Hợp đồng thuê mua nhà và công trình xây dựng tại Việt Nam

1.2 Hoạt động thuê mua nhà và công trình xây dựng 1.2.1 Thuê, mua và thuê mua nhà và công trình xây dựng Thuê mua là loại hình tín dụng phát triển không ngừng và nay đã trở thành phổ biến trong hoạt động kinh tế quốc tế. Trên Thế giới, thuê mua thật sự phát triển mạnh mẽ từ sau Chiến tranh thế giới thứ hai nhằm đáp ứng nhu cầu về vốn cho các công ty, các nhà kinh doanh. Thuê mua là loại hình hoạt động cho thuê tài sản, theo đó người cho thuê, sau này thường là các công ty thuê mua, chuyển quyền sử dụng tài sản – đối tượng cho thuê mua – cho người đi thuê trong một khoảng thời gian đủ để người cho thuê có thể thu hồi lại vốn tài trợ và các chi phí tài chính liên quan, còn người đi thuê phải trả cho người cho thuê tiền thuê tài sản theo như đã thỏa thuận. Trong quá trình thuê hoặc trước khi kết thúc quan hệ thuê mua, người cho thuê có thể bán lại tài sản này cho người đi thuê. Hoạt động thuê mua nhà ở là sự kết hợp giữa hai hoạt động thuê nhà và mua nhà. Nên tương tự với thuê và mua nhà, thuê mua nhà ở là một hình thức kinh doanh bất động sản mà khi đó các chủ thể đầu tư sẽ đưa nhà ở ra thị trường phục vụ cho hoạt động thuê mua thông qua ba hình thức: Một là, tự mình bỏ vốn ra tạo lập nhà để cho người khác thuê mua; Hai là, bên cho thuê mua sẽ mua lại nhà ở của người khác để đem cho thuê mua; Ba là, chủ đầu tư cải tạo lại nhà cũ để cho người khác thuê mua nhằm mục đích sinh lời. Còn người thuê mua nhà ở sau một thời gian quy định sẽ trở thành chủ sở hữu căn nhà đang thuê sau khi trả hết tiền thuê mua nhà đã thỏa thuận trong hợp đồng theo quy chế do Nhà nước quy định. Thuê mua nhà ở là một hình thức bán nhà nhằm giúp người thuê mua có khả năng sở hữu nhà sau một thời gian thuê nhất định, việc áp dụng hình thức thuê mua sẽ giúp người thu nhập thấp có thể chủ động về mặt tài chính. Giá thuê mua cũng sẽ được tính cao hơn giá thuê nhưng vẫn đảm bảo khả năng chi trả của người thuê mua. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn Cho thuê nhà ở là việc bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận Theo khoản 7 Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định: “Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”. Luật Nhà ở năm 2014 khoản 3 Điều 17 đã cho chúng ta hiểu về thuê mua nhà ở như sau: “Việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”. 1.2.2 So sánh thuê mua và thuê, mua Thứ nhất, khi so sánh giữa thuê mua nhà với hình thức mua nhà trả chậm, trả dần có những điểm tương đồng và khác biệt giữa hai hình thức: Sự giống nhau về nội dung của hai hình thức như sau: cùng là việc chưa trả hết tiền đã được sử dụng nhà, sau một thời gian thì được sở hữu nhà ở bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, tuy nhiên, các quy định về hai hình thức trả tiền lại khác nhau. Thuê mua nhà quy định bên thuê mua phải trả trước ít nhất 20% giá trị ngôi nhà, số tiền còn lại được tính thành tiền mua nhà hàng tháng. Còn hình thức mua nhà trả chậm, trả dần không có quy định là bên mua phải trả trước bao nhiêu, số tiền còn lại như thế nào, mà các quy định về những điều khoản này do hai bên tự thỏa thuận với nhau. Lãi suất trong thời gian chưa trả hết tiền: thuê mua nhà không phải chịu lãi suất trong thời gian thuê còn mua nhà trả chậm, trả dần phải chịu lãi suất trong thời gian chưa trả hết tiền mua ngôi nhà mặc dù lãi suất rất thấp Thời gian thực hiện thuê mua nhà dài hơn (tối thiểu là 05 năm, tối đa là 10 năm) so với thời gian để thực hiện việc mua nhà trả chậm, trả dần (thông thường là dưới 05 năm). Thuê mua nhà gần giống như hình thức bán hàng trả góp nhưng có ưu điểm hơn: Sau một thời gian sử dụng ban đầu; nếu bên thuê mua nhận thấy không thích hợp thì có thể không phải tiếp tục mua lại căn nhà (vì trong thời gian này căn nhà vẫn thuộc sở hữu của bên cho thuê). Thứ hai, từ điều luật quy định ta đã có thể cho thấy, việc thuê mua nhà khác với việc thuê nhà. Theo đó, thuê nhà là bên đi thuê chỉ có quyền sử dụng trong một thời gian với các điều kiện theo Hợp đồng thuê; khi hết hạn phải trả lại nhà cho chủ nhà (nếu không gia hạn thời gian thuê); trên giấy đăng ký quyền sở hữu nhà vẫn đứng tên chủ cho thuê, Khi hết thời hạn thuê thì bên thuê có quyền thuê tiếp hoặc có quyền mua lại tài sản đó. Còn thuê mua nhà được hiểu là một hình thức hoạt động đầu tư bất động sản được chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời hạn nhất định, theo những điều kiện mà hai bên thoả thuận. Quyền sở hữu bất động sản cuối cùng được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Khi hết thời hạn thuê thì bên thuê mua được quyền sở hữu nhà ở đó. Khác với hình thức thuê nhà, người thuê mua nhà sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và kết thúc thời hạn thuê mua thì được bên cho thuê mua làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Từ đó mà hợp đồng cho thuê nhà và hợp đồng thuê mua nhà cũng dẫn đến những sự khác biệt. Thứ ba, với hình thức thuê mua nhà, công trình xây dựng, người thuê mua nhà, công trình xây dựng thanh toán lần đầu số tiền 20% giá trị nhà ở thuê mua, sau đó trả số tiền còn lại trong thời hạn thỏa thuận tối thiểu 10 năm, có thể trả tiền hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ thỏa thuận. Hợp đồng mua bán nhà khác với hợp đồng thuê mua ở vấn đề chuyển giao quyền sở hữu. Mua bán nhà thì chuyển giao quyền định đoạt số phận của hàng hoá còn trong quan hệ thuê mua nhà, công trình xây dựng thì Bên cho thuê chỉ chuyển giao quyền chiếm hữu và sử dụng chứ không chuyển giao quyền định đoạt nhà, công trình xây dựng Điều này đương nhiên sẽ làm ảnh hưởng tới quyền lợi của các bên, đó là từ việc trả trước một khoản tiền để có thể trở thành chủ nhân căn nhà sau một thời gian thuê thì người mua lại chỉ có thể mãi mãi trả tiền thuê mà không thể mua căn nhà. Nếu muốn mua căn nhà, lại phải lập lại một hợp đồng mới khi mà cả bên thuê và bên cho thuê đều đi đến một thống nhất chung. 1.3. Hợp đồng thuê mua nhà ở công trình xây dựng 1.3.1 Khái quát về hợp đồng thuê mua Hợp đồng trên Thế giới và từ trước đến nay có nhiều tên gọi khác nhau như thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước, ước định, hiệp ước…Tuy nhiên cách định nghĩa về hợp đồng ở mỗi nơi quy định lại khác. Theo Robert W.Emerson và John W.Hardwick thì: “Hợp đồng là 1 thỏa thuận có thể được thi hành về mặt pháp lý, rõ rằng hoặc ngầm định”. Pháp luật Việt Nam lại quy định về hợp đồng tại Điều 385. Khái niệm hợp đồng: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” Có thể thấy, dù có định nghĩa như thế nào thì hợp đồng cũng thể hiện 2 yếu tố: ý chí của các bên và sự tạo lập hậu quả pháp lý. Hợp đồng thuê mua là một loại hợp đồng cụ thể và được phát triển mạnh trong thời gian gần đây. Định nghĩa hợp đồng thuê mua như sau: là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa Bên cho thuê và Bên thuê, theo đó, Bên cho thuê, thường là các công ty thuê mua, phải chuyển quyền sử dụng tài sản – đối tượng của hợp đồng thuê mua, mà tài sản đó được mua từ nhà cung cấp – cho Bên Thuê trong một thời gian nhất định, còn Bên Thuê phải trả tiền thuê tài sản tính theo kỳ hạn. Trong thời hạn cho thuê, các bên không được đơn phương hủy bỏ hợp đồng. Hết thời hạn cho thuê, Bên thuê có thể mua lại (hoặc không mua hoặc thuê tiếp) tài sản đó theo sự thỏa thuận giữa hai bên hoặc theo quy định của pháp luật và phù hợp với quyền và nghĩa vụ của các bên. Hợp đồng thuê mua là hợp đồng cấp tín dụng dưới dạng tài sản, được thoả thuận giữa Bên cho thuê và Bên đi thuê, theo đó hợp đồng này được thanh toán gọn theo thời gian ký kết, Bên thuê có thể (thuê tiếp tài sản), mua hoặc không mua lại tài sản đó theo thoả thuận của các bên khi hết thời hạn trong hợp đồng. Dựa trên đặc điểm của thuê mua nhà ở xã hội và hợp đồng thuê mua, có thể rút ra được định nghĩa về hợp đồng thuê mua nhà công trình xây dựng như sau: “Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là sự thỏa thuận của hai bên, theo đó, bên thuê mua là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ do Nhà nước quy định phải thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.” Đặc điểm của hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là hợp đồng thương mại. Đây là một trong những đặc điểm đầu tiên về bản chất pháp lý của hợp đồng thuê mua. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là hợp đồng cấp tín dụng dưới dạng tài sản. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là hợp đồng không được đơn phương huỷ ngang. Đối tượng của hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng chủ yếu là tài sản có giá trị lớn là nhà, công trình xây dựng. Quyền sở hữu tài sản thuộc Bên cho thuê trong suốt thời gian cho thuê tài sản, quyền sử dụng trong suốt thời gian thuê thuộc Bên thuê. Sự lựa chọn tài sản thuê của Bên thuê là cơ sở để Bên cho thuê lựa chọn mua tài sản từ nhà cung ứng Hợp đồng thuê mua phải được ký bằng văn bản và phải ghi rõ việc xử lý khi hợp đồng chấm dứt trước thời hạn. Tài sản cho thuê trong hợp đồng thuê mua về bản chất là việc tài trợ vốn dưới hình thức tài sản. Hợp đồng thuê mua không chỉ đơn thuần là sự thoả thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đối với tài sản, thuộc sở hữu của Bên cho thuê (trong thời gian ngắn) để lấy tiền thuê như trong hợp đồng cho thuê tài sản thông thường.

HỌC VIỆN AN NINH NHÂN DÂN CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ

TIỂU LUẬN

ĐỀ TÀI:

HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM

NHÓM THỰC HIỆN: NHÓM 8 MÔN: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

HÀ NỘI 2017

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ LÀM VIỆC CỦA NHÓM

Tên thành viên Tự đánh giá Điểm đánh giá

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU……….

CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG………

1.1 Nhận thức chung về nhà, công trình xây dựng………

1.2 Hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng… ………

1.3 Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng………

1.4 Kinh nghiệm về thuê mua nhà, công trình xây dựng ở một số nước trên thế giới………

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG Ở VIỆT NAM………

2.1 Sơ lược quá trình hình thành và phát triển hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng………

2.2 Thực trạng các quy định và áp dụng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng………

2.3 Đánh giá chung hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng………

CHƯƠNG III: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIAO KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG……….

3.1 Những yêu cầu, định hướng pháp triển hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng………

3.2 Ý kiến, kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng………

KẾT LUẬN……….

4

6 6 8 13 26

29 29

30 40

48 48 49 53

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trên thế giới hiện nay, xu hướng toàn cầu hoá đang diễn ra ngày càngsâu rộng Trong cuộc đua tranh phát triển kinh tế hiện nay, vấn đề tăng trưởng

và bền vững đang đặt ra gay gắt đối với tất cả các quốc gia Đối với nhữngnước đang phát triển, đặc biệt là đối với những nước đi sau, yêu cầu này đặt

ra như một đòi hỏi sống còn: hoặc là đuổi kịp và vượt lên trước hoặc là tụt lạisau và ngày càng xa rời các cơ hội phát triển Trong các hình thức huy độngvốn phát triển ở Việt Nam hiện nay, hình thức thuê mua ngày càng có vai tròquan trọng Thuê mua nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng sẽgiúp cho các doanh nghiệp, người dân được sử dụng tài sản- đáp ứng nhu cầusản xuất kinh doanh và đời sống của họ trong giai đoạn hiện nay

Luật nhà ở năm 2014 và luật kinh doanh bất động sản 2014 ra đời bổsung các quy định thay cho luật nhà ở 2005 và luật kinh doanh bất động sản

2006 qua đó làm hoàn thiện thêm pháp luật về hoạt động thuê mua nhà, côngtrình xây dựng Hoạt động thuê mua nhà này đã góp phần giải quyết nhà ởcho những người có nhu cầu mua nhà nhưng họ không có khả năng thanhtoán tiền một lần mà thay vào đó người thuê mua nhà sẽ phải trả trước mộtkhoản tiền nhất định cho chủ đầu tư, số tiền còn lại sẽ chuyển thành tiền thuênhà để trả theo từng thời điểm, từng thời kỳ được quy định trong hợp đồngthuê mua nhà ở cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình thì chủđầu tư sẽ chuyển quyền sở hữu căn nhà đang cho thuê lại cho bên thuê muanhà Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh hoạt động thuê mua nhà ở vẫn chưa cóquy định cụ thể và thích hợp Thực tế giao dịch thuê mua nhà ở này vẫn còngặp nhiều khó khăn, vướng mắc đối với các chủ đầu tư và khách hàng Làmcho mối quan hệ mua bán nhà đã phức tạp nay còn phức tạp hơn

Nhằm tìm hiểu rõ hơn về hình thức thuê mua nhà ở cùng với những quyđịnh pháp luật, thực trạng và đề xuất hoàn thiện các quy định trong việc pháttriển hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng một loại hình kinh doanhbất động sản Qua đó, sẽ giúp cho chủ đầu tư và khách hàng trong hoạt độngthuê mua nhà ở được giao dịch thuận lợi, minh bạch, đảm bảo quyền và lợiích của các bên, giúp cho các cơ quan có thẩm quyền làm tốt chức năng quản

lý của mình Vì vậy, nhóm em xin chọn đề tài nghiên cứu “Hợp đồng thuêmua nhà và công trình xây dựng và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam” làm đề tàicủa nhóm mình

2 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Thuê mua nhà, công trình xây dựng là một khái niệm không mấy xa lạtrên thị trường bất động sản thế giới Tuy nhiên, ở Việt Nam thuê mua nhà chủyếu là nhà ở xã hội Do vậy, đối với công trình xây dựng chủ đầu tư muốnđem vào cho thuê mua khi đó sẽ tham khảo những quy định về thuê mua nhà

ở xã hội để quy định trong hợp đồng khi đã có sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư

và bên đi thuê mua nhà ở

Phạm vi nghiên cứu của luận văn với đề tài “Hợp đồng thuê mua nhà,công trình xây dựng” là phân tích những quy định của pháp luật về hợp đồngthuê mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất độngsản 2014 và các văn bản có liên quan mới nhất; đánh giá thực trạng thực hiệnhợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng tại Việt Nam và thực trạng ápdụng quy định pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đểthấy được những khó khăn và nguyên nhân của những khó khăn đó

3 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích đề ra trong quá trình nghiên cứu đề tài nhóm em

sử dụng các phương pháp cơ bản sau:

- Phương pháp thống kê: kết hợp giữa thống kê các tài liệu thu thậpđược trong các bài nghiên cứu và thực tế

- Phương pháp so sánh: dựa trên thông tin và số liệu để tiến hành phântích, đánh giá trên cơ sở so sánh, đối chiếu; so sánh đối chiếu không chỉ cácquy định tại Việt Nam mà so sánh với các quy định của nước ngoài

- Phương pháp tổng hợp: để có thể đưa ra các đánh giá tổng thể và đềxuất các giải pháp thực hiện

- Phân tích, bình luận các quy định của pháp luật

4 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Mục đích khi nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luậnchung về nhà, công trình xây dựng, về hoạt động thuê mua nhà, công trìnhxây dựng và pháp luật điều chỉnh cho hoạt động thuê mua nhà, công trình xâydựng Tìm hiểu các quy định pháp luật về hoạt động thuê mua nhà, công trìnhxây dựng, qua đó đi sâu vào nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại gây cản trởđối với hoạt động cho thuê mua trong thực tiễn khi áp dụng hệ thống phápluật điều chỉnh Từ đó, đề xuất ra các giải pháp nhằm khắc phục những thiếusót của hệ thống pháp luật và thúc đẩy phát triển hoạt động thuê mua nhà,công trình xây dựng ở tại Việt Nam một cách hoàn thiện và phổ biến

