Hoàn thiện quản trị kinh doanh bất động sản của tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI - Tạ Văn Phương HOÀN THIỆN QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ Luận văn thạc sĩ kinh tế Hà Nội, Năm 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI - Tạ Văn Phương HOÀN THIỆN QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: CH21B.QTKD.T Luận văn thạc sĩ kinh tế Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Văn Thành Hà Nội, Năm 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng TÁC GIẢ LUẬN VĂN Tạ Văn Phương i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến quý thầy cô giáo trường Đại học Thương Mại, đặc biệt PGS.TS Hoàng Văn Thành - Người hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng, Ban Tổng cơng ty Đầu tư phát triển nhà đô thị tạo điều kiện thuận lợi cho tiếp cận, nghiên cứu số liệu thực trạng quản trị kinh doanh bất động sản Tổng cơng ty để tơi có sở thực đề tài Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, người bạn đồng nghiệp chia sẻ, động viên suốt q trình học tập, làm việc hồn thành luận văn Xin trân trọng cảm ơn! TÁC GIẢ Tạ Văn Phương ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ vi PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG SẢN CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản 12 1.1.4 Khái niệm thị trường thị trường bất động sản 12 1.1.5 Vai trò thị trường bất động sản 14 1.1.6 Phân loại thị trường bất động sản 16 1.2 Quản trị kinh doanh bất động sản 17 1.2.1 Khái niệm đặc điểm kinh doanh bất động sản 17 1.2.2 Quản trị kinh doanh bất động sản doanh nghiệp 20 1.3 Nội dung quản trị hoạt động kinh doanh bất động sản Doanh nghiệp 27 1.3.1 Hoạch định kinh doanh bất động sản 27 1.3.2 Triển khai thực hoạt động kinh doanh bất động sản 31 1.3.3 Kiểm tra, giám sát hoạt động kinh doanh bất động sản 33 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến quản trị kinh doanh bất động sản 34 1.4.1 Các yếu tố bên 34 1.4.2 Các yếu tố bên 36 Tóm tắt Chương 38 CHƯƠNG THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 39 2.1 Khái quát hoạt động Tổng công ty HUD 39 2.1.1 Giới thiệu chung Tổng công ty HUD 39 2.1.2 Kết kinh doanh bất động sản Tổng công ty HUD 43 2.2 Thực trạng quản trị kinh doanh BĐS Tổng công ty HUD 51 2.2.1 Về hoạch định quản trị kinh doanh bất động sản 51 2.2.2 Về triển khai thực quản trị kinh doanh bất động sản 58 iii 2.2.3 Về kiểm tra, giám sát quản trị kinh doanh bất động sản 66 2.3 Đánh giá chung quản trị kinh doanh bất động sản Tổng công ty HUD 70 2.3.1 Ưu điểm 70 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 71 Tóm tắt Chương 74 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔNG CÔNG TY HUD 75 3.1 Mục tiêu phương hướng kinh doanh BĐS Tổng công ty HUD đến năm 2021 75 3.1.1 Mục tiêu 75 3.1.2 Phương hướng kinh doanh BĐS Tổng công ty HUD 75 3.2 Các giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện quản trị kinh doanh bất động sản Tổng công ty HUD 79 3.2.1 Giải pháp hoạch định kinh doanh bất động sản 79 3.2.2 Giải pháp triển khai thực kinh doanh bất động sản 81 3.2.3 Giải pháp kiểm tra, giám sát kinh doanh bất động sản 85 3.3 Một số kiến nghị 86 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ 86 3.3.2 Kiến nghị với Bộ Xây dựng 88 3.3.3 Kiến nghị với UBND thành phố Hà Nội 89 Tóm tắt Chương 90 KẾT LUẬN 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Viết đầy đủ Tiếng Việt BĐS Bất động sản CB CNV Cán bộ, công nhân viên Công ty CP Công ty CP DNNN Doanh nghiệp Nhà nước KH Kế hoạch KHCN Khoa học công nghệ SXKD Sản xuất kinh doanh SXVLXD Sản xuất vật liệu xây dựng Tổng công ty HUD Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà đô thị VLXD Vật liệu xây dựng v DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 2.1 Kết hoạt động kinh doanh BĐS năm 