Phân tích dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Tiến Xuân – Hòa Bình

Luận Văn Phân tích dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Tiến Xuân – Hòa Bình

Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp MỤC LỤC STT 1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4 1.3.5 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 2.4 3.1 3.1.1 TIÊU ĐỀ Mở đầu Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu Bố cục đề tài Chương I: Lý luận chung lập dự án Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư Khái niệm phân loại dự án đầu tư Đặc điểm dự án đầu tư Nội dung công tác lập dự án đầu tư Khái niệm lập dự án đầu tư Nguyên tắc lập dự án đầu tư Nội dung lập dự án đầu tư Quy trình lập dự án Nội dung chủ yếu dự án nghiên cứu khả thi Tình hình kinh tế xã hội liên quan đến dự án đầu tư Nghiên cứu thị trường Nghiên cứu phương diện kỹ thuật Phân tích tài Phân tích hiệu kinh tế xã hội Chương II: Đặc điểm địa bàn thực dự án khu thị Tiến Xn – Hòa Bình Vị trí địa lý Địa hình Khí hậu Địa chất Thủy văn Cảnh quan thiên nhiên Cơ hội thị trường dự án đầu tư Tiến Xuân Thực trạng kinh tế xã hội địa phương Nhu cầu dự án đầu tư thị có quy mô lớn Sự cần thiết phải đầu tư khu đô thị Tiến Xuân Phương pháp nghiên cứu Căn để xây dựng dự án Chương III: Thực trạng thực dự án giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Tiến Xuân Thực trạng thực dự án Giới thiệu chung dự án Lớp K5KTĐT B TRANG 1 2 3 6 10 10 10 11 11 15 17 18 18 18 19 19 20 20 20 21 22 23 24 26 26 Trường ĐHKT&QTKD 3.1.2 3.1.3 3.1.3.1 3.1.3.2 3.1.4 3.1.5 3.1.5.1 3.1.5.2 3.1.5.3 3.1.6 3.1.7 3.1.7.1 3.1.7.2 3.1.7.3 3.1.7.4 3.1.7.5 3.1.7.6 3.2 3.2.1 3.2.2 Khóa luận tốt nghiệp Phân tích khía cạnh thị trường sản phẩm dự án Phân tích địa điểm thực dự án Nhận xét chung vấn đề trạng Phân tích lựa chọn địa điểm dự án Phân tích khía cạnh kỹ thuật dự án Phương án chung giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ Kinh phí tạm tính Chính sách tái định cư Dự báo tác động dự án môi trường khu vực Phân tích tài dự án Tổng mức vốn đầu tư dự án Nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ Nguồn vốn đầu tư Kế hoạch vay vốn trả nợ Phân tích giá thành – giá chuyển giao Lợi ích kinh tế xã hội dự án Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Tiến Xuân Phương hướng nâng cao chất lượng lập dự án công ty TNHH thành viên SUDICO Tiến Xuân Giải pháp nâng cao hiệu “ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Tiến Xuân” công tác lập dự án công ty Kết luận Tài liệu tham khảo Lớp K5KTĐT B 26 30 30 31 32 35 35 35 41 41 45 45 47 48 51 51 51 54 54 55 Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHUYÊN ĐỀ Đầu tư xây dựng hoạt động chủ yếu, thường xuyên quan trọng phát triển quốc gia Hoạt động đầu tư phải thực dựa dự án đầu tư Dự án đầu tư có khả thi tiến hành hoạt động đầu tư Các dự án đầu tư có định đầu tư hay không phụ thuộc nhiều vào yếu tố Thứ nhất, yếu tố sách kinh tế, sở luật pháp quy hoạch phát triển kinh tế Thứ hai, yếu tố thị trường cạnh tranh Thứ ba, yếu tố chi phí tài chính, thay đổi lãi suất sách thuế Thứ tư, chi phí ảnh hưởng mơi trường tự nhiên, tài nguyên khoáng sản đất nước Một yếu tố khác có tác động lớn việc áp dụng khoa học – kỹ thuật đại tiên tiến, việc lựa chọn trang thiết bị, công nghệ Yếu tố thứ sáu khả tài chính, lực kinh nghiệm chủ đầu tư Yếu tố thứ sáu xem quan trọng đến định đầu tư Hiện nước ta q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa dự án đầu tư xây dựng quan trọng, tạo dựng sở hạ tầng, khu cơng nghiệp, khu chế suất, khu đô thị đại… Với lý em chọn đề tài: “ Phân tích dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Tiến Xn – Hòa Bình” nhằm tìm hiểu q trình phân tích tài dự án xây dựng nước ta, lấy dự án xây dựng khu đô thị Tiến Xn – Hòa Bình làm ví dụ điển hình, ảnh hưởng việc xây dựng khu đô thị Tiến Xuân đến việc di dân tái định cư hay phù hợp với quy hoạch nhà nước nào? Từ đưa số giải pháp nhằm hồn thiện cho dự án, tránh thất thiệt hại dự báo để góp phần