Pháp luật kinh doanh nhà ở thực trạng và giải pháp hoàn thiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGÔ MẠNH TÚ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Trần Quang Huy HÀ NỘI - 2011 LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn thầy Trần Quang Huy tận tình hướng dẫn giúp đỡ em thời gian thực hoàn thành luận văn Đồng thời, em xin gửi lời cảm ơn đến thầy cô tổ môn Luật Đất đai thầy cô giáo giảng dạy Trường Đại học Luật Hà Nội DANH MỤC TÀI LIỆU VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân BĐS Bất động sản BXD Bộ xây dựng NHNN Ngân hàng nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất MỤC LỤC MỞ ĐẦU…………………………………………………………………………1 Chƣơng 1: NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở…………………………………… 1.1 Tổng quan vấn đề nhà kinh doanh nhà ở………………….5 1.1.1 Tổng quan vấn đề nhà ở………………………………………… 1.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà ………………………………5 1.1.1.2 Chính sách nhà Việt nam qua thời kì……………………… 11 1.1.1.3 Thực trạng vấn đề nhà nước ta…………………………………….12 1.1.2 Tổng quan vấn đề Kinh doanh nhà ở……………………………… 16 1.1.2.1 Khái niệm chung kinh doanh ……………………………………… 16 1.1.2.2 Khái niệm kinh doanh nhà ……………………………………………17 1.2 Tổng quan pháp luật kinh doanh nhà ở………………………………18 1.2.1.Khái niệm pháp luật kinh doanh nhà ……………………………… 18 1.2.2 Lịch sử phát triển pháp luật kinh doanh nhà ở…………………………….19 1.2.3 Điều chỉnh pháp luật kinh doanh nhà ở……………………………… 21 1.2.3.1 Các quy đinh chung pháp luật kinh doanh nhà ……………………….21 1.2.3.2 Các quy định pháp luật đầu tư tạo lập nhà 22 1.2.3.3 Các quy định pháp luật giao dịch nhà với tính cách giao dịch kinh doanh nhà .23 1.2.4 Kinh nghiệm nước sách pháp luật nhà .24 1.2.4.1 Chính sách nhà Trung Quốc .24 1.2.4.2 Chính sách phát triển nhà Indonesia 26 1.2.4.3 Chính sách phát triển nhà Mỹ 26 1.2.4.4 Chính sách nhà Hà Lan 27 1.2.4.5 Chính sách nhà Thụy Điển .27 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở 28 2.1.Thực trạng quy định pháp luật đầu tƣ tạo lập nhà ……………… 28 2.1.1 Vấn đề huy động vốn 29 2.1.1.1 Nguồn vốn huy động .29 2.1.1.2 Thời điểm huy động vốn .31 2.1.1.3 Hình thức huy động vốn .31 2.1.2 Về sách đất đai 34 2.1.3 Về Chính sách Thuế: 35 2.2 Giao dịch kinh doanh nhà 37 2.2.1 Hoạt động mua bán nhà 37 2.2.2 Hoạt động cho thuê nhà ở…………………………………………………44 2.2.3 Hoạt động cho thuê mua nhà ………………………………………… 48 2.2.4 Giao dịch nhà người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức cá nhân nước Việt Nam 51 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở 53 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà 53 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải dựa quan điểm đường lối, sách Đảng Nhà nước……………………… 53 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải phù hợp với xu hội nhập quốc tế………………………………………………………… .55 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hướng tới mục tiêu xây dựng thị trường nhà nói riêng thị trường bất động sản nói chung phát triển lành mạnh, cơng khai, minh bạch ………………………………………………………… 57 3.2 Một số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà .61 3.2.1 Hồn thiện sách phát triển thị trường BĐS ……………………… 61 3.2.2 Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường………………………… 64 3.2.3 Kiến nghị tăng cường lực thành tố thị trường BĐS…………… 65 3.2.4 Kiến nghị nâng cao cấp độ phát triển thị trường ……………………… 65 KẾT LUẬN 67 MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong kinh tế thị trường, lượng cầu hàng hóa cao lượng cung, giá hàng hóa tăng lên, mức lợi nhuận tăng khuyến khích người sản xuất tăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển Nhà góc độ loại hàng hóa khơng nằm ngồi quy luật