2012-2016 46 Bảng 2.2 Kế hoạch sản xuất kinh doanh giai đoạn 2017 - 2021 53 Bảng 2.3 Dự kiến giá trị sản xuất kinh doanh giai đoạn 2017-2021 53 Bảng 2.4 Giá trị sản xuất kinh doanh dự án lớn giai đoạn 2017-2021 54 Bảng 2.5 Kết công tác tra, kiểm tra từ năm 2012 - 2016 69 Biểu đồ 2.1 Đánh giá công tác xây dựng chiến lược, 58 Biểu đồ 2.3 Mức độ nắm vững văn quy định, quy trình, chế độ quản lý kinh doanh bất động sản 66 Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức Tổng công ty HUD 44 Sơ đồ 2.2 Quy trình đầu tư Tổng công ty HUD 62 Sơ đồ 2.3 Quy trình lựa chọn đối tác Tổng công ty HUD 63 vi PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Bất Động Sản lĩnh vực quan trọng kinh tế thị trường liên quan đến khối lượng lớn tài sản Tài sản BĐS thường chiếm 45-75% giàu có nước phát triển 20% GDP nước Việc phát triển kinh doanh BĐS có tác động tăng trưởng kinh tế thơng qua kênh như: tạo kích thích đầu tư vào sở hạ tầng, đất đai, nhà xưởng,…; tạo nên dịch chuyển động lao động ngành, vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư kinh doanh BĐS Trong năm vừa qua, thị trường BĐS nước hình thành, phát triển, đánh giá giàu tiềm năng, có nhiều đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế xã hội chưa phát triển toàn diện, nhiều bất ổn, nhạy cảm với tác động yếu tố như: biến động thị trường chứng khốn, ngân hàng, sách Nhà nước, dòng vốn đầu tư từ nước ngồi,… chí bị ảnh hưởng tin đồn Thị trường BĐS thay đổi không lường trước được, giá BĐS chưa phản ánh giá trị thật Mặc dù Nhà nước có nhiều sách đặc biệt sách tài nhằm điều tiết thị trường BĐS hướng thật trở thành mũi nhọn kinh tế, sách nhiều hạn chế, chưa đồng bộ, mang tính thời điểm, chưa thúc đẩy phát triển ngành kinh doanh BĐS Năm 2017 năm mà số yếu tố kinh tế vĩ mơ nước dự đốn có tốc độ phát triển ổn định có yếu tố khó đốn định tác động Brexit, sách Tổng thống Mỹ, tình hình Biển Đơng Hiện thị trường Việt Nam có độ mở lớn, nên tác động ảnh hưởng tới kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng Dựa yếu tố tác động trên, thị trường bất động sản năm 2017 có nhiều biến động khó lường Tổng cơng ty Đầu tư Phát triển Nhà Đô thị (Tổng công ty HUD) doanh nghiệp Nhà nước trực thuộc Bộ Xây dựng hình thành với nhiệm vụ thực chiến lược phát triển thị nhà ngồi nước, tập trung phát triển thị nhà cho đối tượng có thu nhập trung bình thu nhập thấp Tổng cơng ty HUD doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS từ năm 2000 có bề dày kinh nghiệm lĩnh vực BĐS với nhiều dự án điển Dự án khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm, dự án Khu thị Mỹ Đình, Khu thị Định Công, Dự án Tổ hợp New Skyline Khu thị Văn Qn, Dự án Tòa nhà văn phòng Hud Tower đường Lê Văn Lương, Đứng trước thực trạng đó, Tổng cơng ty HUD xác định: thị trường BĐS có nhiều biến động nay, để phát triển tốt lĩnh vực BĐS đòi hỏi cách thức, phương pháp quản trị doanh nghiệp phải có nhiều thay đổi Chính lý trên, tác giả chọn đề tài: “Hoàn thiện quản trị kinh doanh Bất động sản Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị” làm đề tài nghiên cứu, hy vọng có đóng góp định vào việc nâng cao chất lượng, hiệu kinh doanh bất động sản Tổng cơng ty HUD nói riêng thông tin tham khảo cho doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS nói chung Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến quản trị kinh doanh BĐS Việc sử dụng ứng dụng phần nghiên cứu đem lại lợi ích tích cực cho doanh nghiệp, tổ chức Việt Nam việc quản trị hoạt động kinh doanh BĐS - Sách chuyên khảo: “Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam” PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam, Hà Nội năm 2003 Nội dung đề cập đến định nghĩa liên quan BĐS theo quy định Nhà nước Việt Nam phát triển thị trường BĐS nước ta - Luận văn thạc sĩ: “Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản Bitexcoland” học viên Nguyễn Vân Thanh (Trường ĐH Kinh tế TP Hồ Với thuận lợi khó khăn trên, Tổng công ty HUD xác định phương hướng kinh doanh BĐS thời gian tới sau: - Phát triển, trì vị Tổng cơng ty Đầu tư phát triển nhà đô thị với thương hiệu HUD doanh nghiệp lớn thương hiệu uy tín lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản; đóng vai trò tích cực đầu tư phát triển quỹ nhà xã hội, góp phần thực Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; - Nâng cao hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh lực cạnh tranh doanh nghiệp bối cảnh tồn cầu hóa; - Phát huy vai trò doanh nghiệp Nhà nước/Nhà nước chi phối thuộc Ngành xây dựng, góp phần vào mục tiêu hình thành hệ thống thị có kết cấu hạ tầng đồng bộ, đại, thân thiện môi trường địa phương Ngành xây dựng; - Tham gia dự án đầu tư, xây dựng, phát triển loại hình nhà xã hội, cải tạo chung cư cũ thị; đóng góp tích cực vào việc thực Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt 3.2 Các giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện quản trị kinh doanh bất động sản Tổng công ty HUD Trên sở mục tiêu, phương hướng hoạt động kinh doanh BĐS thời gian tới hạn chế tồn trình quản trị kinh doanh BĐS Tổng Cơng ty HUD, để hồn thiện quản trị kinh doanh BĐS, Tổng công ty HUD cần thực số giải pháp sau: 3.2.1 Giải pháp hoạch định kinh doanh bất động sản - Nâng cao chất lượng công tác nghiên cứu, dự báo: Để nâng cao chất lượng công tác hoạch định chiến lược, quy hoạch, kế hoạch lĩnh vực kinh doanh BĐS HUD phải làm tốt công tác nghiên cứu, dự báo Muốn điều quan trọng phải củng cố hoàn thiện hệ thống thu thập, cung cấp xử lý thông tin; hệ thống thống kê thương mại 79 Xây dựng kế hoạch kinh doanh BĐS phải gắn với thực tế liệu thu thập từ quan chức để đảm bảo không xa rời thực tế - Tăng cường chất lượng số lượng nguồn nhân lực thực công tác hoạch định quản trị kinh doanh bất động sản Đổi nâng cao chất lượng chiến lược, quy hoạch kế hoạch gắn liền với việc củng cố tăng cường số lượng, chất lượng đội ngũ cán quản lý làm công tác Phải nâng cao nhận thức trình độ chuyên môn họ Tạo điều kiện thuận lợi sở vật chất kỹ thuật chế, sách q trình đào tạo đội ngũ nhân lực Nâng cao chất lượng, hiệu nguồn nhân lực đặc biệt lực cán quản trị, điều hành, cán chuyên môn phù hợp với phương án xếp, đổi nâng cao hiệu hoạt động Tổng công ty giai đoạn 20162020; Ban hành quy chế, thường xuyên cập nhật, hoàn thiện hệ thống đánh giá hiệu quả, kết hoạt động cá nhân hệ thống quản trị điều hành cấp Công ty mẹ Công ty phù hợp với quy định pháp luật tình hình thực tế; xây dựng thực kế hoạch đào tạo Tổng công ty, thường xuyên điều chỉnh, bổ sung để phù hợp với điều kiện thực tế sở đánh giá chất lượng công việc phận, cá nhân để bổ sung vào kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng chung; xây dựng chế tiền lương ưu đãi người lao động Tổng công ty theo chế thị trường, phù hợp với điều kiện lao động Tổng công ty tình hình thị trường lao động thời điểm để thu hút lượng lượng lao động có chun mơn, trách nhiệm, đáp ứng u cầu phát triển Tổng cơng ty Rà sốt quy chế, quy định để bổ sung hoàn chỉnh chế tài cụ thể, đủ mạnh định nhân để tăng cường hiệu lực thi hành quản trị doanh nghiệp - Xây dựng rõ ràng chi tiết chiến lược thị trường bán hàng Cần xây dựng chiến lược marketing kết hợp quảng bá thương hiệu quảng cáo sản phẩm dự án Chi phí cho hoạt động marketing lên kế hoạch năm với dự án chi phí xác định từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư Ngoài giải pháp marketing thực hiện, 80 Tổng công ty tăng cường số giải pháp thiết thực kiện tồn cơng tác bán hàng để khách hàng thuận lợi mua bán sản phẩm, toán thuê đối tác bán hàng chuyên nghiệp, tăng cường kiểm tra giám sát trình xây dựng để đảm bảo sản phẩm có chất lượng