Tìm hiểu các qui định của luật đất đai 2003 về giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất

Nhận thức sâu sắc tính thực tiễn cũng như tính cấp thiết của vấn đề, với mongmuốn luận giải một trong những nội dung cơ bản của quản lí Nhà nước đối với đất đai em mạnh dạn nhận đề tài "

tăng thêm 1 tỷ người, dự tính đến năm 2800 mật độ dân số trên đất liền của trái đất là

1 người/40 cm2 Như vậy, tưomg lai con người sẽ sống ở đâu?” [3]

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên hạn chế, là tài sản quốc gia, là tư liệu sản xuấtkhông thể thiếu của các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp Nhưng trên thực tế nguồn tàinguyên này đang bị những tác động tiêu cực của con người như sử dụng đất khôngđúng mục đích, đất không được sử dụng bị hoang hoá, đất bị khai thác qua mức bị bạcmàu, xói mòn

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên Nhà nướcthực hiện quyền quản lí nhằm làm cho đất đai được sử dụng tiết kiệm đúng mục đích

và đạt hiệu quả kinh tế cao Quản lí Nhà nước đối với đất đai là một nội dung lớn vàquan trọng của Luật Đất đai 2003, trong đó giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sửdụng đất và thu hồi đất là những chế định trung tâm, nền tảng Đây là những vấn đềphức tạp, vô cùng nhạy cảm và động chạm đến quyền lợi của đại đa số người dân nênluôn cần có những kiến giải thoả đáng

Nhận thức sâu sắc tính thực tiễn cũng như tính cấp thiết của vấn đề, với mongmuốn luận giải một trong những nội dung cơ bản của quản lí Nhà nước đối với đất đai

em mạnh dạn nhận đề tài "Tìm hiểu các qui định của Luật Đất đai 2003 về giao đất,cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất" làm đề tài khoá luận tốtnghiệp cử nhân luật

Khoá luận được trình bày trên cơ sở lí luận chủ nghĩa Mác-Lênin về Nhà nước

và Pháp luật, quan điểm của Đảng và Nhà nước về chế độ sở hữu toàn dân đối với đấtđai; lí luận cơ bản của triết học Mác- Lênin; phương pháp duy vật biện chứng và duyvật lịch sử, phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh Phương pháp lịch sử, thống kê

số liệu, đối chiếu cũng được sử dụng để giải quyết vấn đề cụ thể

Chương I: Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất

- những nội dung cơ bản của quản lí Nhà nước đối với đất đai

Chương II: Những qui định của Luật Đất đai 2003 về giao đất, cho thuê đất,

chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất

Chương III: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê

đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất

Mặc dù hết sức cố gắng nhưng do hạn chế của bản thân, thời gian và nguồn tàiliệu tham khảo nên kho á luận không tránh khỏi những thiếu sót, nhược điểm Em xinchân thành cảm ơn sự hướng dẫn nhiệt tình của cô giáo, thạc sĩ Phạm Thu Thuỷ,những ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo và các bạn cho khoá luận ngày càng hoànthiện hơn!

ĐÓI VÓI ĐẤT ĐAI

1 Chế độ quản lý nhà nước đổi vối đất đai.

1.1 Các khái niệm: quản lí Nhà nước; quản lí Nhà nước đối với đất đai; chế độ quản lí Nhà nước đối với đất đai.

"Quản lí là tác động có mục đích của chủ thể quản lí lên đối tượng quản lí,quản lí xuất hiện ở bất kì nơi nào, lúc nào nếu ở đó và lúc đó có hoạt động chung củacon người" [13] Mục đích và nhiệm vụ của quản lí là điều khiển chỉ đạo hoạt độngchung của con người, phối hợp các hoạt động riêng lẻ của từng cá nhân tạo thành hoạtđộng chung thống nhất của cả tập thể và hướng các hoạt động chung đó theo nhữngphương hướng thống nhất, nhằm đạt được mục tiêu đã định trước Quản lí, quản lí Nhànước, quản lí Nhà nước đối với đất đai là những khái niệm có mối quan hệ chặt chẽvới nhau, muốn tìm hiểu một cách thấu đáo quản lí Nhà nước đối với đất đai trước hếtcần tiếp cận khái niệm quản lí Nhà nước

Nhà nước và quyền lực Nhà nước luôn gắn kết với nhau và tác động qua lại lẫnnhau, không có cái này thì không có cái kia, cái này mất đi thì cái kia cũng không còn.Quyền lực Nhà nước được thực hiện thông qua hệ thống các cơ quan quản lí Nhà nước

có thẩm quyền, các cơ quan này thực hiện một chức năng gọi là quản lí Nhà nước Để

hệ thống cơ quan quản lí Nhà nước vận động cần có một cơ chế tác động, đó là quản líNhà nước Chính cơ chế này đã tác động tới tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội,nhằm duy trì sự ổn định và phát triển của xã hội, đảm bảo lợi ích của giai cấp cầmquyền

Dưới góc độ luật học, quản lỉ Nhà nước là tác động của chủ thế mang quyền lực Nhà nước, chủ yếu bằng pháp luật tới đổi tượng quản li nhằm thực hiện các chức năng đổi nội, đổi ngoại của Nhà nước.

tác động này là công cụ kĩ thuật, công cụ kinh tế, kế hoạch, chính sách và pháp luật trong đó pháp luật có vị trí đặc biệt quan trọng Vị trí này bắt nguồn từ các đặc tínhriêng của pháp luật Thông qua pháp luật, Nhà nước xác định rõ nguyên tắc và nộidung quản lí Nhà nước, hướng hành vi xử sự của con người theo đúng trật tự xã hội.Mặt khác, bằng pháp luật Nhà nước xác lập một hệ thống các cơ quan quản lí Nhànước từ trung ương đến địa phương và qui định cơ cấu, chức năng, nhiệm vụ, quyềnhạn Tất cả các cơ quan Nhà nước đều thực hành chức năng quản lí Nhà nước, sử dụngpháp luật là phương tiện chủ yếu để quản lí Nhà nước Tuy vậy, quản lí Nhà nước làmột vấn đề phức tạp, nhạy cảm và tác động đến tất cả mọi người dân nên để chức năngnày được thực hiện có hiệu quả thì không thể cứng nhắc, nguyên tắc mà phải mềm dẻo,linh hoạt cho phù hợp với tình hình thực tế của đất nước trong giai đoạn quá độ lên chủnghĩa xã hội.

Vài thập kỉ trở lại đây, vấn đề đất đai được nói đến nhiều hơn, quan tâm nhiềuhơn, bởi đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên hạn chế tạo nên môi trường sống -yếu tố hàng đầu của môi trường sống của con người trên trái đất mà còn là tư liệu sảnxuất đặc biệt của sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, là nền tảng để xây dựng các ngànhkinh tế quốc dân, khu dân cư nông thôn Dưới góc độ chính trị - pháp lí, đất đai là một

bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia Vớitầm quan trọng trên, đất đai xứng đáng là một lĩnh vực mà quản lí Nhà nước cần tácđộng tới

Theo khoản 2 - điều 6 của Luật Đất đai năm 2003 thì quản lí Nhà nước về đấtđai có 13 hành vi nhưng các hoạt động đa dạng trên chủ yếu thể hiện trong ba nội dung

cơ bản: Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai; Nhà nước thực hiện điều chỉnh và phân

bổ đất đai theo đúng qui hoạch và kế hoạch chung thống nhất; Nhà nước phải thườngxuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lí và sử dụng đất Các mặt hoạt động trên có mốiquan hệ trong một thể thống nhất, đều nhằm mục đích bảo vệ và thực hiện quyền sởhữu Nhà nuớc về đất đai Nắm chắc tình hình đất đai là tạo cơ sở khoa học và thực tế

nuớc sử dụng các biện pháp pháp lí và tổ chức để thực hiện các hoạt động nói trên.

Để quản lí vốn tài nguyên, truớc tiên cơ quan quản lí Nhà nuớc phải nắm rõtình hình đất đai thông qua công tác đánh giá, đăng kí sử dụng đất, thống kê đất và cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hiểu rõ hiện trạng đất đai mới có thể có quyhoạch và kế hoạch để phân bổ và điều chỉnh lại đất đai

Quy hoạch là việc tính toán, phân bổ, sắp xếp đất đai cụ thể về số luợng, chấtluợng, vị trí không gian cho các mục tiêu này có tính khoa học và phù hợp với thựctiễn Nói chung việc lập quy hoạch phải sao cho sử dụng đất đem lại hiệu quả cao nhất.Quy hoạch đất đai góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng đảm bảo cân đốigiữa nhiệm vụ chiến luợc an ninh luơng thực quốc gia và sự nghiệp công nghiệp hoá -hiện đại hoá đất nuớc Từ đó, xác lập cơ chế điều tiết vào việc phân bố đất đai cho cácmục đích, chủ động dành quỹ đất hợp lí cho việc phát triển công nghiệp, đô thị, cơ sở

hạ tầng và kinh tế - xã hội

Quy hoạch sử dụng đất luôn gắn liền với kế hoạch sử dụng đất, đây là hai phạmtrù có quan hệ chặt chẽ với nhau Quy hoạch sử dụng đất đuợc xác lập là cơ sở để quản

lí các kế hoạch sử dụng đất, nó thể hiện sự phân bổ các loại đất vào các mục đích phục

vụ nhu cầu xây dựng cho nhân dân, phát triển kinh tế và xây dựng đất nuớc Quyhoạch và kế hoạch hoá đảm bảo cơ sở pháp lí cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyểnmục đích sử dụng đất và thu hồi đất Có thể nói hoạt động này là những biện pháp đểthực hiện đuờng lối chiến luợc sử dụng đất của Nhà nuớc trong quy hoạch sử dụng đấtđai

Cầu về đất đai luôn vuợt quá khả năng cung, Nhà nuớc chủ truơng giao đất chocác tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Trong thời kì công nghiệphoá - hiện đại hoá đất nuớc từng buớc tiến lên CNXH, khi có nhu cầu sử dụng đất chocác dự án mới đặt ra cấp thiết Nhà nuớc không thể không điều tiết quỹ đất Mặc dù,diện tích đất chua sử dụng của nuớc ta còn tuơng đối nhiều, song đa phần phân bố ởnhững nơi không thuận lợi về cả điều kiện tự nhiên và điều kiện xã hội nên các dự án

trình quản lí nói chung Từ đó, những bất hợp lí, những vi phạm đuợc phát hiện kịpthời để giải quyết nhanh chóng, triệt để, đảm bảo việc quản lí, sử dụng đất đai có hiệuquả hơn.

Từ sự phân tích các hoạt động quản lí của Nhà nuớc đối với đất đai nhu trên,

có thể đua ra khái niệm quản lí Nhà nuớc về đất đai: “tò tổng hợp các hoạt động của

cơ quan Nhà nước có thấm quyền thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai; đó là các hoạt động trong việc nắm chắc tình hình sử dụng đất trong việc phân phổi và phân phổi lại vốn đất theo quy hoạch, trong việc kiểm tra, giám sát quả trình

sử dụng đất” [5] Khái niệm này có thể diễn đạt ngắn gọn nhu sau: là tống hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước có thấm quyền đế thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai.

Hoạt động quản lí Nhà nuớc về đất đai của mỗi cơ quan Nhà nuớc có thẩmquyền làm phát sinh các quan hệ giữa cơ quan Nhà nuớc với nguời sử dụng đất Nhànuớc ban hành pháp luật để huớng các quan hệ đó phát triển thống nhất và phù hợp với

yêu cầu, lợi ích của Nhà nuớc Vì vậy, chế độ quản li Nhà nước đổi với đất đai là tổng hợp các qui phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình quản li Nhà nước đổi với đất đai.

Các đặc trung cơ bản của quản lí Nhà nuớc đối với đất đai:

- Hoạt động quản lí Nhà nuớc đối với đất đai ở nuớc ta đuợc thực hiện trên cơ

sở chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nuớc đại diện chủ sở hữu thực hiệnquyền quản lí tối cao đối với toàn bộ lãnh thổ Cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân làđiều kiện quan trọng để Nhà nuớc thực hiện quyền quản lí Nhà nuớc đối với đất đai.Nhà nuớc trực tiếp thực hiện quyền quản lí bằng việc xác lập các chế độ pháp lí vềquản lí và sử dụng đất Các quyền này đuợc thực

hiện thông qua hệ thống cơ quan hành chính Nhà nuớc là Chính phủ, Uỷ bannhân dân các cấp; thông qua các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất theo nhữngđiều kiện và sự giám sát của Nhà nuớc Hơn nữa, để thực hiện quyền quản lí của đạidiện chủ sở hữu Nhà nuớc còn thông qua việc xây dựng và ban hành một hệ thống vănbản qui phạm pháp luật qui định quyền hạn, nghĩa vụ, trách nhiệm của các cơ quan,các tổ chức và cá nhân Cùng với việc ban hành các văn bản qui phạm pháp luật, Nhànuớc còn tổ chức vận động, tuyên truyền pháp luật đất đai đến từng nguời dân để nângcao nhận thức giúp họ xác định đuợc quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

- Hoạt động quản lí Nhà nuớc đối với đất đai mang tính vĩ mô bao trùm trongkhi việc quản lí đất đai của nguời sử dụng đất chỉ mang tính chất kĩ thuật nghiệp vụgắn liền với hoạt động sản xuất kinh doanh theo lĩnh vực và diện tích đuợc giao Chính

vì vậy, Nhà nuớc phải quản lí đất đai bằng các chính sách và pháp luật trên phạm vi cảnuớc

- Hoạt động quản lí Nhà nuớc đối với đất đai đuợc thực hiện thông qua một hệthống các cơ quan hành chính Nhà nuớc Hệ thống các cơ quan này trực tiếp thực hiệnchức năng quản lí Nhà nuớc đối với đất đai Các chính sách, pháp luật của Nhà nuớcmuốn đến đuợc với nguời dân và thực thi đuợc trên thực tế phải dựa vào sự tiến hànhcủa các cơ quan này Ngoài ra, đây cũng là cơ quan trực tiếp và đầu tiên giải quyết cáckhiếu kiện và tranh chấp của nguời dân

1.2 Cơ sở của việc quản lí Nhà nước đối với đất đai.

Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở

hữu.

Vận động xã hội sẽ quyết định là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của Nhà nuớc

Sự tập trung toàn quốc những tu liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc củamột xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những nguời sản xuất bình đẳng và

tự do, tiến hành lao động xã hội theo kế hoạch chung và hợp lí Đó là cái mụctiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩ đại của thế kỉ XIX đang dần đến

Đó là quan niệm của Các Mác - Ảnghen về chế độ sở hữu Nhà nuớc đối với đất

đai và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của Việt Nam cũng đuợc xây dựng trên cơ sở,nền tảng của chủ nghĩa Mác - Lê nin về quốc hữu hoá đất đai, phù hợp với truyềnthống, lịch sử chiếm hữu mộng đất ở nuớc ta Sở hữu toàn dân về đất đai là sở hữu mà

ở đó toàn dân là chủ sở hữu đối với đất đai, thực hiện các quyền năng của chủ sở hữuthông qua một tổ chức đại diện do họ lập ra là Nhà nuớc

Điều 17, 18 Hiến pháp năm 1992 qui định: "Đất đai, rừng núi, sông ngòi, tàinguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn vàtài sản do Nhà nuớc đầu tu vào các xí nghiệp công trình thuộc các ngành và lĩnh vựckinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kĩ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh và các tàisản khác mà pháp luật qui định là của Nhà nuớc đều thuộc sở hữu toàn dân ",

" Nhà nuớc thống nhất quản lí toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảođảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả

Nhà nuớc giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài "

Nhu vậy, xuất phát từ bản chất của Nhà nuớc ta là Nhà nuớc của dân, do dân, vìdân, Nhà nuớc đuợc hình thành và xác lập trên cơ sở kinh tế là chế độ công hữu về tuliệu sản xuất chủ yếu của xã hội mà đất đai là tu liệu sản xuất chính nên Nhà nuớc phảithực hiện quản lí đối với đất đai Theo đó, Nhà nuớc sẽ đại diện toàn dân tiến hành cáchoạt động lập, xét duyệt, quản lí quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với các mụctiêu phát triển nền kinh tế - xã hội, đáp ứng các yêu cầu phát triển đất nuớc trong giaiđoạn hiện nay

Thứ hai, xuất phát từ chức năng chủ yếu và thường xuyên của Nhà nước Nhà

nuớc là một tổ chức chính trị quyền lực do xã hội thiết lập nên, thay mặt xã hội quản lícác mặt của xã hội, đảm bảo cho xã hội phát triển theo một trật tự nhất định Trong đóđất đai là tài sản chung của xã hội nên càng cần phải đuợc Nhà nuớc quản lí Nhà nuớc

là một tổ chức chính trị - quyền lực, có quyền xây dựng ban hành và bảo đảm cho phápluật đuợc thực hiện một cách nghiêm minh, mà trong các phương thức quản lí xã hộicủa con người thì phương thức quản lí do Nhà nước thực hiện là phương thức có hiệuquả nhất Cho nên, tất yếu quản lí Nhà nước phải được áp dụng trong lĩnh vực quản líđất đai - tài sản quan trọng, quí giá nhất của xã hội

Thứ ba, xuất phát từ vị trí và vai trò quan trọng của đất đai Đất đai không chỉ

tác động trực tiếp đến lợi ích của mỗi con người mà còn liên quan đến lợi ích của toàn

xã hội và cả quốc gia Đất đai là tài sản vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất chính củamột số ngành sản xuất: thủ công mỹ nghệ, vật liệu xây dựng, lâm nghiệp, nông nghiệp

và là nền tảng để xây dựng các ngành kinh tế quốc dân, khu dân cư nông thôn Mặtkhác, đất đai còn là nguồn tài nguyên thiên nhiên hạn chế tạo nên môi trường sống và

là yếu tố hàng đầu của môi trường sống của con người trên trái đất

Mặc dù, có vai trò vô cùng quan trọng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy đượclợi thế vốn có của mình nếu nhận được tác động tích cực của con người một cáchthường xuyên Ngược lại, nếu con người tác động vào đất đai một cách tuỳ tiện, tiêucực và tự phát thì sẽ làm giảm những giá trị to lớn của đất đai Vì vậy, việc quản lí, sửdụng đất một cách hợp lí, tiết kiệm và có hiệu quả thuộc về trách nhiệm của Nhà nước

- người đại diện chủ sở hữu nói chung và mỗi người dân nói riêng Tuy nhiên, chỉ Nhànước mới có đủ điều kiện và khả năng để thống nhất quản lí đất đai trong phạm vi cảnước

Tóm lại, ở bất cứ nơi nào có hoạt động chung của con người thì có hoạt độngquản lí, ở bất cứ nơi nào trên thế giới, dù xác lập hình thức sở hữu tư nhân hay toàndân về đất đai thì Nhà nước đều thực hiện chức năng quản lí đất đai Sự quản lí củaNhà nước đối với đất đai mang tính tất yếu, khách quan Trên đây là các cơ sở để Nhànước thực hiện thống nhất quyền quản lí đối với đất đai cũng như tầm quan trọng, sựcần thiết của quản lí Nhà nước đối với đất đai Nhà nước thống nhất quản lí đất đai cómột ý nghĩa vô cùng lớn, nó tác động đến cả ba vấn đề trụ cột của quốc gia kinh tế -chính trị - văn hoá Từ đây, Nhà nước sẽ có những biện pháp pháp lí để việc quản lí đấtđai đi vào pháp chế, khai thác hết tiềm năng của đất, không ngừng nâng cao giá trị sửdụng của đất trong sự nghiệp xây dựng đất nước thời kì đổi mới

1.3 Nội dung của quản lí Nhà nước đối với đất đai

Theo khoản 2 - điều 6 - Luật Đất đai 2003 thì nội dung quản lí Nhà nước về đấtđai bao gồm:

a Ban hành các văn bản qui phạm pháp luật về quản lí, sử dụng đất đai và tổ chứcthực hiện các văn bản đó;

b Xác định địa giới hành chính, lập và quản lí hồ sơ địa chính hành chính, lập bản đồhành chính;

c Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng

sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

d Quản lí quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất;

đ Quản lí việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

e Đăng kí quyền sử dụng đất, lập và quản lí hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận sửdụng đất;

g Thống kê, kiểm kê đất đai;

h Quản lí tài chính về đất đai;

i Quản lí và phát triển thị trường sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

k Quản lí, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

l Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các qui định của pháp luật về đất đai và xử lí viphạm pháp luật về đất đai;

m Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trongviệc quản lí và sử dụng đất đai;

n Quản lí các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Nghiên cứu các nội dung của quản lí Nhà nước đối với đất đai theo Luật 2003,

có thể rút ra một số nhận xét sau đây:

Thứ nhất, so với Luật Đất đai 1993 thì các qui định của Luật Đất đai 2003

không chỉ đề cập đến việc Nhà nước quản lí đất đai bằng các biện pháp hành chính màcòn qui định việc quản lí đất đai thông qua các biện pháp kinh tế như

Nhà nước thực hiện quản lí tài chính về đất đai, quản lí và phát triển thị trường quyền

sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Thứ hai, Luật Đất đai đã xác định rõ một trong những nội dung của quản lí Nhà

nước đối với đất đai là xác định địa giới hành chính, lập và quản lí hồ sơ địa giới hànhchính, lập bản đồ địa chính nhằm khắc phục những nhược điểm trong công tác quản lí

đất đai thời gian qua như buông lỏng công tác lập và quản lí hồ sơ địa chính, sổ sáchđịa chính không đầy đủ hoặc bị thất lạc nên không cập nhật kịp thời những biến độngcủa việc sử dụng đất Đây là những khó khăn rất lớn của công tác quản lí đất đai:không nắm chắc được hiện trạng sử dụng đất, số liệu đất đai không thống nhất giữa cáctài liệu và đặc biệt phát sinh những tranh chấp, khiếu kiện mà khi nó xảy ra thì các cơquan Nhà nước lại rơi vào thế bị động, lúng túng trong việc giải quyết.

Thứ ba, với nội dung quản lí Nhà nước đối với đất đai được qui định tại Luật

Đất đai 2003, Nhà nước đã xuất hiện với hai tư cách đồng thời: đại diện chủ sở hữu vàthực hiện thống nhất quản lí đất đai

Vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai thực hiện quyềnđịnh đoạt thông qua các hình thức sau:

- Quản lí quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Quản lí việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Quản lí, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất;

- Quản lí các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Vai trò của Nhà nước với tư cách là người đại diện thống nhất quản lí đất đaiđược xác định thông qua các nội dung sau:

- Ban hành các văn bản qui phạm pháp luật về quản lí, sử dụng đất đai và tổchức thực hiện các văn bản đó;

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lí hồ sơ địa giới hành chính, lậpbản đồ hành chính;

- Thống kê, kiểm kê đất đai;

- Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện và chấp hành các qui định của pháp luật vềđất đai và xử lí vi phạm pháp luật về đất đai;

- Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trongquản lí và sử dụng đất đai

Thứ tư, lần đầu tiên Luật Đất đai 2003 đua việc quản lí hoạt động dịch vụ công

vào trong nội dung quản lí Nhà nuớc đối với đất đai, đây là hoạt động rất cần thiết vì

Nhà nuớc vừa là một tổ chức chính trị - quyền lực, vừa là một tổ chức đuợc xã hội thiếtlập nên để thực hiện việc quản lí các hoạt động của xã hội, đồng thời giải quyết cácnhu cầu của nguời dân, yêu cầu cơ quan công quyền thực hiện các hành vi mang tínhchất hành chính: thay đôỉ chỗ ở, xác nhận chỗ ở, xác nhận về họ tên, xác nhận về tàisản mà các hoạt động này thuộc về chức năng của cơ quan quản lí Nhà nuớc Đó làmặt lí luận còn trên thực tế nguời sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất đuợc Nhànuớc công nhận và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp xung quanh việc chiếm hữu,

sử dụng đất thông qua các biện pháp hành chính: giao đất, cho thuê đất, chuyển mụcđích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngoài ra, khi đuợc Nhànuớc giao đất, cho thuê đất thì đồng thời cũng phát sinh những quyền nhằm luu chuyểnquyền sử dụng đất trong giao luu dân sự Đe cho các giao dịch này đuợc thực hiệnđúng trình tự, thủ tục cần có các thủ tục hành chính nhất định và một cơ chế hỗ trợ

Việc cho ra đời dịch vụ công về đất đai đã khắc phục đuợc phần nào các hạnchế của công tác quản lí đất đai: năng lực, trình độ của đội ngũ cán bộ làm công tácquản lí đất đai còn nhiều hạn chế, thủ tục hành chính về đất đai còn rắc rối, phiền hà Tuy nhiên hoạt động dịch vụ công về đất đai còn bộc lộ một số nhuợc điểm: chua có

cơ chế, chính sách nhằm định huớng cho các hoạt động này thực hiện thống nhất, quichế hoạt động của các tổ chức này không rõ ràng Bên cạnh đó, hoạt động dịch vụcông cũng phát sinh những biểu hiện tiêu cực: chú trọng lợi nhuận, chua quan tâmđúng mức đến lợi ích chính đáng của nguời dân, sách nhiễu người dân Nhà nước cầnthực hiện việc quản lí các hoạt động dịch vụ công về đất đai

2 Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.

Vốn đất đai của cả nước là 33 triệu ha Các nhu cầu về đất đai cho sản xuất, xâydựng và đời sống hàng ngày phát triển Đe đáp ứng các nhu cầu đó, trong điều kiệnvốn đất có hạn Nhà nước phải thực hiện việc phân chia lại đất đai hợp lí, công bằng Vìvậy, điều chỉnh và phân bố lại đất đai là tổng hợp các hành vi pháp lí có liên quan chặtchẽ với nhau của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc phân chia lại một cáchhợp lí quỹ đất đai vì lợi ích của Nhà nước và tổ chức, cá nhân sử dụng đất Giao đất,cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất là những hoạt động quản lí

Nhà nước đối với đất đai nhằm phân bổ lại đất đai theo quy hoạch sử dụng đất Với tưcách đại diện của chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng:quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Các hành vi giao đất, cho thuêđất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất là sự cụ thể hoá trên thực tế quyền địnhđoạt của Nhà nước.

2.1 Khái niệm và đặc điểm.

2.1.1 Giao đất.

Giao đất là một nội dung của Quản lí Nhà nước đối với đất đai, là hoạt độngcủa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao đất trên thực tế và quyền sửdụng đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Căn cứ vào nhu cầu sử dụngđất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy định của pháp luật, Nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người sử dụng đất Đây không phải người sử dụng đất bất kì mà phảiđảm bảo những điều kiện phù hợp với mục đích được giao ví dụ như công chức Nhànước không thể được giao đất sản xuất nông nghiệp Những qui định của pháp luậttrong lĩnh vực giao đất rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những qui định chung và nhữngqui định cụ thể cho từng cơ quan Những qui định chung là các qui định mà mỗi cơquan Nhà nước khi giao đất phải triệt để tuân theo: các nguyên tắc, các căn cứ, trình tự,thủ tục về giao đất Những qui định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi cácquyền hạn về giao đất thực hiện các thẩm quyền này thống nhất và hợp lí, vừa khôngphân tán, thả nổi cho cấp duới vừa không tập trung, quan liêu ở cấp trên làm cho mỗi

cơ quan thấy đuợc trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất

Theo luật thực định, giao đất là việc Nhà nuớc trao quyền sử dụng đất bằngquyết định hành chính cho đối tuợng có nhu cầu sử dụng đất (khoản 1- điều 4 - LuậtĐất đai 2003)

- Với qui định Nhà nuớc là chủ sở hữu vừa là nguời có quyền quản lí thốngnhất đất đai trên toàn quốc sẽ tiến hành "giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng

ổn định và lâu dài " Hiến pháp năm 1992 qui định một buớc phát triển mới trong quan

hệ đất đai Nhu vậy, quyền sở hữu đất đai của Nhà nuớc đuợc thực hiện thông quanhững thủ tục hành chính nhất định mang tính quản lí của Nhà nuớc

- Hoạt động giao đất thông qua 2 buớc:

+ Buớc 1: Cơ quan Nhà nuớc có thẩm quyền ra quyết định giao đất

+ Buớc 2: Trên cơ sở quyết định giao đất mà tiến hành đo đạc, xác định địa giới và cắm mốc trên thực địa

Quy trình này đảm bảo tính hợp pháp cũng nhu hạn chế những nảy sinh đángtiếc trong quá trình sử dụng đất đai nhu vi phạm pháp luật đất đai hoặc tranh chấp đấtđai

- Giao đất là căn cứ pháp lí phát sinh quyền sử dụng, xác lập quan hệ pháp luậtđất đai giữa Nhà nuớc và nguời sử dụng đất, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của cácbên Căn cứ quyết định giao đất tuỳ từng truờng hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính giữanguời sử dụng đất và Nhà nuớc

- Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền nênquan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh Một quyết định giao đất đuợc coi

là không trái pháp luật khi nó đuợc thực hiện theo đúng những nội dung mà pháp luậtqui định: căn cứ, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục

2.1.2 Cho thuê đất.

Cho thuê đất cũng là một hình thức thực hiện quyền định đoạt đất đai của Nhànuớc, thông qua các cơ quan Nhà nuớc có thẩm quyền theo qui định của pháp luật.Theo kinh nghiệm của nhiều nuớc trên thế giới thì chế độ thuê đất đã tạo cho nguời sửdụng đất một động lực đầu tu có hiệu quả vào đất đai

Cho thuê đất ở đây chúng ta phải phân biệt với cho thuê quyền sử dụng đất.Quyền cho thuê đất của Nhà nuớc đuợc phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu Nhà nuớc vềđất đai, Nhà nuớc có quyền định đoạt số phận pháp lí đối với đất đai thông qua nhiềuhình thức, trong đó có quyền cho thuê đất Bởi vậy, theo pháp luật đất đai Nhà nuớc cóquyền cho thuê đất để sử dụng vào mọi mục đích sản xuất kinh doanh cho tất cả cácđối tuợng có nhu cầu sử dụng đất Việc cho thuê đất đuợc thực hiện bằng một quyếtđịnh hành chính của cơ quan Nhà nuớc có thẩm quyền Nhu vậy, quyền cho thuê đấtcủa Nhà nuớc là một quyền năng rộng rãi, Nhà nuớc có quyền cho thuê đối với mọi đối

tuợng để sử dụng vào mọi mục đích mà không bị khống chế bởi không gian, thời gian

và diện tích sử dụng Thuê đất, nguời thuê tiếp nhận tài sản thuê là một thửa đất từ tayNhà nuớc - chủ sở hữu đối với đất và trở thành nguời có "quyền sử dụng đất của mình"trong thời gian thuê Còn "thuê quyền sử dụng đất" nguời thuê tiếp nhận tài sản thuê làquyền sử dụng đất từ tay nguời cho thuê là nguời có quyền sử dụng đất đuợc Nhà nuớcthừa nhận và trở thành nguời có "quyền sử dụng đất của nguời khác trong thời gianthuê" [4]

Nhu vậy, cho thuê đất là việc Nhà nuớc trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồngcho đối tuợng có nhu cầu sử dụng đất (khoản 2 - điều 4 - Luật Đất đai 2003)

- Theo pháp luật hiện hành thì cho thuê đất đuợc thực hiện với hai hình

thức:

+ Nhà nuớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (khoản 1 - điều 35),

+ Nhà nuớc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản

2 - điều 35)

- Cho thuê đất được tiến hành thông qua quyết định hành chính của cơ quanNhà nước có thẩm quyền, sau đó trên cơ sở quyết định này sẽ tiến hành kí kết hợpđồng cho thuê đất

- Bên thuê đất phải sử dụng đúng mục đích, phải trả tiền thuê và trả lại đất khihết thời hạn thuê được các bên thoả thuận

- Quyền và nghĩa vụ phát sinh khi quyết định cho thuê đất có hiệu lực pháp luật

và chấm dứt theo như thời hạn ghi trong quyết định

2.1.3 Chuyến mục đích sử dụng đất.

Trong quá trình sử dụng đất tuỳ theo từng thời điểm cụ thể và điều kiện sảnxuất, kinh doanh tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có những yêu cầu sử dụng đất khácnhau Vì vậy, nhiều người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất hoặcchuyển đất nông nghiệp trồng lúa nước sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm Những qui định về chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thúc đẩy quá trình chuyển dịch

cơ cấu kinh tế, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, tăng hiệu quả sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi do người sử dụng đất thực hiện Căn

cứ vào tầm quan trọng và mục đích sử dụng đất mà pháp luật qui định hai trường hợpchuyển mục đích sử dụng đất:

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép của cơ quan n cóthẩm quyền (khoản 1 - điều 36 - Luật Đất đai 2003);

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc qui định tại khoản 1điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyềnnhưng phải đăng kí bởi văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng kí sử dụng đất (gọichung là văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất) hoặc UBND xã nơi có đất (khoản 2 -điều 36 - Luật Đất đai 2003)

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhànước có thẩm quyền thì yêu cầu này có được chấp nhận hay không phụ thuộc vào tínhkhả thi của sự chuyển đổi chế độ pháp lí của đất đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

và qui định của pháp luật Với tư cách là người quản lí

Nhà nước sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: là quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đổi với người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất so với mục đích sử dụng đất ban đầu cho phù hợp với điều kiện sản xuất, kỉnh doanh.

- Chuyển mục đích sử dụng đất phải có quyết định của cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền

- Phải nộp phí chuyển mục đích sử dụng đất

- Chế độ pháp lí áp dụng đối với đất đó sẽ thay đổi theo loại hình đã đượcchuyển, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sẽ được xác lập theo loại đất mới

2.1.4 Thu hồi đất.

Thu hồi đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

Thu hồi quyền sử dụng đất của người vi phạm qui định sử dụng đất đểNhà nước giao cho người khác sử dụng hoặc trả lại cho chủ đất hợp pháp bị lấnchiếm

Trong trường hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của

người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốcgia, lợi ích công cộng [14].

Như vậy, thu hồi đất là việc Nhà nước thông qua các cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền ra quyết định hành chính thu lại đất và quyền sử dụng đất đã giao cho các

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

Nhà nước thu hồi đất đã giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để giao chongười khác sử dụng hoặc trả lại đất hợp pháp bị lấn chiếm do người sử dụng đất viphạm qui định về sử dụng đất của Nhà nước Đây là cơ sở chấm dứt quyền sử dụng đấtcủa người sử dụng Nhà nước có thể thu hồi đất khi: Nhà nước cần lấy đất để phục vụcho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinhtế; người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai hoặc đất được giao không dúng thẩmquyền, đối tượng (những vi phạm từ phía người quản lí đất đai)

- Thu hồi đất phải thông qua một trình tự, thủ tục pháp lí chặt chẽ: một thửa đấtđang có nguời sử dụng, đuợc giao cho nguời khác thì phải có quyết định thu hồi đất đó,quyết định thu hồi đất phải xác định rõ thu hồi đất của chủ thể nào, lí do thu hồi đất,diện tích thu hồi đất rồi mới tiến hành giao đất cho nguòi khác

- Sự kiện pháp lí này có ý nghĩa chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai và chỉ xảy

ra khi nguời sử dụng đất vi phạm qui định về quản lí đất đai của Nhà nuớc hoặc trongtruờng hợp Nhà nuớc - chủ sở hữu cần thiết phục vụ vào mục đích quốc phòng - anninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc giao đất không đúng thẩm quyền

- về cơ bản thẩm quyền thu hồi đất đuợc xác định theo thẩm quyền giao đất,

cho thuê đất Cơ quan Nhà nuớc có thẩm quyền giao đất nào thì có quyền thu hồi đấtđó

- Trong mọi truờng hợp thu hồi đất Nhà nuớc đều sử dụng phuơng pháp mệnhlệnh Trong quan hệ giữa nguời sử dụng đất và Nhà nuớc, không có sự bình đẳng vềđịa vị pháp lí Nhà nuớc với tu cách là chủ sở hữu, nguời quản lí buộc nguời sử dụngđất phải tuân theo các quyết định mang tính mệnh lệnh của mình Một trong nhữngnghĩa vụ chung của nguời sử dụng đất là "giao lại đất khi Nhà nuớc có quyết định thu

hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất" (khoản 7 - điều 107) Khi có quyết định thuhồi đất thì tuỳ từng truờng hợp nguời sử dụng đất đuợc xem xét bồi thuờng thiệt hại;

hỗ trợ di chuyển, ổn định đời sống và ổn định sản xuất

2.2 Ý nghĩa của hoạt động giao đất, cho thuê đất, chyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất.

Trong các quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đaicủa Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành TW Đảng khoá IX tiếp tục đổimới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kì đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đạihoá có xác định giao, cho thuê và thu hồi đất là một nhiệm vụ quản lí đất đai của Nhànuớc Với tu cách là một nội dung của quản lí Nhà nuớc về đất đai: giao đất, cho thuêđất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất có một ý nghĩa vô cùng quan trọngkhông chỉ với bản thân chế độ quản lí Nhà nuớc đối với đất đai mà với cả xã hội vàtừng nguời dân Đối với từng chủ thể khác nhau giao đất, cho thuê đất, chuyển mụcđích sử dụng đất và thu hồi đất lại có một ý nghĩa khác nhau

Một là, các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu

hồi đất đã hiện thực hoá quyền quản lí đối với đất đai của Nhà nuớc, khắc phục những

vi phạm pháp luật trong nội dung quản lí Nhà nuớc về đất đai khi giao đất không đúngthẩm quyền hoặc thu hồi đất để giao cho nguời khác mà chua có quyết định thu hồi đấtđó Việc luật hoá các qui định về cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất quacác lần sửa đổi bổ sung 1998 và 2001 của Luật Đất đai đã hạn chế những hành vi viphạm pháp luật của các cán bộ quản lí Nhà nuớc về đất đai và nguời sử dụng đất

Hai là, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất có

một ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh và phân bổ lại đất đai và đảm bảo lợi íchchính đáng cho nguời sử dụng đất, cân đối mức cung và cầu về đất đai Bởi đất đaiđuợc giao, cho thuê, chuyển mục đích và thu hồi để giao cho nguời khác thì mức cung

và cầu đất đai đuợc cân đối Những nguời có đất đã thu đuợc lợi ích lớn hơn vì nguời

sử dụng đất ngoài việc có đất, đất đó lại còn phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanhcủa họ Chuyển mục đích sử dụng đất là một qui định có ý nghĩa rất lớn trong việc

chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi nuớc ta là một nuớc có tới 80% dân số phục vụtrong ngành nông nghiệp, nguời dân sống phụ thuộc vào ruộng đồng Đặc biệt có đấtnguời sử dụng đất sẽ có tài sản để thế chấp vay vốn ngân hàng sản xuất, kinh doanhhoặc đem góp vốn vào các doanh nghiệp để có mức độ sinh lời lớn hơn Đối với nhữngnguời dân có đất bị thu hồi đa số cũng đuợc bồi thuờng thiệt hại và các chế độ hỗ trợ

ổn định cuộc sống mới Ngoài ra, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sửdụng đất và thu hồi đất còn đóng một vai trò quan trọng trong việc phát triển cơ sở hạtầng, xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, các dự án trọng điểm của Nhà nướccũng như của các nhà đầu tư Vì vậy, không ai khác chính những người dân đượchưởng lợi từ các công trình này

Ba là, các công tác này còn góp phần hình thành và phát triển thị trường bất

động sản ở Việt Nam "Trong thị trường bất động sản ở Việt Nam, thực chất có hai yếu

tố chính là quyền sử dụng đất và các công trình đã xây dựng trên đất đó"[l 1] Việcgiao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và bồi thường thiệt hạinếu có đã điều tiết và bình ổn các quan hệ pháp luật đất đai cũng như quyền sử dụngđất Vì vậy, đã góp phần tạo nên hai yếu tố chính quyền sử dụng đất - một hàng hoáđặc biệt của thị trường bất động sản

Những vấn đề liên quan đến đất đai luôn là những vấn đề phức tạp, nhạy cảm;giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất là những chế địnhtrung tâm của chế độ quản lí Nhà nước đối với đất đai, động chạm đến quyền lợi củanhiều người nên càng phức tạp và nhạy cảm hơn Vì lẽ đó, các hoạt động này có một ýnghĩa bao trùm trong đời sống chính trị, kinh tế - xã hội Với tầm quan trọng trên cácqui định về những vấn đề này luôn cần có những sửa đổi, giải pháp mới đảm bảo thựchiện tốt và có hiệu quả công tác quản lí đất đai

CHƯƠNG II: NHỮNG QUI ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH sư DỤNG ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT.

1 Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quí giá, là tu liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đấtnuớc, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi truờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cu, xây dựng các cơ sở kinh

tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng, có ý nghĩa chính trị, kinh tế - xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ

Tổ quốc

Trong thời gian qua, công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất đã từng buớc đáp ứng yêu cầu

sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân, ổn định an ninh chính trị của đấtnuớc Tuy nhiên việc giao đất, cho thuê đất vào mục đích chuyên dùng và đất ở tại một số địa phuơng không đuợc quantâm đúng mức Nhiều công trình đuợc thực hiện không đúng với quyết định giao đất, cho thuê đất: sử dụng không đúng vịtrí, sai lệnh diện tích đuợc giao, sử dụng đất không đúng mục đích Để khắc phục tình trạng này Luật Đất đai 2003 đã cónhững qui định cụ thể làm cơ sở pháp lí đảm bảo cho việc giao đất, cho thuê đất cũng nhu việc sử dụng đất đuợc giao, đuợccho thuê thực hiện một cách tiết kiệm, có hiệu quả

1.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

Giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện quyền địnhđoạt đất đai của Nhà nuớc - đại diện chủ sở hữu đối với đất đai Vì vậy, khi tiến hành không thể tuỳ tiện mà phải dựa vàocác nguyên tắc sử dụng đất để xác định các căn cứ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đảm bảo sự hợp lí và công bằng

Các căn cứ quyết định giao đất đuợc qui định tại điều 19 - luật đất đai 1993 và cũng là căn cứ cho thuê đất trong lầnsửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998 Đến lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2001 căn cứ thứ hai đuợc sửa đổi đã cụthể các tiêu chí địa điểm, diện tích trong dự án đầu tu, thiết kế mà cơ quan Nhà nuớc xét duyệt

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là những công tác quan trọng nhằm thực hiện quyền sở hữu của Nhà nuớc về đấtđai và quản lí Nhà nuớc đối với đất đai, mà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì mỗi ngành, mỗi cấp đều có Chính tầmquan trọng, tính phức tạp và nhạy cảm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà các qui định này luôn đuợc sửa đổi, bổsung Đe khắc phục tình trạng thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất của các cấp và các ngành, Luật Đất đai 2003 cónhững sửa đổi, bổ sung căn cứ thứ nhất của quyết định giao đất, cho thuê đất làm cho các qui định của pháp luật phù hợpvới cuộc sống thực tế hơn Điều 31- Luật Đất đai 2003 qui định nhu sau:

"Các căn cứ quyết định giao đất, cho thuê đất:

1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, xây dựng điểm dân cu nông thôn đã đuợc cơquan Nhà nuớc có thẩm quyền xét duyệt

2 Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tu, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất"

Có thể nói, qui định này là một buớc tiến lớn đối với sự phát triển của các qui định pháp luật đất đai Các qui địnhcủa luật đã mang hơi thở của cuộc sống, sát với thực tế và tạo ra một qui trình cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấttránh tình trạng cái truớc vừa ra đời đã bị cái sau loại trừ Bởi hiện nay, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đuợcxem là còn bộc lộ nhiều yếu kém: hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chua đáp ứng đuợc yêu cầu thực tiễn đặt ra,tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp nhất là cấp huyện và cấp xã còn chậm, thiếu đồng bộ giữa quy hoạch

sử dụng đất của các cấp và quy hoạch chi tiết của các ngành Ở một số địa phuơng còn tồn tại tình trạng giao đất để xâydựng công trình chua có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng và vệ sinh môitruờng, gây trở ngại và làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng khi xây dựng lại hệ thống cơ sở hạ tầng Thực tế vẫn xảy ratình trạng nhiều dự án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vừa đuợc phê duyệt đã phải điều chỉnh ngay hoặc quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất đã lập xong nhiều năm nhung vẫn không đuợc triển khai thực hiện trên thực tế

Chuyển mục đích sử dụng đất là một qui định lần đầu tiên đuợc bổ sung vào Luật Đất đai 2001 và cũng dựa trên cáccăn cứ giao đất, cho thuê đất Chỉ khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới có thể có quyết định chuyển mục đích sửdụng đất hay không, quyết định này có phù hợp với thực tế sử dụng đất của những thửa đất xung quanh, với quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất của địa phuơng hay không Chuyển mục đích sử dụng đất cùng với giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất

là những nội dung của quản lí Nhà nuớc đối với đất đai, về quan hệ pháp luật đất đai cũng làm phát sinh mối quan hệ giữaNhà nuớc và nguời sử dụng đất trừ thu hồi đất Nhu vậy, việc bổ sung căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất vào điều luật làhoàn toàn hợp lí

So với Luật Đất đai năm 1993 thì căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Luật Đất đai 2003không chỉ dựa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng thể đuợc cơ quan Nhà nuớc có thẩm quyền xét duyệt mà còn dựavào quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cu nông thôn đuợc cơ quan Nhà nuớc có thẩm quyền xétduyệt Qui định này nhằm tránh sự không đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất các ngành các cấp và khắc phục hạn chế củacông tác lập quy hoạch sử dụng đất nói chung với quy hoạch phát triển đô thị và xây dựng điểm dân cu nông thôn đã đuợc

cơ quan Nhà nuớc có thẩm quyền xét duyệt

Quy hoạch phát triển đô thị chua gắn với qui hoạch sử dụng đất và quy hoạch tổng thể, do đó có phần gây lộn xộntrong quá trình sử dụng đất và thực hiện quy hoạch Ke hoạch sử dụng đất ở cấp xã nói chung chua đuợc thiết lập

đầy đủ, việc xét duyệt chặt chẽ của cấp huyện gắn với quy hoạch chung của tỉnh và thành phố cũng còn lập lại, một

số địa phuơng chỉ dựa vào đăng kí nhu cầu sử dụng đất của cá nhân và tổ chức mà giao đất, cho thuê đất không bámsát vào quy hoạch chung của cấp tỉnh của thành phố đã được duyệt Đặc biệt khi lập quy hoạch thành phố mở rộngkhông chú ý đến kế hoạch chi tiết đã biến đất nông thôn thành đất quận, phường tạo nên hiện tượng chuyển nhượngđất thổ cư, đất nông nghiệp của các chủ sử dụng đất một cách tuỳ tiện, gây phức tạp cho việc thực hiện quy hoạch

và chỉnh trang đô thị sau này, như ở thành phố Hồ Chí Minh Thậm chí có địa phương chưa có quy hoạch sử dụngđất và quy hoạch xây dựng chi tiết đã cho phép doanh nghiệp thuê đất và tự trao đổi thoả thuận với dân để xây dựngnhư ở Hưng Yên [6]

Số lượng đất dành cho quy hoạch phát triển đô thị ngày càng tăng mà không có một quy hoạch phù hợp với quyhoạch sử dụng đất chung sẽ dẫn đến nhiều mâu thuẫn, nhiều vấn đề phát sinh như bồi thường khi thu hồi đất và phân cônglại lao động

Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn vấn đề cũng tương tự Với sự sửa đổi này ở căn cứ thứ nhất không chỉthể hiện quy hoạch sử dụng đất nói chung mà còn gắn quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nôngthôn và ngược lại vốn đất là có hạn và bất biến, giải quyết các mối quan hệ này phải có sự điều chỉnh giữa các cơ quan cóthẩm quyền trong việc lập qui hoạch của ba loại quy hoạch trên

Hơn nữa, Luật đất đai 2003 đã thể hiện rõ căn cứ dựa vào nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất về thực chất

"yêu cầu" và "nhu cầu" không khác nhau là mấy, "yêu cầu là đòi hỏi tỏ ý muốn và cần điều gì đó" còn " nhu cầu là điều đòihỏi, cần dùng"[15, tr 920, 547] Như vậy, yêu cầu và nhu cầu sử dụng đất có đạt được hay không phải phụ thuộc vào mộtđối tượng khác Tuy nhiên, xét đến cùng thì nhu cầu là cái gì đó tự thân và dễ thoả mãn hơn là yêu cầu Chỉ với sự thay đổinhỏ điều luật trở nên minh bạch, dễ hiểu, dễ thực hiện hơn Ghi nhận nhu cầu sử dụng đất (qui định tại khoản 1 - điều 30 -Nghị định 181/CP ngày 29/10/2004) của người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm của chính sách pháp luật đối với nhu cầucủa người dân, tạo tâm lí thoải mái khi lập hồ sơ dự án để được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Ngoài ra, theo Nghị định hướng dẫn thi hành 181/CP điều 30 - khoản 2 thì còn căn cứ vào việc chấp hành tốt phápluật về đất đai của người xin giao đất, thuê đất đối với trường hợp xin giao đất, thuê đất đã được Nhà nước giao đất, chothuê đất trước đó để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ Tuy nhiên, căn cứ này chỉ áp dụng đối vớingười sử dụng đất đã được giao đất, cho thuê đất ít nhất một lần trước khi có đơn xin giao đất thuê đất mới Việc xem xét ýthức chấp hành pháp luật đất đai của người xin giao đất, thuê đất là rất quan trọng Nhà nước có cơ sở, niềm tin đầu tiên vềviệc người sử dụng đất sẽ sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả Căn cứ này không ràng buộc đối với nhữngngười sử dụng đất chưa được giao đất, thuê đất và xin chuyển mục đích sử dụng đất Thiết nghĩ, cần có sự sửa đổi, bổ sung

để cho qui định này được áp dụng đối với mọi đối tượng xin giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất Bởi vì, thứ nhất nếu một người chưa từng được giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì khi được giao đất, cho thuê đất và

chuyển mục đích sử dụng đất phải có những cơ sở chứng minh việc họ sẽ sử dụng đất có hiệu quả xét về mặt ý thức pháp

luật, mục đích sử dụng đất thực sự có thể được che giấu; thứ hai, tạo cơ chế bình đẳng cho những người sử dụng đất với nhau khi xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thứ ba, đối với trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất

cần phải xác minh quá trình sử dụng loại đất trước khi xin chuyển mục đích có chấp hành pháp luật đất đai hay không

Như vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi ra quyết định chấp nhận hay không chấp nhận việc xin giao đất, chothuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất cần phải dựa vào hai căn cứ: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtgắn với quy hoạch xây dựng đô thị, khu dân cư nông thôn với nhau và nhu cầu sử dụng đất của người xin giao đất, cho thuêđất, chuyển mục đích sử dụng đất Các qui định trên đã trải qua quá trình sửa đổi, bổ sung nhiều lần, cho đến nay các căn

cứ này được xem là tương đối hoàn thiện, phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủnghĩa, đặc biệt đáp ứng được phần nào mong muốn của người dân

1.2 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí, Nhà nước giao đất, cho thuêđất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo qui định của pháp luật Nhà nướccũng quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nếu đất đó không phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh của người sửdụng đất Chế định thẩm quyền là một trong những qui định quan trọng của pháp luật đất đai Luật Đất đai 1993 qui địnhthẩm quyền giao đất tập trung chủ yếu ở Chính phủ dẫn đến tình trạng trên thực tế Chính phủ phải giải quyết nhiều côngviệc mang tính sự vụ mà không thể tập trung vào việc chỉ đạo, điều hành công tác quản lí đất đai thống nhất trong cả nước

Cụ thể, điều 23 - khoản 2 - đoạn 2 qui định "Chính phủ quyết định việc giao đất để sử dụng vào mọi mục đích trong những

trường hợp cần thiết" Qui định này làm nảy sinh những bất hợp lí: một là Chính phủ vừa là người xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vừa là người có thẩm quyền giao đất Điều này dẫn đến tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”; hai là, giao đất trong những trường hợp cần thiết pháp luật đất đai không có qui định cụ thể hoá, không có cơ chế phân định rõ

ràng nếu chỉ dựa vào sự cần thiết

Phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND (Uỷ ban Nhân dân) các địa phương trong quản lí Nhà nước

về đất đai đã khắc phục được bất cập này cũng như thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách thủ tục hành chính ĐenLuật Đất đai 2003, có thể nói quá trình phân cấp về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND các cấp đã cơ bản hoànthành Chính phủ không còn phải thực hiện những công việc giao đất mang tính sự vụ mà tập trung vào việc quản lí, điềuhành công tác quản lí đất đai ở tầm vĩ mô Điều này không có nghĩa Chính phủ không có quyền quyết định về đất đai; bởi

vì việc giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, xây dựng những công trình lớn công trình theo tuyến nằmtrên địa bàn nhiều tỉnh được thực hiện trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Bộ Quốc Phòng, Bộ Công An, củatỉnh, thành phố trực thuộc trung uơng đã đuợc Chính Phủ xét duyệt Do đó, việc phân cấp thẩm quyền cho UBND tỉnh,thành phố trực thuộc trung uơng giao đất đối với các công trình nói trên vẫn đảm bảo quyền quyết định của Chính phủ.

1.2.1 Thấm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyến mục đích sử dụng đất của UBND Tỉnh, thành phổ trực thuộc trung ương.

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung uơng là cơ quan quản lí đất đai giữ vai trò quan trọng ở địa phuơng, có thẩmquyền quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong phạm vi địa phuơng mình quản lí

Nếu nhu, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất Luật Đất đai 1993 dựa vào quy mô,diện tích đất đuợc giao thì luật sửa đổi, bổ sung 2001 đã căn cứ vào đối tuợng giao, cho thuê Qui định này khắc phục đuợcviệc UBND cấp tỉnh không có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với diện tích lớn đáp ứng yêu cầu của các dự án đầu tu.Cũng theo Luật Đất đai 2001 - điều 80 thì UBND cấp tỉnh đã đuợc hợp pháp hoá thẩm quyền đối với việc cho các tổ chức,

cá nhân nuớc ngoài thuê đất mà truớc đó thuộc thẩm quyền của Chính phủ Đối với thẩm quyền chuyển mục đích sử dụngđất thì thẩm quyền vẫn nhu qui định của Luật Đất đai 2001

Luật Đất đai 2003 đã kế thừa và tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai cũng nhu phâncấp mạnh hơn nữa về thẩm quyền giao đất, thuê đất cho UBND các địa phuơng Mục đích là để các địa phuơng chủ độngtrong việc giao đất thực hiện các dự án đầu tu, đồng thời nâng cao trách nhiệm và nghĩa vụ của cơ quan quản lí Nhà nuớc,đặc biệt đáp ứng yêu cầu của công tác quản lí đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nuớc Thẩmquyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đuợc qui định cụ thể tại khoản 1 - điều 37 - Luật Đất đai 2003:

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung uơng quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụngđất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài;cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyểnmục đích sử dụng đất đối với các tổ chức nói chung; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức cá nhân nước ngoài Với qui định này, UBND tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ương phát huy được sự chủ động, sáng tạo trong quản lí đất đai nói chung và thực hiện việc giao đất, phục

vụ kịp thời cho việc triển khai các dự án đầu tư trên phạm vi lãnh thổ mình quản lí

1.2.2 Thấm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyến mục đích sử dụng đất của UBND huyện, quận, thị xã, thành phổ thuộc tỉnh.

UBND cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cũng là một cơ quan trong hệ thống các cơ quan thực hiện

chức năng quản lí Nhà nước đối với đất đai nên cũng có thẩm quyền thực hiện quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu làNhà nước thông qua việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Khoản 2 - điều 24 - Luật Đất đai

1993 qui định thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp của cấp huyện Chođến Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 2001 thì thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND huyện, quận, thị xã, thành phốthuộc tỉnh không chỉ hạn chế ở các trường hợp của hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng vào mục đích nông - lâmnghiệp mà còn được mở rộng cho các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng vào mục đích khác

Trước đây, theo qui định của Luật Đất đai 1993, UBND quận không có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất nhưngđến Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 2001 thì UBND quận có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân sửdụng vào mục đích nông - lâm nghiệp, làm muối Sở dĩ pháp luật đất đai bổ sung thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho hộgia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp của UBND quận là xuất phát từ tình hình thực tế, quá trình "đô thịhoá" đang diễn ra nhanh chóng tại các đô thị ở nước ta Nhiều quận mới được hình thành từ những vùng ven của thành phốlớn, các quận mới được hình thành nên vẫn còn một bộ phận lớn nhân dân sản xuất nông nghiệp và còn nhiều diện tíchnông nghiệp Việc chuyển đổi này còn phải diễn ra nhiều năm phụ thuộc vào quá trình phát triển của nền kinh tế Vì vậy,nếu không qui định cho UBND quận có thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì sẽ gây xáo trộn đếnviệc sản xuất của người dân và gây ách tắc trong quản lí đất đai

Không chỉ cho UBND quận có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp; Luật Đất đaisửa đổi, bổ sung một số điều 2001 còn cho phép UBND quận có thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sửdụng đất từ đất nông nghiệp trồng lúa nước sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc chuyển từ đất nông nghiệptrồng cây lâu năm trồng cây hàng năm

UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sửdụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư (điều 37 - khoản 2)

Những qui định của Luật Đất đai 2003 về thẩm quyền của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố được xem là tiếptục hoàn thiện vấn đề phân cấp thẩm quyền trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Nếu như nhữngthẩm quyền trước kia của Chính phủ nay giao lại cho UBND tỉnh thì việc giao đất, cho thuê đất nội thành, nội thị xã đối với

hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh nay chuyển sang UBND cấp huyện quyết định Việc phân cấp này

sẽ giảm bớt thủ tục phiền hà, giải quyết các tồn đọng và phù hợp với thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.3 Thấm quyền cho thuê đất của UBND xã, phường, thị trấn.

UBND xã, phường, thị trấn là đơn vị hành chính cấp cơ sở trực tiếp quản lí đất đai Do đó, UBND xã, phường, thịtrấn là người nắm chắc hiện trạng sử dụng đất và những biến động đất đai của địa phương mình Mặc dù, là một cơ quan