Hiện nay, Việt Nam nước đông dân thứ khu vực Đông Nam Á đứng thứ 13 nước đơng dân giới Do đó, nhu cầu nhà người dân cao Trong diện tích đất đai hạn chế, kinh tế chậm phát triển, thu nhập bình qn đầu người thấp, khả tự tạo lập nhà vấn đề khó khăn với nhiều hộ gia đình, cá nhân Do vậy, giá nhà ngày tăng cao Hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà khuyến khích phát triển Thúc đẩy thị trường nhà phát triển Trong thời gian qua Đảng Nhà nước ban hành nhiều sách, văn pháp luật nhằm định hướng tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà Trong đó, phải kể đến Luật Đất đai 2003; Luật Nhà năm 2005; Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006… văn hướng dẫn thi hành khác Tuy nhiên, thực tế cho thấy văn pháp luật nêu chưa phát huy đầy đủ tác dụng mong muốn, hiệu điều chỉnh, hiệu lực thực tế thấp Các quy định pháp luật bộc lộ nhiều hạn chế Hệ thống văn pháp luật chưa đồng bộ, thống Nhà nước chưa có sách cụ thể việc cung cấp thông tin liên quan l nh vực bất động sản thông tin quy hoạch, sách, dự án, thơng tin giá nên doanh nghiệp, nhà đầu tư người mua bán, cho thuê nhà gặp khó khăn hoạt động đầu tư, kinh doanh Nhà chưa khai thác, sử dụng có hiệu quả, lãng phí, thất Thị trường nhà phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu nhà bị cân đối, đặc biệt nhà cho người cho thu nhập thấp chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Để góp phần tháo gỡ bất cập đó, góp phần thúc đẩy thị trường nhà phát triển lành mạnh bền vững, việc nghiên cứu: “Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng giải pháp hoàn thiện” cần thiết phương diện lý luận thực tiễn TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI Ở Việt Nam, phạm vi mức độ khác có nhiều cơng trình nghiên cứu đề cập trực tiếp hay gián tiếp đến pháp luật kinh doanh nhà như: Đề tài nghiên cứu “ Những giải pháp pháp lý góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản Hà nội”do Sở khoa học công nghệ Hà nội, Trung tâm nghiên cứu pháp luật sách phát triển bền vững nghiên cứu; Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất PGS.TSKH Lê Đình Thắng (Nxb Chính trị Quốc gia); Luận văn thạc s luật học tác giả Nguyễn Thị Nga: “Pháp luật thị trường Bất động sản, thực trạng giải pháp hoàn thiện” Trên sở cơng trình nghiên cứu, viết có, tác giả mong muốn nghiên cúu hồn thiện cơng trình nhằm khái qt tồn diện mặt lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN Mục tiêu nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung nhà ở, kinh doanh nhà pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà Tìm hiểu thực trạng pháp luật thị trường nhà nước ta nay, qua sâu nghiên cứu vấn đề tồn tại, gây cản trở hoạt động kinh doanh nhà Từ đề xuất, đưa số định hướng, giải pháp để khắc phục tình trạng thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh nhà Việt Nam cách hoàn thiện phổ biến PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà có nội dung rộng liên quan đến nhiều l nh vực khác Trong khuôn khổ luận văn thạc s , tác giả giới hạn nghiên cứu nội dung pháp luật liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh nhà Cụ thể quy định pháp luật đầu tư tạo lập nhà ỏ quy định giao dịch kinh doanh nhà thực tiễn áp dụng quy định PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Để đạt mục đích mà đề tài đề ra, trình nghiên cứu luận văn có sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ ngh a Mác- Lênin; - Bên cạch đó, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: (i) Phương pháp đối chiếu, so sánh luật học, phương pháp tổng hợp, phương pháp lịch sử sủ dụng Chương nghiên cứu vấn đề lý luận kinh doanh nhà pháp luật kinh doanh nhà (ii) Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luật sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà (iii) Phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải, sử dụng Chương nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà KẾT CẤU LUẬN VĂN Luận văn bao gồm phần: Mở đầu, Nội dung, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo Trong Nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận kinh doanh nhà pháp luật kinh doanh nhà Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà Chƣơng NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở 1.1 Tổng quan vấn đề nhà kinh doanh nhà 1.1.1 Tổng quan vấn đề nhà 1.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà a, Khái niệm nhà Nhà nhu cầu thiết yếu đáng đời sống người Ở khơng chỗ mà nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi tái tạo sức lao động thực tổ ấm gia đình Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu khác nhau, nhà đưa khái niệm: - Dưới góc độ xây dựng: Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để - Dưới góc độ pháp luật nhà ở: Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân - Dưới góc độ kinh doanh thương mại: Nhà tài sản có giá trị Là hàng hóa hoạt đồng đầu tư kinh doanh Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, khái niệm nhà hiểu góc độ kinh doanh thương mại b, Đặc điểm nhà Theo quy định Điều 174 Bộ luật dân (BLDS) 2005 Nhà loại bất động sản nhà mang đầy đủ đặc điểm bất động sản 55 dụng đất vào danh mục tài sản tổ chức, cá nhân giao quyền sử dụng đất, kể quan nhà nước Tạo quỹ đất Nhà nước phục vụ mục tiêu cơng ích, thực sách xã hội hỗ trợ điều tiết thị trường đất đai, thị trường tái định cư trình giải phóng mặt Nhà nước chủ động tham gia thị trường BĐS với tư cách chủ sở hữu đất đai Hồn thiện sách thuế với hoạt động kinh doanh BĐS, thu hồi đất giao không đưa vào sử dụng theo cam kết trường hợp sở hữu, sử dụng nhà, đất vượt hạn mức quy định, ngăn chặn sốt giá đầu BĐS, đặc biệt đất đai Nhà nước khuyến khích đầu tư xây dựng quỹ đất phục vụ di dân tái định cư, quỹ nhà xã hội để bán cho thuê theo quy định pháp luật Có sách giải vấn đề nhà lâu dài cho lao động khu, cụm công nghiệp, khu kinh tế Kiểm soát chặt chẽ áp dụng chế thị trường việc chuyển đổi đất cơng tài sản cơng đất thành hàng hóa BĐS Hiện đại hóa hệ thống quản lý hồ sơ địa chính, BĐS Phát triển đồng dịch vụ tư vấn pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, đăng kí giao dịch …tạo mơi trường thuận lợi, an toàn cho giao dịch thị trường bất động sản Xây dựng chế tài phán để giải khiếu nại liên quan đến đất đai Xây dựng, cơng khai hóa tổ chức thực nghiêm túc quy hoạch sử dung đất, quy hoạch xây dựng phê chuẩn[5] 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải phù hợp với xu hội nhập quốc tế Hội nhập quốc tế xu khách quan, lôi ngày nhiều nước tham gia, xu bị số nước phát triển tập đoàn kinh tế tư xuyên quốc gia chi phối, chứa đựng nhiều mâu thuẫn, vừa có mặt tích cực vừa có mặt tiêu cực, vừa có hợp tác vừa có đấu tranh, vừa tạo 56 hội cho phát triển vừa có thách thức quốc gia, quốc gia trình độ phát triển Vì hội nhập xu thế, trình khách quan khơng thể đảo ngược Hội nhập quốc tế nói chung, mặt, tiếp nối, khẳng định hoàn thiện khuynh hướng hình thành từ lâu lịch sử giới, mặt khác, tượng mới, bắt đầu hội nhập kinh tế, lôi theo tồn cầu hố số l nh vực văn hố tác động mạnh mẽ đến trị Thật ra, quốc gia tham gia vào trình hội nhập quốc tế với mức độ giống bình đẳng Khi tham gia hội nhập quốc tế, nước phát triển có nhiều lợi Phần lại giới chịu thiệt thòi nhiều mặt gặp nhiều thách thức Tuy nhiên, điều kiện giới ngày nay, quốc gia tẩy chay hoàn toàn hội nhập quốc tế đứng trình hội nhập quốc tế Vấn đề tất nước