tốt đến khách hàng, hỗ trợ khách hàng tài dịch vụ nhà Bên cạnh đó, sau thực cổ phần hóa trở thành cơng ty cổ phần, hoạt động bán hàng cải thiện theo hướng linh hoạt hóa sách giá bán, đảm bảo bám sát tình hình biến động khơng ngừng thị trường tăng lực cạnh tranh Tổng cơng ty Tổng cơng ty cần có kế hoạch cho việc phát triển thương hiệu HUD cách bản, thường xuyên 3.2.2 Giải pháp triển khai thực kinh doanh bất động sản - Giải pháp nh m phát huy nguồn lực vai trò tổ hợp Công ty mẹ - công ty Tổng công ty HUD: + Thực tiễn hoạt động sản xuất kinh doanh Tổng công ty HUD cho thấy số quy định hành nhà nước có tác động định, ảnh hưởng chủ động, linh hoạt doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh, như: Luật Đấu thầu năm 2013 nghị định hướng dẫn cấm công ty không tham gia đấu thầu gói thầu cơng ty mẹ; Luật Quản lý, sử dụng vốn Nhà nước đầu tư vào SXKD doanh nghiệp năm 2014 quy định hạn chế góp vốn cơng ty thực hợp đồng hợp tác kinh doanh … Các quy định tạo rào cản hạn chế khả cạnh tranh HUD so với doanh nghiệp tư nhân Vì vậy, để giải vấn đề này, cần xây dựng lộ trình phương án thối bớt vốn nắm giữ số Cơng ty mạnh hoạt động xây dựng HUD1, HUD3, HUD4 … (từ việc Tổng công ty nắm giữ 51% vốn điều lệ giảm xuống 30% vốn điều lệ) để không bị chi phối, tác động quy định nêu + Ban hành đồng quy chế quan hệ phối hợp Công ty mẹ với Công ty cấp 2, Công ty cấp với với Công ty cấp 3; Hệ thống sách nội thực tồn Tổng cơng ty nêu rõ 81 ngun tắc quan trọng quán thực sách tài chính, nhân sự, tiền lương, tiền thưởng,… + Tổng cơng ty HUD cần tiếp tục rà sốt, tăng cường công tác quản lý, giám sát, minh bạch thông tin hoạt động Tổng công ty; sửa đổi quy trình nội theo hướng tăng cường phân cấp, đơn giản hóa thủ tục theo hướng quy đầu mối chịu trách nhiệm; bước áp dụng hệ thống quản trị theo chuẩn mực doanh nghiệp cổ phần đại chúng quy mô lớn - Đẩy nhanh việc cổ phần hóa Tổng cơng ty Đề án cổ phần hóa Tổng cơng ty HUD Tổng cơng ty trình lên Bộ Xây dựng Bộ Xây dựng trình Chính phủ từ cuối năm 2014 Tuy nhiên, đến thời điểm Tuy nhiên, đề xuất chưa trí Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch & Đầu tư Theo phương án cổ phần hóa HUD Bộ Xây dựng trình Thủ tướng, sau cổ phần hóa nhà nước chiếm 51% vốn điều lệ, cổ phần bán cho nhà đầu tư chiến lược 25%, cổ phần bán đấu giá công khai 23,69% Đến năm 2020 giảm tỷ lệ phần vốn nhà nước nắm giữ HUD xuống 50% Việc tiến hành cổ phần hóa Tổng cơng ty HUD đòi hỏi nhiều thủ tục phức tạp định giá doanh nghiệp, xác định giá trị dự án quản lý thời điểm để cổ phần hóa Tuy nhiên, cổ phần hóa bước ngoặt lớn trình phát triển Tổng công ty HUD Do vậy, Tổng công ty HUD cần tập trung bám sát quan chức năng, phối hợp hoàn thiện hồ sơ, thủ tục để đẩy nhanh việc cổ phần hóa Tổng cơng ty nhằm phát huy mạnh mơ hình Cơng ty cổ phần, huy động nguồn lực từ thị trường chứng khoán - Nâng cao chất lượng công tác quản lý vốn đầu tư + Đối với việc đầu tư dự án: Nghiên cứu phát triển dự án có tính khả thi, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị nhà địa phương, quan tâm đến dự án phát triển nhà xã hội; 82 Tăng cường tiết kiệm chi phí hoạt động đầu tư, giảm giá thành sản phẩm, cấu danh mục sản phẩm, tập trung phát triển sản phẩm có giá trung bình đáp ứng nhu cầu ngày tăng thị trường; Rà sốt tồn diện danh mục dự án đầu tư, tập trung nguồn lực cho dự án trọng điểm có khả thu hồi vốn cao (dự án: Khu đô thị Vân Canh, Hoài Đức, Hà Nội; dự án Mai Trai, Nghĩa Phủ; dự án Đông Tăng Long, quận 9, Tp.HCM …) Kiên giãn, hoãn tiến độ dự án có rủi ro thị trường dự án Đơng Sơn Thanh Hóa; dự án 9,1 Hà Tĩnh Lựa chọn đơn kiểm toán độc lập có lực tiến hành kiểm tốn dự án hồn thành Trên sở tập hợp hồ sơ để trình phê duyệt tốn vốn đầu tư, tốn dự án, tốn cơng trình, hạng mục cơng trình dự án hoàn thành: Linh Đàm, Định