Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư qua thực tiễn thành phố hà nội

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐẶNG HỒNG KHANG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Luật Kinh Tế Mã số : 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM THỊ GIANG THU HÀ NỘI, 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Học Viện Khoa học xã hội Vậy xin viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật – Học Viện Khoa học xã hội xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Đặng Hồng Khang MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng uỷ quyền 1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng ủy quyền 20 1.3 Phân loại hợp đồng uỷ quyền 31 1.4 Vai trò ý nghĩa pháp lý hợp đồng ủy quyền 35 Chương 2: THỰC TIỄN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TRONG 39 GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN 2.1 Thực tiễn giao kết hợp đồng ủy quyền giao dịch chuyển nhượng 39 nhà chung cư Hà Nội 2.2 Phương hướng số đề xuất hoàn thiện pháp luật hợp đồng ủy 68 quyền KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 DANH MỤC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang Bảng 2.1 Thống kê số lượng hợp đồng ủy quyền thành phố Hà Nội 42 2014-2016 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Vấn đề nhà tâm điểm gây ý xã hội Khoản Điều Luật Nhà 2014 giải thích thuật ngữ: “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Điều cho thấy, nhà đất thành phố lớn vấn đề phức tạp gắn liền với nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình cá nhân xã hội Trong năm vừa qua, trước yêu cầu nghiệp đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước, q trình thị hóa, chuyển dịch lực lượng lao động từ nơng thôn thành thị diễn nhanh chóng, thay đổi thu nhập điều kiện sống người dân, với trình thực dự án phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị Nhà nước, làm cho nhà trở thành vấn đề kinh tế - xã hội xúc giành quan tâm cấp quyền doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà Mặt khác, hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà nước ta nói chung thành phố lớn thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, diễn biến phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề cần phải giải Một giao dịch sôi động liên quan đến nhà chung cư sử dụng hình thức hợp đồng ủy quyền phổ biến, chủ sở hữu nhà chung cư ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác thay mặt thực giao dịch liên quan đến nhà chung cư Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 văn quy phạm liên quan, nhà, đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng, hộ chung cư nói phải thời gian dài cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Tính từ nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư, cá biệt có trường hợp sinh sống lâu dài năm, chí lâu chủ nhân hộ chưa có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp lệ Nhưng hộ giao dịch bình thường thị trường bất động sản, người tham gia giao dịch hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng định đoạt tài sản có đủ điều kiện Hiện nay, địa bàn thành phố Hà Nội có hàng ngàn hộ chung cư, đất bàn giao nhà cho người mua chủ đầu tư chưa thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho người dân Nguyên nhân chủ đầu tư chưa thực nghĩa vụ tài chính; chủ đầu tư mang chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai ngân hàng chưa giải chấp, chủ đầu tư khả giải chấp để lấy lại “sổ đỏ” hay tài sản hình thành tương lai để làm Giấy chứng nhận cho người mua; tài sản bị phong tỏa để thi hành án… Nhưng hộ giao dịch bình thường thị trường bất động sản, người tham gia giao dịch hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản có đủ điều kiêṇ Do nhiều nguyên nhân khác nhau, nhà đất chưa cấp giấy chứng nhận, mà nhà, đất cấp giấy chứng nhận, dùng hình thức ủy quyền để người khác đại diện cho giao dịch chuyển nhượng, mua bán sau Trên địa bàn Hà nội, từ thực tiễn hoạt động mua bán nhà chung cư cho thấy giao dịch mua bán nhà chung cư thông qua hợp đồng ủy quyền phổ biến Bên cạnh thuận lợi hình thức ủy quyền mang lại tạo điều kiện thúc đẩy giao dịch dân chủ sở hữu hộ chung cư điều kiện trực tiếp tham gia giao dịch nên ủy quyền cho người khác đại diện cho thực giao dịch liên quan Chính từ việc thơng qua hình thức ủy quyền, nhiều cá nhân, pháp nhân lạm dụng người dân không thực hiểu hết rủi ro pháp lý mà họ gặp phải chọn lựa hình thức Bởi vậy, chọn đề tài "Hợp đồng ủy quyền giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư qua thực tiễn thành phố Hà Nội" để nghiên cứu, nhằm đưa nhìn thực tiễn tồn diện tình trạng vấn đề ủy quyền chuyển nhượng giao dịch nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội, đưa thuận lợi, bất cập hình thức mang lại, đồng thời có nhận xét, kiến nghị để hy vọng đóng góp phần nhỏ việc nhận thức pháp luật nói chung hồn thiện pháp luật ủy quyền Tình hình nghiên cứu đề tài Đến thời điểm có nhiều nghiên cứu khoa học hợp đồng ủy quyền phổ biến Việt Nam Nhưng viết hầu hết tập trung vào số khía cạnh đại diện theo ủy quyền pháp luật tố tụng, thương mại Năm 2004, tác giả Đinh Thị Thanh Thủy bảo vệ thành công luận văn Thạc sĩ đề tài "Quan hệ đại diện theo ủy quyền hoạt động thương mại", nghiên cứu vấn đề ủy quyền lĩnh vực hoạt động thương mại Năm 2008, tác giả Nguyễn Thị Lan Hương bảo vệ thành công luận văn thạc sĩ luật học với đề tài "Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam", đánh giá cơng trình nghiên cứu khoa học nghiên cứu cách hệ thống, toàn diện chế định hợp đồng ủy quyền nói chung sở vấn đề phát sinh thời điểm trước 2008 mà thời điểm Ngoài ra, từ thực tiễn giao dịch nhà đất nói chung nhà chung cư nói riêng, thực tiễn giao kết hợp đồng ủy quyền, có thêm nhiều nghiên cứu, bình luận khoa học hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản tạp chí chuyên ngành hay viết trang liên quan đến pháp luật, dừng lại việc nêu số bất cập, rủi ro pháp lý việc áp dụng pháp luật hợp đồng ủy quyền thực tiễn, cần có cơng trình khoa học nghiên cứu tồn diện, chun sâu từ năm gần Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Chọn nghiên cứu đề tài "Hợp đồng ủy quyền giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư qua thực tiễn thành phố Hà Nội" tác giả nhằm mục đích sau: - Nghiên cứu phân tích vấn đề lý luận hợp đồng ủy quyền khái niệm, đặc điểm, lịch sử hình thành, vai trị hợp đồng ủy quyền kinh tế thị trường - Phân tích đánh giá thực tiễn giao dịch nhà chung cư nay, rút nguyên nhân người tham gia giao dịch lựa chọn hình thức ủy quyền giao dịch nhà chung cư thị trường - Dựa quy định pháp luật thực tiễn, phân tích thuận lợi, rủi ro mà người tham gia giao dịch gặp phải giao dịch nhà chung cư hình thức hợp đồng ủy quyền, từ đưa phương hướng số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiểu biết ý thức pháp luật xã hội người dân Đối tượng phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ đề tài nghiên cứu này, tác giả chủ yếu tập trung phân tích vào khía cạnh giao dịch ủy quyền nhà chung cư hai trường hợp: - Nhà chung cư có giấy chứng nhận quyền sở hữu - Nhà chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu - tức chưa đủ điều kiện tham gia giao dịch mua bán theo quy định pháp luật hành Trên sở kết phân tích rút thuận lợi, rủi ro pháp lý bất cập tồn quy định pháp luật hành Đồng thời từ đề xuất số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn cơng chứng viên, người có trách nhiệm cơng chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền hoạt động công chứng, chứng thực thường gặp Mặt khác, tác giả đưa biện pháp hạn chế rủi ro, kiểm sốt để tránh tình trạng lợi dụng hợp đồng ủy quyền gây thiệt hại cho Nhà nước, cho phát triển xã hội nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhân, tổ chức thực hợp đồng ủy quyền Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng Mác-Lênin, phân tích tổng hợp chế định ủy quyền Bộ luật dân liên hệ thực tiễn với vấn đề xã hội Ngoài ra, trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học khác so sánh, pháp luật, lịch sử, logic, hệ thống, phân tích, tổng hợp, … Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Luận văn phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành thực tiễn áp dụng thành phố Hà Nội Những đóng góp luận văn có giá trị khơng giúp cho hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền mà nghiên cứu khoa học; kiến nghị, đề xuất luận văn sở để ban hành văn pháp luật có liên quan Luận văn hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam có mục đích nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận, pháp luật thực định đặc thù hợp đồng ủy quyền Trên sở đó, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật thực trạng tranh chấp hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng hộ chung cư diễn Từ phân tích này, đề xuất số ý kiến, giải pháp nhằm giảm thiểu tranh chấp hợp đồng ủy quyền hộ chung cư, giảm thiểu rủi ro cho người mua hộ chung cư Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN Chương 2:THỰC TIỄN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng uỷ quyền 1.1.1 Khái quát lịch sử hình thành hợp đồng uỷ quyền giới Hợp đồng ủy quyền đời từ thời La Mã cổ đại[5], với trình phát triển xã hội, quy định pháp luật hợp đồng ủy quyền ngày hoàn thiện Cũng chế định hợp đồng khác, hợp đồng ủy quyền hình thành với trình hình thành phát triển luật dân Trong thời kỳ La Mã cổ đại, quyền nhân thân coi quyền tuyệt đối; vậy, việc uỷ quyền diễn số lĩnh vực không liên quan đến nhân thân Việc ủy quyền hiểu việc mà quyền nghĩa vụ người thực thông qua hành vi người khác Nếu vậy, xét góc độ quan hệ uỷ quyền mâu thuẫn với đặc tính tính nhân thân quan hệ nghĩa vụ luật La Mã Trong thời kỳ La Mã, có phân biệt đại diện theo pháp luật (là đại diện đương nhiên, đại diện bắt buộc) đại diện tự nguyện sở hợp đồng ủy quyền Tuy nhiên, thời kỳ này, chế định đại diện theo pháp luật coi trọng đại diện theo ủy quyền Vì vậy, quy định đại diện theo pháp luật pháp luật ghi nhận cách đầy đủ Đại diện theo pháp luật có tảng phát triển cấu trúc xã hội, chế độ chiếm hữu nơ lệ mà chủ người đàn ơng gia đình có vị trí quan trọng nơ lệ người phụ thuộc Những người có địa vị thấp xã hội nô lệ, người phụ nữ, bị hạn chế lực hành vi Thông thường gia chủ, người có địa vị cao xã hội đại diện đương nhiên người bị phụ thuộc, người có địa vị xã hội thấp, người bị hạn chế, người khơng có lực hành vi dân đầy đủ Mặc dù, thời kỳ đại diện theo pháp luật chiếm vị trí quan trọng; nhiên, quy định pháp luật đại diện theo ủy quyền bắt đầu xuất 2.1.3.5 Hợp đồng ủy quyền không chấp nhận số giao dịch thực tiễn Nhiều cá nhân, tổ chức dùng hợp đồng ủy quyền giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư để đại diện cho bên ủy quyền mang tài sản chấp vay vốn Một số tổ chức tín dụng, đặc biệt ngân hàng nước ngoài, từ chối việc nhận chấp ngân hàng hiểu rõ chất ngần ngại hệ lụy giao dịch ủy quyền Do tài sản lại thuộc quyền sở hữu bên ủy quyền, phát mại tài sản, ngân hàng gặp khơng khó khăn bên khơng bên chịu trách