phát triển, đặc biệt nước phát triển, phải có chiến lược thích ứng khôn ngoan để vượt qua thách thức chớp lấy thời cơ, trình hội nhập giới, phải có ý thức giữ vững chủ quyền quốc gia, độc lập dân tộc, bảo vệ toàn vẹn lãnh thổ để đưa quốc gia dân tộc đến chỗ phát triển phồn vinh Thực đường lối đổi mới, mở cửa, hội nhập quốc tế đặc biệt l nh vực kinh tế, thời gian qua, Chính phủ Việt Nam tiếp tục có nhiều nỗ lực việc cải cách kinh tế theo hướng sau: - Tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, cải thiện môi trường kinh doanh, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế, nâng cao hiệu sức cạnh tranh; phát huy mạnh mẽ tiềm khu vực kinh tế dân doanh theo hướng tạo lập môi trường hợp tác, cạnh tranh lành mạnh thành phần kinh tế, xóa bỏ phân biệt đối xử bất lợi cho kinh 57 tế dân doanh, trước hết việc sử dụng đất tiếp cận nguồn vốn tín dụng nhà nước - Tạo bước tiến việc xếp, đổi nâng cao hiệu doanh nghiệp nhà nước, trọng tâm đẩy mạnh cổ phần hóa doanh nghiệp với phạm vi rộng hơn, bao gồm số Tổng Công ty, doanh nghiệp lớn làm ăn có hiệu - Tiếp tục đẩy mạnh phát triển loại thị trường, bao gồm thị trường vốn, bất động sản, dịch vụ, khoa học-công nghệ, lao động…, đồng thời với việc củng cố hệ thống tài chính, ngân hàng đổi công cụ quản lý kinh tế theo hướng cạnh tranh hội nhập với kinh tế giới - Đẩy mạnh thực Chương trình tổng thể cải cách hành nhà nước theo hướng kiện tồn tổ chức, nâng cao lực hoạt động quyền cấp; đổi chế quản lý đơn vị nghiệp công; cải cách tiền lương; chống quan liêu, tham nhũng, tiêu cực, siết chặt kỷ cương hành - Chủ động xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật quốc gia để bước phù hợp với thông lệ, tập quán quốc tế Các quy định hệ thống pháp luật quốc gia ngày phải hoàn thiện phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế Việt Nam, góp phần tạo mơi trường đầu tư thuận lợi, minh bạch bình đẳng cho doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hƣớng tới mục tiêu xây dựng thị trƣờng nhà nói riêng thị trƣờng bất động sản nói chung phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch Phát triển xây dựng thị trường nhà nói riêng thị trường bất động sản nói chung phát triển lành mạnh, cơng khai, minh bạch cần thiết, lý sau đây: 58 Thứ nhất, thị trường BĐS thành phần thiếu kinh tế thị trường, với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ tạo thành chu trình khép kín yếu tố đầu vào q trình sản xuất kinh doanh Vì phát triển quản lý tốt thị trường BĐS nói chung thị trường nhà nói riêng góp phần vào việc hoàn thiện đồng thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ ngh a nước ta Thứ hai, thị trường vốn thị trường nhà có mối quan hệ gắn bó, chặt chẽ tác động qua lại với Phát triển quản lý có hiệu thị trường nhà góp phần thúc đẩy phát triển thị trường vốn, tạo điều kiện cho ngân hàng tổ chức tín dụng mở rộng địa bàn hoạt động, huy động thêm nhiều nguồn vốn nhàn rỗi xã hội để đầu tư vào hoạt động kinh doanh nhà Từ nâng cao lực tài cho kinh tế Thị trường nhà hoạt động công khai, minh bạch tạo niềm tin cho nhà đầu tư bỏ vốn vào kinh doanh Thứ ba, thực tế cho thấy tính cơng khai, minh bạch thị trường thấp làm nẩy sinh nạn đầu cơ, mua bán, chuyển nhượng nhà trái phép, vấn nạn tham nhũng, tiêu cực; ảnh hưởng xấu tới tăng trưởng kinh tế, ngân sách nhà nước bị thất thu; nảy sinh tình trạng bất cơng việc tiếp cận sử dụng nhà ở, gây bất bình dư luận Thứ tư, điều kiện nước ta chủ động hội nhập bước vững vào q trình tồn cầu hóa kinh tế, bên cạnh thuận lợi, kinh tế nước ta đứng trước khơng khó khăn, thách thức Để đối phó với cạnh tranh gay gắt sản xuất tiêu thụ sản phẩm trường quốc tế, biện pháp nâng cao sức cạnh tranh