Phòng chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản

BÀI GIẢNG PHÒNG CHỐNG RỬA TIỀN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN I Các quy định pháp luật quy chế nội phòng, chống rửa tiền; trách nhiệm thực quy định pháp luật phòng, chống rửa tiền lĩnh vực kinh doanh bất động sản; Rửa tiền gì? Rửa tiền hành vi cá nhân, tổ chức tìm cách hợp pháp hố tiền, tài sản phạm tội mà có thông qua hoạt động cụ thể sau đây: a) Tham gia trực tiếp gián tiếp vào giao dịch liên quan đến tiền, tài sản phạm tội mà có; b) Thu nhận, chiếm giữ, chuyển dịch, chuyển đổi, chuyển nhượng, vận chuyển, sử dụng, vận chuyển qua biên giới tiền, tài sản phạm tội mà có; c) Đầu tư vào dự án, cơng trình, góp vốn vào doanh nghiệp tìm cách khác che đậy, nguỵ trang cản trở việc xác minh nguồn gốc, chất thật vị trí, trình di chuyển quyền sở hữu tiền, tài sản phạm tội mà có Nguyên tắc phòng, chống rửa tiền - Việc phòng ngừa, phát hiện, ngăn chặn, xử lý rửa tiền phải thực theo quy định pháp luật sở bảo đảm chủ quyền, an ninh quốc gia; bảo đảm hoạt động bình thường kinh tế, đầu tư; bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, quan, tổ chức; chống lạm quyền, lợi dụng việc phòng, chống rửa tiền để xâm phạm quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, quan, tổ chức có liên quan - Hợp tác quốc tế lĩnh vực phòng, chống rửa tiền phải ngun tắc tơn trọng độc lập, chủ quyền quốc gia, bên có lợi thực theo quy định pháp luật Việt Nam, trừ trường hợp Điều ước quốc tế mà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết gia nhập có quy định khác Quy chế nội phòng, chống rửa tiền Căn vào quy định pháp luật, Tổ chức báo cáo phải xây dựng ban hành quy chế nội phòng, chống rửa tiền nhằm phát hạn chế tổ chức, cá nhân thông qua Tổ chức báo cáo để thực hành vi rửa tiền Nội dung quy chế nội bao gồm: a) Quy trình, thủ tục nhận biết cập nhật thông tin khách hàng người hưởng lợi, biện pháp xác minh thông tin khách hàng người hưởng lợi trường hợp có phát sinh giao dịch đáng ngờ; b) Quy trình rà soát, phát hiện, xử lý báo cáo giao dịch đáng ngờ cho quan nhà nước có thẩm quyền; c) Quy định biện pháp tạm thời áp dụng phòng, chống rửa tiền nguyên tắc xử lý trường hợp trì hỗn, khơng thực giao dịch; d) Quy định kiểm soát kiểm toán nội việc tuân thủ quy định, quy trình thủ tục liên quan đến hoạt động phòng, chống rửa tiền; e) Quy định chức năng, quyền hạn trách nhiệm người phận phụ trách phòng, chống rửa tiền; g) Quy định đào tạo nâng cao nhận thức nghiệp vụ phòng, chống rửa tiền; h) Quy định lưu trữ bảo mật thơng tin Quy chế nội phòng, chống rửa tiền phải phổ biến đến cá nhân, phận có trách nhiệm phòng, chống rửa tiền Tổ chức báo cáo, kể cộng tác viên có liên quan đến giao dịch bất động sản Tổ chức báo cáo phải gửi Quy chế nội phòng, chống rửa tiền cho Cục Phòng, chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng; Sở Xây dựng địa phương nơi đặt trụ sở Trách nhiệm thực quy định pháp luật phòng, chống rửa tiền lĩnh vực kinh doanh bất động sản: a) Trách nhiệm tham gia phòng, chống rửa tiền - Phòng, chống rửa tiền trách nhiệm cá nhân, quan, tổ chức - Nghiêm cấm quan, tổ chức, cá nhân tham gia tạo điều kiện cho hoạt động rửa tiền - Nhà nước có sách khuyến khích, bảo vệ cá nhân, quan, tổ chức tham gia phòng, chống rửa tiền; khuyến khích tổ chức, cá nhân có hành vi rửa tiền tự đầu thú khai báo cho quan nhà nước có thẩm quyền; tổ chức đấu tranh chống