giúp chủ đầu tư nhà nước đưa định đầu tư hợp lý MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu chung - Tiếp cận với thực tế, vận dụng kiến thức học để phân tích dự án đầu tư xây dựng Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu trình lập dự án đầu tư xây dựng 2.2 Mục tiêu cụ thể - Khái quát, hệ thống hóa vấn đề lý luận chung thuộc lĩnh vực lập dự án đầu tư - Phân tích dự án đầu tư xây dựng khu thị Tiến Xn – Hòa Bình - Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Tiến Xn – Hòa Bình ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu Những lý luận thực tiễn trình lập dự án đầu tư xây dựng khu thị Tiến Xn – Hòa Bình 3.2 Phạm vi nghiên cứu 4.2.1 Phạm vi khơng gian Nghiên cứu công ty TNHH thành viên SUDICO Tiến Xuân 4.2.2 Phạm vi thời gian Nghiên cứu số liệu tình hình hoạt động Cơng ty TNHH thành viên SUDICO Tiến Xuân giai đoạn 2009 – 2011 Nghiên cứu số liệu xây dựng dự án từ quý II năm 2009, dự án dự kiến xây dựng tới năm 2018 4.2.3 Phạm vi nội dung nghiên cứu Giới thiệu chung dự án, phân tích kỹ thuật dự án gồm: đánh giá tác động môi trường, điều tra thiệt hại bồi thường tái định cư; phân tích tài dự án BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI Phần mở đầu Chương I: LÝ LUẬN CHUNG VỀ LẬP DỰ ÁN Chương II: ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ TIẾN XUÂN – HỊA BÌNH Chương III: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN DỰ ÁN VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN DADT XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ TIẾN XUÂN – HỊA BÌNH Kết luận Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CHUNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1.1 Khái niệm phân loại dự án đầu tư 1.1.1.1 Khái niệm Theo luật đầu tư Việt Nam năm 2005: “ Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định” Dự án đầu tư xem xét nhiều góc độ khác nhau: Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD - Khóa luận tốt nghiệp Về mặt hình thức tập hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch để đạt kết thực mục tiêu định tương lai Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo kết tài chính, kinh tế xã hội thời gian dài Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư công cụ thể kế hoạch chi tiết công đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho định đầu tư tài trợ Về mặt nội dung, dự án đầu tư tập hợp hoạt động có liên quan với kế hoạch hóa nhằm đạt mục tiêu định việc tạo kết cụ thể thời gian định, thông qua việc sử dụng nguồn lực xác định Như vậy, dự án đầu tư gồm thành phần chính: - Mục tiêu dự án: + Mục tiêu phát triển thể đóng góp dự án vào việc thực mục tiêu chung quốc gia + Mục tiêu trực tiếp chủ đầu tư: mục tiêu cụ thể cần đạt việc thực dự án - Các kết dự án: Đó kết cụ thể, định lượng tạo từ hoạt động khác dự án Các hoạt động: Là nhiệm vụ hành động thực dự án để tạo kết định Các nguồn lực: Về vật chất, tài người cần thiết để tiến hành hoạt động dự án Giá trị chi phí nguồn lực vốn đầu tư cần cho dự án 1.1.1.2 Phân loại Có thể phân loại dự án đầu tư theo tiêu thức sau: Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD a Khóa luận tốt nghiệp Theo cấu tái sản xuất Dự án đầu tư chia thành: - Dự án đầu tư theo chiều rộng - Dự án đầu tư theo chiều sâu b Theo lĩnh vực hoạt động xã hội Dự án đầu tư chia thành: - Dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh - Dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật - Dự án đầu tư phát triển sở hạ tầng c Theo giai đoạn hoạt động dự án đầu tư trình tái sản xuất xã hội Có thể phân loại dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh thành: - Dự án đầu tư thương mại - Dự án đầu tư sản xuất d Theo thời gian thực phát huy tác dụng để thu hồi đủ vốn bỏ - Có thể phân chia thành: Dự án đầu tư ngắn hạn ( dự án thương mại ) Dự án đầu tư dài hạn ( dự án đầu tư sản xuất, đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật, xây dựng sở hạ tầng ) e Theo thẩm quyền định dự án Theo phân cấp quản lý dự án chia thành dự án quan trọng