kinh tế, huy động nguồn lực cho sản xuất kinh doanh, phát triển quản lý thị trường nhà ở, thị trường bất động sản nói chung theo hướng công khai, minh bạch biện pháp cần thiết 59 Thứ năm, xây dựng thị trường BĐS hoạt động công khai minh bạch đem lại lợi ích vô to lớn nhiều phương diện trị, kinh tế, xã hội, pháp luật Cụ thể: - Thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch đảm bảo cho tài sản đầu tư pháp luật bảo hộ Mặt khác, thị trường BĐS hoạt động công khai minh bạch xác lập bình đẳng cho nhà đầu tư, giới kinh doanh nước Điều khuyến khích, thu hút nhà đầu tư nước bỏ vốn đầu tư sản xuất kinh doanh góp phần tăng cường tính hấp dẫn môi trường đầu tư nước ta - Việc cơng khai hóa quyền tài sản BĐS tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngăn ngừa làm giảm nguy phát sinh tranh chấp dân phức tạp Hơn nữa, công khai hóa quyền tài sản BĐS giúp Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu chủ sử dụng giao dịch BĐS - Thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch triệt tiêu điều kiện tồn thị trường ngầm, thị trường khơng có tổ chức, ngăn ngừa rủi ro quyền lợi cho người dân Đồng thời xóa bỏ điều kiện cho hoạt động đầu “rửa tiền” thông qua đầu tư BĐS Để xây dựng thị trường BĐS nói chung thị trường nhà nói riêng hoạt động cơng khai, minh bạch đòi hỏi Nhà nước phải xác lập đồng bộ, tổng thể giải pháp chế, sách, tài chính, quản lý, quy hoạch… khơng thể thiếu giải pháp pháp lý Việc xác lập giải pháp pháp lý đảm bảo tính minh bạch thị trường dựa sở chủ yếu sau đây: - Trong điều kiện xây dựng kinh tế thị trường nhiều thành phần vận hành theo chế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng Xã hội chủ ngh a, Nhà nước phải đảm bảo thực quyền tự kinh doanh 60 công dân cững quyền lợi lợi ích hợp pháp nhà đầu tư có bỏ vốn đầu tư kinh doanh BĐS Điều thực thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch Bởi lẽ, công khai, minh bạch tạo điều kiện cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận, tìm hiểu thơng tin BĐS chế, sách, pháp luật Nhà nước liên quan đến kinh doanh BĐS … sở nhà đầu tư cân nhắc có bỏ vốn đầu tư hay khơng Hơn nữa, thị trường công khai, minh bạch loại bỏ tồn hoạt động đầu cơ, tham nhũng, tiêu cưc… - Thị trường BĐS muốn hoạt động công khai, minh bạch đòi hỏi tổ chức trung gian làm nhiệm vụ hỗ trợ, thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh Nhà kinh doanh BĐS phải thành lập có giấy phép đăng kí kinh doanh phù hợp với pháp luật Hơn đội ngũ chuyên gia, tư vấn tổ chức cần trang bị đầy đủ kiến thức chun mơn, có phong cách làm việc chuyên nghiệp có chứng hành nghề… Điều Nhà nước xác lập ban hành hệ thống khung pháp lý đồng nhằm điều chỉnh hoạt động thị trường BĐS vận hành theo quỹ đạo quản lý Nhà nước Mặt khác, tổ chức trung gian có nhiệm vụ hỗ trợ thúc đẩy phát triển thị trường BĐS tổ chức môi giới BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS thành lập vào hoạt động có quy chế pháp lý cụ thể, đồng Nhà nước ban hành nhằm xác lập sở pháp lý điều chỉnh quan hệ liên quan đến vận hành tổ chức - Thị trường BĐS Việt Nam có số cơng khai, minh bạch thấp việc thiếu giải pháp pháp lý nhằm nâng cao số rào cản lớn việc thu hút nhà đầu tư đặc biệt nhà đầu tư nước người dân tham gia kinh doanh Đây thách thức lớn nước ta trình thực thi cam kết gia nhập Tổ chức Thương mại giới 61 WTO việc thực hiệp định thương mại song phương ký kết giữ Việt Nam với nước khác 3.2 Một số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà 3.2.1 Hoàn thiện sách phát triển thị trường BĐS Tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế, sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường Nhà nói riêng thị trường BĐS nói chung