Sự tác động của các dự án bất động sản đối với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -*** - PHAN MINH CẢNH SỰ TÁC ĐỘNG CỦA CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI QUÁ TRÌNH CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -*** - PHAN MINH CẢNH SỰ TÁC ĐỘNG CỦA CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI QUÁ TRÌNH CHUYỄN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN Chuyên ngành: Kinh Tế Chính Trị Mã số: 60310102 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Văn Sáng THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - 2013 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu Các nội dung, số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tác giả luận văn PHAN MINH CẢNH Học viên cao học Kinh tế - K19 Khoa Lý luận trị Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt BĐS GDP CCKT FDI BOO TDTT UBND QHCT XHCN ODA Tiếng Anh Tiếng Việt Bất động sản Tổng giá trị sản phẩm nội Gross Domestic Product địa cấu kinh tế Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước ngòai Xây dựng sở hữu kinh Build - Operation doanh Thể dục thể thao Ủy ban nhân dân Quy hoạch chi tiết Xã hội chủ nghĩa Official Development Hỗ trợ phát triển thức Assistance DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Bảng tổng hợp dự án từ 1997-2013 32 Bảng 2.2 Bảng sở sản xuất kinh doanh qua thời kỳ 36 Bảng 2.3 Bảng thu – chi ngân sách 37 Bảng 2.4 Bảng so sánh diện tích đất sử dụng giao thông 39 Bảng 2.5 Bảng cấu nhóm ngành qua thời kỳ 42 Bảng 2.6 Bảng so sánh nhóm nghành qua thời kỳ 42 Bảng 2.7 Bảng thể gia tăng sở giáo dục, đào tạo 43 Bảng 2.8 Bảng Tỷ lệ số người độ tuổi lao động so với dân số quận 44 Bảng 2.9 Bảng tiêu chí văn hóa 46 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1 Biểu đồ định hướng phát triển không gian đến năm 2020 28 Biểu đồ 2.2 Biểu đồ phát triển dân số 30 Biểu đồ 2.3 Biểu đồ biểu diễn giá trị sản xuất tính theo giá so sánh ngành qua năm Error! Bookmark not defined Biểu đồ 2.4 Biểu đồ thu thuế Error! Bookmark not defined MỤC LỤC TRANG BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CHỦ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC BIỂU ĐỒ PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.1 Phân loại Bất động sản: 1.1.2 Các khái niệm chuyển dịch cấu kinh tế 1.1.2.1 Khái niệm cấu kinh tế 1.1.2.2 Khái niệm cấu kinh tế ngành 1.1.2.3 Chuyển dịch cấu kinh tế ngành 1.2 Mối quan hệ giữa dự án bất động sản chuyển dịch cấu kinh tế: 1.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến chuyển dịch cấu kinh tế: 1.2.2 Vai trò chuyển dịch cấu kinh tế phát triển kinh tế, xã hội: 12 1.2.3 Mối quan hệ dự án bất động sản đến chuyển dịch cấu kinh tế: 13 1.2.3.1 Sự cần thiết khách quan việc phát triển dự án bất động sản đến trình chuyển dịch cấu kinh tế 13 1.2.3.2 Mối quan hệ dự án bất động sản đến chuyển dịch cấu kinh tế 15 1.2.3.3 Dự án bất động sản tác động đến trình đô thị hóa: 16 1.3 Kinh nghiệm tác động dự án bất động sản đến chuyển dịch cấu kinh tế số quận thành phố Hồ Chí Minh 20 1.3.1 Kinh nghiệm Quận 4: 20 1.3.2 Kinh nghiệm huyện Nhà Bè: 22 1.4 Bài học rút cho Quận 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TRONG THỜI GIAN QUA 27 2.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội quận 7: 27 2.1.1 Môi trường tự nhiên, vị trí địa lý: 27 2.2 Thực trạng tác động dự án bất động sản đến chuyển dịch cấu kinh tế thời gian qua 30 2.2.1 Thực trạng đầu tư dự án bất động sản: 30 2.2.2 thực trạng chuyển dịch cấu kinh tế: 34 2.2.3 Thực trạng tác động dự án bất động sản đến chuyển dịch cấu kinh tế thời gian qua: 38 2.2.3.1 Tốc độ thị hóa nhanh từ kết đầu tư dự án bất động sản: 38 2.2.3.2 Tác động dự án bất động sản đến chuyển dịch cấu kinh tế: 41 2.3 Những vấn đề đặt cần giải việc đầu tư dự án bất động sản đến chuyển dịch cấu kinh tế địa bàn quận 46 2.3.1 Trong công tác quy họach, kế họach sử dụng đất: 46 2.3.2 Trong công tác giao đất, cho thuê đất: 47 2.3.3 Trong công tác kiểm tra, chế tài chủ đầu tư thực không cam kết tiến độ dự án, chất lượng công trình: 47 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HÒAN THIỆN QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN THÚC ĐẨY CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ THEO HƯỚNG CÔNG NGHIỆP HÓA HIỆN ĐẠI HOÁ 50 3.1 Quan điểm, định hướng, mục tiêu: 50 3.1.1 Quan điểm: 50 3.1.2 Định hướng: 51 3.1.3 Mục tiêu: 52 3.2 Giải pháp: 53 3.2.1 Giải pháp quy họach, kế họach sử dụng đầt: 53 3.2.3 Giải pháp phát triển nguồn nhân lực địa phương; nâng cao nâng lực quản lý, điều hành cho đội ngũ cán bộ, công chức: 57 3.2.4 Giải pháp tăng cường vai trò quản lý nhà nước 61 3.3 Kiến nghị: 64 3.3.1 Kiến nghị sách pháp luật đất đai: 64 3.3.2 Kiến nghị sách bồi thường, giải tỏa, tái định cư 64 3.3.3 Kiến nghị đầu tư xây dựng: 68 3.3.4 Kiến nghị sách sở hữu nhà ở: 69 KẾT LUẬN 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Việt Nam quốc gia phát triển, tốc độ phát triển kinh tế cao, chuyển dịch từ kinh tế tập trung quan liêu, bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Ở ngành, địa phương vào điều kiện vị trí địa lý, đất đai, nguồn nhân lực có chiến lược phát triển riêng, tốc độ phát triển chuyển dịch cấu kinh tế phụ thuộc vào định hướng phát triển quyền địa phương, quyền cấp chủ quản Do vậy, quy họach sở hạ tầng, đầu tư phát triển dự án bất động sản góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế chuyển dịch cấu kinh tế xã hội địa phương Quận đô thi phía nam Thành phố Hồ Chí Minh, tách từ huyện Nhà Bè - vùng đất trũng, trứơc kinh tế chủ yếu phát triển nông nghiệp, thủy sản quận xem đô thị mới, đại vào bậc Việt Nam thành phố Hồ Chí Minh Việc khai thác quỹ đất đầu tư phát triển dự án bất động sản mức góp phần chuyển dịch cấu kinh tế, từ quận kinh tế chủ yếu nông nghiệp chuyển sang kinh tế chủ lực thương mại, dịch vụ, công nghiệp, du lịch Tốc độ đô thị hóa thành phố Hồ Chí Minh nói chung quận vùng quen làm nảy sinh nhiều vấn đề lớn kinh tế xã hội, làm chuyển dịch cấu kinh tế tất địa bàn dân cư, tác động nhiều mặt đến đời sống, kinh tế, trị, văn hóa xã hội người dân Kinh nghiệm cho thấy vấn đề đầu tư, phát triển dự án bất động sản, sở hạ tầng phải phù hợp với địa phương, vị trí địa lý vùng miền để việc chuyển dịch cấu kinh tế đôi với tạo công ăn việc làm, đời - 60- động kinh tế - xã hội nước Cùng với đào tạo nhân tài nước phải có sách cho học sinh giỏi đào tạo nước ngành chủ chốt Thứ sáu, tiếp tục cải cách nội dung phương pháp đào tạo, phương pháp giáo dục thích nghi với kinh tế thị trường định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa nước ta Giáo dục phải khuyến khích người học độc lập suy nghĩ, tìm tòi nhằm nâng cao lực tư duy, phải tạo cho người có lực sáng tạo, động, có khả nhận thức mình, dám nghĩ, dám làm, không sợ khó khăn, không sợ mạo hiểm, có ý thức làm chủ, có ý chí vươn lên sống, có tâm chiến thắng đói nghèo, sống cho sống người, cộng đồng Thứ bảy, tăng cường lãnh đạo Đảng vai trò quản lý nhà nước giáo dục đào tạo Nhìn chung, giải pháp trình bày phát huy tác dụng lâu dài việc phát triển hoạt động thương mại - dịch vụ, nhằm vào mục đích đào tạo nguồn nhân lực có đủ lực kỹ kinh