cấp quốc gia, dự án nhóm A,B,C Dự án quan trọng quốc gia Quốc hội định Dự án nhóm A Thủ tướng Chính phủ định Dự án nhóm B C Bộ trưởng, Thủ trưởng quan ngang Bộ, quan trực thuộc Chính phủ, UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương định f Theo cấp độ nghiên cứu Gồm loại: Dự án tiền khả thi: kết giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi Dự án khả thi: Là kết giai đoạn nghiên cứu khả thi g Theo nguồn vốn Dựa vào nguồn vốn dự án đầu tư chia thành: Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD - Khóa luận tốt nghiệp Dự án đầu tư nguồn vốn ngân sách nhà nước Dự án đầu tư nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước, vốn tín dụng Nhà nước bảo lãnh Dự án đầu tư nguồn vốn huy động doanh nghiệp nguồn khác Dự án đầu tư nguồn vốn hỗn hợp Việc phân loại cho thấy tình hình huy động vốn từ nguồn vốn, vai trò nguồn phát triển kinh tế - xã hội ngành, địa phương tồn kinh tế có giải pháp thích hợp việc quản lý dự án với nguồn vốn huy động 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng Dự án có chu kỳ phát triển riêng thời gian tồn hữu hạn Dự án có tham gia nhiều bên như: Chủ đầu tư, nhà thầu, quan cung cấp dịch vụ đầu tư, quan quản lý nhà nước Sản phẩm dự án mang tính chất đơn độc đáo Môi trường hoạt động dự án “ va chạm” , có tương tác phức tạp dự án với dự án khác, phận quản lý với phận quản lý khác Dự án có tính chất bất định độ rủi ro cao đặc điểm mang tính dài hạn hoạt động đầu tư phát triển 1.2 NỘI DUNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.2.1 Khái niệm lập dự án đầu tư Có thể hiểu lập dự án đầu tư tập hợp hoạt động xem xét, chuẩn bị, tính tốn tồn diện khía cạnh kinh tế kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, môi trường pháp lý…trên sở xây dựng kế hoạch hoạt động phù hợp nhằm thực dự án đầu tư Quá trình lập dự án đầu tư coi trình từ việc hình thành ý tưởng đầu tư việc xây dựng kế hoạch chi tiết nhằm biến ý tưởng thành thực Quá trình thể qua nhiều cấp độ khác thể bước nghiên cứu hội đầu tư, nghiên cứu tiền khả thi nghiên cứu khả thi đề cập 1.2.2 Nguyên tắc lập dự án Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp Việc lập dự án đầu tư thông thường thực theo hai nguyên tắc: - Coi dự án đầu tư công cụ sản phẩm bán - Dự án đầu tư lập sở độc giả mục tiêu Nguyên tắc coi trọng dự án đầu tư công cụ sản phẩm bán được, cho dự án cung cấp ý tưởng hữu ích cho nhà đầu tư, nhờ có ý tưởng nhà đầu tư có hội nâng cao hiệu vốn đầu tư Nguyên tắc thực chất coi dự án hàng hóa Dự án coi sản phẩm hàng hóa vào thuộc tính giá trị giá trị sử dụng Nguyên tắc độc giả mục tiêu xác định “ Khách hàng – người đọc” dự án Mỗi dự án có đối tượng đọc, đối tượng quan tâm tới vấn đề từ dự án, trình độ người đọc đến đâu dự án có khả cung cấp thơng tin cho người đọc thơng tin phải đảm bảo để người đọc hiểu tiếp cận dự án Để thỏa mãn yêu cầu đặt dự án, công tác lập dự án cần: - Chất lượng dự án phải cao Việc lập dự án phải đảm bảo tính kinh tế hiệu quả, tức dự án lập phải đảm bảo chất lượng có chi phí cho việc lập thấp Tạo hội để chuyên gia có lực cạnh tranh để tham gia lập dự án, có có nhiều hội có dự án tốt Không ngừng phát triển đội ngũ chuyên gia lập dự án đầu tư 1.2.3 Nội dung việc lập dự án đầu tư Quá trình lập dự án đầu tư trải qua cấp độ nghiên cứu theo hướng ngày chi tiết hơn, chi phí cho việc nghiên cứu tốn hơn, thời gian cần thiết cho việc hồn thành cơng việc nghiên cứu ngày nhiều hơn, khía cạnh rút ngày chuẩn xác khía cạnh dự án Các cấp độ nghiên cứu là: Nghiên cứu phát hội đầu tư Nghên cứu tiền khả thi Nghiên cứu khả thi 1.2.3.1 Nghiên cứu hội đầu tư Đây giai đoạn hình thành dự án bước nghiên cứu sơ nhằm xác định triển vọng đem lại hiệu phù hợp với thứ tự ưu tiên chiến Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp lược phát triển sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, ngành chiến lược phát triển kinh tế xã hội Vùng, Đất nước Nội dung việc nghiên cứu hội đầu tư xem xét nhu cầu khả cho việc tiến hành công đầu tư, kết hiệu