Việc ban hành sách phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, quán, giảm tối đa can thiệp Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm BĐS tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Để thực mục tiêu cần thực giải pháp cụ thể sau: Một là, Luật đăng ký bất động sản cần nghiên cứu, ban hành Lý luận, kinh nghiệm quốc tế thực tiễn Việt Nam rằng, bất động sản cần phải đăng ký Thực trạng đăng ký BĐS nước ta khơng có quan thống thực mà phân tán nhiều quan khác đảm nhiệm Điều khơng gây khó khăn cho người dân việc đăng ký BĐS mà không đảm bảo quản lý tập trung, thống Nhà nước Hậu khơng khuyến khích người dân tự giác thực việc đăng ký BĐS Việc xây dựng Luật đăng kí BĐS phải đáp ứng mục tiêu sau: - Tạo thuận lợi tối đa cho người dân yêu cầu đăng kí tìm hiểu thơng tin BĐS thơng qua việc cải cách thủ tục hành chính, xây dựng quy trình đăng kí đảm bảo cơng khai, minh bạch, thuận tiện - Xây dựng hồ sơ pháp lý thể đầy đủ trình biến động BĐS, chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS Từ đảm bảo thông tin công khai, phục vụ thị trường BĐS thuận tiện cho việc tìm hiểu thơng tin tổ chức, cá nhân 62 - Tạo điều kiện để nâng cao hiệu quản lý Nhà nước thị trường BĐS, lập lại trật tự giao dịch BĐS, tránh tình trạng giao dịch ngầm Đồng thời thông qua Luật đăng ký bất động sản thực đổi quản lý nhà nước quan đăng ký theo yêu cầu cải cách hành Để đạt mục tiêu cần thực giải pháp cụ thể sau: - Rà soát, đánh giá quy định hành đăng ký bất động sản nhằm phát mâu thuẫn, chồng chéo, để sửa chữa, bổ sung quy định tạo thống Luật đăng ký bất động sản - Đánh giá thực trạng công tác đăng ký bất động sản nhằm hạn chế, tồn để sửa đổi, khắc phục - Nghiên cứu, tham khảo pháp luật nước đăng ký bất động sản nhằm tìm học kinh nghiệm phù hợp với tình hình cụ thể Việt Nam - Xây dựng nội dung Luật đăng ký bất động sản đặt so sánh, đối chiếu với đạo luật liên quan Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… tạo nên thống cho hệ thống pháp luật Hai là, Nghiên cứu ban hành văn pháp lý liên quan đến tài tiền tệ bất động sản Nghiên cứu, ban hành luật thị trường chấp thứ cấp Đây văn pháp luật quan trọng cần thiết để từ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn chấp bất động sản tạo Nghiên cứu, ban hành luật quỹ tiết kiệm bất động sản Hiện tại, có số hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình tài Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý điều cụ thể nên loại hình tài chưa có thực Nghiên cứu, ban hành Luật quỹ đầu tư bất động sản Nghiên cứu, ban hành luật quỹ đầu tư tín thác bất động sản Hiện Việt Nam cần thời gian để hình thành phát triển 63 quỹ đầu tư tín thác bất động sản Tuy nhiên có quỹ tín thác hình thành Nghiên cứu, ban hành văn pháp lý trái phiếu bất động sản Việc phát hành trái phiếu bất động sản manh nha Việt Nam Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý cụ thể nên việc mở rộng diện đối tượng chưa thể triển khai Nghiên cứu mở rộng tỷ lệ đầu tư vào thị trường BĐS cơng ty tài thành lập theo luật tổ chức tín dụng Nghị định 79/2002/ NĐ-CP tổ chức hoạt động cơng ty tài Nghị định 81/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 79/2002 Đây khâu quan trọng để tạo nguồn vốn tài cho thị trường BĐS Mặt khác, Giảm thuế cho giao dịch đầu tư vào thị trường BĐS (bỏ thuế thu nhập cá nhân hợp đồng góp vốn, thu với mức thuế thu nhập thuế chuyển nhượng vốn 0,2 giá trị giao dịch) thúc đẩy sức mua thị trường Ba là, Kiến nghị giải pháp sách khai thác giá trị bất động sản Nghiên cứu ban hành Luật quy hoạch Cần thống quy hoạch mối, phải đề cập đến quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất Bốn là, Tiếp tục đẩy mạnh tập trung nguồn lực cho chương trình nhà xã hội trọng điểm (nhà cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị; nhà cho học sinh, sinh viên; nhà cho hộ ngh o nông thôn) ; tiếp tục biện pháp tăng nguồn cung hàng hóa cho thị trường; đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS sớm đưa vào vận hành để hỗ trợ cho hoạt động thị trường BĐS Hồn thiện sách hướng dẫn cho đối tượng có nhu cầu mua nhà, đặc biệt với đối tượng người Việt Nam định cư nước ngồi Đây khơng giải pháp cải thiện mơi trường đầu tư mà quan trọng hơn, tăng niềm tin tâm lý an tâm cho người dân, đồng thời tăng kích cầu kích cung cho 64 thị trường BĐS Cải cách thủ tục hành chính, tăng tính khoản cho thị trường (thủ tục đầu tư, giao đất, hỗ trợ giải phóng mặt ) tiết kiệm thời gian, giảm đọng vốn cho dự án 3.2.2 Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường Một là, Phải minh bạch hóa thị trường BĐS Nghiên cứu, ban hành văn pháp luật có tính pháp lý cao xây dựng cung cấp thông tin bất động sản Cùng với việc phát triển hệ thống tin học phủ phát triển mạng internet Hai là, Hoàn thiện tổ chức quản lý thị trường nhà Nhà ở, bất động sản l nh vực có vai trò quan trọng kinh tế Vì vậy, nhiệm vụ tổ chức quản lý thị trường cần giao cho số sơ quan Nhà nước đồng thời phối hợp thực chức quản lý: Bộ Kế hoạch Đầu tư quản lý dự án doanh nghiệp; Bộ Xây dựng quản lý nhà, thị trường bất động sản; Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý đất đai; Ngân hàng Nhà nước quản lý tín dụng; Bộ Tài quản lý thuế, quỹ bất động sản…Tuy nhiên, để bao đảm tính tổng thể đồng cần có quan đầu mối quản lý cấp Nhà nước thị trường BĐS nói chung thị trường nhà nói riêng Hiện Bộ Xây dựng xác định quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước thị trường BĐS Nhưng quan quản lý thực tế đăt đơn vị cấp cục ( Cục quản lý nhà thị trường bất động sản) Bên cạnh đó, Việt Nam có Ủy ban chứng khốn Nhà nước thuộc Bộ Tài để quản lý thị trường chứng khốn; có Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Tài ngun Mơi trường Vì vậy, cần có quan có vị quản lý thị trường bất động sản ngang tầm với yêu cầu quản lý thị trường BĐS thời gian tới 65 3.2.3 Kiến nghị tăng cường lực thành tố thị trường BĐS Một là, Tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS Thị trường BĐS có yêu cầu đa dạng nguồn nhân lực( nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách…) Tuy nhiên, chưa có trường đại học có khoa độc lập đào tạo bất động sản thị trường bất động sản Hai là, phát triển hội, chi hội hiệp hội bất động sản Việt Nam Cần thành lập hiệp hội bất động sản tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đặc biệt thành phố lớn Ba là, bước tiếp tục mở rộng đối tượng có yếu tố nước tham gia vào thị trường bất động sản theo lộ trình cam kết với WTO Đây nhiệm vụ quan trọng việc thu hút nguồn lực vào thị trường bất động sản Những nguồn lực không nguồn vốn, không công nghệ phát triển mà trình độ quản lý, lực vận hành dự án lực cạnh tranh kinh tế Khi mà thành tố cần thiết hữu thị trường thị trường nhà nói riêng thị trường BĐs nói chung vào phát triển bền vững 3.2.4 Kiến nghị nâng cao cấp độ phát triển thị trường Cùng với việc hoàn thiện thể chế, tăng cường phát triển thành tố thị trường, cần tiếp tục thúc đẩy cấp độ phát triển thị trường BĐS Tiếp tục thử nghiệm, đến hình thành quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm đầu tư bất động sản, quỹ tín thác đầu tư bất động sản… quỹ hình thành vào hoạt động thực tiễn, thị trường bất động sản có nguồn tài bền vững Hình thành phát triển hệ thống chấp thứ cấp để tài trợ cho thị trường bất động sản Đây việc làm có tính chất khai thông nguồn cho thị 66 trường bất động sản đảm bảo cho thị trường