doanh Tuy nhiên, hệ thống giáo dục đào tạo thức không điều kiện đủ để xây dựng khả lãnh đạo chiến lược kinh doanh Lãnh đạo chiến lược kinh doanh đòi hỏi kỹ đặc thù đưa định hướng, tầm nhìn chiến lược kinh doanh, phát triển sản phẩm, mở rộng thị trường….Những kỹ xây dựng cách lâu dài, phần thông qua trình chuyển giao công nghệ quản lý doanh nghiệp liên doanh 100% vốn đầu tư nước Trong nhiều trường hợp, việc chảy máu chất xám, từ mà thường nói, đội ngũ cán chuyên môn quản lý có trình độ Việt Nam doanh nghiệp liên doanh 100% vốn đầu tư nước lại hội để xây dựng đội ngũ nhà doanh nghiệp có lực tương lai - 61- 3.2.4 Giải pháp tăng cường vai trò quản lý nhà nước  Đối với Ủy ban nhân dân thành phố: - Hỗ trợ quận việc duyệt dự án đầu tư, quản lý, chế tài dự án triển khai chậm, thực không quy họach duyệt; thu hồi giao đất chưa sử dụng cho chủ đầu tư để xây dựng cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại - Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch địa bàn phù hợp phát triển kinh tế tình hình - Hỗ trợ quận việc thẩm định giá đất, phê duyệt giá đất, sách tái định cư có Quyết định hướng dẫn thực công tác bồi thường, giải phóng mặt rõ rãng để thực tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt để đẩy nhanh tiến độ thực dự án; - Có chế hỗ trợ quận tái để đầu tư công trình công cộng, nhà xã hội sách kêu gọi đầu tư xây dựng trung tâm triển lãm, thương mại hệ thống chợ, siêu thị  Đối với Quận ủy, UBND quận 7: - Ban hành Nghị quyết, Chỉ thị, Quyết định phù hợp với thời kỳ phát triển, tạo điều kiện phát triển dịch vụ phân phối địa bàn  Đối với phòng Tài nguyên Môi trường: Rà soát thực chức quản lý Nhà nước quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với tình hình phát triển dự án bất động sản; hướng dẫn thủ tục pháp lý giao đất, cho thuê đất; thống kê, rà soát khu đất địa bàn chưa sử dụng hiệu để khuyến khích đầu tư trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí  Đối với phòng Quản lý đô thị: Tham mưu điều chỉnh quản lý quy hoạch địa bàn, đảm bảo triển khai đề án phát triển, kêu gọi đầu tư hệ thống khách sạn, khu vui chơi giải - 62- trí, nâng cao chất lượng sở hạ tầng quận Đồng thời, phối hợp với Phòng Tài nguyên Môi trường thực quy hoạch sử dụng đất phát triển đô thị trình phát triển kinh tế  Đối với phòng Kinh tế: - Tham mưu xây dựng quy hoạch khu vực, tuyến đường chuyên doanh sở đề xuất phường; kế hoạch mở rộng dịch vụ tuyến đường huyết mạch địa bàn quận, phát triển quy hoạch ngành nghề kinh doanh phù hợp với định hướng phát triển kinh tế (trong trọng hoạt động dịch vụ, thương mại gắn khu dân cư dự án bất động sản ) Đồng thời, tham gia công tác phát triển kinh tế với vai trò làm đầu mối liên hệ với sở - ngành thành phố cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, tạo điều kiện phát triển lĩnh vực dịch vụ - thương mại trọng điểm địa bàn - Tham mưu tổng hợp chịu trách nhiệm làm đầu mối theo dõi tiến độ, kịp thời phát khó khăn, vướng mắc để trình cấp có thẩm quyền giải quyết, tạo điều kiện thuận lợi cho đơn vị liên quan hoàn thành tốt nhiệm vụ phân công - Chủ động liên hệ với Sở Khoa học Công nghệ thành phố đơn vị liên quan đẩy mạnh công tác nghiên cứu, ứng dụng tiến khoa học - công nghệ vào sản xuất - kinh doanh  Đối với phòng Tài - Kế hoạch: Tham mưu Ủy ban nhân dân quận nâng cao hiệu sử dụng ngân sách theo hướng tập trung, chống dàn trải, chống lãng phí, ưu tiên bố trí vốn đầu tư cho dự án chuyển tiếp có hiệu kinh tế, đảm bảo cân đối ngân sách đầu tư công trình công cộng theo phân cấp nhằm đáp ứng tình hình kinh tế tình hình  Đối với phòng Giáo dục Đào tạo: - Nghiên cứu, định hướng đào tạo nguồn nhân lực, tập trung hai lĩnh vực kỹ thuật quản lý; đào tạo nghề, ngành khoa học - kỹ thuật đáp ứng yêu - 63- cầu công nghiệp hóa, đại hóa Tham mưu trình Ủy ban nhân dân quận Hội đồng Giáo dục thực hiệu công tác xã hội hóa lĩnh vực giáo dục đào tạo, khuyến khích trường, sở giáo dục quốc tế thành lập chi nhánh quận Chủ động liên hệ với sở, ngành thành phố xây dựng ban hành chế quản lý, sử dụng hiệu tiềm lực giáo dục đào tạo dạy nghề - Phối hợp với Phòng Lao động - Thương binh - Xã hội xây dựng sách - kế hoạch đào tạo nguồn nhân lực phù hợp với định hướng chuyển dịch cấu kinh tế đủ khả quản lý dịch vụ công nghệ cao như: môi giới bất động sản - tài sản, tài - ngân hàng, công nghệ thông tin, y tế, điện tử - Định hướng hiệu công tác xã hội hóa lĩnh vực giáo dục - đào tạo, khuyến khích trường, sở giáo dục quốc tế thành lập chi nhánh quận  Đối với phòng Lao động - Thương binh Xã hội: Tham mưu Ủy ban nhân dân quận thực hiệu chức quản lý Nhà nước lĩnh vực: lao động, bảo hiểm xã hội, an toàn lao động; phối hợp ban ngành liên quan tăng cường công tác quản lý Nhà nước ngành dịch vụ nhạy cảm, hạn chế phát sinh tệ nạn xã hội  Đối với phòng Văn hóa Thông tin: Tham mưu trình Ủy ban nhân dân quận giải pháp mở rộng dịch vụ bưu chính, viễn thông công nghệ thông tin - truyền thông, phát triển dịch vụ gia công sản phẩm tin học - truyền thông, dịch vụ quảng cáo; khai thác hiệu dịch vụ giá trị gia tăng mạng lưới viễn thông; phát triển loại hình dịch vụ du lịch; tuyên truyền chủ trương, sách quận thành phố định hướng cấu kinh tế địa bàn  Đối với công an, Ban Chỉ huy Quân sự, Đội Quản lý thị trường: Triển khai có hiệu biện pháp nghiệp vụ nhằm kịp thời phát hiện, hạn chế gia tăng tội phạm, ổn định trật tự, an toàn xã hội lĩnh vực kinh tế; thực mục tiêu trọng tâm chống buôn lậu, hàng giả gian - 64- lận thương mại, ổn định tình hình trị - kinh tế - xã hội địa phương, đảm bảo môi trường lành mạnh cho nhà đầu tư Toàn hệ thống giải pháp phát huy tác dụng đạt hiệu cao phối hợp tiến hành cách đồng bộ, hợp lý Chính đây, vai trò quan quản lý nhà nước, tổ chức đoàn thể, doanh nghiệp thật quan trọng Từ nhận thức này, khẳng định có giải pháp hành động người, doanh nghiệp, tổ chức, … nhân tố quan trọng định đến kết cuối Chúng ta thành công hay thất bại, đạt hay không đạt mục tiêu, điều hoàn toàn phụ thuộc vào 3.3 Kiến nghị: 3.3.1 Kiến nghị sách pháp luật đất đai: Kiến nghị Chính phủ, Quốc hội xem xét sửa đổi Luật đất đai năm 2003 để phù hợp với tình hình thực tế công tác thu hồi giao đất thực dự án, việc mua, thuê, sở hữu nhà đất Việt kiều người nước ngòai Việt Nam, để có quy phạm luật rõ rãng việc giao đất, cho thuê đất, chống tiêu cực, tranh chấp việc sở hữu nhà, đất, giao đất cho thuê đất Cần sớm sửa đổi đồng bộ, tránh chống chéo, thiếu đồng văn quy phạm pháp luật đất đai với Luật dân sự, Luật xây dựng, Luật nhà để quan áp dụng người dân dễ thực 3.3.2 Kiến nghị sách bồi thường, giải tỏa, tái định cư * Chính sách bồi thường: - Hiện nay, bồi thường có hai chế hình thành nên giá đất nông nghiệp: (1) Giá đất Nhà nước quy định bồi thường dự án công ích thấp; (2) Giá đất nông nghiệp hình thành theo chế thỏa thuận Chủ đầu tư người sử dụng đất, theo giá thị trường cao giá bồi thường - 65- dự án công ích, dẫn đến phát sinh khiếu kiện ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng, gây khó khăn cho quản lý đất đai, triển khai thực dự án Do kiến nghị Quốc Hội, Chính phủ, nên thống chế giá đất nông nghiệp, theo giá thị trường, để áp dụng bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất, dự án công ích dự án thương mại, nhà vốn ngân sách - Kiến nghị Nhà nước thực thu hồi đất tất trường hợp theo kế hoạch sử dụng đất, bỏ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thực bồi thường theo giá thị trường Sau bán đấu giá quyền sử dụng đất, nguồn tiền thu sau trừ chi phí bồi thường chi phí quản lý, số tiền thu chênh lệch để lại 50% cho ngân sách quận, 50% nộp ngân sách thành phố, để tái đầu tư sở hạ tầng địa phương Do thực việc bán đấu giá quyền sử dụng đất mang đến mặt sau: + Lập dự án đầu tư theo tiến độ quy họach đựơc duyệt, phù hợp theo kế họach sử dụng đất giai đọan theo thời gian định + Xác định khu vực đầu tư theo quy họach duyệt từ nguồn vốn ngân sách nhà nước khu vực xã hội hóa thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất + Ngày công khai, minh bạch quy họach sử dụng đất, quy họach đô thị để nhà đầu tư thuận lợi việc nghiên cứu đầu tư góp phần huy động nhiều nguồn lực tham gia đầu tư theo quy họach Qua giúp Nhà nước đánh giá lực nhà đầu tư có cạnh tranh công + Nhà đầu tư không tham gia công tác bồi thường giải phóng mặt mà Nhà nước trực tiếp thực vai trò quản lý nhà nước, thu hồi đất theo quy họach kế họach sử dụng đất giúp nhà đầu tư giảm thời gian để thực đầu tư dự án nhanh hiệu Giúp quy hoạch chỉnh trang đô thị thực nhanh hơn, khả thi - 66- + Góp phần hạn chế nhũng nhiễu, tham nhũng nâng cao trách nhiệm cán công chức nhà nước, đảm bảo lợi ích hài hòa Nhà nước, nhà đầu tư người dân + Nâng cao chất lượng quy họach sử dụng đất, quy họach đô thị, qua đánh giá lực đội ngũ cán làm công tác quy họach hiệu đầu tư + Người dân dễ đồng tình thấy phần lợi nhuận (do chênh lệch đấu giá đất chi phí bồi thường, lập dự án ) đưa vào xây dựng sở hạ tầng (vì công ích) nhà đầu tư (là tư nhân) hưởng toàn - Kiến nghị hạng mức hỗ trợ đất nông nghiệp nên giá, không phân biệt 1.000m2 hỗ trợ 50% bảng giá đất bình quân khu vực từ mét vuông thứ 1.001 trở lên không hỗ trợ, kiến nghị sách đền bù hỗ trợ giá đất nông nghiệp nên giá hạn mức mà hộ dân Nhà nước công nhận 3ha Giá bồi thường hỗ trợ đất nông nghiệp nên tính theo tỷ lệ hoán đổi đất nông nghiệp sang đất 12% trả tiền theo tỷ lệ hoán đổi Nếu kiến nghị chấp thuận theo thực tế Quận đồng thuận nhân dân, góp phần giảm khiếu nại nhân dân, đảm bảo an ninh trị, trật tự an tòan xã hội địa bàn * Chính sách tái định cư: - Cần tiến hành điều tra xã hội học hộ nhận tái định cư: + Bố trí tái định cư cho hộ dân giải tỏa di dời công việc bắt buộc phải thực để hộ dân chấp hành sách giải tỏa di dời ổn định sống nơi Nhưng việc bố trí tái định cư phải hợp lý, vị trí bố trí tái định cư phải tốt, có đủ sở hạ tầng xã hội phù hợp với sống hộ dân bị giải tỏa việc bố trí tái định cư đem lại hiệu tốt người dân sớm lòng với sống Nếu chủ quan áp đặt khu tái định cư không phù hợp với sống hộ bị giải tỏa khu tái định cư đủ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội phục vụ cho sống hộ - 67- dân tái định cư việc bố trí tái định cư mang hình thức, hiểu xã hội gây lãng phí tài sản nhà nước hộ dân không mà bán lại lấy chênh lệch, cần phải điều tra, nghiên cứu nguyện vọng hộ dân để có sách phù hợp, đền bù thêm tiền người dân không lòng không nhận suất tái định cư để họ tự nơi Công tác điều tra xã hội học cần phân tích vấn đề sau: + Số hộ hơn, có sống ổn định trước giải tỏa + Số hộ có đời sống khó khăn + Số người độ tuổi lao động không việc làm + Nhu cầu giải việc làm; số hộ cần chuyển đổi nghề nghiệp - Cần làm tốt công tác chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân bị giải tỏa Ủy ban nhân dân thành phố quận, huyện nên có sách giải chuyển đổi nghề nghiệp phù hợp cho đối tượng có đất bị thu hồi: + Mở trung tâm dạy nghề cho người nông dân thành công nhân lành nghề, hướng dẫn, giáo dục họ trở thành cư dân đô thị + Có sách phúc lợi, xã hội cách trợ cấp thàng cho người già, tàn tật trước nghề nghiệp họ buôn bán nhỏ + Có sách hợp lý khuyến khích hộ nông nghiệp không chuyển đổi ngành nghề di dời nông thôn để tiếp tục canh tác nông nghiệp - Xây dựng nơi tái định cư phải phù hợp: Việc bố trí cho hộ dân giải tỏa nhà ven kênh rạch, khu dân cư nghèo, thu nhập thấp không nên đưa vào block chung cư dự án Khu dân cư cao cấp, ví dụ khu Đức Khải, Him Lam, Nam Long khu dân cư có chi phí sinh họat phải đóng hàng tháng cao, chưa phù hợp với khả tài chính, lối sống người dân lao động thu nhập thấp Cần - 68- nghiên cứu, xem xét vị trí khu vực bố trí tái định cư hộ chung cư cho người dân 3.3.3 Kiến nghị đầu tư xây dựng: - Tuy nhiên hiệu công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa tính hết, đầy đủ khả tài chính, nên kế hoạch sử dụng đất có tính khả thi thấp, đồ án phụ thuộc vào nhu cầu đầu tư xã hội nguồn vốn đầu tư nhà nước thiếu, dẫn đến đầu tư chậm, quy hoạch treo kéo dài gây xúc nhân dân khu dân cư - Chủ động thực chương trình phát triển nhà phục vụ chỉnh trang đô thị xây dựng nhà xã hội giai đọan 2011-2015 khu đất (khu dân cư hữu phường Tân Hưng, khu thương mại Phường Tân Kiểng, khu chung cư Tân Quy, khu đất công đường Lâm Văn Bền phường Bình Thuận khu đất công Bờ Xáng phường Tân Phú) Hoàn thiện quy chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư khu đất địa bàn Quận - Thực chương trình di dời, bố trí tái định cư nhà ven kênh tẻ giai đọan 2010-2015: giải tỏa hộ ven Kênh Tẻ phương Tân Hưng, Tân Kiêng, Tân Thuận Đông (khỏang 500 căn) Bố trí tái định cư cho hộ dân bị giải tỏa hộ chung cư địa bàn quận, đảm bảo sách - Phối hơp hoàn thành dự án cải tạo, nâng cấp tuyến đường Nguyễn Thị Thập, Đào Trí – Phú Thuận, Hòang Quốc Việt, đường 15B … hoàn thành nâng cấp đô thị hẻm bị ngập úng khu dân cư - Tăng cường quản lý; thực sách nhà nước đất, nhà ở, gắn với việc thu hút đầu tư; phối hợp đẩy nhanh tiến độ thực chương trình nhà ở, công trình xây dựng Khu đô thị Nam thành phố - Tiếp tục triển khai thực kế họach cho vay vốn hộ gia đình, cá nhân xây sửa chữa nhà trọ cho công nhân thuê địa bàn Quận (theo kế họach UBND Thành phố) - 69- - Xây dựng triển khai thực quy họach ngành nghề sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; bước xây dựng khu vực chuyên doanh, đảm bảo môi trường lành mỹ quan đô thị địa bàn Quận - Phối hợp sở, ngành thành phố tạo điều kiện hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng phát triển, xây dựng thương hiệu mạnh, có uy tín, nâng cao lực cạnh tranh lĩnh vực xây lắp Trong trọng đến doanh nghiệp xây dựng sử dụng công nghệ thiết bị thiết kế - thi công xây lắp, sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm lượng; bước nâng tốc độ tăng trưởng ngành xây dựng cao tốc độ tăng trưởng ngành công nghiệp 3.3.4 Kiến nghị sách sở hữu nhà ở: Hiện theo quy định Luật đất đai năm 2003, Nghị định 181/NĐCP ngày 29 tháng 10 năm 2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai Luật nhà năm 2005 ( sửa đổi bổ sung năm 2009 ) chưa cho phép người nước ngòai sở hữu nhà ở, đất Việt Nam Theo chuyên gia kinh tế Phạm Đỗ Chí, thực tế số người mua nhà lên đến hàng chục ngàn người việc sở hữu nhà họ lại qua trung gian người Việt Nếu mở rộng cầu thị trường tháo gỡ, tạo lối thoát cho nhiều sản phẩm hộ trung cấp cao cấp Và để làm điều cần đơn giản