nhiệm trao tài sản để xử lý nợ Để xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng thêm nhiều thời gian, chi phí gặp khơng phiền phức Bản thân việc tổ chức tín dụng nhận tài sản hình thành tương lai hộ chung cư, khu nhà làm bảo đảm rủi ro hầu hết chủ đầu tư chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất (chung cư, khu nhà hình thành sau này) cho tổ chức tín dụng để vay vốn thực dự án, đồng nghĩa với việc nhận chấp sau bị tun vơ hiệu có tranh chấp xảy Theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP quy định: Người mua, thuê mua nhà xã hội không phép cho thuê lại, chấp (trừ trường hợp chấp với ngân hàng để vay tiền mua, th mua hộ đó) khơng chuyển nhượng nhà hình thức thời gian tối thiểu năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà theo hợp đồng ký với bên bán, bên cho thuê mua Đồng thời, người mua, thuê mua nhà xã hội phép bán lại, chấp cho thuê sau trả hết tiền theo hợp đồng ký kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai, phải bảo đảm thời gian tối thiểu năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua theo hợp đồng ký với bên bán, bên cho thuê mua Tại Khoản 3, Điều 62 Luật Nhà 2014 quy định: “3 Bên thuê, thuê mua nhà xã hội không bán, cho thuê lại, cho mượn nhà thời gian thuê, 66 thuê mua; bên th, th mua khơng cịn nhu cầu th, th mua nhà chấm dứt hợp đồng phải trả lại nhà Bên thuê mua, bên mua nhà xã hội không bán lại nhà thời hạn tối thiểu 05 năm, kể từ thời điểm toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua toán hết tiền mua, thuê mua nhà mà có nhu cầu bán nhà bán lại cho đơn vị quản lý nhà xã hội bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội đơn vị không mua với giá bán tối đa giá bán nhà xã hội loại địa điểm, thời điểm bán khơng phải nộp thuế thu nhập cá nhân” Ngồi ra, khoản Điều 34 Luật nhà 2014, nghĩa vụ người thuê nhà công vụ sau:”c) Không cho thuê lại, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà công vụ;” Căn vào quy định cho thấy số giao dịch dân thực tiễn, hợp đồng ủy quyền bị hạn chế không chấp nhận 2.1.3.6 Có thể ký hợp đồng ủy quyền cho nhiều người Tại Điều 274, 275, 276 Bộ Luật Dân Sự 2015 quy định: “Điều 274 Nghĩa vụ Nghĩa vụ việc mà theo đó, nhiều chủ thể (sau gọi chung bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền giấy tờ có giá, thực cơng việc khơng thực cơng việc định lợi ích nhiều chủ thể khác (sau gọi chung bên có quyền) Điều 275 Căn phát sinh nghĩa vụ Nghĩa vụ phát sinh từ sau đây: Hợp đồng Hành vi pháp lý đơn phương Thực cơng việc khơng có ủy quyền Chiếm hữu, sử dụng tài sản lợi tài sản khơng có pháp luật Gây thiệt hại hành vi trái pháp luật Căn khác pháp luật quy định 67 Điều 276 Đối tượng nghĩa vụ Đối tượng nghĩa vụ tài sản, công việc phải thực không thực Đối tượng nghĩa vụ phải xác định” Theo việc ủy quyền cho nhiều chủ thể, pháp luật không hạn chế việc người ủy quyền cho nhiều người thực cơng việc thay cho Tất người ủy quyền thực cơng việc ủy quyền Như vậy, với hộ nhà chung cư, người chủ sở hữu đồng thời ủy quyền cho nhiều người thay mặt thực giao dịch có liên quan Với giao dịch mua bán nhà nguyên nhân bị che giấu nêu đây, thực tế bán hộ chung cư cho nhiều người khác Những người mua nhà theo kiểu lại vướng vào tranh chấp mà phần bất lợi thuộc họ Với bất cập, rủi ro phát sinh thời gian qua cần phương án giải kịp thời, đắn, đảm bảo nguyên tắc pháp luật tôn trọng thực đắn 2.2 Phương hướng số đề xuất hoàn thiện pháp luật hợp đồng ủy quyền 2.2.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng ủy quyền 2.2.1.1 Cần hoàn thiêṇ pháp luâṭ dân điều chỉnh chế định ủy quyền hợp đồng ủy quyền Theo kết thống kê số lượng hợp đồng ủy quyền cơng chứng số phịng cơng chứng địa bàn thành phố Hà Nội cho thấy, số lượng hợp đồng ủy quyền ngày tăng, điều chứng tỏ, người dân nhận thức ý nghĩa, vai trò tầm quan trọng hợp đồng ủy quyền đời sống xã hội Tuy nhiên, phát triển mạnh mẽ kinh tế - xã hội quy định pháp luật nói chung quy định hợp đồng ủy quyền nói riêng chưa đáp ứng yêu cầu xã hội cộng thêm yếu tố khác người, sở vật chất, ý thức người dân, điều ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động công chứng hợp đồng ủy quyền đảm bảo quyền chủ thể giao kết hợp đồng ủy quyền Để khắc phục hạn chế trên, Nhà nước cần ban hành văn 68 hướng dẫn quy định hợp đồng ủy quyền Bộ luật dân năm 2015 để đảm bảo cho hoạt động áp dụng pháp luật thực có hiệu thúc đẩy giao dịch dân phát triển Với hoạt động nghề nghiệp hàng ngày trực tiếp tiếp nhận xử lý phần cơng việc, thủ tục có liên quan đến hoạt động cấp tín dụng, thân cá nhân tơi đồng nghiệp nhận thấy rằng, lạm dụng quy định đại diện ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hoạt động cấp tín dụng xử lý tài sản để thu hồi nợ Các phân tích nêu đơn diễn giải quy định pháp luật, điều kiện đối chiếu với thực tế nhằm trao đổi chia sẻ kinh nghiệm pháp luật với đồng nghiệp Đồng thời, qua cá nhân tơi kính đề nghị quan có liên quan cần có hướng dẫn cách cụ thể, chi tiết quy trình, thủ tục, văn hướng dẫn cần thiết để phục vụ việc xử lý tài sản cho Tổ chức tín dụng nhằm mục đích đẩy nhanh q trình xử lý nợ Tổ chức tín dụng, góp phần thúc đẩy hoạt động ngân hàng ngày có hiệu minh bạch, đồng thời bảo đảm cho quyền lợi khách hàng, hạn chế tối đa lạm dụng việc xử lý tài sản gây thiệt hại cho khách hàng Tổ chức tín dụng 2.2.1.2 Cần minh bạch hóa thị trường bất động sản Từ nhiều năm qua, việc cơng khai thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản Việt Nam chưa thực trọng theo vai trị việc lành mạnh hóa thị trường bất động sản Nhà nước khơng thể kiểm sốt đầy đủ diễn biến thị trường bất động sản để kịp thời đưa phản ứng xác theo tín hiệu thị trường Minh bạch hóa thị trường bất động sản thừa nhận công cụ hữu hiệu để ngăn ngừa phòng chống hiệu biểu tiêu cực tiếp cận sử dụng thông tin bất động sản Nhà chung cư xây chưa đăng ký với Phòng đăng ký đất nhà phát sinh giao dịch ủy quyền thơng tin tài sản chưa cập nhật lên mạng liên thơng Phịng đăng ký đất nhà với Phịng cơng chứng Điều có khả dẫn tới khó tiếp cận thơng tin bên tham gia giao dịch 69 2.2.1.3 Vai trị tư vấn pháp luật cơng chứng viên Rà sốt lại hoạt động Cơng chứng cho phù hợp với pháp luật nội dung, đồng thời tăng cường vai trị tư vấn pháp luật cơng chứng viên nhằm giải thích giúp cho bên liên quan hiểu chất hợp đồng Công chứng giúp bảo đảm tính hợp pháp nội dung giao dịch Thực tiễn cho thấy, người dân Việt có hiểu biết rõ ràng quy định pháp luật quyền sử dụng đất Việc công chứng giúp cho bên hiểu rõ quyền nghĩa vụ giao dịch quyền sử dụng đất qua việc tư vấn, giải thích công chứng viên Những hành vi lợi dụng kẽ hở pháp luật để trốn thuế, lừa đảo xảy nhiều hoạt động công chứng xã hội hóa Bởi vậy, cần rà sốt lại hoạt động công chứng thời gian qua, xây dựng quy chuẩn chung việc cơng chứng để Phịng cơng chứng Văn phịng cơng chứng thực Việc rà sốt hoạt động cơng chứng bao gồm nhiều hoạt động như: tra, kiểm tra; báo cáo hàng tháng, hàng quý Khi tiến hành ký chứng nhận văn cơng chứng, Cơng chứng viên cần giải thích cho khách hàng hiểu chất giao dịch, thơng qua đánh giá yếu tố thực ẩn sau giao dịch, đảm bảo giao dịch thực pháp luật, không trái đạo đức xã hội Việc cơng chứng cịn góp phần hạn chế giao dịch “bất động sản ma” (khơng có thật), góp phần hạn chế yếu tố lừa đảo, lừa dối giao dịch quyền sử dụng đất, trường hợp thừa kế theo di chúc, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ví dụ: với tham gia công chứng, vấn đề lừa dối lập di chúc, cưỡng ép lập di chúc khơng xảy có thơng đồng bên với công chứng viên Hơn nữa, việc công chứng nâng cao giá trị chứng minh chứng (hợp đồng) có tranh chấp Rõ ràng, xảy tranh chấp, bên tham gia giao dịch phải đưa chứng để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Tịa án dễ xem xét chấp nhận giao dịch cơng chứng 2.2.1.4 Xem xét, hồn thiện chế định mua bán tài sản hình thành tương lai, mua bán quyền tài sản…nhằm giúp bên đạt mục đích chuyển giao lợi 70 ích cách nhanh chóng, tăng vịng quay giao dịch cách hợp pháp tránh rủi ro cho bên Bất động sản - Tài sản hình thành tương lai - dạng tài sản có tính chất đặc biệt Với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu bất động sản, bất động sản hình thành tương lai khơng thể giao dịch chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp Chính thế, nhiều cách khác người dân sử dụng, ví dụ hình thức mua bán thơng qua hợp đồng ủy quyền, làm rủi ro giao dịch tăng lên, tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn, khó kiểm sốt Bởi vậy, việc nghiên cứu hồn thiện chế định mua bán tài sản hình thành tương lai, mua bán quyền tài sản,… nhằm giúp bên đạt mục đích chuyển giao lợi ích cách nhanh chóng, tăng vịng quay giao dịch cách hợp pháp tránh rủi ro cho bên phương hướng đắn 2.2.1.5 Gỡ bỏ rào cản không cần thiết thủ tục chuyển nhượng bất động sản, nhằm tạo điều kiện cho người dân xác lập giao dịch mong muốn Khi chọn lựa giao dịch, người dân ln muốn đạt mục đích cuối nhanh mà khơng phải đường vịng sử dụng hợp đồng ủy quyền Tuy vậy, thủ tục chuyển nhượng, mua bán bất động sản nhiều quy định trở thành rào cản mà việc gỡ bỏ quy định giúp cho giao dịch dân dễ dàng thực hơn, đơn giản Không đường vịng, khơng thêm q nhiều giấy tờ giao dịch không bị lợi dụng, thời gian tiền bạc người dân 2.2.2 Đề xuất biện pháp đảm bảo thực thi hợp đồng ủy quyền giao kết 2.2.2.1 Xây dựng pháp luật đồng ủy quyền Việc xây dựng pháp luật đồng ủy quyền góp phần thắt chặt giao dịch ủy quyền bất động sản nói chung, hạn chế phịng ngừa rủi ro đến với giao dịch khác bị ảnh hưởng hợp đồng ủy quyền Chế định ủy quyền hợp đồng ủy quyền bất động sản cần có văn hướng dẫn chi tiết thi hành Do hành vi pháp lý thực công việc ủy quyền liên hệ đến toàn tài sản người ủy quyền, nên ủy quyền "toàn bộ" gây nguy hiểm cho bên ủy 71 quyền, họ cho người ủy quyền có quyền hạn rộng rãi tài sản Do đó, pháp luật nên quy định quy phạm bảo vệ người ủy quyền chống lại họ cách quy định hình thức hợp đồng chặt chẽ, nội dung rõ ràng, cụ thể, thời hạn ủy quyền hợp lý 2.2.2.2 Hoàn thiện pháp luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Cơng chứng để khắc phục khuyết điểm cịn tồn thời gian qua Trước bất cập pháp luật, sở đánh giá thực tiễn giao dịch bất động sản thời gian qua, Chính phủ ban hành nghị định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định "mở" cho giao dịch nhà Đặc biệt, hai văn quy phạm đưa quy định điều kiện, trình tự, thủ tục để hộ gia đình, cá nhân tổ chức khơng có chức kinh doanh nhà chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Những quy định góp phần giải vấn đề trước mắt giúp cho nhiều nhà chung cư mua bán mà không cần phải đợi đến cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 2.2.2.3 Hồn thành việc đăng ký bất động sản nói chung nhà chung cư nói riêng tồn quốc Xét chất, đăng ký bất động sản việc cơng khai hóa thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản, phục vụ cho vận hành cách minh bạch lành mạnh thị trường bất động sản Về nội dung, đăng ký bất động sản việc công bố tồn quyền bất động sản Về phía chủ sở hữu, đăng ký bất động sản khