giao dịch nhân sự về nhà ở

GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở TS: NGUYỄN XUÂN QUANG TÀI LIỆU THAM KHẢO - Bộ luật dân 2005 2015 - Luật nhà sửa đổi ngày 25/11/2014 có hiệu lực ngày 1.7.2015 hướng dẫn luật nhà - Nghị định 99,100/2015 - NQ 23/2003 QH ngày 26/11/2003 NQ 755/2005 UBTVQH ngày 2/4/2005 NQ 58/1998 UBTVQH ngày 24/8/1998 NQ 1037/2006 UBTVQH ngày 27/7/2006 • PGS.TS Đỗ Văn Đai, Luật hợp đồng Việt Nam án bình luận án – Nhà xuất trị quốc gia Tập năm 2013, tập năm 2014 • Xem bình luận hợp đồng cụ thể mua bán nhà ở, thuê nhà ở, tặng cho nhà ở, mua hộ chung cư (giáo viên cung cấp) • Giáo trình luật dân Trường đại học Luật Hà Nội • VẤN ĐẾ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở (2T/C) 1.1 Chủ sở hữu Đọc điều 7; 159/ 2015 so sánh với điều 126 luật nhà 2005; N Đ 49/2009 thí điểm cho người nước sở hữu nhà VN 1.2 Điều kiện sở hữu nhà Đọc điều 8; 160/ 2015 1.3 Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu Đọc điều 10;11 1.4 Các hành vi bị cấm Điều 6/2015 1.5 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Điều 12/2015 1.6 Sở hữu nhà chung cư Điều 100/2015; 101/2015 1.1 Chủ thể điều kiện quyền sở hữu nhà 1.1.1 Quyền sở hữu nhà tổ chức, hộ gia đình, công dân Việt Nam nước Điều 32 Hiến pháp (Mọi người có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, cải để dành, nhà ở, tư liệu….) Điều LNO Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, … hình thức khác… 1.1.2 Quyền sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước Phải phép nhập cảnh vào Việt Nam; (Đ8) 1.1.3 Quyền sở hữu nhà - Tổ chức nước hoạt động Việt Nam, phải có giấy phép - Cá nhân người nước phải nhập cảnh vào Việt Nam (Đ160) Câu hỏi: • So với luật nhà năm 2005 vấn đề chủ thể luật nhà năm 2014 có khác • Mục đích, ý nghĩa quy định • Những hạn chế tồn • Giải pháp hoàn thiện? 1.2 CÔNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU, NỘI DUNG CỦA QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 1.2.1 Công nhận quyền sở hữu nhà Điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà (Điều LNO) Chủ thể - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước không hạn chế quy mô, số lượng nhà - Đối với người Việt Nam định cư nước phải phép nhập cảnh vào Việt Nam; - Đối với tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào dự án nhà phải có giấy chứng nhận đầu tư có nhà - Tổ chức nước khác phải có giấp phép hoạt động Việt Nam - Đối với cá nhân nước phải đươc nhập cảnh vào Việt Nam Có nhà hợp pháp: 1.2.2 Quyền chủ sở hữu nhà người sử dụng nhà (Điều 10) Tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước - Có quyền bất khả xâm phạm nhà - Sử dụng nhà vào mục đích để mục đích khác mà luật không cấm; - Được cấp Giấy chứng nhận nhà theo; Điều 100, 101, 102 LĐĐ c Trường hợp làm thêm diện tích - Nếu có đồng ý văn chủ sở hữu - đến ngày 1/7/1996 không phản đối : + Nếu phần cơi nới, làm thêm sử dụng độc lập phần thuộc quyền sở hữu bên thuê, bên mươn, bên nhở … phải toán giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá UBND cấp tỉnh ban hành + + Nếu phần làm thêm sử dụng tách rời phần thuộc sở hữu bên cho thuê Bên cho thuê phải toán giá trị đầu tư lại theo giá thị trường + Nếu đồng ý bên cho thuê, nhà phải toán phần chi phí đầu tư cơi nới, làm thêm d Trường hợp nhà cho thuê, cho nhờ bị phá dỡ làm - Nếu có đồng ý văn bên cho thuê, cho nhờ bên cho thuê, cho nhờ chủ sở hữu phải toán chi phí đầu tư lại theo giá thị trường - Nếu đồng ý khiếu kiện bên thuê phải toán phần giá trị chi phí đầu tư lại theo giá thị trường B Trường hợp bên thuê, mượn tổ chức nước thuê nhà - Nếu đến ngày 1/9/2006 hợp đồng hết hạn bên cho thuê lấy lại nhà phải báo trước 12 tháng băng văn - Nếu đến ngày 1/9/2006 thời hạn hợp đồng bên cho thuê, mượn lấy lại nhà hết hạn phải báo trước tháng - Nếu hợp đồng không xác định thời hạn lấy lại nhà phải báo trước 12 tháng Mượn nhà giải sau - Nếu hợp đồng hết hạn trước ngày 1/9/2006 lấy lại nhà phải thông báo trước tháng văn - Nếu hợp đồng hết hạn sau ngày 1/9/2006 lấy lại nhà từ hết hạn phải thông báo trước tháng văn - Nếu không xác định thời hạn lấy lại nhà phải báo trước tháng - Nếu nhà giao cho cá nhân sử dụng mà người chỗ khác lấy lại nhà phải báo trước 24 tháng Phương thức trả lại nhà - Tùy trường hợp cụ thể mà việc trả lại nhà theo phương thức sau: + Trả lại nhà + Trả nhà khác không vượt giá trị nhà thuê, mượn + Trả tiền không vượt giá trị nhà thuê, mượn + Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà - Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà - Bản giấy tờ hợp lệ quy định k1,2,5 Điều 50 luật đất đại năm 2003 - Sơ đồ nhà ở, đất - Trích lục, án, định tòa án có hiệu lực pháp luật việc giải tranh chấp - Bản giấy tờ chứng minh người Việt nam định cư nước - Hộ chiếu hợp lệ giấy tờ thay hộ chiếu - Có giấy tờ sau + Hợp đồng cho thuê, mượn, nhờ, + mua bán, tặng cho + văn chia thừa kế, + hợp đồng ủy quyền + hay văn trả lại nhà quan tổ chức • Kiểm tra 20 phút • Ông A sống TP Hồ Chí Minh có ba người B,C,D B công dân nước Mỹ sống bang HAWAII trước 30/4/ 1975 ông A lập di chúc định đoạt nhà ông cho B,C,D ngày 1/2/2013 ông A chết Sau mai táng cho cha xong Ông B làm văn ủy quyền cho C thay mặt làm thủ tục sang tên nhà Ngày 1/4/ 13 anh D yêu cầu chia thừa kế theo di chúc A Theo anh (chị) giải • Ông A người Việt Nam định cư Mỹ trước 3/4/1975 ngày 1/2/2016 ông quan có thẩm quyền cấp VISA nhập cảnh vào Việt nam hai tháng Trở quê hương ông đàm phám với ông B để mua lại nhà mà cha ông bán cho ông B, để làm nhà thờ họ Ngày 1/3/2016 ông A ông B ký hợp đồng mua bán nhà nói với giá 300 ngàn USD, hợp đồng có chứng thực Ủy ban nhân dân xã X nơi có nhà tọa lạc Ngày 1/4/2016 ông B khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng ông B không bàn bạc với theo anh chị giải Công ty X có chức kinh doanh nhà A giám đốc Ngày 1/2/2016 A bị cảm không đến công ty nên anh B phó giám đốc ký hợp đồng bán nhà cho C với giá tỷ đồng, tháng giao nhà Bên mua trả trước 50% giá trị hợp đồng phần lại trả nốt nhận nhà Đến hẹn C đến công ty yêu cầu giao nhà bên bán không giao cho ông B ủy quyền nên hợp đồng vô hiệu, đồng thời công ty X yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu Ngày 1/9/2016 Tòa án xét xử Biết giá nhà khoảng 1,6 tỷ vào thời điểm xét xử Theo anh (chị) giải • Ngày 1/2/2010 anh A viết giấy bán nhà cấp bốn diện tích 60 mét vuông cho B với giá 400 triệu đồng, B đưa trước 100 triệu hẹn hai mươi ngày xẽ trả nốt nhận nhà Đúng hẹn B đến giao tiền nhận nhà A nói vòng 10 ngày B phải dỡ nhà trả lại mặt cho B không đồng ý cho mua nhà bao gồm quyền sử dụng đất Còn A cho bán nhà mà không bán đất Tranh chấp xảy theo anh chị giải Giả sử 100 triệu nói tiền đặt cọc để bảo đảm thực hợp đồng giải • Năm 2010 bà A bị giải tỏa nhà làm đường nên mua suất nhà tái định cư doanh nghiệp X Do cần tiền nên bà bán suất tái định cư nói cho B với gía 400 triệu làm giấy ủy quyền cho ông A thay mặt làm thủ tục có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Sau có giấy bà A xẽ công chứng hợp đồng sang tên B đầu tháng 4/2012 có giấy chứng nhận quyền sở hữu ông B yêu cầu A công chứng A không đòi hủy hợp đồng B không đồng ý khởi kiện Tòa án yêu cầu A thực hợp đồng Theo anh (chị) giải biết giá nhà lúc 900 triệu đồng • Hợp đồng vi phạm điều cấm 122 BLDS, 91 LNO Không bán phiếu tái định cư • Vi phạm hình thức làm giấy tay • Hợp đồng vô hiệu 127 • Áp dụng 307 • Vì hai bên có lỗi nên bên chụi nửa • A trả cho B 400 triệu bồi thường 200 triệu • B chụi thiệt hại 200 triệu • Năm 1977, 1999 kê khai nhà đất • Mua bán nhà đất trước năm 10/1993 không tranh chấp cấp giấy Nếu sau năm 1993 không tranh chấp cấp giấy người mua nộp 50% tiền sử dụng đất ... hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu + tặng cho + bán nhà cho đối tượng thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam; + Nếu thời hạn nhà thuộc sở hữu nhà nước (có bồi thường không?) 1.2.3 Nghĩa vụ chủ sở hữu nhà người... tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung; - Thực nghĩa vụ tài nhà ở, thực giao dịch trình sử dụng nhà theo quy định pháp luật * Nghĩa vụ chủ sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nước - Tổ chức, cá nhân nước... VẤN ĐẾ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở (2T/C) 1.1 Chủ sở hữu Đọc điều 7; 159/ 2015 so sánh với điều 126 luật nhà 2005; N Đ 49/2009 thí điểm cho người nước sở hữu nhà VN 1.2 Điều kiện sở hữu nhà Đọc điều 8;