Cơng ty Luật Minh Gia BỘ TÀI CHÍNH -Số: 158/2014/TT-BTC www.luatminhgia.com.vn CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Hà Nội, ngày 27 tháng 10 năm 2014 THÔNG TƯ BAN HÀNH TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 01, 02, 03 VÀ 04 Căn Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng năm 2012; Căn Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá; Căn Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23 tháng 12 năm 2013 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài chính; Theo đề nghị Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ trưởng Bộ Tài ban hành Thơng tư ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04 Điều Ban hành kèm theo Thông tư 04 (bốn) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có số hiệu tên gọi sau: - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 – Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá; - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 – Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá; - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 – Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá; - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 – Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá Điều Hiệu lực thi hành Thơng tư có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 Các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm: Tiêu chuẩn số 01 – Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản, Tiêu chuẩn số 03 – Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Tiêu chuẩn số 02 – Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản, Tiêu chuẩn số 06 – Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) hết hiệu lực kể từ ngày Thơng tư có hiệu lực thi hành Điều Tổ chức thực Cục Quản lý giá chủ trì, phối hợp với quan có liên quan đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc thực quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư văn pháp luật có liên quan Trong q trình thực có vướng mắc đề nghị đơn vị phản ánh Bộ Tài để hướng dẫn giải sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./ Nơi nhận: - Thủ tướng, Phó Thủ tướng Chính phủ; KT BỘ TRƯỞNG THỨ TRƯỞNG LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia - Văn phòng Chính phủ; - Văn phòng Tổng Bí thư; - Văn phòng Chủ tịch nước; - Văn phòng Quốc hội; - Các Bộ, quan ngang Bộ, quan thuộc Chính phủ; - Tồ án nhân dân tối cao; - Viện Kiểm sát nhân dân tối cao; - Kiểm toán nhà nước; - HĐND, UBND, Sở Tài tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; - Công báo; - Cục Kiểm tra văn - Bộ Tư pháp; - Phòng Thương mại Cơng nghiệp Việt Nam; - Hội Thẩm định giá Việt Nam; - Các doanh nghiệp thẩm định giá; - Các đơn vị thuộc Bộ Tài chính; - Website Chính phủ; - Website Bộ Tài chính; - Lưu: VT; QLG (VT,CSG) www.luatminhgia.com.vn Trần Văn Hiếu HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 01) (Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài chính) I QUY ĐỊNH CHUNG Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn quy định quy tắc đạo đức chi phối thẩm định viên giá hành nghề, doanh nghiệp thẩm định giá trình hành nghề thẩm định giá Đối tượng áp dụng: Tiêu chuẩn áp dụng thẩm định viên giá hành nghề (sau gọi chung thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức cá nhân khác thực hoạt động thẩm định giá theo quy định Luật Giá quy định khác pháp luật có liên quan Khách hàng thẩm định giá bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá ký kết phải có hiểu biết cần thiết quy tắc quy định tiêu chuẩn II NỘI DUNG TIÊU CHUẨN Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải tôn trọng chấp hành quy định Luật Giá, văn hướng dẫn quy định khác pháp luật có liên quan trình hành nghề thẩm định giá Thẩm định viên phải người có phẩm chất đạo đức tốt, liêm khiết, trung thực, khách quan tiến hành thẩm định giá, đáp ứng tiêu chuẩn thẩm định viên giá quy định Luật Giá văn hướng dẫn LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn Thẩm định viên ký báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng Giám đốc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá kết thẩm định giá Người đại diện theo pháp luật, Tổng Giám đốc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm cuối tính đắn, trung thực, khách quan kết thẩm định giá trước pháp luật, khách hàng bên thứ ba có liên quan khách hàng thẩm định giá xác định doanh nghiệp thẩm định giá thống ghi hợp đồng thẩm định giá Các tiêu chuẩn đạo đức trình độ chun mơn nghề nghiệp thẩm định giá gồm: a) Độc lập; b) Chính trực; c) Khách quan; d) Bảo mật; đ) Cơng khai, minh bạch; e) Năng lực chun mơn tính thận trọng; g) Tư cách nghề nghiệp; h) Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn Độc lập - Độc lập nguyên tắc hành nghề doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên - Trong trình thẩm định giá, thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải bảo đảm tính độc lập chuyên môn nghiệp vụ, thực không bị chi phối bị tác động lợi ích vật chất tinh thần làm ảnh hưởng đến trung thực, khách quan hoạt động thẩm định giá kết thẩm định giá - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không nhận thẩm định giá trường hợp không thực thẩm định giá theo quy định Luật Giá văn hướng dẫn Trong trình thẩm định giá, có hạn chế tính độc lập thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải tìm cách khắc phục hạn chế Trường hợp không khắc phục thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải nêu rõ hạn chế Báo cáo kết thẩm định giá từ chối thực thẩm định giá - Khi xem xét báo cáo kết thẩm định giá thẩm định viên khác, thẩm định viên phải nhận xét cách độc lập, khách quan kết luận thống hay không thống với phần hay toàn nội dung báo cáo Chính trực - Thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực có kiến rõ ràng thực thẩm định giá - Thẩm định viên phải trung thực trình độ, kinh nghiệm lực chun mơn mình; phải bảo đảm thân trợ lý, nhân viên quyền tuân thủ nghiêm túc quy định pháp luật thẩm định giá hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thực thẩm định giá - Thẩm định viên phải từ chối thực thẩm định giá xét thấy khơng có đủ điều kiện thực thẩm định giá bị chi phối ràng buộc làm sai lệch kết thẩm định giá Khách quan LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn - Thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng thật không thành kiến, thiên vị việc thu thập tài liệu sử dụng tài liệu để phân tích yếu tố tác động thẩm định giá - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không tiến hành công việc thẩm định giá ý kiến, kết luận thẩm định kết thẩm định giá đề có chủ ý từ trước - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải thẩm tra thông tin, liệu khách hàng cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay khơng phù hợp thơng tin, liệu Trường hợp việc thẩm tra thơng tin, liệu bị hạn chế thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không tiến hành thẩm định dựa điều kiện có tính giả thiết mà khơng có biện luận chặt chẽ, khả thi, xác đáng Bảo mật - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không tiết lộ thông tin hồ sơ, khách hàng thẩm định giá tài sản thẩm định giá không đồng ý khách hàng thẩm định giá không pháp luật cho phép Thông tin hồ sơ, khách hàng thẩm định giá tài sản thẩm định giá thông tin chưa công bố rộng rãi liên quan đến khách hàng tài sản thẩm định giá khách hàng khách hàng cung cấp, doanh nghiệp thẩm định giá thu thập trình thẩm định giá - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm yêu cầu cá nhân khác tham gia vào trình thẩm định giá lưu trữ hồ sơ thẩm định giá tôn trọng nguyên tắc bảo mật Công khai, minh bạch - Mọi tài liệu thể tính pháp lý đặc điểm kỹ thuật tài sản thể kết thẩm định giá phải trình bày đầy đủ, rõ ràng báo cáo kết thẩm định giá - Báo cáo kết thẩm định giá phải nêu rõ điều kiện ràng buộc công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt thẩm định viên - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải công khai điều kiện hạn chế điều kiện khắc phục theo thỏa thuận với khách hàng báo cáo kết thẩm định giá - Giá dịch vụ thẩm định giá thực theo thỏa thuận doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá sở Luật Giá văn hướng dẫn quy định ghi hợp đồng thẩm định giá; trường hợp đấu thầu dịch vụ thẩm định giá thực theo quy định pháp luật đấu thầu gói thầu dịch vụ tư vấn Doanh nghiệp thẩm định giá ban hành thực niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá Năng lực chun mơn tính thận trọng - Thẩm định viên phải thực công việc thẩm định giá với đầy đủ lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, thận trọng, cân nhắc đầy đủ liệu thu thập trước đề xuất ý kiến thức với Tổng giám đốc, Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá - Thẩm định viên phải không ngừng nâng cao kiến thức nghiệp vụ chuyên môn kinh nghiệm hoạt động thực tiễn, môi trường pháp lý Hàng năm, thẩm định viên có nghĩa vụ tham gia bồi dưỡng kiến thức chuyên môn thẩm định giá quan, tổ chức phép tổ chức - Doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm khuyến khích, bố trí, tạo điều kiện cho thẩm định viên tham gia bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ chuyên môn theo quy định, đồng thời ứng dụng tiến kỹ thuật để thẩm định viên đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá, đảm bảo cung cấp dịch vụ thẩm định giá tốt cho khách hàng LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn - Doanh nghiệp thẩm định giá cần thực biện pháp để bảo đảm người làm công tác chuyên môn doanh nghiệp phải đào tạo, bồi dưỡng giám sát thích hợp - Doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoạt động thẩm định giá trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thẩm định giá 10 Tư cách nghề nghiệp - Doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên phải trau dồi bảo vệ uy tín nghề nghiệp, khơng có hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp thẩm định giá, tranh giành khách hàng hình thức ngăn cản, đe dọa, lơi kéo, mua chuộc hành vi cạnh tranh không lành mạnh khác - Doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên có quyền tham gia tổ chức nghề nghiệp nước nước thẩm định giá theo quy định pháp luật 11 Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải thực công việc thẩm định giá theo kỹ thuật tiêu chuẩn chuyên môn quy định hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định khác pháp luật có liên quan hành - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá có quyền thuê tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện theo quy định pháp luật hành để thực tư vấn đưa kết luận chuyên môn phục vụ cho hoạt động thẩm định giá 12 Các nội dung quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản quy định Tiêu chuẩn phải cụ thể hóa thể q trình xây dựng quy trình thực kiểm sốt chất