tội phạm có liên quan đến rửa tiền b) Các cá nhân, tổ chức có trách nhiệm phòng, chống rửa tiền Các định chế tài có trách nhiệm thực biện pháp phòng, chống rửa tiền theo quy định pháp luật gồm: - Các tổ chức thành lập hoạt động theo quy định Luật Các tổ chức tín dụng; - Các tổ chức mơi giới, đầu tư tiền tệ cung ứng dịch vụ toán lãnh thổ Việt Nam; - Các tổ chức phát hành, niêm yết, giao dịch, kinh doanh, lưu ký, tốn bù trừ chứng khốn; - Các tổ chức có đăng ký kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc, đá quý; - Các công ty bảo hiểm, môi giới bảo hiểm tổ chức có hoạt động liên quan tới chương trình hưu trí hay an sinh, kinh tế, xã hội; - Các tổ chức Việt Nam thay mặt đại diện cho định chế tài nước c) Các cá nhân, tổ chức khác có trách nhiệm phòng, chống rửa tiền theo quy định pháp luật gồm: - Các luật sư, công ty tư vấn pháp lý, văn phòng luật sư, công ty luật hợp danh thực giao dịch tiền tệ hay tài sản khác thay mặt cho khách hàng; - Các tổ chức kinh doanh trò chơi may rủi, sòng bạc xổ số; tổ chức kinh doanh có khuyến mại lớn khách hàng; - Các công ty dịch vụ buôn bán bất động sản có đăng ký kinh doanh; - Các cá nhân phép hoạt động kinh doanh định chế tài II Các phương thức, thủ đoạn rửa tiền thường gặp lĩnh vực kinh doanh bất động sản xu hướng rửa tiền thời gian tới: Các phương thức, thủ đoạn rửa tiền: a) Thơng qua hệ thống tài ngân hàng: Bọn tội phạm gửi tiền mức kiểm soát vào thời điểm khác nhau, nhiều nơi giới Sau thời gian chuyển khoản qua nhiều ngân hàng, chúng rút tiền Ngân hàng nước thứ ba, thứ tư cách hợp pháp b) Rửa tiền thơng qua đầu tư nước ngồi: Trong q trình hội nhập kinh tế quốc tế, quốc gia phát triển tăng cường kêu gọi đầu tư nước ngồi, tạo hành lang pháp lí thơng thống cho nhà đầu tư nước vào đầu tư nước Đây điều kiện thuận lợi cho hoạt động rửa tiền Chúng mang tiền vào thuê quyền sử dụng đất, lập nhà xưởng,… Trong trình hoạt động, lợi nhuận chuyển đến số địa theo mong muốn Một thời gian sau, chúng tuyên bố phá sản biến mất, đồng tiền bẩn khoác vỏ bọc hợp pháp c)Lợi dụng trung tâm giải trí, sòng bạc, xổ số, cá cược: Đây lĩnh vực kinh doanh có tỉ lệ tốn tiền mặt cao Lợi dụng casino, sòng bạc này, bọn tội phạm tổ chức đánh bạc, việc thắng thua không quan trọng, sau khỏi đây, chúng có giấy chứng nhận thắng với khoản tiền lớn ơng chủ Casino Hoặc chúng tìm mua vé xổ số, cá cược trúng thưởng có giá trị lớn để chứng minh cho nguồn thu nhập hợp pháp d)Thơng qua thị trường chứng khóan: Những đồng tiền bẩn dùng để mua cổ phiếu thị trường chứng khoán Sau thời gian, số cổ phiếu bán lại với giá thấp Số tiền mà bọn tội phạm nhận thông qua hệ thống tài nên xem hợp pháp e)Lợi dụng tổ chức tín dụng: Bọn tội phạm gửi tiền vào quỹ tiết kiệm mua trái phiếu, tín phiếu Sau thời gian rút dần mang giấy tờ có giá cầm cố, chấp để vay khoản tiền định f)Lợi dụng hợp đồng thương mại, hóa đơn chứng từ: Thơng qua hợp đồng, bọn tội phạm khai tăng số lượng hàng hóa hóa đơn mua bán lợi dụng cơng ty kinh doanh hàng hóa thật khơng bán hàng bán so với hóa đơn Những hóa đơn chứng từ đó, chứng minh cho thu nhập chúng có nhờ hoạt động kinh doanh g) Thông qua sổ tiết kiệm người lao động ngụ cư nước ngoài: Bọn tội phạm thường lợi dụng người lao động nước ngoài, cho họ hoa hồng yêu cầu họ gửi số tiền mức kiểm sốt nước đến tài khoản cụ thể h)Thông qua giao dịch xuyên quốc gia: Lợi dụng yếu tố địa lí khác mặt pháp luật, bọn tội phạm vận