có nguồn vốn trung dài hạn Huy động tối đa cac nguồn vốn dân thông qua kênh trái phiếu bất động sản, cổ phiếu bất động sản, tiết kiệm bất động sản Đảm bảo cho phát triển ổn định cho thị trường BĐS Những thành tố hạt nhân cấp độ tài hóa thị trường BĐS, tảng thị trường trưởng thành Nó với việc nghiên cứu ban hành văn pháp luật Đó biện pháp khơng thể thiếu q trình kiểm tra, giám sát cơng cụ tài để thị trường nhà nói riêng thị trường BĐS nói chung phát triển phát triển bền vững 67 KẾT LUẬN Trong trình thực luân văn tác giả nghiên cứu vấn đề lý luận nhà ở, kinh doanh nhà pháp luật kinh doanh nhà Kết hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà Tác giả nhận thấy số vấn đề sau: Nhà nhu cấp thiết thực hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, nhu cầu chưa đáp ứng đầy đủ Đảng nhà nước ban hành nhiều sách pháp luật, thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà phát triển, tăng lượng cung nhà thị trường nhằm đảm bảo an sinh xã hội cho người dân Bên cạnh thành tựu đạt tồn bất cập Bất cập hệ thống pháp luật, khó khăn hoạt động áp dụng pháp luật thực tiễn Qua đó, tác giả đưa định hướng giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh nhà nhằm phát huy mặt tích cực hạn chế tiêu cực, bất cập tồn Với phạm vi luận văn thạc sỹ, tác giả mong muốn nghiên cứu vấn đề khát qt tồn diện Luận văn có tính áp dụng thực tế 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân 2005 Đảng cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.324 Đảng cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.75,76 Đảng cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.243 Đảng cộng sản Việt Nam (2008), Văn kiện hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ương khóa X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.149,150,151 Hiến pháp 1992 Luật Đất đai 2003 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật Nhà năm 2005 10 Luật Doanh nghiệp 2005 11 Luật Thương mại 2005 12 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 13 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 14 Nghị định số 61/1994/NĐ-CP ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà 15 Nghị số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3/6/2008 thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 16 Pháp lệnh số 51/LCT/HDDNN8 ngày 6/4/1991 nhà 69 17 Nguyễn Thị Nga (2003), Pháp luật thị trường Bất động sản, thực trạng giải pháp hoàn thiện, Luận văn thạc s luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 18 Trung tâm nghiên cứu pháp luật sách phát triển bền vững (2009), Những giải pháp pháp lý góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản Hà Nội, Báo cáo phúc trình, Hà Nội 19 Trọng Hà (2011), Chuyên đề nhà Việt Nam, Tạp chí Bất động sản, (85), tr.22, 43 20 Trường Đại học Luật Hà Nội (2000), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP 22 Thông tư số 19/2010/TT-NHNN ngày 27/9/2010 việc sửa đổi, bổ sung số điều thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20 tháng năm 2010 tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng 23 Viện Ngơn ngữ học (1997), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng ... 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở 53 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà 53 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải dựa quan... kinh doanh nhà Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà 5 Chƣơng NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở VÀ... bình luật sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà (iii) Phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải, sử dụng Chương nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh