1.2 Hoạt động thuê mua nhà và công trình xây dựng 1.2.1 Thuê, mua và thuê mua nhà và công trình xây dựng Thuê mua là loại hình tín dụng phát triển không ngừng và nay đã trở thành phổ biến trong hoạt động kinh tế quốc tế. Trên Thế giới, thuê mua thật sự phát triển mạnh mẽ từ sau Chiến tranh thế giới thứ hai nhằm đáp ứng nhu cầu về vốn cho các công ty, các nhà kinh doanh. Thuê mua là loại hình hoạt động cho thuê tài sản, theo đó người cho thuê, sau này thường là các công ty thuê mua, chuyển quyền sử dụng tài sản – đối tượng cho thuê mua – cho người đi thuê trong một khoảng thời gian đủ để người cho thuê có thể thu hồi lại vốn tài trợ và các chi phí tài chính liên quan, còn người đi thuê phải trả cho người cho thuê tiền thuê tài sản theo như đã thỏa thuận. Trong quá trình thuê hoặc trước khi kết thúc quan hệ thuê mua, người cho thuê có thể bán lại tài sản này cho người đi thuê. Hoạt động thuê mua nhà ở là sự kết hợp giữa hai hoạt động thuê nhà và mua nhà. Nên tương tự với thuê và mua nhà, thuê mua nhà ở là một hình thức kinh doanh bất động sản mà khi đó các chủ thể đầu tư sẽ đưa nhà ở ra thị trường phục vụ cho hoạt động thuê mua thông qua ba hình thức: Một là, tự mình bỏ vốn ra tạo lập nhà để cho người khác thuê mua; Hai là, bên cho thuê mua sẽ mua lại nhà ở của người khác để đem cho thuê mua; Ba là, chủ đầu tư cải tạo lại nhà cũ để cho người khác thuê mua nhằm mục đích sinh lời. Còn người thuê mua nhà ở sau một thời gian quy định sẽ trở thành chủ sở hữu căn nhà đang thuê sau khi trả hết tiền thuê mua nhà đã thỏa thuận trong hợp đồng theo quy chế do Nhà nước quy định. Thuê mua nhà ở là một hình thức bán nhà nhằm giúp người thuê mua có khả năng sở hữu nhà sau một thời gian thuê nhất định, việc áp dụng hình thức thuê mua sẽ giúp người thu nhập thấp có thể chủ động về mặt tài chính. Giá thuê mua cũng sẽ được tính cao hơn giá thuê nhưng vẫn đảm bảo khả năng chi trả của người thuê mua. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn Cho thuê nhà ở là việc bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận Theo khoản 7 Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định: “Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”. Luật Nhà ở năm 2014 khoản 3 Điều 17 đã cho chúng ta hiểu về thuê mua nhà ở như sau: “Việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”. 1.2.2 So sánh thuê mua và thuê, mua Thứ nhất, khi so sánh giữa thuê mua nhà với hình thức mua nhà trả chậm, trả dần có những điểm tương đồng và khác biệt giữa hai hình thức: Sự giống nhau về nội dung của hai hình thức như sau: cùng là việc chưa trả hết tiền đã được sử dụng nhà, sau một thời gian thì được sở hữu nhà ở bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, tuy nhiên, các quy định về hai hình thức trả tiền lại khác nhau. Thuê mua nhà quy định bên thuê mua phải trả trước ít nhất 20% giá trị ngôi nhà, số tiền còn lại được tính thành tiền mua nhà hàng tháng. Còn hình thức mua nhà trả chậm, trả dần không có quy định là bên mua phải trả trước bao nhiêu, số tiền còn lại như thế nào, mà các quy định về những điều khoản này do hai bên tự thỏa thuận với nhau. Lãi suất trong thời gian chưa trả hết tiền: thuê mua nhà không phải chịu lãi suất trong thời gian thuê còn mua nhà trả chậm, trả dần phải chịu lãi suất trong thời gian chưa trả hết tiền mua ngôi nhà mặc dù lãi suất rất thấp Thời gian thực hiện thuê mua nhà dài hơn (tối thiểu là 05 năm, tối đa là 10 năm) so với thời gian để thực hiện việc mua nhà trả chậm, trả dần (thông thường là dưới 05 năm). Thuê mua nhà gần giống như hình thức bán hàng trả góp nhưng có ưu điểm hơn: Sau một thời gian sử dụng ban đầu; nếu bên thuê mua nhận thấy không thích hợp thì có thể không phải tiếp tục mua lại căn nhà (vì trong thời gian này căn nhà vẫn thuộc sở hữu của bên cho thuê). Thứ hai, từ điều luật quy định ta đã có thể cho thấy, việc thuê mua nhà khác với việc thuê nhà. Theo đó, thuê nhà là bên đi thuê chỉ có quyền sử dụng trong một thời gian với các điều kiện theo Hợp đồng thuê; khi hết hạn phải trả lại nhà cho chủ nhà (nếu không gia hạn thời gian thuê); trên giấy đăng ký quyền sở hữu nhà vẫn đứng tên chủ cho thuê, Khi hết thời hạn thuê thì bên thuê có quyền thuê tiếp hoặc có quyền mua lại tài sản đó. Còn thuê mua nhà được hiểu là một hình thức hoạt động đầu tư bất động sản được chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời hạn nhất định, theo những điều kiện mà hai bên thoả thuận. Quyền sở hữu bất động sản cuối cùng được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Khi hết thời hạn thuê thì bên thuê mua được quyền sở hữu nhà ở đó. Khác với hình thức thuê nhà, người thuê mua nhà sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và kết thúc thời hạn thuê mua thì được bên cho thuê mua làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Từ đó mà hợp đồng cho thuê nhà và hợp đồng thuê mua nhà cũng dẫn đến những sự khác biệt. Thứ ba, với hình thức thuê mua nhà, công trình xây dựng, người thuê mua nhà, công trình xây dựng thanh toán lần đầu số tiền 20% giá trị nhà ở thuê mua, sau đó trả số tiền còn lại trong thời hạn thỏa thuận tối thiểu 10 năm, có thể trả tiền hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ thỏa thuận. Hợp đồng mua bán nhà khác với hợp đồng thuê mua ở vấn đề chuyển giao quyền sở hữu. Mua bán nhà thì chuyển giao quyền định đoạt số phận của hàng hoá còn trong quan hệ thuê mua nhà, công trình xây dựng thì Bên cho thuê chỉ chuyển giao quyền chiếm hữu và sử dụng chứ không chuyển giao quyền định đoạt nhà, công trình xây dựng Điều này đương nhiên sẽ làm ảnh hưởng tới quyền lợi của các bên, đó là từ việc trả trước một khoản tiền để có thể trở thành chủ nhân căn nhà sau một thời gian thuê thì người mua lại chỉ có thể mãi mãi trả tiền thuê mà không thể mua căn nhà. Nếu muốn mua căn nhà, lại phải lập lại một hợp đồng mới khi mà cả bên thuê và bên cho thuê đều đi đến một thống nhất chung. 1.3. Hợp đồng thuê mua nhà ở công trình xây dựng 1.3.1 Khái quát về hợp đồng thuê mua Hợp đồng trên Thế giới và từ trước đến nay có nhiều tên gọi khác nhau như thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước, ước định, hiệp ước…Tuy nhiên cách định nghĩa về hợp đồng ở mỗi nơi quy định lại khác. Theo Robert W.Emerson và John W.Hardwick thì: “Hợp đồng là 1 thỏa thuận có thể được thi hành về mặt pháp lý, rõ rằng hoặc ngầm định”. Pháp luật Việt Nam lại quy định về hợp đồng tại Điều 385. Khái niệm hợp đồng: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” Có thể thấy, dù có định nghĩa như thế nào thì hợp đồng cũng thể hiện 2 yếu tố: ý chí của các bên và sự tạo lập hậu quả pháp lý. Hợp đồng thuê mua là một loại hợp đồng cụ thể và được phát triển mạnh trong thời gian gần đây. Định nghĩa hợp đồng thuê mua như sau: là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa Bên cho thuê và Bên thuê, theo đó, Bên cho thuê, thường là các công ty thuê mua, phải chuyển quyền sử dụng tài sản – đối tượng của hợp đồng thuê mua, mà tài sản đó được mua từ nhà cung cấp – cho Bên Thuê trong một thời gian nhất định, còn Bên Thuê phải trả tiền thuê tài sản tính theo kỳ hạn. Trong thời hạn cho thuê, các bên không được đơn phương hủy bỏ hợp đồng. Hết thời hạn cho thuê, Bên thuê có thể mua lại (hoặc không mua hoặc thuê tiếp) tài sản đó theo sự thỏa thuận giữa hai bên hoặc theo quy định của pháp luật và phù hợp với quyền và nghĩa vụ của các bên. Hợp đồng thuê mua là hợp đồng cấp tín dụng dưới dạng tài sản, được thoả thuận giữa Bên cho thuê và Bên đi thuê, theo đó hợp đồng này được thanh toán gọn theo thời gian ký kết, Bên thuê có thể (thuê tiếp tài sản), mua hoặc không mua lại tài sản đó theo thoả thuận của các bên khi hết thời hạn trong hợp đồng. Dựa trên đặc điểm của thuê mua nhà ở xã hội và hợp đồng thuê mua, có thể rút ra được định nghĩa về hợp đồng thuê mua nhà công trình xây dựng như sau: “Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là sự thỏa thuận của hai bên, theo đó, bên thuê mua là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ do Nhà nước quy định phải thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.” Đặc điểm của hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là hợp đồng thương mại. Đây là một trong những đặc điểm đầu tiên về bản chất pháp lý của hợp đồng thuê mua. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là hợp đồng cấp tín dụng dưới dạng tài sản. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là hợp đồng không được đơn phương huỷ ngang. Đối tượng của hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng chủ yếu là tài sản có giá trị lớn là nhà, công trình xây dựng. Quyền sở hữu tài sản thuộc Bên cho thuê trong suốt thời gian cho thuê tài sản, quyền sử dụng trong suốt thời gian thuê thuộc Bên thuê. Sự lựa chọn tài sản thuê của Bên thuê là cơ sở để Bên cho thuê lựa chọn mua tài sản từ nhà cung ứng Hợp đồng thuê mua phải được ký bằng văn bản và phải ghi rõ việc xử lý khi hợp đồng chấm dứt trước thời hạn. Tài sản cho thuê trong hợp đồng thuê mua về bản chất là việc tài trợ vốn dưới hình thức tài sản. Hợp đồng thuê mua không chỉ đơn thuần là sự thoả thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đối với tài sản, thuộc sở hữu của Bên cho thuê (trong thời gian ngắn) để lấy tiền thuê như trong hợp đồng cho thuê tài sản thông thường.
HỌC VIỆN AN NINH NHÂN DÂN CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ TIỂU LUẬN ĐỀ TÀI: HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM NHĨM THỰC HIỆN: NHĨM MƠN: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI 2017 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ LÀM VIỆC CỦA NHÓM Tên thành viên Tự đánh giá Điểm đánh giá MỤC LỤC MỞ ĐẦU………………………………………………………………… CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG…………………………………… 1.1 Nhận thức chung nhà, cơng trình xây dựng…………………… 1.2 Hoạt động th mua nhà, cơng trình xây dựng… ………………… 1.3 Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng……………………… 1.4 Kinh nghiệm th mua nhà, cơng trình xây dựng số nước giới……………………………………………………………… CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG Ở VIỆT NAM…………………………………………………………………… 2.1 Sơ lược trình hình thành phát triển hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng……………………………………………………… 2.2 Thực trạng quy định áp dụng hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng…………………………………………………………… 2.3 Đánh giá chung hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng……… CHƯƠNG III: HỒN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIAO KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TH MUA NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG…………………………………………… 3.1 Những yêu cầu, định hướng pháp triển hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng…………………………………………………………… 3.2 Ý kiến, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng………………………………… KẾT LUẬN……………………………………………………………… 6 13 26 29 29 30 40 48 48 49 53 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trên giới nay, xu hướng tồn cầu hố diễn ngày sâu rộng Trong đua tranh phát triển kinh tế nay, vấn đề tăng trưởng bền vững đặt gay gắt tất quốc gia Đối với nước phát triển, đặc biệt nước sau, yêu cầu đặt đòi hỏi sống còn: đuổi kịp vượt lên trước tụt lại sau ngày xa rời hội phát triển Trong hình thức huy động vốn phát triển Việt Nam nay, hình thức thuê mua ngày có vai trò quan trọng Th mua nhà xã hội th mua nhà ở, cơng trình xây dựng giúp cho doanh nghiệp, người dân sử dụng tài sản- đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh đời sống họ giai đoạn Luật nhà năm 2014 luật kinh doanh bất động sản 2014 đời bổ sung quy định thay cho luật nhà 2005 luật kinh doanh bất động sản 2006 qua làm hoàn thiện thêm pháp luật hoạt động thuê mua nhà, cơng trình xây dựng Hoạt động th mua nhà góp phần giải nhà cho người có nhu cầu mua nhà họ khơng có khả toán tiền lần mà thay vào người thuê mua nhà phải trả trước khoản tiền định cho chủ đầu tư, số tiền lại chuyển thành tiền thuê nhà để trả theo thời điểm, thời kỳ quy định hợp đồng thuê mua nhà hồn thành nghĩa vụ tài chủ đầu tư chuyển quyền sở hữu nhà cho thuê lại cho bên thuê mua nhà Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh hoạt động thuê mua nhà chưa có quy định cụ thể thích hợp Thực tế giao dịch thuê mua nhà gặp nhiều khó khăn, vướng mắc chủ đầu tư khách hàng Làm cho mối quan hệ mua bán nhà phức tạp phức tạp Nhằm tìm hiểu rõ hình thức thuê mua nhà với quy định pháp luật, thực trạng đề xuất hoàn thiện quy định việc phát triển hoạt động thuê mua nhà, cơng trình xây dựng loại hình kinh doanh bất động sản Qua đó, giúp cho chủ đầu tư khách hàng hoạt động thuê mua nhà giao dịch thuận lợi, minh bạch, đảm bảo quyền lợi ích bên, giúp cho quan có thẩm quyền làm tốt chức quản lý Vì vậy, nhóm em xin chọn đề tài nghiên cứu “Hợp đồng th mua nhà cơng trình xây dựng thực tiễn áp dụng Việt Nam” làm đề tài nhóm Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu đề tài Thuê mua nhà, cơng trình xây dựng khái niệm không xa lạ thị trường bất động sản giới Tuy nhiên, Việt Nam thuê mua nhà chủ yếu nhà xã hội Do vậy, cơng trình xây dựng chủ đầu tư muốn đem vào cho thuê mua tham khảo quy định thuê mua nhà xã hội để quy định hợp đồng có thỏa thuận chủ đầu tư bên thuê mua nhà Phạm vi nghiên cứu luận văn với đề tài “Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng” phân tích quy định pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 văn có liên quan nhất; đánh giá thực trạng thực hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam thực trạng áp dụng quy định pháp luật hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng để thấy khó khăn nguyên nhân khó khăn Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục đích đề q trình nghiên cứu đề tài nhóm em sử dụng phương pháp sau: - Phương pháp thống kê: kết hợp thống kê tài liệu thu thập nghiên cứu thực tế - Phương pháp so sánh: dựa thông tin số liệu để tiến hành phân tích, đánh giá sở so sánh, đối chiếu; so sánh đối chiếu không quy định Việt Nam mà so sánh với quy định nước - Phương pháp tổng hợp: để đưa đánh giá tổng thể đề xuất giải pháp thực - Phân tích, bình luận quy định pháp luật Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung nhà, cơng trình xây dựng, hoạt động th mua nhà, cơng trình xây dựng pháp luật điều chỉnh cho hoạt động thuê mua nhà, cơng trình xây dựng Tìm hiểu quy định pháp luật hoạt động th mua nhà, cơng trình xây dựng, qua sâu vào nghiên cứu vấn đề tồn gây cản trở hoạt động cho thuê mua thực tiễn áp dụng hệ thống pháp luật điều chỉnh Từ đó, đề xuất giải pháp nhằm khắc phục thiếu sót hệ thống pháp luật thúc đẩy phát triển hoạt động th mua nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam cách hoàn thiện phổ biến Bố cục đề tài Nội dung đề tài bao gồm phần sau: Chương I: Lý luận hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Chương II: Thực trạng quy định thực hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam Chương III: Hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu giao kết, thực hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG Có thể nói nhu cầu th mua nhà lớn Thấy tầm quan trọng nhu cầu nhà người dân chủ đầu tư kinh doanh nhà Nhà nước không ngừng mở rộng thêm loại hình kinh doanh nhà để đáp ứng kịp thời tính cấp bách Trên sở đó, Nhà nước cho đời loại hình kinh doanh nhà hoạt động th mua nhà, cơng trình xây dựng Đối với loại hình thuê mua sau thời gian quy định hợp đồng người thuê mua nhà, cơng trình xây dựng sở hữu nhà, cơng trình thuê sau trả hết tiền thuê mua Bên cạnh đó, quy định quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nước cần xây dựng sách thỏa đáng nhằm khuyến khích chủ đầu tư tham gia vào trình xây dựng nhà, cho thuê mua nhà đối tượng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thỏa mãn nhu cầu 1.1 Nhận thức chung nhà, cơng trình xây dựng 1.1.1 Khái niệm nhà Quyền có chỗ quyền người tất nước Thế giới khẳng định Hiến pháp họ Thứ nhất, khái niệm nhà quy định tại Khoản Điều Luật Nhà 2014 sau: “Nhà công trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân.” Thứ hai, nhà bao gồm: - Nhà riêng lẻ - Nhà chung cư - Nhà thương mại - Nhà công vụ - Nhà để phục vụ tái định cư - Nhà xã hội Thứ ba, đặc điểm nhà ở, khẳng định nhà loại hàng hóa đặc biệt lý sau đây: -Nhà gắn liền với vị trí khơng gian nên khơng thể di chuyển được, không mang trao đổi mua bán dễ dàng loại hàng hóa khác: -Nhà loại hàng hóa có giá đắt Do chi phí xây dựng lớn, giá thành nguyên vật liệu cao quỹ đất xây dựng ln có giới hạn so với mức giá tăng dân số nên giá nhà đắt, đặc biệt thành phố lớn; -Nhà có tính bền vững, lâu dài Một ngơi nhà nơi sinh hoạt hệ hay nhiều gia đình, trải qua hàng trăm năm lịch sử; Giá nhà trước hết phụ thuộc vào giá đất, phụ thuộc vào mức độ bền vững kết cấu xây dựng, mức thuận tiện sinh hoạt Mức giá nhà chia thành hai phần gồm: mức giá đất mức giá xây dựng; -Việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà phải thực theo quy định chặt chẽ pháp luật 1.1.2 Khái niệm cơng trình xây dựng Ở nước ta, thuật ngữ “Cơng trình” thuật ngữ sử dụng nhiều lĩnh vực đời sống xã hồi thuật ngữ sử dụng phổ biến lĩnh vực xây dựng, giao thông vận tải với ý nghĩa sản phẩm hoạt động đầu tư, xây dựng người Khái niệm cơng trình xây dựng quy định Khoản 10 Điều Luật Xây dựng 2014 sau: “Cơng trình xây dựng sản phẩm tạo thành sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt cơng trình, liên kết định vị với đất, bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất, phần mặt nước phần mặt nước, xây dựng theo thiết kế Cơng trình xây dựng bao gồm cơng trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, nơng nghiệp phát triển nơng thơn, cơng trình hạ tầng kỹ thuật cơng trình khác” Khoản Điều Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sau: “Nhà, công trình xây dựng có sẵn nhà, cơng trình xây dựng hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng ” Khoản Điều Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sau: “ Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng trình xây dựng mà chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng ” Thứ hai, cơng trình xây dựng, Điều Nghị định 209/2004/NĐCP, cơng trình xây dựng bao gồm: -Cơng trình dân dụng: +Nhà gồm nhà chung cư nhà riêng lẻ; +Cơng trình cơng cộng gồm: cơng trình văn hóa; cơng trình giáo dục; cơng trình y tế; cơng trình thương nghiệp, dịch vụ; nhà làm việc; khách sạn, nhà khách; nhà phục vụ giao thông; nhà phục vụ thơng tin liên lạc, tháp thu phát sóng phát thanh, phát sóng truyền hình; nhà ga, bến xe; cơng trình thể thao loại - Cơng trình cơng nghiệp gồm: cơng trình khai thác than, khai thác quặng; cơng trình khai thác dầu, khí; cơng trình hố chất, hóa dầu; cơng trình kho xăng, dầu, khí hố lỏng tuyến ống phân phối khí, dầu; cơng trình luyện kim; cơng trình khí, chế tạo; cơng trình cơng nghiệp điện tử - tin học; cơng trình lượng; cơng trình cơng nghiệp nhẹ; cơng trình cơng nghiệp thực phẩm; cơng trình cơng nghiệp vật liệu xây dựng; cơng trình sản xuất kho chứa vật liệu nổ công nghiệp - Cơng trình giao thơng gồm: cơng trình đường bộ; cơng trình đường sắt; cơng trình đường thủy; cầu; hầm; sân bay - Cơng trình thủy lợi gồm: hồ chứa nước; đập; cống; trạm bơm; giếng; đường ống dẫn nước; kênh; cơng trình kênh bờ bao loại - Cơng trình hạ tầng kỹ thuật gồm: cơng trình cấp nước, thoát nước; nhà máy xử lý nước thải; cơng trình xử lý chất thải: bãi chứa, bãi chơn lấp rác; nhà máy xử lý rác thải; cơng trình chiếu sáng đô thị Thứ ba, đặc điểm công trình xây dựng, có đặc điểm sau: - Cơng trình xây dựng sản phâmmr tạo thơng qua q trình lao động người lĩnh vực xây dựng - Cơng trình xây dựng tạo thành gắn kết vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt định vị mặt đất, mặt nước - Công trình xây dựng tạo lập theo vẽ, thiết kế hình thành từ trước - Cơng trình xây dựng có chủng loại đa dạng, bao gồm: cơng trình xây dựng cơng cộng, nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thủy lợi, lượng, cơng trình khác 1.2 Hoạt động th mua nhà cơng trình xây dựng 1.2.1 Th, mua th mua nhà cơng trình xây dựng Th mua loại hình tín dụng phát triển không ngừng trở thành phổ biến hoạt động kinh tế quốc tế Trên Thế giới, thuê mua thật phát triển mạnh mẽ từ sau Chiến tranh giới thứ hai nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho công ty, nhà kinh doanh Thuê mua loại hình hoạt động cho thuê tài sản, theo người cho thuê, sau thường công ty thuê mua, chuyển quyền sử dụng tài sản – đối tượng cho thuê mua – cho người thuê khoảng thời gian đủ để người cho thuê thu hồi lại vốn tài trợ chi phí tài liên quan, người thuê phải trả cho người cho thuê tiền thuê tài sản theo thỏa thuận Trong trình thuê trước kết thúc quan hệ thuê mua, người cho thuê bán lại tài sản cho người thuê Hoạt động thuê mua nhà kết hợp hai hoạt động thuê nhà mua nhà Nên tương tự với thuê mua nhà, thuê mua nhà hình thức kinh doanh bất động sản mà chủ thể đầu tư đưa nhà thị trường phục vụ cho hoạt động thuê mua thông qua ba hình thức: Một là, tự bỏ vốn tạo lập nhà người khác thuê mua; Hai là, bên cho thuê mua mua lại nhà người khác để đem cho thuê mua; Ba là, chủ đầu tư cải tạo lại nhà cũ người khác th mua nhằm mục đích sinh lời Còn người thuê mua nhà sau thời gian quy định trở thành chủ sở hữu nhà thuê sau trả hết tiền thuê mua nhà thỏa thuận hợp đồng theo quy chế Nhà nước quy định Thuê mua nhà hình thức bán nhà nhằm giúp người thuê mua có khả sở hữu nhà sau thời gian thuê định, việc áp dụng hình thức thuê mua giúp người thu nhập thấp chủ động mặt tài Giá thuê mua tính cao giá thuê đảm bảo khả chi trả người th mua Đây sách có ý nghĩa xã hội lớn Cho thuê nhà việc bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận Theo khoản Điều Luật nhà 2014 quy định: “Thuê mua nhà việc người thuê mua toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị nhà thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện tốn trước tốn khơng q 50% giá trị nhà thuê mua; số tiền lại tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua thời hạn định; sau hết hạn thuê mua nhà trả hết số tiền lại người thuê mua có quyền sở hữu nhà đó” Luật Nhà năm 2014 khoản Điều 17 cho hiểu thuê mua nhà sau: “Việc người thuê mua toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị nhà thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện tốn trước tốn khơng 50% giá trị nhà thuê mua; số tiền lại tính thành tiền th nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua thời hạn định; sau hết hạn thuê mua nhà trả hết số tiền lại người th mua có quyền sở hữu nhà đó” 1.2.2 So sánh thuê mua thuê, mua Thứ nhất, so sánh thuê mua nhà với hình thức mua nhà trả chậm, trả dần có điểm tương đồng khác biệt hai hình thức: Sự giống nội dung hai hình thức sau: việc chưa trả hết tiền sử dụng nhà, sau thời gian sở hữu nhà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản đất, nhiên, quy định hai hình thức trả tiền lại khác Thuê mua nhà quy định bên thuê mua phải trả trước 20% giá trị ngơi nhà, số tiền lại tính thành tiền mua nhà hàng tháng Còn hình thức mua nhà trả chậm, trả dần khơng có quy định bên mua phải trả trước bao nhiêu, số tiền lại nào, mà quy định điều khoản hai bên tự thỏa thuận với Lãi suất thời gian chưa trả hết tiền: thuê mua nhà chịu lãi suất thời gian thuê mua nhà trả chậm, trả dần phải chịu lãi suất thời gian chưa trả hết tiền mua nhà lãi suất thấp Thời gian thực thuê mua nhà dài (tối thiểu 05 năm, tối đa 10 năm) so với thời gian để thực việc mua nhà trả chậm, trả dần (thông thường 05 năm) Thuê mua nhà gần giống hình thức "bán hàng trả góp" có ưu điểm hơn: Sau thời gian sử dụng ban đầu; bên th mua nhận thấy khơng thích hợp khơng phải tiếp tục "mua" lại nhà (vì thời gian nhà thuộc sở hữu bên cho thuê) Thứ hai, từ điều luật quy định ta cho thấy, việc thuê mua nhà khác với việc thuê nhà Theo đó, thuê nhà bên thuê có quyền sử dụng thời gian với điều kiện theo Hợp đồng thuê; hết hạn phải trả lại nhà cho chủ nhà (nếu không gia hạn thời gian thuê); giấy đăng ký quyền sở hữu nhà đứng tên chủ cho thuê, Khi hết thời hạn thuê bên thuê có quyền thuê tiếp có quyền mua lại tài sản Còn th mua nhà hiểu hình thức hoạt động đầu tư bất động sản chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê thời hạn định, theo điều kiện mà hai bên thoả thuận Quyền sở hữu bất động sản cuối chuyển giao cho bên thuê kết thúc hợp đồng thuê mua Khi hết thời hạn thuê bên thuê mua quyền sở hữu nhà Khác với hình thức th nhà, người th mua nhà sau hồn thành nghĩa vụ tài kết thúc thời hạn thuê mua bên cho thuê mua làm thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) Từ mà hợp đồng cho thuê nhà hợp đồng thuê mua nhà dẫn đến khác biệt Thứ ba, với hình thức th mua nhà, cơng trình xây dựng, người th mua nhà, cơng trình xây dựng tốn lần đầu số tiền 20% giá trị nhà thuê mua, sau trả số tiền lại thời hạn thỏa thuận tối thiểu 10 năm, trả tiền hàng tháng, hàng quý theo định kỳ thỏa thuận Hợp đồng mua bán nhà khác với hợp đồng thuê mua vấn đề chuyển giao quyền sở hữu Mua bán nhà chuyển giao quyền định đoạt số phận hàng hố quan hệ th mua nhà, cơng trình xây dựng Bên cho th chuyển giao quyền chiếm hữu sử dụng không chuyển giao quyền định đoạt nhà, cơng trình xây dựng Điều đương nhiên làm ảnh hưởng tới quyền lợi bên, từ việc trả trước khoản tiền để trở thành chủ nhân nhà sau thời gian thuê người mua lại mãi trả tiền thuê mà mua nhà Nếu muốn mua nhà, lại phải lập lại hợp đồng mà bên thuê bên cho thuê đến thống chung 10 xây dựng năm qua có tăng trưởng nhanh Việt Nam nhiều người dân, doanh nghiệp chưa biết tới loại hình tín dụng có độ an tồn Nhiều khách hàng tiềm chưa tiếp cận tận dụng lợi ích phương thức hoạt động Điều đòi hỏi Việt Nam cần có chiến lược tun truyền rộng khắp để nhiều đối tượng có nhu cầu th mua nhà, cơng trình xây dựng đến với chủ đầu tư nhanh chóng, an tồn hiệu 2.2.2.4 Thiếu sót quy định xử lý vi phạm hợp đồng Dù theo quy định, phải sau năm sau nộp đủ tiền, người mua, thuê mua nhà xã hội bán hộ Tuy nhiên, thị trường lại xuất nhan nhản thông tin rao bán hộ dự án nhà xã hội chưa vào hoạt động Theo Điều 62, Luật Nhà 2014 quy định nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà xã hội, thời hạn hợp đồng thuê nhà xã hội tối thiểu năm; thời hạn toán tiền thuê mua nhà xã hội tối thiểu năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà Bên thuê, thuê mua nhà xã hội không bán, cho thuê lại, cho mượn nhà thời gian thuê, thuê mua; bên th, th mua khơng nhu cầu thuê, thuê mua nhà chấm dứt hợp đồng phải trả lại nhà Bên thuê mua, bên mua nhà xã hội không bán lại nhà thời hạn tối thiểu năm, kể từ thời điểm toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp thời hạn năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua toán hết tiền mua, thuê mua nhà mà có nhu cầu bán nhà này, bán lại cho đơn vị quản lý nhà xã hội bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội, đơn vị không mua với giá bán tối đa giá bán nhà xã hội loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế thu nhập cá nhân Luật quy định bên mua, bên thuê mua nhà xã hội bán lại nhà theo chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu sau thời hạn năm, kể từ toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà cấp giấy chứng nhận, phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định Chính phủ nộp thuế thu nhập theo quy định pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội quy định, bán với giá tối đa giá bán nhà xã hội loại Dù luật quy định rõ trên, nay, cần vào trang rao vặt mua bán bất động sản, dễ dàng bắt gặp hàng loạt thông tin rao bán hộ dự án nhà xã hội Kiến Hưng Lucky House (Hà Đông), Ecohome (Bắc Từ Liêm), Bright City (huyện Hoài Đức)… 39 Tuy nhiên, theo thống kê, đến nay, có khoảng 10.000 hộ nhà xã hội hoàn thành đưa vào sử dụng, vi phạm quy định mua bán phát thu hồi vỏn vẹn vài trường hợp Do vậy, phải có chế tài phạt hành chính, chí thu hồi (khơng hồn tiền) để trả lại công quan trọng tạo niềm tin cho sách an sinh xã hội Thiết nghĩ rằng, khơng có sách sát việc xét duyệt hồ sơ, đối tượng mua nhà xã hội, sân chơi dễ rơi vào cảnh doanh nghiệp triển khai dự án nhà xã hội “vừa đá bóng, vừa thổi còi”, gây khó cho gia định thuộc đối tượng mua, thuê mua nhà xã hội theo quy định Nhà nước 2.3 Đánh giá chung hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng 2.3.1 Mặt tích cực hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng Th mua nhà, cơng trình xây dựng loại giao dịch có kết hợp hài hòa giao dịch mua bán với giao dịch cho th nhà, cơng trình xây dựng, có nhiều ưu điểm như: (i) Trả tiền với giá thấp theo hình thức thuê bất động sản hết thời hạn chuyển giao quyền sở hữu bất động sản cho Trong thời gian thuê mua, bên thuê mua sử dụng bất động sản; (ii) Là giao dịch có nhiều thuận lợi cho khách hàng người có thu nhập thấp, thời gian giao dịch kéo dài, đặc biệt hình thức giao dịch cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Khác với giao dịch mua bán nhà (giá rẻ) tốn phải theo hình thức mua bán bất động sản, sau hoàn thành bàn giao bất động sản đồng thời phải trả hết tiền mua bất động sản, giao dịch cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai sau bàn giao nhà, cơng trình, người th mua tiếp tục trả tiền thuê mua; (iii) Tạo đa dạng giao dịch hàng hóa bất động sản, kích thích cung- cầu bất động sản, góp phần tạo cân kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, giảm sức ép giao dịch mua bán bất động sản; (iv) Tạo điều kiện để thực sách xã hội hóa nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân đô thị Số vốn ban đầu bỏ thấp, với quy định nộp tối thiểu 20%, tối đa 50% giá trị Tiền trả hàng tháng thấp, ưu điểm lớn hình thức thuê mua so với mua nhà, cơng trình xây dựng Với hình thức mua bạn phải vay ngân hàng hàng tháng bạn phải trả số tiền gốc lãi định tùy theo lãi suất ngân hàng số năm bạn đăng kí vay, cho dù lãi suất ưu đãi 5% sau 15 năm bạn thêm 52% giá trị nhà 40 Với hình thức thuê mua bạn hàng tháng trả số tiền gốc cố định tùy theo số năm bạn đăng kí thuê mua, tối thiểu năm, hàng tháng trả lãi Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân bán lại, với chung cư bình thường, nhà riêng bán, bạn phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2% tổng giá trị hộ Đối với hộ thuộc dự án nhà xã hội bạn miễn thuế thu nhập cá nhân bán Đối tượng giải pháp đa dạng với nhiều loại đối tượng bao gồm: Người có cơng với cách mạng theo quy định Pháp lệnh ưu đãi người có cơng với cách mạng; Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật cán bộ, công chức, viên chức; Sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân viên làm việc lực lượng vũ trang nhân dân người làm công tác yếu hưởng lương từ ngân sách Nhà nước; Học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, trung cấp nghề (không phân biệt công lập dân lập); Người lao động làm việc doanh nghiệp ngồi khu cơng nghiệp tập trung; Người thu nhập thấp, hộ nghèo khu vực đô thị; Các đối tượng trả lại nhà cơng vụ quy định; Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện phải giải tỏa, phá dỡ nhà theo định thu hồi đất Nhà nước để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Các đối tượng khác có khó khăn nhà theo quy định Chính phủ 2.3.2 Những vướng mắc bất cập Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà 2014 có nhiều sửa đổi so với trước, chưa thực có chế khuyến khích vốn, tài cho nhà đầu tư bên giao dịch; chưa có hỗ trợ mạnh mẽ, ưu đãi đặc biệt Nhà nước cho bên thuê mua; chưa có chế kiểm sốt giao dịch hiệu Thuê mua nhà chưa thực phát triển mạnh, chủ yếu thực số tỉnh phía Nam mà chưa trở thành xu hướng kinh doanh thị trường Trong năm vừa qua, dự án nhà, cơng trình xây dựng nói chung hợp đồng thuê mua nhà xã hội nói riêng triển khai xây dựng Nhà nước ban hành sách hỗ trợ xây dựng dự án đẩy mạnh hợp đồng thuê mua nhà xã hội Tuy nhiên, q trình triển khai gặp nhiều khó khăn, cụ thể: Thứ nhất, khó khăn từ chủ thể (bên cho thuê mua) hợp đồng Hiện nay, chủ đầu tư doanh nghiệp tư nhân, họ mong muốn bỏ khoản tiền thu nhiều lợi nhuận, sách nhà xã hội sách mang ý nghĩa phúc lợi nhiều hơn; nguồn lợi nhuận thu cho chủ đầu tư không nhiều (theo điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định mức lợi nhuận tối đa nhà đầu tư hưởng 41 10%) Phần lớn hợp đồng thuê mua nhà ỏ xã hội thực dự án nhà xã hội đầu tư nguồn ngân sách nhà nước quy định nhà xã hội đầu tư nguồn ngân sách nhà nước sử dụng thuê thuê mua Thứ hai, khó khăn đến từ chủ thể (bên thuê mua) người hưởng sách hỗ trợ thuê mua nhà xã hội Trên thực tế, với người thu nhập thấp khả sở hữu nhà ngơi nhà lại khó khăn đồng tiền lương họ làm khơng đủ chi trả chắt chiu để mua nhà Theo tính tốn, việc chi trả ban đầu 20% tổng số tiền hộ, lại trả dần lãi lẫn gốc Như trung bình tháng người dân phải trả từ 4.500.000 đồng – 7.500.000 đồng để sở hữu hộ Muốn vậy, thu nhập gia đình phải gấp đơi gấp mức chi trả đủ điều kiện để mua nhà Thứ ba, khó khăn chế, sách liên quan đến hợp đồng thuê mua nhà xã hội Trong năm gần đây, Nhà nước ta ban hành nhiều sách để hỗ trợ nhà xã hội, điển hình việc hỗ trợ gói 30.000 tỉ đồng quy định việc tái cấp vốn cho vay hỗ trợ nhà theo Thông tư số 11/2013/TT-NHNN 15/5/2013 ngân hàng nhà nước định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính Phủ Trong suốt thời gian qua, gói cứu trợ triển khai nhiên tốc độ triển khai chậm Việc quy định đối tượng thuê mua nhà xã hội tạm trú phải có hợp đồng lao động từ năm trở lên có giấy xác nhận đóng bảo hiểm xã hội nơi có nhà xã hội thuê mua gây khó khăn cho người dân Thứ tư, hợp đồng thuê mua nhà xã hội chưa triển khai nhiều Việt Nam Trong thời gian vừa qua hợp đồng thuê mua nhà xã hội thực chủ yếu nhà xã hội thuộc sở hữu Nhà nước mà pháp luật quy định cho thuê thuê mua (không bán) Mặc dù, hợp đồng thuê mua nhà xã hội phát triển Thế giới từ lâu Việt Nam tiếp cận gần Vì vậy, điểm mạnh hợp đồng thuê mua nhà xã hội chưa người dân biết đến cách sâu sắc Cụ thể, Thành phố Hồ Chí Minh: Dự án nhà xã hội HQC Plaza danh sách số người đăng ký thuê, th mua, mua sau đợt có 803/803 người chọn hình thức Mua Dự án nhà Thủ Thiêm Quận danh sách số người đăng ký thuê, th mua, mua sau đợt có 232/232 người chọn hình thức Mua Như vậy, thấy hồ sơ giao kết hợp đồng thuê mua nhà xã hội không nhiều, chủ đầu tư đặc biệt chủ đầu tư ngồi nhà nước khơng trọng nhiều đến việc thuê mua nhà xã hội Thứ năm, khó khăn quỹ đất để xây dựng dự án th mua nhà, cơng trình xây dựng Vì quỹ đất để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khó khăn quỹ đất để phát triển riêng dự án th mua nhà, cơng trình xây dựng lại khơng có Trong với dự án nhà, cơng trình xây dựng 42 hình thức bán nhà ưu tiên th, th mua quay vòng vốn nhanh thủ tục nhanh chóng Với diện tích đất ngày đến giới hạn đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, Hồ Chí Minh quỹ đất dành cho nhà xã hội lại khan Có mảnh đất để xây dựng nhà xã hội có mảnh đất khu ven đô, dự án nhà xã hội có giá rẻ khơng thể xây dựng “khu đất vàng” nội đô Các dự án nhà xã hội mà xa trung tâm khó khăn cho việc lại sinh hoạt Thứ sáu, khó khăn hệ thống quản lý quy hoạch làm dự án để thực hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Quản lý Nhà nước Việt Nam thị trường bất động sản nói chung nhà xã hội nói riêng bộc lộ hạn chế như: thiếu tính đồng bộ, thiếu tầm nhìn chiến lược quy hoạch, thiếu khoa học thực Cụ thể vấn đề quản lý sách Nhà nước đất đai chồng chéo, nhiều bất cập Kiến trúc dự án nhà xã hội chưa quy định rõ ràng, mặc cho nhà đầu tư muốn thực Chính quản lý chưa chặt chẽ chưa có quy định rõ ràng việc quản lý nên giao dịch nhà xã hội không đủ sức ngăn chặn tình trạng “thương mại hóa” dẫn đến việc giá nhà xã hội lên cao Tuy có quy định giá nhà xã hội chung chung, chưa cụ thể Tình trạng cho th mua nhà xã hội không đối tượng xảy gây bất bình dư luận làm giảm tính ưu việt sách xã hội Nhà nước Thứ bảy, vấn đề giải chấp nhà xã hội gặp khó khăn Với mục đích cứu lấy thị trường bất động sản việc tung gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng Nhà nước việc thực lại gặp khơng khó khăn Theo báo cáo Ngân hàng thương mại tham gia gói tín dụng hỗ trợ nhà thời điểm 31/5/2015, số vốn vay cam kết cho khách hàng tăng 200,4% (14.161 tỷ đồng so với 7.232 tỷ đồng), số hộ gia đình, cá nhân cho vay vốn tăng 249,7% (18.062 cá nhân so với 7.232 cá nhân) so với thời điểm 31/8/2014 Nếu so với thời điểm 31/12/2014 mức tăng tương đương 149,5% 155% Đến năm 2016, sau năm thực hiện, ngân hàng thương mại tính tới cam kết cho vay tới 29.500 tỷ đồng, tương đương với 98% tổng số giá trị gói tín dụng, giải ngân khoảng 20.300 tỷ đồng, tương đương với 70% tổng giá trị gói Đặc biệt, xuất nhiều tượng trục lợi từ gói hỗ trợ tình trạng “cò” chạy thủ tục vay gói 30.000 tỷ đồng, hay tượng “đặt cọc” để mua nhà xã hội, hay “xé nhỏ” hợp đồng mua nhà (vượt tiêu chuẩn quy định gói 30.000 tỷ) thành nhiều gói nhỏ để đủ tiêu chuẩn vay ưu đãi… Trong đó, đối tượng gói hỗ trợ người thu nhập thấp lại gặp khó khăn tiếp cận gói vay này, cho thấy quan quản lý chưa có giải pháp ngăn chặn tượng trục lợi, khiến người dân phải chịu thiệt hại 43 Thứ tám, giá nhà xã hội quy định cao so với thu nhập bình quân người dân Như trình bày giá nhà xã hội 04 dự án Quỹ phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh tiếp nhận, quản lýthì Dự án Nguyễn Thượng Hiền, quận Gò Vấp: Đơn giá bán bình qn tạm tính 12,77 triệu đồng/ m (chưa có VAT) Dự án chung cư Nguyễn Văn Luông, quận : Đơn giá bán bình qn tạm tính (chưa có VAT) 12.052.000 đồng/ m Dự án chung cư Bến Ba Đình, quận 8: Đơn giá bán bình qn tạm tính 8,22 triệu đồng/ m (chưa có VAT) Đặc biệt, Dự án Lạc Long Quân, quận Tân Bình: Đơn giá bán bình qn tạm tính 15 triệu đồng/ m (chưa có VAT) Ngồi ra, số khó khăn tác động yếu tố vật chất, giá cả, khủng hoảng kinh tế năm qua làm thị trường bất động sản im ắng suốt thời gian vừa qua Tuy hợp đồng thuê mua nhà xã hội đẩy mạnh nhiều không tránh khỏi khó khăn tồn đọng cần phải giải sớm 2.3.3 Nguyên nhân bất cập hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng Thứ nhất, chủ đầu tư dự án không quan tâm nhiều đến dự án nhà xã hội Đó điều dễ hiểu nhà xã hội coi cơng trình phúc lợi, vốn chậm, thu hồi vốn khơng nhanh lợi nhuận Kể Nhà nước có sách hỗ trợ doanh nghiệp miễn tiền sử dụng đất giảm thuế…nhưng chủ dự án đầu tư khơng có “mặn mà” phân khúc nhà xã hội Các thủ tục pháp lí liên quan đến việc đầu tư, xây dựng, kiểm tốn, hạch tốn…còn phức tạp; việc thu hồi vốn doanh nghiệp nhiều thời gian, chi phí đầu tư cho sản phẩm tăng lên lạm phát giá leo thang nguyên nhân “cản trở” nhà chủ đầu tư vào dự án nhà xã hội Thứ hai, quỹ đất để phát triển không đáp ứng đủ cho yêu cầu dự án Các khu nhà xã hội thường nằm khu vực ngoại ô, khu vực không nằm trung tâm thành phố, gần khu công nghiệp, khu chế xuất, xa khu vực dịch vụ, bệnh viện lớn, gây khó khăn cho người thu nhập thấp Các dịch vụ kèm nhà xã hội vùng ngoại chưa tốt Hơn nhà đầu tư phải chịu thêm chi phí vấn đề giải phóng mặt chi phí ngày tăng cao, làm giảm lợi nhuận nhà đầu tư Ủy ban nhân dân địa phương khơng có kế hoạch cụ thể để dành hẳn quỹ đất cho việc phát triển dự án dành riêng cho thuê mua nhà xã hội Thứ ba, khả quản lý dự án thuê mua nhà xã hội kém, nhiều chủ trương chưa phù hợp với quy luật phát triển thị trường, thiếu chế giảm sát xã hội trình lựa chọn chủ đầu tư dự án, trình thực dự án, chất lượng nhà việc lựa chọn đối tượng hưởng sách nhà Việc triển khai hợp đồng thuê mua nhà xã hội gặp khó 44 khăn việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho nhà xã hội không tiến hành song song với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phát triển khu kinh tế, khu thương mại, khu công nghệ cao, khu chế xuất, xây dựng nhà xã hội Các dự án lúc đầu đề thường chi tiết, cụ thể đến khâu thực bị bỏ ngỏ quản lý, dẫn đến tình trạng nhiều dự án treo gây lãng phí đất, lãng phí tiền của, thời gian Thứ tư, tín dụng ngân hàng hỗ trợ thuê mua nhà xã hội gặp nhiều khó khăn Gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng nhà nước giải ngân với tiến độ chậm với mức lãi suất cao Tuy gia hạn gặp phải vướng mắc ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 hướng dẫn tổ chức tín dụng cho vay vốn ưu đãi thực sách nhà xã hội, công văn số 9496/NHNN-TD Ngân hàng Nhà nước ngày 10/12/2015 đạo Ngân hàng Chính sách xã hội ngân hàng cổ phần thương mại Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank hỗ trợ người mua nhà xã hội theo quy định Tuy nhiên, ngân hàng thương mại thực tế giữ mức lãi suất cao Điển Ngân hàng cổ phần đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV) để mức lãi suất hỗ trợ nhà xã hội 7.3%/năm, lãi suất Ngân hàng sách xã hội 4.8%/năm Thứ năm, đối tượng thuê mua nhà xã hội bị thu hẹp dần khiến dự án thuê mua nhà xã hội khơng phát triển Khơng quy định nhóm đối tượng Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 Chính Phủ mà giới hạn nhóm hưởng điều kiện thuê mua nhà xã hội Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đưa so sánh: gói 30.000 tỷ đồng: thuê mua dự án nhà xã hội nhà thương mại có diện tích 70m², giá bán 15 triệu đồng/m² (riêng nhà thương mại chuyển nhượng tự do); người thuê mua nhà chứng minh thu nhập Về nhà xã hội thực theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính Phủ, đối tượng mua nhà dự án thuộc diện nhà xã hội hạn chế so với gói 30.000 tỷ đồng; phải thuộc diện khơng phải nộp thuế thu nhập cá nhân hàng tháng, lại thêm nhiều điều kiện khác chưa có nhà, trả nhà Nhà nước, diện tái định cư, năm sau chuyển nhượng nhà; mua nhà dự án quyền phê duyệt nhà xã hội Thứ sáu, thủ tục, trình tự, giải cơng tác đầu tư chuẩn bị cho dự án nhà xã hội, việc xem xét phê duyệt chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà xã hội, điều chỉnh cấu diện tích hộ nhà thương mại cho phù hợp với nhu cầu thị trường, phù hợp với tiêu chí cho vay (căn hộ nhỏ 70m2 giá bán 15 triệu đồng/m2 ) rắc rối chưa thực quan tâm địa phương Theo số liệu thống kê Bộ xây dựng, năm 2015, địa bàn nước có 62 dự án đăng ký chuyển đổi từ 45 nhà thương mại sang nhà xã hội với quy mô xây dựng khoảng gần 41.770 hộ Các giao dịch thuê mua nhà xã hội mang nặng chế “xin – cho” Việc triển khai thuê mua nhà xã hội có điểm giống khác thời kì bao cấp điều dẫn đến việc: Hình thành chế nhận hối lộ người có quyền “cho”; xuất cò nhà cho người thu nhập thấp tiếp cận quỹ nhà; xuất đầu nâu để mua “lúa non” từ người có tiêu chuẩn để dàn xếp quỹ nhà xuất nhà tái định cư Cuối cùng, quy định chưa sát với thực tế pháp luật việc triển khai hợp đồng thuê mua nhà xã hội làm cho người dân chủ đầu tư lo lắng xử lí tài sản chấp nhà hình thành tương lai, thủ tục giao dịch bảo đảm việc cho vay vốn tổ chức tín dụng Cần phải có tháo gỡ để triển khai tốt dự án nhà xã hội Các quy định pháp luật chưa đồng khiến cho hợp đồng thuê mua nhà xã hội chưa giao kết nhiều Chỉ riêng với việc quy định người lao động có thu nhập thấp - đối tượng giao kết hợp đồng thuê mua nhà xã hội mà quy định pháp luật khơng thống nhất, khiến cho quan có thẩm quyền khó để giải tình Với khó khăn tồn đọng phát sinh giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Nhà nước cần phải có sách để khắc phục khó khăn đó, phát triển phân khúc nhà xã hội lĩnh vực cần nhà nước quan tâm 46 KẾT LUÂN CHƯƠNG II Nhu cầu th mua nhà, cơng trình xây dựng ngày cao, đặc biệt nhu cầu thuê mua nhà xã hội năm gần đây, kinh tế khủng hoảng, thị trường bất động sản trầm lắng Thế nhưng, quy định pháp luật hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng chưa quy định cụ thể, rõ ràng khiến việc thực hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam chưa cao Hợp đồng thuê mua nhà xã hội phát triển nhiều thành phố lớn như: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…, nơi khác chưa sử dụng nhiều Thực tế cho thấy việc áp dụng pháp luật để thực hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Vì vậy, chương III đưa kiến nghị nhằm khắc phục khó khăn, đẩy mạnh kết thực thi pháp luật nâng cao hiệu việc thực hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam 47 CHƯƠNG III: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIAO KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 3.1 Những u cầu, định hướng pháp triển hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng 3.1.1 Những yêu cầu cần hoàn thiện pháp luật hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam Th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thức phát triển từ lâu Thế giới Việt Nam thật phát triển quy định văn pháp luật năm gần Kéo theo phát triển hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam Tuy nhiên, quy định hệ thống pháp luật th mua nhà cơng trình xây dựng nhiều điểm hạn chế nên hợp đồng thuê mua nhà công trình xây dựng chưa hồn chỉnh sử dụng nhiều Điều đồng nghĩa với việc đối tượng, nhà đầu tư không mặn mà với hợp đồng th mua nhà cơng trình xây dựng Hợp đồng th mua nhà cơng trình xây dựng phù hợp với tâm lý người Việt Hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng vừa giúp người dân tiếp cận dễ với quỹ nhà giá rẻ, chất lượng tốt, vừa thể thực tế quyền có nhà ở, quyền sở hữu tài sản người dân Quyền sở hữu tài sản nhà người dân giúp cho tài sản tham gia vào thị trường giao dịch bất động sản thông qua giao dịch: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…Nhưng đặc điểm hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng phải sau thời hạn tối thiểu 05 năm người dân phép thực giao dịch Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng góp phần làm thúc đẩy thị trường bất động sản, tăng nguồn cung cấp nhà Trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản gần đóng băng khơng có khởi sắc th mua nhà, cơng trình xây dựng kích thích phân luồng thị trường, góp phần đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản Chính lẽ đó, việc hồn thiện pháp luật th mua nhà, cơng trình xây dựng điều quan trọng cần thiết thời điểm 3.1.2 Hướng hoàn thiện pháp luật giao kết thực hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam Hoàn thiện pháp luật thuê mua nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam phải tuân theo đường lối, chủ trương Đảng, sách Nhà nước Cùng với phát triển đất nước, hệ thống pháp luật nói chung, đặc biệt hệ thống pháp luật thuê mua nhà, cơng trình xây dựng phải ngày đà lên đất nước Hiện nay, quy định dành riêng cho 48 th mua nhà, cơng trình xây dựng chưa nhiều, dẫn đến tình trạng vào thực tiễn nhà đầu tư, đối tượng, quan Nhà nước khó khăn việc thực Do đó, cần đẩy mạnh quy định chi tiết quy định pháp luật thuê mua nhà, cơng trình xây dựng Nhanh chóng ban hành quy định pháp luật phù hợp với thực tế tiến hành giao kết thực hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Việc cần thiết không lĩnh vực thuê mua nhà, công trình xây dựng nói riêng mà tất lĩnh vực sống mà pháp luật điều chỉnh cần phải ban hành quy định pháp luật hay dự kiến quy định trước có tình thực tế xảy Khơng để tình trạng người dân áp dụng điều khoản quy định hay pháp luật hay lại ngồi chờ có văn pháp luật mới, mà khơng biết ngồi chờ đến sốt sắng với vấn đề nhà cửa Từ thành công việc phát triển nhà xã hội, đặc biệt phát triển thuê mua nhà xã hội nước Thế giới Việt Nam học hỏi kinh nghiệm như: kéo dài thời gian vay vốn ưu đãi để phát triển nhà xã hội từ 15 năm lên 20 năm Singpapore, thành lập quan chuyên trách Ủy ban phát triển nhà Thái Lan… 3.2 Ý kiến, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Thứ nhất, cần đặc biệt khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển dự án nhà xã hội, nhà thương mại giá rẻ thuê mua, thông qua ưu đãi nghĩa vụ tài chính, vốn cho dự án, toán giao dịch thuê mua; khuyến khích việc chuyển đổi nhiều dự án bất động sản để bán sang dự án xây dựng thuê mua, chuyển đổi cơng hàng hóa bất động sản, mở rộng cho phép nhiều loại hàng hóa bất động sản kinh doanh cho thuê mua để thúc đẩy cung hàng hóa bất động sản cho th mua.Chính sách nhà cho người có thu nhập thấp tham khảo kinh nghiệm Singapore.Nhà nhà nước xây dựng (được gọi nhà công) cung cấp với giá rẻ kèm số điều kiện Đầu tiên, pháp luật hợp đồng thuê mua phải hoàn thiện theo hướng bảo quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia hợp đồng- Bên cho thuê mua bên thuê mua, đảm bảo cơng bằng, ổn định, hiệu Hồn thiện pháp luật hợp đồng thuê mua đáp ứng xu hội nhập tồn cầu hố giai đoạn Pháp luật hợp đồng thuê mua Việt Nam phải phát huy vai trò kênh dẫn vốn đầu tư, hỗ trợ doanh nghiệp vừa nhỏ trình hoạt động, tạo điều kiện, nâng cao chất lượng sản xuất đời sống cho nhân dân Hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê mua phải gắn liền với hoàn thiện hệ thống pháp luật Tiếp đó, tăng cường áp dụng biện pháp phòng chống rủi ro hợp đồng thuê mua 49 - Phải có hoạt động đánh giá rủi ro Đây cơng việc đòi hỏi phải tập hợp thơng tin xảy để dự báo khả xảy ra, chẳng hạn đánh giá Bên thuê, phân tích tình hình tài chính, yếu tố pháp luật chi phối, đánh giá nhà cung cấp, đánh giá thiết bị, người bảo lãnh, đánh giá khả lừa đảo xảy Trong thực tiễn, rủi ro thường xuất khâu yếu, hiệu quả, cân đối trình thực hợp đồng Rủi ro vừa nguyên nhân, vừa hậu hoạt động kinh doanh yếu, kém, đồng thời, tạo tiền đề cho trình đào thải tự nhiên công ty, doanh nghiệp yếu trước thị trường cạnh tranh đầy biến động kinh tế thị trường - Bên cho thuê phải áp dụng biện pháp tự hạn chế rủi ro Để hạn chế rủi ro, Bên cho thuê cần tìm hiểu hệ thống pháp luật, quy phạm pháp luật có liên quan đến việc ký kết thực hợp đồng thuê mua Bên thuê (hợp đồng thuê mua có yếu tố nước ngoài) Bên cho thuê cần thiết lập cân đối hoạt động kinh doanh như: Cần bảo đảm ăn khớp vốn vay thời hạn kết thúc hợp đồng tài trợ, xây dựng cấu lãi suất tài trợ phù hợp với hoạt động huy động vốn, tuân thủ quy phạm pháp luật lĩnh vực thuế, tài chính, lệ phí Bên cho thuê phải lập kế hoạch định kỳ kiểm tra tài sản cho thuê, đánh giá độ an toàn giao dịch, đánh giá khả người bảo lãnh (nếu có) Bên cho th cần thiết lập quỹ dự phòng cách trích lợi nhuận hàng năm đưa vào quỹ dự phòng rủi ro Bên cho thuê thực biện pháp bảo hiểm chéo công ty ngành với nhà cung cấp để phân tán rủi ro kinh doanh Thứ hai, phát triển đa dạng hóa nguồn vốn tài trợ cho thị trường thuê mua nhà, công trình xây dựng, đặc biệt trọng dự án cho thuê mua nhà xã hội Quy định rõ chế tín dụng ưu đãi cho hoạt động kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng cho th mua; quy định trách nhiệm ngân hàng, tổ chức tín dụng giao dịch thuê mua bất động sản, đặc biệt trọng ưu đãi cho khách hàng th mua nhà, cơng trình xây dựng; cung cấp vốn dài hạn cho đầu tư giao dịch thuê mua nhà, cơng trình xây dựng Thứ ba,xây dựng chế tài để bảo đảm xây dựng thị trường thuê mua nhà, cơng trình xây dựng phát triển đồng lành mạnh Nhà nước phải kiểm soát, điều tiết cung - cầu nhà, cơng trình xây dựng th mua; kiểm soát giá bất động sản thuê mua; xây dựng hệ thống thông tin giao dịch thuê mua nói riêng giao dịch bất động sản nói chung thống phạm vi nướcphục vụ đa mục tiêu, theo tiêu chuẩn, quy chuẩn quốc gia, quốc tế công nhận Việt Nam để bảo đảm thị trường bất động sản vận hành minh bạch, có tổ chức Thứ tư, pháp luật kinh doanh bất động sản hành hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh người nước ngoài; chưa cho phé ptổ chức, cá nhân nước mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho 50 thuê mua; không nhận chuyển nhượng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho thuê mua (trừ trường hợp khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế) Những hạn chế tạo khơng bình đẳng thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản, doanh nghiệp nước, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế.Cần quy định mở rộng cho người nước đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt thị trường thuê mua bất động sản để thu hút nguồn lực đầu tư từ nước ngoài, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Thứ năm, thủ tục hành việc lập dự án đầu tư, thủ tục giao dịch phức tạp phiền hà, làm ngưng đọng vốn, chậm tiến độ thực dự án, khoản chậm gây rủi ro cho kinh doanh bất động sản vấn nạn khó giải quyết.Đối với dự án đầu tư bất động sản th mua nhà, cơng trình xây dựng giá thấp, dự án nhà xã hội phải có chế ưu đãi, thực đơn giản khuyến khích nhà đầu tư tập trung đầu tư phát triển loại dự án này, giảm áp lực thị trường mua bán bất động sản tải, cung vượt cầu, thị trường phát triển thiếu đồng Thứ sáu, cần áp dụng triệt để quy định xử lý hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh, giao dịch bất động sản để bảo vệ quyền lợi bên thuê mua Công tác xử lý vi phạm kinh doanh giao dịch bất động sản thời gian qua nhìn chung chưa thực nghiệm túc, chưa triệt để, nhiều hành vi vi phạm không bị xử lý Bộ luật Hình 2009 (Điều 173, Điều174) đề cập tới xử lý vi phạm quy định quản lý sử dụng đất đai mà chưa quy định cụ thể xử lý hình hoạt động vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản Thứ bảy, thời gian thực giao dịch th mua thường kéo dài, cần có chế rõ ràng để kiểm sốt giao dịch, chủ yếu bảo vệ quyền lợi bên thuê mua, tránh tình trạng bất cân xứng quyền nghĩa vụ bên giao dịch Thực triệt để chế kiểm sốt hàng hóa nhà, cơng trình xây dựng cho thuê mua, điều kiện giao dịch, hợp đồng thuê mua ký kết nhà đầu tư với khách hàng, toán giao dịch Trong điều kiện thị trường bất động sản khó khăn bất cân cung - cầu việc pháp luật quy định mở rộng giao dịch thuê mua nhà, cơng trình xây dựng vơ cần thiết, tạo điều kiện thúc đẩy cung - cầu hàng hóa bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà lớn người dân đô thị nhu cầu bất động sản cho sản xuất kinh doanh Việc Nhà nước tăng cường phối hợp đồng thời nhiều giải pháp pháp lý, chế quản lý, môi trường kinh tế - xã hội để thúc đẩy mạnh mẽ cho việc đầu tư kinh doanh thực giao dịch th mua nhà, cơng trình xây dựng thay đổi, cải thiện lớn giao dịch th mua nhà, cơng trình xây dựng nói riêng thị trường bất động sản nói chung 51 KẾT LUẬN CHƯƠNG III Với quy định pháp luật mới, chưa chặt chẽ nhu cầu thuê mua nhà, cơng trình xây dựng ngày lớn đặc biệt nhu cầu thuê mua nhà xã hội việc hồn thiện pháp luật hợp đồng th mua nhà xã hội cần thiết Luận văn đưa kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện pháp luật trình tự thủ tục để thực hiện, giá thuê mua nhà xã hội, quy định hỗ trợ tài hợp đồng thuê mua nhà xã hội Tổ chức thực pháp luật biện pháp hữu hiệu để đẩy mạnh hiệu giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội đẩy mạnh chế giám sát, nâng cao chất lượng quy hoạch, tạo quỹ đất Ngồi ra, luận văn đưa số giải pháp khác như: nâng cao nhận thức người dân, hồn thiện hệ thống thơng tin hợp đồng thuê mua nhà xã hội nước… Những kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội 52 KẾT LUẬN Trong trình thực đề tài, nhóm nghiên cứu vấn đề lý luận hoạt động th mua nh, cơng trình xây dựng Kết hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực thuê mua nhà Nhà nhu cầu cấp thiết cá nhân, hộ gia đình Tuy nhiên, nhu cầu nhà, cơng trình xây dựng chưa đáp ứng đầy đủ Chính vậy, Nhà nước cho đời loại hình kinh doanh hình thức hoạt động th mua nhà, cơng trình xây dựng góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà phát triển, tăng lượng cung nhà thị trường nhằm đảm bảo an sinh xã hội cho người dân Nghiên cứu pháp luật th mua nhà, cơng trình xây dựng nhằm hệ thống hóa đánh giá hiệu điều chỉnh pháp luật hành quy định thuê mua nhà, cơng trình xây dựng Nhìn chung, vấn đề Nhà nước quan tâm Chỉ khoảng thời gian ngắn từ năm 2005 đến hàng loạt văn pháp luật thuê mua nhà ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ thuê mua nhà Bên cạnh thành tựu đạt tồn bất cập Bất cập hệ thống pháp luật, khó khăn hoạt động thuê mua áp dụng pháp luật vào thực tiễn Hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam chưa phát triển rộng rãi loại hình hợp đồng nhà mới, quy định pháp luật hay chế sách ưu đãi chưa hồn thiện Nhưng với nỗ lực cố gắng không ngừng, với tâm mong muốn mang đến sách an sinh tốt, đạt hiệu cao hợp đồng thuê mua nhà xã hội nhà nước trọng Việc hồn thiện chế sách, pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội điều quan trọng Bởi hàng trăm dự án nhà xã hội triển khai để giải nhu cầu cho người dân, người thuộc đối tượng thuê mua nhà xã hội theo quy định Nhà nước Pháp luật có hồn chỉnh tạo bước đắn, mở đường cho phát triển, đa dạng hóa loại hình nhà xã hội - vấn đề Nhà nước quan tâm trọng 53