đạt thực đầu tư Để phát hội đầu tư cần xuất phát từ sau đây: Chiến lược phát triển kinh tế xã hội Vùng, Đất nước chiến lược phát triển ngành, sở, định hướng lâu dài cho phát triển Nhu cầu cơng trình xây dựng kinh tế Hiện trạng công trình xây dựng hạ tầng khu vực, đất nước - Tiềm sẵn có tài nguyên thiên nhiên, lao động, tài chính, quan hệ quốc tế… khai thác Mục tiêu việc nghiên cứu hội đầu tư xác định cách nhanh chóng tốn lại dễ thấy khả đầu tư sở thông tin đưa đủ để làm cho người có khả đầu tư phải cân nhắc, xem xét đến định có triển khai tiếp sang giai đoạn nghiên cứu hay không? Bản chất việc nghiên cứu hội đầu tư sơ sài 1.2.3.2 Nghiên cứu tiền khả thi Đây bước nghiên cứu hội đầu tư có nhiều triển vọng lựa chọn Cơ hội đầu tư thường có quy mơ đầu tư lớn, giải pháp kỹ thuật phức tạp, thời gian thu hồi vốn lâu, có nhiều yếu tố bất định tác động Đối với hội đầu tư có quy mơ nhỏ, khơng phức tạp mặt kỹ thuật triển vọng đem lại hiệu rõ ràng bỏ qua giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi Nghiên cứu tiền khả thi bao gồm vấn đề sau: Nghiên cứu cần thiết phải đầu tư, điều kiện thuận lợi khó khăn - Dự kiến quy mơ đầu tư, hình thức đầu tư Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp Chi phí điều chỉnh quy hoạch & trình phê duyệt TT 80.000.000 Chi phí tư vấn nước ngồi TT 80.000.000 Chi phí thiết kế TT 25.000.000 Chi phí thẩm tra TT 5.000.000 10 Chi phí lập, đánh giá hồ sơ thầu TT 5.000.000 11 Chi phí giám sát thi cơng xây dựng TT 15.000.000 12 Chi phí đánh giá tác động mơi trường TT 8trđ/ha 13 Các chi phí tư vấn khác V Chi phí khác Rà phá bom mìn TT 20trđ/ha 22.314.000 Nộp tiền Sử dụng đất QĐ số 1698/QĐ/UBND 744.276.000 Chi phí Marketing 2,000 *(Gxl + Gtb) 0% 84.173.540 Chi phí quản lý, vận hành đô thị 1,000 *(Gxl + Gtb) 0% 42.086.770 ĐTXD Văn phòng quản lý TT 30.000.000 Các chi phí khác chưa tính hết TT 10.000.000 VI Dự phòng phí & Trượt giá (I+II+ +VI) 381.179.435 VI I Tổng mức đầu tư chưa tính lãi vay VI II Lãi vay thời gian xây dựng TT 8.925.600 10.000.000 932.850.310 5,00 % 8.004.768.125 12%/ năm Tổng cộng 931.204.538 8.935.973.000 Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp 3.1.7.2 Nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ Dự kiến phân chia dự án thành giai đoạn thực dự kiến nguồn vốn cấp để thực dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị theo giai đoạn sau: Giai đoạn 1: (2009-2013): - Triển khai lựa chọn đơn vị tư vấn điều chỉnh quy hoạch; thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật; lập trình duyệt Dự án đầu tư; rà phá bom mìn; báo cáo đánh giá tác động môi trường; thiết kế hạ tầng kỹ thuật công việc khác phù hợp với quy định Nhà nước Công ty - Đôn đốc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư hai huyện Quốc Oai Thạch Thất lập, trình, duyệt phương án đền bù giải phóng mặt chi tiết Khu đô thị Tiến Xuân làm sở để triển khai thực Dự án - Thực đầu tư xây dựng thi công phần hạ tầng kỹ thuật phục vụ công tác đầu tư kinh doanh (nếu có) Giai đoạn 2: (2011 - 2015): Đầu tư xây dựng hạ tầng kinh doanh phần diện tích đất khu nhà thấp tầng Giai đoạn 3: (2012 – 2016): Đầu tư xây dựng phần khu du lịch nghỉ dưỡng, phần khu nhà cao tầng, tiếp tục đầu tư phần đất thấp tầng kinh doanh dự án Giai đoạn 4: (2014 – 2018): Đầu tư xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng, khu nhà cao tầng thương mại, Tập trung đầu tư khu đất thấp tầng kinh doanh dự án Giai đoạn 5: (2015 – 2018): Hoàn thành đầu tư đất thấp tầng, khu cao tầng kết hợp thương mại, khu du lịch nghỉ dưỡng lại, triển khai đầu tư hạ tầng nhà xã hội Giai đoạn 6: (2016 - 2018): Đầu tư hạ tầng khu công cộng xã hội hạng mục lại dự án Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp 3.1.7.3 Nguồn vốn đầu tư Vốn dành cho dự án huy động từ nguồn sau đây: - Vốn tự có Chủ đầu tư Vốn tự có chủ đầu tư dùng để phục vụ công tác chuẩn bị ban đầu chưa giải ngân vốn vay chưa huy động kịp vốn Chủ đầu tư thứ phát Vốn ban đầu chủ đầu tư chiếm 20% tổng vốn đầu tư dự án, đảm bảo theo quy định để thực dự án - Vốn vay tín dụng thương mại: Đây nguồn vốn Chủ đầu tư vay ngân hàng để thực số hạng mục dự án thời gian đầu chi phí chuẩn bị đầu tư, đền bù giải phóng mặt Vốn vay tín dụng thương mại chiếm 15% tổng vốn đầu tư dự án Mức lãi suất vay ngân hàng tạm tính 1% tháng (12%/ năm) - Vốn góp liên doanh liên kết Chủ đầu tư thứ phát để thực dự án: Đây nguồn vốn mà Chủ đầu tư dự án huy động từ thành phần kinh tế, tổ chức có nhu cầu đất nhằm xây dựng cơng trình nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà liền kề thấp tầng công trình dịch vụ thương mại để kinh doanh Các Chủ đầu tư thứ phát góp vốn để kinh doanh cơng trình đất sau hạ tầng kỹ thuật khu thị xây dựng xong Vốn góp Chủ đầu tư thứ phát theo tiến đô thực cụ thể dự án Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp TỔNG HỢP NGUỒN VỐN Đơn vị: Triệu đồng Nguồn : Bản thuyết minh dự án đầu tư Giá trị Nội dung 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 vốn cấp Nhu cầu vốn theo tiến độ 8.004.768 109.356 564.594 822.804 892.029 892.029 1.032.687 1.015.852 891.806 891.806 891.806 Tiến độ cấp vốn Vốn tự có (20%) Vốn vay (15%) 8.004.768 109.356 564.594 822.804 892.029 892.029 1.032.687 1.015.852 891.806 891.806 891.806 1.600.95 109.35 350.00 350.00 350.00 0 214.59 472.80 162.02 4 1.115.332 5.288.48 350.000 91.598 142.029 123.876 380.00 Vốn huy động khác (65%) Lớp K5KTĐT B 400.000 817.213 1.015.852 891.806 891.806 891.806 Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp 3.1.7.4 Kế hoạch vay vốn trả nợ Căn nhu cầu vốn hàng năm, tiến độ huy động vốn đầu tư Chủ đầu tư có kế hoạch vay vốn ngân hàng để thực hạng mục dự án Lãi vay ngân hàng trả hàng năm có doanh thu dự án 3.1.7.5 Phân tích giá thành – giá chuyển giao Giá thành dự án xây dựng dựa sở Tổng mức đầu tư, diện tích khu đất… Việc phân tích giá thành sở để tính tốn nguồn vốn góp vào liên doanh với Chủ đầu tư thứ phát nhằm kinh doanh nhà cơng trình Khu thị sau này: Tổng mức đầu tư dự án: 8.935.973.000 triệu đồng Diện tích đất tồn dự án: 12.533.100 m2 Diện tích đất kinh doanh dự kiến dự án: 3.667.200 m2 Giá thành đầu tư 1m2 đất dự án : 712.990 đồng Giá thành đầu tư 1m2 đất kinh doanh dự án: 2.436.742 đồng Kế hoạch giá chuyển nhượng đất có hạ tầng cho thuê lâu dài thu tiền lần 3.1.7.6 Lợi ích kinh tế - xã hội dự án 3.1.7.6.1.Lợi ích kinh tế Lợi ích phía Chủ đầu tư Hiệu đầu tư dự án − Doanh thu dự kiến đạt: − Tổng chi phí: − Lợi nhuận trước thuế: − Lợi nhuận sau thuế: 15.786 tỷ đồng 9.725 tỷ đồng 5.209 tỷ đồng Lớp K5KTĐT B 3.907 tỷ đồng Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp − Tỷ suất lợi nhuận theo doanh thu: 24,75% − Tỷ suất lợi nhuận theo vốn đầu tư: 40,17% Dự án đảm bảo tính khả thi hiệu kinh tế Lợi ích nhà nước Dự án đóng góp cho Ngân sách nhà nước thông qua khoản thu thời gian thực dự án như: Thuế xây dựng, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng Đồng thời việc xây dựng khu đô thị đại đồng nâng cao mức chênh lệch địa tô từ việc chuyển đổi tính chất từ đất nơng nghiệp lâm nghiệp có suất thấp sang đất thị Đặc biệt dự án Khu thị Tiến Xn hồn thành, thu hút nhiều doanh nghiệp nhà đầu tư tham gia đầu tư, kinh doanh…, qua doanh nghiệp đóng góp vào Ngân sách địa phương khoản thuế thu nhập doanh nghiệp lớn Lợi ích phía địa phương Khu thị Tiến Xn hồn thành với dự án khác khu vực góp phần mở rộng thành phố Hà Nội, di chuyển dân cư khu vưc đông dân cư nội đô ngoại thành Tạo vùng phát triển ổn định bền vứng với cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội phát triển Dự án góp phần tạo vùng phát triển ổn định bền vứng với cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội phát triển Kích thích ngành liên quan địa phương sản xuất vật liệu xây dựng, thi công xây lắp, tư vấn xây dựng …phát triển Xây dựng đồng hạ tầng Khu đô thị Tiến Xuân đồng thời với việc mở rộng tuyến đường giao thông quốc gia, tuyền đường giao thông liên khu vực, giảm thiểu ảnh hưởng hoạt động giao thơng vận tải (tiếng ồn, bụi, khí xả ) môi trường sống khu