HỒ SƠ NĂNG LỰC DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ (VTA)

HỒ SƠ NĂNG LỰC DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ (VTA) Hà Nội, ngày… tháng….năm 2016 Độc lập – Chính xác – Hiệu MỤC LỤC Trang THƢ NGỎ PHẦN I TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY (VTA) I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY II CƠ SỞ PHÁP LÝ HOẠT ĐỘNG PHẦN II CÁC DỊCH VỤ CHÍNH CƠNG TY CUNG CẤP I DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ Thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá động sản 12 Thẩm định Dự án đầu tư 17 Xác định giá trị doanh nghiệp 22 II QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ 33 III MƠ HÌNH TỔ CHỨC CỦA CÔNG TY 34 IV HỒ SƠ NHÂN SỰ CỦA CÔNG TY 35 V BAN CHUYÊN GIA VÀ MỘT SỐ DỰ ÁN TIÊU BIỂU ĐÃ THAM GIA THỰC HIỆN 37 VI HỒ SƠ GIẤY TỜ PHÁP LÝ Độc lập – Chính xác – Hiệu THƢ NGỎ Kính gửi: Quý khách hàng Trước tiên, Công ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam (VTA) xin gửi tới Quý khách hàng lời chào trân trọng hợp tác VTA Cơng ty Bộ Tài Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội công nhận doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt động lĩnh vực Thẩm định giá Với đội ngũ nhân có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, động, sáng tạo gồm thẩm định viên giá, chun gia tài - kế tốn, kỹ sư chuyên ngành, VTA cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cách hoàn hảo nhất, thời gian ngắn với mức phí hợp lý nhất, đáp ứng tối đa nhu cầu đáng khách hàng Với phương châm làm việc "Độc lập – Chính xác – Hiệu quả" dịch vụ VTA cung cấp cho khách hàng đảm bảo tuân thủ quy định hành Nhà nước thẩm định giá VTA cam kết "Cung cấp dịch vụ cách chuyên nghiệp" "Địa tin tưởng lựa chọn xác Quý khách hàng Xin trân trọng cảm ơn hợp tác Quý khách hàng./ Chủ tịch HĐTV/Giám đốc TS Nguyễn Tuấn Duy MBA/CPA/VA Độc lập – Chính xác – Hiệu PHẦN I TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẠI LÝ THUẾ VIỆT NAM I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CƠNG TY: Cơng ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam (VTA) Doanh nghiệp thành lập theo loại hình Cơng ty trách nhiệm hữu hạn Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số số 0105780075 Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 31/01/2011 Địa Trụ sở chính: Tầng 12, Tòa nhà Nam Anh số 68/116 Nhân Hồ – Nhân Chính – Thanh Xuân – Hà Nội Địa VP Kon Tum: Số 403/7 Bà Triệu, TP Kon Tum, tỉnh Kon Tum Địa VP TP HCM: Số 99/4/16 Dương Văn Dương, P.Tân Quý, Q.Tân Phú, TP HCM Địa VP Vũng Tàu: Số 79 Phạm Hồng Thái, TP Vũng Tàu Web: vtavietnam.com/thamdinhgiavta.com Tel: 0462 757677; Fax: 0462 757677 CÁC LĨNH VỰC HOẠT ĐỘNG CHÍNH Thẩm định giá tài sản, hàng hoá dự án (động sản, bất động sản) tổ chức, cá nhân ngồi nước; Đánh giá uy tín doanh nghiệp; Định giá giá trị tài sản vơ hình, giá trị thương hiệu, lợi kinh doanh; Xác định giá trị doanh nghiệp, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước; Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá; Dịch vụ tư vấn đấu thầu; Tư vấn dự án lập dự án đầu tư… Độc lập – Chính xác – Hiệu ĐỘI NGŨ NGHỀ NGHIỆP Là đơn vị dịch vụ tư vấn, VTA ln coi trọng trình độ kinh nghiệm đội ngũ nhân viên Chúng tơi tự hào có đội ngũ nhân viên chun nghiệp có trình độ, động, sáng tạo, có tính thần trách nhiệm cao, ln tn thủ Tiêu chuẩn Thẩm định giá Nhà nước ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế chấp nhận chung Cán nghiệp vụ Công ty 100% tốt nghiệp đại học đại học, có 01 Tiến sĩ gần 30% thạc sỹ theo học cao học Đội ngũ nhân viên tham dự chương trình đào tạo chun mơn liên