Thông tư số: 36 2014 TT-BTNMT quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; tư vấn xác định giá đất năm 2014.

Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MƠI TRƯỜNG -Số: 36/2014/TT-BTNMT CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc -Hà Nội, ngày 30 tháng năm 2014 THÔNG TƯ QUY ĐỊNH CHI TIẾT PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT; XÂY DỰNG, ĐIỀU CHỈNH BẢNG GIÁ ĐẤT; ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ VÀ TƯ VẤN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Căn Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013; Căn Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất; Căn Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2013 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài nguyên Môi trường; Theo đề nghị Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Thông tư quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chương I QUY ĐỊNH CHUNG Điều Phạm vi điều chỉnh Thông tư quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Điều Đối tượng áp dụng Cơ quan thực chức quản lý nhà nước đất đai; quan có chức xây dựng, điều chỉnh, thẩm định bảng giá đất, định giá đất cụ thể Tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất Tổ chức, cá nhân khác có liên quan Chương II PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT Điều Phương pháp so sánh trực tiếp Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực theo quy định sau đây: LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin đất cần định giá b) Khảo sát, thu thập thông tin tối thiểu 03 đất có đặc điểm tương tự với đất cần định giá mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi đất so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất khoảng thời gian khơng q 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm: - Giá đất; - Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, yếu tố hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thơng tin khác có ảnh hưởng đến giá đất c) Thông tin giá đất đất so sánh thu thập từ nguồn sau đây: - Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất; - Giá đất thị trường sở liệu đất đai; - Giá đất giao dịch thành công sàn giao dịch bất động sản; - Giá đất giao dịch thành công thị trường người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua vấn trực tiếp Giao dịch thành công giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất d) Khi khảo sát, thu thập thông tin giá đất ưu tiên lựa chọn thông tin giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường sở liệu đất đai, thông tin phát sinh gần với thời điểm định giá đất khu vực định giá đất Trường hợp khu vực định giá không đủ thông tin giá đất thu thập thơng tin khu vực lân cận có điều kiện tương tự điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội với khu vực có đất cần định giá Trong trình khảo sát, thu thập thơng tin, khơng điều tra đất chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá a) Phân tích, so sánh để xác định yếu tố giống khác biệt đất so sánh với đất cần định giá b) Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá Căn vào yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá để điều chỉnh mức giá đất so sánh theo giá trị tuyệt đối tỷ lệ phần trăm (%) LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn Việc điều chỉnh mức giá đất so sánh thực theo nguyên tắc lấy đất cần định giá làm chuẩn; thực điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; yếu tố đất so sánh so với đất cần định giá điều chỉnh tăng (cộng) mức giá đất so sánh; yếu tố đất so sánh tốt so với đất cần định giá điều chỉnh giảm (trừ) mức giá đất so sánh Ước tính giá đất đất cần định giá Giá đất ước tính đất cần định giá xác định cách điều chỉnh giá đất đất so sánh yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá theo cơng thức sau: Giá đất ước tính Mức điều chỉnh giá Giá đất đất cần định giá yếu tố khác biệt = đất  theo đất so đất so so sánh sánh sánh với đất Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất phải thực điều chỉnh mức giá đất đất so sánh thời điểm xác định giá đất theo số biến động giá đất thị trường Sở Tài nguyên Môi trường công bố Trường hợp Sở Tài ngun Mơi trường chưa cơng bố số biến động giá đất thị trường loại đất tính tốn sở thơng tin giá đất phổ biến thị trường thu thập theo thời gian số liệu thống kê quan thống kê (nếu có) Xác định giá đất đất cần định giá Xác định giá đất cần định giá cách lấy bình quân số học mức giá ước tính đất cần định giá xác định Khoản Điều này; giá đất đất cần định giá xác định phải bảo đảm chênh lệch với mức giá đất ước tính khơng q 10% Ví dụ việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư Điều Phương pháp chiết trừ Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực theo quy định sau đây: Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát thực địa để thu thập thơng tin đất có tài sản gắn liền với đất (sau gọi bất động sản) cần định giá b) Khảo sát, thu thập thông tin tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với đất cần định giá mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi bất động sản so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất khoảng thời gian khơng q 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm: - Giá đất; - Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, yếu tố hạ LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thơng tin khác có ảnh hưởng đến giá đất; - Thông tin tài sản gắn liền với đất c) Nguồn thông tin thu thập thực theo quy định Điểm c Khoản Điều Thông tư d) Trong trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực theo quy định Điểm d Khoản Điều Thông tư Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh Giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh xác định theo công thức sau: Giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh Trong đó: = Giá trị xây dựng thời điểm định giá đất - Giá trị hao mòn - Giá trị xây dựng thời điểm định giá đất chi phí thay để đầu tư xây dựng tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất Giá trị xây dựng bao gồm khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật - Giá trị hao mòn tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình hao mòn vơ hình (bao gồm hao mòn mặt vật lý hư hao dần trình khai thác sử dụng; hao mòn lạc hậu chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế tác động yếu tố bên ngồi) Phương pháp tính giá trị xây dựng giá trị hao mòn tài sản gắn liền với đất thực theo quy định pháp luật chuyên ngành Trường hợp chưa có quy định hướng dẫn phương pháp tính giá trị xây dựng giá trị hao mòn việc tính tốn thực vào thơng tin, số liệu thực tế thu thập thị trường Ước tính giá đất bất động sản so sánh Giá trị đất bất động sản so sánh thực theo công thức sau: Giá trị đất Giá trị bất Giá trị tài sản gắn bất động sản so = động sản so liền với đất bất động sản so sánh sánh sánh Việc ước tính giá đất bất động sản so sánh thực theo công thức sau: Giá đất bất động sản so sánh = Giá trị bất động sản so sánh Diện tích đất bất động sản so sánh Xác định giá đất bất động sản cần định giá Việc xác định giá đất bất động sản cần định giá thực theo quy định Khoản 2, Điều Thơng tư Ví dụ việc áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất Phụ lục số LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn 02 ban hành kèm theo Thông tư Điều Phương pháp thu nhập Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực theo quy định sau đây: Khảo sát, thu thập thông tin thu nhập đất cần định giá a) Đối với đất phi nơng nghiệp thu nhập bình quân năm đất cần định giá số tiền bình quân thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh cho thuê 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá b) Đối với đất nơng nghiệp thu nhập bình qn năm đất cần định giá tính sau: - Đối với đất trồng hàng năm, đất ni trồng thủy sản, đất làm muối thu nhập bình quân năm số tiền bình quân thu từ hoạt động sản xuất 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá; - Đối với đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất thu nhập bình qn năm tính vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu lần c) Trường hợp không xác định thu nhập đất cần định giá thu thập thơng tin thu nhập bình qn tối thiểu 03 đất tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất vào thông tin, số liệu thực tế thu thập thị trường Khảo sát, thu thập thơng tin chi phí để hình thành thu nhập đất cần định giá a) Chi phí bình quân năm tính vào khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí tu, bảo dưỡng cơng trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất b) Các khoản chi phí quy định Điểm a Khoản tính theo định mức, đơn giá quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp khơng có định mức, đơn giá quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thu thập thơng tin chi phí đất tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất vào thông tin, số liệu thực tế thu thập thị trường Xác định thu nhập ròng bình qn năm theo cơng thức sau: Thu nhập ròng Thu nhập bình Chi phí bình qn bình qn = qn năm năm năm Xác định giá trị đất cần định giá theo công thức sau: Thu nhập ròng bình qn năm Giá trị = đất cần định giá Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (r) 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao (xác định thời điểm định giá đất) địa bàn cấp tỉnh LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn Riêng đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp sử dụng có thời hạn lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm điều chỉnh theo công thức sau: r x (1 + r)n (1+r)n - Trong đó: n thời hạn sử dụng đất lại đất cần định giá (tính theo Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = năm) Đối với trường hợp đất cần định giá đầu tư, xây dựng tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh sau xác định giá trị đất tài sản gắn liền với đất, thực chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị đất cần định giá Việc xác định giá trị tài sản gắn liền với đất thực theo quy định Khoản Điều Thông tư Xác định giá đất đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất đất cần định giá = Giá trị đất cần định giá Diện tích đất cần định giá Ví dụ việc áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư Điều Phương pháp thặng dư Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực theo quy định sau đây: Khảo sát, thu thập thông tin đất cần định giá; thông tin quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu sử dụng đất cao tốt Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản Tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản ước tính sở điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá chuyển nhượng, giá cho thuê yếu tố khác hình thành doanh thu dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng khu vực định giá khu vực lân cận gần có khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng mức độ biến động giá chuyển nhượng, giá cho thuê yếu tố khác hình thành doanh thu Ước tính tổng chi phí phát triển giả định bất động sản a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm: - Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng khác theo quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng; - Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao cơng nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế loại phí liên quan khác; - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng chi phí tư vấn khác liên quan; LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn - Chi phí quản lý dự án; - Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh chi phí vốn; - Chi phí dự phòng cho khối lượng cơng việc phát sinh yếu tố trượt giá thời gian thực dự án; - Các chi phí khác theo quy định pháp luật Tổng chi phí phát triển giả định khơng bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo phương án cấp có thẩm quyền phê duyệt b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực sau: Tổng chi phí phát triển ước tính sở chi phí quy định Điểm a Khoản vào định mức, đơn giá quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp chưa có định mức, đơn giá quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thu thập thơng tin chi phí thực tế phổ biến dự án tương tự khu vực định giá khu vực lân cận gần có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, nhiều giai đoạn ước tính khoản doanh thu, chi phí thực theo năm phải chiết khấu giá trị tại thời điểm định giá đất Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển bất động sản thực theo công thức sau: Tổng doanh thu phát triển = Tổng chi phí phát triển = Trong đó: - TRi doanh thu năm thứ i dự án - Ci chi phí năm thứ i dự án - r tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân thời điểm định giá đất loại tiền vay VNĐ ngân hàng thương mại nhà nước địa bàn cấp tỉnh để thực dự án đầu tư phát triển bất động sản) - n số năm thực dự án Xác định giá đất đất cần định giá Giá trị đất cần định giá xác định theo công thức sau: Giá trị đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển Giá đất đất cần định giá xác định theo công thức sau: Giá trị đất cần định giá Giá đất = đất cần định giá Diện tích đất cần định giá Ví dụ việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư Điều Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực theo quy định sau đây: Khảo sát, thu thập thông tin LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn a) Khảo sát, thu thập thông tin giá đất tối thiểu 03 đất chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất khoảng thời gian không 02 năm tính đến thời điểm định giá vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất Trường hợp khu vực định giá đất khơng đủ thơng tin giá đất thu thập thơng tin khu vực lân cận có điều kiện tương tự điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất Trong trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực theo quy định Điểm d Khoản Điều Thông tư b) Đối với trường hợp đất xác định khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thu thập thơng tin thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất tối thiểu 03 đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất c) Thu thập thông tin điều kiện kinh tế - xã hội địa phương Xác định giá đất phổ biến thị trường vị trí đất a) Thống kê giá đất thị trường theo vị trí đất thông tin thu thập theo quy định Điểm a Điểm b Khoản Điều b) Việc xác định giá đất phổ biến thị trường vị trí đất thực theo quy định Khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất (sau gọi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Đối với trường hợp giá đất thị trường tập trung vào khoảng giá giá đất phổ biến thị trường vị trí đất xác định cách lấy bình quân số học mức giá đất vị trí đất Xác định hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất xác định vào giá đất phổ biến thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể địa phương giá đất bảng giá đất Xác định giá đất đất cần định giá Giá trị đất cần định giá = Giá đất bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất Điều Lựa chọn phương pháp định giá đất Căn vào thông tin thu thập được, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất quy định Khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp Trường hợp cần thiết áp dụng kết hợp phương pháp định giá đất quy định Khoản 1, 2, Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu định giá đất Chương III XÂY DỰNG, ĐIỀU CHỈNH BẢNG GIÁ ĐẤT Mục 1: XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Điều Nội dung bảng giá đất Căn vào nguyên tắc định giá đất quy định Điều 112 Luật Đất đai; LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn phương pháp định giá đất quy định Khoản 1, 2, Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau gọi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) trình Hội đồng nhân dân cấp thông qua trước định ban hành bảng giá đất loại đất quy định Khoản Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Ngoài bảng giá đất quy định Khoản này, địa phương có khu cơng nghệ cao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chi tiết bảng giá loại đất khu công nghệ cao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tình hình thực tế địa phương để quy định tăng giảm giá đất có yếu tố thuận lợi thuận lợi kích thước, hình thể, khả sinh lợi yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất so với đất có vị trí đất bảng giá đất Trong kỳ ban hành bảng giá đất mà cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thay đổi mục đích sử dụng đất bổ sung đường, phố chưa có tên bảng giá đất hành không thuộc trường hợp quy định Khoản Điều 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giá đất bảng giá đất hành để quy định bổ sung giá đất bảng giá đất trình Thường trực Hội đồng nhân dân cấp thông qua trước định ban hành Sở Tài nguyên Mơi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh việc quy định bổ sung giá đất bảng giá đất báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường thời hạn không 15 ngày kể từ ngày định bổ sung giá đất bảng giá đất Đối với trường hợp bảng giá đất ban hành mà quy định giá đất theo vị trí đất, có điều kiện nhân lực, kinh phí Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao Sở Tài nguyên Môi trường tổ chức thực việc chuyển giá đất theo vị trí đất bảng giá đất đến đất khu vực có đồ địa gắn với xây dựng sở liệu giá đất Điều 10 Lập dự án xây dựng bảng giá đất Lập dự án xây dựng bảng giá đất bao gồm nội dung sau: loại đất điều tra, khảo sát; số lượng phiếu điều tra giá đất thị trường; số lượng xã, phường, thị trấn điều tra (sau gọi điểm điều tra); nguồn nhân lực, trang thiết bị, thời gian, kế hoạch dự tốn kinh phí thực dự án xây dựng bảng giá đất Trình tự lập dự án xây dựng bảng giá đất thực sau: a) Thu thập thông tin, tài liệu chung phục vụ việc xây dựng dự án bao gồm: vị trí địa lý, địa hình, địa mạo; tình hình kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất ảnh hưởng đến giá đất bảng giá đất hành; b) Xác định số lượng điểm điều tra: điểm điều tra phải tập trung vào khu vực có biến động giá đất phải đạt tối thiểu 50% tổng số xã, phường, thị trấn (sau gọi cấp xã) huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau gọi cấp huyện); điểm điều tra phải đại diện cho loại đất điều tra phân bố địa bàn cấp huyện; c) Xác định số lượng đất cần điều tra Số lượng đất cần điều tra loại đất điểm điều tra phải đạt tối thiểu 50% tổng số đất loại đất chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất khoảng thời gian không 02 năm LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Cơng ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn tính đến thời điểm điều tra khơng 03 đất Đối với trường hợp đất xác định khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất số lượng đất cần điều tra, khảo sát thông tin để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập phải đạt tối thiểu 03 đất điểm điều tra Trách nhiệm lập phê duyệt dự án a) Sở Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm lập dự án xây dựng bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trước ngày 01 tháng năm xây dựng bảng giá đất Hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất gồm: dự án xây dựng bảng giá đất; tờ trình việc phê duyệt dự án; dự thảo Quyết định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh việc phê duyệt dự án b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt dự án xây dựng bảng giá đất trước ngày 15 tháng năm xây dựng bảng giá đất Điều 11 Chuẩn bị xây dựng bảng giá đất Thành lập Ban đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập Ban đạo thực dự án xây dựng bảng giá đất phê duyệt Thành phần Ban đạo bao gồm: a) Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Trưởng Ban; b) Giám đốc Sở Tài nguyên Mơi trường Phó trưởng Ban; c) Các thành viên Ban đạo đại diện lãnh đạo Sở: Tài chính, Tư pháp, Kế hoạch Đầu tư, Nông nghiệp Phát triển nông thôn, Xây dựng; đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; đại diện lãnh đạo Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế (nếu có); Ban đạo có nhiệm vụ giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đạo cấp, ngành có liên quan tổ chức thực dự án xây dựng bảng giá đất địa phương Trưởng Ban đạo định thành lập Tổ công tác để giúp việc cho Ban đạo Sở Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm giúp Ban đạo tổ chức thực dự án xây dựng bảng giá đất: a) Lựa chọn tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất thực việc điều tra giá đất thị trường, xây dựng bảng giá đất; b) Giúp Ban đạo xây dựng bảng giá đất tổ chức tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ cho Tổ công tác; đạo Tổ công tác thực việc kiểm tra, nghiệm thu kết điều tra giá đất thị trường, kết tổng hợp giá đất thị trường cấp tỉnh, dự thảo bảng giá đất thực nhiệm vụ khác Trưởng Ban đạo phân công Điều 12 Xác định loại xã xây dựng bảng giá đất Việc xác định loại xã xây dựng bảng giá đất đất nông nghiệp; đất nông thôn; đất