HỆ THỐNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ ĐÂT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ ĐÂT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNHỆ THỐNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ ĐÂT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNHỆ THỐNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ ĐÂT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
l i u A i v y VJ A l l í A J A T M ^ rik i M , J JL Ẩ A A THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Câu 1: Pháp luật đất đai nước nước Mỹ, Trung Quốc AA Ỵ Ẩ m vi Câu 2: Luật áp dụng Việt Nam: Pháp luật Việt Nam qua thời kỳ (đổi mới, sau đổi m ới năm 1987 đến năm 2013) Câu 3: Những điểm đổi Luật đất đai 2013 so với Luật đất đai 2003 Câu 4: Hệ thống văn pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản Việt Nam hành ? Câu 5: Luật nhà 11 Câu 6: Luật xây dựng 16 Câu 7: Luật kinh doanh BĐS 22 Câu 8: Luật đầu tư 27 Câu 9: Luật đấu thầu 32 Câu 10: Luật thuế TNCN : số 04/2007/QH12 ban hành ngày 21 tháng 11 năm 2007, có hiệu lực thi hành từ 01/07/2008 gồm chương 35 điều 34 Câu 11 Luật thuế TNDN : Luật số 14/2008/QH12 Quốc hội ban hành ngày 3/6/2008, có hiệu lực từ ngày 1/1/2009 36 Câu 12: Tài bất động sản 39 Câu 13: Cần làm để hồn thiện hệ thống pháp luật Tài BĐS 41 Câu 14: Hãy nêu số giải pháp hồn thiện sách giải phóng mặt 42 Câu 15: Phạm vi điều tiết pháp luật đất dai/BDS? 43 Câu 16: Các quyền đất đai BĐS? 43 Câu 17: Giao dịch đất đai/bất động sản? 45 Câu 18: Các quyền bất động sản theo quy định Pháp luật đất đai bất động sản Việt Nam hành ? 46 Câu 19: Pháp luật xây dựng bảng giá đất định giá đất cụ thể 48 Mỹ Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân sổ 300 triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên Là quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật đất đai phát triển có khả điều chỉnh quan hệ xã hội đa dạng phức tạp Luật đất đai Mỹ quy định công nhận khuyến khích quyền sở hữu tư nhân đất đai; quyền pháp luật bảo hộ chặt chẽ quyền cơng dân Cho đến thấy, quy định phát huy có hiệu việc phát triến kinh tế đất nước, phát huy hiệu đầu tư để nâng cao giá trị đất đai làm tăng đáng kể hiệu sử dụng đất phạm vi toàn xã hội Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, luật đất đai Mỹ khẳng định vai trò ngày lớn có vị trí định Nhà nước quản lý đất đai Các quyền định đoạt Nhà nước bao gồm: Quyền định quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định quy hoạch kiến trúc đô thị công trình xây dựng; quyền quy định mục đích sử dụng đất; quyền xử lý tranh chấp quyền sử dụng đất quyền ban hành quy định tài đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân đế phục vụ lợi ích cơng cộng sở đền bù công cho người bị thu hồi v ề chất quyền sở hữu tư nhân đất đai Mỹ tương đương quyền sử dụng đất Việt Nam Trung Quốc Theo Trung Quốc, quốc gia xây dựng mơ hình phát triển theo hình thái xã hội XHCN mang đặc sắc Trung Quốc Với dân số đông giới (1,3 tỷ người năm 2005), dân số nơng nghiệp chiếm gần 80% Tổng diện tích đất đai tồn quốc 9.682.796 km2, diện tích đất canh tác 100 triệu ha, chiếm 7% diện tích đất canh tác tồn giới Trung Quốc bắt đầu cơng cơng nghiệp hóa từ năm 1978, với tốc độ tăng trưởng kinh tế cách mạng cơng nghiệp, tốc độ thị hóa Trung Quốc diễn mạnh mẽ Vì vậy, việc giải quan hệ xã hội đất đai Trung Quốc đáng quan tâm Quản lý đất đai Trung Quốc có số đặc điếm nối bật: Một là, quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất, chia ruộng đất cho nơng dân từ năm 1949, nhiên, hình thức sở hữu tư nhân đất đai tồn thời gian ngắn Sở hữu tập sở hữu nhà nước đất đai thiết lập Trung Quốc từ thập kỷ 50 kỷ XX Năm 1978, Trung Quốc khôi phục kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông dân thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân đế tố chức sản xuất, thay cho mơ hình nơng trang tập Điều 10 Hiến pháp năm 1982 Trung Quốc Luật quản lý đất quy định: đất đai Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước, gồm sở hữu nhà nước sở hữu tập thể, tồn đất đai thành thị thuộc sở hữu nhà nước Đất nông thơn ngoại thành phố, ngồi đất pháp luật quy định thuộc sở hữu nhà nước, lại sở hữu tập thể Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dạng giao quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp tức cho phép người sử dụng đất quyền định đoạt đất đai, Nhà nước khống chế quy định mục đích sử dụng đất thời gian sử dụng đất (quy định từ 40 - 70 năm) "Đạo luật tạm thời bán chuyến nhượng quyền sử dụng đất nhà nước thành phố thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ điều kiện đế chủ sử dụng đất phép chuyến nhượng sau giao đất là: nộp đủ vào sử dụng đất theo mục đích giao (thông thường từ 25% trở lên theo dự tốn xây dựng cơng trình lập hồ sơ xin giáo đất) Chủ sử dụng đất không thực quy định bị thu hồi đất Hai là, vê quy hoạch sử dụng đất Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước có quyền có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất phạm vi nước cấp quyền theo đơn vị hành lãnh thổ Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý quy hoạch Quy hoạch tổng thể thành phố kế hoạch có tính tống thế, lâu dài, chiến lược đạo phát triển kinh tế xã hội với cơng trình xây dựng thành phố, bao gồm nội dung chính: Tính chất thành phố, mục tiêu quy mô phát triến Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu tiêu định mức thành phố Bố cục chức năng, phân bố phân khu bố trí tổng thể cơng trình đất dùng xây dựng thành phố Hệ thống giao thông tổng hợp hệ thống sông hồ, hệ thống xanh thành phố Các quy hoạch chuyên ngành quy hoạch xây dựng trước mắt Luật quy định cụ thê quy hoạch câp phải tuân thủ quy hoạch câp phải cấp có thẩm quyền phê chuẩn thi hành Ba là, vê công tác thông kê, phân loại đât đai Luật quản lý đât đai Trung Quôc quy định, đất đai chia làm loại chính: Đất dùng cho nơng nghiệp: đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản Đất xây dựng: đất sử dụng để xây dựng cơng trình kiến trúc, nhà cửa thị, dùng cho mục đích cơng cộng, khai thác khống sản, đất sử dụng cơng trình an ninh quốc phòng Đất chưa sử dụng: loại đất lại khơng thuộc loại đất nêu Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai năm lần có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm tiến hành cấp quản lý theo đơn vị hành từ trung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai thiết lập đến chủ sử dụng đất cập nhật biến động liên quan đến chủ sử dụng đất, đến mảnh đất Bốn là, tài đất Ở Trung Quốc khơng có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn, đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước thực quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền biện pháp quan trọng để tạo nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu yốn để phát triển Do đất nông thôn, ngoại thành thuộc sở hữu tập thể, để phát triển thị, Nhà nước Trung Quốc phải tiến hành trưng dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp thành đất thị Ngồi việc ln đảm bảo diện tích đất canh tác để ổn định an ninh lương thực biện pháp yêu cầu bên giao đất phải tiến hành khai thác đất chưa sử dụng, bù vào với diện tích canh tác bị Nhà nước Trung Quốc ban hành quy định phí trưng dụng đất Đó loại chi phí mà đơn vị sử dụng đất phải trả gồm: Chi phí đền bù đất, đơn vị phải trả cho nông dân bị trưng dụng đất, trưng dụng đất khơng có thu lợi khơng phải đền bù; chi phí đền bù đầu tư đất: phí đền bù cho đầu tư bị tiêu hao đất, tương tự phí đền bù tài sản đất Việt Nam; chi phí đền bù xếp lao động, phí đền bù sinh hoạt phải trả cho đơn vị bị thu hồi đất; chi phí quản lý đất vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất nhờ có biện pháp chuyên mạnh Đặc biệt với sửa đoi bổ sung Hiến pháp năm 2002, Nhà nước Trung Quốc công nhận quyền sở hữu tư nhân bất động sản, cơng nhận có sách để thị trường giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp Với quy định mang tính cải cách lớn vậy, Trung Quốc tạo thị trường bất động sản khổng lồ Trung Quốc quy định hộ gia đình nơng thơn phép sử dụng nơi làm đất không vượt hạn mức quy định cấp tỉnh, thành Người dân nông thôn sau bán nhà cho thuê nhà không Nhà nước cấp thêm Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể không phép chuyển nhượng cho thuê vào mục đích phi nơng nghiệp Tuy nhiên, đặc thù quan hệ sở hữu nhà nước đất đai, Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực quản lý sử dụng đất phức tạp nặng nề Việt Nam, chế xin cho, cấp, phát, đặc biệt việc khai thác đất đai thành thị Mặc dù Trung Quốc quy định đế khai thác đất đai thành thị buộc phải thông qua công ty dạng đấu thầu đấu giá Pháp Pháp quốc gia phát triến, chế trị khác nhau, ảnh hưởng phương pháp tố chức quản lý lĩnh vực đất đai Pháp rõ nước ta vấn đề lý giải Nhà nước Việt Nam khai thác hiệu tài liệu quản lý đất đai chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng hệ thống quản lý đất đai thực dân rõ nét ý thức phận công dân Việt Nam Quản lý đất đai Pháp có số đặc trưng là: chế độ sở hữu quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở hữu tài sản bất khả xâm phạm thiêng liêng, khơng có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu Ở Pháp tồn song hành hai hình thức sở hữu bản: sở hữu tư nhân đất đai sở hữu nhà nước đất đai cơng trình xây dựng công cộng Tài sản công cộng bao gồm đất đai cơng cộng có đặc điếm khơng mua bán Trong trường hợp cần sử dụng đất cho mục đích cơng cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thơng qua sách bồi thường thiệt hại cách công công tác quy hoạch đô thị, đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, đế phát trien thị, Pháp công tác quy hoạch đô thị quan tâm ý từ sớm thực nghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, Pháp ban hành Đạo luật kế hoạch độ thị hóa cho thành phố có từ 10.000 dân trở lên Năm 1973 năm 1977, Nhà nước Pháp ban hành Nghị định quy định quy tắc phát triển đô thị, sở để đời Bộ Luật sách thị Đặc biệt, vào năm 1992, Pháp có Luật phân cấp quản lý, có xuất tác nhân quan trọng công tác quản lý Nhà nước quy hoạch cấp xã Cho đến nay, Luật Đô thị Pháp không ngừng phát triển, liên quan đến quyền sở hữu tư nhân can thiệp ngày sâu sắc Nhà nước, cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch thị Nó mang ý nghĩa kinh tế lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ ngành khác bất động sản, xây dựng quy hoạch lãnh thố công tác quản lý nhà nuộc đoi với đất đai, quốc gia trì chế độ sở hữu tư nhân đất đai, công tác quản lý đất đai Pháp thực chặt chẽ phát triển, quy củ khoa học, mang tính thời để quản lý tài ngun đất đai thơng tin lãnh thổ, thông tin đất mô tả đầy đủ kích thước, vị trí địa lý, thơng tin tài nguyên lợi ích liên quan đến đất, thực trạng pháp lý đất Hệ thống cung cấp đẩy đủ thông tin trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động ngân hàng tạo sở xây dựng hệ thống thuế đất bất động sản cơng Như nói, hầu hết quốc gia giới, dù quy định chế độ sở hữu đất đai khác nhau, có xu hướng ngày tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đất đai Xu phù hợp với phát triển ngày đa dạng quan hệ kinh tế, trị theo xu tồn cầu hố Mục tiêu quốc gia nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu tài nguyên nước, tăng cường khả cạnh tranh để phục vụ cao cho quyền lợi quốc gia, đồng thời có quy định phù hợp với xu mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư quốc gia thông qua chế định pháp luật thông thường, cởi mở giữ ổn định an ninh kinh tế an ninh quốc gia Câu 2: Luật áp dụng Việt Nam: Pháp luật Việt Nam qua thời kỳ (đổi mới, sau đổi mói năm 1987 đến năm 2013) • Giai đoạn (1981 -1992): triển khai chỉnh sách đất đai Đây thời kỳ mơ hình kinh tế tập trung bao cấp bộc lộ cách tồn diện mặt tiêu cực nó, mà hậu khủng hoảng kinh tế-xã hội sâu sắc vào cuối năm 70 đầu năm 80 Văn Nhà nước ban hành đất đai ruộng đất thể tinh thần đổi Đại hội VI Luật Đất đai năm 1987 Sau Luật Đất đai năm 1987, Thông tư liên số 05-TT/LB ngày 18-12-1991 Bộ Thủy sản Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn giao ao nhỏ, mương rạch vườn nằm gọn đất thố cư cho hộ gia đình; ao lớn, hồ lớn giao cho nhóm hộ gia đình Với mặt nước chưa sử dụng giao cho tố chức, cá nhân không hạn chế Ngày 15-07-1992, Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng Quyết định số 327/CT sách sử dụng ruộng đất đồi núi trọc, rừng, bãi bồi ven biển mặt nước với nội dung: lấy hộ gia đình làm đơn vị sản xuất để giao đất rừng, giao đất bãi bồi với điều kiện rộng rãi: hộ giao đất rừng tùy khả có 5000 m2 kinh tế vườn (nếu đất rừng), 300 m2 (nếu đất trồng công nghiệp), 700 m2 (nếu đất bãi bồi) Trong Quyết định Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng khuyến khích doanh nghiệp, cơng ty tư nhân nước nước bỏ vốn đầu tư hình thức đồn điền, trang trại Như chỉnh sách đất đai giai đoạn 1981-1992 chủ yếu: (1) Thế tinh thần đoi nhung thận trọng, thực bước chậm, chủ yếu mang tỉnh thăm dò, thỉ điếm; (2) Chủ yếu ỉà điểu chỉnh nông nghiệp đơn vị tập thê nhu nông, lâm trường, hợp tác xã (3) Quyền sử dụng đất on định lâu dài cá nhân vân chua thừa nhận • Giai đoạn đẩy mạnh thực chỉnh sách đất đai (1993 đến nay) Trước kết khả quan “Khoán 100” “Khoán 10”, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa VII Nghị Tiếp tục đối phát trỉến kinh dụng đât nông nghiệp kỳ họp thứ Quốc hội khóa IX ngày 14-07- năm 1993 Luật Đất đai 1993 thực chất chế hóa sách đất đai cho phù hợp với yêu cầu kinh tế-xã hội đặt Sau Luật Đất đai năm 1993 đời, Chính phủ bộ, ngành có văn triển khai Luật Nghị định 64/CP ngày27-9-1993 đất nông nghiệp Nghị định 88/CP ngày 17-8-1994 đất đô thị Nghị định 02/CP ngày 15-1-1994 đất lâm nghiệp Như vậy, Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nguyên tắc giao đất sử dụng ốn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân Đồng thời giao quyền sử dụng đất kèm theo quyền khác như: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng nhằm tăng cường tính tự chủ lợi ích kinh tế đảm bảo mặt pháp lý cho người sử dụng đất Tuy nhiên, kinh tế thị trường phát triển kéo theo quan hệ xã hội trở nên phức tạp hơn, nhu cầu sử dụng mua bán quyền sử dụng đất (thực chất mua bán đất đai) trở nên thường xuyên làm phát sinh nhiều vấn đề mà Luật Đất đai năm 1993 khó giải Vì thế, ngày 02-12-1998 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đẩt đai ban hành Ngày 01-10-2001 tiếp tục sửa đổi số điều Luật Đất đai trọng đến khía cạnh kinh tế đất đai vai trò quản lý nhà nước đoi với đât đai Ngày 10-12-2003 Luật Đất đai năm 2003 lại tiếp tục sửa đổi cho phù họp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ban hành có hiệu lực ngày 01-07- 2004, Điều 61, 62, 63 Luật Đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Như vậy, chỉnh sách đất đai giai đoạn 1993 đến nay: (1) ưu điểm: quyền sử dụng đất lâu dài cá nhân thừa nhận đảm bảo thực hiện; đồng thời, có điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tiễn; (2) khuyết điếm: sách thiểu tầm chiến lược, khơng có khả dự báo dài hạn, thay đổi thường xun thể tính đối phó xử lý tình Luật Đất đai 2013 Quốc hội thông qua kiện quan trọng đánh dấu đoi sách đất đai, nhằm đáp ứng vêu cầu phát triên kinh tế -xã hội thời kỳ mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Trên sở kết tổng kết Luật Đất đai 2003 nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, đạo luật thê chế hóa