hóa thủ tục hành Ông Cao Sỹ Kiêm (đại biểu Quốc hội, nguyên thống đốc Ngân hàng Nhà nước) nói việc mở rộng điều kiện cho người nước mua nhà hợp lý vừa giải nhu cầu khách hàng, vừa sở để giải thị trường lành mạnh hướng Đây hội mở rộng vốn thúc đẩy kinh tế phát triển Điều nước giới làm đòi hỏi thực tế đất nước hợp lý “Mặc dù thời gian qua thận trọng thí điểm, qua năm năm thí điểm người mua họ yên tâm sử dụng tốt Vấn đề dù có chủ trương - 70- hướng dẫn ta không đầy đủ thiếu rõ ràng, không thuận tiện cho người mua nhà” - ông Kiêm nói Nhà nước đến lúc nên sửa đổi, bổ sung đạo luật có liên quan để luật hóa việc người nước mua nhà để VN, điều nâng tầm tính pháp lý vấn đề nhằm tạo ổn định yên tâm cho đối tượng mua nhà Theo chuyên gia bất động sản, việc mở rộng điều kiện cho người nước mua nhà chắn tác động lên thị trường bất động sản, khiến thị trường sôi động hơn, khả giải quyết, huy động vốn vào lĩnh vực tốt Kết luận chương Như vậy, với việc trình bày số nhân tố có khả tác động đến việc đầu tư phát triển dự án bất động sản địa bàn quận 7, chương đề mục tiêu, quan điểm định hướng phát triển dự án bất động sản quận thời gian tới Trên sở đó, đưa giải pháp cần thực giải pháp quy họach, kế họach sử dụng đất, giải pháp đào tạo thu hút nguồn vốn đầu tư phát triển, giải pháp phát triển nguồn nhân lực, giải pháp xây dựng giải pháp tăng cường vai trò quản lý nhà nước Toàn hệ thống giải pháp nhằm thúc đẩy dự án bất động sản phát triển mạnh mẽ trở thành mạnh quận - 71- KẾT LUẬN Trên sở phân tích số vấn đề lý luận dự án bất động sản cấu kinh tế ngành với việc nghiên cứu thực trạng phát triển dự án bất động sản địa bàn quận 7, đề tài: “Sự tác động dự án bất động sản trình chuyển dịch cấu kinh tế địa bàn quận 7, thành phố Hồ Chí Minh ” tập trung giải số vấn đề sau: Thứ nhất, làm rõ vấn đề lý luận chung bất động sản cấu kinh tế ngành, nêu bật vai trò dự án bất động sản trình chuyển dịch cấu kinh tế, đồng thời đưa kinh nghiệm phát triển dự án bất động sản nhằm chuyển dịch cấu kinh tế số quận thành phố Hồ Chí Minh nhận xét rút từ kinh nghiệm Thứ hai, giới thiệu điều kiện tự nhiên đặc điểm kinh tế xã hội quận 7, đồng thời nêu lên thuận lợi khó khăn quận phát triển dự án bất động sản, tập trung phân tích tình hình đầu tư xây dựng dự án nhà ở, công trình công cộng, trung tâm thương mại, họat động kinh doanh bất động sản địa bàn quận năm gần đây, đánh giá kết đạt đề cập đến hạn chế nguyên nhân hoạt động việc đầu tư xây dựng dự án bất động sản, qua đặt số vấn đề cần giải Thứ ba, trình bày mục tiêu, quan điểm định hướng phát triển dự án bất động sản quận thời gian tới, sở đó, đưa giải pháp cần thực nhằm đẩy mạnh việc phát triển dự án bất động sản địa bàn quận Có thể nói rằng, gần 10 năm tới trình công nghiệp hóa, đại hóa, thời thuận lợi Quận có nhiều, song khó khăn trước mắt Nhận thức đắn tầm quan trọng việc phát triển - 72- dự án bất động sản chuyển dịch cấu kinh tế giúp cho Quận xây dựng chiến lược phát triển kinh tế phù hợp, tăng trưởng nhanh bền vững, nhanh chóng tiến tới việc hình thành cấu kinh tế dịch vụ - thương mại - công nghiệp Đại hội Đảng Quận lần thứ IV đặt Hy vọng thời gian tới, Quận ủy 7, Ủy ban nhân dân Quận đạo, phối hợp phòng ban có hành động cụ thể, bước mang tính chiến lược để quận phát triển hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, họat động thương mại - dịch vụ cách bền vững, nhanh chóng trở thành quận nội thị, bắt kịp với tốc độ mặt phát triển kinh tế chung thành phố Đề tài luận văn tác giả nghiên cứu có điểm mới, có điểm tác giả đầu tư nghiên cứu sâu, nội dung quan tâm nhiều người hoạt động thực tiễn địa phương Tuy có nhiều cố gắng nghiên cứu nội dung luận văn khó tránh khỏi hạn chế định, tác giả luận văn kính mong nhận đóng góp nhà khoa học quan tâm đến lĩnh vực để luận văn hoàn thiện TÀI LIỆU THAM KHẢO I Nhóm tài liệu tham khảo văn pháp luật Nhà nước, quan hành chính, Nghị Đảng, giáo trình: Bộ Luật dân 2005 Nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, định nghĩa bất động sản động sản Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Quận 7, Lịch sử Đảng Quận (1997 - 2000), Nhà xuất thành phố Hồ Chí Minh , Giáo trình Kinh tế trị - Nhà xuất Bản trị quốc gia Luật đất đai năm 1993, 2003 Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục giao đất, bồi thường, hỗ trợ Quận 7, 15 năm Xây dựng Phát triển - Trung tâm văn hóa quận phát hành ngày 28-3-2012 http://www.quan4.hochiminhcity.gov.vn/pages/gioi-thieu-chung.aspx http://www.quan7.hochiminhcity.gov.vn/pages/gioi-thieu-chung.aspx http://www.nhabe.hochiminhcity.gov.vn/default.aspx 10 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007; Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính phủ nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 11 Phòng kinh tế quận 7, Báo cáo tổng kết tình hình thực nhiệm vụ kế hoạch từ năm 1997 -2012 12 Tổng cục thống kê Việt Nam 13 Trung tâm văn hóa quận 7, Quận 7, 15 năm Xây dựng Phát triển, ngày 283-2012 14 Văn kiện đại hội đại biểu Đảng Quận lần III, IV, năm 2007, 2011 15 Văn kiện đại hội đại biểu Đảng thành phố Hồ Chí Minh lần VIII, IX năm 2005, năm 2010 16 Viện Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh (2007), Định hướng thu hút đối tác đầu tư trực tiếp nước phục vụ chuyển dịch cấu kinh tế Thành phố Hồ Chì Minh 17 Ủy ban nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh (2004), Đề án Đẩy mạnh chuyển dịch cấu kinh tế địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nhằm tăng trưởng nhanh bền vững II Nhóm tài liệu tham khảo tác phẩm, đề tài khoa học tác giả: Đặng Hữu: Phát triển Kinh tế thị trường- rút ngắn trình CNH- HĐH Đặng Đình Đào, GS - TS Hoàng Đức Thân (2003), Giáo trình kinh tế Thương mại, Nhà xuất Thống Kê, Hà Nội Nguyễn Trần Quế (2004), Chuyển dịch cấu kinh tế Việt Nam năm đầu kỷ 21, Nhà xuất Khoa học xã hội, Hà Nội Nguyễn Quang Thái (2004), Mấy vấn đề chuyển dịch cấu kinh tế Việt Nam, Tạp chí nghiên cứu kinh tế số 312 Nguyễn Thanh (2002), Phát triển nguồn nhân lực phục vụ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Nhà xuất trị quốc gia – Hà Nội Trần Du Lịch (2002), Hướng chuyển dịch cấu kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, Nhà xuất Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh Trương Thị Minh Sâm (2000), Vấn đề chuyển dịch cấu kinh tế ngành thành phố Hồ Chí Minh trình công nghiệp hóa – đại hóa, Nhà xuất Khoa Học Xã Hội, Hà Nội Trần Xuân Trường Định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam Vũ Anh Tuấn Kinh tế trị Mác Lênin, Lý thuyết tập ... động sản đến chuyển dịch cấu kinh tế 15 1.2.3.3 Dự án bất động sản tác động đến trình đô thị hóa: 16 1.3 Kinh nghiệm tác động dự án bất động sản đến chuyển dịch cấu kinh tế số quận. .. ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -*** - PHAN MINH CẢNH SỰ TÁC ĐỘNG CỦA CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI QUÁ TRÌNH CHUYỄN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN Chuyên ngành: Kinh Tế Chính... có tác giả nghiên cứu tác động dự án bất động sản trình chuyển dịch cấu kinh tế địa bàn quận 7, tác giả tập trung phân tích phát triển dự án bất động sản để làm rõ động thái, xu hướng chuyển dịch