PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA Công ty TNHH một thành viên Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5

PHÒNG KINH DOANH: Tham mưu cho lãnh đạo Công ty về thị trường kinh doanh, sản phẩm nhà đất trong các dự án của Công ty; xây dựng các chiến lượcmarketing, quảng bá thương hiệu và các sản

CÔNG TY TNHH MTV XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI SÀI GÒN 5

PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA

Công ty TNHH một thành viên Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5

Tp Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2015

MỤC LỤC

KÝ HIỆU VIẾT TẮT 4

Phần I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DOANH NGHIỆP 5

I TỔNG QUAN 5

1 Giới thiệu về Công ty 5

2 Ngành nghề kinh doanh 5

3 Sản phẩm và dịch vụ chủ yếu 6

4 Quá trình hình thành và phát triển 7

5 Cơ cấu tổ chức và quản lý 7

6 Danh sách những công ty mẹ và công ty con 11

7 Tình hình hoạt động và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trước cổ phần hóa 11 8 Vị thế của Công ty so với các doanh nghiệp khác trong cùng ngành 20

9 Các rủi ro dự kiến 22

II THỰC TRẠNG DOANH NGHIỆP TẠI THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 24

1 Thực trạng về tài sản cố định 24

2 Tổng diện tích đất đai doanh nghiệp đang sử dụng 24

3 Tình hình triển khai một số dự án đang được theo dõi tại khoản mục chi phí sản xuất kinh doanh dở dang (Hàng tồn kho) của Công ty đến thời điểm 31/12/2014 26 4 Thực trạng về tài chính, công nợ 29

5 Thực trạng về lao động 30

6 Những vấn đề cần tiếp tục xử lý khi thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp 30

III KẾT LUẬN 33

Phần II PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA 34

I CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐỂ XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN 34

1 Cơ sở pháp lý 34

2 Mục tiêu cổ phần hóa 36

3 Điều kiện thuận lợi để cổ phần hóa 37

4 Giá trị thực tế doanh nghiệp để cổ phần hóa 37

II NỘI DUNG PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA 43

1 Hình thức cổ phần hóa 43

2 Tên công ty cổ phần 43

3 Ngành nghề kinh doanh 43

4 Vốn điều lệ và cơ cấu vốn điều lệ 44

5 Đối tượng mua cổ phần, chính sách bán cổ phần giá ưu đãi và việc phát hành cổ phần qua đấu giá 47

6 Loại cổ phần và phương thức phát hành 51

7 Kế hoạch đăng ký giao dịch và niêm yết cổ phiếu trên thị trường chứng khoán 52

8 Chi phí cổ phần hóa 52

9 Kế hoạch hoàn vốn ngân sách nhà nước và kế hoạch sử dụng tiền thu được từ cổ phần hóa 54

10 Phương án sắp xếp lại lao động 55

11 Phương án về tổ chức và quản lý điều hành Công ty 58

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG 60

12 Phương án đầu tư và chiến lược phát triển sau khi cổ phần hóa 61

Phần III TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN ĐƯỢC DUYỆT 67

KÝ HIỆU VIẾT TẮT

BCTC Báo cáo tài chính

BHXH Bảo hiểm xã hội

CBCNV Cán bộ Công nhân viên

Công ty Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5

SÀI GÒN 5 Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5

LNTT Lợi nhuận trước thuế

LNST Lợi nhuận sau thuế

TSCĐ Tài sản cố định

SXKD Sản xuất kinh doanh

Phần I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DOANH NGHIỆP

1 Giới thiệu về Công ty

- Tên Công ty : CÔNG TY TNHH MTV XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI

SÀI GÒN 5

- Tên tiếng Anh : SAIGON FIVE COMMERCE - CONSTRUCTION

COMPANY LIMITED

- Tên viết tắt : SFCC CO.,LTD

- Trụ sở chính : Số 2A Lý Thường Kiệt, phường 12, quận 5, TP Hồ Chí Minh

- Điện thoại : (08)39570711 Fax: (08)39570712

- Email : sfcc@saigon5.vn

- Website : www.saigon5.vn

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp: số 0301260770 do Sở Kế hoạch và

Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh đăng ký lần đầu ngày 24/12/2010 và thay đổi

lần thứ 1 ngày 21/3/2011

2 Ngành nghề kinh doanh

Theo Giấy chứng nhận đăng ký d oanh nghiệp số 0301260770 do Sở Kế hoạch và

Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh đăng ký lần đầu ngày 24/12/2010 và thay đổi lần thứ

1 ngày 21/3/2011, ngành nghề kinh doanh chủ yếu của Công ty như sau:

Bán buôn vật liệu, thiết bị lắp đặt khác trong xây dựng

Chi tiết: Nhập khẩu kinh doanh vật tư, thiết bị chuyên ngành xây

dựng Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, vật liệu trang trí

nội thất (không sản xuất tại trụ sở doanh nghiệp)

4663

STT Tên ngành Mã

ngành

4 Bán buôn máy móc, thiết bị và phụ tùng máy khác

Chi tiết: Buôn bán hàng tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng 4659

5

Hoạt động của các câu lạc bộ thể thao

Chi tiết: Kinh doanh dịch vụ câu lạc bộ các trò chơi giải trí (trừ

karaoke), cho thuê sân tennis, hồ bơi.

9312

6 Bán lẻ khác trong các cửa hàng kinh doanh tổng hợp

Chi tiết: Mua bán dụng cụ thể dục thể thao, hàng hoá tiêu dùng 4719

7 Dịch vụ ăn uống khác

8

Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu,

chủ sử dụng hoặc đi thuê

Chi tiết: Kinh doanh bất động sản, dịch vụ cho thuê nhà ở và văn

phòng làm việc.

6810

9 Xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng khác

Chi tiết: Xây dựng các công trình công nghiệp 4290

10 Chuẩn bị mặt bằng

11 Xây dựng công trình đường sắt và đường bộ

12

Hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan

Chi tiết: Thiết kế xây dựng các công trình công nghiệp, dân dụng.

Tư vấn đầu tư, lập dự án đầu tư, tư vấn đấu thầu Giám sát thi

công xây dựng công trình dân dụng và công ng hiệp Lập quy

hoạch chi tiết đô thị

Trên cơ sở các ngành nghề ki nh doanh đã đăng ký, hiện tại sản phẩm và dịch vụ

chủ yếu của Công ty là:

 Kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản;

 Tư vấn thiết kế các công trình công nghiệp, dân dụng;

 Lập quy hoạch chi tiết đô thị, thiết kế quy hoạch;

 Kinh doanh dịch vụ cho thuê sân Tennis

Thế mạnh của Công ty trong suốt những năm qua là đầu tư kinh doanh bấtđộng sản, kinh doanh nhà cụ thể qua các công trình như: Hùng Vương Plaza

P12 Q5, Chung cư kết hợp siêu thị Lakai P7 Q5, Bên cạnh đó, Công ty

thực hiện đầu tư dự án Bình Đông Xanh P13 Q8, dự án Bình Đăng Plaza P6

Q8 Hiện nay, Công ty tiếp tục mở rộng các sản phẩm, dịch vụ như: thiết kế,quản lý dự án, tư vấn giám sát, cho thuê sân Tennis, hồ bơi…

Các thành tựu đạt được trong quá trình hoạt động của SÀI GÒN 5:

 Năm 2000, được Chủ tịch nước trao tặng Huân chương lao động hạng 3 vì

đã có nhiều thành tích xuất sắc trong công tác từ năm 1995 đến năm 1999,

góp phần vào sự nghiệp xây dựng Cộng hòa xã hội và bảo vệ tổ quốc

 Năm 2003, Bằng khen của UBND TP HCM vì đã có nhiều thành tích thực

hiện nhiệm vụ SXKD năm 2003

 Năm 2009, Bằng khen và Cờ truyền thống của UBND TP.HCM vì đã có

nhiều thành tích, hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ nhiều năm liên tục và nhân

kỷ niệm 20 năm thành lập Công ty

 Năm 2010, Bằng khen của Thủ tướng Chính phủ vì đã có nhiều thành tích

trong công tác, góp phần vào sự nghiệp xây dựng Chủ nghĩa xã hội và bảo

vệ Tổ quốc

 Năm 2012, Huân chương lao động hạng nhì của Chủ tịch nước vì đã có

thành tích xuất sắc trong công tác từ năm 2007 đến năm 2011, góp phần vào

sự nghiệp xây dựng Chủ nghĩa xã hội và bảo vệ Tổ quốc

 Năm 2013, Giấy chứng nhận tập thể lao động xuất sắc của UBND TP.HCM

vì đã có thành tích hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ năm 2012, góp phần tíchcực trong phong trào thi đua của thành phố

 Năm 2014, Giấy chứng nhận tập thể lao động xuất sắc của UBND TP.HCM

vì đã có thành tích hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ năm 2013 và Bằng khencủa UBND thành phố Được bình chọn tập thể điển hình tiên tiến cấp thànhphố 05 năm (giai đoạn 2010 -2014)

5 Cơ cấu tổ chức và quản lý

Công ty TNHH một thành viên Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 là công ty concủa Tổng Công ty Địa Ốc Sài Gòn – TNHH MTV hoạt động theo mô hình Công ty mẹ

- Công ty con Công ty TNHH một thành viên Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 có tưcách pháp nhân, có con dấu riêng, hoạt động độc lập theo Luật doanh nghiệp và các

văn bản khác có liên quan do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

Mô hình cơ cấu tổ chức của Công ty TNHH Một thành viên Xây dựng Thươngmại Sài Gòn 5 được áp dụng theo mô hình Hội đồng thành viên, Kiểm soát viên, Tổng

Giám đốc, các Phó Tổng Giám đốc và bộ máy giúp việc là các phòng ban chuyên môn

và các đơn vị trực thuộc với chức năng, nhiệm vụ cụ thể như sau:

VĂN PHÒNG: Tham mưu cho Ban Tổng Giám đốc Công ty trong công tác

quản lý hành chính, tổng hợp, tổ chức nhân sự, lao động tiền lương, thi đua

khen thưởng, kỷ luật, an ninh trật tự, quản lý tài sản, máy móc, trang thiết bị

của Công ty và công tác pháp chế

PHÒNG KẾ HOẠCH - ĐẦU TƯ: Tham mưu cho Tổng Giám đốc Công ty

trong công tác định hướng đầu tư phát triển, xây dựng chiến lược dài hạn, lập

và theo dõi việc thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh ngắn hạn theo từngthời kỳ; công tác đầu tư, chuẩn bị đầu tư các công trình, dự án của Công ty

PHÒNG TÀI CHÍNH - KẾ TOÁN: Tham mưu cho Tổng Giám đốc Công ty

về công tác tài chính, kế toán và có trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc thựchiện chế độ tài chính và hạch toán kinh tế liên quan đến toàn bộ hoạt động sảnxuất kinh doanh của Công ty theo quy định của pháp luật hi ện hành; lập kếhoạch tài chính, báo cáo phân tích tình hình tài chính của Công ty và các vấn đề

khác liên quan đến hoạt động tài chính theo đúng qui định Đồng thời tham mưu

cho Tổng Giám đốc Công ty trong việc huy động, kiểm tra và giám sát hiệu quả

sử dụng đồng vốn

PHÒNG KINH DOANH: Tham mưu cho lãnh đạo Công ty về thị trường kinh

doanh, sản phẩm nhà đất trong các dự án của Công ty; xây dựng các chiến lượcmarketing, quảng bá thương hiệu và các sản phẩm của Công ty; ký kết các hợp

đồng kinh doanh bất độ ng sản Công ty; Quản lý, phân tích, đánh giá và trực tiếp

tổ chức thực hiện: các phương án hoạt động trong kinh doanh, các hoạt độngdịch vụ trong kinh doanh địa ốc và các hoạt động dịch vụ đối với các sản phẩmcủa Công ty

PHÒNG KỸ THUẬT - DỰ ÁN: Tham mưu giúp việc cho Tổng Giám đốc về

mặt kỹ thuật xây dựng, quản lý thực hiện dự án, hợp đồng xây dựng trong lĩnhvực xây dựng cơ bản; Quản lý về mặt kỹ thuật, thi công xây dựng, quản lý tiến

độ và chất lượng, quản lý chi phí xây dựng đối với các dự án do Công ty làm

chủ đầu tư và những gói thầu do Công ty ký hợp đồng

XÍ NGHIỆP TƯ VẤN THIẾT KẾ: Tư vấn đầu tư, Lập dự án đầu tư, quy

hoạch tổng mặt bằng, thiết kế các công trình dân dụng, công nghiệp và kỹ thuật

hạ tầng, lập tổng dự toán và dự toán chi tiết trên các qui mô nhóm (A,B,C);Khảo sát và đo vẽ bản đồ hiện trạng vị trí, bản vẽ hiện trạng công trình, bản vẽ

hoàn công để phục vụ lập hồ sơ và thủ tục pháp lý Công trình; Tư vấn đấu thầu;

Tư vấn xây dựng và dịch vụ về nhà ở, các công trình dân dụng và công ng hiệp;

Giám sát kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp và kỹ thuật hạtầng; Thẩm định thiết kế - dự toán các công trình; Tư vấn quản lý dự án

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN: Thực hiện các chức năng, nhiệm vụ

theo quy định của pháp luật như: Dịch vụ môi giới bất động sản; Dịch vụ tư vấn

bất động sản; Dịch vụ quảng cáo bất động sản; Dịch vụ định giá bất động sản;Dịch vụ đấu giá bất động sản; Dịch vụ quản lý bất động sản

tiếp kinh doanh và hoạt động theo chức năng được quy định trong Giấy Chứngnhận Đăng ký hoạt động Chi nhánh số 0301260770 -002 do Sở Kế hoạch và

Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 01/11/2011

BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN: Là đầu mối giúp Tổng Giám đốc thực hiện các

nhiệm vụ, quyền hạn được công ty giao để tổ chức thực hiện việc đầu tư dự án

từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi nghiệm thu, bàn giao đưacông trình vào khai thác sử dụng đảm bảo tính hiệu quả, tính khả thi của dự án

và tuân thủ các quy định của pháp luật; Tổng Giám đốc công ty quyết địnhthành lập Ban quản lý dự án, giao Phòng Kỹ thuật – Dự án chỉ đạo, kiểm tra,

đôn đốc Ban quản lý trong việc điều hành, quản lý dự án được phân công theo

quy trình thực hiện dự án được Tổng Giám đốc phê duyệt cụ thể cho từng dự

án

ĐỘI THI CÔNG XÂY DỰ NG: Thi công xây dựng công trình theo quyết định

giao việc cụ thể của Công ty

Với cơ cấu như trên, bộ máy tổ chức của Công ty TNHH MTV Xây dựng

Thương mại Sài Gòn 5 được thể hiện theo sơ đồ dưới đây:

HỘI ĐỒNG THÀNH VIÊN

TỔNG GIÁM ĐỐC

KIỂM SOÁT VIÊN

Phó Tổng giám đốc Phó Tổng giám đốc Phó Tổng giám đốc

Phòng Kế hoạch Đầu tư

Phòng

Kỹ thuật

Dự án

Sàn giao dịch BĐS Sài Gòn 5

Trung tâm TM- TTGT Sài Gòn 5

XN Tư vấn Thiết kế

Ban QLDA Các đội

thi công

TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN – TNHH MTV

6 Danh sách những công ty mẹ và công ty con

6.1 Công ty mẹ

Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn – TNHH một thành viên

Địa chỉ: 41 Sương Nguyệt Ánh, Phường Bến Thành, Quận 1, TP Hồ Chí Minh

6.2 Công ty con

Không có

6.3 Khoản đầu tư dài hạn khác

Công ty cổ phần Phát triển Nam Sài Gòn

– Tên công ty: Công ty cổ phần Phát triển Nam Sài Gòn

– Trụ sở chính: 29/1 Nguyễn Bỉnh Khiêm, quận 1, TP.HCM

– Ngành nghề kinh doanh chính: Xây dựng và Kinh doanh bất động sản

– Tỷ lệ nắm giữ của SÀI GÒN 5: 0,3% (tương đương với 10.000.000 đồng)

7 Tình hình hoạt động và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trước cổ phần hóa

7.1 Tình hình hoạt động kinh doanh

7.1.1 Sản lượng sản phẩm/ giá trị dịch vụ qua các năm

Cơ cấu doanh thu trước cổ phần hóa :

Tỷ lệ (%)

1 Kinh doanh BĐS 128.812 99,83% 786.775 100 % 254.314 100%

Kinh doanh nhà 126.199 97,80% 782.048 99,40% 250.583 98,53% Kinh doanh cho

Tỷ lệ (%)

Cơ cấu lợi nhuận gộp 03 năm trước cổ phần hóa:

Tỷ lệ (%)

1 Kinh doanh BĐS 75.714 99,92% 110.308 100% 81.907 100%

Kinh doanh nhà 73.591 97,12% 107.067 97,06% 78.310 95,61%Kinh doanh cho

Đối với hoạt động chính là kinh doanh bất động sản: Các yếu tố đầu vào

của Sài Gòn 5 là nguồn quỹ đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoặc các công trìnhxây dựng Với đặc thù như vậy, các nguồn chi phí đầu vào chủ yếu của Công

ty bao gồm: tiền đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng; tiền sử dụng đất, chi phí

tư vấn, lập quy hoạch, thiết kế, thi công xây dựng,…

Đối với mảng kinh doanh xây lắp: Chi phí đầu vào thường chịu ảnh hưởng

bởi sự biến động của giá cả các loại vật liệu xây dựng như: sắt, thép, xi

măng, gạch, đá… Bên cạnh đó, thị trường vật liệu xây dựng thời gian qua có

sự biến động tương đối khó lường, ảnh hưởng nhiều đến yếu tố chi phí đầuvào của các công ty kinh doanh trong ngành xây dựng trong đó có Sài Gòn 5.Tuy nhiên hoạt động kinh doanh xây lắp chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu

kinh doanh của Công ty, do đó sự biến động của giá cả vật liệu xây dựng thờigian qua không có ảnh hưởng quá lớn đến kết quả hoạt động kinh doanh củaCông ty.

Giá vốn hàng bán 53.258 32,93% 676.467 84,55% 172.408 38,27%Chi phí tài chính 0 0,00% 2 0,00% 30.588 6,79%Chi phí bán hàng 3.773 2,33% 4.631 0,58% 3.262 0,72%Chi phí quản lý

doanh nghiệp 23.540 14,56% 21.255 2,66% 19.949 4,43%Chi phí khác 657 0,41% 492 0,06% 1.275 0,28%

Tổng chi phí 81.228 50,22% 702.856 87,84% 227.482 50,49%

Nguồn: Sài Gòn 5

Chi phí sản xuất là yếu tố luôn được Công ty dành sự quan tâm và đặt mục tiêukiểm soát tốt trong quá trình sản xuất Ban điều hành Công ty đã tăng cường áp dụng cácbiện pháp quản lý đối với hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm mục đích kiểm soát cáckhoản chi phí chặt chẽ và hiệu quả hơn Kết quả đạt được thể hiện qua tỷ trọng chi phíquản lý trên doanh thu được cải thiện đáng kể qua các năm từ 14,56% trong năm 2012xuống còn 4,43% trong năm 2014

Tuy nhiên, trước tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, lĩnh vực bất động sản

và xây dựng suy giảm dẫn đến một số khoản chi phí của Sài Gòn 5 có khuynh hướng tăng

lên, đặc biệt là sự tăng mạnh của giá vốn hàng bán, bắt nguồn từ sự tăng giá nguyên vật

liệu, chi phí đền bù, xây dựng cơ bản,… dẫn đến tỷ trọng chi phí giá vốn hàng bán trênTổng doanh thu có xu hướng gia tăng trong giai đoạn vừa qua (từ 32,93% năm 2012 lên38,27% năm 2014)

Đối với các công ty có hoạt động đặc thù như Sài Gòn 5, trình độ và chất lượng

nguồn nhân lực chính là yếu tố quan trọng nhất quyết định khả năng cạnh tranh của Công

ty, bên cạnh nguồn lực về tài chính và uy tín thương hiệu Chính vì vậy, Sài Gòn 5 luôn

quan tâm đến việc đào tạo đội ngũ cán b ộ nhân viên có tiềm năng về năng lực chuyên

môn cũng như kỹ năng quản lý Bên cạnh đó, Công ty cũng quan tâm đến việc tham giacác buổi hội thảo chuyên ngành, liên quan đến lĩnh vực đầu tư, xây dựng, như các buổihội thảo về quản lý dự án, lập quy hoạch, tư vấn thiết kế, quản lý dự án, quản lý chất

lượng,… nhằm góp phần cập nhật và nâng cao kiến thức của đội ngũ cán bộ, nhân viên

7.1.5 Tình hình nghiên cứu và phát triển sản phẩm mới

Sản phẩm, dịch vụ của Công ty liên quan đến hoạt động thi công, khảo sát, tư vấ nthiết kế, lập và quản lý dự án Do đó, trọng tâm của hoạt động nghiên cứu và phát triểncủa Công ty tập trung vào các điểm:

 Thực hiện các nghiên cứu, khảo sát về tình hình thị trường, về nhu cầu của các sảnphẩm bất động sản trên thị trường cũng như khả năng đáp ứng của thị trường đốivới các nhu cầu trên

 Tạo lập nguồn quỹ đất để đầu tư, phát triển các dự án thông qua các hoạt độngkhảo sát, tìm kiếm cơ hội đầu tư

 Nghiên cứu tính khả thi của các dự án đầu tư, xem xét khả năng liên doanh liên kếtvới các đối tác để khai thác nguồn tài chính, năng lực quản lý dự án, kinh doanhtiếp thị

 Cập nhật các kỹ thuật tiên tiến, các tiêu chí và xu hướng hiện đại trong lập dự án,quy hoạch và thiết kế để tối ưu hóa hiệu quả khai thác của dự án và tạo lập cáccông trình có giá trị về mặt kinh tế, thẩm mỹ và nhân văn

 Cải thiện năng lực quản lý dự án, nhắm đến khả năng kiểm soát tiến độ thực hiệncác dự án, quản trị hiệu quả nguồn tài chính cho các dự án được thông suốt trongquá trình triển khai, kiểm soát các khoản chi phí hợp lý và đảm bảo chất lượng củacác công trình

7.1.6 Tình hình kiểm tra chất lượng sản phẩm/dịch vụ

Do đặc thù của ngành xây dựng, tuân thủ các tiêu chuẩn về chất lượng và các quyđịnh về an toàn là yêu cầu luôn được đặt lên hàng đầu đối với các Công t y hoạt động

trong ngành Tại Sài Gòn 5 cũng vậy, hoạt động kiểm soát chất lượng đóng một vai tròquan trọng, ảnh hưởng đến tính bền vững và hiệu quả của hoạt động kinh doanh Tuânthủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn và quy định là một trong những phương thức gi úp Công

ty đảm bảo các hoạt động được kiểm soát, tránh các rủi ro trong vận hành và các rủi ro về

pháp lý Bên cạnh đó, việc hợp tác chặt chẽ với các đơn vị tư vấn giám sát có năng lực,giàu kinh nghiệm trong việc quản lý giám sát các công trình cũng giúp cho các tiêu chuẩn

được đáp ứng

người có thu nhập trung bình,… Bên cạnh đó các sản phẩm của Công ty cũng được đảm

bảo chất lượng đến từng chi tiết, do Sài Gòn 5 luôn coi trọng việc kiểm soát chất lượng,

từ khâu quy hoạch thiết kế cho đến giai đoạn thi công, hoàn thiện Do đó, sản phẩm củaSài Gòn 5 luôn được khách hàng đánh giá cao về mặt mỹ quan và chất lượng, đồng thời

đem lại cảm giác thoải mái trong không gian sống sinh động cho các khách hàng và cư

dân

Sài Gòn 5 cũng luôn chú trọng quảng bá hình ảnh thông qua các phư ơng tiện thông

tin đại chúng Báo chí và truyền hình là các kênh thông tin giúp Sài Gòn 5 tiếp cận vớicác đối tượng khách hàng mục tiêu, cũng như quảng bá thông tin các dự án đến các đơn

vị kinh doanh bất động sản Thông qua đó, các sản phẩm của Công ty đã được nhiềukhách hàng biết đến, cũng như được các đơn vị cùng ngành quan tâm và đánh giá cao,góp phần gia tăng sức tiêu thụ các sản phẩm của Công ty

Nắm bắt xu hướng chung của thị trường, Sài Gòn 5 cũng đã xây dựng trang webriêng www.saigon5.vn để quảng bá thương hiệu và sản phẩm của Công ty, mang thươnghiệu Sài Gòn 5 đến gần hơn với nhiều đối tượng khách hàng tiềm năng của Công ty

7.1.8 Nhãn hiệu thương mại , đăng ký phát minh sáng chế và bản quyền

Hiện Công ty đang sử dụng logo để làm thương hiệu cho sản phẩm, dịch vụ củaCông ty:

Logo của Công ty chưa được đăng ký bảo hộ nhãn hiệu thương mại tại Cục sở hữu trítuệ

7.1.9 Các dự án lớn đang thực hiện hoặc đã được ký kết

Những dự án lớn Công ty đã và đang triển khai t hực hiện:

STT Tên dự án, địa điểm Quy mô

Đã thực hiện

1

Dự án:

Khu Cao ốc liên hợp Gia cư và Thương mại

Thuận Kiều (Thuận Kiều Plaza), phường

15, quận 5

Diện tích khu đất 9.971 m 2

Tổng số căn hộ: 648 căn hộ, Tầng cao 33 tầng

2

Dự án:

Chung cư kết hợp Siêu thị Lakai, 98 -126

Nguyễn Tri Phương, phường 7, quận 5

Diện tích khu đất 1.707 m 2

Tổng số căn hộ: 74 căn hộ, Tầng cao 12 tầng,

Hệ số sử dụng đất = 9,74 Mật độ xây dựng tối đa = 74 %.

3

Dự án:

Hùng Vương Plaza (Khu A&B), 126 Hùng

Vương, phường 12, quận 5

Diện tích khu đất 9.453 m 2

Tổng số căn hộ: 280 căn hộ, Tầng cao: khối A (thương mại): 8 tầng, khối B(thương mại+căn hộ): 30 tầng

Hệ số sử dụng đất = 8,46 Mật độ xây dựng tối đa: 64,7 %.

Trệt + Lững = 07 căn

Từ lầu 1 - 8 = 49 căn.

Hệ số sử dụng đất: 4,0 Mật độ xây dựng: 43,5%

STT Tên dự án, địa điểm Quy mô

7

Dự án:

Khu Thương mại kết hợp căn hộ cao cấp tại

số 260 đường Trần Não, phường Bình An,

Hệ số sử dụng đất: Khối Thương mại dịch

vụ 1,2; Khối căn hộ: 3.0 Mật độ xây dựng toàn khu = 55%.

10 Cụm Dịch vụ thể thao giải trí Sài Gòn 5,

phường Bình An, quận 2

Diện tích khu đất 5.618 m 2

Mục đích sử dụng:

Xây dựng khu thể thao giải trí, hồ bơi

Nguồn: SÀI GÒN 5

7.2 Tình hình tài chính và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trong các năm

trước khi cổ phần hóa

Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh và tình hình tài chính của Công ty giai đoạncác năm trước khi cổ phần hóa được tóm tắt ở bảng sau:

1 Tổng tài sản Ng Đồng 624.547.750 656.883.499 751.246.210

2 Vốn Chủ sở hữu1 Ng Đồng 295.914.240 273.661.582 219.346.000

3 Nợ phải trả Ng Đồng 328.633.510 383.221.917 531.900.2103.1 Nợ vay ngắn hạn Ng Đồng 199.158.100 199.658.691 517.953.962

TT Chỉ tiêu ĐVT Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014

10 Lợi nhuận trước thuế Ng Đồng 80.502.192 97.263.239 223.048.671

11 Lợi nhuận sau thuế Ng Đồng 60.341.464 72.678.790 173.819.848

12 Tỷ suất LNST/Vốn nhà

Nguồn: BCTC kiểm toán năm 2012 – 2014 của SÀI GÒN 5

Tổng tài sả n của Công ty có xu hướng tăng qua các năm, tương ứng với lợi nhuậncủa Công ty Đặc biệt, ROE của Công ty tăng mạnh năm 2014 khi lợi nhuận sau thuế

tăng gần 2,5 lần Cơ cấu nợ vốn cũng tương đối ổn định

7.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty

Trong quá trình hoạt động kinh doanh, Sài Gòn 5 chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố

tác động, bao gồm cả yếu tố thuận lợi và khó khăn :

 Thuận lợi

 Trải qua thời kỳ khủng hoảng kéo dài từ cuối năm 2008, nền kinh tế toàn cầu

đã dần ổn định và tă ng trưởng trở lại Tình hình kinh tế Việt Nam vượt qua

thách thức và cũng đạt được một số thành tựu, cuối năm 2013, Việt Nam thamgia vòng đàm phán Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) dù đốimặt với không ít khó khăn nhưng đã mở ra nhiều cơ hội p hát triển trong tương

lai đặc biệt khi nền kinh tế thế giới dần hồi phục

 Sài Gòn 5 được UBND TP.HCM tin tưởng giao thực hiện những dự án trọngđiểm, mang ý nghĩa quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế xã hội của

TP HCM Thông qua quá trình thực hiện các dự án, Sài Gòn 5 đã tích lũy

được nhiều kinh nghiệm trong việc triển khai và điều hành các dự án có quy

mô lớn và phức tạp

 Sài Gòn 5 nhận được sự hỗ trợ tích cực từ Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn

TNHH MTV Bên cạnh đó, Công ty cũng tạo được mối quan hệ tốt với các cơquan ban ngành và chính quyền các cấp Những hỗ trợ từ các cơ quan ban

ngành và cơ quan chủ quản đã tạo nhiều thuận lợi cho Sài Gòn 5 trong quá

trình giải quyết các vướng mắc và triển khai dự án, cũng như thực hiện công

tác đền bù giải ph óng mặt bằng, thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án

 Công ty có đội ngũ cán bộ công nhân viên nhiều kinh nghiệm, tích cực, năngđộng và sáng tạo, tạo được uy tín thương hiệu và có mối quan hệ tốt với cácđối tác uy tín trên thị trường kinh doanh bất động sả n

 Sài Gòn 5 được tiếp cận với các đối tác tư vấn thiết kế nhiều kinh nghiệm

trong khu vực và quốc tế, tạo điều kiện cho đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư Công tynâng cao trình độ trong các lĩnh vực chuyên môn như: lập dự án, quy hoạchthiết kế, và đặc biệt là kiến thức và kinh nghiệm về quản lý dự án

cho quá trình đầu tư và sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, đặc biệt vềnguồn vốn và thị tr ường tiêu thụ

 Quá trình thực hiện các dự án, từ khâu đền bù giải phòng mặt bằng cho đến khi

có đất “sạch” để triển khai, vẫn còn nhiều khó khăn do tính phức tạp và thường

gặp vướng mắc của các thủ tục đền bù, gây mất thời gian, ảnh hưởng đến hiệuquả đầu tư

 Giá cả nguyên vật liệu xây dựng biến động nhiều trong thời gian qua cũng

phần nào ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của các dự án của Công ty

 Việc quyết toán một số dự án trong thời gian qua, đặc biệt là các dự án Công ty

đã chuyển giao chủ đầu tư, vẫn còn tồn đọng, gây ra một số khó khăn về vấn

đề quản lý và tài chính cho Công ty

 Cơ chế chính sách có nhiều thay đổi, dẫn đến cách giải quyết, xử lý của các

ban ngành còn chưa thống nhất, có thể gây mất nhiều thời gian của doanhnghiệp trong quá trình chuẩ n bị và thực hiện dự án

 Phương pháp xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp cho ngân sách nhànước tại các dự án đầu tư chưa rõ ràng và không nhất quán cũng phần nào ảnhhưởng đến các quyết định đầu tư của doanh nghiệp.

8 Vị thế của Công ty so với các doanh nghiệp khác trong cùng ngành

8.1 Vị thế của Công ty trong ngành

Hiện nay, Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 là công ty concủa Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn, đơn vị đầu ngành về đầu tư và kinh doanh bất độngsản trên địa bàn TP HCM Được sự hỗ trợ và lãnh đạo toàn diện của Tổng Công ty Địa

ốc Sài Gòn, Sài Gòn 5 phát triển theo hướng ngày càng chuyên nghiệp và là một trong

những đơn vị có vốn điều lệ tương đối lớn trong các đơn vị thành viên của Tổng Công ty.Công ty luôn có sự hợp tác đầu tư với các đơn vị trong ngành, thông qua việc làthành viên chính thức của Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Hiệp hội nhà thầu Xây dựngViệt Nam, Tổng hội Xây dựng Việt nam, Mạng các sàn giao dịch Bất động sản Việt nam,

do đó có khả năng huy động mức vốn đầu tư lớn để thực hiện các dự án bất động sản

Bên cạnh đó, trong suốt quá trình hoạt động, từ lúc mới hình thành phát triển cho đếnnay, Công ty cũng đã tạo dựng được một lượng khách hàng truyền thống tương đối đángkể

Trong quá trình phát triển, Sài Gòn 5 đã đượ c UBND Thành phố tin tưởng giao làmchủ đầu tư của nhiều công trình thí điểm có quy mô lớn, trong việc dùng doanh nghiệp

nhà nước để thay mặt thành phố làm chủ đầu tư các dự án chỉnh trang đô thị bằng nguồn

vốn huy động của các chủ đầu tư thành phần, để thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng của

khu đô thị mới

8.2 Triển vọng của ngành

Việc gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) đã tạo ra bước ngoặt cho nềnkinh tế Việt Nam nói chung và cơ hội phát triển thị trường bất động sản nói riêng Cùngvới tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, với mục tiêu phấn đấu đến năm

2020 Việt Nam cơ bản trở thành một nước công nghiệp, trong những năm tới nhu cầu vềbất động sản ở Việt nam là rất lớn

Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ105.000 ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay, dựkiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025 Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị để

đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tă ng lên 46 triệungười vào năm 2025 Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm ViệtNam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại

đô thị vào năm 2020

Nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạ n và công trình thương mại cũng

đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu về văn phòng loại A, B, căn hộ cao cấp cho thuê, khách

sạn 3-5 sao tại các đô thị lớn Theo tính toán, riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh nhu cầu

văn phòng loại A, B khoảng 200.000 m2 và 10.000 phòng khách sạn loại 3-5 sao trong

một vài năm tới Tại Hà nội, khách sạn phục vụ khách quốc tế cũng thiếu nghiêm trọng

Đặc biệt, sau khi gia nhập Tổ chức thương mại thế giới, Việt Nam đang thu hút sự quan

tâm của các Tập đoàn bán lẻ thế giới, cũng làm tă ng nhu cầu về các công trình dịch vụ

thương mại, siêu thị

Nhu cầu về phát triển khu kinh tế và khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao:

Tính đến nay Việt Nam có khoảng 150 khu công nghiệp được thành lập với tổng diệntích đất tự nhiên trên 32.000ha, thu hút được trên 2.500 dự án có vốn đầu tư nước ngoài

và trên 2.700 dự án đầu tư trong nước, với tổng số vốn đầu tư đã đăng ký lên tới 24 tỷ đô

la Mỹ và 135.000 tỷ đồng Việt Nam Chính phủ Việt Nam cũng đã quyết định thành lập 8khu kinh tế, trong đó có những khu kinh tế được khởi động nhanh như Khu kinh tế ChuLai, Khu kinh tế Dung Quất, khu kinh tế Nhơn Hội, khu kinh tế Phú Quốc Theo quyhoạch phát triển các khu công nghiệp, từ nay tới năm 2015, cả nước dự kiến thành lậpmới trên 100 khu công nghiệp vớ i diện tích đất dự kiến khoảng 26.000 ha

Trong mấy năm qua, thị trường bất động sản có rơi vào tình trạng chững lại, sụtgiảm giao dịch và giá cả, hàng hóa tồn kho và nợ xấu tăng cao Một số nguyên nhânchính có thể kể đến bao gồm phát triển nhà ở thiếu quy hoạch, thiếu đồng bộ với pháttriển hạ tầng, sự thiếu hụt về lượng và tính ổn định của nguồn vốn đầu tư, tình trạng mất

cân đối cơ cấu hàng hóa bất động sản, giá cả chưa hợp lý, các chính sách về đất đai vàđầu tư chưa phù hợp với thực tế Tuy nhiên, v ới những dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế

cùng những giải pháp khai thông nguồn vốn của Chính phủ, những điều chỉnh tích cực vềchính sách quy hoạch, đầu tư xây dựng, nhà ở và tài chính tín dụng, sự phát triển hệthống cơ sở hạ tầng đô thị và nỗ lực của c hính các doanh nghiệp bất động sản sẽ giúp thị

trường sớm phục hồi và thăng hoa trở lại Ngành bất động sản trải qua những thăng trầm

sẽ ngày một chính chắn và phát triển vững chắc hơn trong dài hạn Triển vọng của ngành

trong tương lai là rất sáng sủa và xứng đáng được sự quan tâm của các nhà đầu tư trong

và ngoài nước

8.3 Sự phù hợp định hướng phát triển của Công ty

Thời gian vừa qua, Sài Gòn 5 luôn tìm kiếm cơ hội phát triển các dự án mới phùhợp với khả năng thực hiện của Công ty cũng như đáp ứng được nhu cầu nhà ở của xãhội Trong thời gian tới, Công ty cũng xem xét mở rộng phạm vi đầu tư kinh doanh sangcác lĩnh vực có liên quan như: Kinh doanh vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, phươngtiện vận tải, khai thác các dịch vụ trên bất động sản đã có như: n hà hàng - khách sạn, khugiải trí- thể dục thể thao, các dịch vụ tư vấn về bất động sản.v.v… để nắm bắt nhiều cơhội thị trường hơn, tăng tính hiệu quả sử dụng các nguồn lực của đơn vị và góp phần đáp

ứng nhu cầu và chất lượng sống ngày càng tăng của nhân dân Trong quá trình phát triển

Công ty luôn coi trọng vấn đề chất lượng sản phẩm, lấy chất lượng sản phẩm tạo niềm tin

cho khách hàng trong suốt quá trình hoạt động và xây dựng thương hiệu Công ty.

Thêm vào đó, trong quá trình đầu tư các dự án trước đây, Công ty có rất nhiều kinh

nghiệm huy động được nguồn vốn lớn của các đơn vị trong ngành tham gia hợp tác đầu

tư các dự án do Công ty làm chủ đầu tư Thực hiện được việc này cũng nhờ uy tín củaCông ty đối với các đơn vị trong ngành cũng như các dự án mới p hát triển do Công ty

làm chủ đầu tư đều đem lại hiệu quả cao cho các đơn vị cùng tham gia

Ngoài ra, Công ty không ngừng nâng cao trình độ chuyên môn, quản lý choCBCNV thông qua việc cử CBCNV tham gia các chương trình đào tạo tập huấn trong và

ngoài nước, xem vấn đề nhân sự là cốt lõi, vốn quý của doanh nghiệp

Những chính sách quan tâm kịp thời và phù hợp của Nhà nước đối với ngành cùngvới tiềm năng phát triển trong giai đoạn tới sẽ góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho sựphát triển của các công ty hoạt động trong ngành nói chung và Công ty TNHH MTV Xâydựng Thương mại Sài Gòn 5 nói riêng

9 Các rủi ro dự kiến

9.1 Rủi ro về kinh tế

Sự ổn định và vững mạnh của nền kinh tế trong nước cũng như thế giới là điều kiệnhết sức quan trọng và cần thiết cho hoạt động kin h doanh của các doanh nghiệp nóichung và của doanh nghiệp bất động sản nói riêng

Bất động sản là một trong những ngành mang đặc tính chu kỳ gắn với chu kỳ pháttriển kinh tế Những năm vừa qua, khủng hoảng tài chính toàn cầu và suy thoái kinh tế đãtác động mạnh mẽ đến nền kinh tế thế giới và Việt Nam Tốc độ tăng trưởng GDP củaViệt Nam bị giảm sút so với giai đoạn trước năm 2008 cụ thể tăng trưởng 5,03% trong

năm 2012, 5,42% trong năm 2013 và 5,94% trong năm 2014 Tình trạng lạm phát dẫn tới

việc Chính phủ áp dụng các biện pháp thắt chặt chính sách tiền tệ nhằm đảm bảo ổn địnhnền kinh tế đã tác động không nhỏ đến lĩnh vực đầu tư bất động sản

Tuy nhiên, thời gian gần đây, nền kinh tế Việt Nam bắt đầu đã có những chuyểnbiến tích cực Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê công bố (26/06/2015), tổng sản phẩm

trong nước (GDP) 6 tháng đầu năm 2015 ước tăng 6,28%, cao nhất so với cùng kỳ từnăm 2010 Trong đó, quý I tăng 6,08%, quý II tăng 6,44% Theo số liệu công bố của

Tổng cục Thống kê, chỉ số giá tiêu dùng c ả nước (CPI) tháng 7/2015 tăng 0,13% so vớitháng 6/2015, tăng 0,9% so với cùng kỳ năm trước và so với tháng 12/2014, CPI chỉ tăng0,68%

Hoạt động chủ yếu của Sài Gòn 5 là xây dựng, kinh doanh bất động sản – thuộcngành nghề chịu tác động sâu sắc từ các rủi ro kinh tế Do đó, với các tín hiệu tích cựccủa kinh tế vĩ mô, những giải pháp hỗ trợ khơi thông nguồn vốn từ phía Chính phủ, hoạt

động kinh doanh của Công ty được kỳ vọng sẽ có những chuyển biến khả quan hơn

9.2 Rủi ro về luật pháp

Hoạt động kinh doanh của Công ty chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật

khác nhau như Luật Doanh nghiệp, Luật Bảo vệ Môi trường, Luật Tài nguyên nước

Hệ thống luật và các văn bản dưới luật của Việt Nam vẫn đang trong quá trình hoànthiện, sự thay đổi về chính sách có thể xảy ra và khi xảy ra sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến tìnhhình hoạt động kinh doanh của Công ty

Tuy nhiên, có thể thấy được mặt tích cực từ những thay đổi này đó là tạo ra hànhlang pháp lý ngày càng chặt chẽ và khoa học, phù hợp với hệ thống phá p luật và thông lệquốc tế, tạo điều kiện thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng như giúp cho các hoạt

động sản xuất kinh doanh trong nước tiến hành thuận lợi hơn

9.3 Rủi ro đặc thù

Đặc thù của ngành đầu tư kinh doanh bất động sản là tiến độ thực hiện dự án thường

kéo dài, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: thủ tục pháp lý, đền bù giải phóng mặt bằng,thiết kế, thi công xây dựng… nên những vướng mắc liên quan đến bất kỳ khâu nào của

dự án cũng đem đến rủi ro chậm trễ tiến độ, phát sinh chi phí và làm giảm hiệu quả đầu

tư Trong quá trình hoạt động, Sài Gòn 5 hay những doanh nghiệp bất động sản khác đều

phải chú trọng nâng cao hiệu quả công tác quản lý dự án để hạn chế tối đa rủi ro này.Bất động sản là lĩnh vực hoạt động cần có lượng vốn đầu tư lớn Tuy nhiên, h ệthống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủyếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, trong khi chưa có nguồn tín dụngtrung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong tạo lập nhà ở Do vậy thị

trường bất động sản sẽ bị tác động khi có những thay đổi trong chính sách tín dụng của

ngân hàng, Biến động tỷ giá ngoại tệ, vàng hay do tâm lý của người dân Dù vậy, do làlĩnh vực có khả năng sinh lợi đầy hứa hẹn, cùng với các cơ hội phát triển đầy tiềm năng,nên bất động sản là lĩnh vực luôn thu hút sự tham gia của nhiều nhà đầu tư, dẫn đến mộttrong những đặc thù của ngành là các doanh nghiệp thường phải chịu áp lực cạnh tranhlớn

Biến động về giá cả, tăng giảm thất thường của thị trường bất độ ng sản hay các yếu

tố đầu vào liên quan đến bất động sản bắt nguồn từ những thay đổi về chính sách, quyhoạch, mất cân đối cung cầu… cũng là những rủi ro tiềm ẩn cho hoạt động đầu tư bất

động sản tại Việt Nam Sự biến động, đôi khi với biên độ rất lớn, của các yếu tố kể cả đầu

ra (giá đất, giá căn hộ, giá thuê đất, …) và đầu vào (chi phí đền bù giải ph óng mặt bằng,tiền sử dụng đất,…) là những vấn đề mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cầnphải cố gắng hạn chế ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh do anh cũng như khả năngkiểm soát tài chính, ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản của doanh nghiệp

9.4 Rủi ro của đợt chào bán

Đợt chào bán cổ phần lần đầu được coi là không thành công trong trường hợp số

lượng cổ phần thực tế bán được thấp hơn số lượng cổ phần dự kiến chào bán trong thời

hạn quy định

Với thực trạng hiện nay, thị trường chứng khoán Việt Nam có dấu hiệu khởi sắc

song chưa hồi phục hoàn toàn Dòng tiền vào thị trường còn hạn chế Nguồn cung cổ

phiếu với giá rẻ trên thị trường có khá nhiều, nhà đầ u tư cũng ít quan tâm hơn đến hoạt

động IPO phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng

Do đó, việc bán đấu giá cổ phần lần đầu của Công ty sẽ gặp một số ảnh hưởng

không nhỏ từ tình hình chung của thị trường chứng khoán Việt Nam

9.5 Rủi ro khác

Ngoài ra, hoạt động của Công ty còn chịu ảnh hưởng bởi một số rủi ro bất khả

kháng như: rủi ro thiên tai, hỏa hoạn, nguồn nước, chiến tranh và các rủi ro khác…

II THỰC TRẠNG DOANH NGHIỆP TẠI THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

1 Thực trạng về tài sản cố định

Tình hình tài sản cố định của SÀI GÒN 5 theo số liệu sổ sách kế toán tại thời điểm

xác định giá trị doanh nghiệp (31/12/2014) thể hiện tóm tắt ở bảng sau:

-Nguồn: BCTC đã kiểm toán năm 2014 của Sài Gòn 5

2 Tổng diện tích đất đai doanh nghiệp đang sử dụng

Do đặc thù hoạt động trong ngành kiến trúc, xây dựng, kinh doanh bất động sản, giá

trị quyền sử dụng đất của Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 đượchạch toán vào khoản mục Hàng tồn kho trên bảng cân đối kế toán

Căn cứ Quyết định số 3587/QĐ-UBND ngày 21/07/2014 của Ủy ban Nhân dân

TP.HCM về việc giao tài sản cố định cho Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mạiSài Gòn 5 thuộc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn – TNHH MTV để thực hiện cổ phần hóa

doanh nghiệp, Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 được giao các tàisản và vật kiến trúc trên đất sau đây :

 Văn phòng làm việc: 2A đường Lý Thường Kiệt, Phường 12, Q uận 5

- Diện tích đất: 279,2 m2

- Diện tích xây dựng: 254,85 m2

- Diện tích sàn sử dụng: 1.662,39 m2

- Hình thức sử dụng đất: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp: 16.376.156.000 đồng

 Sàn giao dịch BĐS Thủ Thiêm: 01 đường 31, phường Bình An, Quận 2

- Diện tích đất: 475,3 m2

- Diện tích xây dựng: 146,3 m2

- Diện tích sàn sử dụng: 292,6 m2

- Hình thức sử dụng đất: Nhà nước giao đất có thu t iền sử dụng đất

- Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp: 3.250.337.000 đồng

 Nhà điều hành sân, căn tin và 3 sân Tennis: 9 đường Trần Não, phường Bình

An, Quận 2.

- Diện tích đất: 5.618 m2

- Diện tích xây dựng: 2.078,12 m2

- Diện tích sàn sử dụng: 2.078,12 m2

- Hình thức sử dụng đất: Nhà nước giao đất có thu t iền sử dụng đất

- Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp: 13.712.496.000 đồng

 Nhà đất số 01 đường số 31, phường Bình An, Quận 2.

- Diện tích : 600,9 m2

- Diện tích xây dựng: 128 m2

- Diện tích sàn sử dụng: 128 m2

- Hình thức sử dụng đất: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp: 1.947.162.000 đồng

PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA Trang 26/67

3 Tình hình triển khai một số dự án đang được theo dõi tại khoản mục Hàng tồn kho của Công ty đến thời điểm 31/12/2014

Số

TT Tên dự án, địa điểm

Thời gian

Đang thi công

hoàn thiện công trình.

Đang đưa vào

kinh doanh

PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA Trang 27/67

Số

TT Tên dự án, địa điểm

Thời gian

Diện tích khu đất 4.606 m 2

Tổng số: 230 căn hộ Tầng cao 19 tầng Bao gồm

2015-Diện tích 6.430,9 m 2 , Mật độ XD 40% +XD

chung cư kết hơp TMDV, tầng cao công trì nh

19 tầng Tổng diện tích sàn XD dự kiến:

44.811,81 m2 (không kể tầng hầm và sân

thượng) Tổng số căn hộ dự kiến: 516 căn

Chuẩn bị đầu tư

-Chưa đóng

tiền sử dụng đất

Diện tích khu đất = 4 051,2 m 2 Mật độ xây dựng tối đa = 40% Hệ số sử dụng đất = 3,6.

Tầng cao khối đế 02 tầng, khối tháp tối đa =

15 tầng (không kể tầng hầm, tầng lửng và mái che cầu thang trên sân thượng) Chiều cao tối

5 Chung cư Phước

Long A Quận 9

2018

2015-Diện tích khu đất 7.012 m 2

Lô C 96 căn xây dựng quỹ nhà tái định cư Lô

A & B 220 căn kinh doanh

Đã được UBND

Q9 chấp thuận

đầu tư, Đang

chuẩn bị hồ sơ thẩm định thiết kế

cơ sở

Chưa

chuyển mục đích

sử dụng

đất

PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA Trang 28/67

Số

TT Tên dự án, địa điểm

Thời gian

Chuẩn bị đầu tư, đang chờ hướng dẫn của UBNDTP về bồi thường,

hỗ trợ các hộ dân đang sử dụng nhà do các cơ quan đơn vị bố trí sai

công năng

-Chưa đóng

tiền sử dụng đất

Ghi chú: Kết quả định giá hàng hóa, thành phẩm tồn kho bất động sản và chi phí xây dựng cơ bản dở dang (bao gồm chi phí quyền sử dụng đất) trên đây chưa được Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh thẩm định lại theo quy định Sau khi có ý kiến th ẩm định của Sở Tà i nguyên môi trường, Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 sẽ điều chỉnh giá trị chênh lệch (nếu có) trong giai đoạn quyết toán chuyển thể của nhà nước.

4 Thực trạng về tài chính, công nợ

Thực trạng về tài chính, công nợ của Công ty theo số liệu sổ sách kế toán tại thời

điểm 31/12/2014 như sau:

Trong đó:

 Vốn đầu tư của chủ sở hữu: 219.346.000.000 đồng

 Vốn khác của chủ sở hữu: 0 đồng

 Quỹ khen thưởng, phúc lợi: 3.104.191.238 đồng

 Phải thu ngắn hạn: 370.863.799.923 đồng

(Tỷ lệ đối chiếu công nợ đạt 22,50%)

 Nợ ngắn hạn: 517.953.961.516 đồng

 Nợ dài hạn: 13.946.248.487 đồng

(Tỷ lệ đối chiếu công nợ đạt 63,27%)

5 Chia số dư bằng tiền của Quỹ khen thưởng, Quỹ phúc lợi

Theo quy định tại khoản 3, Điều 4 Thông tư 33/2012/TT-BLĐTBXH ngày

20/12/2012 của Bộ Lao động – Thương binh và xã hội quy định: “Người lao động quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 2 Thông tư này, có tên trong danh sách lao động thường xuyên của doanh nghiệp cổ phần hóa tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp (thời điểm khóa sổ kế toán, lập báo cáo tài chính để xác định giá trị doanh nghiệp) được chia số

dư bằng tiền của Quỹ khen thưởng, Quỹ ph úc lợi (bao gồm cả giá trị tài sản dùng trong sản xuất kinh doanh đầu tư bằng nguồn Quỹ khen thưởng, Quỹ phúc lợi) theo quy định tại khoản 5 Điều 14 và Điều 19 Nghị định số 59/2011/NĐ -CP theo tổng số năm (đủ 12 tháng) làm việc thực tế của người lao động tí nh từ thời điểm tuyển dụng đến thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa Đối với phần tháng lẻ của tổng số năm làm việc thực

tế của người lao động để tính chia số dư Quỹ khen thưởng, Quỹ phúc lợi do doanh nghiệp quyết định.”

SÀI GÒN 5 sẽ tiến hành chia số dư Quỹ khen thưởng, Quỹ phúc lợi theo quy địnhtrong quá trình cổ phần hóa

 Trình độ đại học và trên đại học 44 62,85%

 Trình độ cao đẳng, trung cấp, sơ cấp 5 7,14%

Theo loại hợp đồng lao động

 Không thuộc diện ký Hợp đồng lao động 7 10,00%

7 Những vấn đề cần tiếp tục xử lý khi thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp

 Về đối chiếu công nợ:

Đối với các khoản công nợ phải thu, phải trả chưa thực hiện đối chiếu đến thời điểmxác định giá trị doanh nghiệp, Hội đồng thành viên Công ty TNHH MTV Xây dựngThương mại Sài Gòn 5 có trách nhiệm tiếp tục đối chiếu, theo dõi, xử lý dứt điểm các

khoản phải thu, phải trả và thực hiện công bố công khai trong phương án cổ phần hóa

theo quy định; hoàn tất việc đối chiếu công nợ trước thời điểm doanh nghiệp cổ phần hóađược cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu Chịu trách nhiệm về tính chính

xác, trung thực và khách quan về số liệu

 Về việc đánh giá lại chi phí sản xuất kinh doanh dở dang và hàng hóa, thành phẩm tồn kho:

Tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp, tổng giá trị sổ sách của chi phí sảnxuất kinh doanh dở dang (bao gồm chi phí quyền sử dụng đất) của các dự án là

179.542.691.938 đồng, bao gồm:

 Dự án Trung tâm thương mại dịch vụ - căn hộ tại 557 Bến Bình Đông, Quận 8: được

Ủy ban nhân dân Thành phố giao đất theo Quyết định số 6272/QĐ -UBND ngày10/12/2012 và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT 24326 ngày

14/11/2013 Công ty vẫn đang tiếp tục thực hiện công tác đầu tư, xây dựng cao ốc đểbán.

 Dự án Trung tâm thương mại Bình Đăng, Quốc lộ 50, Quận 8: Tổng công ty Địa ốc

Sài Gòn được Ủy ban nhân dân Thành phố giao đất theo Công văn s ố

4725/UBND-ĐTMT ngày 24/9/2010 và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK

380109 ngày 08/10/2012

Ngày 24/09/2014, Hội đồng thành viên Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn TNHH MTV cóNghị quyết số 1133/NQ -HĐTV thống nhất chấp thuận chuyển nhượng cho C ông tyTNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 làm chủ đầu tư dự án Trung tâm

thương mại dịch vụ căn hộ Bình Đăng, Quận 8 Công ty TNHH MTV Xây dựngThương mại Sài Gòn 5 đang tiếp tục thực hiện một số công tác chuẩn bị đầu tư, xây

dựng dự án này

 Dự án chung cư tại Phường Phước Long A, Quận 9: được Ủy ban nhân dân Thành

phố giao đất theo Quyết định số 4443/QĐ-UB-QLĐT ngày 31/12/1994 và chấp thuậnchuyển mục đích sử dụng đất theo Công văn số 6317/UB-PC ngày 21/10/2004 đểthực hiện xây dựng quỹ nhà tái định cư tại lô C (96 căn) và khai thác kinh doanh quỹnhà còn lại gồm 2 lô A, B (220 căn) Hiện nay, Công ty TNHH MTV Xây dựng

Thương mại Sài Gòn 5 đang tiến hành các thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất

và thực hiện một số công tác chuẩn bị đầu tư, xây dựng

 Khu căn hộ cao tầng SCREC II (Lô C46, Khu C, An Phú – An Khánh, Quận 2, Tp

Hồ Chí Minh): do Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 hợp tác với

Công ty CP Đầu tư – Xây dựng và Kinh doanh Nhà Sài Gòn theo Hợp đồng hợp tác

kinh doanh số 68/2011-HĐHT.SCREC ngày 29/06/2011 và các Phụ lục Hợp đồng

Theo đó, hai bên sẽ thực hiện góp vốn theo tỷ lệ 5:5 và chia sản phẩm của dự án

Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 đã có công văn số 154/SG5

-KHĐT ngày 21/09/2015 gửi Sở Tài nguyên và Môi trường có ý kiến về thẩm định giá tài

sản, hàng hóa (nhà đất) để thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa Tuy

nhiên, đến nay vẫn chưa có kết quả thẩm định của Sở Tài nguyên và Môi trường Do đó,

giá trị định giá của chi phí sản xuất kinh doanh dở dang của Công ty TNHH MTV Xâydựng Thương mại Sài Gòn 5 được xác định trên cơ sở tạm tính theo Chứng thư thẩm địnhgiá của Công ty cổ phần Thương mại Dịch vụ và Tư vấn Hồng Đức và Công ty cổ phần

Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam

Tương tự như kết quả xác định lạ i của chi phí sản xuất kinh doanh dở dang, ngoài

các sản phẩm đã ký hợp đồng bán cho khách hàng tính đến thời điểm định giá, các tài sảnthành phẩm và hàng hóa tồn kho của Công ty cũng được ghi nhận trên cơ sở tạm tínhtheo Chứng thư thẩm định giá của Công ty cổ phần Thương mại Dịch vụ và Tư vấn Hồng

Đức và Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam

Thông tin về giá trị tạm tính của hàng hóa, thành phẩm tồn kho và chi phí sản xuất

kinh doanh dở dang của các dự án được trình bày tại Chương I, Mục II.3.Tình hình triển khai một số dự án đang được theo dõi tại khoản mục Hàng tồn kho của Công ty đến thời điểm 31/12/2014.

Theo Quyết định số 5823/QĐ-UBND ngày 09/11/2015 của UBND Thành phố Hồ

Chí Minh về việc xác định giá trị doanh nghiệp thực hiện cổ phần hoá Công ty TNHH

MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5, UBND Thành phố giao Sở Tài nguyên và Môi

trường có ý kiến thẩm định giá trị đánh giá lại các khoản chi phí dở dang, thành phẩm,

hàng hóa tồn kho của Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sà i Gòn 5 trước khiCông ty chính thức chuyển thành công ty cổ phần Sau khi có ý kiến thẩm định của Sở

Tài nguyên và môi trường, Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 thực

hiện điều chỉnh giá trị chênh lệch (nếu có) trong giai đoạn quyết toán chuyể n thể doanhnghiệp nhà nước

 Về tài sản không cần dùng:

Tài sản không cần dùng và không tính vào giá trị doanh nghiệp của SÀI GÒN 5 baogồm:

 Dự án Khu thương mại A & B Hùng Vương

 Giá trị tài sản hình thành trong tương lai (từ tầng hầm đến tầng 7) của Khu thương mại

Dịch vụ An Đông 2

Thông tin về các tài sản không cần dùng trên đây được trình bày tại Chương II,

Mục I.4 Giá trị thực tế doanh nghiệp để cổ phần hóa.

Theo Quyết định số 5823/QĐ-UBND ngày 09/11/2015 của UBND Thành phố Hồ

Chí Minh về việc xác định giá trị doanh nghiệp thực hiện cổ phần hoá Công ty TNHH

MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5, Khu thương mại A & B Hùng Vương và Quyền

khai thác Khu thương mại Dịch vụ từ tầng hầm đến tầng 7 tại Trung tâm Liên hợp gia cư– thương mại An Đông 2 (tài sản hình thành trong tương lai) là tài sản không cần dùng vàkhông đưa vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa

UBND Thành phố giao Ban chỉ đạo cổ phần hóa chỉ đạo Hội đồng thành viên Công

ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5:

 Thực hiện bàn gi ao các tài sản không cần dùng nêu trên cho Tổng Công ty Địa

ốc Sài Gòn - TNHH một thành viên theo đúng quy định pháp luật

 Xử lý dứt điểm các tồn tại tài chính và quyết toán Dự án Trung tâm Thương mạiHùng Vương, xác định phần diện tích căn hộ Penhouse (căn hộ P.02A) Công ty

TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 được chia từ hạng mục phát sinhthêm của Dự án Trung tâm Thương mại Hùng Vương và thực hiện chuyển giao

về Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn TNHH MTV quản lý trước khi chính thức

chuyển thành công ty cổ phần.

 Về xây dựng Thương hiệu riêng

Trước khi cổ phần hoá, Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 sử

dụng logo chung với Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn TNHH MTV (nhãn hiệu RESCO),hiện nay Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 đã thiết kế log o riêng và

sẽ thực hiện việc đăng ký bảo hộ để có cơ sở pháp lý trong việc xây dựng, bảo vệ và pháttriển thương hiệu của riêng mình nhằm khẳng định vị trí và uy tín của Công ty TNHHMTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 sau khi cổ phần hoá trên thị trường địa ốc Thànhphố Hồ Chí Minh