20 05 2016 08 07 18tu van xac dinh gia dat tinh boi thuong (recovered) (1)

TƯ VẤN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Tóm tắt Tư vấn xác định giá đất tính bồi thường nhà nước thu hồi đất điểm bậc Luật đất đai năm 2013 Tuy nhiên, việc thực quy định thực tiễn gặp bất cập vướng mắc, chưa đảm bảo triệt để quyền lợi người có đất bị thu hồi Bài viết trình bày quy định pháp luật tư vấn xác định giá đất tính bồi thường nhà nước thu hồi đất, sở đưa hạn chế, bất cập quy định Nhằm hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi ích người có đất bị thu hồi hoàn thiện quy định pháp luật đất đai nước ta Đặt vấn đề Luật đất đai năm 2013 đời với quy định phần giải bất cập, hạn chế định Luật đất đai trước Việc quy định cụ thể đầy đủ vấn đề tính bồi thường nhà nước thu hồi đất điểm đáng quan tâm, theo Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định quan xây dựng, quan thẩm định giá đất, vị trí tư vấn giá đất việc xác định giá đất, thẩm định giá đất giá đất tư vấn xác định để quan nhà nước có thẩm quyền quy định, định giá đất Tuy nhiên, thực tế việc thực thi quy định chưa áp dụng chất mà tồn nhiều bất cập hạn chế Một nguyên nhân vấn đế giá đất tính bồi thường chưa hợp lý, chưa phản ánh với giá thực thị trường Bài viết phân tích số quy định Luật Đất đai năm 2013 quy định pháp luật có liên quan đến tư vấn xác định giá đất (TVXĐGĐ) tính bồi thường nhà nước thu hồi đất Trên sở người viết đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật đất đai liên quan đến vấn đề TVXĐGĐ tính bồi thường nhà nước thu hồi đất Cơ sở pháp lý TVXĐGĐ tính bồi thường nhà nước thu hồi đất Giá đất cụ thể làm sở để tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất nội dung quan trọng bật Luật đất đai năm 2013 Trên sở lý luận, tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất khoản tiền bù đắp cho mát quyền chủ thể sử dụng thiệt hại thực tế tài sản gắn liền với đất hệ việc nhà nước thực hoạt động thu hồi đất Giá bồi thường phải đảm bảo cho người bị thu hồi đất mua khu đất tương đương với diện tích đất bị thu hồi Thực tiễn cho thấy việc xác định giá đất để tính bồi thường nhà nước thu hồi đất việc không đơn giản phức tạp giá đất xác định phụ thuộc vào nhiều yếu tố diện tích, hình thể, kích thước, vị trí địa lý, mức độ hoàn thiện kết cấu hạ tầng, sở thích, tâm lý người dân… Trong nhiều năm qua kể từ pháp luật công nhận đất đai loại tài sản có giá, giá đất nội dung quan trọng hoạt động quản lý nhà nước đất đai Tuy Luật đất đai năm 1993 Luật đất đai năm 2003 có quy định nguyên tắc xác định giá đất nhiều nguyên nhân khác dẫn đến giá đất Nhà nước quy định so với giá đất giao dịch thị trường có chênh lệch lớn Sự chênh lệch gây nhiều khó khăn hoạt động bồi thường nhà nước giải phóng mặt hay thu hồi đất Kế thừa quy định xác định giá đất Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 xử lý vấn đề xác định giá đất việc sửa đổi, bổ sung số quy định, bật quy định sửa đổi, bổ sung quy định giá đất cụ thể sử dụng làm để tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất Theo đó, thẩm quyền định giá đất cụ thể tiếp tục giao lại cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh, Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực việc xác định giá đất cụ thể, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức TVXĐGĐ để TVXĐGĐ cụ thể Có thể nhận thấy xuất tổ chức TVXĐGĐ Luật đất đai năm 2013 khắc phục tồn quy định tư vấn giá đất Luật đất đai năm 2003 dành điều quy định tư vấn giá đất (Điều 57 Luật đất đai năm 2003) giá đất tư vấn sử dụng để tham khảo quản lý nhà nước tài đất đai hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất Do vậy, hoạt động tư vấn hạn chế, lực tư vấn định giá đất chưa đáp ứng yêu cầu Luật đất đai năm 2013 dành điều (Điều 115, Điều 116) để quy định trường hợp TVXĐGĐ, điều kiện hoạt động TVXĐGĐ hành nghề TVXĐGĐ, quyền nghĩa vụ tổ chức có chức TVXĐGĐ.