lượng hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá./ HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 02) (Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài chính) I QUY ĐỊNH CHUNG Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn quy định giá trị thị trường tài sản việc vận dụng giá trị thị trường tiến hành thẩm định giá tài sản Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên giá hành nghề (sau gọi chung thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức cá nhân khác thực hoạt động thẩm định giá theo quy định Luật Giá quy định khác pháp luật có liên quan II NỘI DUNG TIÊU CHUẨN Cơ sở giá trị tài sản sở giá trị thị trường sở giá trị phi thị trường Giá trị tài sản ước tính sở giá trị thị trường giá trị thị trường xác định cách tiếp cận theo quy định hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc Trong đó: LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn a) Thời điểm, địa điểm thẩm định giá thời gian, không gian cụ thể tương ứng với thời gian, không gian mà giá trị tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị trường b) Người mua sẵn sàng mua người có khả tốn có nhu cầu mua tài sản với mức giá tốt thị trường c) Người bán sẵn sàng bán người có tài sản hợp pháp có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt thị trường d) Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin giao dịch bên khơng có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch tài sản bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin tài sản thị trường tài sản sau q trình tiếp thị thích hợp Các mối quan hệ đặc biệt ảnh hưởng đến giá giao dịch tài sản bao gồm: - Quan hệ gia đình ruột thịt: Bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột; - Quan hệ gia đình trực tiếp: Vợ, chồng người mối quan hệ bố, mẹ, con, anh, chị, em ruột người khác chịu phụ thuộc kinh tế; - Quan hệ mạng lưới công ty: Các tổ chức chịu kiểm soát, quyền sở hữu quản lý chung công ty tổ chức mà bên thứ ba dễ dàng kết luận phần công ty phạm vi quốc gia quốc tế, công ty mẹ, công ty, chi nhánh, văn phòng đại diện; - Các mối quan hệ đặc biệt khác theo quy định pháp luật có liên quan đ) Hành động cách có hiểu biết, thận trọng không bị ép buộc tham gia giao dịch bên có lực hành vi dân sự, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thơng tin thị trường trước đưa định mua định bán cách hoàn toàn tự nguyện, khơng nhiệt tình mua nhiệt tình bán q mức, không bị sức ép buộc phải bán mua để có mức giá phù hợp cho hai bên Giá trị thị trường thể mức giá hình thành thị trường cơng khai cạnh tranh Thị trường thị trường nước thị trường quốc tế, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán Trường hợp có hạn chế việc xác định giá trị thị trường tài sản (thông tin, liệu thị trường, điều kiện thẩm định giá hạn chế khác), thẩm định viên nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục (nếu có) thể mức độ ảnh hưởng đến kết thẩm định giá hạn chế báo cáo kết thẩm định giá./ HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 03) (Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài chính) I QUY ĐỊNH CHUNG Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn quy định giá trị phi thị trường tài sản việc vận dụng giá trị phi thị trường tiến hành thẩm định giá Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên giá hành nghề (sau gọi chung thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức cá nhân khác thực hoạt động thẩm định giá theo quy định Luật Giá quy định khác pháp luật có liên quan LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn II NỘI DUNG TIÊU CHUẨN Cơ sở giá trị tài sản sở giá trị thị trường sở giá trị phi thị trường Giá trị tài sản ước tính sở giá trị phi thị trường giá trị phi thị trường xác định cách tiếp cận theo quy định hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Giá trị phi thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, cơng dụng tài sản, lợi ích mà tài sản mang lại trình sử dụng, giá trị số người mua đặc biệt, giá trị giao dịch điều kiện hạn chế, giá trị số mục đích thẩm định giá đặc biệt giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế giá trị khác, cụ thể: a) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán tổng số tiền thu từ bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản q ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán bán không tự nguyện Giá mua bán tài sản gọi giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường b) Giá trị đặc biệt giá trị tài sản có đặc tính đặc biệt thu hút quan tâm người mua đặc biệt người sử dụng đặc biệt Giá trị đặc biệt hình thành vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, yếu tố pháp lý yếu tố đặc biệt khác tài sản Giá trị đặc biệt bao gồm: Giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị tài sản chuyên dùng giá trị đặc biệt khác Giá trị tài sản trình sử dụng giá trị phi thị trường xem xét từ giác độ người sử dụng riêng biệt tài sản vào mục đích riêng biệt, khơng liên quan đến thị trường Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp tài sản vào hoạt động dây chuyền sản xuất, doanh nghiệp, tài sản khác khơng xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản số tiền có từ việc bán tài sản thị trường Giá trị tài sản có thị trường hạn chế giá trị tài sản tính đơn chiếc, điều kiện thị trường, nhân tố khác tác động làm cho tài sản có khách hàng tìm mua, thời điểm Đặc điểm quan trọng cần phân biệt tài sản khơng phải khơng có khả bán thị trường cơng khai mà để bán đòi hỏi trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí thời gian so với tài sản khác c) Giá trị đầu tư giá trị tài sản nhà đầu tư theo mục tiêu đầu tư xác định Giá trị đầu tư khái niệm có tính chủ quan liên quan đến tài sản cụ thể nhà đầu tư riêng biệt với mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định Sự khác biệt giá trị đầu tư giá trị thị trường tài sản động lực để nhà đầu tư tham gia vào thị trường d) Giá trị để tính thuế giá trị dựa quy định luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp Khi áp dụng sở giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần nêu tên loại giá trị phi thị trường cụ thể áp dụng đưa cứ, lập luận cụ thể, bao gồm: - Đặc điểm đặc biệt tài sản thẩm định giá; - Người mua, nhà đầu tư đặc biệt; - Giao dịch thị trường hạn chế, bắt buộc phải bán; - Giá trị theo mục đích đặc biệt mục đích tính thuế./ LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 04) (Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài chính) I QUY ĐỊNH CHUNG Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn quy định nguyên tắc xác định giá trị tài sản hướng dẫn nguyên tắc tiến hành thẩm định giá Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên giá hành nghề (sau gọi chung thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức cá nhân khác thực hoạt động thẩm định giá theo quy định Luật Giá quy định khác pháp luật có liên quan II NỘI DUNG TIÊU CHUẨN Giá trị tài sản hình thành tác động nhiều yếu tố giá trị sử dụng, khan hiếm, nhu cầu có khả tốn Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần nghiên cứu, vận dụng nguyên tắc để phân tích, đánh giá yếu tố tác động đến trình hình thành giá trị tài sản, từ đưa kết luận giá trị tài sản Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu Sử dụng tốt có hiệu tài sản đạt mức hữu dụng tối đa cho phép mặt pháp lý, kỹ thuật, tài hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp đem lại giá trị cao cho tài sản Một tài sản sử dụng thực tế không thiết thể khả sử dụng tốt có hiệu tài sản Nguyên tắc cung - cầu Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Đồng thời, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản Các yếu tố đặc điểm vật lý đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với thuộc tính tài sản khác phản ánh cung - cầu giá trị tài sản Nguyên tắc thay đổi Giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi yếu tố hình thành tác động đến giá trị Giá trị tài sản hình thành trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị ln ln thay đổi Do đó, thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm mối quan hệ nhân nhân tố trạng thái động, phải phân tích q trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu Nguyên tắc thay Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản thay lẫn q trình sử dụng, giá trị tài sản xác định tác động lẫn tài sản đến tài sản khác Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Giới hạn giá trị tài sản có xu hướng thiết lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ q mức làm ảnh LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn hưởng đến thay Một người mua thận trọng không trả giá cao chi phí mua tài sản thay thị trường thời điểm Nguyên tắc cân Khi yếu tố cấu thành tài sản đạt cân tài sản đạt khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt có hiệu tài sản, cần phải phân tích cân yếu tố cấu thành tài sản cần thẩm định giá Nguyên tắc thu nhập tăng giảm Tổng thu nhập khoản đầu tư tăng lên tăng liên tục tới điểm định, sau đầu tư tiếp tục tăng mức thu nhập tăng thêm giảm dần Nguyên tắc phân phối thu nhập Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) phân phối cho yếu tố Nếu việc phân phối thực theo nguyên tắc tương ứng phần tổng thu nhập lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị tồn tài sản, có nghĩa lượng giá trị mà đóng góp vào giá trị tồn Khi xem xét giá trị tài sản phận, thẩm định viên cần phải xem xét mối quan hệ với tài sản tổng thể Nguyên tắc nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào tài sản thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu Nguyên tắc phù hợp Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản có phù hợp với môi trường hay không thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu 10 Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh mức làm giảm lợi nhuận cuối khơng lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh quan sát tài sản với tài sản với tài sản khác Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động yếu tố cạnh tranh đến thu nhập tài sản, đặc biệt sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị tài sản 11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai Giá trị tài sản chịu ảnh hưởng việc dự kiến thị phần người tham gia thị trường thay đổi dự tính trước yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị tài sản luôn dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua./ LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 ... THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 01) (Ban hành kèm theo Thông tư số 158/ 2014/ TT-BTC. .. THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 04) (Ban hành kèm theo Thông tư số 158/ 2014/ TT-BTC. .. đến kết thẩm định giá hạn chế báo cáo kết thẩm định giá. / HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá (Ký