Đáp án bài tập đất đai đế số 10

BTHK ĐẤT ĐAI: ĐỀ SỐ 10 ĐỀ TÀI SỐ 10 Gia đình ông Lâm nhà số 87 đường NCT thành phố X Căn nhà có nguồn gốc bà Sơn hưởng thừa kế từ cha, mẹ Bà Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004 Tháng 5/ 2015,bà Sơn ủy quyền cho Ông Lâm s dụng nhà Tháng 12/2015, bà Hoa muốn mua nhà nên đặt cọc trước s ố tiền 50 tri ệu đồng với Ông Lâm Hai bên dự định ký hợp đồng mua bán vào tháng 3/2016 Tuy nhiên sau không yên tâm với hợp đồng ủy quyền, cho ông Lâm thực chủ sử dụng đất nên bà Hoa không muốn làm hợp đồng mua bán đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng Hỏi: Hợp đồng ủy quyền bà Sơn- ông Lâm, hợp đồng đặt cọc hợp đồng mua bán ông Lâm bà Hoa có hợp đồng hợp pháp không? Bà Hoa đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không? MỞ BÀI Đất đai tài sản đặc biệt người, tài sản gắn với đất đai bất động sản, nhà loại tài sản đặc biệt Khi xem xét đến giao dịch liên quan đến đất đai tài sản gắn với đất đai nhà nước ta quy định cách chặt chẽ, cụ thể nhằm bảo vệ quyền lợi ích ch ủ thể tham gia giao dịch lĩnh vực Tuy nhiên, thực tế có r ất nhi ều cá nhân, h ộ gia đình, tổ chức thường xuyên xảy tranh chấp đất đai chưa hiểu hết pháp luật nắm vững giao dịch lĩnh vực Để tìm hiểu thêm quy định pháp luật quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, giao dịch gắn liền với đất đai em xin lựa chọn Đề tài số 10 làm tập học kỳ NỘI DUNG I MỘT SỐ CƠ SỞ PHÁP LÝ Quyền chung người sử dụng đất Quyền chung người sử dụng đất quy định Điều 166 Luật Đất đai 2013 khoản có quy định: “ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Ngoài quyền nghĩa vụ quy định Điều 166, Điều 170 Lu ật đất đai n ăm 2013 hộ gia đình cá nhân có quyền tài sản quy ền s dụng đất quyền tài sản gắn liền đất Thực chất loại giao dịch lo ại hàng hóa quyền sử dụng đất, để thực giao dịch phải đảm bảo điều kiện: ( Điều 118 Luật nhà 2014) với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà tài sản khác gắn liền - Thuộc diện tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Trong thời hạn sử dụng đất Giao dịch dân (GDDS) Điều kiện có hiệu lực GDDS Điều 121 Bộ luật dân (BLDS) quy định: “ Giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Điều 122 BLDS quy đinh điều kiện có hiệu lực GDDS là: “1 Giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: a.Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; b.Mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c.Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện 2.Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch tr ường hợp pháp luật có quy định.” Theo Điều 127 BLDS quy định: “ Giao dịch dân điều kiện quy định Điều 122 Bộ luật vô hiệu” Đại diện, Đại diện theo ủy quyền Điều 139 BLDS quy định: “ Đại diện việc người ( sau gọi người đại diện) nhân danh lợi ích người khác (sau gọi người đại diện) xác lập, thực giao dịch dân phạm vi đại diện” Về hậu GDDS người quyền đại diện xác lập, thực ( quy định Điều 145 BLDS “……” Đặt cọc Về vấn đề đặt cọc trước hợp đồng Điều 358 BLDS quy định: “ Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quí, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Việc đặt cọc phải lập thành văn 2, Trong trường hợp hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc tr ả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt c ọc, tr tr ường hợp có thoả thuận khác.” II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG Hợp đồng ủy quyền bà Sơn- ông Lâm , hợp đồng đặt cọc hợp đồng mua bán ông Lâm bà Hoa có hợp đồng hợp pháp không? Trả lời: Hợp đồng ủy quyền bà Sơn ông Lâm hợp đồng hợp pháp lý sau: Thứ nhất: Theo điều kiện để tiến hành giao dịch liên quan đến đất đai, ( Điều 168 ) nhà tài sản gắn liền với đất bà Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ nhà thừa kế từ cha mẹ để lại năm 2004 Đề không đề cập đến yếu tố khác nên ta ngầm hiểu điều kiện lại hoàn toàn bình thường, hợp pháp ( đất không bị tranh chấp, kê khai…) Có giấy ch ứng nh ận quyền sử dụng đất, nhà tay, lúc bà Sơn tự thực GDDS đất đai hay nhà phù hợp với quy định pháp luật, pháp luật không cấm Thứ hai: Theo điểm b, điểm d Luật nhà 2015 quy định quyền chủ sở hữu nhà người sử dụng nhà “ sử dụng nhà vào mục đích để mục đích khác mà pháp luật không cấm”; “ bán, chuyển nhượng…cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở…” bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm sử dụng nhà hoàn toàn có sở theo quy định pháp luật Thứ ba: Bên cạnh đó, khoản Điều 155 Luật nhà năm 2015 cũngquy định nội dung ủy quyền quản lý nhà sau: “Uỷ quyền quản lý nhà việc ch ủ s h ữu nhà uỷ quyền cho người khác thực trách nhiệm chủ sở hữu quản lý nhà ở…” Như vậy, với tư cách chủ sở hữu bà Sơn ủy quyền cho Ông Lâm s d ụng quản lý nhà theo hợp đồng ký kết Đó thể quyền định đoạt chủ sở hữu ( Điều 164 BLDS) Thứ tư: Khi ký kết hợp đồng Bà Sơn Ông Lâm thỏa mãn yêu cầu quy định Điều 122 BLDS nên hợp đồng hoàn toàn hợp pháp Trả lời: Hợp đồng mua bán nhà Ông Lâm Bà Hoa không ph ải m ột h ợp đồng hợp pháp lý sau: Thứ nhất: Theo khoản Điều 118 Luật nhà 2014 giao dịch mua bán nhà phải có đủ điều kiện ( nêu phần trên) có điều kiện “ có gi ch ứng nhận theo quy định pháp luật” Ta hiểu giấy s dụng đất, nhà tài sản gắn liền với đất mang tên chủ sở hữu, hợp đồng ủy quyền chủ s h ữu cho cá nhân, tổ chức có quyền đại diện chủ sở hữu định đoạt nhà c ăn nhà tài sản gắn liền với đất, loại tài sản đặc biệt nên tham gia vào giao d ịch dân thể đặc trưng riêng mà lo ại tài sản nhà n ước c ũng yêu cầu Ở tình này, bà Hoa Ồng Lâm thực hợp đồng mua bán nhà có đặt cọc trước không sai ông Lâm chủ sở hữu nhà Tuy nhiên đây, Ông Lâm chủ sở hữu nhà mà bà Sơn chủ sở h ữu nhà Bà Sơn làm hợp đồng ủy quyền cho ông Sơn sử dụng nhà tức ch ỉ giao cho ông Lâm quyền chiếm hữu, sử dụng nhà thời gian ghi hợp đồng, bà Sơn không làm hợp đồng ủy quyền cho ông Sơn có quyền bán hay định đoạt nhà Do ông Lâm giao kết hợp đồng bán nhà v ới bà Hoa ông Lâm thẩm quyền làm hợp đồng trái với tính hợp pháp ( Đi ều 164, Điều 173 BLDS) Thứ hai: Theo Điều 122 BLDS 2005 ông Lâm Bà Hoa tham gia GDDD bán nhà có đủ điều kiện điểm a,c Điều Điều nhiên lại vi phạm khoản b điều tức hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật vi phạm điểm a, khoản Điều 118 Điều 128 BLDS Do theo Điều 127 BLDS giao dịch vô hiệu tức hợp đồng mua bán nhà ông Lâm ch ị Hoa h ợp đồng không hợp pháp Trả lời: Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ông Lâm chị Hoa hợp đồng không hợp pháp lý sau: Thứ Có thể khẳng định hợp đồng đặt cọc không hợp pháp theo Điều 164, 173 BLDS có chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản người chủ sở hữu ủy quyền Do trường hợp ông Lâm hợp đồng ủy quyền việc định đoạt nhà chủ sở hữu, giao dịch liên quan đến việc mua bán vô hiệu bà Sơn không thừa nhận giao dịch Thứ hai: Cũng hợp đồng mua bán nhà hợp đồng đặt cọc mua bán nhà vi phạm điểm b, khoản Điều 122 nên hợp đồng vô hiệu Như vậy, có hợp đồng ủy quyền sử dụng nhà bà Sơn ông Lâm hợp pháp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ông Lâm bà Hoa hợp đồng không hợp pháp Bà Hoa đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không? Về vấn đề đặt cọc trước hợp đồng Điều 358 BLDS quy định: “ Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản ti ền kim khí quí, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) th ời h ạn để b ảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Việc đặt cọc phải lập thành văn bản.” Trong tình Ông Lâm Bà Hoa thiết lập lập hợp đồng bà Hoa đặt cọc 50 triệu đồng để bảo đảm cho hợp đồng mua bán nhà với ông Lâm diễn vào tháng năm 2016 Tuy nhiên không yên tâm với hợp đồng ủy quyền, cho Ông Lâm chủ sở hữu nên bà Hoa không muốn làm hợp đồng mua bán mà đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng Như xét theo khoản Điều 358 bà Hoa ng ười ng ười t ch ối vi ệc