chuyển tiền qua biên giới, tạo khoảng cách địa lí tội phạm gốc đồng tiền cần tẩy rửa Từ đó, chúng tìm cách đưa vào hệ thống tài chính, ngân hàng để rút nước thứ ba, thứ tư số quốc gia, hoạt động rửa tiền chưa quy định tội phạm hình nên hành vi phạm tội bọn tội phạm gặp rủi ro k)Thông qua lao động bất hợp pháp: Một số quốc gia, chủ đồn điền, trang trại thường thuê lao động bất hợp pháp để trốn thuế Lợi dụng tình trạng này, bọn tội phạm thường cho họ vay tiền mặt để trả công lao động, sau đó, họ phải trả lại séc cho bọn chúng Hoạt động rửa tiền Việt Nam Ở Việt Nam, kinh tế chuyển đổi sang chế thị trường, với xu hội nhập kinh tế tội phạm có chiều hướng gia tăng, với tính chất, mức độ ngày tinh vi Các hoạt động buôn bán ma túy, buôn lậu, tham nhũng mang lại cho bọn tội phạm lượng tiền bất khổng lồ Hoạt động tẩy rửa tiền thường phát sau khởi tố điều tra vụ án khác, thông qua biện pháp điều tra nghiệp vụ, cán điều tra phát hoạt động tẩy rửa tiền bọn tội phạm (điển vụ án Trương Văn Cam đồng bọn, vụ án buôn ma túy Trịnh Nguyên Thủy) Với vụ án tham nhũng, trình điều tra, cán điều tra phát “ơng quan tham” thường có tay vài ngơi biệt thự, tài khoản bí mật ngân hàng nước ngòai Những tài sản trị giá lên đến hàng triệu USD Và khơng chắn rằng, khu chung cư, biệt thư cao cấp đại thành phố lớn có nhà mua đồng tiền hợp pháp Bởi nay, kẻ hở pháp luật thị trường bất động sản, kiểm soát thu nhập cá nhân điều kiện để bọn tội phạm tiến hành hoạt động tẩy rửa tiền Những năm gần đây, thị trường bất động sản thị trường chứng khoán Việt Nam hai thị trường có tốc độ phát triển khó dự đốn, dễ từ trạng thái phát triển nóng chuyển sang đóng băng Khơng sâu vào diễn biến hai thị trường này, nhìn chung, số VN -Index thị trường chứng khoán liên tục tăng cao năm 2007 đầu năm 2008 Tương tự, thị trường bất động sản tăng cao nửa cuối năm 2007 Điều cho thấy, có nguồn tiền lớn, mà việc kiểm tra nguồn gốc không quan tâm mức, đổ vào thị trường Nói đến nguồn tiền nước, phải nói thêm điều mà lâu báo chí chun gia kinh tế chưa nói đến có lượng tiền hình thành từ tiền thất thoát tham nhũng Chúng ta biết rằng, nguồn vốn xây dựng nguồn vốn đầu tư nói chung lớn; với số tra nêu 10% thất thoát vào túi cá nhân lĩnh vực số lớn Ngoài ra, nguồn vốn quỹ đầu tư nước hoạt động Việt Nam chưa kiểm tra, giám sát được, số lượng quỹ không nhiều Đối với thị trường bất động sản, giao dịch đa số toán tiền mặt, hoạt động điều tra, phân tích giao dịch chưa thực Xu hướng rửa tiền thời gian tới Xu hướng rửa tiền tương lai bọn tội phạm thường sử dụng nhiều thao tác tinh vi, phức tạp nhằm che mắt quan điều tra hay quan chống rửa tiền Một vòng quay biến “đồng tiền bẩn” thành “tiền sạch” thông thường gồm ba bước, diễn theo đơi chồng chéo đan xen Thực chu trình này, bọn tội phạm khốc cho “đồng tiền bẩn” vỏ bọc hoàn toàn sạch, đưa đồng tiền vào lưu thông đời sống kinh tế xã hội mà không làm lộ tội phạm gốc hay gây nghi ngờ cho quan bảo vệ pháp luật Bước thứ chu trình rửa tiền đưa tiền bẩn vào lưu thông hệ thống tài (hay gọi từ lóng “cài đặt”, “gửi tiền”) Đây thao tác chu trình rửa tiền, nhằm che dấu nguồn gốc xuất xứ, thay đổi hình thái tồn tiền bẩn nhằm bước đầu “hoà nhập” vào hệ thống tài ngân hàng Đây giai đoạn khó khăn dễ bị “tóm” Bởi bọn tội phạm khoản tiền lớn thường bị quan điều tra, quan phòng, chống rửa tiền theo dõi Hơn nữa, quốc gia có quy định nhằm kiểm sốt, đón lõng hành vi rửa tiền bọn tội phạm, quy định lượng tiền mặt lưu thông, đưa qua biên giới, phép toán hay quy định khai báo ngân hàng… Bước thực trót lọt khả rửa tiền bọn tội phạm thành công lớn Bước thứ hai chu trình rửa tiền q trình tích tụ quay vòng khoản tiền sau chúng xâm nhập vào hệ thống tài (hay tiếng lóng bọn tội phạm gọi “sắp xếp”, “trộn lẫn” hay “chuyển đổi”) Đây khâu quan trọng việc xố bỏ hồn tồn nguồn gốc “bẩn” đồng tiền Ở giai đoạn này, bọn tội phạm thường sử dụng biện pháp nghiệp vụ tài chính, kế tốn nhằm làm cho đồng tiền chuyển dịch khắp nơi, quay vòng nhiều lần nhằm xố bỏ dấu vết phạm tội, cắt đứt cách giả tạo mối liên hệ tài sản hành vi phạm tội gốc Bước thứ ba chu trình khâu cuối công đoạn rửa tiền, giai đoạn đầu tư hợp pháp sau “đồng tiền bẩn” che giấu hình thức (hay gọi giai đoạn “hồ nhập” đồng tiền) Ở giai đoạn này, “đồng tiền bẩn” sau hàng loạt thao tác nghiệp vụ có vỏ bọc hợp pháp đưa vào hoạt động sản xuất kinh doanh vốn đầu tư cho doanh nghiệp, khoản vay cá nhân, cổ phiếu, bất động sản,… Sau giai đoạn này, đồng tiền bẩn trở nên “sạch sẽ”, có khoảng cách xa với tội phạm gốc thách đố cho quan điều tra lần theo dấu vết đồng tiền để truy tìm tội phạm gốc chúng Quy trình rửa tiền trình dài, với nhiều thao tác tinh vi bọn tội phạm, lợi dụng kẽ hở hệ thống pháp luật đơi có tiếp tay quan chức, nhân viên nhà nước Đồng tiền với sức mạnh tiềm tàng ln có nguy làm đổ gục nhân viên công quyền, làm tha hoá họ để tiếp tay cho việc rửa “đồng tiền bẩn thỉu” Điều khiến cho quốc gia ln coi trọng cơng tác phòng, chống tội phạm rửa tiền phương cách ngăn ngừa tham nhũng hệ thống pháp luật III Các biện pháp phòng, chống rửa tiền lĩnh vực bất động sản: 1.Tổ chức báo cáo bố trí cán phận chịu trách nhiệm phòng, chống rửa tiền Căn vào quy mơ, phạm vi đặc thù hoạt động mình, Tổ chức báo cáo định việc bố trí cán (hoặc cán lãnh đạo tổ chức) thành lập phận chuyên trách chịu trách nhiệm phòng, chống rửa tiền Tổ chức báo cáo phải đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền thông tin liên quan đến tên, địa chỉ, chức vụ cán phận chịu trách nhiệm phòng, chống rửa tiền thơng tin địa chỉ, điện thoại, số fax Tổ chức để liên hệ cần thiết Khi có thay đổi thông tin nêu trên, Tổ chức báo cáo phải thông báo văn cho quan nhà nước có thẩm quyền Cán phận chịu trách nhiệm phòng, chống rửa tiền Tổ chức báo cáo có chức năng, nhiệm vụ sau đây: - Tiếp nhận thẩm tra thông tin giao dịch đáng ngờ nhân viên, phòng ban, phận có liên quan báo cáo; - Lập, (ký) chịu trách nhiệm nội dung báo cáo giao dịch đáng ngờ; - Lập, (ký) báo cáo hoạt động phòng, chống rửa tiền Tổ chức theo yêu cầu pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền; - Xây dựng, triển khai chương trình, sách, chiến lược phòng, chống rửa tiền áp dụng Tổ chức; - Thường xuyên rà soát, đánh giá điều chỉnh quy chế nội phòng, chống rửa tiền nhằm đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật, thay đổi phát triển hoạt động kinh doanh Tổ chức Nhận biết khách hàng cập nhật thông tin khách hàng + Các trường hợp nhận biết khách hàng: a) Khách hàng thiết lập mối quan hệ giao dịch lần đầu với Tổ chức báo cáo; b) Khách hàng thực giao dịch bất động sản tiền mặt có giá trị lớn theo quy định pháp luật; c) Khách hàng thực giao dịch đáng ngờ theo quy định pháp luật; d) Khách hàng thực số lượng giao dịch bất động sản từ giao dịch trở lên ngày; khách hàng mua, bán từ bất động sản trở lên lần (kể khách hàng mua bán bất động sản); e) Các trường hợp Tổ chức báo cáo xem xét hồ sơ bất động sản, hồ sơ dự án bất động sản, hồ sơ khách hàng thấy có nghi ngờ tính trung thực hồ sơ + Nội dung thông tin nhận biết khách hàng: Tổ chức báo cáo tự thiết kế mẫu nhận biết khách hàng phải đảm bảo thông tin tối thiểu sau đây: a) Thông tin khách hàng: - Đối với khách hàng cá nhân người Việt Nam: họ, tên; ngày, tháng, năm sinh; số chứng minh nhân dân số hộ chiếu; nơi đăng ký hộ thường trú; chỗ tại; nghề nghiệp, chức vụ; điện thoại ; đơn vị công tác, địa đơn vị công tác; - Đối với khách hàng cá nhân nước ngồi (người có quốc tịch nước ngồi, người Việt Nam định cư nước mà quốc tịch Việt Nam): họ, tên; quốc tịch; ngày, tháng, năm sinh; số hộ chiếu; thị thực nhập cảnh, lý nhập cảnh; địa tạm trú Việt Nam; nơi nước ngồi vòng tháng trước nhập cảnh vào Việt Nam địa thường trú nước ngoài; nghề nghiệp, chức vụ; điện thoại; đơn vị công tác, địa đơn vị công tác; Trường hợp tài khoản bất động sản nhiều khách hàng đứng tên chủ sở hữu phải cung cấp đầy đủ thông tin nêu khách hàng - Đối với khách hàng tổ chức: tên đơn vị giao dịch đầy đủ viết tắt; địa đặt trụ sở chính; số điện thoại, số fax; số, ngày cấp giấy phép thành lập, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; quan thành lập; thông tin lĩnh vực hoạt động kinh doanh, lĩnh vực đầu tư; thông tin tóm tắt cấu tổ chức máy lãnh đạo; thông tin người đại diện pháp luật cho tổ chức (bao gồm thông tin khách hàng cá nhân nêu trên) b) Ngày, tháng, năm mở tài khoản (nếu có); ngày, tháng, năm thực giao dịch; c) Số tiền ban đầu tài khoản giao dịch giá trị tính theo nội tệ giá trị tính theo ngoại tệ tỷ giá chuyển đổi (nếu cần); d) Mục đích giá trị tài khoản giao dịch; đ) Thông tin người hưởng lợi: - Đối với người hưởng lợi cá nhân người Việt Nam: họ, tên; ngày, tháng, năm sinh; số chứng minh nhân dân số hộ chiếu; nơi đăng ký hộ thường trú; chỗ tại; nghề nghiệp, chức vụ; điện thoại; đơn vị công tác, địa đơn vị công tác; - Đối với người hưởng lợi cá nhân nước ngồi (người có quốc tịch nước ngồi, người Việt Nam định cư nước ngồi mà quốc tịch Việt Nam): họ, tên; quốc tịch; ngày, tháng, năm sinh; số hộ chiếu; thị thực nhập cảnh, lý nhập cảnh; địa tạm trú Việt Nam; nơi nước ngồi vòng tháng trước nhập cảnh vào Việt Nam địa thường trú nước ngoài; nghề nghiệp, chức vụ; điện thoại; đơn vị công tác, địa đơn vị công tác; - Đối với người hưởng lợi tổ chức: tên đơn vị giao dịch đầy đủ viết tắt; địa đặt trụ sở chính; số điện thoại, số fax; số, ngày cấp giấy phép thành lập, giấy chứng nhận đầu tư (nếu có), giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; quan thành lập; thông tin lĩnh vực hoạt động kinh doanh, lĩnh vực đầu tư; thông tin tóm tắt cấu tổ chức máy lãnh đạo; thông tin người đại diện pháp luật cho tổ chức (bao gồm thông tin người hưởng lợi cá nhân nêu trên) e) Thông tin chủ đầu tư dự án bất động sản, thông tin dự án bất động sản; f) Tên chữ ký nhân viên Tổ chức báo cáo chịu trách nhiệm duyệt mở tài khoản xử lý giao dịch với khách hàng + Biện pháp nhận biết khách hàng: a) Sử dụng tài liệu, liệu gốc đáng tin cậy để nhận dạng xác minh nhận dạng khách hàng như: - Đối với khách hàng cá nhân: giấy chứng minh nhân dân, thị thực xuất - nhập cảnh gần nhất, hộ chiếu thời hạn sử dụng giấy tờ tuỳ thân hợp lệ khác có ảnh khách hàng có đóng dấu giáp lai lên ảnh quan có thẩm quyền cấp - Đối với khách hàng tổ chức: giấy phép định thành