thương mại, dịch vụ nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn thực theo loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; loại xã có đặc điểm sau đây: a) Xã đồng xã có địa hình thấp, tương đối phẳng có độ cao LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT (Áp dụng đất phi nông nghiệp đô thị: ……………………………………)(1) ĐVT: 1.000 đồng/m2 Nội dung Loại đô thị (1) (2) Giá đất điều tra Tổng số phiếu Cao Phổ biến (2) (3) (4) (5) Giá đất bảng giá đất Thấp hành (6) (7) So sánh % Giá đất đề xuất (5)/(7) (8)/(7) (8) (9) (10) Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố - Vị trí - Vị trí - ……… Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố - Vị trí - Vị trí - ……… Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố - ……… Xác nhận Phòng TN&MT (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) Xác nhận Tổ chức tư vấn xác định giá đất (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) ………, ngày……tháng……năm……… Người lập biểu (Ký ghi rõ họ tên) Ghi chú: LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 (1) Áp dụng để tổng hợp giá đất đô thị; giá đất thương mại, dịch vụ đô thị; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ đô thị (2) Giá đất phổ biến thị trường vị trí đất xác định theo quy định Điểm b Khoản Điều Thông tư Khu CNC: …………… Tỉnh (TP): …………… Mẫu số 11 BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT (Áp dụng loại đất khu công nghệ cao) Nội dung (1) Giá đất Giá đất điều tra Loại xã loại đô thị Tổng số phiếu Cao Phổ biến (1) Thấp bảng giá đất hành (2) (3) (4) (5) (6) (7) ĐVT: 1.000 đồng/m2 So sánh % Giá đất đề xuất (5)/(7) (8)/(7) (8) (9) (10) Đất - Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố + Vị trí …… Đất - Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố + Vị trí Đất LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 - Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố + Vị trí …… ………, ngày……tháng……năm……… Người lập biểu (Ký ghi rõ họ tên) Xác nhận Ban quản lý Khu Công nghệ Xác nhận Tổ chức tư vấn xác định giá cao đất (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) Ghi chú: (1) Giá đất phổ biến thị trường vị trí đất xác định theo quy định Điểm b Khoản Điều Thông tư Tỉnh (TP): …………… Mẫu số 12 BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT (Áp dụng đất nông nghiệp:……………………)(1) ĐVT: 1.000 đồng/m2 Nội dung (1) Huyện (Q, TX, TP): 1.1 Xã (P, TT): ……… - Vị trí ……… 1.2 Xã (P, TT): ………… - Vị trí ………… Huyện (Q, TX, TP): Giá đất Giá đất điều tra Loại xã bảng giá đất (ĐB, TD, MN) Tổng số phiếu Cao Phổ biến (2) Thấp hành (2) (3) (4) (5) (6) (7) So sánh % Giá đất đề xuất (5)/(7) (8)/(7) (8) (9) (10) LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 2.1 Xã (P, TT): ………… - Vị trí ……… 2.2 Xã (P, TT): ………… ……… Xác nhận Sở TN&MT (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) Ghi chú: Xác nhận Tổ chức tư vấn xác định giá đất (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) ………, ngày……tháng……năm……… Người lập biểu (Ký ghi rõ họ tên) (1) Áp dụng để tổng hợp giá đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản đất làm (2) Giá đất phổ biến thị trường vị trí đất xác định theo quy định Điểm b Khoản Điều Thông tư muối Tỉnh (TP): …………… Mẫu số 13 BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT (Áp dụng đất phi nông nghiệp nông thôn:……………………)(1) ĐVT: 1.000 đồng/m2 Nội dung (1) Huyện (TX, TP): ……… 1.1.Xã: ……………… - Khu vực tên đường, đoạn đường Giá đất điều tra Loại xã (ĐB, TD, MN) Tổng số phiếu Cao Phổ biến (2) (2) (3) (4) (5) Thấp (6) Giá đất bảng giá đất hành (7) Giá đất đề xuất (8) So sánh % (5)/(7) (9) (8)/(7) (10) LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 + Vị trí ………… - Khu vực tên đường, đoạn đường + Vị trí ……… 1.2 Xã: ………… Huyện (TX, TP): ……… 2.1 Xã: ………… - Khu vực tên đường, đoạn đường ……… Xác nhận Sở TN&MT (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) Xác nhận Tổ chức tư vấn xác định giá đất (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) ………, ngày……tháng……năm……… Người lập biểu (Ký ghi rõ họ tên) Ghi chú: (1) Áp dụng để tổng hợp giá đất nông thôn; giá đất thương mại, dịch vụ nông thôn; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn (2) Giá đất phổ biến thị trường vị trí đất xác định theo quy định Điểm b Khoản Điều Thông tư Tỉnh (TP): …………… Mẫu số 14 BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT (Áp dụng đất phi nông nghiệp đô thị:……………………)(1) ĐVT: 1.000 đồng/m2 LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Giá đất điều tra Nội dung Loại đô thị (1) (2) Giá đất bảng giá đất Giá đất đề xuất Tổng số Phổ biến Cao Thấp hành (2) phiếu (3) (4) (5) (6) (7) (8) So sánh % (5)/(7) (8)/(7) (9) (10) Quận (TX, TP, H): - Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố + Vị trí + ……… - Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố + Vị trí + ……… - Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố Quận (TX, TP, H): ………… Xác nhận Sở TN&MT (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) Xác nhận Tổ chức tư vấn xác định giá đất (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) ………, ngày……tháng……năm……… Người lập biểu (Ký ghi rõ họ tên) Ghi chú: (1) Áp dụng để tổng hợp giá đất đô thị; giá đất thương mại, dịch vụ đô thị; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 phải đất thương mại, dịch vụ đô thị (2) Giá đất phổ biến thị trường vị trí đất xác định theo quy định Điểm b Khoản Điều Thông tư Tỉnh (TP): …………… Mẫu số 15 BẢNG GIÁ ĐẤT NÔNG NGHIỆP (1) (Ban hành kèm theo Quyết định số………/QĐ-UBND ngày tháng năm UBND………) ĐVT: 1.000 đồng/m2 Giá đất Số TT Tên đơn vị hành Xã đồng VT1 VT2 VT3 Xã trung du VT1 VT2 VT3 Xã miền núi VT1 VT2 VT3 Huyện (Q, TX, TP) …… 1.1 Xã (phường, thị trấn) …… 1.2 Xã (phường, thị trấn) …… … Xã (phường, thị trấn) Huyện (Q, TX, TP) …… 2.1 Xã (phường, thị trấn) …… 2.2 Xã (phường, thị trấn) … Xã (phường, thị trấn) LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 … ……………………… Ghi chú: (1) Áp dụng để quy định giá đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản Tỉnh (TP): …………… Mẫu số 16 BẢNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI (Ban hành kèm theo Quyết định số………/QĐ-UBND ngày tháng năm UBND………) ĐVT: 1.000 đồng/m2 Số TT Tên đơn vị hành Giá đất VT1 VT2 VT3 ……… Huyện (Q, TX, TP) ……… 1.1 Xã (phường, thị trấn) …… 1.2 Xã (phường, thị trấn) …… … Xã (phường, thị trấn) …… Huyện (Q, TX, TP) …… 2.1 Xã (phường, thị trấn) …… 2.2 Xã (phường, thị trấn) …… Xã (phường, thị trấn) LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 …………………… Tỉnh (TP): …………… Mẫu số 17 (1) BẢNG GIÁ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN (Ban hành kèm theo Quyết định số………/QĐ-UBND ngày tháng năm UBND………) ĐVT: 1.000 đồng/m2 Số TT Tên đơn vị hành Giá đất Xã đồng VT1 1.1 VT2 VT3 Xã trung du … VT1 VT2 VT3 Xã miền núi VT1 VT2 VT3 … Huyện (TX, TP): …… Xã…… Khu vực tên đường, đoạn đường ……… 1.2 2.1 Xã…… Huyện (TX, TP) :…… Xã……… Khu vực tên đường, đoạn đường LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 ……… Ghi chú: (1) Áp dụng để quy định giá đất nông thôn; đất thương mại, dịch vụ nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn Tỉnh (TP): …………… Mẫu số 18 BẢNG GIÁ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ(1) (Ban hành kèm theo Quyết định số………/QĐ-UBND ngày tháng năm UBND………) ĐVT: 1.000 đồng/m2 Số TT Tên đơn vị hành Loại thị Đoạn đường Từ Giá đất Đến VT1 VT2 VT3 Quận (H, TX, TP): …… 1.1 Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố 1.2 Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố … ……………… Quận (H, TX, TP): ……… 2.1 Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố 2.2 Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố … ……………… … Quận (H, TX, TP): ………… LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 … ……………… Ghi chú: (1) Áp dụng để quy định giá đất đô thị; đất thương mại, dịch vụ đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ đô thị Tỉnh (TP): …………… Mẫu số 19 BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHỆ CAO (Ban hành kèm theo Quyết định số /QĐ-UBND ngày tháng năm UBND………) ĐVT: 1.000 đồng/m2 Đoạn đường Giá đất Số TT Tên khu công nghệ cao Loại xã loại đô thị Từ Đến VT1 VT2 VT3 … (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) Đất 1.1 Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố 1.2 Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố ……… Đất 2.1 Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố 2.2 Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố … LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Đất 3.1 Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố 3.2 Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố … LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Tỉnh (TP): …………… Mẫu số 20 (1) BẢNG GIÁ ĐẤT ………………………… (Ban hành kèm theo Quyết định số /QĐ-UBND ngày tháng năm UBND………) ĐVT: 1.000 đồng/m2 Số TT Địa đất Tờ đồ Số Giá đất Ghi I Huyện (TX, Q, TP): …… Xã (P, TT): ……… 1.1 Đường phố/xứ đồng/thơn, xóm 01 11, 12, 13, 14, 5.000 1.2 Đường phố/xứ đồng/thơn, xóm 02 17, 18, 4.000 Đường phố/xứ đồng/thơn, xóm 05 22, 23, 1.000 ………… ……… Xã (P, TT): ………… II Huyện (TX, Q, TP): …… Xã (P, TT): ……… ………… Xã (P, TT): …………… …………… Ghi chú: (1) Áp dụng để quy định giá loại đất chi tiết đến đất Tên tổ chức tư vấn xác định giá đất Số /CT-ĐGĐ Mẫu số 21 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc ……, ngày …tháng …năm …… CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Kính gửi: ………………………………………………………………… Căn Luật đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013; Căn Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất; Căn Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; Căn Hợp đồng số……… Mục đích định giá đất Xác định giá đất phục vụ mục đích Thời điểm định giá đất Tại thời điểm định giá đất (ngày tháng năm ) Cơ sở định giá đất - Hồ sơ, giấy tờ pháp lý đất cần định giá - Giấy phép xây dựng, vẽ hồn cơng, hồ sơ tốn cơng trình (nếu có) - Các pháp lý khác Thực trạng đất, tài sản gắn liền với đất 4.1 Đất: - Vị trí: mơ tả cụ thể vị trí địa lý; địa đất; số tờ đồ; số đất - Diện tích (tổng diện tích, diện tích phần); hình thể; kích thước - Mục đích thời hạn sử dụng đất 4.2 Nhà: - Mơ tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng - Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn nhà phận (móng, tường, mái ) - Thực trạng: mô tả loại vật liệu, thiết bị sử dụng, tình trạng thực tế phận 4.3 Tài sản khác gắn liền với đất: - Các thông số kỹ thuật, thực trạng tài sản - Tình trạng pháp lý tài sản Phương pháp định giá đất Áp dụng phương pháp định giá đất……… Kết xác định giá đất - Tổng giá trị đất tài sản gắn liền với đất: ……………(đồng) - Giá trị nhà: ……………(đồng) - Giá trị tài sản khác gắn liền với đất: ……………(đồng) - Giá trị đất: …………(đồng) - Giá đất: …………… (đồng/m2) (Viết chữ: ……………………………………………đồng/m2) Định giá viên (Ký ghi rõ họ, tên) Giám đốc (Ký tên, đóng dấu) Mẫu số 22 Ảnh 4x6cm (đóng dấu giáp lai) CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc ……, ngày ……tháng ……năm …… ĐƠN XIN CẤP CHỨNG CHỈ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Kính gửi: Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường Họ tên: ……………………………………Nam/Nữ…………… Ngày, tháng, năm …………………………………………………………………………… sinh: Quê …………………………………………………………………………………………… quán: Quốc …………………………………………………………………………………………… tịch: Số chứng minh thư (hoặc hộ chiếu): ………………Ngày cấp: ……………Nơi cấp: ……… Địa thường ………………………………………………………………………………… trú: Đơn vị công …………………………………………………………………………………… tác: Trình độ chun mơn (ghi rõ chun ngành đào tạo): * Văn bằng, Chứng ……………………………………………………………… cấp: * Chứng nhận hồn thành khóa bồi dưỡng định giá đất do…………tổ chức…………… (bản sao) Tôi xin chịu trách nhiệm toàn nội dung đơn cam kết hành nghề tư vấn xác định giá đất theo Chứng cấp tuân thủ quy định pháp luật./ Xác nhận quan, tổ chức nơi công tác UBND xã, phường, thị trấn nơi cư trú (Ký, họ tên, đóng dấu) Người làm đơn (Ký ghi rõ họ tên) ... địa phương giá đất bảng giá đất Xác định giá đất đất cần định giá Giá trị đất cần định giá = Giá đất bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất Điều Lựa chọn phương pháp định giá đất Căn vào thông. .. theo quy định Điều 18 Thông tư Điều 25 Xây dựng bảng giá đất điều chỉnh Việc xây dựng bảng giá đất điều chỉnh loại đất, số loại đất tất loại đất bảng giá đất; điều chỉnh giá đất vị trí đất, số... triển Giá đất đất cần định giá xác định theo công thức sau: Giá trị đất cần định giá Giá đất = đất cần định giá Diện tích đất cần định giá Ví dụ việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất