Tìm hiểu các qui định của luật đất đai 2003 về giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất

LỜI MỞ ĐẦU “Dân số giới có tỷ người Theo thống kê, 12 năm lại tăng thêm tỷ người, dự tính đến năm 2800 mật độ dân số đất liền trái đất người/40 cm2 Như vậy, tưomg lai người sống đâu?” [3] Đất đai tài nguyên thiên nhiên hạn chế, tài sản quốc gia, tư liệu sản xuất thiếu ngành nông nghiệp, lâm nghiệp Nhưng thực tế nguồn tài nguyên bị tác động tiêu cực người sử dụng đất không mục đích, đất khơng sử dụng bị hoang hố, đất bị khai thác qua mức bị bạc màu, xói mịn Đất đai thuộc sở hữu tồn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên Nhà nước thực quyền quản lí nhằm làm cho đất đai sử dụng tiết kiệm mục đích đạt hiệu kinh tế cao Quản lí Nhà nước đất đai nội dung lớn quan trọng Luật Đất đai 2003, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất chế định trung tâm, tảng Đây vấn đề phức tạp, vô nhạy cảm động chạm đến quyền lợi đại đa số người dân nên ln cần có kiến giải thoả đáng Nhận thức sâu sắc tính thực tiễn tính cấp thiết vấn đề, với mong muốn luận giải nội dung quản lí Nhà nước đất đai em mạnh dạn nhận đề tài "Tìm hiểu qui định Luật Đất đai 2003 giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất" làm đề tài khoá luận tốt nghiệp cử nhân luật Khố luận trình bày sở lí luận chủ nghĩa Mác-Lênin Nhà nước Pháp luật, quan điểm Đảng Nhà nước chế độ sở hữu tồn dân đất đai; lí luận triết học Mác- Lênin; phương pháp vật biện chứng vật lịch sử, phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh Phương pháp lịch sử, thống kê số liệu, đối chiếu sử dụng để giải vấn đề cụ thể Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo khoá luận đuợc kết cấu nhu sau: Chương I: Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất - nội dung quản lí Nhà nước đất đai Chương II: Những qui định Luật Đất đai 2003 giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất Chương III: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất Mặc dù cố gắng hạn chế thân, thời gian nguồn tài liệu tham khảo nên kho luận không tránh khỏi thiếu sót, nhược điểm Em xin chân thành cảm ơn hướng dẫn nhiệt tình giáo, thạc sĩ Phạm Thu Thuỷ, ý kiến đóng góp thầy giáo bạn cho khố luận ngày hoàn thiện hơn! CHƯƠNG 1: GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHUYỂN MỤC ĐÍCH sử DỤNG ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT - NHỮNG NỘI DUNG BẢN CỦA QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC ĐĨI VĨI ĐẤT ĐAI Chế độ quản lý nhà nước đổi vối đất đai 1.1 Các khái niệm: quản lí Nhà nước; quản lí Nhà nước đất đai; chế độ quản lí Nhà nước đất đai "Quản lí tác động có mục đích chủ thể quản lí lên đối tượng quản lí, quản lí xuất nơi nào, lúc lúc có hoạt động chung người" [13] Mục đích nhiệm vụ quản lí điều khiển đạo hoạt động chung người, phối hợp hoạt động riêng lẻ cá nhân tạo thành hoạt động chung thống tập thể hướng hoạt động chung theo phương hướng thống nhất, nhằm đạt mục tiêu định trước Quản lí, quản lí Nhà nước, quản lí Nhà nước đất đai khái niệm có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, muốn tìm hiểu cách thấu đáo quản lí Nhà nước đất đai trước hết cần tiếp cận khái niệm quản lí Nhà nước Nhà nước quyền lực Nhà nước gắn kết với tác động qua lại lẫn nhau, khơng có khơng có kia, khơng cịn Quyền lực Nhà nước thực thông qua hệ thống quan quản lí Nhà nước có thẩm quyền, quan thực chức gọi quản lí Nhà nước Để hệ thống quan quản lí Nhà nước vận động cần có chế tác động, quản lí Nhà nước Chính chế tác động tới tất lĩnh vực đời sống xã hội, nhằm trì ổn định phát triển xã hội, đảm bảo lợi ích giai cấp cầm quyền Dưới góc độ luật học, quản lỉ Nhà nước tác động chủ mang quyền lực Nhà nước, chủ yếu pháp luật tới đổi tượng quản li nhằm thực chức đổi nội, đổi ngoại Nhà nước Như vậy, chủ thể tác động Nhà nước - chủ thể mang quyền lực Nhà nước công cụ phương tiện mà Nhà nước thường dùng trình tác động công cụ kĩ thuật, công cụ kinh tế, kế hoạch, sách pháp luật pháp luật có vị trí đặc biệt quan trọng Vị trí bắt nguồn từ đặc tính riêng pháp luật Thông qua pháp luật, Nhà nước xác định rõ nguyên tắc nội dung quản lí Nhà nước, hướng hành vi xử người theo trật tự xã hội Mặt khác, pháp luật Nhà nước xác lập hệ thống quan quản lí Nhà nước từ trung ương đến địa phương qui định cấu, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Tất quan Nhà nước thực hành chức quản lí Nhà nước, sử dụng pháp luật phương tiện chủ yếu để quản lí Nhà nước Tuy vậy, quản lí Nhà nước vấn đề phức tạp, nhạy cảm tác động đến tất người dân nên để chức thực có hiệu khơng thể cứng nhắc, ngun tắc mà phải mềm dẻo, linh hoạt cho phù hợp với tình hình thực tế đất nước giai đoạn độ lên chủ nghĩa xã hội Vài thập kỉ trở lại đây, vấn đề đất đai nói đến nhiều hơn, quan tâm nhiều hơn, đất đai không tài nguyên thiên nhiên hạn chế tạo nên môi trường sống yếu tố hàng đầu môi trường sống người trái đất mà tư liệu sản xuất đặc biệt sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, tảng để xây dựng ngành kinh tế quốc dân, khu dân cư nông thôn Dưới góc độ trị - pháp lí, đất đai phận tách rời lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia Với tầm quan trọng trên, đất đai xứng đáng lĩnh vực mà quản lí Nhà nước cần tác động tới Theo khoản - điều Luật Đất đai năm 2003 quản lí Nhà nước đất đai có 13 hành vi hoạt động đa dạng chủ yếu thể ba nội dung bản: Nhà nước nắm tình hình đất đai; Nhà nước thực điều chỉnh phân bổ đất đai theo qui hoạch kế hoạch chung thống nhất; Nhà nước phải thường xuyên tra, kiểm tra chế độ quản lí sử dụng đất Các mặt hoạt động có mối quan hệ thể thống nhất, nhằm mục đích bảo vệ thực quyền sở hữu Nhà nuớc đất đai Nắm tình hình đất đai tạo sở khoa học thực tế cho phân bổ sử dụng đất cách hợp lí theo quy hoạch Kiểm tra, giám sát củng cố mặt trật tự phân bổ sử dụng đất, bảo đảm qui định Nhà nuớc Nhà nuớc sử dụng biện pháp pháp lí tổ chức để thực hoạt động nói Để quản lí vốn tài ngun, truớc tiên quan quản lí Nhà nuớc phải nắm rõ tình hình đất đai thơng qua cơng tác đánh giá, đăng kí sử dụng đất, thống kê đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hiểu rõ trạng đất đai có quy hoạch kế hoạch để phân bổ điều chỉnh lại đất đai Quy hoạch việc tính tốn, phân bổ, xếp đất đai cụ thể số luợng, chất luợng, vị trí khơng gian cho mục tiêu có tính khoa học phù hợp với thực tiễn Nói chung việc lập quy hoạch phải cho sử dụng đất đem lại hiệu cao Quy hoạch đất đai góp phần chuyển dịch cấu kinh tế, có tác dụng đảm bảo cân đối nhiệm vụ chiến luợc an ninh luơng thực quốc gia nghiệp cơng nghiệp hố đại hố đất nuớc Từ đó, xác lập chế điều tiết vào việc phân bố đất đai cho mục đích, chủ động dành quỹ đất hợp lí cho việc phát triển cơng nghiệp, đô thị, sở hạ tầng kinh tế - xã hội Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với kế hoạch sử dụng đất, hai phạm trù có quan hệ chặt chẽ với Quy hoạch sử dụng đất đuợc xác lập sở để quản lí kế hoạch sử dụng đất, thể phân bổ loại đất vào mục đích phục vụ nhu cầu xây dựng cho nhân dân, phát triển kinh tế xây dựng đất nuớc Quy hoạch kế hoạch hoá đảm bảo sở pháp lí cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất Có thể nói hoạt động biện pháp để thực đuờng lối chiến luợc sử dụng đất Nhà nuớc quy hoạch sử dụng đất đai Cầu đất đai vuợt khả cung, Nhà nuớc chủ truơng giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Trong thời kì cơng nghiệp hố - đại hố đất nuớc buớc tiến lên CNXH, có nhu cầu sử dụng đất cho dự án đặt cấp thiết Nhà nuớc không điều tiết quỹ đất Mặc dù, diện tích đất chua sử dụng nuớc ta tuơng đối nhiều, song đa phần phân bố nơi không thuận lợi điều kiện tự nhiên điều kiện xã hội nên dự án khó triển khai đuợc Vì vậy, u cầu điều tiết phân bổ lại đuợc đặt Hoạt động kiểm tra, giám sát việc quản lí sử dụng đất khâu hồn chỉnh q trình quản lí nói chung Từ đó, bất hợp lí, vi phạm đuợc phát kịp thời để giải nhanh chóng, triệt để, đảm bảo việc quản lí, sử dụng đất đai có hiệu Từ phân tích hoạt động quản lí Nhà nuớc đất đai nhu trên, đua khái niệm quản lí Nhà nuớc đất đai: “tị tổng hợp hoạt động quan Nhà nước có thấm quyền thực bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đất đai; hoạt động việc nắm tình hình sử dụng đất việc phân phổi phân phổi lại vốn đất theo quy hoạch, việc kiểm tra, giám sát trình sử dụng đất” [5] Khái niệm diễn đạt ngắn gọn nhu sau: tống hợp hoạt động quan Nhà nước có thấm quyền đế thực bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đất đai Hoạt động quản lí Nhà nuớc đất đai quan Nhà nuớc có thẩm quyền làm phát sinh quan hệ quan Nhà nuớc với nguời sử dụng đất Nhà nuớc ban hành pháp luật để huớng quan hệ phát triển thống phù hợp với yêu cầu, lợi ích Nhà nuớc Vì vậy, chế độ quản li Nhà nước đổi với đất đai tổng hợp qui phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh trình quản li Nhà nước đổi với đất đai Các đặc trung quản lí Nhà nuớc đất đai: - Hoạt động quản lí Nhà nuớc đất đai nuớc ta đuợc thực sở chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nuớc đại diện chủ sở hữu thực quyền quản lí tối cao toàn lãnh thổ Cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân điều kiện quan trọng để Nhà nuớc thực quyền quản lí Nhà nuớc đất đai Nhà nuớc trực tiếp thực quyền quản lí việc xác lập chế độ pháp lí quản lí sử dụng đất Các quyền đuợc thực Khoá luận tốt nghiệp Hồng Thị Hồng - KT 26A thơng qua hệ thống quan hành Nhà nuớc Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp; thông qua tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất theo điều kiện giám sát Nhà nuớc Hơn nữa, để thực quyền quản lí đại diện chủ sở hữu Nhà nuớc cịn thơng qua việc xây dựng ban hành hệ thống văn qui phạm pháp luật qui định quyền hạn, nghĩa vụ, trách nhiệm quan, tổ chức cá nhân Cùng với việc ban hành văn qui phạm pháp luật, Nhà nuớc tổ chức vận động, tuyên truyền pháp luật đất đai đến nguời dân để nâng cao nhận thức giúp họ xác định đuợc quyền lợi nghĩa vụ - Hoạt động quản lí Nhà nuớc đất đai mang tính vĩ mơ bao trùm việc quản lí đất đai nguời sử dụng đất mang tính chất kĩ thuật nghiệp vụ gắn liền với hoạt động sản xuất kinh doanh theo lĩnh vực diện tích đuợc giao Chính vậy, Nhà nuớc phải quản lí đất đai sách pháp luật phạm vi nuớc - Hoạt động quản lí Nhà nuớc đất đai đuợc thực thông qua hệ thống quan hành Nhà nuớc Hệ thống quan trực tiếp thực chức quản lí Nhà nuớc đất đai Các sách, pháp luật Nhà nuớc muốn đến đuợc với nguời dân thực thi đuợc thực tế phải dựa vào tiến hành quan Ngoài ra, quan trực tiếp giải khiếu kiện tranh chấp nguời dân 1.2 Cơ sở việc quản lí Nhà nước đất đai Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Vận động xã hội định ruộng đất sở hữu Nhà nuớc Sự tập trung toàn quốc tu liệu sản xuất trở thành sở toàn quốc xã hội gồm tổ chức liên hợp nguời sản xuất bình đẳng tự do, tiến hành lao động xã hội theo kế hoạch chung hợp lí Đó mục tiêu nhân đạo vận động kinh tế vĩ đại kỉ XIX dần đến Khoá luận tốt nghiệp Hồng Thị Hồng - KT 26A Đó quan niệm Các Mác - Ảnghen chế độ sở hữu Nhà nuớc đất đai chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam đuợc xây dựng sở, tảng chủ nghĩa Mác - Lê nin quốc hữu hoá đất đai, phù hợp với truyền thống, lịch sử chiếm hữu mộng đất nuớc ta Sở hữu toàn dân đất đai sở hữu mà tồn dân chủ sở hữu đất đai, thực quyền chủ sở hữu thông qua tổ chức đại diện họ lập Nhà nuớc Điều 17, 18 Hiến pháp năm 1992 qui định: "Đất đai, rừng núi, sơng ngịi, tài nguyên lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục địa vùng trời, phần vốn tài sản Nhà nuớc đầu tu vào xí nghiệp cơng trình thuộc ngành lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kĩ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh tài sản khác mà pháp luật qui định Nhà nuớc thuộc sở hữu toàn dân ", " Nhà nuớc thống quản lí tồn đất đai theo quy hoạch pháp luật, bảo đảm sử dụng mục đích có hiệu Nhà nuớc giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài " Nhu vậy, xuất phát từ chất Nhà nuớc ta Nhà nuớc dân, dân, dân, Nhà nuớc đuợc hình thành xác lập sở kinh tế chế độ công hữu tu liệu sản xuất chủ yếu xã hội mà đất đai tu liệu sản xuất nên Nhà nuớc phải thực quản lí đất đai Theo đó, Nhà nuớc đại diện tồn dân tiến hành hoạt động lập, xét duyệt, quản lí quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển đất nuớc giai đoạn Thứ hai, xuất phát từ chức chủ yếu thường xuyên Nhà nước Nhà nuớc tổ chức trị quyền lực xã hội thiết lập nên, thay mặt xã hội quản lí mặt xã hội, đảm bảo cho xã hội phát triển theo trật tự định Trong đất đai tài sản chung xã hội nên cần phải đuợc Nhà nuớc quản lí Nhà nuớc tổ chức trị - quyền lực, có quyền xây dựng ban hành bảo đảm cho pháp luật đuợc thực cách nghiêm minh, mà phương thức quản lí xã hội người phương thức quản lí Nhà nước thực phương thức có hiệu Khố luận tốt nghiệp Hoàng Thị Hồng - KT 26A Cho nên, tất yếu quản lí Nhà nước phải áp dụng lĩnh vực quản lí đất đai - tài sản quan trọng, quí giá xã hội Thứ ba, xuất phát từ vị trí vai trị quan trọng đất đai Đất đai không tác động trực tiếp đến lợi ích người mà cịn liên quan đến lợi ích tồn xã hội quốc gia Đất đai tài sản vô quý giá tư liệu sản xuất số ngành sản xuất: thủ công mỹ nghệ, vật liệu xây dựng, lâm nghiệp, nông nghiệp tảng để xây dựng ngành kinh tế quốc dân, khu dân cư nơng thơn Mặt khác, đất đai cịn nguồn tài nguyên thiên nhiên hạn chế tạo nên môi trường sống yếu tố hàng đầu môi trường sống người trái đất Mặc dù, có vai trị vơ quan trọng đất đai phát huy lợi vốn có nhận tác động tích cực người cách thường xuyên Ngược lại, người tác động vào đất đai cách tuỳ tiện, tiêu cực tự phát làm giảm giá trị to lớn đất đai Vì vậy, việc quản lí, sử dụng đất cách hợp lí, tiết kiệm có hiệu thuộc trách nhiệm Nhà nước - người đại diện chủ sở hữu nói chung người dân nói riêng Tuy nhiên, Nhà nước có đủ điều kiện khả để thống quản lí đất đai phạm vi nước Tóm lại, nơi có hoạt động chung người có hoạt động quản lí, nơi giới, dù xác lập hình thức sở hữu tư nhân hay tồn dân đất đai Nhà nước thực chức quản lí đất đai Sự quản lí Nhà nước đất đai mang tính tất yếu, khách quan Trên sở để Nhà nước thực thống quyền quản lí đất đai tầm quan trọng, cần thiết quản lí Nhà nước đất đai Nhà nước thống quản lí đất đai có ý nghĩa vơ lớn, tác động đến ba vấn đề trụ cột quốc gia kinh tế trị - văn hố Từ đây, Nhà nước có biện pháp pháp lí để việc quản lí đất đai vào pháp chế, khai thác hết tiềm đất, không ngừng nâng cao giá trị sử dụng đất nghiệp xây dựng đất nước thời kì đổi 1.3 Nội dung quản lí Nhà nước đất đai Khố luận tốt nghiệp 10 Hoàng Thị Hồng - KT 26A Theo khoản - điều - Luật Đất đai 2003 nội dung quản lí Nhà nước đất đai bao gồm: a Ban hành văn qui phạm pháp luật quản lí, sử dụng đất đai tổ chức thực văn đó; b Xác định địa giới hành chính, lập quản lí hồ sơ địa hành chính, lập đồ hành chính; c Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất; d Quản lí quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; đ Quản lí việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; e Đăng kí quyền sử dụng đất, lập quản lí hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận sử dụng đất; g Thống kê, kiểm kê đất đai; h Quản lí tài đất đai; i Quản lí phát triển thị trường sử dụng đất thị trường bất động sản; k Quản lí, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất; l Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành qui định pháp luật đất đai xử lí vi phạm pháp luật đất đai; m Giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lí sử dụng đất đai; n Quản lí hoạt động dịch vụ công đất đai Nghiên cứu nội dung quản lí Nhà nước đất đai theo Luật 2003, rút số nhận xét sau đây: Thứ nhất, so với Luật Đất đai 1993 qui định Luật Đất đai 2003 không đề cập đến việc Nhà nước quản lí đất đai biện pháp hành mà cịn qui định việc quản lí đất đai thơng qua biện pháp kinh tế Nhà nước thực quản lí tài đất đai, quản lí phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản sách an ninh, quốc phịng đất đai đóng vai trị vơ quan trọng Sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh gắn bó chặt chẽ với lợi ích quốc gia, mà lợi ích quốc gia đuợc đảm bảo lợi ích cơng cộng đuợc đảm bảo Có nhiều cơng trình lớn thực mục đích an ninh, quốc phịng đồng thời phục vụ lợi ích quốc gia, cơng cộng; cơng trình đuờng Hồ Chí Minh ví dụ điển hình Con đuờng giao thông đuờng quốc lộ 1B nhằm giảm tải cho quốc lộ 1A nhung an ninh, quốc phịng bãi tập kết vũ khí, máy bay Phạm vi đất sử dụng cho mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng qui định khoản điều 36 - Nghị định 181/CP ngày 29/10/ 2004 vừa đuợc mở rộng vừa đuợc chi tiết ho tạo nhiều thuận lợi cho trình thực thi pháp luật Đất nước ta đường cơng nghiệp hố - đại hoá nên tất yếu phải xây dựng sở hạ tầng, cải cách thủ tục hành chính, thu hút đầu tư nước ngồi Trong đó, xây dựng sở hạ tầng bước đệm để thu hút nhà đầu tư: thuận lợi cho cung cấp nguyên liệu đầu vào cung ứng hàng hoá, sản phẩm dịch vụ đến người tiêu dùng Đất đai tảng để xây dựng cơng trình nên với yêu cầu đặt ra, Nhà nước thu hồi đất để giao cho người sử dụng đất Việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế qui định Luật Đất đai năm 2003, trường hợp cụ thể qui định cụ thể điều 36 - khoản - Nghị định 181/CP Theo đó, Nhà nước thực việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế dự án đầu tư khác theo qui định Chính Phủ Đây qui định cần thiết để thu hút đầu tư, đầu tư nước phục vụ cho chiến lược phát triển đất nước đến năm 2020 nước công nghiệp Những trường hợp không thuộc qui định khoản - điều 36 - Nghị định 181/CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất người sử dụng đất Nhà nước khơng thực việc thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế 2.1.2 Sử dụng đất khơng mục đích, sử dụng đất khơng có hiệu Theo Luật Đất đai 1993 hai điều khoản luật năm 2003 đọng lại trường hợp Các trường hợp khoản - diều 38 vi phạm nguyên tắc giao đất, cho thuê đất không đảm bảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; không sử dụng đất tiết kiệm hợp lí Đất sử dụng khơng mục đích dạng vi phạm phổ biến địa phương nước năm vừa qua, nước có 115.040 trường hợp với diện tích 15.378 Trong đó, địa phương có số vụ vi phạm nhiều như: thành phố Hồ Chí Minh có 10.000 vụ, Vĩnh Long - 9.000 vụ, Long An - 6.300 vụ [24] Tình trạng sử dụng đất khơng mục đích giao xảy với đối tượng sử dụng đất (kể tổ chức Nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân) Đối với tổ chức, hành vi vi phạm chủ yếu cho thuê lại đất để kinh doanh, tự chia đất cho cán bộ, nhân viên mượn đất để làm nhà Hộ gia đình, cá nhân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang đất làm nhà ở, pháp luật qui định vấn đề người sử dụng đất không muốn thực thủ tục hành nộp lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất Hiện tượng xảy phổ biến vùng ven đô, ven đường giao thơng, nơi đất có giá trị kinh tế cao Người dân nơi thường sử dụng đất canh tác để xây dựng nhà hay tự ý chuyển nhượng cho nhau, đặc biệt hộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây dạng vi phạm xâm phạm quyền sở hữu Nhà nước đất đai thể việc định đoạt cách bất hợp pháp số phận pháp lí đất đai Nếu người sử dụng đất tự ý chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với qui định Nhà nước diện tích đất sử dụng sai mục đích hình thành khu dân cư hay cơng trình khác theo quy hoạch xem xét hợp thức hố quyền sử dụng đất không bị thu hồi Trường hợp sử dụng đất khơng mục đích giao ban đầu coi hướng khơng bị thu hồi xu chuyển mục đích sử dụng đất để có hiệu cao hộ gia đình, cá nhân diễn nhanh chuyển từ đất trồng lúa sang trồng ăn quả, ni trồng thuỷ sản Xét cho sử dụng đất vào mục đích nơng nghiệp theo hướng chuyển dịch cấu trồng, vật nuôi Sử dụng đất khơng có hiệu bị thu hồi, pháp luật thu hồi đất không qui định trường hợp sử dụng khơng có hiệu Tuy nhiên, sử dụng đất khơng có hiệu sử dụng mà không khai thác tiềm đất, mục đích sử dụng đất khơng đạt 2.1.3 Người sử dụng đất cổ ỷ huỷ hoại đất Đây trường hợp qui định Luật Đất đai 2003 Theo khoản 27 - điều “huỷ hoại đất hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm giảm khả sử dụng đất theo mục đích xác định” Vậy người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất hành vi cố ý làm cho đất đai bị hư hỏng đến mức giá trị sử dụng Đây hành vi tiêu cực người sử dụng đất, mâu thuẫn với mục đích giao đất, cho th đất xếp vào nhóm hành vi vi phạm pháp luật đất đai xâm phạm đến chế độ sử dụng loại đất, hành vi mang hai dấu hiệu: trái pháp luật, có lỗi Với trường hợp này, lí thu hồi đất vơ sáng rõ mục đích sử dụng đất khơng đạt được, nguyên tắc sử dụng đất không đảm bảo Tuy nhiên, điều khoản "nhạy cảm" luật khơng qui định rõ hành vi cố ý huỷ hoại đất Trong thực tế định thu hồi đất quan Nhà nước có thẩm quyền phải mặt hành vi tình trạng tâm lí để xem xét yếu tố lỗi cố ý vơ ý Tuy chưa có thống kê cụ thể trường hợp xảy thường xuyên thực tế, cần có chế phù hợp để khắc phục tình trạng nhằm sử dụng đất có hiệu 2.1.4 Đất giao không đổi tượng, không thẩm quyền Đây tượng phổ biến số hành vi vi phạm pháp luật đất đai, để lại hậu nặng nề ảnh hưởng tới quyền sở hữu đất đai Nhà nước - quyền pháp luật bảo vệ Lợi dụng lỏng lẻo cơng tác quản lí đất đai cấp kẽ hở pháp luật, quyền địa phương có hành vi trục lợi giao đất không đối tượng, không thẩm quyền Dư luận biết đến vụ vi phạm điều khoản địa phương Phú Quốc, Đồ Sơn - Hải Phòng, đất giao cho người nhà lãnh đạo địa phương - người khơng có nhu cầu thực sử dụng đất Các việc dư luận, phương tiện thông tin đại chúng quan tâm nên giải vụ việc "nho nhỏ" người dân với trình độ hiểu biết tiép cận thông tin phát yêu cầu giải truớc bung bít cấp lãnh đạo Giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền theo Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai nuớc có 217.009 truờng hợp vi phạm với diện tích 10 260 ha, chủ yếu cấp xã, thơn có 174.100 truờng hợp chiếm (80,2%) với diện tích 4.795 ha; cấp huyện có 5.800 truờng hợp với diện tích 778 ha; quan, tổ chức khác Nhà nuớc có 853 truờng hợp với diện tích 248 số vụ vi phạm chủ yếu diễn năm từ 1993 đến 1997 chiếm 90% Ngồi ra, tình trạng xây dựng, mở rộng cơng trình hạ tầng nơng thơn nhung không làm thủ tục giao đất, thu hồi đất diễn phổ biến cấp xã Đất đuợc giao không đối tuợng, không thẩm quyền đua đến trạng nguời sử dụng đất tích tụ đất đai khơng có đất để sử dụng Giao đất không đối tuợng nhu giao đất cho tổ chức xã hội để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán cho thuê; hộ gia đình cá nhân giao đất để thực dự án đầu tu Giao đất không thẩm quyền chồng chéo quyền cấp địa phuơng, đất đuợc giao thuộc thẩm quyền tỉnh nhung huyện lại giao nguợc lại Nhu vậy, giao đất không thẩm quyền đuợc hiểu nguời định khơng có thẩm quyền giao đất giao vuợt thẩm quyền Đất đai ngày có giá trị kinh tế cao, cung khơng đủ cầu phần dẫn đến vi phạm từ phía cán Nhà nuớc quản lí đất đai Tuy nhiên, nguời sử dụng đất đuợc giao không thẩm quyền đuợc xem xét hợp thức hố quyền sử dụng đất đất giao không vi phạm vào quy hoạch đất có tranh chấp khơng với quy hoạch nhung quy hoạch chua đuợc thực họ đuợc giao đất sử dụng tạm thời; truờng hợp khác đuợc thu hồi đất theo qui định 2.1.5 Đất bị lấn, chiếm cảc trường hợp sau - Đất chua sử dụng bị lấn chiếm; - Đất không chuyển quyền sử dụng đất theo qui định luật mà người sử dụng đất thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm Lấn chiếm đất đai trái phép: kết kiểm tra 61 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phát 101.400 trường hợp với diện tích 27.916 Đối tượng vi phạm chủ yếu hộ gia đình, cá nhân Loại đất lấn chiếm chủ yếu đất công, đất hành lang bảo vệ an tồn cơng trình, đất di tích lịch sử văn hố, đất giao chưa vào sử dụng [24] Lấn đất hành vi tự ý chuyển dịch mốc giới sang đất công cộng đất người khác nhằm mở rộng ranh giới phạm vi đất cịn chiếm đất hành vi không trả lại đất cho Nhà nước đất tạm giao, tạm cho thuê; không trả đất cho tổ chức, cá nhân mượn để thi công công trình tự ý sử dụng trái phép đất cơng cộng, đất người khác mà không pháp luật cho phép [14] Với qui định này, pháp luật đất đai cụ thể ho trường hợp lấn, chiếm đất bị thu hồi: đất chưa sử dụng đất không chuyển quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật đất đai người sử dụng đất thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm Đất chưa sử dụng đất chưa có đủ điều kiện chưa xác định để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, chưa xác định đất khu dân cư nông thôn, đô thị, chuyên dùng Nhà nước chưa giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Đây loại đất chưa có quy hoạch từ phía Nhà nước, chưa xác định mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng chủ thể sử dụng; nguồn bổ sung cho loại đất sử dụng; đất chiếm tỉ lệ lớn vốn đất quốc gia Nhà nước có sách khuyến khích tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nhận đất để sử dụng có hiệu quả; vậy, hành vi lấn, chiếm đất bị nghiêm cấm Người có hành vi lấn, chiếm đất bị thu hồi để trả lại cho Nhà nước người bị lấn chiếm Từ điều 106 - khoản - Luật Đất đai 2003 rút trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất: - Khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Không thời hạn sử dụng đất Nhu vậy, truờng hợp mà nguời sử dụng đất thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm nguời lấn, chiếm đất bị thu hồi đất Bởi đất khơng đủ điều kiện để tham gia vào giao dịch quyền sử dụng đất (chua có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nên cần có Nhà nuớc tham gia giải nhằm đảm bảo quyền lợi bên có liên quan Đối với loại đất khác bị lấn, chiếm Nhà nuớc không thu hồi đất mà đuợc giải theo qui định giải tranh chấp đất đai 2.1.6 Đất trồng hàng năm không sử dụng thời hạn mười hai thảng liền; đất trồng lâu năm không sử dụng thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không sử dụng thời hạn hai mươi bổn tháng liền Ở xuất ba mốc thời gian tuơng đuơng với ba loại đất khác nhau: đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất trồng rừng với mức tăng dần loại có thời gian sinh truởng khác theo mức tăng dần Qui định hợp lí thời gian dài, liên tục không sử dụng đất ảnh huởng đến suất trồng, chất luợng đất tránh tình trạng lãng phí đất đai, nơi đất bỏ phí, nơi khơng có đất để canh tác Ngồi ra, thúc đẩy đuợc nguời sử dụng đất tiến hành hoạt động khai phá, sử dụng đất cách có ích Qui định thể đuợc chủ truơng coi trọng phát triển kinh tế nuớc ta Qua đề cao đuợc vai trị, vị trí quan trọng tài ngun đất, giúp cho nguồn tài sản q hiếm, có giá trị kinh tế cao đuợc bảo vệ chặt chẽ hơn, tận dụng hiệu hơn; ngăn ngừa truờng hợp làm thiệt hại đến lợi ích Nhà nuớc toàn dân 2.1.7 Đất Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án đầu tư mà không sử dụng thời hạn mười hai tháng liền tiến độ sử dụng đất chậm hom hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư, kể từ nhận bàn giao đất thực địa mà khơng quan Nhà nước có thấm quyền định giao đất, cho thuê đất cho phép Đất phục vụ cho dự án đầu tư thường với qui mô lớn, phải giải toả có giao, cho th khơng sử dụng thời hạn mười hai tháng liền tiến độ sử dụng đất chậm hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư, kể từ nhận bàn giao đất thực địa - Trường hợp chấp nhận quan Nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất cho phép Như vậy, trường hợp khơng xảy Nhà nước thu hồi đất Tình trạng năm qua diễn nhiều thường xuyên, doanh nghiệp chây ỳ, chạy dự án để giữ đất Nhưng có thơng báo thu hồi đất hầu hết đơn vị viện lí để tiếp tục sử dụng, có nhiều đơn vị trình dự án sử dụng đất Trong trường hợp này, quan chức phải xem xét kỹ lưỡng, dự án khả thi tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực Đối với doanh nghiệp cố tình chây ỳ, chạy dự án để giữ đất phải kiên thu hồi, kể việc áp dụng biện pháp hành để buộc thực định UBND thành phố (Trích lời Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội Lê Quý Đôn) Theo Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (1993 - 2003) yếu cơng tác quản lí sử dụng đất đất giao, cho thuê mười hai tháng không đưa vào sử dụng: nước có 40.894 trường hợp với diện tích 25.011 Trong cộm tỉnh Nghệ An có 4.200 trường hợp với diện tích 260 ha, Hà Tĩnh 3.600 trường hợp với 140 Tuy nhiên, với số thống kê thấy trường hợp vi phạm có bị thu hồi đất hay khơng cịn phụ thuộc vào cơng tác quản lí đất đai quan Nhà nước có thẩm quyền 2.2 Thẩm quyền thu hồi đất Thu hồi đất nội dung không phần quan trọng quản lí Nhà nuớc đất đai nên cần có sách qn việc bồi thuờng hỗ trợ Nhà nuớc định thu hồi đất tổ chức, hộ gia đình cá nhân Hơn nữa, cần phân định chế thẩm quyền rõ ràng vừa nâng cao tính chủ động cấp quyền địa phuơng vừa đảm bảo thực thi sách kinh tế Nhà nuớc Từ góp phần hạn chế khiếu kiện, khiếu nại, tranh chấp phát sinh nội nguời sử dụng đất nguời sử dụng đất với Nhà nuớc Thẩm quyền thu hồi đất đuợc giao cho UBND tỉnh, thành phố trực thuộc tmng uơng UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, đồng thời luật đất đai phân cấp rõ thẩm quyền cấp theo đối tuợng nguời sử dụng đất Điều 44 - Luật Đất đai 2003 qui định cụ thể thẩm quyền thu hồi đất nhu sau: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung uơng định thu hồi đất tổ chức, sở tôn giáo, nguời Việt Nam định cu nuớc ngoài, tổ chức, cá nhân nuớc ngoài, trừ truờng hợp qui định khoản Điều UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh định thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cu, nguời Việt Nam định cu nuớc thuộc đối tuợng đuợc mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Cơ quan Nhà nuớc có thẩm quyền thu hồi đất qui định khoản khoản Điều không đuợc uỷ quyền Qui định nhằm khắc phục tình trạng cấp "trăm cơng" cịn cấp duới "ngồi chơi khơng" Qua thể rõ phân cấp phát huy mạnh mẽ thẩm quyền cấp duới, phần khơi thông ách tắc, đùn đẩy diễn lâu nay, tạo điều kiện cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt đuợc thực nhanh chóng 2.3 Thủ tục thu hồi đất Luật Đất đai dành hai điều qui định thủ tục thu hồi đất vào mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng (điều 39) phát triển kinh tế (điều 40) Đây hai lĩnh vực thiết yếu mà quốc gia phải trọng, chí phải uu tiên Theo đó, Nhà nuớc thực việc thu hồi đất "sau quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đuợc công bố dự án đầu tu có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đuợc quan Nhà nuớc có thẩm quyền xét duyệt" Điều khắc phục đuợc tình trạng chờ đất cơng tác bồi thuờng giải phóng mặt ách tắc nhu từ truớc tới tồn Đồng thời, Nhà nuớc thu hồi đất, bồi thuờng, giải phóng mặt giao đất cho nhà đầu tu Với qui định hợp lí giúp cho Nhà nuớc chủ động đuợc quỹ đất thực dự án đầu tu việc đền bù giải đuợc cách hài hồ lợi ích Nhà nuớc, nhà đầu tu nguời sử dụng đất Luật Đất đai 2003 xác định rõ thời gian cần thiết phải thông báo cho nguời bị thu hồi đất Khoản - điều 39 qui định: "Truớc thu hồi đất, chậm chín muơi ngày đất nông nghiệp trăm tám muơi ngày đất phi nơng nghiệp, quan Nhà nuớc có thẩm quyền phải thông báo cho nguời thu hồi đất biết lí thu hồi, thời gian kế hoạch di chuyển, phuơng án tổng thể bồi thuờng, giải phóng mặt bằng, tái định cu" Nhu vậy, luật đất đai 2003 yêu cầu quan có thẩm quyền phải thực nguyên tắc công khai thông báo công bố rộng rãi cho nguời bị thu hồi đất đuợc biết phải truớc thời gian định Mục đích bảo đảm cho việc thực quyền nhu nghĩa vụ nguời bị thu hồi đất, thời gian hợp lí đủ họ tìm đuợc nơi mới, ổn định đời sống 2.4 Công tác bồi thường, tái định cư Bồi thuờng thiệt hại, tái định cu nội dung quan trọng nhằm hồn thiện chế độ quản lí Nhà nuớc đất đai Đồng thời có ý nghĩa khơng nhỏ trình xây dựng sở vật chất chuyển đổi cấu kinh tế theo huớng công nghiệp hoá, đại hoá ổn định đời sống, sản xuất cho nguời bị thu hồi đất Thời gian qua, công tác bồi thuờng, tái định cu chua đuợc qui định rõ ràng, đầy đủ tiến độ giải phóng mặt thuờng chậm so với kế hoạch, đời sống phận nhân dân gặp nhiều khó khăn Để khắc phục tồn Luật Đất đai 2003 qui định Nhà nuớc thu hồi đất nguời sử dụng đất mà nguời sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện để đuợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui định điều 50, đuợc bồi thuờng, trừ truờng hợp qui định khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 12 điều 38 điểm b, c, d, đ g khoản - điều 43 Nhu vậy, truờng hợp nguời sử dụng đất bị Nhà nuớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia nguời sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để đuợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nguời sử dụng đất đuợc bồi thuờng Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế truờng hợp thu hồi đất đuợc Nhà nuớc bồi thuờng cho nguời có đất bị thu hồi với điều kiện nguời sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đe tránh truờng hợp Nhà nuớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, lợi ích kinh tế theo ý chí chủ quan, Luật Đất đai 2003 qui định rõ ràng trình tự, thủ tục trách nhiệm quan Nhà nuớc có thẩm quyền việc thu hồi đất loại điều 39, 40; qui định cụ thể việc bồi thuờng thiệt hại tái định cu cho nguời có đất bị thu hồi (điều 42) Truớc nghị định 197/2004/NĐ - CP ngày 3/12/2004 bồi thuờng, hỗ trợ tái định cu Nhà nuớc thu hồi đất đời Nghị định 22/1998/NĐ- CP văn quan trọng điều chỉnh vấn đề đền bù thiệt hại Nhà nuớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng So với nghị định 22/CP nghị định 197/CP có nhiều tiến rõ rệt, bổ sung mục đích phát triển kinh tế, đặc biệt đuợc đánh giá thống sách đền bù thiệt hại cho truờng hợp thu hồi đất mà không vi phạm từ phía nguời sử dụng đất Tiếp thu tinh thần Luật Đất đai 2003, Nghị định qui định rõ phương thức bồi thường đất, nhà ở, tiền, ưu tiên mua nhà thuê nhà sách hỗ trợ để ổn định đời sống Cụ thể việc bồi thường thiệt hại qui định sau: Người bị thu hồi loại đất bồi thường việc giao đất có mục đích sử dụng, khơng có đất để bồi thường bồi thường giá trị quyền sử dụng đất thời điểm có định thu hồi vấn đề qui định cụ thể Nghị định 197/CP, nguyên tắc bồi thường đất - điều 6, điều kiện bồi thường đất - điều UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập thực dự án tái đinh cư trước thu hồi đất để bồi thường nhà ở, đất cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ Khu tái định cư quy hoạch chung cho nhiều dự án địa bàn phải có điều kiện phát triển tốt nơi cũ Trường hợp khơng có khu tái định cư người bị thu hồi đất bồi thường tiền ưu tiên mua thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước khu vực đô thị; bồi thường đất khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi lớn đất bồi thường tiền phần chênh lệch Trường hợp thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà khơng có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất ngồi việc bồi thường tiền, người bị thu hồi đất Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm Trường hợp người sử dụng đất Nhà nước bồi thường thu hồi đất mà chưa thực nghĩa vụ tài đất đai theo qui định pháp luật, phải trừ giá trị nghĩa vụ tài chưa thực giá trị bồi thường, hỗ trợ Với qui định trên, có quyền hi vọng thời gian tới khắc phục tồn trước cơng tác thu hồi đất Từ góp phần ổn định đời sống kinh tế, trị, xã hội hướng tới việc thực chiến lược phát triển đất nước CHƯƠNG III: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SƯDỤNG ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT Luật đất đai thơng qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004 Luật có sửa đổi, bổ sung nhằm tăng cường hiệu quản lí sử dụng đất, để đất đai thực nguồn lực để phát triển đất nước Những năm vừa qua, Nhà nước có cố gắng quản lí sử dụng đất, việc quản lí đất đai bước vào nề nếp ngày có hiệu tiết kiệm bộc lộ yếu Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt cịn chậm, tính khả thi chua cao, việc cơng khai hố làm chua tốt, tổ chức thực yếu Nhiều dự án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vừa đuợc phê duyệt phải điều chỉnh Việc tổ chức thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chua đuợc cấp, ngành coi trọng, giải pháp tổ chức thực thiếu đồng bộ, không kịp thời, không đuợc kiểm tra, đánh giá hiệu Qua báo cáo 61 tỉnh, thành phố trực thuộc trung uơng, kết thực kế hoạch sử dụng đất hàng năm đạt bình quân 60% so với kế hoạch đuợc duyệt Một số tỉnh đạt tỉ lệ thấp nhu: Hà Tây 24%, Bắc Ninh 53%, thành phố Hải Phòng từ 34,5% đến 64,5%, Đồng Nai từ 37,2% đến 51,4% [24] Việc quản lí đất đai theo quy hoạch, kế hoạch chua trở thành ý thức quan Nhà nuớc nguời quản lí, tuỳ tiện xảy phổ biến Tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo việc quản lí sử dụng đất đaicó xu huớng tăng Việc giải khiếu nại, tố cáo thiếu hiệu quả, lực luợng tra đất đai vừa thiếu lại vừa yếu phải tập trung giải nhiều khiếu nại, tố cáo nên chua tra, xử lí kịp thời vi phạm pháp luật đất đai Bên cạnh đó, pháp luật chua phân quyền quản lí đất đai "đủ mạnh"cho quyền địa phuơng để quan hồn thành tốt nhiệm vụ Ở nuớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nuớc thống quản lí phối lớn việc sử dụng đất xã hội Hiện nay, cấu tổ chức, phuơng thức hoạt động máy Nhà nuớc chua đáp ứng đuợc đòi hỏi cơng tác quản lí kinh tế thị truờngđịnh huớng xã hội chủ nghĩa, gây cản trở cho trình phát triển kinh tế Xét lĩnh vực quản lí đất đai Nhà nuớc cịn dấu ấn chế quản lí tập tmng, quan liêu bao cấp không theo kịp với phát triển xã hội Vì vậy, địi hỏi cấp bách đặt phải cải cách mạnh mẽ tồn diện hành quốc gia nói chung cải cách hành lĩnh vực quản lí đất đai nói riêng, khắc phục mặt yếu kém, trì trệ máy quan Nhà nuớc đội ngũ cơng chức góp phần nâng cao hiệu quản lí đất đai theo định huớng Nghị Quyết Đại hội Đảng IX: "Xây dựng hành Nhà nuớc dân chủ, sạch, vững mạnh buớc đại hoá Tiếp tục xoá bỏ thủ tục hành phiền hà, lĩnh vực, khâu dễ xảy tham nhũng, sách nhiễu" [2,tr 133, 134, 135, 136] Việc giao đất, cho thuê đất thu hồi đất công việc đặc thù Nhà nuớc Nhà nuớc đại diện cho toàn dân thực quyền chủ sở hữu Tuỳ theo đối tuợng sử dụng mục đích sử dụng đất mà Nhà nuớc uỷ quyền cho UBND cấp tỉnh, UBND huyện thực việc giao đất, cho thuê đất thu hồi đất Tuy nhiên, vấn đề nan giải đuợc đặt phát sinh mà việc giải bất cập sai phạm qua Trong khứ truờng hợp giao đất nhung không làm thủ tục thu hồi đất chủ sử dụng cũ, giao đất trái thẩm quyền, giao đất sai đối tuợng sử dụng, giao đất sai mục đích Những sai phạm bất hợp lí việc giao đất, cho thuê đất thu hồi đất nguyên nhân gây nên tính trạng tranh chấp, khiếu kiện nhiều Một vấn đề phát sinh sau thực giao cấp GCNQSDĐ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân mộng đất manh mún, phân tán, đất nhỏ Cả nuớc có khoảng 75 triệu đến 100 triệu đất, bình qn hộ có từ đến 15 đất, cá biệt có nơi hộ gia đình có tới 25 đến 30 Việc giao đất, giao rừng chậm xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, thiếu phối kết hợp ngành, cấp với lí Đối với cơng tác thu hồi đất khó khăn thời gian vừa qua việc thu hồi đất, bồi thuờng, giải phóng mặt bằng, tái định cu cho nguời có đất bị thu hồi đất Nói chung, cơng việc đáp ứng đuợc nhu cầu đầu tu xây dựng cơng trình nhung cịn q nhiều bất cập nhu: thời gian tiến hành dài, không dứt điểm; Nhà nuớc nhiều tiền bồi thuờng nhung không thu lại đuợc phần giá trị tăng thêm đất đầu tu cơng trình; giải vấn đề giá trị bồi thường chưa hợp lí gây nên tình trạng khiếu kiện nhiều người có đất bị thu hồi Trên vài nét chấm phá tình hình quản lí sử dụng đất nước ta, để có thay đổi sâu sắc, mang tính triệt để "bộ mặt" quản lí sử dụng đất cần có biện pháp đồng bộ, kịp thời sâu rộng Trước hết, phải kể đến việc hồn thiện sách, pháp luật đất đai cho phù hợp với thực tiễn chiến lược phát triển kinh tế đất nước Từ tổng kết, nghiên cứu để bước bổ sung, hoàn thiện pháp luật đất đai ban hành văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 Tiếp tục hoàn thiện chế định giá đất, bồi thường thiệt hại đất, tổ chức quản lí tốt thị trường quyền sử dụng đất gắn với thị trường bất động sản nhằm điều tiết hài ho quyền lợi ích người sử dụng đất Nhà nước Phải coi trọng việc đầu tư cho quản lí đất đai, xây dựng tài liệu, hồ sơ ban đầu việc cho cơng tác quản lí Nhà nước đất đai, từ theo dõi thường xuyên biến động Có vậy, cơng tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thực tốt giải có hiệu tình trạng khiếu kiện đất đai Việc tiếp tục xây dựng, hoàn thiện hệ thống văn pháp luật quản lí, sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng nhằm tăng cường quản lí Nhà nước đất đai Bởi vì, nội dung quản lí Nhà nước có thực hay khơng thực phụ thuộc vào hành lang pháp lí mà văn pháp luật đất đai tạo Ngồi ra, muốn quản lí sử dụng đất cách có hiệu phải tun truyền phổ biến sâu rộng pháp luật đất đai cho người dân thông qua phương tiện thông tin đại chúng, hệ thống báo chí, phát thanh, truyền hình để họ nắm bắt qui định pháp luật tuân theo pháp luật Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải có ý thức bảo vệ sử dụng đất cách hiệu quả, bảo vệ tốt môi trường Nên chăng, thời gian tới đưa giáo dục pháp luật đất đai vào nội dung giảng dạy nhà trường, kể nhà trường phổ thông Bởi thực tế cho thấy, không tuân thủ triệt để qui định pháp luật đất đai họ chưa có hiểu biết đầy đủ hệ thống pháp luật Tuy vậy, để hồn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất cần có biện pháp tác động trực tiếp, mạnh mẽ tổng thể Có thể tính đến số giải pháp sau đây: Thứ nhất, để kịp thời chẩn chỉnh sai phạm việc sử dụng đất, phát huy mơ hình sử dụng đất có hiệu cần phải coi trọng công tác tra, kiểm tra Đây cơng tác quan trọng có vai trị to lớn việc quản lí Nhà nuớc đất đai Hoạt động tra, kiểm tra quan chức Nhà nuớc góp phần phát vi phạm pháp luật đất đai sở, địa phuơng để có biện pháp ngăn chặn kịp thời vi phạm Các sai phạm diễn khắp nơi, mối quan hệ quản lí sử dụng đất Các tỉnh miền núi phía Bắc có 160 nơng, lâm truờng đuợc giao quản lí 649.888 đất; đến diện tích lâm truờng đua vào sử dụng đuợc gần 100%, đất lâm truờng đua vào sử dụng đuợc khoảng 80% Tuy nhiên, tình hình sử dụng đất nơng, lâm truờng nhiều yếu kém, hiệu sử dụng đất cịn thấp, việc quản lí tài ngun đất, tài ngun rừng cịn nhiều bất cập, tình trạng tranh chấp, lấn chiếm đất nông, lâm truờng hộ dân diễn nhiều nơi Theo báo cáo tỉnh có 12.909 ha(l,9%) đất nơng, lâm truờng bị tranh chấp, đất nông truờng 213 ha(0,3%), đất lâm truờng 12.696 ha(6,8%); diện tích đất nơng lâm truờng bị lấn chiếm 43.626 ha(6,7%), đất nơng truờng 3.195 ha(5,7%), đất lâm truờng 40.413 ha(2,14%) [9] Ở Bắc Ninh muời năm thi hành Luật Đất đai, tra Sở địa truớc Sở Tài nguyên Môi truờng tổ chức 52 tra, kiểm tra Đặc biệt, qua việc kiểm tra quản lí sử dụng đất theo Quyết định 273/QĐ - TTg Thủ tuớng Chính Phủ phát 6.016 trường hợp vi phạm với đất đai diện tích 180,7 ha; đến xử lí 910 trường hợp vi phạm có diện tích 23,1 với dạng vi phạm (Trích từ: Bắc Ninh tự tin thi hành Luật Đất đai 2003 - Tạp chí Tài ngun - Mơi trường 2004) Trước tình hình trên, cần tra, kiểm tra lĩnh vực sau đây: Thanh tra việc giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất trái thẩm quyền, đặc biệt quyền cấp xã, phường, thị trấn quan Nhà nước Đây thực tế phổ biến xảy địa phương, xuất phát từ nguyên nhân khác Việc số cấp lãnh đạo xã, phường, thị trấn giao đất thu tiền trái thẩm quyền để lấy tiền xây dựng đường giao thông xã, xây dựng tu sửa trường học, trạm xá, đường điện gây ảnh hưởng lớn đến việc quản lí Nhà nước đất đai địa phương Hậu cần giải người giao đất nộp đủ tiền chưa cấp GCNQSDĐ Thực tế nhiều diện tích đất nơng nghiệp giao cho dân để xây dựng nhà thể mẫu thống kê đất nông nghiệp Thanh tra, kiểm tra việc lập đồ địa chính, đồ địa có to độ sở để xác lập diện tích sử dụng, hình thể đất Nó quan trọng để giải tranh chấp đất đai, bồi thường thiệt hại để thu hồi đất Thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất sau giao đất, cho thuê đất đảm bảo sử dụng đất mục đích có hiệu Trong thực tế, nhiều trường hợp sau giao đất, thuê đất không sử dụng đất, sử dụng đất khơng mục đích chí bỏ hoang Thanh tra, kiểm tra giúp quan có chức quản lí biết tình hình sử dụng đất địa phương từ có biện pháp phù hợp thu hồi đất, phạt hành Sau tra, kiểm tra phát sai phạm phải xử lí nghiêm minh, kể vi phạm người sử dụng đất sai phạm quan có thẩm quyền Dù vậy, phát sai phạm xử lí khơng thể đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa, thiết nghĩ vi phạm phải xử lí khơng chờ đến có dấu hiệu sai phạm phát sai phạm Thứ hai, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất góp phần đảm bảo tính thống cơng tác quản lí Nhà nuớc đất đai Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhà nuớc thực đuợc quyền định đoạt đất đai, nắm đuợc quỹ đất, đảm bảo sở pháp lí cho việc giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gắn chuyển mục đích sử dụng đất với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, có sở để điều chỉnh sách đất đai theo huớng sử dụng đất có hiệu Để quản lí đất đai chặt chẽ, hợp lí khoa học cần phải tiến hành lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bốn cấp: nuớc, tỉnh, huyện, xã nguyên tắc thống quản lí Nhà nuớc đất đai, nâng cao trách nhiệm cho đối tuợng quản lí sử dụng đất Do phát triển kinh tế đất nuớc, nhu cầu sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải ln đuợc điều chỉnh theo tình hình biến động đất đai cần có đổi công tác quy hoạch sử dụng đất đất chuyên dùng Các chủ thể sử dụng chế thị truờng quan tâm đến lợi nhuận thu đuợc đơn vị diện tích hay đồng vốn đầu tu Họ lựa chọn đối tuợng sản xuất kinh doanh cho có lợi phù hợp với thời gian cụ thể Do đó, quy hoạch sử dụng đất chế thị truờng, mang tính quy hoạch "mềm" Tức là, phải lựa chọn tiêu mang tính huớng dẫn cho phù hợp với tính chất quy hoạch sử dụng đất chế có quản lí Nhà nuớc Đất đai có biến động thuờng xuyên hơn, phức tạp địi hỏi phải tăng cuờng vai trị quản lí Nhà nuớc Trong trình thực chế việc thay đổi mục đích sử dụng đất gắn liền với thay đổi cấu sản xuất, đặc biệt sản xuất nông nghiệp tất yếu khách quan nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất Đối với quy hoạch xây dựng đô thị phải đuợc cơng bố cơng khai có qui định thời gian thực để nhân dân biết giám sát Không thể thực đuợc phải điều chỉnh định huỷ bỏ, buớc hạn chế tiến tới chấm dứt quy hoạch "treo" Khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt phải cơng khai hố cách cung cấp đến người dân Người dân biết để tránh trường hợp nhận chuyển nhượng đất nằm quy hoạch tạo nên "sốt đất" Mà hậu "sốt đất" vơ nhức nhối: lợi ích từ việc biến đất canh tác thành đất công nghiệp đất khơng phân phối cơng bằng; chưa có sách phân phối lợi ích xã hội hợp lí, q trình tái điều tiết thu nhập diễn cách tự phát, nhiều nơi người dân nhanh chóng tự biến đất canh tác, đất bảo vệ kênh mương, đất lưu khơng, đất chưa có chủ thành đất mua bán đất cách bất hợp pháp; bối cảnh tự phân phối lợi ích, thông tin quy hoạch đô thị, khu dân cư, khu cơng nghiệp mau chóng trở thành tài sản quý, dễ dàng biến thành tiền Từ đây, tạo nên chế thơng thống cho người dân tham gia vào thị trường bất động sản cách tích cực phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Thứ ba, qui định cụ thể cải cách thủ tục hành quản lí đất đai Cải cách thủ tục hành nói đến nhiều năm thực tế, phần lớn tỉnh chưa thể thực qui định Việc quản lí đất đai bng lỏng nhiều năm, trạng thay đổi nhiều (về ranh giới đất, trạng sử dụng, chủ sử dụng đất ) nên giải hồ sơ thủ tục thông tin đầu vào quan địa khơng dủ sở để giúp cho người thực thụ lí hồ sơ giải nhanh chóng, xác hướng giải hồ sơ Điều dẫn đến việc quan Nhà nước "sợ sai"trong việc giải nên buộc người dân cung cấp nhiều tài liệu, xác nhận nhiều nơi nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng Vì vậy, quan tài ngun- mơi trường cần dành thời gian kinh phí để thực việc tập hợp, xếp đưa vào lưu trữ lại thơng tin đất đai máy tính theo thời kì; phục vụ cho việc tra cứu nhanh tư liệu, đồng thời chuẩn hố nguồn thơng tin thu thập cách đầy đủ thực trình kê khai, đăng kí Những qui định chun môn khắt khe, công tác cấp GCNQSDĐ nhu mức độ xác hồ sơ cấp giấy chứng nhận cao, hồ sơ phải có biên thoả thuận ranh giới, mốc giới đất chủ đất, yêu cầu đo vẽ nhà đất phức tạp nhà khu vực đô thị có nhiều dạng biến động Nên chăng, cần xem xét, đơn giản số qui định chuyên môn thực thủ tục bồi duỡng cán bộ, cơng chức quản lí đất đai Với giản tiện đáp ứng yêu cầu nhanh chóng thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho đối tuợng khác, bồi thuờng thiệt hại thu hồi đất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phía nguời sử dụng đất am hiểu pháp luật nguời dân yếu, thực thủ tục họ khơng cung cấp đầy đủ cho quan địa tài liệu, có liên quan (nhiều nguời cịn khơng luu giữ giấy tờ có liên quan đến đất đai) Ngồi ra, nhiều vụ có qui định giải pháp pháp luật nhung nguời dân chua đồng ý tiếp tục khiếu nại lên cấp Điều cho thấy thời gian tới, việc tuyên truyền, nâng cao nhận thức pháp luật cho nguời dân phải đuợc coi biện pháp uu tiên hàng đầu việc thực cách thủ tục hành Thủ tục hành cơng tác giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất đóng vai trị vơ quan trọng Các cơng tác đuợc tiến hành thơng qua trình tự, thủ tục luật định phức tạp nên cải cách thủ tục hành vấn đề đuợc đặt cấp thiết nội dung quản lí Nhà nuớc đất đai Bởi vì, cải cách hành khơng giảm gánh nặng công việc cho quan Nhà nuớc có thẩm quyền nguời sử dụng đất nói chung mà cịn tạo chế thơng thống cho nhà đầu tu thuê đất thực dự án Trong thời gian tới cần tiến hành tích cực, mạnh mẽ sâu rộng vấn đề Thứ tư, rà soát trạng sử dụng đất, thu hồi đất không sử dụng sử dụng không mục đích, đất bị lẩn chiếm, đất giao khơng thẩm quyền "Rà soát trạng sử dụng đất, thu hồi đất không sử dụng sử dụng không mục đích" ba nội dung kế hoạch triển khai thi hành luật đất đai, thể tập trung tâm Bộ Tài nguyên Môi truờng việc lập lại trật tự quản lí Nhà nuớc đất đai (Quyết định số 25/2004/QĐ BTNMT ngày 1/11/2004) Việc "rà rốt" khơng phải để thống kê làm kế hoạch mà để "thu hồi", nhiên, việc rà roát tập trung vào truờng hợp giao đất, cho thuê đất mà không sử dụng sử dụng không tiến độ, sử dụng khơng mục đích cịn việc thu hồi đất bị lấn chiếm, đất sử dụng bất hợp pháp, đất giao khơng thẩm quyền khơng đuợc đề cập Trong đó, truờng hợp vi phạm quản lí, sử dụng đất đa dạng Cụ thể: Theo báo cáo Sở Địa - Nhà đất Hà Nội, thực thị 15/2001/CT - UB, phát 1.412 truờng hợp vi phạm quản lí, sử dụng đất với diện tích gần 473 1.774 truờng hợp hộ gia đình, cá nhân lấn chiếm đất cơng với diện tích 21,88 ha; số tổ chức để đất hoang chua sử dụng lên tới 129,8 chiếm 27,5% diện tích đất vi phạm Phân tích số liệu vi phạm cho thấy: số 1.421 truờng hợp vi phạm quản lí, sử dụng đất, đa số có hồ sơ kê khai đăng kí thực thị nêu Phần lớn dạng vi phạm chua đuợc xử lí có dạng sau: tổ chức đuợc giao đất cịn để hoang hố chua sử dụng 129.8 ha, chiếm 27,45% diện tích đất vi phạm; tổ chức đuợc giao đất để làm trụ sở, sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ theo ngành nghề tự chia đất làm nhà với tổng diện tích: 172.55 ha, chiếm 36,49% diện tích đất vi phạm; tổ chức sử dụng sai mục đích: 152.38 ha, chiếm 32,23% diện tích đất vi phạm; tổ chức lấn chiếm đất phần lớn đất công: 5.2 ha, chiếm 3,83% số tổ chức sử dụng đất có vi phạm; kiểm tra hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất: phát 1.774 hộ gia đình, cá nhân lấn chiếm đất cơng với diện tích 21.88 [12] Với số trên, thấy dạng vi phạm đa dạng, cần bổ sung trường hợp phải rà sốt để thu hồi đất nhanh chóng tránh để tình trạng lãng phí đất Tuy nhiên, thi hành việc "rà roát" phải lưu ý vài điểm sau đây: có tổ chức hồn tồn khơng sử dụng toàn đất giao, cho thuê mà phần lớn rơi vào trường hợp "bỏ hống" phần sử dụng khơng mục đích phần diện tích nhỏ, thường vài chục mét vng vị trí sáng giá phần sử dụng khơng mục đích có cơng trình xây dựng kiên cố vấn đề cịn phức tạp thu hồi đất nông trường lâm hường quốc doanh, trạm trại công nghiệp Theo điều 41 đất thu hồi thuộc khu vực nông thôn giao cho UBND xã quản lí, thuộc khu vực thị khu vực quy hoạch để phát hiển đô thị giao cho tổ chức phát hiển quỹ đất Tuy nhiên, UBND xã đủ lực để làm việc này, nay, "tổ chức phát triển quỹ đất" chưa hình thành phát hiển rộng khắp tổ chức vi phạm pháp luật thu hồi đất giao cho Dó đó, cần phải nghiên cứu thực trạng đề xuất sách giải tồn đọng lịch sử có liên quan thuộc thẩm quyền ngành, cấp trước hiển khai thực tế, nhanh chóng hình thành "tổ chức phát triển quỹ đất" với đội ngũ chuyên viên nắm vững pháp luật kĩ chuyên môn Thứ năm, kiên xử lí triệt để hành vi vi phạm pháp luật đất đai cán bộ, công chức nhà nước, đặc biệt người đứng đầu Nhà nước thực chức quản lí đất đai thơng qua đội ngũ cán bộ, công chức nên cán bộ, cơng chức đóng vai trị trung tâm, kiểm định chất lượng quản lí Tuy vậy, bên cạnh cán tận tâm thực tốt nhiệm vụ giao có phận cán bộ, cơng chức có hành vi vi phạm pháp luật đất đai lợi ích riêng tư, cục Điều làm giảm hiệu quản lí đất đai Nhà nước gây lòng tin nhân dân Chính vậy, phải kịp thời kiên xử lí hành vi vi phạm đất đai, biểu hạch sách thiếu tinh thần trách nhiệm đội ngũ cán cơng chức làm cơng tác quản lí đất đai Có vậy, cơng tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thực nhanh chóng pháp luật, tránh khiếu kiện Từ Luật Đất đai 2003 đời việc phân cấp cho quyền địa phương diễn mạnh từ trách nhiệm giám sát Hội đồng nhân dân cấp phải trọng phải phát huy chế dân chủ sở ... Những qui định Luật Đất đai 2003 giao đất, cho thu? ? đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất Chương III: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thu? ? đất, chuyển mục đích sử dụng. .. chưa giao đất, thu? ? đất, chuyển mục đích sử dụng đất giao đất, cho thu? ? đất chuyển mục đích sử dụng đất phải có sở chứng minh việc họ sử dụng đất có hiệu xét mặt ý thức pháp luật, mục đích sử dụng. .. sử dụng đất trừ thu hồi đất Nhu vậy, việc bổ sung chuyển mục đích sử dụng đất vào điều luật hoàn toàn hợp lí So với Luật Đất đai năm 1993 giao đất, cho thu? ? đất, chuyển mục đích sử dụng đất Luật