Đặc biệt Luật quy định giá đất tổ chức TVXĐGĐ đưa để quan nhà nước có thẩm quyền quy định, định giá đất Đây điểm sáng Luật đất đai năm 2013 kỳ vọng nhiều việc giải tồn mà Luật đất đai năm 2003 để lại Để nhanh chóng đưa điều luật vào thực tiễn, đồng thời để xác định giá đất cách khách quan phù hợp với thực tế hơn, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ Thông tư 36/2014/TTBTNMT ngày 30/06/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường đời tạo hành lang pháp lý vững nguyên tắc điều kiện hoạt động tổ chức, cá nhân hành nghề TVXĐGĐ Theo hoạt động tổ chức cá nhân hành nghề TVXĐGĐ phải đảm bảo điều kiện sau (Điều 20 Nghị định 44/2014/NĐ-CP): - Đối với tổ chức hoạt động TVXĐGĐ phải có: 1) Có chức TVXĐGĐ thẩm định giá tư vấn định giá bất động sản; 2) Có 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề TVXĐGĐ - Đối với cá nhân hành nghề TVXĐGĐ tổ chức có chức TVXĐGĐ phải: 1) Có lực hành vi dân sự; 2) Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan; 3) Có trình độ từ đại học trở lên chuyên ngành quản lý đất đai, vật giá, thẩm định giá, địa chính, kinh doanh bất động sản, kinh tế bất động sản chuyên ngành khác liên quan đến định giá đất;4) Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau có tốt nghiệp chuyên ngành; 5) Có Thẻ thẩm định viên giá cấp theo quy định pháp luật giá có Chứng định giá bất động sản cấp theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Chứng định giá đất TVXĐGĐ thực trường hợp sau ( Khoản Điều 115 Luật đất đai năm 2013): 1) Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất định giá đất cụ thể mà quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; 2) Khi giải khiếu nại giá đất theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền, bên có liên quan; 3) Khi thực giao dịch dân liên quan đến giá đất cụ thể mà bên có yêu cầu Xuất phát từ đặc thù việc tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất, việc quan nhà nước có thẩm quyền thuê tổ chức có chức TVXĐGĐ việc xác lập hợp đồng nguyên tắc tự thỏa thuận bên, pháp luật quy định riêng quyền nghĩa vụ tổ chức có chức TVXĐGĐ Cụ thể, tổ chức có chức TVXĐGĐ có quyền (Khoản Điều 116 Luật đất đai năm 2013) : 1) Thực TVXĐGĐ theo quy định Luật đất đai, Luật giá quy định khác pháp luật có liên quan; 2) Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc TVXĐGĐ; nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận hợp đồng; 3) Đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng TVXĐGĐ bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện hai bên thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháp luật; 4) Các quyền khác theo quy định pháp luật.Nghĩa vụ tổ chức có chức TVXĐGĐ ( Khoản Điều 116 Luật đất đai năm 2013.) : 1) Chịu trách nhiệm trước pháp luật tính xác, trung thực, khách quan kết tư vấn giá đất; 2) Thực thỏa thuận theo hợp đồng TVXĐGĐ với bên thuê tư vấn; 3) Chịu tra, kiểm tra quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức, kết hoạt động TVXĐGĐ định kỳ hàng năm trường hợp đột xuất; 4) Thực nghĩa vụ thuế nghĩa vụ tài khác có liên quan theo quy định pháp luật; 5) Đăng ký danh sách định giá viên việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức TVXĐGĐ đặt trụ sở chính; 6) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu kết TVXĐGĐ; 7) Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Việc xác định giá đất tổ chức có chức TVXĐGĐ phải độc lập, khách quan, trung thực tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo quy định luật đất đai, cụ thể phải (Điều 112, Điều 116 Luật đất đai năm 2013 Điều 35 Thông tư 