Phòng chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản

Rửa tiền là hành vi của cá nhân, tổ chức tìm cách hợp pháp hoá tiền, tài sản do phạm tội mà có thông qua các hoạt động cụ thể sau đây: a Tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào một giao dị

BÀI GIẢNG PHÒNG CHỐNG RỬA TIỀN TRONG KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN

I Các quy định của pháp luật và quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền; trách nhiệm thực hiện các quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản;

1 Rửa tiền là gì?

Rửa tiền là hành vi của cá nhân, tổ chức tìm cách hợp pháp hoá tiền, tài sản do phạm tội mà có thông qua các hoạt động cụ thể sau đây:

a) Tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào một giao dịch liên quan đến tiền, tài sản do phạm tội mà có;

b) Thu nhận, chiếm giữ, chuyển dịch, chuyển đổi, chuyển nhượng, vận chuyển, sử dụng, vận chuyển qua biên giới tiền, tài sản do phạm tội mà có;

c) Đầu tư vào một dự án, một công trình, góp vốn vào một doanh nghiệp hoặc tìm cách khác che đậy, nguỵ trang hoặc cản trở việc xác minh nguồn gốc, bản chất thật sự hoặc vị trí, quá trình di chuyển hoặc quyền sở hữu đối với tiền, tài sản do phạm tội mà có

2 Nguyên tắc trong phòng, chống rửa tiền

- Việc phòng ngừa, phát hiện, ngăn chặn, xử lý rửa tiền phải thực hiện theo đúng quy định của

pháp luật trên cơ sở bảo đảm chủ quyền, an ninh quốc gia; bảo đảm hoạt động bình thường về

kinh tế, đầu tư; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức; chống lạm quyền, lợi dụng việc phòng, chống rửa tiền để xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân,

cơ quan, tổ chức có liên quan

- Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực phòng, chống rửa tiền phải trên nguyên tắc tôn trọng độc lập, chủ quyền quốc gia, các bên cùng có lợi và được thực hiện theo quy định của pháp luật Việt Nam, trừ trường hợp các Điều ước quốc tế mà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc gia nhập có quy định khác

3 Quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền

Căn cứ vào quy định của pháp luật, các Tổ chức báo cáo phải xây dựng và ban hành quy chế nội

bộ về phòng, chống rửa tiền nhằm phát hiện và hạn chế các tổ chức, cá nhân thông qua Tổ chức báo cáo để thực hiện các hành vi rửa tiền

Nội dung quy chế nội bộ bao gồm:

a) Quy trình, thủ tục nhận biết và cập nhật thông tin về khách hàng và người được hưởng lợi, các biện pháp xác minh thông tin về khách hàng và người được hưởng lợi trong trường hợp có phát sinh giao dịch đáng ngờ;

b) Quy trình rà soát, phát hiện, xử lý và báo cáo giao dịch đáng ngờ cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Quy định biện pháp tạm thời áp dụng trong phòng, chống rửa tiền và nguyên tắc xử lý trong các trường hợp trì hoãn, không thực hiện giao dịch;

d) Quy định về kiểm soát và kiểm toán nội bộ việc tuân thủ các quy định, quy trình và thủ tục liên quan đến hoạt động phòng, chống rửa tiền;

e) Quy định về chức năng, quyền hạn và trách nhiệm của người hoặc bộ phận phụ trách phòng, chống rửa tiền;

g) Quy định về đào tạo nâng cao nhận thức và nghiệp vụ phòng, chống rửa tiền;

h) Quy định về lưu trữ và bảo mật thông tin

Quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền phải được phổ biến đến từng cá nhân, bộ phận có trách nhiệm phòng, chống rửa tiền trong Tổ chức báo cáo, kể cả đối với những cộng tác viên có liên quan đến giao dịch bất động sản

Tổ chức báo cáo phải gửi Quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền cho Cục Phòng, chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản

lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng; Sở Xây dựng địa phương nơi đặt trụ sở chính

4 Trách nhiệm thực hiện các quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản:

a) Trách nhiệm tham gia phòng, chống rửa tiền

- Phòng, chống rửa tiền là trách nhiệm của mọi cá nhân, cơ quan, tổ chức

- Nghiêm cấm các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia hoặc tạo điều kiện cho hoạt động rửa tiền

- Nhà nước có chính sách khuyến khích, bảo vệ cá nhân, cơ quan, tổ chức tham gia phòng, chống rửa tiền; khuyến khích các tổ chức, cá nhân đã có hành vi rửa tiền tự ra đầu thú hoặc khai báo cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tổ chức đấu tranh chống tội phạm có liên quan đến rửa tiền

b) Các cá nhân, tổ chức có trách nhiệm phòng, chống rửa tiền

Các định chế tài chính có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng, chống rửa tiền theo quy định của pháp luật gồm:

- Các tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng;

- Các tổ chức môi giới, đầu tư tiền tệ hoặc cung ứng dịch vụ thanh toán trên lãnh thổ Việt Nam;

- Các tổ chức phát hành, niêm yết, giao dịch, kinh doanh, lưu ký, thanh toán bù trừ chứng khoán;

- Các tổ chức có đăng ký kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc, đá quý;

- Các công ty bảo hiểm, môi giới bảo hiểm và các tổ chức có hoạt động liên quan tới các chương trình hưu trí hay an sinh, kinh tế, xã hội;

- Các tổ chức tại Việt Nam thay mặt hoặc đại diện cho các định chế tài chính của nước ngoài

c) Các cá nhân, tổ chức khác có trách nhiệm phòng, chống rửa tiền theo quy định của pháp luật gồm:

- Các luật sư, các công ty tư vấn pháp lý, các văn phòng luật sư, các công ty luật hợp danh khi thực hiện các giao dịch tiền tệ hay tài sản khác thay mặt cho khách hàng;

- Các tổ chức kinh doanh trò chơi may rủi, sòng bạc hoặc xổ số; các tổ chức kinh doanh có khuyến mại lớn đối với khách hàng;

- Các công ty dịch vụ buôn bán bất động sản có đăng ký kinh doanh;

- Các cá nhân được phép hoạt động hoặc kinh doanh như một trong những định chế tài chính

II Các phương thức, thủ đoạn rửa tiền thường gặp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

và xu hướng rửa tiền trong thời gian tới:

1 Các phương thức, thủ đoạn rửa tiền:

a) Thông qua hệ thống tài chính ngân hàng: Bọn tội phạm gửi tiền dưới mức kiểm soát vào

những thời điểm khác nhau, ở nhiều nơi trên thế giới Sau một thời gian chuyển khoản qua nhiều ngân hàng, chúng có thể rút tiền ở Ngân hàng của nước thứ ba, thứ tư một cách hợp pháp

b) Rửa tiền thông qua đầu tư nước ngoài: Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, các

quốc gia đang phát triển tăng cường kêu gọi đầu tư nước ngoài, tạo hành lang pháp lí thông thoáng cho nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư trong nước Đây là điều kiện thuận lợi cho hoạt động rửa tiền Chúng mang tiền vào thuê quyền sử dụng đất, lập nhà xưởng,… Trong quá trình hoạt động, lợi nhuận được chuyển đến một số địa chỉ theo mong muốn Một thời gian sau, chúng tuyên bố phá sản hoặc biến mất, những đồng tiền bẩn đã được khoác vỏ bọc hợp pháp

c)Lợi dụng các trung tâm giải trí, sòng bạc, xổ số, cá cược: Đây là những lĩnh vực kinh

doanh có tỉ lệ thanh toán tiền mặt cao Lợi dụng các casino, sòng bạc này, bọn tội phạm tổ chức đánh bạc, việc thắng thua không quan trọng, cái chính là sau khi ra khỏi đây, chúng có giấy chứng nhận đã thắng với một khoản tiền lớn của các ông chủ Casino Hoặc chúng có thể tìm mua những vé xổ số, cá cược trúng thưởng có giá trị lớn để chứng minh cho nguồn thu nhập của mình là hợp pháp

d)Thông qua thị trường chứng khóan: Những đồng tiền bẩn được dùng để mua cổ phiếu tại

thị trường chứng khoán Sau một thời gian, số cổ phiếu này được bán lại với giá thấp hơn Số tiền mà bọn tội phạm nhận được thông qua hệ thống tài chính nên được xem là hợp pháp

e)Lợi dụng tổ chức tín dụng: Bọn tội phạm gửi tiền vào các quỹ tiết kiệm hoặc mua trái

phiếu, tín phiếu Sau một thời gian rút dần hoặc mang các giấy tờ có giá đi cầm cố, thế chấp để vay một khoản tiền nhất định

f)Lợi dụng các hợp đồng thương mại, hóa đơn chứng từ: Thông qua các hợp đồng, bọn tội

phạm khai tăng số lượng hàng hóa trong hóa đơn mua bán hoặc lợi dụng các công ty kinh doanh hàng hóa thật nhưng không bán hàng hoặc bán rất ít so với hóa đơn Những hóa đơn chứng từ đó, chứng minh cho thu nhập của chúng có được là nhờ hoạt động kinh doanh

g) Thông qua sổ tiết kiệm của người lao động ngụ cư ở nước ngoài: Bọn tội phạm thường lợi

dụng người lao động nước ngoài, cho họ một ít hoa hồng và yêu cầu họ gửi một số tiền dưới mức kiểm soát của nước đó đến một tài khoản cụ thể

h)Thông qua các giao dịch xuyên quốc gia: Lợi dụng các yếu tố địa lí và sự khác nhau về

mặt pháp luật, bọn tội phạm vận chuyển tiền qua biên giới, tạo khoảng cách về địa lí giữa tội phạm gốc và đồng tiền cần tẩy rửa Từ đó, chúng tìm cách đưa vào hệ thống tài chính, ngân hàng

để rồi có thể rút ra ở nước thứ ba, thứ tư ở một số quốc gia, hoạt động rửa tiền chưa được quy định là tội phạm hình sự nên những hành vi phạm tội của bọn tội phạm ở đó càng gặp ít rủi ro

k)Thông qua lao động bất hợp pháp: Một số quốc gia, các chủ đồn điền, trang trại thường

thuê lao động bất hợp pháp để trốn thuế Lợi dụng tình trạng này, bọn tội phạm thường cho họ vay tiền mặt để trả công lao động, sau đó, họ phải trả lại bằng séc cho bọn chúng

2 Hoạt động rửa tiền ở Việt Nam hiện nay

Ở Việt Nam, khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế thị trường, cùng với xu thế hội nhập về kinh tế thì tội phạm cũng có chiều hướng gia tăng, với tính chất, mức độ ngày càng tinh vi hơn Các hoạt động buôn bán ma túy, buôn lậu, tham nhũng đã mang lại cho bọn tội phạm một lượng tiền bất chính khổng lồ Hoạt động tẩy rửa tiền thường được phát hiện sau khi khởi tố và điều tra các vụ án khác, thông qua các biện pháp điều tra nghiệp vụ, cán bộ điều tra đã phát hiện ra hoạt động tẩy rửa tiền của bọn tội phạm (điển hình như vụ án Trương Văn Cam và đồng bọn, vụ án buôn ma túy của Trịnh Nguyên Thủy) Với các vụ án tham nhũng, trong quá trình điều tra, cán

bộ điều tra đã phát hiện các “ông quan tham” thường có trong tay vài ngôi biệt thự, tài khoản bí mật ở ngân hàng nước ngòai Những tài sản đó trị giá lên đến hàng triệu USD Và không ai có thể chắc chắn rằng, trong các khu chung cư, biệt thư cao cấp hiện đại ở các thành phố lớn có bao nhiêu ngôi nhà được mua bằng những đồng tiền hợp pháp Bởi hiện nay, những kẻ hở trong pháp luật về thị trường bất động sản, kiểm soát thu nhập cá nhân đang là điều kiện để bọn tội phạm tiến hành hoạt động tẩy rửa tiền

Những năm gần đây, thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán Việt Nam là hai thị trường có tốc độ phát triển rất khó dự đoán, dễ đi từ trạng thái phát triển nóng chuyển sang đóng băng Không đi sâu vào diễn biến của hai thị trường này, nhưng nhìn chung, chỉ số VN -Index của thị trường chứng khoán liên tục tăng cao trong năm 2007 và đầu năm 2008 Tương tự, thị trường bất động sản cũng tăng cao trong nửa cuối năm 2007 Điều này cho thấy, có một nguồn tiền rất lớn, mà việc kiểm tra nguồn gốc không được quan tâm đúng mức, đã đổ vào thị trường này

Nói đến nguồn tiền trong nước, cũng phải nói thêm một điều mà lâu nay báo chí và các chuyên gia kinh tế chưa nói đến là có một lượng tiền hình thành từ tiền thất thoát hay là tham nhũng cũng vậy Chúng ta biết rằng, nguồn vốn xây dựng cơ bản và nguồn vốn đầu tư nói chung là rất lớn; chỉ với con số thanh tra nêu là 10% thất thoát vào túi các cá nhân trong các lĩnh vực này thì cũng đã là một con số rất lớn Ngoài ra, nguồn vốn của các quỹ đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam cũng chưa kiểm tra, giám sát được, mặc dù số lượng các quỹ không nhiều Đối với thị trường bất động sản, giao dịch đa số đều thanh toán bằng tiền mặt, nhưng hoạt động điều tra, phân tích các giao dịch này chưa được thực hiện

3 Xu hướng rửa tiền trong thời gian tới

Xu hướng rửa tiền trong tương lai là bọn tội phạm thường sử dụng nhiều thao tác tinh vi, phức tạp nhằm che mắt các cơ quan điều tra hay cơ quan chống rửa tiền Một vòng quay biến những

“đồng tiền bẩn” thành “tiền sạch” thông thường gồm ba bước, có thể diễn ra theo tuần tự hoặc đôi khi chồng chéo và đan xen nhau Thực hiện chu trình này, bọn tội phạm khoác cho những

“đồng tiền bẩn” một vỏ bọc hoàn toàn trong sạch, đưa những đồng tiền này vào lưu thông trong đời sống kinh tế xã hội mà không làm lộ tội phạm gốc hay gây sự nghi ngờ cho những cơ quan bảo vệ pháp luật

Bước thứ nhất trong chu trình rửa tiền là đưa tiền bẩn vào lưu thông trong hệ thống tài chính (hay còn gọi bằng những từ lóng là “cài đặt”, “gửi tiền”) Đây là thao tác đầu tiên trong chu trình rửa tiền, nhằm che dấu nguồn gốc xuất xứ, thay đổi hình thái tồn tại của tiền bẩn nhằm bước đầu

“hoà nhập” vào hệ thống tài chính ngân hàng Đây là giai đoạn khó khăn nhất và dễ bị “tóm” nhất Bởi vì đối với bọn tội phạm và những khoản tiền lớn thường bị các cơ quan điều tra, cơ quan phòng, chống rửa tiền theo dõi Hơn thế nữa, mỗi quốc gia đều có những quy định nhằm kiểm soát, đón lõng những hành vi rửa tiền của bọn tội phạm, như các quy định về lượng tiền mặt được lưu thông, được đưa qua biên giới, được phép thanh toán hay các quy định về khai báo ngân hàng… Bước này nếu thực hiện trót lọt thì khả năng rửa tiền của bọn tội phạm thành công

là rất lớn

Bước thứ hai trong chu trình rửa tiền là quá trình tích tụ và quay vòng các khoản tiền sau khi chúng đã xâm nhập được vào các hệ thống tài chính (hay tiếng lóng của bọn tội phạm gọi là “sắp xếp”, “trộn lẫn” hay “chuyển đổi”) Đây cũng là một khâu quan trọng trong việc xoá bỏ hoàn toàn nguồn gốc “bẩn” của đồng tiền Ở giai đoạn này, bọn tội phạm thường sử dụng các biện pháp nghiệp vụ tài chính, kế toán nhằm làm cho đồng tiền chuyển dịch khắp nơi, quay vòng nhiều lần nhằm xoá bỏ dấu vết phạm tội, cắt đứt một cách giả tạo mối liên hệ giữa tài sản và các hành vi phạm tội gốc

Bước thứ ba trong chu trình này là khâu cuối cùng của công đoạn rửa tiền, là giai đoạn đầu tư hợp pháp sau khi “đồng tiền bẩn” được che giấu dưới hình thức sạch sẽ (hay còn gọi là giai đoạn

“hoà nhập” của đồng tiền) Ở giai đoạn này, những “đồng tiền bẩn” sau hàng loạt những thao tác nghiệp vụ đã có những vỏ bọc hợp pháp được đưa vào hoạt động sản xuất kinh doanh như vốn đầu tư cho các doanh nghiệp, các khoản vay cá nhân, cổ phiếu, bất động sản,… Sau giai đoạn này, đồng tiền bẩn trở nên “sạch sẽ”, có khoảng cách khá xa với tội phạm gốc và là một thách đố cho cơ quan điều tra khi lần theo dấu vết của đồng tiền để truy tìm tội phạm gốc của chúng Quy trình rửa tiền là một quá trình dài, với nhiều thao tác tinh vi của bọn tội phạm, lợi dụng kẽ

hở của hệ thống pháp luật và đôi khi có sự tiếp tay của các quan chức, nhân viên nhà nước Đồng tiền với sức mạnh tiềm tàng của nó luôn có nguy cơ làm đổ gục các nhân viên công quyền, làm tha hoá họ để tiếp tay cho việc rửa những “đồng tiền bẩn thỉu” Điều này đã khiến cho các quốc gia luôn coi trọng công tác phòng, chống tội phạm rửa tiền là một trong những phương cách ngăn ngừa tham nhũng trong hệ thống pháp luật của mình

III Các biện pháp phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản:

1.Tổ chức báo cáo bố trí cán bộ hoặc bộ phận chịu trách nhiệm về phòng, chống rửa tiền

Căn cứ vào quy mô, phạm vi và đặc thù hoạt động của mình, Tổ chức báo cáo quyết định việc

bố trí cán bộ (hoặc là cán bộ lãnh đạo của tổ chức) hoặc thành lập bộ phận chuyên trách chịu trách nhiệm về phòng, chống rửa tiền Tổ chức báo cáo phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các thông tin liên quan đến tên, địa chỉ, chức vụ của cán bộ hoặc bộ phận chịu trách nhiệm về phòng, chống rửa tiền và các thông tin về địa chỉ, điện thoại, số fax của Tổ chức

để liên hệ khi cần thiết Khi có bất cứ thay đổi nào trong những thông tin nêu trên, Tổ chức báo cáo phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Cán bộ hoặc bộ phận chịu trách nhiệm về phòng, chống rửa tiền của Tổ chức báo cáo có các chức năng, nhiệm vụ chính sau đây:

- Tiếp nhận và thẩm tra thông tin về giao dịch đáng ngờ do nhân viên, phòng ban, bộ phận có liên quan báo cáo;

- Lập, (ký) và chịu trách nhiệm về nội dung báo cáo giao dịch đáng ngờ;

- Lập, (ký) các báo cáo về hoạt động phòng, chống rửa tiền của Tổ chức theo yêu cầu của pháp luật và của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Xây dựng, triển khai các chương trình, chính sách, chiến lược phòng, chống rửa tiền áp dụng trong Tổ chức;

- Thường xuyên rà soát, đánh giá và điều chỉnh quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền nhằm đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật, các thay đổi và phát triển trong hoạt động kinh doanh của Tổ chức

2 Nhận biết khách hàng và cập nhật thông tin về khách hàng

+ Các trường hợp nhận biết khách hàng:

a) Khách hàng thiết lập mối quan hệ giao dịch lần đầu với Tổ chức báo cáo;

b) Khách hàng thực hiện các giao dịch bất động sản bằng tiền mặt có giá trị lớn theo quy định của pháp luật;

c) Khách hàng thực hiện các giao dịch đáng ngờ theo quy định của pháp luật;

d) Khách hàng thực hiện số lượng giao dịch bất động sản từ 2 giao dịch trở lên trong 1 ngày; khách hàng mua, bán từ 2 bất động sản trở lên trong một lần (kể cả khách hàng mua và bán bất động sản);

e) Các trường hợp Tổ chức báo cáo xem xét hồ sơ về bất động sản, hồ sơ về dự án bất động sản,

hồ sơ về khách hàng thấy có nghi ngờ về tính trung thực của hồ sơ

+ Nội dung thông tin nhận biết khách hàng:

Tổ chức báo cáo tự thiết kế mẫu nhận biết khách hàng nhưng phải đảm bảo các thông tin tối thiểu sau đây:

a) Thông tin về khách hàng:

- Đối với khách hàng là cá nhân người Việt Nam: họ, tên; ngày, tháng, năm sinh; số chứng minh nhân dân hoặc số hộ chiếu; nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; chỗ ở hiện tại; nghề nghiệp, chức vụ; điện thoại ; đơn vị công tác, địa chỉ đơn vị công tác;

- Đối với khách hàng là cá nhân nước ngoài (người có quốc tịch nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà vẫn còn quốc tịch Việt Nam): họ, tên; quốc tịch; ngày, tháng, năm sinh;

số hộ chiếu; thị thực nhập cảnh, lý do nhập cảnh; địa chỉ tạm trú ở Việt Nam; nơi ở tại nước ngoài trong vòng 6 tháng trước khi nhập cảnh vào Việt Nam và địa chỉ thường trú ở nước ngoài; nghề nghiệp, chức vụ; điện thoại; đơn vị công tác, địa chỉ đơn vị công tác;

Trường hợp tài khoản hoặc bất động sản do nhiều khách hàng đứng tên chủ sở hữu thì phải cung cấp đầy đủ những thông tin nêu trên đối với từng khách hàng

- Đối với khách hàng là tổ chức: tên đơn vị giao dịch đầy đủ và viết tắt; địa chỉ đặt trụ sở chính;

số điện thoại, số fax; số, ngày cấp giấy phép thành lập, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; cơ quan thành lập; thông tin về lĩnh vực hoạt động kinh doanh, lĩnh vực đầu tư; thông tin tóm tắt về cơ cấu tổ chức và bộ máy lãnh đạo; thông tin về người đại diện pháp luật cho tổ chức (bao gồm các thông tin như đối với khách hàng là cá nhân nêu trên)

b) Ngày, tháng, năm mở tài khoản (nếu có); ngày, tháng, năm thực hiện giao dịch;

c) Số tiền ban đầu của tài khoản hoặc giao dịch giá trị tính theo nội tệ hoặc giá trị tính theo ngoại

tệ và tỷ giá chuyển đổi (nếu cần);

d) Mục đích và giá trị của tài khoản hoặc giao dịch;

đ) Thông tin về người được hưởng lợi:

- Đối với người được hưởng lợi là cá nhân người Việt Nam: họ, tên; ngày, tháng, năm sinh; số chứng minh nhân dân hoặc số hộ chiếu; nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; chỗ ở hiện tại; nghề nghiệp, chức vụ; điện thoại; đơn vị công tác, địa chỉ đơn vị công tác;

- Đối với người được hưởng lợi là cá nhân nước ngoài (người có quốc tịch nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà vẫn còn quốc tịch Việt Nam): họ, tên; quốc tịch; ngày, tháng, năm sinh; số hộ chiếu; thị thực nhập cảnh, lý do nhập cảnh; địa chỉ tạm trú ở Việt Nam; nơi ở tại nước ngoài trong vòng 6 tháng trước khi nhập cảnh vào Việt Nam và địa chỉ thường trú ở nước ngoài; nghề nghiệp, chức vụ; điện thoại; đơn vị công tác, địa chỉ đơn vị công tác;

- Đối với người được hưởng lợi là tổ chức: tên đơn vị giao dịch đầy đủ và viết tắt; địa chỉ đặt trụ

sở chính; số điện thoại, số fax; số, ngày cấp giấy phép thành lập, giấy chứng nhận đầu tư (nếu có), giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; cơ quan thành lập; thông tin về lĩnh vực hoạt động kinh doanh, lĩnh vực đầu tư; thông tin tóm tắt về cơ cấu tổ chức và bộ máy lãnh đạo; thông tin về người đại diện pháp luật cho tổ chức (bao gồm các thông tin như đối với người được hưởng lợi là

cá nhân nêu trên)

e) Thông tin về chủ đầu tư các dự án bất động sản, thông tin về dự án bất động sản;

f) Tên và chữ ký của nhân viên Tổ chức báo cáo chịu trách nhiệm duyệt mở tài khoản hoặc xử lý giao dịch với khách hàng

+ Biện pháp nhận biết khách hàng:

a) Sử dụng các tài liệu, dữ liệu gốc đáng tin cậy để nhận dạng và xác minh nhận dạng khách hàng như:

- Đối với khách hàng là cá nhân: giấy chứng minh nhân dân, thị thực xuất - nhập cảnh gần nhất,

hộ chiếu còn thời hạn sử dụng hoặc các giấy tờ tuỳ thân hợp lệ khác có ảnh của khách hàng và có đóng dấu giáp lai lên ảnh do cơ quan có thẩm quyền cấp

- Đối với khách hàng là tổ chức: giấy phép hoặc quyết định thành lập, quyết định đổi tên gọi, chia tách, sáp nhập, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đăng ký thuế, báo cáo tài chính đã được kiểm toán; quyết định bổ nhiệm Tổng giám đốc (Giám đốc), Kế toán trưởng

b) Tổ chức báo cáo có thể sử dụng bên thứ ba để xác minh nhận dạng khách hàng như sau:

- Thông qua các cá nhân, tổ chức (bao gồm cả các Tổ chức báo cáo khác) đã hoặc đang có quan

hệ với khách hàng và đối chiếu thông tin có được với thông tin do khách hàng cung cấp

- Thông qua cơ quan quản lý hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác (như văn phòng đăng

ký nhà đất, cơ quan thuế tại địa phương, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai )

- Tổ chức báo cáo có thể thuê, hợp tác với các tổ chức khác để xác minh nhận dạng khách hàng c) Trường hợp có nhiều khách hàng có liên quan thì Tổ chức báo cáo phải áp dụng biện pháp xác minh nhận dạng đối với từng khách hàng;

d) Tổ chức báo cáo tự bổ sung các biện pháp nhận biết khách hàng khác căn cứ vào tính chất hoạt động, kinh doanh của Tổ chức báo cáo và căn cứ vào mức độ rủi ro rửa tiền gắn với từng loại khách hàng Tuy nhiên, trách nhiệm cuối cùng về nhận biết, cập nhật thông tin khách hàng thuộc về Tổ chức báo cáo

+ Rà soát thông tin về khách hàng và giao dịch:

-Tổ chức báo cáo phải thường xuyên rà soát thông tin về khách hàng, đặc biệt là các khách hàng

đã có nghi vấn tiến hành các hoạt động rửa tiền hoặc khách hàng có tên trong danh sách cảnh báo của Bộ Công an và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Thông tư này

-Tổ chức báo cáo cần kiểm tra kỹ hồ sơ, tài liệu liên quan đến giao dịch bất động sản có dấu hiệu đáng ngờ và có giá trị lớn (nguồn gốc tạo lập bất động sản, số lần thay đổi chủ sở hữu, tình trạng

hồ sơ pháp lý )

-Tổ chức báo cáo phải thường xuyên cập nhật thông tin về khách hàng đã được báo cáo trong các giao dịch đáng ngờ trước đây (của Tổ chức báo cáo)

+ Giao dịch tiền mặt có giá trị lớn:

- Các giao dịch bằng tiền mặt có tổng giá trị từ 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) trở lên hoặc bằng ngoại tệ, bằng vàng có giá trị tương đương, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Đối với giao dịch tiền gửi tiết kiệm thì mức tổng giá trị của một hay nhiều giao dịch bằng tiền mặt trong một ngày do cá nhân, tổ chức thực hiện là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) trở lên hoặc bằng ngoại tệ, bằng vàng có giá trị tương đương

- Tổ chức báo cáo định kỳ hàng tháng phải lập và lưu trữ (ở dạng văn bản và tệp tin điện tử) các báo cáo giao dịch có giá trị lớn theo quy định Tổ chức báo cáo phải gửi báo cáo giao dịch có giá trị lớn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu bằng văn bản của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền

- Tổ chức báo cáo phải rà soát, sàng lọc các giao dịch có giá trị lớn để phát hiện các giao dịch đáng ngờ

IV Các giao dịch đáng ngờ và cách nhận biết giao dịch đáng ngờ trong lĩnh vực bất động sản:

1 Những dấu hiệu giao dịch đáng ngờ:

Các giao dịch bị coi là đáng ngờ khi có một trong các dấu hiệu sau:

- Các bên liên quan tới giao dịch cung cấp thông tin nhận biết khách hàng không chính xác, không đầy đủ, không nhất quán hoặc thuyết phục cá nhân, tổ chức cung ứng dịch vụ không báo cáo giao dịch đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

- Các giao dịch được thực hiện theo lệnh hay uỷ quyền của các cá nhân, tổ chức có liên quan đến hoạt động tội phạm nằm trong danh sách thống kê và cảnh báo do Bộ Công an lập ra nhằm phòng ngừa, đấu tranh chống rửa tiền và chống sử dụng tiền hay tài sản để tạo điều kiện hay tài trợ cho hoạt động phạm tội trong hay ngoài lãnh thổ Việt Nam;

- Các giao dịch mà qua thông tin nhận dạng hoặc qua xem xét về cơ sở kinh tế và pháp lý của các bên tham gia giao dịch có thể xác định được mối liên hệ giữa các bên tham gia giao dịch với các hoạt động phạm tội hoặc có liên quan tới cá nhân, tổ chức nêu tại điểm b khoản 1 Điều này;

- Các cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch với số tiền có giá trị lớn không tương xứng hoặc không liên quan tới hoạt động thường ngày hay bất cứ hoạt động hợp pháp nào;

- Có sự thay đổi đột biến trong doanh số giao dịch trên tài khoản; tiền gửi vào và rút ra nhanh khỏi tài khoản; doanh số giao dịch lớn trong ngày, nhưng số dư tài khoản rất nhỏ hoặc bằng không;

- Các giao dịch chuyển tiền có giá trị nhỏ từ nhiều tài khoản khác nhau về một khoản tiền lớn hay chuyển qua nhiều tài khoản khác nhau về một tài khoản trong một thời gian ngắn hoặc

ngư-ợc lại; tiền đưngư-ợc chuyển lòng vòng qua nhiều tài khoản; các bên liên quan không quan tâm đến phí giao dịch;

- Sử dụng tín dụng thư và các phương thức tài trợ thương mại khác có giá trị lớn, chiết khấu với giá trị cao nhằm chuyển tiền giữa các quốc gia khi giao dịch này không liên quan đến hoạt động thường xuyên của khách hàng;

- Pháp nhân không thực hiện giao dịch trong một thời gian dài trên tài khoản của mình kể từ khi mở; doanh nghiệp trong nước mở và sử dụng tài khoản ở nước ngoài dưới tên pháp nhân hoặc thể nhân nước ngoài;

- Chuyển lượng tiền lớn từ tài khoản ngoại hối của doanh nghiệp ra nước ngoài sau khi nhận được nhiều khoản tiền nhỏ được chuyển vào bằng chuyển tiền điện tử, séc, hối phiếu;

- Doanh nghiệp nước ngoài chuyển tiền ra nước ngoài ngay sau khi nhận được vốn đầu tư hoặc chi trả tiền ra nước ngoài không phù hợp với tính chất hay nhu cầu của hoạt động kinh doanh;

- Các công ty bảo hiểm thường xuyên đền bù hoặc chi trả bảo hiểm với số tiền lớn cho cùng một khách hàng;

- Các tổ chức chứng khoán chuyển tiền không phù hợp với các hoạt động kinh doanh chứng khoán;

- Bất cứ giao dịch nào khác mà các định chế tài chính thấy có biểu hiện bất thường hoặc cơ sở pháp lý không đáng tin cậy

- Không thể xác định được khách hàng theo thông tin khách hàng cung cấp hoặc một giao dịch liên quan đến một bên không xác định được danh tính;

- Doanh số giao dịch trên tài khoản không phù hợp với tình trạng tài chính hoặc với thông tin và hoạt động kinh doanh thông thường của khách hàng hoặc có sự thay đổi đột biến trong doanh số giao dịch trên tài khoản của khách hàng;

- Giao dịch được tiến hành bởi một khách hàng có liên quan đến các hoạt động bất hợp pháp đã đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng mà tổ chức báo cáo biết hoặc có trong danh sách cảnh báo do Bộ Công an và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp;

- Hồ sơ giao dịch hoặc hồ sơ về bất động sản có dấu hiệu giả mạo (ví dụ: con dấu giả, chữ ký giả, giấy chứng minh nhân dân giả, hộ chiếu giả, địa chỉ bất động sản không đúng thực tế );

- Các giao dịch bất động sản là giao dịch ủy quyền nhưng không có cơ sở pháp lý;

- Địa chỉ của các bên tham gia giao dịch không chính xác (ví dụ như: ghi địa chỉ tại quận B, tỉnh

A nhưng trên thực tế tỉnh A không có quận B ) và có thay đổi địa chỉ so với những lần giao dịch trước Thông tin về cùng một khách hàng được khai báo khác nhau trong các lần giao dịch khác nhau;

- Khách hàng tỏ ra không quan tâm đến giá cả bất động sản, phí giao dịch phải trả;

- Khách hàng giao dịch không có ủy quyền nhưng không cung cấp được các thông tin liên quan tới bất động sản, không muốn cung cấp bổ sung thông tin về nhân thân;

- Giá cả thỏa thuận giữa các bên giao dịch không phù hợp giá cả thị trường

2 Báo cáo giao dịch đáng ngờ:

Khi phát hiện các giao dịch đáng ngờ, Tổ chức báo cáo phải báo cáo bằng văn bản (theo mẫu quy định) cho Cục Phòng, chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng Trong trường hợp cần thiết Tổ chức báo cáo có thể báo cáo cho Cơ quan trên bằng các phương tiện fax hoặc điện thoại nhưng sau đó phải gửi báo cáo bằng văn bản

Tổ chức báo cáo có trách nhiệm theo dõi diễn biến giao dịch đã báo cáo, cập nhật thông tin mới phát sinh có liên quan

3 Thời hạn báo cáo:

Tổ chức báo cáo phải báo cáo cho Cục Phòng, chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng trong vòng 48 giờ đối với giao dịch đáng ngờ kể từ thời điểm phát hiện dấu hiệu đáng ngờ

Trường hợp phát hiện giao dịch có liên quan tới hoạt động tội phạm, Tổ chức báo cáo phải báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong vòng 24 giờ kể từ thời điểm phát hiện

V Hướng dẫn phương pháp cập nhật thông tin, lập báo cáo và các biện pháp xử lý đối với các giao dịch đáng ngờ

1 Lưu giữ hồ sơ và bảo mật thông tin

Tổ chức báo cáo có trách nhiệm lưu giữ thông tin, tài liệu nhận biết khách hàng và thông tin, tài liệu liên quan đến các giao dịch phải báo cáo theo quy định ít nhất là 5 năm kể từ ngày đóng tài khoản hoặc từ ngày kết thúc giao dịch;