giao kết bà Hoa không đòi lại số tiền đặt cọc từ ông Lâm Tuy nhiên v ới tình ta phải xét trường hợp hợp đồng đặt cọc hợp đồng bán nhà bà Hoa ông Lâm hợp đồng không hợp pháp, Ông Lâm th ực hi ện m ột giao d ịch mà quyền đại diện xác lập, thực theo Điều 145 BLDS nên tình ta cần phải nhìn nhận góc độ từ nhiều phía để đưa khẳng định bà Hoa đòi lại số tiền hay không Điều 145 BLDS quy định hậu GDDS người quyền đại diện xác lập, đại diện sau: “1 Giao dịch dân người quyền đại diện xác lập, thực hi ện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ người đại diện, trừ trường hợp người đại diện người đại diện đồng ý Người giao dịch với người quyền đại di ện phải thông báo cho người đại diện người đại diện người để trả lời thời hạn ấn định; hết thời hạn mà không trả lời giao dịch không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ người đại diện, người quyền đại diện phải thực nghĩa vụ người giao dịch với mình, tr tr ường h ợp ng ười giao dịch biết phải biết việc quyền đại diện 2 Người giao dịch với người quyền đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực huỷ bỏ giao dịch dân xác lập yêu cầu bồi th ường thi ệt h ại, tr trường hợp người biết phải biết việc quyền đại diện mà v ẫn giao dịch.” Như đầu tiên, bà Hoa mua nhà cần liên hệ với ch ủ s h ữu đích th ực c c ăn nhà để thực giao dịch Trước tiên yêu cầu chủ sở hữu xác nhận văn ký xác nhận vào hợp đồng đặt cọc bà Hoa ông Lâm, sau m ới ti ếp t ục th ực hợp đồng với chủ sở hữu Trường hợp bà Sơn không đồng ý bán nhà bà Hoa không nên thực giao dịch mua bán nhà với ông Lâm phải đòi lại tiền cọc Tuy nhiên, bà Hoa thiết lập giao dịch mua bán nhà với ông Lâm ông Lâm đồng ý, ông Lâm chủ sở hữu nên “Giao dịch dân người quyền đại diện xác lập, thực không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ người đại diện.” tức hợp đồng thực tế vô hiệu tuyệt đối, kéo theo hợp đồng đặt cọc vô hiệu khả x ảy Nên bà Hoa đòi lại tiền đặt cọc Thứ haitrong tình bà Hoa lo sợ việc ông Lâm chủ sở hữu nên không muốn làm hợp đồng thuê nhà chứng minh rằng, trước thực hợp đồng đặt cọc ông Lâm cho bà Hoa biết hợp đồng ủy quyền sử dụng nhà nhiên bà Hoa đặt cọc tiền mua nhà cho Ông Lâm Trong trường hợp này, c ả bà Hoa ông Lâm có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà thực được, c ả hai biết ông Lâm quyền định đoạt nhà Lỗi bà Hoa không yêu c ầu xem xét sổ hồng để xác định chủ hữu nhà trước giao dịch Nên trường hợp ông Lâm chịu phạt cọc theo hợp đồng hay bị bà Hoa yêu cầu bồi thường thiệt hại mà phải trả lại số tiền cọc cho bà Hoa ( Điểm d mục phần I Nghị quy ết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng thẩm phán Tòa Án nhân dân tối cao) Qua điều phân tích, theo em trường hợp bà Hoa hoàn toàn đòi lại 50 triệu tiền đặt cọc mua bán nhà ông Lâm KẾT THÚC Cùng với phát triển xã hội, giao dịch dân có vai trò quan tr ọng đời sống người Đặc biệt quan hệ đất đai, việc hiểu nắm rõ giao dịch dân đất đai, nhà tài sản gắn liền với đất đai giúp tránh nhầm lẫn thiệt thòi không mong muốn, đồng thời thúc đẩy trình giao d ịch lĩnh vực ngày phát triển Bên cạnh đó, việc hoàn thiện chế định v ề quy định pháp luật đất đai, giao dịch dân vấn đề nhà làm lu ật cần cần quan tâm để xây dựng hệ thống pháp luật thêm ti ến b ộ, đảm b ảo quy ền lợi ích hợp pháp bên tham gia vào giao dịch dân sự, giao dịch liên quan đến lĩnh vực đất đai  ... chấp đất đai chưa hiểu hết pháp luật nắm vững giao dịch lĩnh vực Để tìm hiểu thêm quy định pháp luật quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, giao dịch gắn liền với đất đai em xin lựa chọn Đề tài số 10. ..đến giao dịch liên quan đến đất đai tài sản gắn với đất đai nhà nước ta quy định cách chặt chẽ, cụ thể nhằm bảo vệ quyền lợi... xin lựa chọn Đề tài số 10 làm tập học kỳ NỘI DUNG I MỘT SỐ CƠ SỞ PHÁP LÝ Quyền chung người sử dụng đất Quyền chung người sử dụng đất quy định Điều 166 Luật Đất đai 2013 khoản có quy định: “ Được