Nghiên cứu ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến người dân tại dự án nhóm nhà ở thuộc phường cẩm bình, thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh

Do vậy, để đánh giá một cách tổng thể thực trạng bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn t

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ XUÂN THU

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NGƯỜI DÂN TẠI

DỰ ÁN NHÓM NHÀ Ở THUỘC PHƯỜNG CẨM BÌNH, THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016

NGUYỄN THỊ XUÂN THU

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NGƯỜI DÂN TẠI

DỰ ÁN NHÓM NHÀ Ở THUỘC PHƯỜNG CẨM BÌNH, THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực

hiện cùng với sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn - Đại học

Nông Lâm Thái Nguyên Các số liệu và kết quả trong luận văn là trung thực

và chưa từng được công bố trong bất kỳ một công trình nào khác Tôi cam đoan rằng các thông tin, trích dẫn trong luận văn đó được chỉ dẫn nguồn gốc

và nghiên cứu đầy đủ Nếu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm

Thái Nguyên, tháng 11 năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Xuân Thu

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân tôi còn nhận được sự đóng góp, giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể và cá nhân

Trước hết, tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn -

Giảng viên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình, trực tiếp hướng dẫn chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm phả, Ban quản lý dự án xây dựngthành phố Cẩm Phả, UBND Phường Cẩm Bình, cùng bà con đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 11 năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Xuân Thu

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lí luận của đề tài 4

1.1.2 Khái quát về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng 6

1.1.3 Quy trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 10

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng 15

1.1.5 Những tác động của giải phóng mặt bằng đến người dân 21

1.2 Cơ sở pháp lí của đề tài 24

1.2.1 Các văn bản pháp quy của nhà nước 24

1.2.2 Các văn bản pháp quy của tỉnh Quảng Ninh 25

1.3 Những kết quả nghiên cứu về giải phóng mặt bằng trên thế giới và ở Việt Nam 27

1.3.1 Những kết quả nghiên cứu về giải phóng mặt bằng trên thế giới 27

1.3.2 Những kết quả nghiên cứu về giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 33

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 38

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 38

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 38

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 38

2.2 Nội dung nghiên cứu 38

2.3 Phương pháp nghiên cứu 40

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 40

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 40

2.3.3 Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu 41

2.3.4 Phương pháp biểu đạt minh họa số liệu 41

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 42

3.1 Tình hình cơ bản của phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 42

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 42

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 45

3.1.2.4 Nhận xét chung 48

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất của phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 48

3.1.4 Thực trạng công tác quản lí đất đai tại phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 51

3.2 Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng dự án nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 52

3.2.1 Kết quả thu hồi đất của các tiểu dự án trong Dự án Nhóm nhà ở phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 52

3.2.2 Kết quả bồi thường của các tiểu dự án trong Dự án Nhóm nhà ở phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 54 3.2.3 Kết quả hỗ trợ của các tiểu dự án trong Dự án Nhóm nhà ở phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 60 3.2.4 Kết quả chi tiết về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân thuộc dự án Nhóm nhà ở phường Cẩm Bình 64 3.2.5 Đánh giá chung về kết quả giải phóng mặt bằng Dự án Nhóm nhà

ở phường Cẩm Bình 65 Trong quá trình nghiên cứu, phân tích công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh chúng tôi có những đánh giá sau: 65 3.3 Ảnh hưởng của việc thực hiện dự án nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình đến đời sống người dân 67 3.3.1 Tình hình sử dụng tiền bồi thường của người dân bị thu hồi đất ở

Dự án Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình 67 3.3.2 Ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến lao động, việc làm của người dân bị thu hồi đất ở Dự án Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình 68 3.3.3 Ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến thu nhập của người dân bị thu hồi đất ở Dự án Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình 69 3.3.4 Ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến an ninh, trật tự

xã hội khu dân cư tại phường Cẩm Bình 72 3.3.5 Ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến giá đất tại phường Cẩm Bình 73 3.4 Khó khăn, tồn tại, giải pháp khắc phục ảnh hưởng của thu hồi đất đến đời sống người dân trên địa bàn phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 74

3.4.1 Khó khăn, tồn tại trong công tác giải phóng mặt bằng tại Dự án

Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình 74

3.4.2 Giải pháp khắc phục trong công tác giải phóng mặt bằng tại Dự án Nhóm nhà ở đến người dân tại phường Cẩm Bình 75

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 77

1 Kết luận 77

2 Đề nghị 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

: Hội đồng bồi thường : Hội đồng nhân dân : Hồ sơ địa chính : Khu công nghiệp : Kế hoạch sử dụng đất : Kinh tế xã hội

: Nghị định - Chính phủ : Quyết định - Uỷ ban nhân dân : Quy hoạch sử dụng đất

: Quy hoạch sử dụng đất : Quốc lộ

: Tái định cư : Tỉnh lộ : Thông tư - Bộ Tài chính : Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường : Thông tư liên tịch

: Trung ương : Uỷ ban mặt trận tổ quốc

: Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất phường Cẩm Bình năm 2015 49 Bảng 3.2 Quy mô dự án thực hiện nghiên cứu 53 Bảng 3.3 Kết quả bồi thường, GPMB hộ dân được hưởng từ dự án: Khu

dân cư đô thị tại khu Hòa Lạc và Nam Tiến, phường Cẩm Bình 55 Bảng 3.4 Kết quả bồi thường, GPMB dự án Khu dân cư đô thị tại khu

Diêm Thủy 57 Bảng 3.5 Kết quả bồi thường, GPMB của Tiểu dự án Khu dân cư đô thị

tại khu Hòn Một, phường Cẩm Bình 59 Bảng 3.6 Kết quả hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng dự án: Khu dân

cư đô thị tại khu Hòa Lạc và Nam Tiến, phường Cẩm Bình 61 Bảng 3.7 Kết quả hỗ trợ công tác GPMB dự án Khu dân cư đô thị tại

khu Diêm Thủy 62 Bảng 3.8 Kết quả hỗ trợ công tác GPMB Tiểu dự án Khu dân cư đô thị

tại khu Hòn Một phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả 63 Bảng 3.9 Kết quả chi tiết về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ của các hộ

dân thuộc 3 dự án Nhóm nhà ở 64 Bảng 3.10: Tình hình sử dụng tiền bồi thường của người dân bị thu hồi

đất ở Dự án Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình 67 Bảng 3.11: Tình hình lao động, việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất

của Dự án 68 Bảng 3.12 Thu nhập bình quân của người dân bị thu hồi đất ở Dự án

Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình 70 Bảng 3.13 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất thực hiện

dự án (n=75) 71 Bảng 3.14: Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi

đất thực hiện dự án 72 Bảng 3.15 Biến động giá đất sau thu hồi đất 73

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ hành chính thành phố Cẩm Phả 42 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất phường Cẩm Bình năm 2015 50

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một yếu tố có vai trò quan trọng đặc biệt đối với sự tồn tại và phát triển của các sinh vật nói chung và con người nói riêng Đây là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng Hiện nay quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và gắn liền với

nó là quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ thì việc thay đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng mới hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất yếu Tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc thường xuyên của không riêng một quốc gia nào

Giải phóng mặt bằng là một quy trình chung của mọi hạng mục công trình và là một khâu quan trọng, có tính đặc thù trong quá trình thực hiện các

dự án đầu tư Nó không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế - chính trị - xã hội Công tác giải phóng mặt bằng ở nước ta hiện nay đang gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau

Nằm trong tình hình chung của cả nước, công tác bồi thường - giải phóng mặt bằng ở tỉnh Quảng Ninh cũng đang gặp phải rất nhiều khó khăn Chính sách bồi thường của Nhà nước, việc thực thi các chính sách, pháp luật của các địa phương chưa thỏa đáng là một trong những nguyên nhân gây nên những bất hợp lý, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người, kéo dài tạo ra những điểm nóng về kinh tế, xã hội Dẫn đến nhiều công trình chậm thi công, thi công kéo dài làm chậm tiến độ đưa vào sử dụng đồng thời làm giảm hiệu quả công trình

Thành Phố Cẩm Phả là đô thị loại II trực thuộc tỉnh Quảng Ninh, với vị trí địa lý đặc biệt và thuận lợi về giao thông, cũng như cơ sở hạ tầng Cẩm

Phả đã trở thành điểm thu hút đầu tư, các dự án cho phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa như: Các khu đô thị mới, khu dịch vụ, trường học Chính

vì vậy, công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng trong địa bàn thành phố Cẩm Phả mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng Song, hiện nay, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn còn gặp nhiều khó khăn, bất cập; dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện đông người liên quan đến chính sách bồi thường, hỗ trợ Điều này làm mất ổn định chính trị, xã hội và làm chậm tiến

độ thực hiện các dự án đầu tư xây dựng và việc thực hiện chính sách thu hút đầu tư của thành phố nói riêng và của tỉnh Quảng Ninh nói chung Do vậy, để đánh giá một cách tổng thể thực trạng bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố nói chung và của từng phường nói riêng, tôi

thực hiện đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến người dân tại Dự án Nhóm nhà ở thuộc phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh”

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu những ảnh hưởng tích cực, tiêu cực của công tác giải phóng mặt bằng đến người dân khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ Dự án Nhóm nhà ở phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh, từ đó

đề xuất các giải pháp nhằm ổn định và nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất hiện tại và tương lai

- Đề xuất được các giải pháp nhằm ổn định và nâng cao đời sống người dân bị thu hồi đất của Dự án thuộc Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

3 Ý nghĩa của đề tài

Luận văn được thực hiện nhằm nghiên cứu, đánh giá được những ảnh hưởng của công tác bồi thường, GPMB đến những người dân bị ảnh hưởng trong dự án Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả nhằm kịp thời có những giải pháp tích cực trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, góp phần hoàn thiện chính sách quản lý đất đai theo hướng ổn định và phát triển bền vững

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở lí luận của đề tài

1.1.1.1 Bản chất của việc bồi thường giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công tác liên quan đến

di dời nhà của, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới [21]

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện từ khi thành lập Hội đồng GPMB cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư Về mặt hành chính GPMB là một quá trình không tự nguyện, người bị thu hồi đất ngoài mất mát về mặt vật chất nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải tái định cư hoặc có mộ người thân chưa đến thời gian cải táng mà phải di chuyển…

Việc bồi thường có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể Ngoài ra có một hình thức bồi thường khác đó là hỗ trợ, như hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm, hỗ trợ vượt nghèo, hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất …

Bản chất của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong tình hình hiện nay không đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân sau khi bị thu hồi đất Đó là có một chỗ ở ổn định với điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm nhằm ổn định và nâng cao cuộc sống [20]

1.1.1.2 Đặc điểm của quá trình GPMB

Bồi thường giải phóng mặt bằng là công việc đa dạng, phức tạp vừa mang tính kỹ thuật, pháp luật và mang tính xã hội cao Nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội [20]

Công tác giải phóng mặt bằng góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào sự thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả

Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí

và sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả dự án

Thực hiện giải phóng mặt bằng tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập chung vốn cho mở rộng đầu tư Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư

Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp

Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình

Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các thời kỳ thể hiện tính đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta là đảm bảo mọi công dân Việt

Nam đều có nhà ở, đất ở Trong quá trình phát triển các chính sách bồi thường, hỗ trợ do yếu tố khách quan đã chưa thể hiện được tính toàn diện tuy nhiên đã phần nào đáp ứng được quyền lợi cho người bị thu hồi đất [2]

Ngày nay các công trình đường xá, trụ sở, khu trung tâm, cụm công nghiệp được mở rộng thể hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của chúng ta đang thể hiện một phần tính ưu việt, đảm bảo lợi ích, mong mỏi của người dân cũng như ổn định đời sống nhân dân, tình hình chính trị, thể hiện tính đúng đắn trong công cuộc đổi mới

Nhằm đáp ứng thực tế khách quan tốc độ phát triển công nghiệp hóa và hiện đại hóa nhanh đòi hỏi chính sách bồi thường, hỗ trợ của chúng ta phải luôn hoàn thiện để đáp ứng với thực tiễn

1.1.2 Khái quát về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng

1.1.2.1 Thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử

dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [7]

Các trường hợp thu hồi đất:

- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

- Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật

- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người [20]

- Các quy định về thu hồi đất:

Thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng là: Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc

gia, lợi ích công cộng; mục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu

tư lớn theo quy định của Chính phủ Còn đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền

sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất

Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự

án đầu tư thì Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất do UBND cấp tỉnh thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và quản lý quỹ đất thu hồi [10]

1.1.2.2 Bồi thường

Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối

với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [7]

Theo điều 307 Luật dân sự 2005 Bồi thường thiệt hại bao gồm trách

nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất, trách nhiệm bồi thường bù đắp tổn thất

về tinh thần [3]

Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể

- Các quy định về bồi thường khi thu hồi đất:

Giá đất bồi thường: Giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; giá đất bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng được UBND cấp tỉnh quy định và công bố, không bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng

Đối tượng được bồi thường thiệt hại về đất: Người bị thu hồi đất có các điều kiện phù hợp với quy định tại Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (trừ khoản 6, khoản 8) thì được bồi thường thiệt hại về đất [10]

1.1.2.3 Hỗ trợ

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người

có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [8]

Theo Nghị định số: 197/2004/NĐ - CP quy định ngoài phần bồi thường

về đất, tài sản gắn liền với đất còn được hỗ trợ các khoản sau: Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất, hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư [10]

Đến khi áp dụng Luật đất đai 2013, Có Nghị định 47/2014/NĐ - CP đã

bổ sung thêm các trường hợp hỗ trợ như sau: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; hỗ trợ tái định cư;

hỗ trợ di chuyển và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất đối với từng trường hợp cụ thể [14]

- Các quy định về hỗ trợ khi thu hồi đất:

Chính sách hỗ trợ: Hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ di chuyển Đặc biệt, đối với người bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao mà không được Nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm theo quy định: giao đất có thu tiền sử dụng đất tại vị trí

có thể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh phi nông nghiệp, nếu không có đất để giao thì những thành viên trong hộ gia đình còn trong độ tuổi lao động được hỗ trợ đoà tạo chuyển đổi nghề nghiệp hoặc người bị thu hồi đất không

có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ

phi nông nghiệp thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch; Trường hợp người bị thu hồi đất thuộc diện hộ nghèo theo tiêu chí do Bộ Lao động Thương binh và Xã hội công bố theo từng thời kỳ thì được hỗ trợ để vượt qua hộ nghèo [8]

1.1.2.4 Tái định cư

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác để sinh sống và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án đầu tư phát triển.Tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung [9]

- Các quy định về tái định cư khi thu hồi đất:

Tái định cư: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để bảo đảm phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở; khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ; việc bố trí tái định cư phải gắn với tạo việc làm và chuyển đổi nghề nghiệp Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền

và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn

Trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Được quy định rất cụ thể, chi tiết trong Luật đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật

mà cụ thể là trong Thông tư 37/2014/TT-BTNMT: trước khi bị thu hồi người

sử dụng đất phải được thông báo chủ trương thu hồi đất từ đó có đủ thời gian

để tìm hiểu chính sách pháp luật để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình; trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì người

bị thu hồi đất đều được tham gia trực tiếp hoặc thông qua người đại diện; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được công khai [25]

1.1.3 Quy trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

1.1.3.1 Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất

- Chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án đầu tư nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đầu tư tại địa phương Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan đến dự

án đầu tư để xem xét giới thiệu địa điểm theo thẩm quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giới thiệu địa điểm

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo thu hồi đất hoặc ủy quyền cho

Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo thu hồi đất ngay sau khi giới thiệu địa điểm đầu tư; trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch thì thực hiện thông báo sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và công bố

Nội dung thông báo thu hồi đất gồm: lý do thu hồi đất, doanh thu và vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt và dự kiến về kế hoạch di chuyển

Việc thông báo thu hồi đất được thực hiện trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi

có đất, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư có đất thu hồi

- Cho phép khảo sát lập dự án đầu tư

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư tiến hành khảo sát, đo đạc lập bản đồ khu vực dự án ngay sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư để phục vụ việc lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất và lập phương án bồi thường tổng thể, hỗ trợ, tái định cư và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã triển khai thực hiện các công việc

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để lập phương án bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp Đối với các địa phương đã thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có thể giao nhiệm vụ lập phương án bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư; phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cho Tổ chức phát triển quỹ đất;

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư phổ biến kế hoạch khảo sát, đo đạc cho người sử dụng đất trong khu vực dự án và yêu cầu người sử dụng đất tạo điều kiện để chủ đầu tư thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất để lập dự án đầu tư

- Đối với dự án quan trọng quốc gia sau khi được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án nhóm A, dự án xây dựng hệ thống giao thông, thủy lợi, đê điều phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì không phải thực hiện các công việc quy định tại khoản 1 Điều này

- Thời hạn ra văn bản giới thiệu địa điểm đầu tư; thông báo thu hồi đất; thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không quá 30 ngày, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ về đầu tư hợp lệ

- Sau khi đã được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng; lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai Nội dung dự án đầu tư phải thể hiện phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư [12]

1.1.3.2 Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận thì Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập và trình phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc

chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần (sau đây gọi là Nghị định số 17/2006/NĐ-CP) và theo quy định sau đây:

- Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm:

+ Tên, địa chỉ của người bị thu hồi đất;

+ Diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; số lượng, khối lượng, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của tài sản bị thiệt hại;

+ Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồi thường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong

độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội;

+ Số tiền bồi thường, hỗ trợ;

+ Việc bố trí tái định cư;

+ Việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư;

+ Việc di dời mồ mả

- Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

+ Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia

ý kiến;

+ Việc niêm yết phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện

Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diện những người có đất bị thu hồi;

+ Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mươi (20) ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết

- Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

+ Hết thời hạn niêm yết và tiếp nhận ý kiến, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, nêu rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; hoàn chỉnh và gửi phương án đã hoàn chỉnh kèm theo bản tổng hợp ý kiến đóng góp đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định;

+ Trường hợp còn nhiều ý kiến không tán thành phương án bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng cần giải thích rõ hoặc xem xét, điều chỉnh trước khi chuyển cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định

- Cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì, phối hợp với cơ quan có liên quan thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và chuẩn bị

hồ sơ thu hồi đất theo quy định sau:

+ Sở Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài;

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư [12]

1.1.3.3 Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư, giao đất, cho thuê đất

- Thẩm quyền quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện theo quy định tại Điều 37 và Điều 44 của Luật Đất đai

Trường hợp thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất thuộc thẩm quyền của một cấp thì việc thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất được thực hiện trong cùng một quyết định

Trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư; trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và giao đất, cho thuê đất theo dự án cho chủ đầu tư trong cùng một quyết định

- Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định sau:

+ Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất liên quan từ hai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên;

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày, kể từ ngày nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư cho người có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về

bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho Tổ chức làm nhiệm

vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư

- Trong thời hạn hai mươi (20) ngày, kể từ ngày Tổ chức làm nhiệm

vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì người có đất

bị thu hồi phải bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

Trường hợp việc bồi thường được thực hiện theo tiến độ thì chủ đầu tư được nhận bàn giao phần diện tích mặt bằng đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ để triển khai dự án

- Trường hợp chủ đầu tư và những người bị thu hồi đất đã thỏa thuận bằng văn bản thống nhất về phương án bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất hoặc khu đất thu hồi không phải giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất

mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất [12]

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng

1.1.4.1 Yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong quản lý nhà nước về đất đai

- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng

đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền KT-XH Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, KT-XH của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo

đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung từ năm 1993 đến năm 2013 Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình CNH và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội

Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB [20]

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong

giải quyết các mối quan hệ về đất đai Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn Quy hoạch

sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức

sử dụng đất của các ngành KT-XH và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ

an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất

để tổ chức việc bồi thường hỗ trợ thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả KT-XH cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường [5]

- Yếu tố giao đất, cho thuê đất

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường GPMB và TĐC Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù [21]

- Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản đặc biệt phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Luật đất đai quy định người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính (HSĐC), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD đất) Hệ thống HSĐC và GCNQSD đất có liên quan mật thiết với công tác Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một trong những căn cứ khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức Bồi thường, hỗ trợ [20]

Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể

là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất

Lập và quản lý chặt chẽ HSĐC có vai trò quan trọng để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai

Trong công tác Bồi thường, GPMB, GCNQSD đất là căn cứ để xác định đối tượng, loại đất và diện tích đất được bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta chưa hoàn thành, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cập nhật chỉnh lý GCNQSD đất, hồ sơ địa chính thưa thường xuyên vì vậy, khó khăn trong việc xác định loại đất và diện tích đất được bồi thường Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất thì

công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi hơn

- Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng

đất đai

Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên Hồi đồng thẩm định phải

có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân

1.1.4.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất

để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006) [26]

- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:

Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định trên cơ sở khung giá đất

do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP

đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương [6]

- Từ khi có Luật Đất đai năm 2003:

Giá đất được xác định theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều 56) Được Chính phủ quy định cụ thể tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123//2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 V/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Khi định giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của

chính sách đất đai của Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và khả năng sinh lợi của đất đai [7]

- Từ khi có Luật Đất đai năm 2013:

Giá cả đất dựa trên giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai năm 2013 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau

Ngoài việc tiếp tục quy định khung giá các loại đất, bảng giá đất, Luật đất đại 2013 quy định xác định giá đất cụ thể Chính Phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với tường loại đất, theo từng vùng

Về bảng giá đất Bảng gía đất được xấy dựng theo định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01/của năm đầu kỳ [8]

Về giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (UBND tỉnh) được thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá đất xác định

cụ thể để ban hành bảng giá đất cụ thể cho từng địa phương Như vậy trong quá trình thực hiện mỗi dự án sẽ tiến hành xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường theo khung giá đất do UBND tỉnh quy định

1.1.5 Những tác động của giải phóng mặt bằng đến người dân

- Vai trò của đất nông nghiệp đối với lao động trong nông nghiệp

Trong nông nghiệp nông thôn, đất đai lại càng đóng vai trò hết sức quan trọng, bởi đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu của nông nghiệp Chính vì vậy, khi mất đất đồng nghĩa với việc người dân nông thôn mất dần đi nguồn sinh kế vốn có của mình, và nếu như không tìm được hướng đi mới thì thiếu việc làm, thất nghiệp và nghèo đói sẽ là tương lai gần

Trong những năm vừa qua quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn đã kéo theo việc thu hồi một diện tích khá lớn đất nông nghiệp, và theo đó cũng có rất nhiều hộ nông dân chịu ảnh hưởng của thu hồi đất Một thực trạng đáng buồn là hầu hết các hộ nông dân sau khi mất đất đều rơi vào tình trạng thiếu việc làm, thu nhập không ổn định và mức sống thấp hơn trước Đứng trước tình trạng này, Đảng và Nhà nước ta cũng đã có nhiều chính sách nhằm giải quyết vấn đề về việc làm, thu nhập và ổn định đời sống người dân, tuy nhiên kết quả thu được chưa thực sự cao Bởi vậy vấn đề này đã và đang thu hút nhiều sự quan tâm của các cầp ngành liên quan cũng như toàn xã hội [4]

- Khó khăn thường gặp trong giải quyết việc làm cho lao động sau thu hồi đất

Việc làm cho người lao động trong bối cảnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa đang diễn ra với tốc độ cao như hiện nay ở nước ta cả trước mắt và trong những năm tới vẫn là vấn đề nóng bỏng, tác động sâu sắc đến sự phát triển bền vững của đất nước Theo báo cáo của 14 tỉnh/thành phố, tình hình lao động bị mất việc làm nông nghiệp giai đoạn 2001 - 2005 do bị thu hồi đất là 265.709 người Bình quân, mỗi ha đất nông nghiệp bị thu hồi có khoảng 13 lao động mất việc làm cần phải chuyển đổi nghề mới Việc thu hồi đất tập trung phần lớn vào đất canh tác nông nghiệp và vùng đông dân cư, tập trung vào một số xã, nhất là ở ven đô thị lớn Tính chung, đất nông nghiệp bị thu hồi chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng diện tích đất nông nghiệp (khoảng 1% - 2%), nhưng tình trạng khó khăn về việc làm của người lao động cũng phát sinh tập trung ở một số địa bàn nhất định Có thể thấy, hiện nay việc tạo việc làm, tăng thu nhập cho người lao động sau thu hồi đất là một vấn đề bức thiết

và được nhiều người quan tâm Chính vì vậy Đảng và Nhà nước cũng như các cấp địa phương đã có nhiều biện pháp nhằm hỗ trợ tạo việc làm, tuy nhiên hiệu quả thực hiện của các biện pháp này còn cách xa nhu cầu thực tế Khi

tiến hành điều tra nguyên nhân thấy được những khó khăn thường gặp nhất trong việc giải quyết việc làm cho lao động sau thu hồi đất như sau:

+ Người dân chưa kịp chuẩn bị để kiếm một nghề mới khi đột ngột mất đất, mất việc làm Bản thân họ ít có khả năng tìm ngay việc làm mới để bảo đảm thu nhập

+ Chính phủ đã có những quy định cụ thể hỗ trợ cho những người mất đất được đào tạo nghề mới hoặc chuyển đổi nghề nghiệp Tuy nhiên, số tiền

hỗ trợ chuyển đổi ngành nghề cho các hộ gia đình bị thu hồi đất là không đủ

để người dân chuyển đổi nghành nghề

+ Việc một bộ phận hộ dân bị thu hồi đất nông nghiệp tăng tài sản do

có tiền đền bù, nhưng là sự biến động tăng không bền vững Sử dụng tiền đền

bù không đúng mục đích đang ẩn chứa những yếu tố bất ổn trong thu nhập của họ

+ Hiện nay, nhiều địa phương đã có chính sách quy định các doanh nghiệp sử dụng đất phải có trách nhiệm sử dụng lao động tại chỗ mất việc làm

do bị thu hồi đất nông nghiệp Nhưng các doanh nghiệp lại chưa quan tâm nhiều đến vấn đề này [4]

- Sự cần thiết phải tạo việc làm, nâng cao thu nhập và ổn định cuộc sống cho người lao động sau khi thu hồi đất

Theo kết quả nghiên cứu của Viện chính sách Bộ NN&PTNT tại 3 tỉnh

có diện tích đất thu hồi lớn nhất cả nước là Hà Tây (cũ), Hải Dương và Hưng Yên thì điểm nổi bật nhất trong định hướng giá trị việc làm của người nông dân bị thu hồi đất là rất nhiều người mong muốn có việc làm đem lại thu nhập

ổn định, dù thu nhập đó có thấp hơn chút ít so với trước kia Nhiều người không muốn đi làm xa, vì họ ý thức rằng khi có việc làm sẽ có được vị thế xã hội nhất định và đời sống tâm lý thoải mái hơn Việc nhàn, ít bận rộn, không chịu nhiều áp lực cũng là một giá trị được nhiều nông dân coi trọng, đặc biệt

là nữ nông dân Tuy nhiên có thể thấy, giải quyết được nhu cầu này không phải dễ dàng, mặc dù đây là mong muốn chính đáng của người lao động

Rất nhiều nông dân sau khi không tìm được việc làm mới tại các KCN, phải tìm về với nghề cũ (trồng trọt, chăn nuôi) nhưng khốn nỗi lại chẳng còn đất Theo thống kê của Bộ NN&PTNT, có tới 67% lao động sau khi THĐ vẫn quay lại với nghề cũ, 20% không có việc làm và chỉ có 13% có nghề mới Sở

dĩ xảy ra tình trạng này là vì, số nông dân tại các địa phương này được tuyển dụng vào làm việc tại các KCN chiếm tỷ lệ rất ít do trình độ lao động, tay nghề không đáp ứng được nhu cầu Đất bị thu hồi chủ yếu là đất canh tác màu

mỡ, là “bờ xôi ruộng mật” nên khi mất đất hiệu quả sản xuất trên diện tích đất còn lại rất thấp Điều kiện sống của người nông dân vì thế cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng khi chỉ có 29% số hộ có điều kiện sống tốt hơn; số đông còn lại (34,5%) có mức sống thấp hơn so với trước khi bị thu hồi đất [4]

1.2 Cơ sở pháp lí của đề tài

1.2.1 Các văn bản pháp quy của nhà nước

- Nghị định số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ, Ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

-Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ, Về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ, Về bồi thường thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 69/2009/NĐ - CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014)

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014)

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên

- Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ

-Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

1.2.2 Các văn bản pháp quy của tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 1122/2005/QĐ- UBND ngày 20/4/2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh, quy định về bồi thường , hộ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 4466/QĐ- UBND ngày 01/12/2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh, về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 1122/2005/QĐ- UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh

- Quyết định số 4505/2007/QĐ- UBND ,ngày 5/12/2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định về hạn mức giao đất ở,

hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất tối thiểu được tách cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 499/2010/QĐ- UBND ,ngày 18/02/2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh quy định mới về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định trên địa bàn tỉnh quảng Ninh

- Quyết định số 1748/2010/QĐ - UBND ngày 11/6/2010 của UBND tỉnh Quảng Ninh về sửa đổi bổ sung khoản 2 Điều 17 Quyết định 499/QĐ

- Quyết định số 4166/2011/QĐ- UBND ngày 26/12/2011 quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh được áp dụng từ ngày 01/01/2012

- Quyết định số 69/2012/QĐ - UBND ngày 11/01/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư đô thị tại khu Diêm Thủy, phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 89/2012/QĐ - UBND ngày 11/01/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư đô thị tại khu Hòa Lạc và Nam Tiến, phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 398/2012/QĐ- UBND ngày 27/2/2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh, về việc ban hành bộ đơn phí bồi thường tài sản công trình cây cối hoa màu đầu tư trên đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 1333/2013/QĐ - UBND ngày 24/5/2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 1766/2014/QĐ- UBND ngày 13/8/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh, về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ

tác định cư khi nhà nước thu hồi đất theo luật đất đai 2013 trên địa bàn tỉnh

Quảng Ninh

1.3 Những kết quả nghiên cứu về giải phóng mặt bằng trên thế giới và ở Việt Nam

1.3.1 Những kết quả nghiên cứu về giải phóng mặt bằng trên thế giới

1.3.1.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới (WB)

Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế đầu tiên đưa ra chính sách về tái định cư bắt buộc Tháng 2/1980, lần đầu tiên chính sách tái dịnh cư được ban hành dưới dạng một Thông báo Hướng dẫn Hoạt động nội bộ (OMS) cho nhân viên Từ đó đến nay chính sách tái định cư

đã được sửa đổi và ban hành lại nhiều lần

Như chúng ta đã biết, khi Nhà nước thu hồi đất và tái định cư thì những người bị ảnh hưởng (BAH) là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng đồng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao gồm đất đai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do đất đai tạo ra, đặc trưng văn hóa và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau để đảm bảo đời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái v.v Kinh nghiệm của WB cho thấy việc tái định cư không tự nguyện do các dự án phát triển gây nên, trong trường hợp không thể giảm thiểu được, thường dẫn đến những hiểm họa nghiêm trọng về kinh tế, xã hội và môi trường do các hệ thống sản xuất bị phá vỡ, con người phải đối mặt với sự bần cùng hóa khi những tài sản, công cụ sản xuất hay nguồn thu nhập của họ bị mất đi Tất cả những điều đó nếu giải quyết không tốt sẽ dẫn đến những khó khăn, căng thẳng về xã hội và dễ dàng dẫn tới sự bần cùng hóa đời sống dân cư Chính vì vậy mà chính sách tái định cư của

WB đã đưa ra những nguyên tắc hướng dẫn cơ bản đó là:

- Tái định cư không tự nguyện cần được tránh ở mọi nơi có thể tránh được hoặc giảm đến mức tối thiểu bằng cách đưa ra mọi phương án có thể lựa chọn trong quá trình thiết kế kỹ thuật;

- Ở những nơi mà tái định cư không tự nguyện là không thể tránh khỏi, hoạt động tái định cư cần được nhận thức và thực thi như những chương trình phát triển bền vững, cần cung cấp đủ nguồn đầu tư để giúp những người bị ảnh hưởng tiêu cực từ dự án được chia sẻ lợi ích của Dự án; những người bị ảnh hưởng cần được tham khảo ý kiến đầy đủ và cần được tham gia vào quá trình lập kế hoạch và thực hiện các chương trình tái định cư;

- Những người bị ảnh hưởng cần được trợ giúp nhằm cải thiện điều kiện sống và mức sống của mình hoặc ít nhất là khôi phục được mức sống cũ như trước khi có dự án

Từ tháng 02/1994, Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) đã bắt đầu áp dụng bản Hướng dẫn Hoạt động của WB về tái định cư và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này đã có chính sách riêng của Ngân hàng về tái định cư bắt buộc

Nhìn chung, phương châm của ADB cũng tương tự như của WB đều có

xu hướng giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất, đồng thời có chính sách thoả đáng, phù hợp đảm bảo cho người bị ảnh hưởng không gặp phải bất lợi trong cuộc sống, khôi phục, cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống Để thực hiện được phương châm đó, thì chìa khoá dẫn tới

sự thành công đó là phải chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm Kinh nghiệm về lý thuyết cũng như thực tiễn cho thấy, các yếu tố đảm bảo cho bồi thường tái định cư thành công là những chính sách phù hợp của Chính phủ, nguồn tài chính đầu tư, khâu tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương và trình độ nhận thức, hiểu biết pháp luật của nhân dân Bên cạnh đó, sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền là yếu tố đồng hành trong quá trình thực hiện các dự án [9]

Theo chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) và tái định

cư của WB và ADB thì việc thiếu các quyền pháp lý chính thức về đất sẽ không cản trở việc bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và những người ảnh hưởng còn được mở rộng cả với đối tượng không bị thiệt hại về đất đai và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng nhỏ về mặt tinh thần Đối với đất đai và tài sản được bồi thường, chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi thường tái định cư hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Khôi phục thu nhập là một yếu tố quan trọng của tái định cư khi những người bị ảnh hưởng bị mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh, việc làm hay những nguồn thu nhập khác, bất kể là họ có mất nơi ở hay không Các bước

cơ bản trong các chương trình khôi phục thu nhập của WB và ADB đó là:

- Phân tích các hoạt động kinh tế của tất cả những người bị ảnh hưởng (theo giới, nhóm tuổi, trình độ văn hóa, kỹ năng, thu nhập, số người trong hộ gia đình, nguyện vọng, các phương án) để đánh giá các nhu cầu của họ;

- Xác định các chương trình khôi phục thu nhập đa dạng (cho cả cá nhân lẫn các nhóm đặc biệt) thông qua việc tư vấn về lợi ích và sự phân tích khả thi về tài chính và thị trường;

- Kiểm tra các chương trình đào tạo và tạo thu nhập với người bị ảnh hưởng được lựa chọn trên cơ sở thử nghiệm;

- Nhân rộng việc thử nghiệm;

- Đánh giá chương trình và hỗ trợ kỹ thuật bổ sung nếu cần thiết

Thực hiện công tác tái định cư và khôi phục cuộc sống của những người bị ảnh hưởng, các tổ chức ngân hàng quốc tế quy định đây là quá trình

từ khi bồi thường tới khi người bị ảnh hưởng tổ chức sắp xếp lại hoặc di chuyển xây dựng lại nơi mới và ổn định các điều kiện để sinh hoạt phục vụ cuộc sống cũng như đảm bảo nguồn thu nhập của họ không bị suy giảm