5 Bố cục của đề tài

Nội dung của đề tài bao gồm các phần sau:

Chương I: Lý luận cơ bản về hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựngChương II: Thực trạng quy định và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà, côngtrình xây dựng ở Việt Nam

Chương III: Hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả giao kết, thực hiện hợpđồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

Có thể nói nhu cầu thuê và mua nhà ở hiện nay là rất lớn Thấy đượctầm quan trọng về nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay các chủ đầu tư trongkinh doanh nhà và Nhà nước đã không ngừng mở rộng thêm các loại hìnhkinh doanh về nhà ở để có thể đáp ứng kịp thời tính cấp bách hiện nay Trên

cơ sở đó, Nhà nước đã cho ra đời một loại hình kinh doanh nhà ở mới đóchính là hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng

Đối với loại hình thuê mua này sau một thời gian quy định trong hợpđồng người thuê mua nhà, công trình xây dựng sẽ sở hữu căn nhà, công trìnhđang thuê sau khi trả hết tiền thuê mua Bên cạnh đó, những quy định về quản

lý sử dụng nhà ở, Nhà nước cũng cần xây dựng các chính sách thỏa đángnhằm khuyến khích các chủ đầu tư tham gia vào quá trình xây dựng nhà, chothuê mua nhà đúng đối tượng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thỏa mãnnhu cầu của mình

1.1 Nhận thức chung về nhà, công trình xây dựng

1.1.1 Khái niệm về nhà ở

Quyền có chỗ ở là một trong các quyền cơ bản của con người được tất

cả các nước trên Thế giới khẳng định trong Hiến pháp của họ

Thứ nhất, khái niệm nhà ở được quy định tại tại Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.”

Thứ ba, về đặc điểm của nhà ở, có thể khẳng định nhà ở là một loại

hàng hóa đặc biệt bởi những lý do sau đây:

-Nhà ở gắn liền với vị trí không gian nên không thể di chuyển được,không mang đi trao đổi mua bán dễ dàng như những loại hàng hóa khác:

-Nhà ở là một trong những loại hàng hóa có giá đắt nhất Do chi phíxây dựng lớn, giá thành nguyên vật liệu cao và quỹ đất xây dựng luôn có giớihạn so với mức giá tăng của dân số nên giá nhà ở là rất đắt, đặc biệt ở nhữngthành phố lớn;

-Nhà ở có tính bền vững, lâu dài Một ngôi nhà có thể là nơi sinh hoạtcủa các thế hệ trong một hay nhiều gia đình, trải qua hàng trăm năm lịch sử;

Giá nhà ở trước hết phụ thuộc vào giá đất, tiếp theo là phụ thuộc vào mức độbền vững về kết cấu xây dựng, mức thuận tiện trong sinh hoạt Mức giá nhà ởđược chia thành hai phần gồm: mức giá đất và mức giá xây dựng;

-Việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở phải được thực hiệntheo những quy định hết sức chặt chẽ của pháp luật

1.1.2 Khái niệm công trình xây dựng

Ở nước ta, thuật ngữ “Công trình” là một thuật ngữ được sử dụng trongnhiều lĩnh vực của đời sống xã hồi và thuật ngữ này được sử dụng rất phổbiến trong các lĩnh vực xây dựng, giao thông vận tải với ý nghĩa là sản phẩmcủa hoạt động đầu tư, xây dựng cơ bản của con người

Khái niệm công trình xây dựng được quy định tại Khoản 10 Điều 3

Luật Xây dựng 2014 như sau: “Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt và công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác”.

Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 như sau: “Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng ”

Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 như sau: “ Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng mà chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng ”

Thứ hai, công trình xây dựng, căn cứ Điều 4 Nghị định

209/2004/NĐ-CP, công trình xây dựng bao gồm:

-Công trình dân dụng:

+Nhà ở gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ;

+Công trình công cộng gồm: công trình văn hóa; công trình giáo dục;công trình y tế; công trình thương nghiệp, dịch vụ; nhà làm việc; khách sạn,nhà khách; nhà phục vụ giao thông; nhà phục vụ thông tin liên lạc, tháp thuphát sóng phát thanh, phát sóng truyền hình; nhà ga, bến xe; công trình thểthao các loại

- Công trình công nghiệp gồm: công trình khai thác than, khai thácquặng; công trình khai thác dầu, khí; công trình hoá chất, hóa dầu; công trìnhkho xăng, dầu, khí hoá lỏng và tuyến ống phân phối khí, dầu; công trình luyệnkim; công trình cơ khí, chế tạo; công trình công nghiệp điện tử - tin học; côngtrình năng lượng; công trình công nghiệp nhẹ; công trình công nghiệp thực

phẩm; công trình công nghiệp vật liệu xây dựng; công trình sản xuất và khochứa vật liệu nổ công nghiệp.

- Công trình giao thông gồm: công trình đường bộ; công trình đườngsắt; công trình đường thủy; cầu; hầm; sân bay

- Công trình thủy lợi gồm: hồ chứa nước; đập; cống; trạm bơm; giếng;đường ống dẫn nước; kênh; công trình trên kênh và bờ bao các loại

- Công trình hạ tầng kỹ thuật gồm: công trình cấp nước, thoát nước;nhà máy xử lý nước thải; công trình xử lý chất thải: bãi chứa, bãi chôn lấprác; nhà máy xử lý rác thải; công trình chiếu sáng đô thị

Thứ ba, về đặc điểm công trình xây dựng, có những đặc điểm cơ bản

1.2 Hoạt động thuê mua nhà và công trình xây dựng

1.2.1 Thuê, mua và thuê mua nhà và công trình xây dựng

Thuê mua là loại hình tín dụng phát triển không ngừng và nay đã trởthành phổ biến trong hoạt động kinh tế quốc tế Trên Thế giới, thuê mua thật

sự phát triển mạnh mẽ từ sau Chiến tranh thế giới thứ hai nhằm đáp ứng nhucầu về vốn cho các công ty, các nhà kinh doanh Thuê mua là loại hình hoạtđộng cho thuê tài sản, theo đó người cho thuê, sau này thường là các công tythuê mua, chuyển quyền sử dụng tài sản – đối tượng cho thuê mua – chongười đi thuê trong một khoảng thời gian đủ để người cho thuê có thể thu hồilại vốn tài trợ và các chi phí tài chính liên quan, còn người đi thuê phải trả chongười cho thuê tiền thuê tài sản theo như đã thỏa thuận Trong quá trình thuêhoặc trước khi kết thúc quan hệ thuê mua, người cho thuê có thể bán lại tàisản này cho người đi thuê

Hoạt động thuê mua nhà ở là sự kết hợp giữa hai hoạt động thuê nhà vàmua nhà Nên tương tự với thuê và mua nhà, thuê mua nhà ở là một hình thứckinh doanh bất động sản mà khi đó các chủ thể đầu tư sẽ đưa nhà ở ra thịtrường phục vụ cho hoạt động thuê mua thông qua ba hình thức: Một là, tựmình bỏ vốn ra tạo lập nhà để cho người khác thuê mua; Hai là, bên cho thuêmua sẽ mua lại nhà ở của người khác để đem cho thuê mua; Ba là, chủ đầu tư

cải tạo lại nhà cũ để cho người khác thuê mua nhằm mục đích sinh lời Cònngười thuê mua nhà ở sau một thời gian quy định sẽ trở thành chủ sở hữu cănnhà đang thuê sau khi trả hết tiền thuê mua nhà đã thỏa thuận trong hợp đồngtheo quy chế do Nhà nước quy định.

Thuê mua nhà ở là một hình thức bán nhà nhằm giúp người thuê mua

có khả năng sở hữu nhà sau một thời gian thuê nhất định, việc áp dụng hìnhthức thuê mua sẽ giúp người thu nhập thấp có thể chủ động về mặt tài chính.Giá thuê mua cũng sẽ được tính cao hơn giá thuê nhưng vẫn đảm bảo khảnăng chi trả của người thuê mua Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn

Cho thuê nhà ở là việc bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê để sử dụngtrong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận

Theo khoản 7 Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định: “Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”.

Luật Nhà ở năm 2014 khoản 3 Điều 17 đã cho chúng ta hiểu về thuê

mua nhà ở như sau: “Việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở

và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”.