36/2014/TTBTNMT): 1) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; 2) Theo thời hạn sử dụng đất;3) Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; 4) Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Thẩm quyền lựa chọn tổ chức có chức TVXĐGĐ giao lại cho quan quản lý đất đai cấp tỉnh mà cụ thể làSở Tài nguyên Môi trường (STNVMT) Theo quy trình, vào dự thảo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, STNVMT lập kế hoạch định giá đất cụ thể năm trình UBND cấp tỉnh đồng thời với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, việc lựa chọn tổ chức có chức tư vấn giá đất thực kế hoạch định giá đất cụ thể phải hoàn thành trước ngày 31 tháng hàng năm (Điều 22 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT) Sau UBND cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch định giá đất cụ thể, STNVMT chuẩn bị thực định giá đất cụ thể, trường hợp phải thuê tổ chức có chức TVXĐGĐ STNVMT lựa chọn, ký hợp đồng thuê tổ chức có chức TVXĐGĐ ( Điều 28, Điều 29, Điều 30, Điều 31 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT) Việc lựa chọn thuê tổ chức có chức TVXĐGĐ phải vào kế hoạch giá đất cụ thể hồ sơ đất cần định giá tiến hành mời thầu tổ chức có chức TVXĐGĐ theo quy định pháp luật đấu thầu STNVMT lựa chọn tổ chức có chức TVXĐGĐ theo hai phương thức: đấu thầu rộng rãi định nhà thầu ( Điều 34 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT) Khi có giá đất tổ chức tư vấn đưa STNVMTtrong thẩm quyền xác định giá đất cụ thể trình Hội đồng thẩm định giá đất trước UBND cấp tỉnh định giá đất thức thực việc bồi thường Hội đồng thẩm định giá đất UBND cấp tỉnh định thành lập, thành phần bao gồm ( Khoản Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.): 1) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; 2) Đại diện lãnh đạo Sở Tài làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo STNVMT UBND cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức TVXĐGĐ chuyên gia giá đất thành viên khác UBND cấp tỉnh định Hội đồng thẩm định giá đất có trách nhiệm thẩm định phương án giá đất Sau nhận văn thẩm định Hội đồng thẩm định giá đất, STNVMT hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm định giá đất thời hạn không 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận văn đề xuất STNVMT (Điều 32 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT) Với quy định pháp luật xác định giá đất tính bồi thường nhà nước thu hồi đất nêu trên, nhận thấy phù hợp với chế độ sở hữu đất đai nước ta, theo Nhà nước đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt vấn đề liên quan đến đất đai, có giá đất Mặt khác, cố gắng nhà làm luật việc đảm bảo nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng, công khai kịp thời, đảm bảo quyền người có đất bị thu hồi Tuy nhiên, thực quy định thực tế lại không giải triệt để vướng mắc, bất cập xung quanh việc tính tiền bồi thường thu hồi đất Những hạn chế đề xuất quy định pháp luật đất đai hành TVXĐGĐ tính bồi thường nhà nước thu hồi đất 3.1 Về vấn đề đấu thầu để lựa chọn tổ chức có chức TVXĐGĐ Xưa công tác lựa chọn nhà thầu lĩnh vực ẩn chứa nhiều yếu tố nhạy cảm, gây nguy thất thoát, lãng phí lớn người làm công tác đấu thầu chưa có đủ tâm kiến thức cần thiết Về tiêu chí phương pháp đánh giá hồ sơ dự thầu tổ chức TVXĐGĐ pháp luật đấu thầu quy định lại chưa có quy định cụ thể xác định giá đất tính bồi thường nhà nước thu hồi đất Trong bồi thường nhà nước thu hồi đất chế định pháp lý đặc thù, bị thu hồi đất thiệt hại hữu hình giá trị quyền sử dụng đất, trồng, vật nuôi thiệt hại vô hình khác ổn định sống, chỗ ở, tư liệu sản xuất, bị thiệt hại tinh thần… việc thẩm định giá đất để thực bồi thường cho người có đất bị thu hồi phải xem xét đến thiệt hại vô hình.Do chất lượng nhà thầu hoạt động đặc thù TVXĐGĐ nhà nước thu hồi đất không dừng lại quy định tiêu chí phương pháp đánh giá nhà thầu theo quy định luật đấu thầu mà nhà thầu phải có kiến thức, am hiểu thiệt hại hữu hình vô hình mà người có đất bị thu hồi phải chịu Theo quy định lựa chọn nhà thầu có chức TVXĐGĐ, hai phương thức đấu thầu rộng rãi định thầu, STNVMT lựa chọn Trong đó, hai văn Nghị định 44/2014/NĐ-CP Thông tư 36/2014/TT-BTNMT chưa có quy định cụ thể tiêu chí, để quan có thẩm quyền áp dụng phương thức lựa chọn nhà thầu cho phù hợp Mặt khác, sử dụng hai phương thức mà STNVMT chưa lựa chọn tổ chức có chức TVXĐGĐ phù hợp phải Theo người viết xảy hai trường hợp sau: 1)Trường hợp thứ nhất: Được xem trường hợp thuê tổ chức có chức TVXĐGĐ.Nhưng liệu có theo kế hoạch định giá đất cụ thể quan có thẩm quyền phê duyệt vào kế hoạch STNVMT tiến hành lựa chọn tổ chức có chức TVXĐGĐ.2) Trường hợp thứ hai: Trong luật chuyên ngành chưa quy định quy định khác có liên quan pháp luật có áp dụng trường hợp không? Cụ thể theo quy định Luật giá năm 2012, Điều 44 Điều 45 có quy định Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định giá cần thiết để thẩm định giá trường hợp không thuê tổ chức thẩm định giá; áp dụng điều luật Hội đồng thẩm định giá quan nhà nước có thẩm quyền không lựa chọn tổ chức có chức tư vấn giá đất có thành lập hay không? Nếu thành lập Hội đồng hoạt động nào?Cơ chế sao? Cần phải tuân thủ theo Luật giá hay quy định pháp luật đất đai tiến hành xác định giá đất tính bồi thường?Một điều cần phải nói đến, pháp luật chưa có quy định cụ thểhoặc quy định dễ làm cho chủ thể áp dụng pháp luật thực theo ý chủ quan lạm quyền, chí làm cho mục đích ban đầu việc xác định giá đất tính bồi thườngkhông đảm bảo tính khách quan, trung thực, phù hợp với giá thị trường, không phản ánh với ý chí nguyện vọng nhà làm luật Chính lý trên, pháp luật đất đai cần phải có quy định rõ ràng tiêu chí, phương pháp đánh giá hồ sơ dự thầu riêng tổ chức có chức TVXĐGĐ Ngoài ra, cần có hướng dẫn quan quản lý đất đai không lựa chọn nhà thầu đất theo kế hoạch duyệtphải thuê TVXĐGĐ thực việc định giá đất cụ thể Các quy định cần phải phòng ngừa tình trạng tổ chức tư vấn giá đất thông đồng với quan quản lý đất đai cấp tỉnh việc lựa chọn nhà thầu thực tư vấn giá đất cụ thể 3.2 Về Hội đồng thẩm định giá đất Theo quy định pháp luật giá đất tổ chức TVXĐGĐ cụ thể đưa chưa phải giá đất thức để thực việc bồi thường nhà nước thu hồi đất Theo quy trình, có giá đất tổ chức tư vấn đưa quan quản lý đất đai thẩm quyền xác định giá đất cụ thể trình Hội đồng thẩm định giá đất trước UBND cấp tỉnh định giá đất thức thực việc bồi thường Việc quy định Hội đồng thẩm định giá đất điểm cộng Luật Đất đai năm 2013 Song thay đổi bộc lộ hạn chế việc thông qua Hội đồng thẩm định giá đất nhiều mang tính chất thủ tục, công đoạn cần phải có trước trình UBND cấp tỉnh.Bởi lẽ thành phần Hội đồng thẩm định giá đất có đại diện tổ chức có chức TVXĐGĐ chuyên gia giá đất số đông lại đại diện quan công quyền, có Chủ tịch UBND tỉnh làm chủ tịch hội đồng UBND cấp tỉnh quan vừa có thẩm quyền thu hồi đất vừa có thẩm quyền định giá đất cụ thể làm tính bồi thường cho người bị thu đất Với thành phần nên chất chế hoạt động Hội đồng quan hệ bị chi phối bới yếu tố hành Những quy định cho thấy Luật đất đai năm 2013 giành nhiều quyền hạn cho UBND cấp tỉnh câu hỏi đặt liệu kết thẩm định giá đất có thật khách quan, trung thực hay tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi” Với xuất Hội đồng thẩm định giá đất quyền định giá đất thực việc bồi thường thuộc UBND tỉnh, liệu giá đất TVXĐGĐ đưa có đủ “sức nặng” hiệu chế việc xác định giá đất tính bồi thường Do khó giải vấn đề khiếu kiện, khiếu nại thu hồi đất liên quan đến giá đất thực việc bồi thường Vì vậy, hoạt động Hội đồng thẩm định giá vấn đề xác định giá đất thực việc bồi thường, pháp luật nên quy định nguyên tắc, chế phương pháp định giá; điều tiết, hướng dẫn, tra, kiểm tra, giám sát trình định giá đất Không nên không cần can thiệp trực tiếp vào quy trình xác định giá đất mà nên xã hội hóa hoạt động này, bước trao quyền cho công ty, doanh nghiệp thẩm định giá đất độc lập thực hiện, phù hợp với thông lệ quốc tế… 3.3 Về hoạt động tổ chức có chức TVXĐGĐ Theo quy định Luật đất đai năm 2013 giá đất tư vấn xác định để quan nhà nước có thẩm quyền quy định, định giá đấtlàm tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất Việc quy định trình tổ chức thực xác định giá đất cụ thể quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức TVXĐGĐ để TVXĐGĐ cụ thể phần đảm bảo tính minh bạch, khách quan, phù hợp với giá thị trường, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ thể có đất bị thu hồi Tuy nhiên, việc vận dụng quy định quy định tồn bấp cập sau: Vấn đề thứ nhất, theo quy định Điều 74, khoản Điều 115 Luật đất đai năm 2013 Điều 19Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất số nguyên tắc tối trọng TVXĐGĐ “độc lập, trung thực, khách quan” Ngoài ra, theo quy định điểm c Khoản Điều 112 Luật đất đai năm 2013 việc xác định giá đất tính bồi thường phải đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường” Theo cách hiểu nguyên tắc thông thường bên khách hàng thuê tổ chức cung cấp dịch vụ tư vấn xác định giá loại tài sản đó, việc định giá tài sản với giá trị thật thị trường, tạo khách quan cho người có tài sản yêu cầu định giá Xuất phát từ ý nghĩa nên Luật đất đai hành quy định xuất tổ chức TVXĐGĐ Tuy nhiên, thực tế hoạt động tổ chức có đảm bảo nguyên tắc nêu hay chưa câu hỏi Bởi, xét cho theo pháp luật nước ta đối tượng khách hàng thuê TVXĐGĐ chủ yếu quan hành đơn vị trực thuộc quan này; tổ chức tư vấn giá đất đặt hai áp lực sau: 1) Về phương diện hành chính: tổ chức TVXĐGĐ chủ thể chịu quản lý quan hành nhà nước việc cấp giấy phép, kiểm tra hoạt động 2) Về phương diện kinh tế, kinh doanh: quan nhà nước khách hàng chủ yếu phải phục vụ Từ dẫn đến liệu kết giá định khó đảm bảo nguyên tắc “độc lập, khách quan, trung thực” luật định Vấn đề thứ hai,với quy định Luật đất đai năm 2013 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP chưa xác định rõ tổ chức TVXĐGĐ tổ chức, hoạt độngdưới hình thức nào? Tổ chức hoạt động loại hình doanh nghiệp điều chỉnh Luật Doanh nghiệp hay hoạt động hình thức tổ chức nghề nghiệp hay không? Thiết nghĩ, hạn chế vấn đề thứ thứ hai vừa nêu trên, người viết cho nhà lập pháp sớm có quy định hướng dẫn chi tiết hình thức tổ chức hoạt động tổ chức TVXĐGĐ cách độc lập để góp phần đảm bảo cho tổ chức hoạt động độc lập, minh bạch đưa kết xác định giá đất Theo đó, hình thức tổ chức hoạt động củatổ chức có chức TVXĐGĐ việc phải tuân theo quy định luật đất đai phải tuân theo quy định Luật doanh nghiệp, Luật giá để phần hạn chế bất cập Vấn đề thứ ba, theo quy định pháp luật TVXĐGĐ trình bày chủ thể thuê tổ chức TVXĐGĐ quan hành nhà nước giao thẩm quyền quản lý đất đai Tuy nhiên, theo điểm b khoản Điều 115 Luật đất đai năm 2013TVXĐGĐ thực hiện: “khi giải khiếu nại đất đai theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền, bên có liên quan” quan hành nhà nước có chủ thể khác quyền thuê tổ chức TVXĐGĐ Như vậy, vấn đề đặt quy định chủ thể có đất bị thu hồi có xem “các bên có liên quan” để quyền thuê tổ chức để xác định giá đất cho hay không họ không đồng ý với giá đất mà nhà nước tính bồi thường Hiện Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành chưa quy định cụ thể vấn đề Ngoài ra, với quy định nhiều ảnh hưởng đến kết xác định giá đất, hạn chế lượng khách hàng mà thực tế có nhu cầu lớn TVXĐGĐ Giả sử họ quyền có chênh lệch giá đất nhà nước thuê tư vấn xác định với giá đất người có đất bị thu hồi thuê tư vấn xác định giải nào? Bởi quyền quan trọng người có đất bị thu hồi, đồng thời đảm bảo tính dân chủ, công người sử dụng đất Ngược lại, muốn hạn chế quyền chủ thể có đất bị thu hồi để tránh đối tượng lợi dụng “điểm hở” pháp luật nhằmsách nhiễu, kích động người dân khiếu nại, khiếu kiện nhà làm luật nên quy định rõ “các bên có liên quan” đối tượng Hoặc tham khảo hướng xử lý theo quy định pháp luật bồi thường nhà nước thu hồi đất Singapore, theo Singapore “người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại nhà nước xác định, họ có quyền thuê tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền thuê định giá lại”; Hàn Quốc vấn đề “về xác định giá bồi thường, chủ thực dự án không tự định hai quan định giá thực Đây tổ chức tư vấn giá đất hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp công ty cổ phần có chức tư vấn giá đất Trong trường hợp chủ đất có yêu cầu việc xác định giá bồi thường chủ đầu tư thực dự án lựa chọn thêm tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba Giá đất lựa chọn làm xác định bồi thường giá trung bình cộng kết định giá hai ba quan dịch vụ tư vấn giá đất độc lập thuê định giá” Kết luận Trên sở quy định cho phép quan quản lý đất đai cấp tỉnh phép thuê tổ chức có chức TVXĐGĐ để xác định giá đất làm cho quan nhà nước có thẩm quyềnquyết định giá đất tính bồi thường phần giải khó khăn thực trạng khiếu nại, khiếu kiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất Việt Nam Bên cạnh đó, quy định thực sự thay đổi lớn quy định pháp luật đất đai Việt Nam, đặc biệt góp phần đảm bảo tính minh bạch, khách quan vấn đề định giá đất; đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ thể có đất bị thu hồi Tuy nhiên, tổng quan nhận thấy quy định thuê tổ chức TVXĐGĐ để hỗ trợ quan quản lý đất đai hoạt động xác định giá đất tính bồi thường hạn chế bất cập định, chưa thực giải vấn đề giá đất tính bồi thường “phù hợp với giá thị trường” Thiết nghĩ, quy định cần sớm có quy định cụ thể hướng dẫn để việc áp dụng chúng thể mục đích, ý nghĩa nhà lập pháp ban hành Tài liệu tham khảo [1] Quốc hội (2003, 2008, 2010), Luật đất đai [2] Quốc hội (2013), Luật đất đai [3] Quốc hội (2012), Luật giá [4] Quốc hội (2013),Luật đấu thầu [5] Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất [6] Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất [7] TS Phan Trung Hiền(2014), Những điều cần biết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà nội [8] PGS TS Nguyễn Quang Tuyến(2013),“Kinh nghiệm số nước bồi thường nhà nước thu hồi đất”,Thông tin khoa học lập pháp, số 01, tr 44 [9] PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Th.s Đỗ Việt Cường (2014),“Pháp luật bồi thường nhà nước lĩnh vực đất đai Đức số gợi mở việc hoàn thiện chế định bồi thường đất đai Việt Nam”, Tạp chí luật học, số03,tr 64-65 [10] Thu Hằng, Tổng tra Chính phủ: Tố cáo đất đai điểm nóng, http://vov.vn/xa-hoi/tong-thanh-tra-chinh-phu-to-cao-ve-dat-dai-van-con-la-diem-nong438821.vov[truy cập ngày 03/03/2016] ... hội (200 3, 200 8, 201 0), Luật đất đai [2] Quốc hội (201 3), Luật đất đai [3] Quốc hội (201 2), Luật giá [4] Quốc hội (201 3),Luật đấu thầu [5] Chính phủ (201 4), Nghị định 44 /201 4/NĐ-CP ngày 15/5 /201 4... giá đất cách khách quan phù hợp với thực tế hơn, Nghị định 44 /201 4/NĐ-CP ngày 15 /05 /201 4 Chính phủ Thông tư 36 /201 4/TTBTNMT ngày 30/06 /201 4 Bộ Tài nguyên Môi trường đời tạo hành lang pháp lý vững... điểm nóng, http://vov.vn/xa-hoi/tong-thanh-tra-chinh-phu-to-cao-ve -dat- dai -van- con-la-diem-nong438821.vov[truy cập ngày 03/03 /201 6]