đầv đủ quan điếm, định hướng theo tinh thần Nghị quvết 19 - Ban chấp hành TW khóa XI, thể V chí, nguyện vọng nhân dân Nhìn chung, Luật Đất đai Quốc hội thơng qua lần có nhiều đơi quan trọng, áp dụng thực tê có hv vọng hạn chê bất cập Luật Đất đai 2003 Câu 3: Những điểm đổi Luật đất đai 2013 so với Luật đất đai 2003 Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng chương 66 điếm so với Luật đất đai năm 2003, thể chế hóa đầy đủ quan điểm, định hướng nêu Nghị số 19/NQ-TƯ Hội nghị lần Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải tồn tại, hạn chế phát sinh trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa quy định phù họp vào sống Luật Đất đai năm 2003, đồng thời sửa đổi, bổ sung số quy định định nhằm tháo gỡ hạn chế, bất cập Luật Đất đai năm 2003 Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có số đổi sau: Quy định rõ quyền Nhà nước đất đai quyền đại diện chủ sở hữu; quyền định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền định thu hồi, trưng dụng đất đai; quyền định giá đất; định sách tài đất đai Đồng thời, Luật quy định rõ trách nhiệm Nhà nước đất đai như: Quy định rõ 15 nội dung quản lý Nhà nước đất đai; trách nhiệm cụ thể Nhà nước quản lý đất đai; bảo đảm Nhà nước người sử dụng đất; trách nhiệm Nhà nước đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho đồng bào dân tộc thiểu số; trách nhiệm Nhà nước việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai trách nhiệm cơng chức địa xã, phường, thị trấn Hai là, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung nội dung việc điều tra, đánh giá tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể; bổ sung quy định quan trọng nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung quy định rõ quyền nghĩa vụ sử dụng đất người dân vùng quy hoạch quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Ba là, Luật quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung mở rộng dân chủ, công khai trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất vùng quy hoạch như: Việc lấy ý kiến nhân dân quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia cấp tỉnh cấp huyện thực thơng qua hình thức cơng khai thông tin nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trang thông tin điện tử theo quy định Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định chi tiết đến giai đoạn Ngoài ra, Luật thiết lập bình đắng việc tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư nhằm lựa chọn nhà đầu tư có lực thực dự án Đặc biệt, Luật bổ sung quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư khu vực biên giới, ven biển hải đảo Bon là, điếm quan trọng Luật Đất đai năm 2013 vừa Quốc hội thông qua quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Luật bố sung quy định trường họp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai mạng điện tử; bố sung quy định trường họp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tài sản chung nhiều người cấp người giấy chứng nhận, cấp chung số đỏ trao cho người đại diện Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên người có chung quyền sử dụng đất, nhà hay tài sản gắn liền với đất Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể trường họp sử dụng đất cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất có khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Neu người sử dụng đất sử dụng nhiều đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn mà có u cầu cấp giấy chứng nhận chung cho đất nhân dân cấp xã xác nhận đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Luật quy định trường hợp cấp giấy chứng nhận khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà khơng có giấy tờ Luật quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp tiền sử dụng đất Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ theo quy định đất sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014 không vi phạm pháp luật đất đai, ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất phù họp với quy hoạch sử dụng cấp giấy chứng nhận Ngồi ra, Luật giao cho Chính phủ quy định loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15/10/1993 xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải vướng mắc thực tiễn Năm là, Luật quy định cụ đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo cách công khai, minh bạch quyền lợi người có đất thu hồi v ề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, luật quy định: "Nhà nước thu hồi đất với dự án Quốc hội định chủ trương đầu tư; dự án Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, định đầu tư số trường hợp Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét qua chủ trương thu hồi đất" Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 quy định chế tài mạnh để xử lý trường hợp không đưa đất giao, cho thuê vào sử dụng chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng trường họp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất Sáu là, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định quan xây dựng, quan thẩm định giá đất, vị trí tư vấn giá đất việc xác định giá đất, thấm định giá đất việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể Luật quy định khung giá đất Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất xây dựng định kỳ năm lần công bố công khai vào ngày 01/01 năm đầu kỳ Bảng giá đất áp dụng số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất mục đích quy định hành Luật tiếp cận thể đầy đủ vấn đề tài đất đai theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, quyền lợi Nhà nước, chủ đầu tư đảm bảo ổn định xã hội; phù họp với trình thực nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Bảy là, Luật quy định rõ ràng đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất điều kiện để triển khai thực dự án đầu tư để Nhà nước giao đất, cho thuê đất Qua đó, khắc phục cách có hiệu việc giao đất, cho thuê đất cách tràn lan, chưa tính đến lực chủ đầu tư việc triển khai dự án gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, hiệu thời gian vừa qua Luật Đất đai năm 2013 hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể quyền, nghĩa vụ cá nhân, hộ gia đình tố chức sử dụng đất phù họp với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất, cơng nhận quyền Bên cạnh đó, Luật quy định bình đẳng quyền nghĩa vụ đất nhà đầu tu nước nhà đầu tư nước ngoài, tạo chế thu hút cho đầu tư phát triến kinh tế tố chức nước Tám là, Luật quy định hồn chỉnh sách đất đai khu vực nơng nghiệp; hồn thiện quy định chế độ sử dụng đất sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế; bố sung quy định việc sử dụng đất đế xây dựng cơng trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt thực tiễn phát triến kinh tế - xã hội đất nước Chín là, Luật dành chương đế quy định việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, sở liệu đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá quản lý sử dụng đất đai công khai, minh bạch đảm bảo dân chủ điều kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân đảm bảo quyền tiếp cận thơng tin đất đai người dân Mười là, Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản suất nơng nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyến quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đáp ứng u cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn Cụ thể: Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp hạn mức hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống cho loại đất nông nghiệp (đất trồng hàng năm đất trồng lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn (khơng q 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp) Luật Đất đai năm 2013 Quốc hội thông qua kiện quan trọng đánh dấu đổi sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, thể ý chí, nguyện vọng đại đa số nhân dân Đe quy định đổi Luật sớm vào sống, bộ, ngành địa phương khẩn trương phối hợp triển khai xây dựng văn hướng dẫn tổ chức thực hiện, nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai Câu 4: Hệ thống văn pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản Việt Nam hành ? Bộ Luật Dân (2005) (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ thơng qua theo Nghi số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng năm 2005) 1.1 Phạm vi điều chỉnh: Bộ luật dân quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác; quyền, nghĩa vụ chủ thể nhân thân tài sản quan hệ dân sự, nhân gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động 1.2 Đối tượng áp dụng: _ Quan hệ dân xác lập từ ngày Bộ luật có hiệu lực, trừ trường hợp Bộ luật nghị Quốc hội có quy định khác _ Trên lãnh thổ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam _ Quan hệ dân có yếu tố nước ngoài, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thành viên có quy định khác Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013) 2.1 Phạm vi điều chỉnh: Quy định quyền hạn trách nhiệm Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai, chế độ quản lý sử dụng đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 2.2 Đối tượng áp dụng: _ Cơ quan nhà nước thực quyền hạn trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai, thực nhiệm vụ thống quản lý nhà nước đất đai; _ Người sử dụng đất; _ Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất Luật nhà năm 2014 Luật nhà 2014 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XIII, kỳ họp thứ thơng qua theo Nghi số số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2015 3.1 Phạm vi điều chỉnh: Luật quy định sở hữu, phát triến, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch nhà ở; quản lý nhà nước nhà Việt Nam Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thực theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản 3.2 Đối tượng áp dụng: Luật áp dụng tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch nhà quản lý nhà nước nhà 3.3 Áp dụng pháp luật: Trường hợp có khác Luật với pháp luật có liên quan sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch nhà quản lý nhà nước nhà áp dụng quy định Luật Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thành viên có quy định khác với Luật áp dụng quy định điều ước quốc tế Luật xây dựng 2014 * Luật xây dựng 2014 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 18 tháng năm 2014 Có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2015 ’ 4.1 Phạm vi điều chỉnh: Quy định quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm quan tổ chức cá nhân quản lý nhà nước hoạt động đầu tư xây dựng 4.2 Đối tượng áp dụng: Cơ quan, tổ chức, cá nhân nước, tổ chức cá nhân nước hoạt động đầu tư lãnh thổ Việt Nam Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết gia nhập có quy định khác với Luật này, áp dụng quy định điều ước quốc tế Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XIII, kỳ họp thứ thơng qua Nghị số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 10 - Sản xuất sản phâm hàns hóa có khả cạnh tranh tồn cầu, doanh thu đạt 20.000 tỷ đồng/năm chậm sau năm năm ke từ có doanh thu từ dự án đầu tư; - Sử dụng thường xuyên 6.000 lao động; - Dự án đâu tư thuộc lĩnh vực hạ tầng kinh tế kỹ thuật, bao gồm: đâu tư phát triến nhà máy nước, nhà máv điện, hệ thống cấp thoát nước, cầu, đường bộ, đường sắt, cảng hàng không, cảng biên, cảng sông, sân bav, nhà ga, lượng mới, lượng sạch, công nghiệp tiết kiệm lượng, dự án lọc hóa dầu Thủ tướng Chính phủ quvểt ctịnh kéo dài thêm thời gian áp dụng thuế suất ưu đãi quy định diêm thời gian kéo dài thêm không mười lăm năm.” S a đ ổ i, bổ su n g k h o ă n Đ iề u L u ậ t số /2 /Q H n h sa u : “3 Doanh nghiệp có dự án đầu tư hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định pháp Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thời điếm cấp phép cấp giấy chứng nhận đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư Trường hợp pháp Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp có thav đổi mà doanh nghiệp đáp ứng điều kiện ưu đãi thuế theo quy định pháp luật sửa đôi, bố sung doanh nghiệp quyền lựa chọn hưởng ưu đãi thuế suất thời gian miễn thuế, giảm thuế theo quv định pháp luật thời điếm cấp phép theo quy định pháp luật sửa đối, bo sung cho thời gian lại Tính đến hết kỳ tính thuế năm 2015, trường hợp doanh nghiệp có dự án đầu tư áp dụng thuế suất ưu đãi 20% quy định khoản Điều 13 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QIĨ12 sửa đổi, bổ sung theo Luật số 32/2013/QH13 kể từ ngàv 01 tháng 01 năm 2016 chuyên sang áp dụng mức thuế suất 17% cho thời gian lại.” C â u 12: T i c h ín h b ấ t đ ộ n g sả n 'r Các khái niệm Tài bất động sản - Điều 107 Luật đất đai 2013 đề cập đến tài từ đất đai khoản thu tài từ đất đai bao gồm: a) Tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộptiền sử dụng đất; b) Tiền thuê đất Nhà nước cho thuê; c) Thuế sử dụng đất; d) Thuế thu nhập từ chuyến quyền sử dụng đất; đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; e) Tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; g) Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai - Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai Bộ Luật Dân quy định Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định; đồng thời qui định xác lập quyền sử dụng đất, hình thức, điều kiện, nguyên tắc, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp quyền sử dụng đất Như vậy, tài bất động sản nguồn thu ngân sách Nhà nước từ bất động sản 39 'r Việc thực quản lý tài bất động sản Việt Nam - Đối với sách thu thuế sử dụng đất nơng nghiệp Chính sách thu thuế việc sử dụng đất nơng nghiệp, hình thành từ năm 1951 theo sắc lệnh số 131/SL ngày 11/5/1951 Đen năm 1983, theo ủy quyền Quốc Hội khóa VII, kỳ họp thứ tư ngày 28/12/1982 Hội đồng Nhà nước ban hành pháp lệnh thuế Nông nghiệp thay Điều lệ thuế nông nghiệp sắc lệnh 131/SL Đen năm 1993, thực Nghị Hội nghị lần thứ V-BCHTW khóa VII, đến ngày 10/6/1993 Quốc Hội thông qua Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp Trong luật thuế này, định suất thuế (mức thuế) năm tính sở sổ kilogam thóc/hec-ta hạng đất Bắt đầu từ năm 2003, Quốc hội có Nghị số 15/2003/QH11 miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 đến 2010, so với trước số tiền thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp giảm mạnh Tiếp đến có Nghị 55/2010/QH12 Quốc hội tiếp tục miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết ngày 31/12/2020 - Đối với sách thuế nhà, đất Thuế nhà, đất thực từ năm đầu thập kỷ 90 kỷ XX Từ năm 1991 đến 1994 Pháp lệnh thuế nhà, đất ban hành, thay đổi bổ sung ba lần Hiện thuế nhà, đất thực theo quy định Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31/7/1992 Theo thuế nhà, đất thuế thu nhà đất ở, đất xây dựng cơng trình Riêng thuế nhà tạm thời chưaquy định chưa thu thuế nhà, vấn đề thảo luận - Đối với sách thuế thu thập từ chuyển quyền sử dụng đất.Từ ngày 01/01/2015, nhiều quy định Thuế thu nhập cá nhân bắt đầu có hiệu lực Việc quy định “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản” Theo đó, quy định sau: + Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản xác định giá chuyển nhượng lần + Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản + Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật - Ngoài ba loại thuế phân tích, nguồn thu ngân sách thực sở sách thu tiền sử dụng đất (SDĐ) sách thu tiền cho thuế đất, thuê mặt nước; Tiền thu từ lệ phí trước bạ nhà, đất sở hướng dẫn nghị định thơng tư Chính phủ, Bộ có liên quan ban hành + Chính sách thu tiền sử dụng đất: Đối với sách thu tiền SDĐ thực theo quy định văn gồm Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định giá đất + Chính sách thu tiền cho thuế đất, thuê mặt nước: Chính sách thu tiền thuê đất hành thực theo Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Lệ phí trước bạ nhà, đất: Đối với nguồn thu từ lệ phí trước bạ nhà, đất Chính phủ ban hành Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 Chính phủ lệ phí trước bạ NĐ số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 Chính phủ lệ phí trước bạ 40 C â u 13: C ầ n làm g ì đ ể h o n th iệ n h ệ th ố n g p h p lu ậ t v ê T i c h ín h B t i s Hạn chế: Khung giá đất Chính phủ ban hành chưa điều chỉnh kịp thời theo biến động giá đất thị trường, chưa phát huy vai trò điều tiết giá đất thị trường tầm vĩ mơ, tính linh hoạt hạn chế nên gây ảnh hưởng đến nguồn thu Các yếu tố nguồn để làm xây dựng giá đất thị trường chưa xác định đầy đủ, thiếu giá đất thuê thị trường giá đất trúng đấu giá Giá đất địa phưomg quy định chưa bám sát nguyên tắc phương pháp xác định giá đất, chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường mà Luật Đất đai quy định, đạt từ 30% đến 60% giá đất khung giá Chính phủ quy định Chưa có chế phù hợp để theo dõi, cập nhật giá đất thị trường Đối với dự án đầu tư, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, giá đất "đầu vào", nghĩa giá đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thường thấp, giá đất đầu sau nhà đầu tư hoàn thành giai đoạn đầu tư xây dựng chuyển sang kinh doanh đầu tư bất động sản, chủ yếu nhà đầu tư tự định sở giá thị trường Do nhà đầu tư hưởng trọn khoản giá trị chênh lệch yếu tố thay đổi quy hoạch, nâng cấp kết cấu hạ tầng hàng rào khu vực dự án Đây bất cập lớn ảnh hưởng đén công xã hội Thực tể gặp vướng mắc quy định loại giá áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau, tính thuế, phí, tính tiền bồi thường thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất giao đất, cho thuê đất Giải pháp: - Đe xuất thuế bất động sản nhằm hạn chế đầu sử dụng có hiệu tài nguyên đất đai, bất động sản; nghiên cứu, sửa đổi quy định thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản cho phù hợp với tình hình thực tế - Thống để quan quản lý Nhà nước đất đai phải đồng thời quản lý Nhà nước vấn đề liên quan đến tài đất đai điều tiết kinh tế sử dụng đất - Đồ xuất Luật đăng kí bất động sản nhằm mục đích minh bạch, cơng khai thị trường bất động sản - Xây dựng hệ thống định giá đất gồm: Phương pháp thủ tục định giá đất phù hợp với thị trường, Hoàn chỉnh hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất, Cơ chế giải tranh chấp giá đất - Hạn chế việc cho cá nhân vay kinh doanh bất động sản, Trước mắt, giảm tăng trưởng tỷ trọng tín dụng bất động sản với lộ trình hợp lý, tránh gây sốc, đồng thời áp dụng biện pháp tăng tính khoản, tránh đóng băng thị trường, tác động xấu lan truyền đến hệ thống tổ chức tín dụng đời sổng xã hội Bên cạnh đó, Ngân hàng nhà nước Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu để có hướng dẫn tổ chức tín dụng thực sách tín dụng phù hợp với tiến trình tải cấu thị trường bất động sản; đạo tổ chức tín dụng bố trí nguồn vốn đế cho vay đầu tư dự án phát triển nhà để bán, cho thuê phục vụ đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; cho đối tượng có nhu cầu thực vay mua nhà để 41 Trước mắt hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, dự án khởi công mới, dự án bất động sản cao cấp; giám sát chặt chẽ để hạn chế việc cho cá nhân vay kinh doanh bất động sản C â u 14: H ã y n ê u i số g iả i p h p h o n th iệ n c h ín h sá c h g iả i p h ó n g m ặ t b ằ n g Những bất cập đền bù GPMB -Giá đất đền bù thấp so với giá thực tế thị trường Điều gây nên xúc, khiêu kiện kéo dài nhân dân Các địa phương khơng xác định xác giá đât thị trường đê đên bù sát với mức giá Bên cạnh đó, khung giá đât UBND tỉnh ban hành vào ngày 1/1 hàng năm giữ nguyên mức giá cho năm, mà cơng tác bồi thường giải phóng mặt thường kéo dài nhiều năm, giá đền bù đưa từ đầu không thay đổi - Việc đầu tư dự án dàn trải thiếu tập trung triển khai dự án GPMB, số dự án sau GPMB triển khai đầu tư chậm để đất trống kéo dài gây lãng phí - Cơng tác tra, kiếm tra khắc phục tồn sau tra, kiểm tra giải đơn thư khiêu nại có lúc, có nơi chưa coi trọng - Việc chuẩn bị nhà tái định cư nhiều hạn chế, chất lượng số khu nhà tái định cư chưa đồng sở hạ tầng kỹ thuật xã hội, đời sống người dân khu tái định cư gặp khó khăn - Cơ chế sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư thay đổi nhiều thiếu đồng bộ, tạo nên mâu thuẫn lớn Ví dụ như: Chưa có hướng dẫn cụ thể dự án thỏa thuận đền bù dở dang , Chủ đầu tư bất lực trước nhóm cư dân khơng đồng thuận, đấ giải phóng 80% diện tích cần giải tỏa Bên cạnh Điều 63 Nghị định 84//2007/NĐ-CP cho phép người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khiếu nại với ủy ban Nhân dân cấp Huyện không chấp thuận định hành hành vi hành tiếp tục khiếu kiện tòa án khơng chấp thuận giải khiếu nại quyền điều gây chậm trễ trình triên khai dự án chưa hoàn thiện hạ tâng, phải chờ giải quyêt khiêu kiện vài cá nhân chiếm tỷ lệ diện tích đất khơng đáng kể Đe bàn giao đất thực tế tiến độ, lực chủ đầu tư cần có hỗ trợ tích cực cấp quyền từ trung ương đến địa phương, tác giả đề xuất số giải pháp sau: Thứ nhất, bổ sung sửa đổi Điều 63 Nghị định 84//2007/NĐ-CP cách đưa vào hạn mức tối thiểu giải tỏa đền bù cho chủ đầu tư: tỷ lệ diện tích đồng thuận giải tỏa đền bù đạt > 80%, số lại phải phục tùng theo đa số, có khắc phục tình trạng có vài cá nhân với diện tích nhỏ làm dỡ dang dự án lớn Thứ h a i, phải có quy định cho phép cưởng chế phần diện tích < 20% lại khơng đồng thuận, chủ đầu tư giải phóng mặt > 80% diện tích Tập trung đẩy nhanh tiến độ kiểm kê áp giá, giải phóng mặt dự án Đồng thời phân bố lại hợp lý dân cư tái ổn định đời sống dân sinh, tái tạo thu nhập, bao gồm cơng trình sản xuất, hạ tầng thương mại, văn hóa, tâm linh, chuyển đổi cấu sản xuất dịch vụ, đào tạo chuyển nghề quy hoạch lại khu dân cư tạo điều kiện cho người dân sớm ổn định sống Xây dựng hệ thống định giá đất gồm: - Phương pháp thủ tục định giá đất phù hợp với thị trường, - Hoàn chỉnh hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất, - Cơ chế giải tranh chấp giá đất, Xây dựng tiêu chí áp dụng chế thu hồi đất đai bắt buộc chuyển dịch đât đai tự nguyện nhằm nâng cao vai trò chế thị trường Xây dựng hệ thông văn pháp luật trình tự, thủ tục thực giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Hoàn thiện hệ thống pháp luật hành khiếu nại giải khiếu nại đất đai Nâng cao lực máy quản lý đất đai, xây dựng trình độ cán thực cơng tác GPMB, đảm bảo giải nhanh, xác, công khai, dân chủ, công bằng, hợp pháp Đấy mạnh công tác tuyên truyền, vận động người dân thực sách Nhà nước, tỉnh GPMB Thanh tra, kiểm tra công tác thực GPMB C â u 15: P h m v i đ iề u tiế t c ủ a p h p lu ậ t đ ấ t d a i/B D S ? - Các quyền đất đai/bất động sản - Giao dich đất đai/bất động sản - Quản lý nhà nước đất đai/bất động sản - Các nghĩa vụ chủ sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản - Các dịch vụ hỗ trợ quản lý đất đai thị trường bất động sản C â u 16: C c q u y ề n v ề đ ấ t đ a i v B Đ S ? Quyền sở hữu - Định nghĩa: Quyền sở hữu quyền ghi nhận bảo vệ pháp luật chủ tự chiếm hữu, sử dụng định đoạt quyền sở hữu; - Các hình thức sở hữu đất đai /bất động sản: + Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu Nhà nước); + Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu tập thể cộng đồng); + Sở hữu nhân (chủ sở hữu cá nhân) Quyền sử dụng đất - Chuyển đổi quyền sử dụng đất: hình thức đơn giản việc chuyển quyền sử dụng đất khơng có mục đích thương mại - Chuyến nhượng quyền sử dụng đất: người sử dụng đất chuyển nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng khả sử dụng để thực quy hoạch sử dụng đât mà pháp luật cho phép - Cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất: hành vi chuyển quyền sử dụng đât tình hng đặc biệt - Thế chấp quyền sử dụng đất: người có quyền sử dụng đất làm chấp vay nợ, lấy Giấy chứng nhận quyên sử dụng đât làm vật thê châp đê thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay - Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất: hình thức mà người có quyền sử dụng đất dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng xí nghiệp - Chuyển đổi quyền sử dụng đất: hình thức đơn giản việc chuyển quyền sử dụng đất khơng có mục đích thương mại 43 - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: người sử dụng đất chuyển nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng khả sử dụng để thực quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép - Cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất: hành vi chuyển quyền sử dụng đất tình đặc biệt - Thế chấp quyền sử dụng đất: người có quyền sử dụng đất làm chấp vay nợ, lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm vật chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay Quyền cầm cổ - Định nghĩa: quyền cầm cố quyền người nhận cầm cố bất động sản người cầm cố đảm bảo để người nợ hoàn thành trách nhiệm tài trách nhiệm khác - Quy định việc cầm cố: + Đối tượng cầm cố tài sản nào, bao gồm quyền bất động sản + Tài sản cầm cố vật cầm cố cho lần + Hợp đồng cầm cố phải làm thành văn có ghi rõ họ tên bên, địa cố định, đối tượng cầm cố, trách nhiệm đảm bảo cầm cố thời gian thực + Đăng ký Nhà nước cầm cố thực quan Nhà nước đăng ký BĐS + Đăng ký quyền cầm cố, chứng nhận việc đăng ký quyền chấm dứt khi: có đơn ng giữ giấy đăng ký, có đơn ng nhận cầm cố ng cầm cố, theo phán án Quyền chấp - Định nghĩa: chấp dạng cầm cổ bất động sản cầm cố (cả động sản bất động sản) thuộc sở hữu người cầm cố bên thứ ba; - Các quy định việc chấp: + Hơp đồng chấp phải có tên bên, địa chỉ, đổi tượng thể chấp, trách nhiệm ràng buộc chấp thời gian thực Họp đồng chấp phải lập bên chấp bên nhận chấp ng nợ ng chấp k phải ng nợ Hợp đồng lập thành văn có chữ ký bên, công chứng phải đăng ký + Các cơng trình có đất mang chấp đc xd không đc coi phần BĐS chấp trừ ng chấp ghi họp đồng + Đối tượng chấp thành đối tượng chấp khác Thế chấp phép không bị cấm họp đồng chấp trước Neu chấp yêu câu ng chấp phải đáp ứng trước + Ng mua có tất quyền trách nhiệm mà ng chấp có đc Vì vậy, ng mua phụ thuộc vào quyền mà bên thứ ba-ng chủ sở hữu công trình có trước chấp bán BĐS + Ng chấp có quyền xd cơng trình đất mang chấp mà không cần có đồng ý ng nhận chấp Tuy nhiên, cơng trình xd gây gây thiệt hại cho đất ng nhận chấp có quyền yêu cầu thay đổi hợp đồng chấp để mở rộng thêm quyền công trình xd đất chấp + BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, cộng đồng quyền thông hành địa dịch k đc coi đối tượng thực chấp 44 Quyền thông hành địa dịch ( Servitude- QTHĐD) - Định nghĩa: chủ sở hữu đất quyền yêu cầu chủ sở hữu đất bên cạnh cho phép sử dụng hạn chế đất bên cạnh qua đất, lắp đặt sử dụng đường điện, nước, khí, điện thoại Quyền gọi quyền thơng hành địa dịch - Các quy định quyền thông hành địa dịch: + Quyền THĐD xác lập tự nguyện hay bắt buộc Quyền THĐD tự nguyện xác lập thoả thuận văn có cơng chứng ng có yêu cầu THĐD ng chủ sở hữu đất bên cạnh + Quyền THĐD bắt buộc đc thiết lập tồ án ng có u cầu THĐD chứng minh đc k thể thiết lập quyền THĐD tự nguyện thoả thuận + Quyền THĐD phải đăng ký nhà nước theo thủ tục pháp luật quy định đc giữ nguyên quyền liên quan đến đất có thiết lập quyến THĐD đc bán cho ng khác + Chủ đất có thiết lập quyền THĐD có yêu cầu ng hưởng quyền THĐD đền bù cho việc thiết lập THĐD đất C â u 17: G ia o d ịc h đ ấ t đ a ỉ/b ấ t đ ộ n g sâ n ? Phân định bất động sản (1) Quy định đất, nhà hộ: bất động sản tài sản không di dời bao gồm đất, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất Một số luật thừa nhận nhà hộ bất động sản, số luật khác không thừa nhận (2) Tài sản cố định Pháp luật đất đai/bất động sản nước quy định: Nhà phương tiện khác thuộc đất với tư cách tài sản cố định tương tự trang thiết bị cần thiết nhà bếp, hệ thống cấp nước tài sản cố định Neu tài sản chủ sở hữu đất tạo lập khơng có vấn đề gì, (3) Phân định đất: Các quốc gia theo Luật Chung có xu hướng chấp nhận đường ranh giới ghi hợp đồng chuyển nhượng Các nước theo hệ thống Luật Lục địa có xu hướng dựa vào sở Địa nhà nước, đường ranh giới đất thể xác Chuyển nhượng Họp đồng chứng thư: hầu hết quốc gia áp dụng quy trình chuyến nhượng theo hai bước:Các bên ràng buộc họp đồng tiến hành giao dịch chứng thư Đăng kỷ: (1) Khái niệm: Các quyền bất động sản pháp luật bảo hộ sau đăng ký nhà nước; không quyền sở hữu mà quyền khác chấp, cho thuê, thông hành địa dịch đăng ký Một số nước quy định việc đăng ký bắt buộc thời gian định từ giao dịch thực hiện, thời hạn, hợp đồng giao dịch khơng có giá trị (2) Phân loại: Có hệ thống đăng ký bất động sản: - Hệ thống Đăng ký Địa bạ: việc đăng ký thực vào sổ đăng ký (ngày tháng, mục kê) lưu trữ chứng thư quyền sở hữu văn khác; - Hệ thống Đăng ký Bằng khoán : việc đăng ký dựa sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo thông tin quan trọng bất động sản liên quan đến sở hữu chấp (3) Xây dựng hồ sơ đăng ký đất đai/bất động sản - Hồ sơ đăng ký Nhà nước: sổ nước phủ trung ương chịu trách nhiệm hồ sơ đăng ký(Anh, Hà lan ), hệ thống hồ sơ đăng ký đc xd đại với trợ giúp công nghệ thông tin(GIS,LIS) Một số nước khác(mỹ) việc đăng ký giao cho quyền địa phương, việc xd hồ sơ đăng ký phức tạp chất lượng - Hô sơ đăng ký tư nhân: Mỹ xuất hình thức bảo hiểm quyền sở hữu Các công ty tư nhân quản lý hồ sơ k thức liên bang sd chúng để tìm kiếm thơng tin quyền sở hữu Việc tìm kiếm có hiệu nên cơng ty thu lời, khách hàng sd dịch vụ phí cao C â u 18: C c q u y ề n v ề b ấ t đ ộ n g sả n th e o q u y đ ịn h c ủ a P h p lu ậ t v ề đ ấ t đ a i v b ấ t đ ộ n g sả n V iệ t N a m h iệ n h n h ? Hiến pháp 2013 - đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữa thống quản lý (Hiến pháp 2013 Điều 53); - Công dân có quyền có nơi họp pháp Mọi người có quyền bất khả xâm phạm chỗ ở, khơng tự ý vào chỗ người khác khơng người đồng ý (Điều 22) - Mọi người có quyền sở hữu thu nhập họp pháp, cải để dành, nhà Trường hợp thật cần thiết lý quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua trưng dụng có bồi thường tài sản tổ chức, cá nhân theo giá thị trường (Điều 32) - Nhà nước có sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để người có chỗ (Điều 59) Bộ Luật Dân (2005) Cụ thể hóa quy định Hiến Pháp, Bộ Luật Dân (2005) quy định: * Quyền sở hữu «Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật Chủ sở hữu cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.» (Điều 164 Bộ Luật Dân 2005); * Nguyên tắc thực quyền sở hữu: « Chủ sở hữu thực hành vi theo ý chí tài sản không gây thiệt hại làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền, lợi ích hợp pháp người khác» (Bộ Luật Dân 2005, Điều 164) * Căn xác lập quyền sở hữu « Quyền sở hữu xác lập tài sản trường họp sau đây: Do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp; Được chuyển quyền sở hữu theo thoả thuận theo định quan nhà nước có thẩm quyền; Thu hoa lợi, lợi tức; Tạo thành vật sáp nhập, trộn lẫn, chế biến; Được thừa kế tài sản; Chiếm hữu điều kiện pháp luật quy định vật vô chủ, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi nước di chuyển tự