lập, định đổi tên gọi, chia tách, sáp nhập, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đăng ký thuế, báo cáo tài kiểm toán; định bổ nhiệm Tổng giám đốc (Giám đốc), Kế tốn trưởng b) Tổ chức báo cáo sử dụng bên thứ ba để xác minh nhận dạng khách hàng sau: - Thông qua cá nhân, tổ chức (bao gồm Tổ chức báo cáo khác) có quan hệ với khách hàng đối chiếu thơng tin có với thơng tin khách hàng cung cấp - Thông qua quan quản lý quan nhà nước có thẩm quyền khác (như văn phòng đăng ký nhà đất, quan thuế địa phương, quan quản lý nhà nước đất đai ) - Tổ chức báo cáo thuê, hợp tác với tổ chức khác để xác minh nhận dạng khách hàng c) Trường hợp có nhiều khách hàng có liên quan Tổ chức báo cáo phải áp dụng biện pháp xác minh nhận dạng khách hàng; d) Tổ chức báo cáo tự bổ sung biện pháp nhận biết khách hàng khác vào tính chất hoạt động, kinh doanh Tổ chức báo cáo vào mức độ rủi ro rửa tiền gắn với loại khách hàng Tuy nhiên, trách nhiệm cuối nhận biết, cập nhật thông tin khách hàng thuộc Tổ chức báo cáo + Rà sốt thơng tin khách hàng giao dịch: -Tổ chức báo cáo phải thường xuyên rà sốt thơng tin khách hàng, đặc biệt khách hàng có nghi vấn tiến hành hoạt động rửa tiền khách hàng có tên danh sách cảnh báo Bộ Công an quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định Thông tư -Tổ chức báo cáo cần kiểm tra kỹ hồ sơ, tài liệu liên quan đến giao dịch bất động sản có dấu hiệu đáng ngờ có giá trị lớn (nguồn gốc tạo lập bất động sản, số lần thay đổi chủ sở hữu, tình trạng hồ sơ pháp lý ) -Tổ chức báo cáo phải thường xuyên cập nhật thông tin khách hàng báo cáo giao dịch đáng ngờ trước (của Tổ chức báo cáo) + Giao dịch tiền mặt có giá trị lớn: - Các giao dịch tiền mặt có tổng giá trị từ 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) trở lên ngoại tệ, vàng có giá trị tương đương, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Đối với giao dịch tiền gửi tiết kiệm mức tổng giá trị hay nhiều giao dịch tiền mặt ngày cá nhân, tổ chức thực 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) trở lên ngoại tệ, vàng có giá trị tương đương - Tổ chức báo cáo định kỳ hàng tháng phải lập lưu trữ (ở dạng văn tệp tin điện tử) báo cáo giao dịch có giá trị lớn theo quy định Tổ chức báo cáo phải gửi báo cáo giao dịch có giá trị lớn cho quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu văn quan nhà nước có thẩm quyền - Tổ chức báo cáo phải rà soát, sàng lọc giao dịch có giá trị lớn để phát giao dịch đáng ngờ IV Các giao dịch đáng ngờ cách nhận biết giao dịch đáng ngờ lĩnh vực bất động sản: Những dấu hiệu giao dịch đáng ngờ: Các giao dịch bị coi đáng ngờ có dấu hiệu sau: - Các bên liên quan tới giao dịch cung cấp thông tin nhận biết khách hàng khơng xác, khơng đầy đủ, không quán thuyết phục cá nhân, tổ chức cung ứng dịch vụ không báo cáo giao dịch đến quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật; - Các giao dịch thực theo lệnh hay uỷ quyền cá nhân, tổ chức có liên quan đến hoạt động tội phạm nằm danh sách thống kê cảnh báo Bộ Cơng an lập nhằm phòng ngừa, đấu tranh chống rửa tiền chống sử dụng tiền hay tài sản để tạo điều kiện hay tài trợ cho hoạt động phạm tội hay lãnh thổ Việt Nam; - Các giao dịch mà qua thông tin nhận dạng qua xem xét sở kinh tế pháp lý bên tham gia giao dịch xác định mối liên hệ bên tham gia giao dịch với hoạt động phạm tội có liên quan tới cá nhân, tổ chức nêu điểm b khoản Điều này; - Các cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch với số tiền có giá trị lớn không tương xứng không liên quan tới hoạt động thường ngày hay hoạt động hợp pháp nào; - Có thay đổi đột biến doanh số giao dịch tài khoản; tiền gửi vào rút nhanh khỏi tài khoản; doanh số giao dịch lớn ngày, số dư tài khoản nhỏ không; - Các giao dịch chuyển tiền có giá trị nhỏ từ nhiều tài khoản khác khoản tiền lớn hay chuyển qua nhiều tài khoản khác tài khoản thời gian ngắn ngược lại; tiền chuyển lòng vòng qua nhiều tài khoản; bên liên quan khơng quan tâm đến phí giao dịch; - Sử dụng tín dụng thư phương thức tài trợ thương mại khác có giá trị lớn, chiết khấu với giá trị cao nhằm chuyển tiền quốc gia giao dịch không liên quan đến hoạt động thường xuyên khách hàng; - Pháp nhân không thực giao dịch thời gian dài tài khoản kể từ mở; doanh nghiệp nước mở sử dụng tài khoản nước tên pháp nhân thể nhân nước ngoài; - Chuyển lượng tiền lớn từ tài khoản ngoại hối doanh nghiệp nước sau nhận nhiều khoản tiền nhỏ chuyển vào chuyển tiền điện tử, séc, hối phiếu; - Doanh nghiệp nước chuyển tiền nước sau nhận vốn đầu tư chi trả tiền nước ngồi khơng phù hợp với tính chất hay nhu cầu hoạt động kinh doanh; - Các công ty bảo hiểm thường xuyên đền bù chi trả bảo hiểm với số tiền lớn cho khách hàng; - Các tổ chức chứng khốn chuyển tiền khơng phù hợp với hoạt động kinh doanh chứng khoán; - Bất giao dịch khác mà định chế tài thấy có biểu bất thường sở pháp lý không đáng tin cậy - Không thể xác định khách hàng theo thông tin khách hàng cung cấp giao dịch liên quan đến bên không xác định danh tính; - Doanh số giao dịch tài khoản khơng phù hợp với tình trạng tài với thông tin hoạt động kinh doanh thông thường khách hàng có thay đổi đột biến doanh số giao dịch tài khoản khách hàng; - Giao dịch tiến hành khách hàng có liên quan đến hoạt động bất hợp pháp đăng tải phương tiện thông tin đại chúng mà tổ chức báo cáo biết có danh sách cảnh báo Bộ Công an quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp; - Hồ sơ giao dịch hồ sơ bất động sản có dấu hiệu giả mạo (ví dụ: dấu giả, chữ ký giả, giấy chứng minh nhân dân giả, hộ chiếu giả, địa bất động sản không thực tế ); - Các giao dịch bất động sản giao dịch ủy quyền khơng có sở pháp lý; - Địa bên tham gia giao dịch khơng xác (ví dụ như: ghi địa quận B, tỉnh A thực tế tỉnh A khơng có quận B ) có thay đổi địa so với lần giao dịch trước Thông tin khách hàng khai báo khác lần giao dịch khác nhau; - Khách hàng tỏ không quan tâm đến giá bất động sản, phí giao dịch phải trả; - Khách hàng giao dịch khơng có ủy quyền khơng cung cấp thông tin liên quan tới bất động sản, không muốn cung cấp bổ sung thông tin nhân thân; - Giá thỏa thuận bên giao dịch không phù hợp giá thị trường Báo cáo giao dịch đáng ngờ: Khi phát giao dịch đáng ngờ, Tổ chức báo cáo phải báo cáo văn (theo mẫu quy định) cho Cục Phòng, chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng Trong trường hợp cần thiết Tổ chức báo cáo báo cáo cho Cơ quan phương tiện fax điện thoại sau phải gửi báo cáo văn Tổ chức báo cáo có trách nhiệm theo dõi diễn biến giao dịch báo cáo, cập nhật thông tin phát sinh có liên quan Thời hạn báo cáo: Tổ chức báo cáo phải báo cáo cho Cục Phòng, chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng vòng 48 giao dịch đáng ngờ kể từ thời điểm phát dấu hiệu đáng ngờ Trường hợp phát giao dịch có liên quan tới hoạt động tội phạm, Tổ chức báo cáo phải báo