Cơng, Pháp Vân - Tứ Hiệp, Mỹ Đình II, Văn Qn, Việt Hưng, ; + Cơng tác thối vốn Công ty xi măng Sông Thao: Tổng công ty cần đẩy nhanh tiến độ việc đánh giá giá trị lại khoản đầu tư, làm việc thương thảo để chuyển nhượng lại khoản đầu tư Công ty xi măng Sông Thao cho Tổng công ty xi măng Việt Nam Trên sở thương thảo, cần kịp thời xây dựng phương án Báo cáo Bộ Xây dựng đạo đơn vị liên quan, để triển khai công tác chuyển nhượng vốn Công ty CPXM Sông Thao Tổng công ty công nghiệp Xi Măng Việt nam-Vicem theo quy định - Hoàn thiện lại văn quy trình, quy định đầu tư kinh doanh BĐS Tổng công ty HUD cần phải tiếp tục rà sốt lại tồn quy trình, quy định đầu tư kinh doanh BĐS Sau bổ sung điều chỉnh quy định khơng phù hợp chưa rõ ràng Nghiên cứu, xây dựng ban hành quy trình, quy định kinh doanh BĐS Các quy trình kinh doanh BĐS cần phải thuộc lĩnh vực BĐS, tránh tình trạng sử dụng quy trình xây dựng áp dụng cho BĐS 83 Quy định ban hành phải phù hợp với đặc thù doanh nghiệp kinh doanh BĐS, xây dựng ban hành thêm quy trình: + Quy trình quảng cáo BĐS + Quy trình mơi giới BĐS + Quy trình đấu giá BĐS + Quy trình tư vấn BĐS - Nâng cao công tác phối hợp chủ thể quản lý việc thực chiến lược, kế hoạch kinh doanh BĐS Các Ban Tổng công ty phải phối hợp chặt chẽ với theo bước quy trình để thực mục tiêu chiến lược, kế hoạch cách tối ưu Hiện Tổng công ty HUD có quy trình đầu tư lựa chọn đối tác kinh doanh BĐS, để thực theo dòng chảy quy trình đòi hỏi phối hợp chặt chẽ phòng ban quản lý Ban Tổng công ty HUD chưa phối hợp thật nhịp nhàng theo quy trình Do đó, thời gian tới cần tiếp tục tăng cường phối hợp phòng ban liên quan để quản lý hoạt động kinh doanh BĐS hợp lý Xây dựng quy trình phải cụ thể chi tiết trách nhiệm Ban, phận, tránh chồng chéo, qua tạo nên mơi trường quản lý minh bạch rõ ràng doanh nghiệp Quy trình phân định rõ bước phòng ban thực hiện, tiếp đến phối hợp với phòng ban khác - Đẩy mạnh công tác nghiên cứu, ứng dụng khoa học kỹ thuật vào SXKD Hiện công tác nghiên cứu, ứng dụng khoa học công nghệ tiên tiến Tổng công ty thời gian qua chưa quan tâm mức Để tăng cường cho hoạt động nghiên cứu ứng dụng khoa học công nghệ vào công tác quản lý, điều hành đặc biệt vào công tác sản xuất kinh doanh vào sản phẩm HUD phải thực hiện: (i) Về ngắn hạn, xem xét việc lập phận nghiên cứu ứng dụng khoa học công nghệ thuộc Tổng công ty, nhân bao gồm cán có trình độ chun mơn cao, có kinh nghiệm, có tâm huyết Tổng công ty công 84 ty thành viên, hợp tác với nhà khoa học để thực chức nêu (ii) Về dài hạn nâng cấp thành Trung tâm nghiên cứu ứng dụng khoa học công nghệ liên quan đến xây dựng bất động sản để thực việc nghiên cứu, phát triển sản phẩm mới, cải tiến công nghệ sản xuất Tổng công ty (iii) Nghiên cứu triển khai việc áp dụng phần mềm quản trị, tài chính, kế tốn, thống kê thống cho tồn Tổng cơng ty để phục vụ cho hoạt động quản trị điều hành (iv) Nghiên cứu triển khai việc áp dụng hệ thống mạng nội bộ, hệ thống lưu trữ thông tin, bảo mật, hoàn thiện hệ thống website cho HUD Ứng dụng công nghệ thông tin vào quản trị điều hành nhằm tiết kiệm chi phí như: Họp giao ban trực tuyến Công ty mẹ đơn vị thành viên, áp dụng công nghệ tin học với việc trao đổi cơng văn giấy tờ hành chính… 3.2.3 Giải pháp kiểm tra, giám sát kinh doanh bất động sản Là doanh nghiệp Nhà nước phân quyền quản lý theo cấp nên HUD cần phải tăng cường công tác tra, kiểm tra hoạt động kinh doanh BĐS Tăng cường phải đảm bảo yếu tố sau: Thời gian tra, kiểm tra: Đối với công tác quản lý BĐS HUD cần đẩy nhanh tuần suất tra kiểm tra công ty đơn vị trực thuộc HUD Mỗi quý lần tuần suất phù hợp cho việc tra, kiểm tra, kiểm toán doanh nghiệp phụ thuộc Nửa năm lần tuần suất phù hợp với doanh nghiệp liên doanh, liên kết Đối với phòng tra cấp Cơng ty phải tiến hành công tác tra kiểm