tục Bộ Tài chính, tổ chức nước quốc tế tổ chức Bên cạnh đó, cán VTA ln có ý thức tự trau dồi học hỏi, không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn kinh nghiệm hoạt động thực tiễn, môi trường pháp lý ứng dụng tiến kỹ thuật Nguyên tắc lập kế hoạch nhân VTA bố trí thẩm định viên có lực kinh nghiệm lĩnh vực mà khách hàng đề nghị thẩm định giá, nhằm cung cấp dịch vụ cách hoàn hảo Ban Lãnh đạo Cơng ty giám sát trực tiếp nhóm để đảm bảo việc thẩm định theo quy định Nhà nước đạt chất lượng cao PHƢƠNG CHÂM LÀM VIỆC “Độc lập – Chính xác – Hiệu quả’’ VTA cam kết "Cung cấp dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp" địa tin tưởng lựa chọn xác Quý khách hàng Độc lập – Chính xác – Hiệu II CƠ SỞ PHÁP LÝ CHUNG HOẠT ĐỘNG Bộ Luật Dân nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005; Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày29/11/2005; Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng năm 2012; Căn Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính Phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá; Giấy Chứng nhận đăng ký Doanh nghiệp số 0105780075 Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 31/01/2011; Thông báo số 551/TB-BTC ngày 15/8/2014 Bộ Tài việc điều chỉnh Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá danh sách thẩm định viên giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá tài sản năm 2014 Thông báo số 38/TB-BTC ngày 20/01/2015 Bộ Tài việc công bố danh sách thẩm định viên giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá tài sản năm 2015 Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá số 050/TĐG Bộ tài cấp ngày 14/9/2015 chứng nhận Cơng ty TNHH Thẩm định giá đại lý thuế Việt Nam đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Độc lập – Chính xác – Hiệu PHẦN II CÁC DỊCH VỤ CHÍNH CƠNG TY CUNG CẤP I DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ - Thẩm định giá bất động sản; - Thẩm định giá trị vơ hình Thẩm định giá động sản; Xác định giá trị doanh nghiệp; Xác định giá trị cổ phiếu/cổ phần, thoái vốn doanh nghiệp; Thẩm định dự án đầu tư; Thẩm định giá bất động sản: Hiện nay, theo xu hướng quốc tế giao dịch bất động sản tổ chức tư vấn độc lập tư vấn thẩm định giá để đảm bảo tính khách quan, minh bạch q trình giao dịch tài sản Dịch vụ thẩm định giá bất động sản hoạt động VTA, chiểm 60% doanh số năm 2014 1.1 Căn pháp lý chủ yếu - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2013; - Luật Nhà số 65/2014/QH13 Quốc Hội thông qua ngày 25/11/2014; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 Quốc Hội thông qua ngày 25/11/2014; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Thông tư hướng dẫn số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 Bộ Tài Quyết định số 1989/QĐ-BTC ngày 14/8/2014 Bộ Tài V/v đính Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 Bộ Tài chính; Độc lập – Chính xác – Hiệu - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ V/v Qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài Nguyên Môi Trường V/v quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết số điều nghị định số 43/2014/NĐ-CP nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ; - Thơng tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 Bộ Xây dựng hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Thơng tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 Bộ tài hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định; - Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình năm 2013 kèm theo định số 634/QĐ-BXD ngày 09/06/2014 Bộ Xây Dựng; - Công văn số 1326/BXD-QLN ngày 08/08/2011 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà, vật kiến trúc; - Công văn số 1436/BXD-QLN ngày 30/6/2015 việc thực Luật Nhà số 65/2014/QH13 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13; - Văn bản, tài liệu khác có liên quan 1.