nhiên; Chiếm hữu tài sản khơng có pháp luật tình, liên tục, cơng khai phù họp với thời hiệu quy định khoản Điều 247 Bộ luật này; Các trường hợp khác pháp luật quy định » (Bộ Luật Dân 2005, Điều 170.) * Căn chấm dứt quyền sở hữu « Quyền sở hữu chấm dứt trường họp sau đây: Chủ sở hữu chuyến quyền sở hữu cho người khác; Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu mình; Tài sản bị tiêu huỷ; Tài sản bị xử lý đế thực nghĩa vụ chủ sở hữu; Tài sản bị trưng mua; Tài sản bị tịch thu; Vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi nước di chuyển tự nhiên mà người khác xác lập quyền sở hữu điều kiện pháp luật quy định; tài sản mà người khác xác lập quyền sở hữu theo quy định khoản Điều 247 Bộ luật này; Các trường hợp khác pháp luật quy định » (Bộ Luật Dân 2005, Điềul71) * Các hình thức sở hữu « Trên sở chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, hình thức sở hữu bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, sở hữu tổ chức trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp » (Bộ Luật Dân 2005, Điều 172); - Sở hữu Nhà nước - Sở hữu tư nhân * Các quyền sở hữu - Quyền chiếm hữu « Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản » (Bộ Luật Dân 2005, Điềul82); - Quyền sử dụng «Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.» (Bộ Luật Dân 2005, Điềul92); - Quyền định đoạt: quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu » (Bộ Luật Dân 2005, Điều 195); Luât đẩt đai 2013 - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu - Quyền đại diện chủ sở hữu đất đai sau: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất Quyết định mục đích sử dụng đất Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất Quyết định giá đất Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Quyết định sách tài đất đai Quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất -Nhà nước thực quyền điều tiết nguồn lợi từ đất đai thông qua sách tài đất đai sau: Nhà nước định sách thu, chi tài đất đai Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại thông qua sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư sở hạ tầng sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi -Nhà nước trao quyền sdđ cho ng sdđ thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sdđ ng sdđ ổn định, quy định quyền nghĩa vụ ng sdđ Luât nhà 2014 - Quyền có chỗ quyền sở hữu nhà ở: thông qua việc tạo lập nhà hợp pháp thông qua việc thuê, mượn, nhờ nhà theo quy định pháp luật Người tạo lập họp pháp có quyền sở hữu nhà - Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở: + Nhà nước công nhận bảo hộ quyền sở hữu nhà chủ sở hữu + Nhà thuộc sở hữu tổ chức, cá nhân k bị quốc hữu hoá Trường hợp thật cần thiết lý quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia, Nhà nước định trưng mua trưng dụng nhà nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu nhà theo giá thị trường thời điểm toán tạo điều kiện để họ tạo lập nhà khác -Chủ sở hữu nhà đối tượng đc sở hữu nhà + Chủ sở hữu nhà tổ chức, cá nhân tạo lập họp pháp nhà ở; trường họp chủ sở hữu nhà có u cầu cq nhà nước có thẩm quyền cấp GCN quyền sở hữu nhà cho họ + đối tượng đc sở hữu nhà VN bao gồm: Tổ chức, cá nhân nước k phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ thường trú; ng VN định cư nc ngoài; tổ chức, cá nhân nc C â u 19: P h p lu ậ t v ề x â y d ự n g b ả n g g iá đ ấ t v đ ịn h g iá đ ấ t cụ th ể L u ật đất đai năm 2013 - X â y d ự n g b ả n g g iá đ ấ t Bảng giá đất xây dựng định kỳ năm (05) năm lần nhằm đảm bảo tính ổn định lâu dài giá đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư, người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác, sử dụng đất Khi giá đất thị trường có biến động lớn điều chỉnh bảng giá đất cho phù họp để giá đất theo quy định Nhà nước gần sát với giá đất thị trường, đảm bảo quyền lợi Nhà nước người dân Bảng giá đất ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cấp thông qua bảng giá đất trước 48 ban hành Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ Trước trình Hội đồng nhân dân cấp thơng qua bảng giá đất 60 ngày, ủ y ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến quan có chức xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn giá đất giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo Thủ tướng Chính phủ định Trong thời gian thực mà giá đất biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Bảng giá đất sử dụng để làm trường hợp sau đây: Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đổi với phần diện tích hạn mức; cho phép chuyến mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; Tính thuế sử dụng đất; Tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê - Đ ịn h g iá đ ấ t cụ th ể Nguyên tắc định giá đất: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điếm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phố biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng thời điếm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức ủ y ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực hiện, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ phải dựa sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trường thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn kết tư vấn xác định giá đất, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình ủy ban nhân dân cấp định Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch đại diện quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất Giá đất cụ sử dụng để làm trường hợp sau đây: Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép 49 chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tính tiền thuê đât trường họp Nhà nước cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cố phần sử dụng đất thuộc trường họp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường họp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất - T v ấ n x c đ ịn h g iá đ ấ t Khác với Luật Đất đai năm 2003 tư vấn giá đất bị bó buộc phải tuân theo nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất phủ quy định Luật Đất đai năm 2013 có nhiều thay đối cụ the tư vấn xác định giá đất thực trường họp sau đây: Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất định giá đất cụ mà quan nhà nước có thấm quyền cỏ yêu cầu; Khi giải khiếu nại giá đất theo yêu cầu quan nhà nước có thấm quyền, bên có liên quan; Khi thực giao dịch dân liên quan đến giá đất cụ mà bên có yêu cầu Việc xác định giá đất tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất đồng thời giá đất tư vấn xác định xác định để quan nhà nước có thẩm quyền quy định, định giá đất N g h ị đ ịn h 4 /2 /N Đ -C P n g y 15 th n g n ă m Nghị định quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể hoạt động tư vấn xác định giá đất Cụ thể sau: > Phương pháp định giá đất - Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thế, tính pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi đất so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất đế so sánh, xác định giá đất cần định giá - Phương pháp chiết trừ phương pháp định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) - Phương pháp thu nhập phương pháp định giá đất tính thương số mức thu nhập ròng thu bình qn năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn năm tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh - Phương pháp thặng dư phương pháp định giá đất đất có tiềm phát triến theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sử dụng đất đế sử dụng cao tốt cách loại trừ tống chi phí ước tính khỏi tống doanh thu phát triến giả định bất động sản - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá đất ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành Các thông tin giá đất chuyển nhượng thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất sở liệu đất đai, giá đất sàn giao dịch bất 50 động sản, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập đất dùng để áp dụng phương pháp định giá đất phải đảm bảo đảm khách quan, trung thực, ưu tiên thông lựa chọn gần với thời điểm định giá 'r Xây dựng bảng giá đất Việc xây dựng bảng giá đất phải vào nguyên tắc định giá, phương pháp định giá đất, khung giá đất Chính phủ quy định; kết tổng hợp, phân tích thơng tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất Bảng giá đất xây dụng cho loại đất: đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; Đất trồng lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sân; Đất làm muối; Đất nông thôn; Đất thương mại, dịch vụ nông thôn; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn; Đất đô thị; Đất thương mại, dịch vụ đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ đô thị; Bảng giá đất xây dựng theo vị trí đất Đối với địa phương có đồ địa có điều kiện nhân lực, kinh phí bảng giá đất xây dựng đến đất Quá trình xây xây dựng bảng giá đất thực sau : Trình tự xây dựng bảng giá đất thực theo quy định sau đây: a) Xác định loại đất, vị trí đất theo xã đồng bằng, trung du, miền núi theo loại đô thị địa bàn đơn vị hành cấp tỉnh; b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất; c) Phân tích, đánh giá kết thực bảng giá đất hành; d) Xây dựng bảng giá đất Tờ trình việc ban hành bảng giá đất; xử lý giá đất bảng giá đất khu vực giáp ranh theo quy định Điều 13 Nghị định này; đ) Tố chức lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất; e) Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất trình ú y ban nhân dân cấp tỉnh; g) Thấm định dự thảo bảng giá đất; h) Trình Hội đồng nhân dân cấp thông qua bảng giá đất; i) ủ y ban nhân dân cấp tỉnh định ban hành bảng giá đất Hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh gồm có: a) Tờ trình việc ban hành bảng giá đất; b) Dự thảo bảng giá đất; c) Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất; đ) Văn thẩm định bảng giá đất Hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thơng qua gồm: Tờ trình Uy ban nhân dân câp tỉnh; dự thảo bảng giá đât Báo cáo thuyêt minh xây dựng bảng giá đất Việc thẩm định bảng giá đất Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện, ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất bao gồm thành phần sau: a) Đại diện lãnh đạo ủ y ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; b) Đại diện lãnh đạo Sở Tài làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tư pháp ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phổ 51 thuộc tỉnh (sau gọi chung úy ban nhân dân cấp huyện); tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất chuyên gia giá đất thành viên khác ủ y ban nhân dân cấp tỉnh định Sở Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất địa phương định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ Trong trình xây dựng áp dụng bảng giá đất tỉnh tùy vào điều kiện thực tế đế ƯBND tỉnh có điều chỉnh cho phù hợp như: - Đối với đất đô thị; đất thương mại, dịch vụ đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ thị có khả sinh lợi cao, có lợi việc sử dụng đất làm mặt sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ Úy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất cao không 30% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao 30% phải báo cáo Bộ Tài ngun Mơi trường xem xét, định - Đối với đất nông nghiệp khu dân cư, địa giới hành phường úy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất cao không 50% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất Trong nghị định có quy định trường họp chênh lệch mức giá đất khu vực giáp ranh dự thảo bảng giá đất vượt 30% ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh phải chủ động thống mức giá đất khu vực giáp ranh Trong trường hợp tỉnh khơng thống báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường trước ngày 15 tháng năm xây dựng bảng giá đất để giải Trường họp ủy ban nhân dân cấp tỉnh Bộ Tài nguyên Môi trường không thống giá đất khu vực giáp ranh Bộ Tài nguyên Mơi trường báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, định UBND tỉnh điều chỉnh bảng giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiếu bảng giá đất loại đất tương tự giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu bảng giá đất khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên > Xây dựng ạỉá đất cụ thể: Căn nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất, khung giá đất Chính phủ quy định; kết tổng họp, phân tích thơng tin giá đất thị trường kết tổng họp, phân tích thơng tin đất, giá đất thị trường, ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể Quá trình xây xây dựng bảng giá đất thực sau : Trình tự thực xác định giá đất cụ thể: a) Xác định mục đích định giá đất cụ thể; b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất; c) Xây dựng phương án giá đất trình ủ y ban nhân dân cấp tỉnh; d) Thấm định phương án giá đất; đ) Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh định; e) ủy ban nhân dân cẩp tỉnh định giá đất Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh định gồm có: a) Tờ trình phương án giá đất; 52 b) Dự thảo phưomg án giá đất; c) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất; d) Văn thẩm định phương án giá đất Việc thấm định phương án giá đất Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm thành phân sau: a) Chủ tịch ủ y ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; b) Đại diện lãnh đạo Sở Tài làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường úy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất chuyên gia giá đất thành viên khác ủy ban nhân dân cấp tỉnh định Ngoài vào giá đất phổ biến thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội địa phương bảng giá đất, ú y ban nhân dân cấp tỉnh quy định, định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể với trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; b) Tính thuế sử dụng đất; c) Tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai Hàng năm, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho trường họp quy định Sở Tài chủ trì, phối họp với Sở Tài ngun Mơi trường sở, ngành có liên quan xây dựng, trình ủ y ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm N g h ị đ ịn h /2 /N Đ -C P n g y 14 th n g 11 n ă m Nghị định quy định khung giá loại đất loại đất: đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; Đất trồng lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông thôn; Đất thương mại, dịch vụ nông thôn; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn; Đất đô thị; Đất thương mại, dịch vụ đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ đô thị Theo vùng: Vùng trung du miền núi phía Bắc, Vùng đồng sơng Hồng gồm tỉnh, thành phô trực thuộc Trung ương, Vùng Băc Trung bộ, Vùng duyên hải Nam Trung bộ, Vùng Tây Nguyên, Vùng Đông Nam bộVùng đồng sông Cửu Long Làm sở cho UBND tỉnh xây dựng giá đất giá đất cụ thể ... theo vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất xây dựng định kỳ năm lần công bố công khai vào ngày 01/01 năm đầu kỳ Bảng giá đất áp dụng số... đai năm 2013 quy định chế tài mạnh để xử lý trường hợp không đưa đất giao, cho thuê vào sử dụng chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng trường họp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu... Việt Nam r- Quy định luật kdbđs nguyên tắc hoạt động kdbđs, loại bds đc đưa vào kinh doanh, Điều kiện bất động sản đưa vào kình doanh 22 w Bình đắng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tơn trọng