tra thường xuyên với tần suất tháng lần, đẩy mạnh công tác kiểm tra đột xuất nội công ty Nội dung tra, kiểm tra: Tiến độ dự án, tiến độ hồn thành dự án/hạng mục cơng trình, doanh nghiệp thực quy trình Tổng cơng ty phê duyệt chưa? Đơn vị thực với quy định Nhà nước kinh doanh BĐS chưa? 85 Kết luận tra kiểm tra: phải hoàn thành sau ngày kết thúc công việc tra kiểm tra Những kết phải báo đầy đủ lên Ban Tổng giám đốc Nội dung báo cáo phải phản ảnh đầy đủ nội dung sai phạm đơn vị Sau có kết cần phải phản hồi tới đơn vị trực thuộc để tiến hành sửa đổi, chỉnh sửa với quy trình Tổng cơng ty quy định Nhà nước Kết luận sai phạm theo mức độ tiến hành kiểm điểm đưa chế tài xử phạt nghiêm với cá nhân, tập thể cố ý sai phạm 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ Chính phủ xem xét số vấn đề liên quan đến vướng mắc chế hoạt động doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản - Đối với quy định giải phóng mặt b ng dự án Bất động sản theo chế nhà đầu tư tự thỏa thuận: Đối với chế nhà đầu tư tự thỏa thuận, để nhận chuyển quyền sử dụng đất, phù hợp lòng dân, hạn chế khiếu kiện, nhiên khó để thỏa thuận 100%, hết toàn đất đai cho dự án Bởi lẽ, thực tế, thiểu số sử dụng đất yêu cầu giá đất cao, nhà đầu tư khơng thể đồng ý, giải phóng mặt trạng thái lỗ chỗ, dự án triển khai Hiện có khơng nhà đầu tư lâm vào tình cảnh khó khăn, bị treo tiền phần đất đai thỏa thuận, song lại bị bế tắc việc giải nốt phần đất đai lại, khơng thể thỏa thuận cho dù trường hợp thiểu số Để gỡ nút thay này, kiến nghị Chính phủ: dự án giải phóng măt theo chế thỏa thuận, nên đưa quy định nhà đầu tư thỏa thuận tối thiểu 70%, Nhà nước định Có thể, Nhà nước định thu hồi đất trường hợp không đồng thuận Hoặc, nhà đầu tư khởi kiện tòa án, tòa định mức giá bồi thường tổ chức thi hành - Về thời điểm xác định tiền sử dụng đất nộp cho Nhà nước: 86 Hiện nay, công tác triển khai đấu thầu dự án có sử dụng đất bất cập xác định giá đất Dự án đưa đấu thầu giá đất chưa xác định Sau trúng thầu dự án, nhà đầu tư triển khai thực nhiều bước, quy trình đầu tư xây dựng dự án, mà khơng biết xác, chi phí tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước Giá đất chưa xác định, nhà đầu tư biết xác hiệu dự án, ảnh hưởng lớn đến định đầu tư Vì vậy, kiến nghị việc đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá đất tiền sử dụng đất phải xác định từ trước đấu thầu dự án Giá đất yếu tố gói thầu Khơng thể đấu thầu dự án lại khơng có giá đất, giá đất đấu thầu số tượng trưng - Về Thu hồi dự án chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng theo luật đất đai 2013: Hiện áp dụng quy định, Nhà nước thu hồi đất, kèm theo tài sản nhà đầu tư đầu tư đất, dự án chậm tiến độ sử dụng đất bất cập, thiếu công Bởi, Hiến pháp Luật Đầu tư khẳng định Nhà nước bảo hộ tài sản đầu tư nhà đầu tư Vì khuyến nghị, nhà đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất, tức vi phạm pháp luật đất đai, Nhà nước phạt tiền, xác định phải đóng thuế lũy tiến phần, thu hồi lại đất giao, tịch thu tài sản nhà đầu tư đầu tư đất - Một số nội dung bất cập liên quan đến Luật kinh doanh bất động sản: - Về quy định cấp sổ đỏ khách hàng toán đến 95% giá trị hợp đồng, chủ đầu tư phải làm sổ đỏ cho khách hàng, quy định lại mâu thuẫn với thông lệ kinh doanh Khách hàng muốn có lý hợp đồng phải tốn đủ 100% mà khơng có lý hợp đồng khơng đủ hồ sơ nộp cho Sở Tài ngun mơi trường, điều có nghĩa khơng đủ hồ sơ để làm sổ đỏ, điểm bất khả thi Điều 57 – Luật Kinh doanh bất động sản” 87 - Về hợp tác đầu tư kinh doanh nhà ở, kiến nghị sửa đổi theo hướng cho phép phân chia sản phẩm thay phân chia lợi nhuận quy định hành Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà để đáp ứng linh hoạt cho doanh nghiệp tham gia hợp tác đầu tư kinh doanh nhà phù hợp với quy định Luật Đầu tư - Về điều kiện chuyển nhượng phần toàn dự án , kiến nghị sửa đổi điều kiện “chủ đầu tư phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” chuyển nhượng toàn phần dự án thành “hồn thành nghĩa vụ tài đất” để phù hợp với thực tế thực - Về thuế thu nhập doanh nghiệp hoạt động kinh doanh Bất động sản: Hiện cho phép bù trừ lỗ từ hoạt động SXKD khác với lãi hoạt động kinh doanh Bất động sản Tuy nhiên,Theo tinh thần đổi xây dựng Luật Đầu tư 2014, nhà đầu tư quyền thực hoạt động đầu tư, kinh doanh ngành, nghề mà pháp luật không cấm Hơn nữa, Doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh đầu tư từ nguồn vốn Doanh nghiệp, có vai trò hỗ trợ lẫn hiệu sản xuất, kinh doanh kết tổng hợp hoạt động Do đó, kiến nghị Chính phủ chấp thuận cho Doanh nghiệp Bất động sản phép lấy lợi nhuận hoạt động lĩnh vực khác để bù trừ cho kinh doanh bất động sản ngược lại - Về nguồn vốn ưu đãi: Tiếp tục có gói hỗ trợ tín dụng cho thị trường bất động sản Đặc biệt doanh nghiệp đầu tư khách hàng đầu tư xây dựng mua nhà thu nhập thấp, nhà xã hội 3.3.2 Kiến nghị với Bộ Xây dựng - Bộ Xây dựng sớm có chủ trương trình Thủ tướng Chính phủ phương án cổ phần hóa Tổng cơng ty HUD (trong xác định tỷ lệ % phần vốn Nhà nước nắm giữ) sau Tổng cơng ty trình sở kết phê duyệt giá trị doanh nghiệp kiểm toán Nhà nước; - Đề nghị Bộ Xây dựng có hướng đạo kịp thời Phương án đổi mới, xếp, nâng cao hiệu hoạt động Tổng công ty giai đoạn 20172021 88 3.3.3 Kiến nghị với UBND thành phố Hà Nội - Cần xem xét giảm thủ tục hành giao đất, cấp giấy phép xây dựng, giải phóng mặt để rút ngắn thời gian cơng tác chuẩn bị xây dựng dự án Tiếp tục cải cách thủ tục hành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ dân dự án khu đô thị thẩm định, phê duyệt triển khai đồng - Tục đẩy nhanh tiến độ hồn thiện hạ tầng giao thơng tuyến đường vành đai 3,5, đường Lê Trọng Tấn, Tố Hữu ; tuyến hướng tâm đường 32, Trần Hữu Dực kéo dài, đại lộ Thăng Long, Minh Khai góp phần quan trọng dẫn đường cho phát triển bất động sản khu vực lân cận 89 Tóm tắt Chương Trên sở phân tích đánh giá thực trạng quản trị kinh doanh bất động sản Tổng công ty HUD chương 2; dựa mục tiêu phương hướng kinh doanh Tổng công ty HUD giai đoạn 2017-2021, chương luận văn đưa giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác quản trị kinh doanh BĐS Tổng công ty HUD thời gian tới Các giải pháp hồn thiện cơng tác quản trị kinh doanh BĐS Tổng công ty HUD mà tác giả đưa gồm: giải pháp công tác hoạch định chiến lược nâng cao chất lượng cơng tác dự báo biến động thị trường nâng cao chất lượng nhân sự; giải pháp công tác triển khai thực quản trị kinh doanh rà sốt, ban hành quy trình, quy chế làm việc chi tiết tăng cường phối kết hợp chặt chẽ phòng – ban, cơng ty mẹ công ty con, công ty liên kết; giải pháp cơng tác kiểm tra, giám sát tăng cường chất lượng công tác kiểm tra giám sát thời gian, chất lượng kiểm tra chất lượng kết luận tra, để việc kiểm tra không điểm thiếu sót, lỗ hổng quy trình đơn vị kiểm tra để sớm khắc phục mà giúp Ban lãnh đạo Tổng cơng ty có nhìn tổng quan tình hình hoạt động Tổng cơng ty, từ có giải pháp điều chỉnh hoạt động phù hợp, nâng cao hiệu hoạt động Tổng cơng ty Ngồi ra, tác giả đưa số đề xuất, kiến nghị với Chính phủ, với Bộ Xây dựng cấp có thẩm quyền số nội dung để tạo điều kiện thuận lợi cho không Tổng công ty HUD mà doanh nghiệp BĐS, thị trường BĐS Việt Nam nói chung hoạt động ngày hiệu 90 KẾT LUẬN Hàng hóa BĐS lại hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn, q trình hình thành phát triển Việt nam có biết động khó lường Thị trường BĐS thời gian dài ln tình trạng bong bóng BĐS, giá cao mức so với giá trị sử dụng giá thành Thời điểm hoàng kim thị trường BĐS doanh nghiệp kiếm lợi nhuận dễ, đầu tư thắng, họ tiếp tục lao vào đầu tư tràn lan, không đủ vốn vay vốn nhiều dự án vốn vay chiếm đến 80%-90%, lấy tiền dự án đầu tư dự án khác, Khi kinh tế suy thoái kéo theo thắt chặt tín dụng Ngân hàng dẫn đến bong bóng vỡ tung Hậu đổ vỡ hàng loạt doanh nghiệp phá sản, dự án BĐS khơng hồn thành Sự sụp đổ BĐS có phần bng lỏng quản trị doanh nghiệp đó, ham lợi trước mắt mà quên quy định, quy trình đầu tư BĐS Do vậy, yêu cầu đặt phải hoàn thiện công tác quản trị kinh doanh BĐS doanh nghiệp Luận văn tốt nghiệp với đề tài: “Quản trị kinh doanh BĐS Tổng công ty HUD ” đạt số kết quả: Một là: Hệ thống hóa vấn đề lý luận quản trị kinh doanh BĐS Hai là: Bằng khảo sát thực tế kết hợp với vấn nghiên cứu liệu thứ cấp, nghiên cứu đánh giá xác đáng thực trạng quản trị hoạt động kinh doanh BĐS Tổng công ty HUD Ba là: Trên sở phân tích thành cơng, hạn chế, nghiên cứu đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quản trị hoạt động kinh doanh BĐS Tổng công ty HUD Tuy nhiên hạn chế nguồn kinh phí, thời gian tìm hiểu lực nghiên cứu nên khơng thể tránh khỏi thiếu sót hạn chế nghiên cứu Tác giả mong nhận góp ý Thầy cô giáo, nhà khoa học bạn bè để đề tài hoàn thiện 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (2015), Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản, Hà Nội Đặng Khánh Vinh (Đại học Bách Khoa Hà nội) (2007), Hoạch định chiến lược kinh doanh cho Tổng công ty Sông Đà giai đoạn 2007-2015, Luận văn thạc sỹ GS TS Đỗ Hậu, TS Nguyễn Đình Bồng (2013), Quản lý đất đai Bất động sản đô thị, Nhà xuất xây dựng GS TSKH Nguyễn Văn Chọn (2013), Kinh tế Đầu tư Xây dựng, Nhà xuất xây dựng GS TSKH Nguyễn Văn Chọn (2013), Quản lý nhà nước kinh tế quản trị kinh doanh xây dựng, Nhà xuất xây dựng http://www.sanbatdongsan.net.vn http://www.cbrevietnam.com Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2014), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nhà xuất trị Quốc gia Nguyễn Duy Trung (Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội)(2011), Phân tích nhân tố ảnh hường đến thực trạng đề xuất giải phát phát triển thị trường bất động sản, Luận văn thạc sỹ Nguyễn Huy Công (Trường ĐH Xây dựng) (2008), Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ Phần VINCOM, Luận văn Thạc sỹ 10 Nguyễn Vân Thanh (Trưởng ĐH Kinh tế TP Hồ Chí Minh) (2008), Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản Bitexcoland, Luận văn thạc sỹ 11 PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Hà Nội 12 Phan Nguyễn Hoàng (Trường ĐH Nông Nghiệp Hà Nội)(2011), Nghiên cứu chiến lược kinh doanh BĐS công ty cổ phần đầu tư xây dựng phát triển đô thị LILAMA, Luận văn thạc sỹ 13 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 29 tháng năm 2014, Hà Nội 14 Tập đoàn Savills (2016), Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản, Hà Nội 15 Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đô thị (2011-2016), Báo cáo tài chính, Hà Nội 16 Tổng cơng ty HUD (2015), Báo cáo tổng kết Kế hoạch sản xuất kinh doanh 2011-2015, Hà Nội 17 Tổng công ty HUD (2015), Đề án tái cấu Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đô thị, Hà Nội 18 TS GARY W.ELDRED (2014), Làm giàu từ thương vụ bất động sản, Nhà xuất lao động xã hội 19 TS Hoàng Văn Cường (Chủ biên), TS Nguyễn Minh Ngọc, TS nguyễn Thế Phán, ThS Nguyễn Thị Thảo (2013), Thị trường bất động sản, Nhà xuất xây dựng ... trạng quản trị kinh doanh bất động sản Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đô thị Chương 3: Một số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện quản trị kinh doanh bất động sản Tổng công ty Đầu tư Phát triển. .. THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 39 2.1 Khái quát hoạt động Tổng công ty HUD 39 2.1.1 Giới thiệu chung Tổng công ty HUD ... DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI - Tạ Văn Phương HOÀN THIỆN QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh