Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ởĐịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ởĐịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ởĐịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ởĐịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, NĂM 2014 DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH Mà SỐ: 62.34.01.02 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI, NĂM 2014 ii LỜI CAM ðOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng Các số liệu luận án trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận án LỤC MẠNH HIỂN iii MỤC LỤC MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ .viii CHƯƠNG MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.2.1 Tổng hợp cơng trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề nghiên cứu 1.2.2 Nhận xét ñánh giá cơng trình nghiên cứu 1.2.3 Những hạn chế khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu 11 1.3 Mục đích, ý nghĩa luận án 12 1.3.1 Mục ñích nghiên cứu luận án 12 1.3.2 Ý nghĩa nghiên cứu luận án 12 1.3.3 Câu hỏi nghiên cứu 13 1.4 ðối tượng phạm vi nghiên cứu 13 1.4.1 ðối tượng nghiên cứu 13 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 13 1.5 Các kết nghiên cứu dự kiến 13 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 15 2.1 ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 15 2.1.1 Khái niệm nhà thương mại ñịnh giá nhà thương mại xây dựng 15 2.1.2 Mục đích, ngun tắc đặc điểm định giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 20 2.2 Quy trình tổ chức phương pháp ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 26 2.2.1 Quy trình tổ chức định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 26 2.2.2 Phương pháp ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 28 2.2.3 Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) 37 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá thương mại xây dựng 52 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 59 3.1 Khung lý thuyết nghiên cứu cách tiếp cận nghiên cứu 59 3.2 Quy trình nghiên cứu 61 3.3 Phương pháp nghiên cứu 61 iv CHƯƠNG THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 70 4.1 Tổng quan phát triển nhà Việt Nam thời gian qua 70 4.2 Thực trạng ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 74 4.2.1 Thực trạng giá nhà thương mại Việt Nam 74 4.2.2 Thực trạng sách ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 78 4.2.3 Thực trạng mơ hình tổ chức định giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà 82 4.2.3 Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà 86 4.2.4 Thực trạng mục tiêu phương pháp ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 97 4.3 ðánh giá thực trạng ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 114 4.3.1 Những kết ñã ñạt ñược 114 4.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 114 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 119 5.1 Xác ñịnh quan ñiểm ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 119 5.2 Các giải pháp hồn thiện cơng tác định giá doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 121 5.2.1 Ứng dụng mơ hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy định giá nhà TMXDM 121 5.2.2 Hồn thiện xây dựng hệ thống sở liệu phục vụ cho cơng tác định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 129 5.2.3 Xây dựng ñội ngũ nhân cho phận ñịnh giá doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 135 5.2.4 Hoàn thiện mơ hình tổ chức định giá nhà doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 137 5.2.5 Hồn thiện quy trình tổ chức ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 139 5.3 Một số kiến nghị 146 KẾT LUẬN 149 PHỤ LỤC 158 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Viết ñầy ñủ tiếng Việt BðS Bất ñộng sản DNðTXD&KD Doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh GPMB Giải phóng mặt NHTM Ngân hàng thương mại TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSCð Tài sản cố ñịnh TMXDM Thương mại xây dựng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên bảng biểu Trang Bảng 4.1: Quy mô doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà tính đến năm 2012 74 Bảng 4.2: Giá thuê hộ TP.HCM, năm 2012 78 Bảng 4.3: Tỷ lệ áp dụng nhóm quy trình định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà thời ñiểm năm 2012 86 Bảng 4.4: Mức giá định giá quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án 91 Bảng 4.5: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án 93 Bảng 4.6: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình thời điểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án 95 Bảng 4.7: Mức giá định giá theo quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án 96 Bảng 4.8: Tổng chi phí đầu tư dự án chung cư BetexcoII 102 Bảng 4.9: So sánh mức giá DN ñịnh giá mức giá bình qn giao dịch thành cơng thị trường số dự án 109 Bảng 5.1: Mơ tả biến độc lập 124 Bảng 5.2: Kết phân tích hồi quy đa biến phương pháp stepwise 126 Bảng 5.3: Kết phân tích hồi quy 127 Bảng 5.4: Kết phân tích phương sai 127 vii DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ Tên sơ đồ, hình vẽ Sơ ñồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu ñịnh giá nhà TMXDM Trang 59 Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu ñịnh giá nhà TMXDM nhằm hồn thiện cơng tác định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 60 Sơ đồ 3.3: Quy trình nghiên cứu 61 Sơ đồ 3.4: Mơ hình nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà thương mại xây dựng 19 Sơ ñồ 4.1: Cơ cấu tổ chức hội ñồng xác ñịnh giá tổng quát 84 Sơ ñồ 4.2: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 87 Sơ đồ 4.3: Quy trình xác ñịnh giá thời ñiểm DN ñược phép bán nhà 88 TMXDM Sơ đồ 4.4: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 92 Sơ đồ 4.5: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 94 Sơ đồ 4.6: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 96 Sơ đồ 5.1: Danh mục cấu trúc hệ thống 134 Sơ ñồ 5.2: Mơ hình tổ chức Phịng xác định giá 138 Sơ đồ 5.3: Quy trình định giá nhà TMXDM ñề xuất cho DNðTXD&KD 140 nhà Hình 5.1: Biểu đồ tần số phần dư chuẩn hóa viii 128 CHƯƠNG MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Ngày kinh tế vận hành theo chế thị trường, buộc phải chấp nhận chi phối quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh quy luật giá trị Trong đó, quy luật giá trị phản ánh bên doanh nghiệp, có tính chất ñịnh ñến phương hướng sản xuất trao ñổi thị trường Quy luật giá trị ñã ñặt tất doanh nghiệp với mức hao phí lao ñộng cá biệt khác lên mặt trao đổi, thơng qua giá thị trường Chỉ doanh nghiệp có hao phí lao động cá biệt đơn vị sản phẩm hàng hố thấp giá trị lao động xã hội cần thiết trung bình doanh nghiệp tồn có lợi nhuận Ngược lại, doanh nghiệp bị lỗ Các doanh nghiệp hoạt ñộng lĩnh vực ñầu tư kinh doanh nhà khơng nằm ngồi quy luật chung Với ñặc ñiểm riêng biệt mình, nhà sản phẩm ñặc thù ñược ñịnh giá dựa phương pháp nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm Trên giới, phương pháp ñể ñịnh giá nhà thương mại xây dựng thường dựa vào hàm hồi quy thuộc tính nhà thương mại xây dựng vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, v.v… ñược sử dụng biến số ñộc lập giá nhà biến số phụ thuộc; ñó, việc ñịnh giá nhà thương mại xây dựng Việt Nam chủ yếu dựa dẫn mang tính hành Giá thị trường đất đai, nhà cửa giá quy định thức thường sai lệch nhiều dẫn ñến bất cập cơng tác đền bù GPMB, tạo hội cho tham nhũng cản trở việc hình thành thị trường bất ñộng sản lành mạnh Trong mảng thị trường nhà xây doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh cung cấp ñã ñược hình thành và phát triển rộng rãi Tuy nhiên từ thực tế mức giá doanh nghiệp ñưa phản ứng thị trường với giá cho thấy vấn đề định giá nhà xây dựng doanh nghiệp nhiều bất cập, cụ thể: Trong năm 2007 thị trường ñã chứng kiến có nhiều dự án nhà khách hàng phải tranh xếp hàng ñể ñăng ký mua hộ dự án Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… thành phố Hồ Chí Minh; dự án Nam Cường ñường Lê Văn Lương kéo dài Hà Nội năm 2009; nhiều dự án nhà có chất lượng, điều kiện mua có vị trí tương đồng, đặc biệt số dự án cạnh vị trí dự án trên, chí cịn đưa bán trước có khách hàng quan tâm Bên cạnh xu chung hầu hết dự án nhà thương mại từ trước tới mức giá “gốc” doanh nghiệp ñịnh giá ñều thấp nhiều so với mức giá thị trường thời ñiểm; làm nẩy sinh các vấn đề tiêu cực có tác ñộng xấu ñến thị trường nhà thương mại Một ngun nhân dẫn đến tình trạng doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà thương mại xây dựng mới, phương pháp lại ñược xây dựng quan điểm khơng thống nhà thương mại xây dựng mới, quan hệ cung cầu giá trị nhà thương mại xây dựng Một số doanh nghiệp sử dụng kết số hàm hồi quy ñịnh giá, nhiên, thường mang tính cục vùng hay tuyến đường giới hạn, mà khơng gắn liền với thơng số đặc trưng cấu trúc thị cụ thể, khơng thể ñưa dự báo quan trọng biến thiên giá nhà thương mại xây dựng quy mơ tồn thành phố Vậy câu hỏi đặt là, mơ hình định giá phù hợp với nhà thương mại xây dựng mới, cần có điều kiện để áp dụng hiệu mơ hình Việt Nam Xuất phát từ lý đó, tác giả luận án chọn ñề tài “ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” ñể làm chủ ñề nghiên cứu 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.2.1 Tổng hợp cơng trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề nghiên cứu Từ thực tế tìm hiểu cơng trình nghiên cứu khoa học vấn đề xác định giá nhà nói riêng định giá bất động sản nói chung thân NCS nhận thấy có nhiều cơng trình nghiên cứu vấn đề này, nhiên hầu hết nghiên cứu ñề cập đến số góc độ xác định giá nhà Trong có số tác giả ngồi nước vào nghiên cứu sâu vấn đề xác định giá nhà ở, cơng trình nghiên cứu coi sở tảng cho vấn ñề xác ñịnh giá nhà cụ thể là: a Tác giả Max Kummerow Galfalvy Với cơng trình nghiên cứu “Theory For Real Estate Valuation (2002)” [79]; “A statistical definition of value” [80]; “Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods” [81] Hai tác giả ñã ñưa cách tiếp cận việc xác định giá cách xây dựng mơ hình định giá dự báo lỗi phân tích làm cho việc xác ñịnh giá nhà Về mặt chất lý thuyết sử dụng mức giá khác thị trường để xây dựng mơ hình giá sau xác định điểm hội tụ giá, ñồng thời xác ñịnh mức sai số hay dự báo lỗi ... SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 15 2.1 ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh. ..DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH. .. kinh doanh nhà 15 2.1.1 Khái niệm nhà thương mại ñịnh giá nhà thương mại xây dựng 15 2.1.2 Mục đích, ngun tắc đặc điểm ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà