CHUYÊN ĐỀ VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT; THU HỒI ĐẤT, TRƯNG DỤNG ĐẤT I. VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT 1. Cơ sở đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này về giao đất, cho th đất, chun mục đích sử dụng đất: 1.1. Cần có quy định phù hợp để giải quyết vướng mắc, bất cập và ngun nhân1 a) Vướng mắc, bất cập Quy định về thời hạn, hạn mức sử dụng đất nơng nghiệp còn làm hạn chế đến việc tích tụ đất đai để đầu tư phát triển sản xuất nơng nghiệp hàng hóa trên quy mơ lớn, chưa tạo động lực để ổn định và phát triển nơng nghiệp Tình trạng giao đất, cho th đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí còn xảy ra khá phổ biến Việc thu hồi, giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất còn bộc lộ nhiều bất cập; đặc biệt là trong việc quyết định thu hồi đất, giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất chun trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho th đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới, gây bức xúc trong dư luận Quy định nhà đầu tư nước ngồi được áp dụng hình thức th đất trả tiền hàng năm hoặc th đất trả tiền một lần cho cả thời gian th, còn nhà đầu tư trong nước chỉ được áp dụng hình thức th đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn đã tạo ra sự bất bình đẳng giữa nhà đầu tư nước ngồi và nhà đầu tư trong nước Việc giao đất, cho th đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được triển khai thực hiện nghiêm túc, trên thực tế chủ yếu là giao đất, cho th đất theo hình thức chỉ định. Tình trạng sử dụng đất khơng đúng mục đích được giao, cho th, sử dụng đất chậm so với tiến độ còn khá phổ biến ở các các địa phương, mặc dù pháp luật về đất đai đã có quy định thu hồi đất nhưng chưa thực hiện được nhiều. Xem: Báo cáo Tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và môi trường Thực tế phát sinh một số trường hợp xin sử dụng đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm, đầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa để kinh doanh, nhưng Luật Đất đai chưa có quy định điều chỉnh b) Ngun nhân Quy định về căn cứ giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 31) chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, chưa kiểm sốt được tình trạng một nhà đầu tư nhưng xin giao đất, th đất để thực hiện nhiều cơng trình, dự án khác nhau, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng, bỏ hoang lãng phí. Ngồi ra, việc định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền th đất thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường, đặc biệt là giá cho th đất q thấp cũng là một trong những ngun nhân chính dẫn đến tình trạng nhiều nhà đầu tư ơm đất để trục lợi Việc phân cấp mạnh thẩm quyền giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 37 của Luật Đất đai cùng với quy định phân cấp mạnh thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư trên thực tế đã bộc lộ nhiều bất cập đặc biệt là trong việc quyết định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chun trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng và sử dụng đất tại các khu vực nhạy cảm vùng biên giới Trình tự, thủ tục về giao đất, cho th đất quy định tại Điều 122 của Luật Đất đai chưa gắn với thủ tục thu hồi đất và chưa quy định rõ về trình tự và thời điểm tính thu nghĩa vụ tài chính Nhiều địa phương còn phát triển đơ thị, khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp ạt, dàn trải, thiếu sự phối hợp thống nhất trên quy mơ liên vùng, liên tỉnh; sử dụng nhiều vào diện tích đất lúa; chưa xem xét đồng bộ với điều kiện hạ tầng kinh tế xã hội, khả năng và thực tế lấp đầy các khu cơng nghiệp đã có theo quy định của Nghị định số 29/2008/NĐCP ngày 14 tháng 3 năm 2008 của Chính phủ và Quyết định số 105/2009/QĐTTg ngày thnags năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ Việc dự báo nhu cầu sử dụng đất cho các dự án đầu tư để đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương chưa tính tốn khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản. Mặt khác có những địa phương đã tính trong kế hoạch sử dụng đất nhưng thực hiện sớm hơn tiến độ. Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư khi giao đất, cho th đất Quy định giao đất, cho th đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương nghiêm túc thực hiện; nhiều địa phương chưa bố trí được kinh phí để giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nhằm tạo quỹ “đất sạch” để tổ chức đấu giá Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho th đất chưa được tiến hành một cách thường xuyên 1.2. Tổng kết chung và định hướng đổi mới 2 a) Tổng kết chung Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước(3). Việc phân cấp mạnh về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đã bộc lộ nhiều bất cập, nhất là trong việc phân cấp cho cấp huyện. Quy định về căn cứ giao đất, cho th đất chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, chưa kiểm sốt được tình trạng một nhà đầu tư được giao đất, th đất để thực hiện nhiều dự án nhưng găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án. Quy định Nhà nước cho th đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian th đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, Nhà nước cho th đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế trong nước, dẫn đến sự khơng thống nhất giữa nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngồi và chưa gắn với mục đích sử dụng đất. Quy định giao đất, cho th đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương nghiêm túc thực hiện. Nhiều địa phương chạy theo nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án đơ thị nhỏ lẻ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thiếu sự phối hợp thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng bộ với điều kiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội, khả năng và thực tế lấp đầy các khu cơng nghiệp. Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư khi giao đất, cho th đất Xem: tài liệu Tổng kết Nghị quyết số 26NQ/TW ngày 12 tháng 3 năm 2003 của Hội nghị lần thứ 7 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khố IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước – Bộ Tài ngun và Mơi trường Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên cả nước; trong đó, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha chiếm 59,52% tổng diện tích đã giao, trong đó diện tích đất nơng nghiệp 13.915 nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích đất nơng nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng; các tổ chức trong nước sử dụng 9.735 nghìn ha chiếm 38,95 % tổng diện tích đã giao, cho th; trong đó diện tích đất phi nơng nghiệp 1.021 nghìn ha, chiếm 59,50% diện tích đất phi nơng nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng; tổ chức, cá nhân nước ngồi được th sử dụng 56 nghìn ha (chỉ chiếm 0,22%), trong đó đất nơng nghiệp 30 nghìn ha (53,57%), đất phi nơng nghiệp 26 ha (46,43%); cộng đồng dân cư được giao 325 nghìn ha (1,30%), trong đó đất nơng nghiệp 274 nghìn ha (1,10%), đất phi nơng nghiệp 6 nghìn ha (0,20%) Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho th đất chưa được tiến hành một cách thường xun. Chưa thống nhất các thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian thực hiện còn kéo dài b) Định hướng đổi mới Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được th đất. Việc giao đất, cho th đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội chủ yếu thực hiện thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Tiếp tục thực hiện giao đất, cho th đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân có thời hạn theo hướng kéo dài hơn quy định hiện hành để khuyến khích nơng dân gắn bó hơn với đất đai và n tâm đầu tư sản xuất. Đồng thời, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp phù hợp với điều kiện cụ thể từng vùng, để tạo điều kiện thuận lợi cho q trình tích tụ, tập trung đất đai, từng bước hình thành những vùng sản xuất hàng hố lớn trong nơng nghiệp. Sớm có giải pháp đáp ứng nhu cầu đất sản xuất và việc làm cho bộ phận đồng bào dân tộc thiểu số đang khơng có đất sản xuất. Nhà nước có chính sách phù hợp để đất sản xuất nơng nghiệp được người trực tiếp sản xuất nơng nghiệp sử dụng với hiệu quả cao nhất Tập trung rà sốt, xử lý dứt điểm đất đã giao cho các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, tổ chức đồn thể mà khơng sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích, trái pháp luật. Kiên quyết thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm theo quy định của pháp luật đất đai, tổ chức đấu giá khi sắp xếp, xử lý trụ sở, cơ sở làm việc mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước để tăng nguồn thu cho ngân sách, nâng cao hiệu quả sử dụng đất Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội; đồng thời có chế tài để xử lý nghiêm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho th đất nhưng sử dụng lãng phí, khơng đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; khơng bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai 2. Quy định về giao đất, cho th đất, chun mục đích sử dụng đất 2.1. Quy định về các trường hợp giao đất, cho th đất So với quy định của pháp luật hiện hành, Luật Đất đai năm 2013 quy đinh thu h ̣ ẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất khơng thu tiền sử dụng đất và chuyển sang th đất. Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngồi, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể thơng qua các quy định mới như: a) Giao đất có thu tiền sử dụng đất Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013) Bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013): “Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: ………………………… 3. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho th 4. Tổ chức kinh t ế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng” b) Cho thuê đất Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013) Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho th đất để xây dựng cơng trình sự nghiệp (điểm e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013) “Điều 1. Cho th đất 1. Nhà nước cho th đất thu tiền th đất hàng năm hoặc thu tiền th đất một lần cho cả thời gian th trong các trường hợp sau đây: a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối; b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nơng nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này; c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khống sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp; d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho th; e) Tổ chức kinh tế, tổ ch ức sự nghi ệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư nướ c ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướ c ngồi sử dụng đất xây dựng cơng trình sự nghiệp; g) Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc” …… 2.2. Quy định về căn cứ giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay cho các căn cứ chung Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đơ thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nơng thơn như quy định của Luật Đất đai năm 2003, cụ thể như sau: “Điều 2. Căn cứ để giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt 2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, th đất, chuyển mục đích sử dụng đất” So với quy định của pháp luật hiện hành, quy định mới này góp phần quản lý chặt chẽ hơn việc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, với quy định mới này nhằm nâng cao vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện Chính vì vậy, khoản 4 Điều 40 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và sẽ được quy định chi tiết trong Nghị định của Chính phủ và hướng dẫn của Bộ Tài ngun và Mơi trường nhằm đảm bảo đủ căn cứ để thu hồi đất, giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất “Điều 3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện ………………………………… 4. Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện bao gồm: a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước; b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện, cấp xã trong năm kế hoạch; c) Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện cơng trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đơ thị, khu dân cư nơng thơn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh; d) Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đối với các loại đất phải xin phép quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã; đ) Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; g) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất” 2.3. Quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho th đất nhưng khơng sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai đã xảy ra khá phổ biến tại các địa phương trong giai đoạn vừa qua, Luật Đất đai 2013 bổ sung các quy đinh đ ̣ ể kiểm sốt chặt chẽ việc giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như: Bổ sung Điều 58 quy định về điều kiện giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Trong đó quy định hai loại điều kiện: Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất (khoản khoản 2), nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ mơi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu. Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, th đất, chuyển mục đích sử dụng đất như có năng lực tài chính, có ký quỹ, khơng vi phạm pháp luật (khoản 3), nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho th đất nhưng các chủ đầu tư khơng sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân “Điều 58. Điều kiện giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư 1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà khơng thuộc trường hợp Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây: a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng 2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan 3. Người được Nhà nước giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây: a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; c) Khơng vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho th đất để thực hiện dự án đầu tư khác 4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này” Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho th đất nhưng khơng sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai đã xảy ra khá phổ biến tại các địa phương trong giai đoạn vừa qua, Điều 58 Luật Đất đai 2013 quy đinh ̣ điều kiện giaođất,thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Nghị định số 43/2014/NĐCP tiếp tục quy định rõ hơn về các điều kiện này tại Điều 13 và 14 như sau “Điều 13. Lấy ý kiến các Bộ đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển 1. Đối với dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngồi tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển khơng thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư thì trước khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi văn bản xin ý kiến của các Bộ theo quy định sau đây: a) Bộ Quốc phòng, Bộ Cơng an, Bộ Ngoại giao đối với khu đất sử dụng tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; b) Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng trừ trường hợp đã xác định khu vực cấm theo quy định; c) Bộ Cơng an đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh 2. Trong thời hạn khơng q 20 ngày kể từ ngày nhận được văn bản xin ý kiến, Bộ Quốc phòng, Bộ Cơng an, Bộ Ngoại giao có ý kiến bằng văn bản gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh 3. Trường hợp dự án quy định tại Khoản 1 Điều này có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì việc xin ý kiến các Bộ, ngành được thực hiện trước khi trình Thủ tướng Chính phủ theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đai Điều 14. Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư 1. Dự án phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm: a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; b) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; c) Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước 2. Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau: a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án khơng thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 héc ta; khơng thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi và các tổ chức, cá nhân khác 3. Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây: a) Kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Mơi trường đối với các dự án tại địa phương; b) Nội dung cơng bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thơng tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác. 4. Thời điểm thẩm định các điêu ki ̀ ện quy định tại Điều này được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất” Bổ sung trường hợp chuyển đất xây dựng cơng trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng cơng trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp cũng bắt buộc phải xin phép cơ quan có thẩm quyền tại điểm g khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai như sau: 10