cáo quan nhà nước có thẩm quyền vòng 24 kể từ thời điểm phát V Hướng dẫn phương pháp cập nhật thông tin, lập báo cáo biện pháp xử lý giao dịch đáng ngờ Lưu giữ hồ sơ bảo mật thông tin Tổ chức báo cáo có trách nhiệm lưu giữ thơng tin, tài liệu nhận biết khách hàng thông tin, tài liệu liên quan đến giao dịch phải báo cáo theo quy định năm kể từ ngày đóng tài khoản từ ngày kết thúc giao dịch; Tổ chức báo cáo không thông báo cho khách hàng bên có liên quan biết việc thực báo cáo giao dịch đáng ngờ nội dung báo cáo thông tin cung cấp cho quan có thẩm quyền; Tài liệu, hồ sơ liên quan đến giao dịch báo cáo theo quy định tài liệu thuộc mức độ “Mật”, Tổ chức báo cáo cung cấp cho quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý tài liệu, hồ sơ theo chế độ quản lý tài liệu mật; Các cá nhân, tổ chức thực trách nhiệm báo cáo cung cấp thông tin khách hàng có liên quan đến giao dịch phải báo cáo theo quy định pháp luật phòng chống rửa tiền khơng bị coi vi phạm quy định pháp luật bảo đảm bí mật thông tin khách hàng hoạt động có liên quan đến khách hàng Kiểm sốt báo cáo cơng tác phòng, chống rửa tiền Tổ chức báo cáo phải thường xuyên thực kiểm soát nội bộ, đảm bảo tuân thủ pháp luật quy chế nội phòng, chống rửa tiền suốt trình hoạt động kinh doanh bất động sản Mọi vi phạm phát phải kịp thời báo cáo cho người phụ trách phòng, chống rửa tiền để xử lý Mọi vi phạm phát trình kiểm sốt phải báo cáo cho người phụ trách phòng, chống rửa tiền người đứng đầu Tổ chức báo cáo để xử lý Hàng năm, Tổ chức báo cáo phải tiến hành kiểm sốt nội cơng tác phòng, chống rửa tiền, đánh giá việc tuân thủ quy chế nội thiết lập đề xuất biện pháp nâng cao hiệu quả, hiệu lực công tác phòng, chống rửa tiền Áp dụng biện pháp tạm thời - Nguyên tắc áp dụng biện pháp tạm thời: biện pháp tạm thời phải thực thẩm quyền, quy định pháp luật không gây ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh doanh nghiệp triển khai thực dự án bất động sản - Biện pháp tạm thời: không thực giao dịch - Tổ chức báo cáo có quyền áp dụng biện pháp tạm thời khơng thực giao dịch bất động sản báo cáo cho quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp sau: a) Các giao dịch có liên quan đến tổ chức (kể tổ chức có chức kinh doanh bất động sản), cá nhân thuộc danh sách cảnh báo liên quan đến hoạt động tội phạm Bộ Cơng an cung cấp nhằm phòng ngừa đấu tranh phòng chống rửa tiền theo quy định điểm b khoản Điều 10 Nghị định số 74/2005/NĐ-CP; b) Khi có lý để tin giao dịch yêu cầu thực có liên quan tới hoạt động phạm tội; c) Các giao dịch có liên quan đến hoạt động rửa tiền theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền; - Tổ chức báo cáo chịu trách nhiệm pháp lý thiệt hại phát sinh từ việc không thực giao dịch theo quy định pháp luật - Các biện pháp tạm thời khác thực theo quy định pháp luật ... Trách nhiệm thực quy định pháp luật phòng, chống rửa tiền lĩnh vực kinh doanh bất động sản: a) Trách nhiệm tham gia phòng, chống rửa tiền - Phòng, chống rửa tiền trách nhiệm cá nhân, quan, tổ... thủ pháp luật quy chế nội phòng, chống rửa tiền suốt trình hoạt động kinh doanh bất động sản Mọi vi phạm phát phải kịp thời báo cáo cho người phụ trách phòng, chống rửa tiền để xử lý Mọi vi phạm... phạm rửa tiền phương cách ngăn ngừa tham nhũng hệ thống pháp luật III Các biện pháp phòng, chống rửa tiền lĩnh vực bất động sản: 1.Tổ chức báo cáo bố trí cán phận chịu trách nhiệm phòng, chống rửa