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản - Mua bán, chuyển nhượng, chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, lý; - Giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời; - Đầu tư, góp vốn liên doanh; - Tư pháp; - Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; - Chứng minh lực tài tổ chức cá nhân; - Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản; - Tính thuế hạch tốn sổ sách, báo cáo tài chính; - Các mục đích khác Độc lập – Chính xác – Hiệu 1.3 Đối tƣợng thẩm định giá bất động sản - Nhà biệt thự - nhà phố - hộ; - Nhà xưởng - kho tàng; - Khách sạn - Resort - nhà hàng - cao ốc; - Các dự án xây dựng theo quy hoạch; - Đất đai cơng trình xây dựng đất… 1.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản Xác định vấn đề - Thiết lập mục tiêu mục đích thẩm định giá - Nhận biết bất động sản cần thẩm định giá: đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật - Xác định khách hàng, yêu cầu khách hàng; người sử dụng kết định giá - Xác định thời điểm thẩm định giá - Xác định nguồn liệu cần thiết cho thẩm định giá - Xác định sở giá trị bất động sản phương pháp thẩm định giá - Thống với khách hàng thời gian hoàn thành giá dịch vụ thẩm định giá Lên kế hoạch thẩm định giá - Xác định yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, đặc tính quyền bất động sản mua/bán/cho thuê đặc điểm thị trường - Xác định tài liệu cần thu thập thị trường, tài sản, tài liệu so sánh - Xác định phát triển nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy phải kiểm chứng - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập phân tích liệu, thời hạn cho phép trình tự phải thực - Lập đề cương báo cáo kết thẩm định giá Độc lập – Chính xác – Hiệu - Lập kế hoạch thời biểu công việc cho bước cơng việc cho tồn q trình Khảo sát trƣờng thu thập thơng tin Khảo sát trường - Vị trí thực tế bất động sản so sánh với vị trí đồ địa chính, mơ tả pháp lý liên quan đến bất động sản - Chi tiết bên bên bất động sản, bao gồm: diện tích đất cơng trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, sở hạ tầng (cấp nước, viễn thơng, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng tại, tuổi đời, tình trạng tu, sửa chữa… - Đối với cơng trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng cơng trình - Chụp ảnh tài sản theo dạng (tòan cảnh, chi tiết), hướng khác Thu thập thông tin - Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập tài sản so sánh - Các thông tin yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm - Các số liệu kinh tế xã hội, môi trường, yếu tố tác động đến giá trị, đặc trưng thị trường tài sản để nhận biết khác khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc khu vực lân cận - Các thông tin yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản (địa chất, đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, sở hạ tầng…) - Ngồi ra, thẩm định viên phải dựa thông tin thu thập từ nguồn: khảo sát thực địa; giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua vấn công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng tổ chức tín dụng; thơng tin báo chí (báo viết, nói, hình) địa phương, trung ương quan quản lý nhà nước thị trường tài sản; thông tin văn thể tính pháp lý quyền Độc lập – Chính xác – Hiệu 10 Chi phí XDCB dở dang cơng trình bị đình hỗn trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp; Các khoản đầu tư vào doanh nghiệp khác quan có thẩm quyền định chuyển cho đối tác khác; Tài sản thuộc cơng trình phúc lợi đầu tư nguồn vốn Quỹ khen thưởng, Quỹ phúc lợi doanh nghiệp nhà cán bộ, công nhân viên doanh nghiệp Sốt xét tính hợp lý, hợp pháp, hợp lệ xử lý vấn đề tài trước CPH Chúng tơi thực sốt xét so sánh với giá trị sổ sách tính đầy đủ, hợp lý hợp pháp số liệu danh mục tài sản Bảng kiểm kê xác định tài sản Cơng việc sốt xét thực khía cạnh như: Kiểm tra việc hạch toán, xác định giá trị sổ sách; Kiểm tra lại số liệu kiểm kê sổ sách kế toán Doanh nghiệp; Kiểm tra việc phân loại xử lý tài chính; Kiểm tra tính hợp lệ chứng xác nhận việc phân loại tài sản; Tư vấn cho doanh nghiệp việc xử lý vấn đề tài trước cổ phần hoá Xác định chất lượng tài sản Dựa vào số liệu sốt xét, chúng tơi tiến hành thẩm tra xác định chất lượng lại tài sản mà doanh nghiệp dự kiến sử dụng sau chuyển thành công ty cổ phần thời điểm xác định giá trị Việc xác định chất lượng dựa tiêu chí sau: Nguyên giá giá trị lại tài sản sổ kế toán; Thời gian khấu hao giá trị khấu hao tài sản sổ sách; Tính kỹ thuật, thời gian sử dụng thực trạng tài sản Khảo sát thực địa Các chuyên gia tư vấn tiến hành khảo sát Doanh nghiệp, chi nhánh trụ sở doanh nghiệp với nội dung: Độc lập – Chính xác – Hiệu 26 Thẩm tra số liệu kiểm kê; Đánh giá tính hợp lý, hợp lệ hợp pháp việc phân loại; Đánh giá chất lượng lại tài sản Xác định giá trị mua thị trường tài sản Việc thẩm tra xác định giá trị mua xác định giá thay tài sản tương đương thị trường áp dụng tài sản Nhóm 1,2,3 Các tài sản thuộc Nhóm 4,5 áp dụng việc kiểm tra soát xét bước Giai đoạn thực tính tốn theo quy định Thơng tư số 127/2014/TT-BTC ngày 05/09/2014 Bộ Tài Trên sở kết việc thẩm định tính hợp pháp, hợp lý số liệu Hồ sơ xác định giá trị doanh nghiệp, tiến hành việc xác định lại giá mua thị trường tài sản theo phương pháp Giá trị tài sản thay Cụ thể công việc bao gồm: Lập danh mục tài sản với thông tin cần thiết cho việc xác định giá trị thị trường như: Giá trị sổ sách, giá trị lại, tính kỹ thuật, thời điểm mua tài sản, thời điểm định giá Thu thập thông tin thị trường giá trị thị trường loại tài sản Thu thập thông tin thị trường từ Bộ ngành liên quan phương tiện thông tin đại chúng liên quan tới tài sản cần xác định giá trị Tổng hợp Xác định giá trị tài sản Trên sở kết bước trên, chúng tơi tiến hành việc thẩm tra, tính tốn xác định lại giá trị tài sản doanh nghiệp Việc tính tốn giá trị tài sản tn thủ theo quy định pháp luật Giai đoạn 3: Tổng hợp viết báo cáo Lập Báo cáo sơ Sau thực việc thẩm tra, tính tốn lại xác định giá trị Doanh nghiệp, lập Báo cáo sơ xác định giá trị doanh nghiệp để gửi tới bên liên quan nhằm thu thập thông tin phản hồi Các tài liệu đính kèm Báo cáo sơ Độc lập – Chính xác – Hiệu 27 quy định Thơng tư số 127/2014/TT-BTC ngày 05/09/2014 Bộ Tài chính, bao gồm: Bảng kiểm kê xác định giá trị tài sản (đi kèm bảng kiểm kê chi tiết) Biên xác định giá trị doanh nghiệp (phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp theo giá trị tài sản) Các định pháp lý cho phép cổ phần hóa, thành lập doanh nghiệp, thành lập Ban đổi phát triển doanh nghiệp Họp với doanh nghiệp Hội đồng xác định giá trị doanh nghiệp để lấy ý kiến Sau nhận ý kiến phản hồi từ bên liên quan, tổ chức buổi họp với Doanh nghiệp Bộ Xây dựng để trình bày kết giải đáp câu hỏi (nếu có) xem xét ý kiến đóng góp Báo cáo xác định giá trị doanh nghiệp trước đưa kết luận cuối cùng, nguyên tắc bảo đảm tính xác độc lập Báo cáo xác định giá trị Lập báo cáo xác định giá trị thức Trên sở kết thực tất bước trên, lập báo cáo chinh thức xác định giá trị Doanh nghiệp đệ trình tới bên liên quan theo yêu cầu hợp đồng Báo cáo xác định giá trị bao gồm phần sau: Báo cáo xác định giá trị Doanh nghiệp Cơng ty Kiểm tốn Tư vấn Tài Biên xác định giá trị doanh nghiệp (phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp theo giá trị tài sản) Các biểu mẫu theo quy định Thông tư số Thông tư số 127/2014/TT-BTC ngày 05/09/2014 Bộ Tài Các bảng kê chi tiết kèm theo biểu mẫu Bảng cân đối kế toán sau xác định giá trị doanh nghiệp Bảng kiểm kê xác định giá trị tài sản Các văn khác đính kèm Độc lập – Chính xác – Hiệu 28 b Phương pháp chiết khấu dòng tiền Theo phương pháp chiết khấu dòng tiền tương lai, giá trị Doanh nghiệp giá trị dòng tiền tự (Net Free Cashflow) mà Doanh nghiệp tạo tương lai Dòng tiền tự lưu lượng tiền mặt tạo từ hoạt động thông thường Doanh nghiệp sử dụng để cung cấp cho chủ nợ chủ sở hữu Theo đó, với phương pháp chiết khấu dòng tiền, giá trị Doanh nghiệp phụ thuộc vào tiềm phát triển Doanh nghiệp Đây phương pháp định giá thường sử dụng rộng rãi giới Về bản, dòng tiền tự tương lai tính sau: Lợi nhuận sau thuế Doanh nghiệp: (Cộng ) Các chi phí khơng tiền mặt nhƣ chi phí khấu hao (Trừ) Các khoản đầu tƣ vào vốn lƣu động tài sản cố định Để dự đốn dòng tiền tương lai, chúng tơi thực cơng việc sau: 2.1Giai đoạn - Thu thập tài liệu: Các kỹ thuật định giá làm sở cho định quản lý mua bán, chuyển nhượng, gọi vốn cần tới nhiều thông tin khác giá trị thị trường tài sản thời điểm đánh giá Cũng giống với phương pháp tài sản ròng, mục tiêu giai đoạn đảm bảo tính đầy đủ thơng tin cần thiết cho q trình thẩm tra, xác định giá trị Doanh nghiệp theo quy định pháp luật Các nội dung cần thu thập bao gồm: Các thơng tin sẵn có mơi trường kinh doanh, tính cạnh tranh thị trường Các thông tin Doanh nghiệp: Ban lãnh đạo, nguồn nhân lực, hệ thống tài kế tốn, quan hệ với nhà cung cấp khách hàng Báo cáo tài kiểm tốn Doanh nghiệp năm gần Kế hoạch kinh doanh định hướng đầu tư Doanh nghiệp đến năm tới Độc lập – Chính xác – Hiệu 29 2.2.Giai đoạn - Thực thẩm tra, đánh giá thông tin theo nội dung: Nghiên cứu thị trường triển vọng phát triển Những thơng tin có sẵn thông tin, số liệu Doanh nghiệp cung cấp mơi trường kinh doanh, thị trường, tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh Doanh nghiệp giúp chúng tơi việc lượng hố giá tương lai hay tiềm kinh doanh lợi thương mại Doanh nghiệp vào giá trị định giá Thêm vào đó, khía cạnh khác hệ thống quản trị nội Doanh nghiệp cần xem xét tổng thể nhằm đưa tranh khái quát chung điểm mạnh yếu Doanh nghiệp thị trường cung cấp đồ uống thực phẩm cao cấp Phần nghiên cứu triển vọng thị trường đánh giá môi trường nội báo cáo định giá bao gồm: Nghiên cứu phân tích thị trường lĩnh vực sản xuất chế biến thực phẩm nói chung đối thủ cạnh tranh Doanh nghiệp nói riêng Trong nội dung này, định hướng tương lai lĩnh vực sản chế biến thực phẩm (chủ yếu nước dưa ép) mức độ cạnh tranh, thị phần, tốc độ tiềm phát triển xác định Phân tích mơi trường quản trị nội Doanh nghiệp Dự báo tình hình phát triển Doanh nghiệp thị trường cung ứng lon nắp nhôm dùng cho đồ uống thời gian tới Phân tích báo cáo tài năm gần với năm xác định giá trị Việc phân tích báo cáo tài năm gần với năm xác định giá trị Doanh nghiệp điều thiết yếu để làm sở cho thực công tác định giá Trước thực phân tích tài chính, chúng tơi tiến hành phân tích số liệu sơ để đảm bảo báo cáo tài khơng bị sai sót nghiêm trọng Phân tích báo cáo tài tập trung vào số liên quan đến hiệu hoạt động Doanh nghiệp, khả sinh lãi, tốc độ tăng trưởng doanh thu, hiệu sử dụng tài sản sau loại bỏ số liệu khơng thích hợp Phân tích báo cáo tài tập trung đến hoạt động bình thường Doanh nghiệp Độc lập – Chính xác – Hiệu 30 Lập dự đoán báo cáo tài d ng tiền tự Căn vào kết phân tích tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn ba năm triển vọng Doanh nghiệp, chúng tơi tiến hành lập dự đốn báo cáo tài chính, bao gồm dự đốn kết hoạt động kinh doanh, dự đoán bảng cân đối, dự đoán báo cáo lưu chuyển tiền cho giai đoạn năm năm bắt đầu sau ngày định giá Xác định Hệ số chiết khấu Hệ số chiết khấu tính dựa vào mơ hình tính chi phí bình qn vốn Để xác định chi phí sử dụng vốn, chúng tơi dựa vào thơng tin tài có sẵn thị trường Việt Nam thị trường tài khu vực Phân tích độ nh y t nh Chúng tơi thực phân tích thay đổi giá trị Doanh nghiệp theo biến đổi hệ số chiết khấu biến đổi dự đoán tốc độ tăng trưởng Doanh nghiệp Chúng tơi thiết lập tình định giá trị Doanh nghiệp tình định Giai đoạn - Tổng hợp lập báo cáo xác định giá trị Doanh nghiệp: Sau trình thu thập, thẩm định đánh giá thơng tin có được, chúng tơi lập Báo cáo sơ bộ, tổ chức buổi họp với Hội đồng Quản trị, Ban lãnh đạo Doanh nghiệp để trình bày kết giải đáp câu hỏi (nếu có) Chúng tơi xem xét ý kiến đóng góp Báo cáo xác định giá trị sơ bộ, có điều chỉnh phù hợp trước đưa kết luận cuối cùng, nguyên tắc bảo đảm tính xác độc lập Báo cáo xác định giá trị Doanh nghiệp Kiểm toán Tư vấn Tài c Tổng hợp, so sánh hai phương pháp kết luận cuối kết định giá Mỗi phương pháp định giá có ưu điểm hạn chế định Phương pháp Tài sản ròng có ưu điểm nhanh gọn, dễ hiểu Với phương pháp này, qua thực tế kiểm tra chọn mẫu, chúng tơi đưa nhận định tính hiệu việc sử dụng tài sản Doanh nghiệp Nhưng phương pháp có hạn chế phản ánh tương đối giá trị thị trường Doanh nghiệp thời điểm đánh không phản ánh tiềm phát triển tương lai Độc lập – Chính xác – Hiệu 31 Ưu điểm phương pháp chiết khấu dòng tiền tương lai phản ảnh tiềm phát triển khả sinh lời Doanh nghiệp tương lai Dựa theo kinh nghiệm việc thực xác định giá trị doanh nghiệp theo hai phương pháp trên, thấy phần chênh lệch giá trị Doanh nghiệp xác định theo phương pháp chiết khấu dòng tiền giá trị Doanh nghiệp xác định theo phương pháp tài sản ròng giá trị tài sản vơ hình khơng thể bảng cân đối kế tốn Những yếu tố bao gồm môi trường nội bộ, thị phần, hệ thống tiêu thụ sản phẩm tại, khả cạnh tranh có Doanh nghiệp Như vậy, phương pháp chiết khấu dòng tiền thu nhập bổ trợ cho phương pháp Tài sản ròng qua việc lượng hoá hiệu quản lý tiềm tương lai Doanh nghiệp Trên sở tổng hợp nghiên cứu từ thị trường, đối thủ cạnh tranh, phân tích, tính tốn, kết định giá từ hai phương pháp nói trên, Báo cáo đưa ý kiến kết luận cuối giá trị Doanh nghiệp, đáp ứng cho nhu cầu mua bán cổ phần hai bên liên doanh Độc lập – Chính xác – Hiệu 32 II QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ Độc lập – Chính xác – Hiệu 33 III MƠ HÌNH TỔ CHỨC CỦA CÔNG TY HỘI ĐỒNG THÀNH VIÊN GIÁM ĐỐC PHĨ GIÁM ĐỐC PHỊNG THẨM ĐỊNH BĐS PHỊNG THẨM ĐỊNH ĐS PHĨ GIÁM ĐỐC PHỊNG THẨM ĐỊNH DN PHỊNG KẾ TỐN SỐT XÉT HÀNH CHÍNH VĂN PHỊNG ĐẠI DIỆN Độc lập – Chính xác – Hiệu 34 IV HỒ SƠ NHÂN SỰ CHÍNH CỦA CƠNG TY STT I Họ tên Chức vụ Trình độ Số năm cơng tác Trụ Sở Chính Nguyễn Tuấn Duy Chủ tịch HĐTV Giám đốc Tiến sĩ kinh tế Kiểm toán viên 15 Thẩm định viên Thẩm định viên Cấn Văn Tuấn Phó Giám đốc Nguyễn Thị Tuyết Phó Giám đốc Thẩm định viên 10 Đặng Thị Hương Lan Trưởng phòng thẩm định BĐS Thẩm định viên 10 Nguyễn Hồng Diệu Trưởng phòng thẩm định ĐS Đinh Thị Hà Trưởng phòng thẩm định DN Kiểm sốt chất lượng Cử nhân kinh tế Mai Thị Hòa Chuyên viên Cử nhân kinh tế Nguyễn Thị Quỳnh Anh Trưởng phòng HC- KT Cử nhân kinh tế Lê Huy Dương Chuyên viên Cử nhân kinh tế 10 Nguyễn Huy Hoàng Chuyên viên Cử nhân kinh tế 11 Phạm Duy Hiệp Chuyên viên Cử nhân kinh tế 12 Bùi Hữu Thạch Chuyên viên Kỹ sư Xây dựng Độc lập – Chính xác – Hiệu Kiểm toán viên 14 Thẩm định viên Kiểm tốn viên 14 35 13 Cấn Hồng Hải Chun viên Kỹ sư Xây dựng 14 Nguyễn Văn Tiến Chuyên viên Kỹ sư Xây dựng 15 Lê Minh Dũng Chuyên viên Cử nhân kinh tế 16 Lê Thị Ánh Chuyên viên Cử nhân kinh tế 17 Vũ Thùy Linh Chuyên viên Cử nhân kinh tế 18 Nguyễn Sinh Hiệp Chuyên viên Cử nhân kinh tế 19 Phạm T.Thu Hương Chuyên viên Cử nhân kinh tế 20 Nguyễn Hữu Sơn Chuyên viên Cử nhân kinh tế 21 Nguyễn Hữu Việt Chuyên viên Cử nhân kinh tế 22 Bùi Tiến Cường Chuyên viên Cử nhân kinh tế 23 Lại Thị Hoa Chuyên viên Cử nhân kinh tế 24 Nguyễn Ngọc Trung Chuyên viên Cử nhân kinh tế 25 Vũ Văn Mạnh Chuyên viên Cử nhân kinh tế II Văn phòng Kontum 26 Nguyễn Văn Hồng Giám sát viên Cử nhân kinh tế 20 27 Nguyễn Văn Toàn Chuyên viên Cử nhân kinh tế 28 Nguyễn Thị Hồng Chuyên viên Cử nhân kinh tế 29 Nguyễn Thái Trọng Trưởng VP Kon Tum Cử nhân kinh tế 12 III Văn phòng Vũng Tàu 30 Trần Đình Cường Trưởng VP Vũng Tàu Cử nhân kinh tế 12 IV Văn phòng TPHCM 31 Nguyễn Văn Tánh Trường VP Cử nhân kinh tế 12 32 Nguyễn Văn Hùng Chuyên viên Cử nhân kinh tế 33 Nguyễn Văn Dũng Chuyên viên Cử nhân kinh tế 11 Độc lập – Chính xác – Hiệu 36 BAN CHUYÊN GIA TT HỌ VÀ TÊN CHỨC VỤ TS Phạm Văn Bình Phó trưởng khoa TCDN Học viện Tài Th.S Trần Đình Thắng Trưởng khoa Thẩm định giá Đại học Tài quản trị kinh doanh GVC Phạm Quế Sứng Giảng viên Đại học Tài quản trị kinh doanh TS Ngô Phƣơng Thảo Trưởng môn Định giá Đại học KTQD Độc lập – Chính xác – Hiệu LĨNH VỰC CƠNG TÁC TS Phạm Văn Bình chun gia hàng đầu Việt Nam lĩnh vực thẩm định giá trị doanh nghiệp Thành viên hội đồng đề thi quốc gia thẩm định viên Th.S Trần Đình Thắng chuyên gia hàng đầu Việt Nam lĩnh vực thẩm định giá Bất động sản Thành viên hội đồng thi quốc gia Phạm Quế Sứng chuyên gia hàng đầu lĩnh vực thẩm định giá Máy móc thiết bị Thành viên hội đồng thi thẻ quốc gia TS Ngô Phƣơng Thảo chuyên gia tư vấn hàng đầu lĩnh vực thẩm định giá BĐS 37 MỘT SỐ NHỮNG TỔ CHỨC, ĐƠN VỊ, DỰ ÁN TIÊU BIỂU NHÂN SỰ CỦA CÔNG TY ĐÃ THAM GIA THỰC HIỆN Dự án tiêu biểu năm 2013 STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 Đơn vị thẩm định Công ty XNK Tàu Thủy - Tập đồn Vinashin Cơng ty CP Dịch vụ Bưu điện - Ngân hàng Lienviet post bank Nhà máy đóng tàu bến thủy - Tập đồn Vinashin Cơng ty Tài Handico - Hafic Công ty TNHH Dương Giang - Ninh Bình Cơng ty cho th Tài - Ngân hàng NN&PTNT Trung tâm phát triển Quỹ Đất Hà Nội - UBND TP Hà Nội Nhà máy gạch Sông Chanh Công ty xi măng Tràng An Nhà máy gas Vạn Lộc Công ty CP XD số Hà Nội - Tổng Handico Đội quản lý thị trường Hà Nội - Bộ Cơng thương Cơng ty CP Than khống sản Việt Nam Sở y tế Quảng Ninh Công ty CNTT Nam Triệu - Tập đoàn Vinashin Nhà máy xi măng Thành Cơng Tập đồn Fecon Trung tâm y tế quận Hồng Mai Sở Tài Thanh Hóa CT Bắc Trường Tiền Phòng Giáo dục huyện Thuận Châu CT Thái Dương Licogi 13 Ngân hàng Vietinbank - chi nhánh 3- HCM Trường THCS Liên Hồng UB MTTQ tỉnh Thanh Hóa CT CP Giám định Năng lượng - CN MB Đại học TN Môi trường KS Luyện Kim Thăng Long Sở y tế Thái Bình Sở Tài Hưng n Sở Tài Hà Nội Sở Tài Phú Thọ Độc lập – Chính xác – Hiệu Mục đích Cổ phần hóa Mua bán Cổ phần hóa Tài sản đảm bảo Vay vốn Bán đấu giá Đền bù GPMB Vay vốn Vay vốn Vay vốn Vay vốn Xử phạt Mua bán Đấu thầu Cổ phần hóa Thế chấp ngân hàng Xác định giá trị quyền sd đất Mua sắm Mua sắm Mua sắm Mua sắm Mua sắm Mua sắm Vay vốn Mua sắm Mua sắm Mua sắm Mua sắm Vay vốn Đấu thầu Xác định giá trị quyền sd đất Xác định giá trị quyền sd đất Xác định giá trị quyền sd đất 38 Một số dự án tiêu biểu năm 2014 STT Đơn vị Thẩm định Mục đích Cơng ty Thủy điện Tun Quang Xác định giá trị tài sản VTTB Công ty TNHH MTV nhà xuất giáo dục Việt Nam Xác định giá trị tài sản Trường Cao đẳng nghề Gia Lai Mua sắm Ban Quản lý Dự án huyện Mường Ẳng Mua sắm Công ty TNHH Thái Sơn Vay vốn ngân hàng Sở văn hóa thể thao du lịch tỉnh Cao Bằng Mua sắm Thư viện tỉnh Bắc Giang Mua sắm Trường THCS Quảng Thịnh - Thanh Hóa Mua sắm Bệnh viện YHCT tỉnh Bắc Giang Mua sắm 10 Bệnh viện đa khoa huyện Lạng Giang Mua sắm 11 Trường THCS Đình Chu Mua sắm 12 Phòng GDĐT huyện Lập Thạch Mua sắm 13 Cục dự trữ nhà nước KV Thanh Hóa Mua sắm 14 UBND xã Bình Minh, huyện Tĩnh Gia Mua sắm 15 Cty CP Tư vấn Xây dựng hạ tầng Mua sắm 16 Cty CP mía đường Nơng Cống Thanh lý tài sản 17 Phòng cơng nghệ xử lý chất thải rắn khí thải- viện CNMT Mua sắm 18 Sở công thương tỉnh Hưng Yên Mua sắm 19 Sở văn hóa thể thao du lịch tỉnh Hà Giang Mua sắm 20 Trường THCS Hoằng Hải Mua sắm 21 Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam Kinh doanh 22 HĐ XĐ giá đất để đấu giá QSDĐ huyện Ngọc Lặc 2014 Thanh lý tài sản 23 Trung tâm y tế dự phòng tỉnh Hưng Yên Mua sắm 24 Trường ĐH Tài nguyên môi trường Hà Nội Mua sắm 25 Đoàn an điều dưỡng 296 Mua sắm 26 Sở Tài tỉnh Thanh Hóa Xác định giá khởi điểm đấu giá QSD đất 27 NHNN & PTNT huyện Kim Bảng Xác định giá trị QSD đất CTXD 28 Cty Cổ phần đầu tư Xây dựng 18 Góp vốn 29 Doanh nghiệp tư nhân Minh Phương Xác định giá trị tài sản để mua bán 30 Đội Quản lý thị trường số 13 Xử phạt hành 31 UBND phường Đơng Cương - Thanh Hóa Mua sắm 32 Sở VHTT du lịch tỉnh Bắc Giang Mua sắm 33 Sư đồn 341/QK4 tỉnh Thanh Hóa Mua sắm 34 BQL dự án huyện Mường Ăng Mua sắm 35 Doanh nghiệp tư nhân khí Việt Nhật Chuyển nhượng tài sản 36 Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Chi nhánh Bến Thành Xử lý tài sản 37 BQL Xây dựng nông thôn xã Hưng Long-Vĩnh Phúc Mua sắm 38 Công an tỉnh Hà Nam Mua sắm Độc lập – Chính xác – Hiệu 39 39 BQL dự án dạy nghề vốn ODA Xác định giá trần thiết bị 40 Trường THPT Nơng Cống - Thanh Hóa Mua sắm 41 Ban GPMB tái định cư TP Xác định giá bồi thường, đền bù tài sản 42 Phòng GD-ĐT Thị xã Phúc n Mua sắm 44 Cơng ty TNHH hóa mỹ phẩm Vượng 45 Sở tài hóa Mua sắm 46 Trung tâm người có cơng số hà nội Mua sắm 47 Phòng văn hóa truyền thơng huyện Thanh Liêm Mua sắm 48 Trường THPT Triệu Thị Trinh Mua sắm 49 UBND xã Hoằng Anh-TP Thanh Hóa Mua sắm 51 Bệnh viện đa khoa huyện Bảo Yên Mua sắm 52 Cục bảo tồn đa dạng sinh học Xác định mức kinh phí cho phân tích gen 53 UBND xã Quảng Thái Mua sắm 55 BQL dự án di tích lịch sử Lam Kinh Xác định giá trị tài sản 56 UBND xã Tân Dân Mua sắm 57 UBND huyện Tam Đảo Mua sắm 58 Hạt kiểm lâm huyện Quan Hóa Mua sắm 59 Trung tâm đăng kiểm xe giới Mua sắm 60 Ban đạo viết địa chí tỉnh T.Hóa Mua sắm 61 Ban tun giáo tỉnh ủy T.Hóa Mua sắm 65 Cty CP khảo sát thiết kế Tồn Dương Xác định mức kinh phí cho việc đo đạc 66 Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nam Mua sắm 67 Hạt kiểm lâm huyện Quan Hóa Mua sắm 68 Thanh tra sở Xây dựng Thanh Hóa Mua sắm 69 UBND xã Đăk Tờ Re,huyện Kon Rẫy, Kon Tum Mua sắm 70 Phòng dân tộc TP Kon Tum, tỉnh Kon Tum Mua sắm 71 BQL Dự án 135 thị trấn Đăk Rve, huyện Kon Rẫy Mua sắm 72 Phòng GD ĐT huyện Bình Xun Mua sắm 73 Phòng Tài kế tốn UBND huyện Thạch Thành Mua sắm 74 BQL TT nghiên cứu Sản xuất giống thủy sản Thanh Hóa Mua sắm 75 Các trường mầm non Thanh Hóa Mua sắm Độc lập – Chính xác – Hiệu nho Xác định mức độ, giá trị thiệt hại tài sản 40