Các loại thuế liên quan đến bất động sản và các văn bản pháp luật liên quan

Trường Đại học Tài Marketing Khoa Thẩm định giá- Kinh doanh bất động sản Đề tài: 1/ Các loại thuế liên quan đến BĐS văn pháp luật liên quan 2/ So sánh tiêu chuẩn TDDG so với khứ 3/ Bảng giá đất năm 2015 Giảng viên: Nguyễn Chí Nguyên Sinh viên: Diệp Nguyệt Mỹ Lê Thị Liên Lê Yến Nhi Hồ Thị Ngọc Hạnh Vũ Hải Huynh I/THUẾ VÀ VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN A Các loại thuế liên quan đến bất động sản: • Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp • Thuế sử dụng đất nông nghiệp • Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản • Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản • Thuế GTGT B Các văn thuế liên quan đến bất động sản: I Thuế sử dụng đất nông nghiệp Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp ngày 10/07/1993 (Hiệu lực từ ngày 01/01/1994) • Đất chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp đất dùng vào sản xuất nông nghiệp bao gồm : - Đất trồng trọt - Đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản - Đất rừng trồng • Căn tính thuế sử dụng đất nông nghiệp : - Diện tích - Hạng đất - Định suất thuế tính kilôgam thóc đơn vị diện tích hạng đất • Diện tích tính thuế sử dụng đất nông nghiệp diện tích giao cho hộ sử dụng đất phù hợp với sổ địa Nhà nước Trường hợp chưa lập sổ địa diện tích tính thuế diện tích ghi tờ khai hộ sử dụng đất • Căn để xác định hạng đất gồm yếu tố : - Chất đất - Vị trí - Địa hình - Điều kiện khí hậu, thời tiết - Điều kiện tưới tiêu • Định suất thuế năm tính kilôgam thóc hạng đất sau : a Đối với đất trồng hàng năm đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản : Hạng đất Định suất thuế ³ 550 ³ 460 ³ 370 ³ 280 ³ 180 ³ 50 b Đối với đất trồng lâu năm : Hạng đất Định suất thuế ³ 650 ³ 550 ³ 400 ³ 200 ³ 80 ³ c Đối với ăn lâu năm trồng đất trồng hàng năm chịu mức thuế sau : o Bằng 1,3 lần thuế đất trồng hàng năm hạng, thuộc đất hạng 1, hạng hạng o Bằng thuế đất trồng hàng năm hạng, thuộc đất hạng 4, hạng hạng d Đối với lấy gỗ loại lâu năm thu hoạch lần chịu mức thuế 4% giá trị sản lượng khai thác • Hộ sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức diện tích theo quy định Luật đất đai, việc phải nộp thuế theo quy định Điều Luật này, phải nộp thuế bổ sung Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định phần diện tích hạn mức Nghị định số 74-CP ban hành ngày 25/10/1993 Quy định chi tiết thi hành Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp Nghị số 55/2010/QH12 miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp Nghị định số 20/2011/NĐ-CP ngày 23/03/2011 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Nghị số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 Quốc hội miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp Thông tư 120/2011/TT-BTC ngày 16/08/2011 Hướng dẫn Nghị định số 20/2011/NĐ-CP ngày 23/3/2011 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Nghị số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 Quốc hội việc miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp II Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ban hành ngày 17/06/2010 (Hiệu lực từ ngày 01/01/2012) • Đối tượng chịu thuế - Đất nông thôn, đất đô thị - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm - Đất phi nông nghiệp quy định Điều Luật sử dụng vào mục đích kinh doanh • Căn tính thuế giá tính thuế thuế suất • Giá tính thuế - Giá tính thuế đất xác định diện tích đất tính thuế nhân với giá 1m2 đất - Diện tích đất tính thuế quy định sau: a) Diện tích đất tính thuế diện tích đất thực tế sử dụng o Trường hợp có quyền sử dụng nhiều đất diện tích đất tính thuế tổng diện tích đất tính thuế o Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung; b) Đối với đất nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh diện tích đất tính thuế xác định hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng o Hệ số phân bổ xác định diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng o Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm 50% diện tích tầng hầm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng tầng hầm cộng vào tổng diện tích nhà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ; c) Đối với công trình xây dựng mặt đất áp dụng hệ số phân bổ 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng - Giá 1m2 đất giá đất theo mục đích sử dụng Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định ổn định theo chu kỳ năm, kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành • Thuế suất - Thuế suất đất bao gồm trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến phần quy định sau: Bậc thuế Diện tích đất tính thuế (m2) Thuế suất (%) Diện tích hạn mức 0,03 Phần diện tích vượt không lần hạn mức 0,07 Phần diện tích vượt lần hạn mức 0,15 - Hạn mức đất làm tính thuế hạn mức giao đất theo quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành Trường hợp đất có hạn mức theo quy định trước ngày Luật có hiệu lực thi hành áp dụng sau: a) Trường hợp hạn mức đất theo quy định trước ngày Luật có hiệu lực thi hành thấp hạn mức giao đất áp dụng hạn mức giao đất để làm tính thuế; b) Trường hợp hạn mức đất theo quy định trước ngày Luật có hiệu lực thi hành cao hạn mức giao đất áp dụng hạn mức đất cũ để làm tính thuế - Đất nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03% - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03% - Đất phi nông nghiệp quy định Điều Luật sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03% - Đất sử dụng không mục đích, đất chưa sử dụng theo quy định áp dụng mức thuế suất 0,15% Trường hợp đất dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký nhà đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không coi đất chưa sử dụng áp dụng mức thuế suất 0,03% - Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% không áp dụng hạn mức Việc nộp thuế để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp người nộp thuế diện tích đất lấn, chiếm Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/07/2011 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 Hướng dẫn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp III Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản Theo khoản điều luật 04/2007/QH12 có hiệu lực ngày 01/01/2009 luật thuế thu nhập cá nhân ngày 22/11/2012 (Hiệu lực từ ngày 01/07/2013) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu sử dụng nhà ở; c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; d) Các khoản thu nhập khác nhận từ chuyển nhượng bất động sản hình thức Theo khoản 1, 2, 3, Điều luật 04/2007/QH12 có hiệu lực ngày 01/01/2009 Thu nhập miễn thuế Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với 2 Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất cá nhân Nhà nước giao đất Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với Theo điểm e khoản điều 23 luật 04/2007/QH12 có hiệu lực ngày 01/01/2009: Thu nhập chuyển nhượng BĐS qui định khoản điều 14 luật Thu nhập chuyển nhượng BĐS qui định khoản điều 14 luật 25 Theo điều 29, luật thuế thu nhập cá nhân ngày 22/11/2012: Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Việt Nam cá nhân không cư trú xác định giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2% Căn Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế Điều 18 Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản Thu nhập tính thuế xác định giá chuyển nhượng lần Giá chuyển nhượng bất động sản giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng a) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất giá đất hợp đồng chuyển nhượng thấp giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá chuyển nhượng đất giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai b) Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng công trình kiến trúc gắn liền với đất xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà vào quy định Bộ Xây dựng phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng bản, giá trị lại thực tế công trình đất Đối với công trình xây dựng hình thành tương lai xác định vào tỷ lệ góp vốn tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định đơn giá áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình Bộ Xây dựng công bố, áp dụng thời điểm chuyển nhượng c) Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại hợp đồng thấp giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm cho thuê lại giá cho thuê lại xác định theo bảng giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản xác định sau: a) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng thỏa thuận bên mua người nộp thuế thay cho bên bán thời điểm tính thuế thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật; b) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua người nộp thuế thay cho bên bán thời điểm tính thuế thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.” IV Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản • Khoản Điều 3, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 03/06/2008 (Hiệu lực từ ngày 01/01/2009) Thu nhập khác bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản; thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê, lý tài sản; thu nhập từ lãi tiền gửi, cho vay vốn, bán ngoại tệ; hoàn nhập khoản dự phòng; thu khoản nợ khó đòi xóa đòi được; thu khoản nợ phải trả không xác định chủ; khoản thu nhập từ kinh doanh năm trước bị bỏ sót khoản thu nhập khác, kể thu nhập nhận từ hoạt động sản xuất, kinh doanh Việt Nam • Khoản Điều 16 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 03/06/2008 (Hiệu lực từ ngày 01/01/2009) Doanh nghiệp có lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản chuyển số lỗ vào thu nhập tính thuế hoạt động V Thuế GTGT: Tại điểm 6, Điều Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 Bộ Tài quy định “Chuyển quyền sử dụng đất” thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT - Khoản 10 Điều Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 Bộ Tài hướng dẫn giá đất trừ để tính thuế GTGT sáu (06) trường hợp khác sau: Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất trừ để tính thuế GTGT 1) Trường hợp Nhà nước giao đất để đầu tư sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất miễn, giảm) chi phí bồi thường, giải phóng mặt theo quy định pháp luật 2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước, giá đất trừ để tính thuế giá trị gia tăng giá đất trúng đấu giá 3) Trường hợp thuê đất để đầu tư sở hạ tầng thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất trừ để tính thuế giá trị gia tăng tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất miễn, giảm) chi phí đền bù, giải phóng mặt theo quy định pháp luật Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực theo quy định Luật Đất đai năm 2013 4) Trường hợp sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân giá đất trừ để tính thuế GTGT giá đất thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm giá trị sở hạ tầng (nếu có); sở kinh doanh không kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào sở hạ tầng tính giá trị quyền sử dụng đất trừ không chịu thuế GTGT Nếu giá đất trừ không bao gồm giá trị sở hạ tầng sở kinh doanh kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào sở hạ tầng chưa tính giá trị quyền sử dụng đất trừ không chịu thuế giá trị gia tăng Trường hợp không xác định giá đất thời điểm nhận chuyển nhượng giá đất trừ để tính thuế giá trị gia tăng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng 5) Trường hợp sở kinh doanh bất động sản thực theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) toán giá trị quyền sử dụng đất giá đất trừ để tính thuế giá trị gia tăng giá thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định pháp luật; thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định giá giá đất trừ giá để toán công trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định theo quy định pháp luật 6) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất để xây dựng chung cư, nhà để bán giá đất trừ tính thuế GTGT giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp NSNN để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay) -Phương pháp tính thuế: phương pháp khấu trừ thuế giá trị gia tăng + Áp dụng sở kinh doanh thực đầy đủ chế độ kế toán, hóa đơn, chứng từ theo quy định pháp luật kế toán, hóa đơn, chứng từ (theo mục điều 12) + Cơ sở kinh doanh đăng kí tự nguyện áp dụng phương pháp khấu trừ thuế (mục điều 12) phương pháp tính trực tiếp giá trị gia tăng + Tổ chức, cá nhân nước kinh doanh Việt Nam không theo Luật Đầu tư tổ chức khác không thực thực không đầy đủ chế độ kế toán, hóa đơn, chứng từ theo quy định pháp luật, trừ tổ chức, cá nhân nước cung cấp hàng hóa, dịch vụ để tiến hành hoạt động tìm kiếm, thăm dò, phát triển khai thác dầu khí.(khoản a mục điều 13) II/ SO SÁNH CÁC TIÊU CHUẨN TĐG HIỆN NAY SO VỚI QUÁ KHỨ: tiêu chuẩn TĐG hành 12 tiêu chuẩn TĐG khứ -Tiêu chuẩn số 1:Những quy tắc đạo -Tiêu chuẩn số 3: Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá đức hành nghề thẩm định giá tài sản Thẩm định viên ký báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng Giám đốc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá kết thẩm định giá Người đại diện theo pháp luật, Tổng Giám đốc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm cuối tính đắn, trung thực, khách quan kết thẩm định giá trước pháp luật, khách hàng bên thứ ba có liên quan khách hàng thẩm định giá xác định doanh nghiệp thẩm định giá thống ghi hợp đồng thẩm 4.1 Tiêu chuẩn đạo đức định giá Các tiêu chuẩn đạo đức trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá gồm +Tính bí mật +Tính khách quan: Tiền thu dịch vụ thẩm định giá tài sản phải xác định +Tính công khai, minh bạch: - Giá dịch cách độc lập, theo quy định, không vụ thẩm định giá thực theo thỏa phụ thuộc vào kết thẩm định giá thuận doanh nghiệp thẩm định giá thỏa thuận từ trước với khách hàng thẩm định giá sở Luật Giá văn hướng dẫn quy định ghi hợp đồng thẩm định giá; trường hợp đấu thầu dịch vụ thẩm định giá thực theo quy định pháp luật đấu thầu gói thầu dịch vụ tư vấn Doanh nghiệp thẩm định giá ban hành thực niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá +Tính bảo mật +Năng lực chuyên môn, tính thận trọng: Hàng năm, thẩm định viên có nghĩa vụ tham gia bồi dưỡng kiến thức chuyên môn thẩm định giá quan, tổ chức phép tổ chức +Tư cách nghề nghiệp: tranh giành khách hàng hình thức ngăn cản, đe dọa, lôi kéo, mua chuộc hành vi cạnh tranh không lành mạnh khác +Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn: Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá có quyền thuê tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện theo quy định pháp luật hành để thực tư vấn đưa kết luận chuyên môn phục vụ cho hoạt động thẩm định giá + Các nội dung quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản quy định Tiêu chuẩn phải cụ thể hóa thể trình xây dựng quy trình thực kiểm soát chất + Thẩm định viên chịu trách nhiệm lượng hoạt động thẩm định giá tính đắn nội dung báo cáo kết doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định giá Giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá chịu trách nhiệm cuối tính đắn nội dung báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá trước pháp luật, khách hàng bên thứ ba -Tiêu chuẩn 2: Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá: -Tiêu chuẩn 1: Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Cơ sở giá trị tài sản sở giá trị thị trường giá trị phi thị trường Cơ sở giá trị tài sản Giá trị thị Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá c) Người bán sẵn sàng bán người có trường Nội dung d) "và bên người bán sẵn sàng tài sản hợp pháp có nhu cầu muốn bán bán " người bán có quyền sở hữu tài sản với mức giá tốt tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có thị trường nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt d) Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thị trường thông tin giao dịch bên mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch tài sản bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin tài sản thị trường tài sản sau trình tiếp thị thích hợp Các mối quan hệ đặc biệt ảnh hưởng đến giá giao dịch tài sản bao gồm: - Quan hệ gia đình ruột thịt: Bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột; - Quan hệ gia đình trực tiếp: Vợ, chồng người mối quan hệ bố, mẹ, con, anh, chị, em ruột người khác chịu phụ thuộc kinh tế; - Quan hệ mạng lưới công ty: Các tổ chức chịu kiểm soát, quyền sở hữu quản lý chung công ty tổ chức mà bên thứ ba dễ dàng kết luận phần công ty phạm vi quốc gia quốc tế, công ty mẹ, công ty, chi nhánh, văn phòng đại diện; - Các mối quan hệ đặc biệt khác theo quy định pháp luật có liên quan 7 Giá trị thị trường xác định thông qua sau: Những thông tin, liệu mặt kỹ thuật mặt pháp lý tài sản; giá chuyển nhượng tài sản thực tế so sánh thị trường Mức độ sử dụng tốt có khả mang lại giá trị cao nhất, có hiệu cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt phải vào liệu liên quan đến tài sản thị trường -Tiêu chuẩn số 3: Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá: Giá trị phi thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá -Tiêu chuẩn số 2: Giá phi thi trường làm sở cho thẩm định giá tài sản: Giá trị phi thị trường tài sản là: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị bảo hiểm, giá trị lý, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế a) Giá trị tài sản chuyên dùng giá trị tài sản có tính chất đặc biệt, sử dụng hạn hẹp cho mục đích đối tượng sử dụng nên có hạn chế thị trường b) Giá trị doanh nghiệp giá trị toàn tài sản doanh nghiệp Giá trị tài sản cấu thành tổng tài sản doanh nghiệp tách rời thẩm định sở giá trị thị trường Giá trị doanh nghiệp phải xem xét tổng thể tài sản, giá trị tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình tài sản sở hữu trí tuệ doanh nghiệp Một tài sản để riêng biệt không phát huy giá trị sử dụng kết hợp với tài sản khác lại phát huy giá trị sử dụng tài sản Giá trị tài sản riêng rẽ xác định dựa phần đóng góp tài sản vào hoạt động toàn doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu tốt tài sản số tiền mà tài sản mang lại mang bán Giá trị tài sản trình sử dụng doanh nghiệp có xu hướng cao giá trị thị trường tài sản doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, thu lợi nhuận cao so với doanh nghiệp sản xuất sản phẩm tương tự; ngược lại có xu hướng thấp giá trị thị trường doanh nghiệp làm ăn hiệu Giá trị tài sản trình sử dụng có xu hướng cao giá trị thị trường doanh nghiệp có sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất sản phẩm đặc biệt, doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, họăc dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà doanh nghiệp loại hình kinh doanh khác c) Giá trị lý giá trị ước tính thu hết thời gian sử dụng hữu ích tài sản sau trừ chi phí lý ước tính Giá trị lý phản ánh giá trị lại tài sản (trừ đất đai) tài sản hết hạn sử dụng bán lý Tài sản sửa chữa, hoán cải cho mục đích sử dụng cung cấp phận linh kiện rời cho tài sản khác hoạt động k) Giá trị bảo hiểm giá trị tài sản quy định hợp đồng sách bảo hiểm b) Giá trị đặc biệt: Giá trị tài sản trình sử dụng giá trị phi thị trường xem xét từ giác độ người sử dụng riêng biệt tài sản vào mục đích riêng biệt, không liên quan đến thị trường Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp tài sản vào hoạt động dây chuyền sản xuất, doanh nghiệp, tài sản khác không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản số tiền có từ việc bán tài sản thị trường Để bảo đảm nhầm lẫn xác định giá trị thị trường giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải tuân theo bước sau: a) Xác định rõ đối tượng thẩm định giá; b) Xác định rõ quyền lợi pháp lý gắn với tài sản thẩm định giá; c) Xác định rõ mục đích thẩm định giá tài sản; d) Xác định giá trị làm sở cho Giá trị tài sản có thị trường hạn chế giá trị tài sản tính đơn chiếc, điều kiện thị trường, nhân tố khác tác động làm cho tài sản có khách hàng tìm mua, thời điểm Đặc điểm quan trọng cần phân biệt tài sản khả bán thị trường công khai mà để bán đòi hỏi trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí thời gian so với tài sản khác Khi áp dụng sở giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần nêu tên loại giá trị phi thị trường cụ thể áp dụng đưa cứ, lập luận cụ thể, bao gồm: - Đặc điểm đặc biệt tài sản thẩm định giá; - Người mua, nhà đầu tư đặc biệt; - Giao dịch thị trường hạn chế, bắt buộc phải bán; - Giá trị theo mục đích đặc biệt mục đích tính thuế thẩm định giá; e) Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá bảo đảm bước công khai cần thiết; f) Công bố công khai điều kiện tình bị hạn chế trình thẩm định giá; g) Phân tích, xem xét số liệu, tình phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá Nếu công việc thẩm định giá vào sở phi thị trường, giá trị thu giá trị phi thị trường (không phải giá trị thị trường) phải ghi rõ báo cáo thẩm định giá h) Xác định thời gian hiệu lực kết thẩm định giá Thẩm định viên phải trình bày mục đích thẩm định giá cách rõ ràng, phải thể tính công khai, minh bạch báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá, cụ thể là: i Báo cáo kết chứng thư thẩm định giá phải nêu rõ cứ, mục đích việc thẩm định giá nhằm tránh hiểu nhầm cho khách hàng, cho người sử dụng kết thẩm định giá bên thứ ba Thẩm định viên phải tuân theo bước mục 06 nêu ii Báo cáo kết chứng thư thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường phải nêu rõ điều kiện hạn chế ảnh hưởng đến kết thẩm định giá Thẩm định viên không sử dụng hạn chế để làm sai lệch kết thẩm định giá iii Khi tiến hành thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường, thẩm định viên không đưa giả thiết mâu thuẫn với số liệu làm sở cho thẩm định giá Mọi giả thiết, phân tích phương pháp thẩm định giá phải nêu cách công khai báo cáo kết chứng thư thẩm định giá iv Khi thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải công khai hoá toàn nguồn tài liệu tham khảo mà thẩm định viên dựa vào để đưa ý kiến giá trị tài sản báo cáo kết thẩm định giá -Tiêu chuẩn số 4: Những nguyên tắc -Tiêu chuẩn số 6: : Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá: Nguyên tắc phù hợp 10 Nguyên tắc cạnh tranh kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản: Nguyên tắc cân bằng: Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất vị trí không vị trí đất kế cận phải có mức giá trị 12 Nguyên tắc tuân thủ 13 Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy Lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy cạnh cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh mức tranh, đồng thời, cạnh tranh mức có thể làm giảm lợi nhuận cuối có làm giảm lợi nhuận cuối thể không lợi nhuận không lợi nhuận -Tiêu chuẩn số 5: Quy trình thẩm định -Tiêu chuẩn số 5: Quy trình thẩm định giá: giá tài sản: Nội dung lập kế hoạch thẩm định giá Nội dung lập kế hoạch thẩm định giá - Xác định yếu tố cung-cầu thích hợp - Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi với chức năng, đặc tính quyền nội dung công việc gắn liền với tài sản mua/bán đặc điểm thị trường - Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá - Xác định tài liệu cần thu thập thị trường, tài sản, tài liệu so sánh - Xác định liệu cần thiết cho - Xác định phát triển nguồn tài thẩm định giá, tài liệu cần thu thập thị trường, tài sản thẩm định giá, tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy phải kiểm chứng sản so sánh - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định - Xác định phát triển nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy trình tự thu thập phân tích liệu, thời phải kiểm chứng: Nghiên cứu hồ hạn cho phép trình tự phải thực sơ, tài liệu tài sản cần thẩm định giá - Lập đề cương báo cáo kết thẩm định giá - Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập phân tích liệu, thời hạn cho phép trình tự phải thực - Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên cán trợ giúp thực yêu cầu thẩm định giá khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động Khảo sát trường thu thập thông thẩm định giá doanh nghiệp tin - Xác định nội dung công việc cần thuê Xác định giá trị tài sản cần thẩm định chuyên gia tư vấn (nếu có) giá +Xác định giá trị tài sản thẩm định giá: sử dụng nhiều phương pháp thẩm định giá Khảo sát thực tế thu thập thông tin Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực theo quy định tiêu +Xác định giá trị tài sản thẩm định chuẩn số 04 (TĐGVN 04) “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.” giá: sử dụng phương pháp trở lên Phân tích thông tin Lập báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng, bên liên quan - Báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá lập theo quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá hồ sơ thẩm định giá - Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực chứng thư thẩm định giá ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá - Xác định thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá: Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá xác định sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật tài sản thẩm định giá; biến động pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá mục đích thẩm định giá tối đa không (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực - Báo chứng doanh nhánh cáo kết thẩm định giá thư thẩm định giá sau nghiệp thẩm định giá chi doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo quy định pháp luật chuyển cho khách hàng bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá ký kết./ -Tiêu chuẩn số 6: - Báo cáo kết -Tiêu chuẩn số 4: Báo cáo kết hồ sơ chứng thư thẩm định giá trị tài sản: thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá hồ sơ thẩm định giá: Báo cáo kết thẩm định giá a) Thông tin doanh nghiệp thẩm định giá chi nhánh phép phát hành chứng thư thẩm định giá Tên địa doanh nghiệp, văn phòng giao dịch doanh nghiệp (nếu có) Tên địa chi nhánh doanh nghiệp phát hành Báo cáo chứng thư thẩm định giá Hồ sơ thẩm định giá Hồ sơ thẩm định giá lưu giữ d) Thời hạn lưu trữ tối thiểu 10 (mười) năm hồ sơ thẩm định giá giấy lưu trữ vĩnh viễn liệu điện tử Doanh nghiệp thẩm định giá phải có biện pháp để trì tính bảo mật, an toàn, toàn vẹn, có khả tiếp cận phục hồi hồ sơ thẩm định giá thời hạn lưu trữ -Tiêu chuẩn số 7: Phân loại tài sản thẩm định giá: Các tài sản thẩm định giá phải tài sản hợp pháp trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Trường hợp thời hạn 10 năm -Tiêu chuẩn số 12: Phân loại tài sản: Đối tượng thẩm định giá phải tài sản hợp pháp tham gia thị trường tài sản theo quy định hành pháp luật hồ sơ, tài liệu chứng minh tính hợp pháp tài sản bị mất, bị cháy, bị hủy hoại địch họa lý bất khả kháng khác dựa khai báo, cam kết, xác nhận khách hàng (hoặc người chủ tài sản) dựa danh mục tài sản Bảng cân đối kế toán gần doanh nghiệp để tiến hành thẩm định giá Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản vào quy định Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà văn quy phạm pháp luật hành có liên quan quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá khu vực quốc tế Tài sản gắn liền với quyền tài sản Tài sản phân chia theo thẩm định giá bao gồm 04 (bốn) loại sau đây: cách sau: -Phân loại theo khả di dời, tài sản chia thành: bất động sản động sản; - Phân loại theo đặc tính vật chất hình thức mang giá trị, tài sản chia thành: tài sản hữu hình, tài sản vô hình tài sản tài Bất động sản; Động sản; Doanh nghiệp; Các quyền tài sản  ...I/THUẾ VÀ VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN A Các loại thuế liên quan đến bất động sản: • Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp • Thuế sử dụng đất nông nghiệp • Thuế thu nhập... chuyển nhượng bất động sản • Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản • Thuế GTGT B Các văn thuế liên quan đến bất động sản: I Thuế sử dụng đất nông nghiệp Luật Thuế sử dụng đất... Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà văn quy phạm pháp luật hành có liên quan quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá khu vực quốc tế Tài sản gắn liền