1.2.2 So sánh thuê mua và thuê, mua

Thứ nhất, khi so sánh giữa thuê mua nhà với hình thức mua nhà trả

chậm, trả dần có những điểm tương đồng và khác biệt giữa hai hình thức:

Sự giống nhau về nội dung của hai hình thức như sau: cùng là việcchưa trả hết tiền đã được sử dụng nhà, sau một thời gian thì được sở hữu nhà

ở bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, tuy nhiên, cácquy định về hai hình thức trả tiền lại khác nhau

Thuê mua nhà quy định bên thuê mua phải trả trước ít nhất 20% giá trịngôi nhà, số tiền còn lại được tính thành tiền mua nhà hàng tháng Còn hìnhthức mua nhà trả chậm, trả dần không có quy định là bên mua phải trả trướcbao nhiêu, số tiền còn lại như thế nào, mà các quy định về những điều khoảnnày do hai bên tự thỏa thuận với nhau

Lãi suất trong thời gian chưa trả hết tiền: thuê mua nhà không phải chịulãi suất trong thời gian thuê còn mua nhà trả chậm, trả dần phải chịu lãi suất

Thời gian thực hiện thuê mua nhà dài hơn (tối thiểu là 05 năm, tối đa là

10 năm) so với thời gian để thực hiện việc mua nhà trả chậm, trả dần (thôngthường là dưới 05 năm)

Thuê mua nhà gần giống như hình thức "bán hàng trả góp" nhưng có ưuđiểm hơn: Sau một thời gian sử dụng ban đầu; nếu bên thuê mua nhận thấykhông thích hợp thì có thể không phải tiếp tục "mua" lại căn nhà (vì trong thờigian này căn nhà vẫn thuộc sở hữu của bên cho thuê)

Thứ hai, từ điều luật quy định ta đã có thể cho thấy, việc thuê mua nhà

khác với việc thuê nhà

Theo đó, thuê nhà là bên đi thuê chỉ có quyền sử dụng trong một thờigian với các điều kiện theo Hợp đồng thuê; khi hết hạn phải trả lại nhà chochủ nhà (nếu không gia hạn thời gian thuê); trên giấy đăng ký quyền sở hữunhà vẫn đứng tên chủ cho thuê, Khi hết thời hạn thuê thì bên thuê có quyềnthuê tiếp hoặc có quyền mua lại tài sản đó

Còn thuê mua nhà được hiểu là một hình thức hoạt động đầu tư bấtđộng sản được chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời hạnnhất định, theo những điều kiện mà hai bên thoả thuận Quyền sở hữu bấtđộng sản cuối cùng được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồngthuê mua Khi hết thời hạn thuê thì bên thuê mua được quyền sở hữu nhà ởđó

Khác với hình thức thuê nhà, người thuê mua nhà sau khi hoàn thànhnghĩa vụ tài chính và kết thúc thời hạn thuê mua thì được bên cho thuê mualàm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi

là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở)

Từ đó mà hợp đồng cho thuê nhà và hợp đồng thuê mua nhà cũng dẫnđến những sự khác biệt

Thứ ba, với hình thức thuê mua nhà, công trình xây dựng, người thuê

mua nhà, công trình xây dựng thanh toán lần đầu số tiền 20% giá trị nhà ởthuê mua, sau đó trả số tiền còn lại trong thời hạn thỏa thuận tối thiểu 10 năm,

có thể trả tiền hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ thỏa thuận

Hợp đồng mua bán nhà khác với hợp đồng thuê mua ở vấn đề chuyểngiao quyền sở hữu Mua bán nhà thì chuyển giao quyền định đoạt số phận củahàng hoá còn trong quan hệ thuê mua nhà, công trình xây dựng thì Bên chothuê chỉ chuyển giao quyền chiếm hữu và sử dụng chứ không chuyển giaoquyền định đoạt nhà, công trình xây dựng

Điều này đương nhiên sẽ làm ảnh hưởng tới quyền lợi của các bên, đó

là từ việc trả trước một khoản tiền để có thể trở thành chủ nhân căn nhà saumột thời gian thuê thì người mua lại chỉ có thể mãi mãi trả tiền thuê mà khôngthể mua căn nhà Nếu muốn mua căn nhà, lại phải lập lại một hợp đồng mớikhi mà cả bên thuê và bên cho thuê đều đi đến một thống nhất chung

1.2.3 Hoạt động thuê mua nhà và công trình xây dựng

1.2.3.1 Cơ sở của hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng

Thuê mua nhà ở là hình thức đặc thù của thuê nhà do nó liên quan đếnviệc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ bên cho thuê sang bên thuê Trongthời gian thuê nhà bên cho thuê mua thu hồi vốn đầu tư cùng với các chi phítài chính, chi phí quản lý liên quan đến nhà ở, thu các khoản lợi nhuận hợp lý.Sau đó, tuỳ theo thoả thuận của các bên trong thuê mua, bên cho thuê có thểbán lại nhà đó cho bên thuê vào bất kỳ thời gian nào nhưng chậm nhất là khikết thúc hợp đồng thuê mua Hoạt động thuê mua nhà ở có các đặc điểm cơbản sau:

Thứ nhất, trong quá trình thuê mua nhà ở thì người thuê mua nhà phải

trả trước một khoản tiền nhất định cho bên cho thuê mua, số tiền còn lại sẽchuyển thành tiền thuê nhà để trả theo từng thời điểm, từng thời kỳ được quyđịnh trong hợp đồng cho thuê mua nhà ở

Thứ hai, trong quá trình chủ đầu tư cho thuê mua nhà thì quyền sở hữu

căn nhà đó sẽ được bảo lưu lại cho chủ đầu tư Bên cho thuê mua nhà vẫn làchủ sở hữu căn nhà trong suốt thời hạn cho thuê, tiền cho thuê nhà ở vẫn thutheo kỳ đều đặn

Thứ ba, hoạt động thuê mua nhà ở còn phụ thuộc nhiều vào năng lực

quản lý Do nhà ở có giá trị rất lớn, có kết cấu phức tạp nên việc quản lý nhà

ở rất khó khăn, không phải cá nhân, tổ chức nào cũng có thể quản lý được màđòi hỏi người quản lý phải có năng lực, kinh nghiệm, am hiểu về thị trường,tâm lý, thị hiếu nhà ở của từng địa phương và những hiểu biết cơ bản trongxây dựng nhà

Thứ tư, hoạt động thuê mua nhà ở chịu sự chi phối mạnh bởi pháp luật

và chính sách của Nhà nước Vì nhà ở muốn được đưa vào cho thuê mua phảithuộc đối tượng được phép kinh doanh và tuân theo quy định của pháp luật vềđối tượng và điều kiện được thuê mua nhà

Thứ năm, người tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở với mục đích

là tiêu dùng và thu lợi nhuận từ việc cho thuê mua nhà Do vậy, mục đích thulợi nhuận thường được các nhà đầu tư đặc lên vị trí hàng đầu, đặc biệt là saukhi đã bỏ một khoản vốn lớn và thời gian dài Đồng thời, không một doanhnghiệp khi tham gia đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào lại khôngmuốn thu lại khoản lợi nhuận để tiếp tục hoạt động và mở rộng kinh doanh

1.2.3.2 Vai trò của hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng

Thứ nhất, hoạt động thuê mua nhà ở trong kinh doanh bất động sản góp

phần đảm bảo an sinh xã hội

Việc phát triển hình thức hoạt động thuê mua nhà sẽ giải quyết đượcmột phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìmkiếm chổ ở, giúp cho người không có điều kiện về nơi ở sẽ có được mái nhà,

nơi ở cố định bao gồm nhận được một cuộc sống yên ổn và an toàn để nângcao cuộc sống của chính mình

Đồng thời, phát triển hoạt động thuê mua nhà ở sẽ đảm bảo cho sự pháttriển cân đối trong nên kinh tế, đây là nhân tố chính để duy trì bền vững, ổnđịnh đời sống xã hội để thực hiện mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ,công bằng, văn minh Điều này có ý nghĩa tích cực trong việc nâng cao mứcsống cho người dân, ổn định nơi ăn, chốn ở đặc biệt là các đối tượng khókhăn trong xã hội Tạo điều kiện cho họ được an cư, lạc nghiệp, đồng thời tạo

cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước

Thứ hai, Phát triển kinh doanh thuê mua nhà, công trình xây dựng góp

phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà,công trình xây dựng

Phát triển hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng sẽ góp phầnkích cầu đầu tư thông qua triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụcho lĩnh vực thuê mua Theo đó, quy định của Luật Nhà ở đối với những dự

án đầu tư xây dựng nhà ở với hình thức cho thuê mua sẽ được hưởng những

ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng chính sách ưu đãi tín dụngđầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở củađịa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ một phầnhoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương.Những hỗ trợ trên của Nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút cácdoanh nghiệp tư nhân đầu tư phát triển hình thức thuê mua nhà, công trìnhxây dựng cung cấp quỹ nhà ở cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà

ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó khăn về tài chính

Thứ ba, Việc kinh doanh hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng

góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bấtđộng sản

Sự biến động trên thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng đến tài chínhcủa đất nước Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản

nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòngxoáy của cơn khủng hoảng Vì vậy, việc kinh doanh bất động sản nói chung

và hoạt động kinh doanh thuê mua nhà ở nói riêng phát triển sẽ tạo ra cơ chếthúc đẩy quá trình bình ổn thị trường bất động sản

Việc phát triển hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng sẽ gópphần cung cấp cho thị trường bất động sản một nguồn cung lớn, tạo điều kiệngiảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở, làm phong phú sản phẩm nhà ở trên thịtrường bất động sản hiện nay, qua đó đảm bảo bình ổn thị trường theo quyluật cung – cầu

1.2.3.3 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng

Những quy định của pháp luật là cơ sở pháp lý quan trọng cho Nhànước hướng dẫn, điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia trong quan hệkinh doanh nhà nói chung và tham gia trong hoạt động thuê mua nhà, côngtrình xây dựng nói riêng tuân thủ đúng pháp luật và đảm bảo quyền lợi hợppháp cho chủ đầu tư, người dân khi thuê mua nhà, công trình xây dựng.

Pháp luật về cho thuê mua nhà, công trình xây dựng là nhân tố quantrọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội đất nước và nâng caođời sống xã hội giúp nhà nước quản lý điều tiết thị trường một cách minhbạch hơn Tạo khuôn khổ pháp lý cho thuê mua nhà được hoạt động lànhmạnh và hiệu quả, theo đó Nhà nước có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽhoạt động thuê mua nhà ở để ngăn ngừa kịp thời và có hiệu quả tình trạng lợidụng chính sách phát triển thuê mua nhà ở để trục lợi của các đối tượng

Pháp luật trong hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng có vai tròrất lớn đối với chủ đầu tư: Pháp luật trong thuê mua nhà ở có vai trò to lớntrong việc kiểm soát và điều tiết hoạt động thuê mua nhà trong kinh doanh bấtđộng sản ở Việt Nam Sự quản lý, điều tiết của pháp luật nhằm mục tiêu tạolập cho các chủ thể tham gia thị trường có được môi trường pháp luật, môitrường kinh tế - xã hội ổn định, thuận lợi bình đẳng Bên cạnh đó, do lĩnh vựcthuê mua nhà ở không đem lại nhiều lợi nhuận, lại đang rất thiếu nhà ở chongười có thu nhập thấp Vì vậy, Nhà nước phải xác định đây là công trình đặcthù phải tạo mọi điều kiện để giải phóng các nguồn lực cung ứng sản phẩm lànhà, công trình xây dựng

Sự cần thiết của pháp luật đối với người thuê mua: Pháp luật trong hoạtđộng thuê mua nhà đóng vai trò to lớn trong việc thiết lập một hệ thống thôngtin về các hoạt động thuê mua nhà ở một cách công khai và minh bạch giúpcho công chúng có thể hiểu biết, nắm bắt thông tin một cách thuận lợi nhất.khách hàng còn biết được quyền, nghĩa vụ của mình và nhà đầu tư từ đó sẽ tintưởng, yên tâm hơn khi tham gia Pháp luật về thuê mua nhà, công trình xâydựng phát triển sẽ giúp giải quyết mọi tranh chấp, xung đột đồng thời bảo vệlợi ích chính đáng của các chủ thể khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bấtđộng sản

1.3 Hợp đồng thuê mua nhà ở công trình xây dựng

1.3.1 Khái quát về hợp đồng thuê mua

Hợp đồng trên Thế giới và từ trước đến nay có nhiều tên gọi khác nhaunhư thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước, ước định, hiệp ước…Tuy nhiêncách định nghĩa về hợp đồng ở mỗi nơi quy định lại khác

Theo Robert W.Emerson và John W.Hardwick thì: “Hợp đồng là 1 thỏathuận có thể được thi hành về mặt pháp lý, rõ rằng hoặc ngầm định”

Pháp luật Việt Nam lại quy định về hợp đồng tại Điều 385 Khái niệm

hợp đồng: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”

Có thể thấy, dù có định nghĩa như thế nào thì hợp đồng cũng thể hiện 2yếu tố: ý chí của các bên và sự tạo lập hậu quả pháp lý.

Hợp đồng thuê mua là một loại hợp đồng cụ thể và được phát triểnmạnh trong thời gian gần đây Định nghĩa hợp đồng thuê mua như sau: là sựthỏa thuận bằng văn bản giữa Bên cho thuê và Bên thuê, theo đó, Bên chothuê, thường là các công ty thuê mua, phải chuyển quyền sử dụng tài sản – đốitượng của hợp đồng thuê mua, mà tài sản đó được mua từ nhà cung cấp – choBên Thuê trong một thời gian nhất định, còn Bên Thuê phải trả tiền thuê tàisản tính theo kỳ hạn Trong thời hạn cho thuê, các bên không được đơnphương hủy bỏ hợp đồng Hết thời hạn cho thuê, Bên thuê có thể mua lại(hoặc không mua hoặc thuê tiếp) tài sản đó theo sự thỏa thuận giữa hai bênhoặc theo quy định của pháp luật và phù hợp với quyền và nghĩa vụ của cácbên

Hợp đồng thuê mua là hợp đồng cấp tín dụng dưới dạng tài sản, đượcthoả thuận giữa Bên cho thuê và Bên đi thuê, theo đó hợp đồng này đượcthanh toán gọn theo thời gian ký kết, Bên thuê có thể (thuê tiếp tài sản), muahoặc không mua lại tài sản đó theo thoả thuận của các bên khi hết thời hạntrong hợp đồng

Dựa trên đặc điểm của thuê mua nhà ở xã hội và hợp đồng thuê mua, cóthể rút ra được định nghĩa về hợp đồng thuê mua nhà công trình xây dựng như

sau: “Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là sự thỏa thuận của hai bên, theo đó, bên thuê mua là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ

do Nhà nước quy định phải thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.”

Đặc điểm của hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

-Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là hợp đồng thương mại.Đây là một trong những đặc điểm đầu tiên về bản chất pháp lý của hợp đồngthuê mua

-Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là hợp đồng cấp tín dụngdưới dạng tài sản

-Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là hợp đồng không đượcđơn phương huỷ ngang

-Đối tượng của hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng chủ yếu làtài sản có giá trị lớn là nhà, công trình xây dựng

-Quyền sở hữu tài sản thuộc Bên cho thuê trong suốt thời gian cho thuêtài sản, quyền sử dụng trong suốt thời gian thuê thuộc Bên thuê

-Sự lựa chọn tài sản thuê của Bên thuê là cơ sở để Bên cho thuê lựachọn mua tài sản từ nhà cung ứng

-Hợp đồng thuê mua phải được ký bằng văn bản và phải ghi rõ việc xử

lý khi hợp đồng chấm dứt trước thời hạn

Tài sản cho thuê trong hợp đồng thuê mua về bản chất là việc tài trợvốn dưới hình thức tài sản Hợp đồng thuê mua không chỉ đơn thuần là sựthoả thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đối với tài sản, thuộc sở hữu củaBên cho thuê (trong thời gian ngắn) để lấy tiền thuê như trong hợp đồng chothuê tài sản thông thường

-Nguyên tắc tài sản được sửa chữa và bảo dưỡng trong thời hạn thuê:Mặc dù nhà, công trình xây dựng được chuyển giao cho Bên thuê nhưngquyền sở hữu pháp lý vẫn thuộc Bên cho thuê Việc sửa chữa và bảo dưỡngthuộc về Bên thuê thiết bị nếu hợp đồng được ký kết

-Nguyên tắc chịu trách nhiệm dân sự: Thực hiện hợp đồng thuê mua, dotính chất của hợp đồng có liên quan đến nhiều chủ thể, sự chấp hành pháp luậtcủa các chủ thể sẽ tác động tích cực đến hiệu quả hợp đồng, chất lượng củagiao dịch

-Nguyên tắc hợp đồng được thực hiện trên tinh thần hợp tác, tôn trọnglợi ích của nhau: Hợp đồng được ký kết, trong quá trình thực hiện các bênphải hợp tác chặt chẽ với nhau Sự hợp tác phải dựa trên tinh thần thiện chí,giúp đỡ nhau thực hiện các điều khoản đã thoả thuận trong hợp đồng Nếutrong quá trình thực hiện gặp khó khăn, hai bên cùng nhau khắc phục Nếuhợp đồng có nguy cơ bị phá vỡ, vi phạm thì hai bên đều có trách nhiệm thôngbáo kịp thời cho nhau biết để có biện pháp phòng ngừa hoặc giảm tối đanhững thiệt hại có thể xảy ra Bên có nghĩa vụ phải cố gắng hoàn thành tốtnghĩa vụ của mình Còn bên có quyền cũng cần nhận thấy vai trò chung sức,tạo điều kiện thuận lợi cho bên có nghĩa vụ hoàn thành tốt nghĩa vụ Nếu thựchiện được vấn đề này, hiệu quả đạt được của hợp đồng mới thoả mãn mụcđích đặt ra ban đầu của hai bên

Sau khi hai bên đã thống nhất về những nội dung cụ thể của hợp đồng,các bên đã đảm bảo đủ điều kiện thì hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng thuêmua nhà, công trình xây dựng Theo Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 quy địnhtất cả các hợp đồng về nhà ở đều phải được lập thành văn bản Quy định nàynhằm tạo điều kiện pháp lý cũng như ràng buộc với các bên

Tuy nhiên, hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng lại khác vớihợp đồng về nhà ở đơn thuần Hợp đồng về nhà ở đơn thuần được siết chặthơn với thủ tục công chứng, chứng thực, đặt dưới sự kiểm tra, giám sát củaNhà nước Còn với hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì lại khôngbắt buộc phải qua công chứng, chứng thực, việc công chứng, chứng thực hợpđồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

mà các bên là hộ gia đình, cá nhân cho thuê mua nhà, công trình xây dựngnhỏ, không thường xuyên thì phải công chứng hoặc chứng thực

Cụ thể tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định: "Đối với trường hợp tổ chức tặng, cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu".

Ngoài ra tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng

quy định: "Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực".

Trong trường hợp các bên không tin tưởng nhau trong giao dịch thuênhà ở, thì có thể thỏa thuận công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho thuênhà ở để yên tâm và đảm bảo hơn quyền lợi của các bên khi có tranh chấpphát sinh

1.3.2.2 Nguyên tắc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là một loại hợp đồng đặcbiệt bởi nó có sự kết hợp của hình thức thuê và hình thức mua nhà, công trìnhxây dựng Do đó, việc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựngphải tuân theo những nguyên tắc sau:

Thời hạn thực hiện hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng tươngđối dài với thời hạn tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê muanhà, công trình xây dựng tối thiểu là 05 năm, tối đa là 15 năm kể từ ngày kýhợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

Người thuê mua không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấpvới ngân hàng để vay tiền thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyểnnhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từthời điểm trả hết tiền thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên cho thuêmua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất theo quy định của pháp luật về đất đai

Kể từ thời điểm người thuê mua nhà, công trình xây dựng được phépbán cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiệnbán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộpcho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó;trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụngđất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bánnhà ở

Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền thuê muanhà, công trình xây dựng, nếu bên thuê mua có nhu cầu bán lại nhà, côngtrình xây dựng thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp Nhà nướcđầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng(trong trường hợp thuê mua nhà, công trình xây dựng được đầu tư xây dựngbằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được thuê muanhà, công trình xây dựng theo quy định và phân tích trong bài tiểu luận, vớigiá bán tối đa bằng giá bán nhà, công trình xây dựng cùng loại tại cùng địađiểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà, công trình xây dựng theo hợp đồng

và bên thuê mua đã thanh toán hết tiền thuê mua theo thỏa thuận thì bên chothuê mua phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận cho người thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua tự nguyện làmthủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận

1.3.2.3 Các quy định về kết thúc - chấm dứt hợp đồng thuê mua

Kết thúc hợp đồng đối với trường hợp bất khả kháng: Trong thời gian

sử dụng tài sản, những rủi ro có thể xảy ra không phụ thuộc vào ý chí của cácbên trong hợp đồng Khi có chiến tranh, thiên tai, hoả hoạn, tài sản bị mất, bịhuỷ hoại, bị hỏng không do lỗi của Bên thuê, Bên thuê phải có trách nhiệmthông báo ngay bằng văn bản cho Bên cho thuê và hợp đồng sẽ bị hết hiệulực Bên thuê phải tiến hành các thủ tục pháp lý để người bảo hiểm bồithường thiệt hại Khi Bên thuê hoàn thành mọi nghĩa vụ về tài chính theo hợpđồng thì Bên cho thuê sẽ thanh toán cho Bên thuê khoản tiền mà bên bảohiểm bồi hoàn những thiệt hại xảy ra đối với tài sản bị rủi ro Nếu Bên thuêkhông mua bảo hiểm theo quy định thì vấn đề sẽ được giải quyết theo quyđịnh về vi phạm hợp đồng Bên thuê phải bồi thường theo những thiệt hại gây

ra cho Bên cho thuê Nếu tài sản bị mất do lỗi của một người khác thì Bênthuê phải trả ngay toàn bộ tiền thuê đến khi kết thúc hợp đồng và lấy tiền này

từ bên thứ ba

Kết thúc hợp đồng do hợp đồng bị chấm dứt trước hạn: Kết thúc hợpđồng trước hạn do sự vi phạm của Bên thuê Mặc dù đặc trưng của hợp đồngthuê mua là hợp đồng không bị huỷ ngang nhưng việc quy định như vậykhông có nghĩa là hợp đồng không thể bị chấm dứt trước hạn Kết thúc hợpđồng trước hạn do sự vi phạm của Bên cho thuê Bên thuê có thể chấm dứt

hợp đồng trước hạn khi Bên cho thuê vi phạm một trong các trường hợp sau:a) Bên cho thuê không giao đúng hạn tài sản cho thuê; b) Bên cho thuê viphạm hợp đồng

Kết thúc hợp đồng khi đến hạn đã được quy định trong hợp đồng Hợpđồng thuê mua được thực hiện khi kết thúc theo thời gian đã thoả thuận tronghợp đồng sẽ phải làm các thủ tục tuỳ theo sự lựa chọn phương thức tài trợ banđầu của hợp đồng Nếu hợp đồng đã quy định phương thức mà cuối thời hạnBên thuê mua tài sản theo giá tượng trưng thì Bên thuê trả tiền và được Bêncho thuê chuyển giao quyền sở hữu

1.3.3 Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực

Việc thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua hợpđồng được ký giữa chủ đầu tư và người thuê mua Trong hợp đồng thuê muanhà những thỏa thuận trong hợp đồng có hiệu lực sẽ có giá trị ràng buộc cácbên Do hợp đồng thuê mua nhà ở là một giao dịch dân sự nên hợp đồng thuêmua nhà có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao

dịch quy định tại Điều 117 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp vớigiao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm củaluật, không trái đạo đức xã hội

2 Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịchdân sự trong trường hợp luật có quy định

1.3.4 Hợp đồng vô hiệu

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành vănbản Vì nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn và quan trọng, nên pháp luật đãquy định hình thức văn bản là một điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Nếukhông thực hiện nghiêm túc thì các chủ thể có thể hứng chịu rủi ro, hợp đồng

bị vô hiệu hoặc không thực hiện được

Trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng các bên được tự do,

tự nguyện thỏa thuận với nhau về giá cả, việc tiến hành các thủ tục chuyểnquyền sở hữu, phương thức thanh toán, thời điểm phát sinh, thay đổi và chấmdứt các quyền và nghĩa vụ Mọi trường hợp, các chủ thể tham gia không thểhiện ý chí một cách tự do, tự nguyện như bị đe dọa, lừa dối, nhầm lẫn đều cóthể dẫn đến việc vô hiệu của hợp đồng Đồng thời, hợp đồng phải thực hiệnviệc đăng ký với cơ quan quản lý hành chính Nhà nước về nhà ở Thủ tục này

là sự minh chứng quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất, công khai hóathông tin, minh bạch hóa thị trường bất động sản nói chung và quan hệ thuêmua nhà, công trình xây dựng nói riêng

1.3.5 Những nội dung cơ bản

Hợp đồng thuê mua nhà công trình xây dựng có kết cấu bao gồm cácnội dung theo quy định tại điều 18 Luật kinh doanh bất động sản 2014

Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựngphải có các nội dung chính sau đây:

1 Tên, địa chỉ của các bên;

2 Các thông tin về bất động sản;

3 Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;

4 Phương thức và thời hạn thanh toán;

5 Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

6 Bảo hành;

7 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8 Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

9 Phạt vi phạm hợp đồng;

10 Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;

11 Giải quyết tranh chấp;

12 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

1.3.5.1 Chủ thể

Các giao dịch trên thị trường bất động sản nói chung và trong lĩnh vựcthuê mua nhà ở nói riêng có rất nhiều chủ thể khác nhau tham gia bao gồm:các cá nhân, các doanh nghiệp, nhà đầu tư (trong và ngoài nước), Nhà nước,các tổ chức tài chính Mỗi một chủ thể đóng một vai trò nhất định trong hoạtđộng thuê mua nhà, công trình xây dựng Dựa vào mục đích của các chủ thểkhi tham gia vào giao dịch thuê mua nhà ở được chia thành hai chủ thể chính

là bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng và bên đi thuê mua nhà, côngtrình xây dựng

Thứ nhất, bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Các cá nhân sở hữu nhà ở hay các doanh nghiệp tạo ra nhà ở tham giavào thị trường bất động sản với tư cách là người cho thuê mua nhà còn gọi lànhà đầu tư Phần lớn các nhà đầu tư khi bỏ tiền ra đầu tư đều nhằm thu về lợiích kinh tế Một số ít hơn, thường là đơn vị thuộc nhà nước, đầu tư công cộngnhằm mang lại lợi ích cho xã hội, như việc xây dựng các công trình dân sinh,phúc lợi Họ chính là những người thấy được nhu cầu về nhà ở và khả năng

có thể tham gia vào hoạt động mua nhà của người dân hiện nay, từ đó với khảnăng của mình họ sẽ đầu tư nhà ở đưa vào thị trường cụ thể là phục vụ chongười dân trong lĩnh vực thuê mua nhà ở Chủ đầu tư vừa kiếm được lợinhuận vừa đáp ứng kịp thời nhu cầu cần thiết của xã hội còn khách hàng thì

có được nhà theo đúng khả năng của mình

Để tham gia được vào hoạt động thuê mua nhà ở thì các nhà đầu tư cầnphải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về chủ thể nhưphải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và phảiđăng ký kinh doanh; đối tượng đầu tư là cá nhân tổ chức trong nước hay nước

ngoài họ phải có năng lực tài chính và chỉ hoạt động đầu tư trong phạm vi màpháp luật đã quy định Theo đó, pháp luật quy định về quyền và nghĩa vụ của

họ khi tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở

Đối với tổ chức, cá nhân trong nước gọi chung là nhà đầu tư trong nướcđược được pháp luật bảo hộ trong hoạt động thuê mua nhà ở và họ được đầu

tư vào nhà ở để cho thuê mua gồm hai hình thức là đầu tư tạo lập nhà để chothuê mua và mua nhà của chủ đầu tư khác để cho thuê mua lại

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nướcngoài sau đây gọi chung là nhà đầu tư nước ngoài thì phạm vi kinh doanhtrong lĩnh vực thuê mua nhà ở hẹp hơn so với cá nhân, tổ chức trong nước.Chủ đầu tư nước ngoài chỉ được đầu tư cho thuê mua nhà ở với một hình thứcduy nhất là đầu tư tạo lập nhà để cho thuê mua

Như vậy, các nhà đầu tư trong nước kinh doanh bất động sản nói chung

và hoạt động trong lĩnh vực thuê mua nhà ở nói riêng có phạm vi hoạt độngrộng hơn chủ đầu tư nước ngoài Tổ chức, cá nhân trong nước thì được đầu tưtạo lập nhà ở để cho thuê mua và mua nhà để cho thuê mua lại Trong khi đó,chủ đầu tư nước ngoài chỉ được hoạt động thuê mua nhà với hình thức đầu tưtạo lập nhà để đem cho thuê mua, không được mua nhà từ chủ đầu tư khác rồiđem cho thuê mua lại

Thứ hai, bên thuê mua nhà, công trình xây dựng

Bên thuê trong hợp đồng thuê mua nhà ở công trình xây dựng là tổchức, cá nhân trong nước có nhu cầu thuê mua

Những người có nhu cầu thuê mua nhà chủ yếu là những người có thunhập thấp mà giá nhà thương mại cho thuê mua rất cao, do đó các nhà đầu tưchỉ tập trung vào cho thuê mua nhà ở xã hội với giá thấp hơn rất nhiều so vớinhà thương mại bán theo hình thức cho thuê mua Quy định của pháp luật ViệtNam về kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể cho thuê mua nhà ởthương mại mà chỉ quy định đối với hình thức thuê mua nhà ở xã hội

Người thuê mua nhà không được phép chuyển nhượng nhà ở dưới bất

kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê mua, trừ trường hợp thừa kế nhà ở đó.Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng thuộc diện được phép thuê mua nhàchỉ được thuê mua một diện tích nhất định theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội.Trong trường hợp đối tượng thuê mua nhà ở xã hội sau khi được cấp giấychứng nhận quyền sở hữu nhà nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở

xã hội được quyền ưu tiên mua, trường hợp đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hộikhông mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác.Giá nhà bán lại nhà ở xã hội trong mọi trường hợp đều không được vượt quágiá nhà ở xây dựng mới cùng loại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tạithời điểm thanh toán

1.3.5.2 Quyền, nghĩa vụ các bên

Thứ nhất, bên cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng

Quyền của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng quy đinh tạiđiều 32 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm:

-Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đãthỏa thuận trong hợp đồng

-Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn vàphương thức thỏa thuận trong hợp đồng

-Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trongthời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

-Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê muagây ra

-Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng khi bên thuêmua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua

-Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựngtrong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng

-Giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan cho bên thuê muatheo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợpđồng

-Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao cho bên thuê mua khi kếtthúc thời hạn thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua có văn bản đề nghị được

tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

-Bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luậtnày

-Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

-Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của phápluật

-Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê muanhà, công trình xây dựng

-Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

Thứ hai, Bên thuê mua nhà ở công trình xây dựng

Quyền của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng quy đinh tại điều 33Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm:

-Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực vềnhà, công trình xây dựng

-Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ liênquan theo thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtkhi kết thúc thời hạn thuê mua

-Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng;được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

-Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xâydựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra

-Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuêmua gây ra

-Có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanhtoán đủ tiền cho bên cho thuê mua

-Các quyền khác trong hợp đồng

Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng quy đinh tại điều

35 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm:

-Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng mục đích theo thỏathuận trong hợp đồng

-Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuậntrong hợp đồng

-Phối hợp với bên cho thuê mua thực hiện các thủ tục thuê mua trongthời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

-Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếukhông có sự đồng ý của bên cho thuê mua

-Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ratrong thời hạn thuê mua

-Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

-Thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặctoàn bộ nhà, công trình xây dựng; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê muanhà, công trình xây dựng

-Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

1.3.5.4 Giá thuê mua nhà, công trình xây dựng

Giá thuê mua nhà, công trình xây dựng bao gồm các loại sau: tiền trảlần đầu, tiền trả hàng tháng, các loại chi phí khác phải trả liên quan đến việcquản lý và sử dụng nhà, công trình xây dựng

Đối với nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước: thì giá thuê mua nhà ở xãhội được xác định theo quy định tại Điều 55 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một

số điều của Luật nhà ở và Điều 60 Luật nhà ở năm 2014, như sau: Giá thuêmua được tính đủ chi phí thu hồi vốn xây dựng trong thời hạn tối thiểu là 05năm kể từ ngày ký hợp đồng Hơn thế nữa, để hỗ trợ cho người dân và xácđịnh đúng mục đích của loại nhà ở xã hội này thì Nhà nước sẽ không thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích xây dựng nhà ở xã hội Phần phínày cũng góp phần làm giảm giá tiền thuê mua nhà ở xã hội xuống một cáchđáng kể Tại điều 17, Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 hướngdẫn Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy địnhchi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở quy định phươngpháp xác định giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước: Nộidung chi phí cấu thành giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nướcbao gồm: chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, chi phí bảo trì (chỉ áp dụng đối vớitrường hợp thuê nhà ở), thuế giá trị gia tăng; không bao gồm tiền sử dụng đất,tiền thuê đất, chi phí quản lý vận hành

1.3.5.4 Phương thức và thời hạn thanh toán

Đặc điểm đặc trưng về giá thuê mua nhà ở xã hội là tiền thanh toán lầnđầu và tiền thuê mua hàng tháng Bởi thuê mua nhà ở xã hội là sự kết hợp củaviệc thuê và mua nhà ở xã hội Theo đó, bên thuê mua phải thanh toán 20%giá trị nhà ở cho thuê mua, trừ trường hợp có điều kiện thì có thể thanh toántrước nhưng không được thanh toán quá 50% giá trị nhà ở thuê mua Số tiềncòn lại được tính thành tiền thuê mua nhà hàng tháng và được hai bên thỏathuận sẽ trả định kỳ tính từ thời điểm bàn giao nhà đó Số tiền còn lại đó đượctính trong thời gian tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm bên cho thuê mua bàngiao nhà cho bên thuê mua Sau khi hết thời hạn thuê mua thì bên thuê muatrở thành chủ sở hữu của nhà ở xã hội đó Ngoài ra, bên thuê mua nhà ở xãhội còn phải trả các khoản chi phí cho việc quản lý và sử dụng nhà ở xã hộinhư: chi phí quản lý vận hành nhà ở, chi phí sử dụng điện, nước, sử dụng dịch

vụ thông tin, liên lạc, truyền hình, chi phí cho các dịch vụ khác theo quy địnhcủa pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ

Hình thức thanh toán của các bên rất đa dạng: có thể bằng tiền mặthoặc chuyển khoản, tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên

1.3.5.5 Chuyển giao nghĩa vụ

Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng đối với trườnghợp thuê mua nhà ở được tính từ thời điểm bên thuê mua được cấp giấychứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua và khi hết thời hạn thuêmua nhà ở và bên thuê mua đã trả hết số tiền còn lại theo quy định, chủ đầu tư

có trách nhiệm làm thủ tục để cơ qvzuan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất cho người thuê mua

Tuy nhiên, khi bên thuê mua nhà sau khi nhận được quyền sở hữu cănnhà trong thời gian tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền thuê mua nhà

ở theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê mua, người thuê mua nhà ở sẽ khôngđược phép cho thuê lại, thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng đểvay tiền thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dướimọi hình thức

Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền thuê muanhà ở xã hội, nếu bên thuê mua có nhu cầu bán lại thì chỉ được bán lại choNhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư từngân sách) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội (trongtrường hợp thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngânsách) hoặc bán lại cho đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội theo quy định vềđối tượng và điều kiện được bố trí nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 14 củaNghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ vềphát triển và quản lý nhà ở xã hội Giá bán lại nhà ở xã hội không cao hơnmức giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán lại nhà ở đó 84 Quy địnhtrên một mặt tránh tình trạng thuê mua nhà ở rồi bán lại với giá cao để hưởngtiền chênh lệch, mặt khác là để giúp cho Nhà nước dễ dàng kiểm soát đượcviệc cho thuê mua nhà ở của người dân trên từng địa bàn

1.3.5.6 Giải quyết tranh chấp

Các phương thức giải quyết tranh chấp

- Giải quyết bằng thương lượng trực tiếp giữa các bên: Đây là hình thứcgiải quyết tranh chấp mà các bên thường ưa thích vì thông tin giữa các bênđược giữ kín Thương lượng sẽ tiết kiệm được thời gian và chi phí cho cácbên khi có tranh chấp xảy ra phương pháp nên chọn đầu tiên để giải quyếttranh chấp là thương lượng giữa hai bên

-Giải quyết tranh chấp bằng con đường hoà giải: Hòa giải có sự thamgia của người thứ ba chỉ nên chọn khi cả hai bên có thiện chí, sẵn sàng chấpnhận những ý kiến khách quan, hợp lý, hợp tình và trong trường hợp hai bên

đã thương lượng rồi nhưng còn có một số vấn đề chưa thống nhất được màcần có ý kiến khách quan của chuyên gia, luật sư, trọng tài viên hoặc hòa giảiviên

-Giải quyết tranh chấp bằng trọng tài, toà án: Trong trường hợp thươnglượng, hoà giải không đạt kết quả thì tranh chấp từ hoặc liên quan tới hợpđồng thuê mua với ý nghĩa là hợp đồng tín dụng thương mại có thể được giảiquyết bằng con đường trọng tài hoặc toà án Việc giải quyết bằng trọng tàihoặc tòa án được tiến hành theo các thủ tục tố tụng của trọng tài, toà án màcác bên lựa chọn

Giải quyết tranh chấp là một điều khoản quan trọng trong mọi loại hợpđồng Các bên có quyền lựa chọn các phương thức giải quyết tranh chấpnhưng luôn ưu tiên lựa chọn phương thức nhanh gọn, tạo được hòa bình cho

các bên là thương lượng hoặc hòa giải Khi đã thương lượng hoặc hòa giảikhông thành thì các bên có thể lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấpbằng trọng tài thương mại hoặc Tòa án Mỗi phương thức giải quyết tranhchấp lại có những ưu điểm và hạn chế riêng Do đó, các bên cần phải thảoluận để cùng nhau đưa ra phương thức giải quyết tranh chấp hiệu quả nhấtcho các bên.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê mua nhà chủ đầu tư đượcquyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội và thuhồi nhà ở đang cho thuê mua khi phát sinh một trong các trường hợp sau đây:

Thứ nhất, người thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục trong ba

tháng mà không có lý do chính đáng;

Thứ hai, người thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo hoặc

cơi nới nhà ở thuê mua Đối với hai trường hợp trên thì người thuê mua đượcthanh toán lại 20% tiền thuê mua (không tính lãi);

Thứ ba, người thuê mua bán nhà ở thuê mua trái với quy định về việc

quản lý sử dụng nhà ở xã hội hoặc chuyển quyền thuê mua cho người khác

mà không được sự đồng ý của bên cho thuê mua Đối với trường hợp vi phạmnày thì bên thuê mua không được thanh toán lại số tiền 20% mà mình đã trảtrước đây

Thêm vào đó, do sự biến động về giá cả của thị trường mua bán nhà ởnên trong thực tiễn xảy ra nhiều trường hợp tranh chấp hợp đồng thuê muanhà ở, mà nguyên nhân thường là do một trong các bên thuê mua nhà cố ý hay

vô tình có hành vi quy phạm quy định của hợp đồng Các tranh chấp về hợpđồng thuê mua nhà ở được giải quyết thông qua hòa giải Trong trường hợphòa giải không thành thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quyđịnh của pháp luật

Do vậy, để hạn chế xảy ra tranh chấp các bên trong quan hệ thuê muanhà cần hoàn thiện các chứng từ để chứng minh mình đã hoàn thiện các nộidung công việc theo hợp đồng để tìm cách tháo gỡ và giải quyết tranh chấp.Theo đó, cần lưu ý các điều khoản quy định tại hợp đồng như: đối với chủ đầu

tư cần thực hiện đúng và đủ những quy định tại các văn bản liên quan đến quyđịnh về chất lượng nhà ở, tiến độ xây dựng như thỏa thuận trong hợp đồng;đối với khách hàng đi thuê mua nhà cần trả tiền đúng thời hạn như cam kếttrong hợp đồng

1.3.5.7 Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

Điều 36, luật KDBĐS 2014 quy định về “Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng” như sau:

-Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp

đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.

-Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng

-Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai

-Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội

Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định76/2015/NĐ-CP khi chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xâydựng có sẵn cần phải đảm bảo những điều kiện cơ bản thì mới được phépchuyển nhương Trong đó cần lưu ý những điều kiện cụ thể sau để tiến hànhchuyển nhượng

Thứ nhất: Bên thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn có quyền

chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đó cho tổ chức,

cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấychứng nhận) cho bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩmquyền

Thứ hai: Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua

nhà, công trình xây dựng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê muanhà, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấpgiấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấychứng nhận

Thứ ba: Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây

dựng thì phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng thuê mua nhà, công trình xâydựng đã ký với bên cho thuê mua Đối với trường hợp là nhà ở thì thực hiệnchuyển nhượng hợp đồng thuê mua từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ;trường hợp hợp đồng thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thìphải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó

Khi đảm bảo được những điều kiện trên các bên tiến hành chuyểnnhượng hợp đồng thuê mua theo đúng quy định của pháp luật

1.4 Kinh nghiệm về thuê mua nhà, công trình xây dựng ở một số nước trên thế giới

1.4.1 Singapore