vực, góp phần thúc đẩy việc xây dựng hồn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho khu vực nói riêng cho Tỉnh nói chung Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp Lợi ích phía người lao động Tạo công việc cho đơn vị thi cơng xây dựng, qua tạo cho đơn vị sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng khu vực phát triển đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế khu vực Dự án triển khai, làm thay đổi cấu kinh tế địa phương, tạo công ăn việc làm cho người lao động địa phương làm việc cơng trình dịch vụ, vui chơi giải trí, cơng trình hạ tầng xã hội Đặc biệt dự án hoàn thành, Khu đô thị thu hút nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư kinh doanh khu đô thị khu vực xung quanh, qua tạo số lượng việc làm lớn không đáp ứng nhu cầu việc làm lao động khu vực dự án mà khu vực lân cận Người dân khu vực chuyển từ lao động nông nhiệp sang lao động công nghiệp dịch vụ Từ nâng cao đời sống người dân, tạo số lượng lao động chất lượng cao đạo tạo để làm việc doanh nghiệp kinh doanh địa bàn khu thị 3.1.7.6.2.Lợi ích xã hội Việc xây dựng khu đô thị Tiến Xuân mang lại lợi ích xã hội như: - Quy mơ sức hấp dẫn loại hình dịch vụ vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng làm cho khu du lịch trở thành hạt nhân, động lực trình phát triển kinh tế khu vực, nâng cao đời sống tinh thần trình độ văn minh cho nhân dân lao động, đặc biệt cho lứa tuổi thiếu niên hai xã Tiến Xuân Đông Xuân đạt mức bình quân chung thành phố, khắc phục tệ nạn xã hội thu nhập thấp thiếu sinh hoạt tập thể - Xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật dự án tạo tiền đề cho phát triển chuỗi đô thị trục đường Láng – Hoà Lạc, biến đổi khu vực nơng nghiệp, lâm nghiệp có suất thấp thành khu theo tiêu chuẩn đại với đầy đủ hạ tầng sở hạ tầng xã hội Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp - Thực sử dụng đất đai cách hợp lý, có hiệu quả, đưa việc xây dựng nhà theo dự án cách có quy hoạch, kế hoạch với quản lý thống - Huy động nguồn vốn đầu tư từ nhiều nguồn khác quản lý thống tạo phối hợp đồng bộ, thực nhanh gọn 3.1.7.6.3.Hiệu gián tiếp dự án Dự án khu đô thị Tiến Xuân khơng đem lại hiệu trực tiếp phía Chủ đầu tư, Nhà nước mà đem lại hiệu gián tiếp: Tạo cho nhân dân có nhà ổn định sống, yên tâm làm ăn, góp phần xây dựng sống lành mạnh Các hoạt động kinh doanh khu cơng trình dịch vụ thúc đẩy phát triển sản xuất ngành nghề khác có liên quan Sự phát triển khu thị kéo theo điều kiện văn hoá tinh thần cải thiện ý thức văn minh xã hội nâng cao người dân 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ TIẾN XN – HỊA BÌNH 3.2.1 Phương hướng nâng cao chất lượng lập dự án công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên SUDICO Tiến Xuân Để nâng cao chất lượng lập dự án công ty TNHH thành viên SUDICO Tiến Xuân, Công ty cần đề phương hướng giải pháp sau: - Khi lập dự án cần đảm bảo tính khả thi, tính khách quan, yêu cầu mặt thời gian công tác lập dự án - Cần có nhìn nhận đắn lập dự án Coi việc lập dự án trình phát triển dự án, mà bước lập dự án sơ sài thiếu thơng tin dự án khơng bền vững, thiếu tính thực tế khó đáp ứng yêu cầu trình phát triển Từ nâng cao trách nhiệm, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cán thuộc ban quản lý dự án Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp - Xây dựng cho Cơng ty đội ngũ cán có trình độ chun môn cao, tạo điều kiện cho cán tham gia học hỏi kinh nghiệm chuyên gia có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực lập dự án Cùng tham gia đóng góp ý kiến cơng ty th công ty tư vấn lập dự án - Đổi quản lý công tác lập dự án đầu tư theo hướng ngày phát huy tính chủ động, vận dụng hợp lý, linh hoạt với nhiệm vụ giao - Việc áp dụng mẫu chuẩn lập dự án giúp tiết kiệm thời gian lập dự án chi phí cho việc lập dự án Những phương hướng cụ thể hóa nhiệm vụ cụ thể, đổi mới, hồn thiện nội dung, quy trình phương pháp lập dự án Về nội dung áp dụng đinh, nghị định, thông tư, cơng văn phủ, Bộ đánh giá hiệu tài chính, nhằm tiết kiệm, hồn thiện bước đánh giá hiệu tài dự án Bên cạnh đó, dự án cơng cộng nên cần quan tâm tới hiệu kinh tế xã hội nhằm phát triển bền vững xây dựng theo hướng ngày hợp lý với yêu cầu chung xã hội hóa Xác định vị trí vai trò dự án phát triển kinh tế, dự án phải phù hợp với chiến lược phát triển tỉnh chiến lược phát triển đất nước Về quy trình: Cần xây dựng quy trình hợp lý từ nhiệm vụ, trách nhiệm Cơng ty đến hình thành dự án cụ thể dự án đầu tư Quy trình phải chặt chẽ, khơng bỏ sót, không trùng lặp chức Đối với bước công việc cần có quy định rõ làm, làm trách nhiệm Các quy trình cần cải tiến, hồn thiện thành quy trình chung, thống nhất, chặt chẽ để đáp ứng yêu cầu lập dự án tương lai 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu dự án “ Đầu tư dự án xây dựng khu thị Tiến Xn – Hòa Bình” công tác lập dự án công ty TNHH thành viên SUDICO Tiến Xuân 3.2.2.1 Giải pháp cho công tác lập dự án công ty Đổi nhận thức dự án đầu tư: Đây bước mở đầu cho đổi công tác lập dự án Nếu khơng đổi cách nhìn dự án khơng có động lực đổi cơng tác Việc đổi phải thể chỗ coi dự Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp án lập phải gắn liền với lợi ích tài chính, lợi ích kinh tế xã hội thể cụ thể hóa thành ý đồ mục tiêu phát triển Có cách nhìn đắn dự án xóa bỏ tư tưởng coi lập dự án bước thủ tục nhằm huy động vốn Trong trình lập dự án, cần đánh gi, khảo sát, xem xét, thống kê đầy đủ thông tin cần thiết để tiến hành hoạt động đầu tư, tính tốn chi phí lợi ích mà dự án đem lại cho xã hội Nắm bắt xử lý xác thơng tin Một dự án đòi hỏi nhu cầu thơng tin nhiều, liên quan đến nhiều lĩnh vực, số liệu, thông tin dự án hầu hết thu thập được, cần cung cấp đầy đủ chi tiết thơng tin độ tin cậy, xác dự án lập xác có chất lượng Để làm điều cần phải xây dựng hệ thống cung cấp thông tin, báo cáo nội thuận tiện, đại, tạo liền mạch thông tin, đảm bảo việc cung cấp thông tin cách nhanh chóng Tổ chức quảnlý, lưu trữ thơng tin hợp lý khoa học nhằm cung cấp thông tin kịp thời cho công tác lập dự án Cần phải hồn thiện cơng tác tổ chức dự án Việc lập dự án có liên quan đến nhiều phận, phòng ban khác nhau, cần có thống nhất, nhịp nhàng phòng ban Cơng ty Các phòng ban cơng ty cần hỗ trợ, liên kết chặt chẽ với công việc cung cấp thông tin, lập dự án nhằm nâng cao chất lượng công tác lập dự án 3.2.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu dự án đầu tư “ Xây dựng khu thị Tiến Xn – Hòa Bình” Trong q trình tham gia thực tập cơng ty TNHH thành viên SUDICO Tiến Xuân thực tế địa bàn thực dự án đầu tư xây dựng khu thị Tiến Xn – Hòa Bình, em mạnh dạn đưa số giải pháp công tác lập dự án để dự án có tính khả thi hơn, tránh việc lặp lại bất cập dự án xây dựng trước Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp Ảnh hưởng việc xây dựng đến môi trường, di dân, lớn, việc đánh giá xác tác động môi trường, điều tra thiệt hại bồi thường hỗ trợ tái định cư phải yêu cầu thực theo quy định Đảng, nhà nước Luật bảo vệ môi trường - Lấy ý kiến đối tượng bị dự án ảnh hưởng đầy đủ Trong họp đánh giá tác động dự án thiết phải có tham gia đầy đủ nhà: Chính quyền, Chủ đầu tư chuyên gia lĩnh vực - Đánh giá tác động đến môi trường dự án phải đánh giá tổng thể ảnh hưởng tất quy hoạch Nhà nước - Dự án xây dựng khu đô thị Tiến Xn – Hòa Bình phải thực theo quy định Nhà nước điều luật: Luật Bảo vệ môi trường Luật Đầu tư, luật Xây dựng - Phải có ý kiến địa phương, người đân nơi thực Dự án ý kiến khơng tán thành vị trí dự án - Việc bồi thường di dân, tái định cư bảo vệ mơi trường quan trọng, cần thiết Phân tích nguyên nhân rút học để tránh lặp lại sai lầm Chi phí phải tính tốn cách cẩn thận, chi tiết, cụ thể thỏa đáng lợi ích cho tất bên, nhân dân chấp nhận ủng hộ Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp KẾT LUẬN Khu đô thị Tiến Xuân đầu tư xây dựng đồng hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan, môi trường hấp dẫn, hài hoà với thiên nhiên, quy hoạch phù hợp với định hướng quy hoạch chung phát triển đô thị, kinh tế xã hội Thành phố Hà Nội Khu đô thị Tiến Xuân tạo khu sinh thái chất lượng cao, kết hợp với dịch vụ vui chơi giải trí du lịch nghỉ dưỡng mang tầm cỡ Quốc tế Khu thị hình thành tạo nhiều công ăn việc làm cho người dân địa phương, làm thay đổi cấu kinh tế khu vực Do việc triển khai thực dự án cần thiết, góp phần phát triển kinh tế xã hội vùng phía Tây Nam Hà Nội Công ty TNHH thành viên SUDICO Tiến Xuân Công ty thành viên Công ty CP ĐTPT Đô thị & KCN Sông Đà (SUDICO), Công ty đầu tư xây dựng nhiều dự án khu thị, đơn vị có đủ tiềm lực tài người, có kinh nghiệm việc đầu tư kinh doanh bất động sản, liên doanh liên kết với nhà đầu tư nước để thực dự án mang lại uy tín chất lượng Với mục tiêu thực dự án đem lại lợi ích cho ba nhà: Nhà nước, nhà dân nhà đầu tư, Công ty TNHH thành viên SUDICO Tiến Xuân xứng đáng nhà tiên phong công phát triển đô thị, xây dựng đất nước Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp KIẾN NGHỊ - Đề nghị Chính Phủ, Bộ Kế hoạch Đầu tư, UBND Thành phố Hà Nội sớm cho phép Công ty tiếp tục triển khai dự án - UBND Thành phố Hà Nội đạo Sở, Ban, Ngành quyền địa phương phối hợp hỗ trợ thực giải phóng mặt - Thành phố quan hữu quan thành phố Hà Nội sớm quy hoạch quỹ đất phục vụ tái định cư, khu nghĩa trang cho dự án thuộc chuỗi đô thị Miếu Mơn - Xn Mai - Hồ lạc - Sơn Tây - Đối với dự án khai thác tài nguyên đất, đá nằm khu vực dự án khu đô thị Tiến Xuân, thành phố Hà Nội quan quản lý nhà nước có kế hoạch điều chỉnh phù hợp đảm bảo giữ vững cảnh quan thiên nhiên, môi trường tuân thủ quy hoạch Thủ tướng Chính phủ phê duyệt - Đối với diện tích đất chủ sử dụng đất chuyển nhượng cho thể nhân khác địa phương, thành phố Hà Nội quan quản lý nhà nước cần có chủ trương, sách theo quy định pháp luật để hỗ trợ Chủ đầu tư cơng tác giải phóng mặt - Trong trường hợp dự án Khu đô thị Tiến Xuân triển khai mà địa phương chưa có quỹ đất tái định cư phục vụ cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng, Chủ đầu tư dự án khu đô thị Tiến Xuân theo quy định hành Nhà nước, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội nhu cầu tái định cư hộ gia đình có đất bị thu hồi để bố trí vào khu nhà xã hội chủ đầu tư xây dựng theo quy định Nhà nước - Đối với tuyến đường giao thông liên tỉnh, liên huyện chạy dự án, cơng trình phúc lợi xã hội trường học, trạm y tế, nhà trẻ, đề nghị UBND thành phố Hà Nội cho phép Chủ đầu tư sử dụng nguồn kinh phí Nhà nước để tổ chức thực theo quy định pháp luật hành, đảm bảo việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án đồng tiến độ Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp TÀI LIỆU THAM KHẢO I GIÁO TRÌNH Giáo trình lập dự án đầu tư – PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt – NXB Đại học kinh tế quốc dân Giáo trình Kinh tế đầu tư - PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt – TS Từ Quang Phương- NXB Đại học kinh tế quốc dân Giáo trình Thiết lập Thẩm định dự án đầu tư NXB Thống kê – II 2007 TIÊU CHUẨN KỸ THUẬT VÀ TÀI LIỆU THAM KHẢO Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án xây dựng khu thị Tiến Xn – Hòa Bình III TRANG WEBSITE http://tainguyennuoc.vn/forum/ http://www.mpi.gov.vn http://www.vnecon.vn/forum http://www.thuvienphapluat.vn Lớp K5KTĐT B Trường ĐHKT&QTKD Khóa luận tốt nghiệp DANH MỤC BẢNG BIỂU STT BẢNG Bảng tổng hợp chi phí Bảng tổng hợp nguồn vốn Lớp K5KTĐT B TRANG 45 49 ... chọn đề tài: “ Phân tích dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Tiến Xuân – Hòa Bình nhằm tìm hiểu q trình phân tích tài dự án xây dựng nước ta, lấy dự án xây dựng khu đô thị Tiến Xn – Hòa Bình làm ví... lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Tiến Xn – Hòa Bình ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tư ng nghiên cứu Những lý luận thực tiễn trình lập dự án đầu tư xây dựng khu thị Tiến Xn – Hòa Bình. .. trình lập dự án đầu tư xây dựng 2.2 Mục tiêu cụ thể - Khái quát, hệ thống hóa vấn đề lý luận chung thuộc lĩnh vực lập dự án đầu tư - Phân tích dự án đầu tư xây dựng khu thị Tiến Xn – Hòa Bình -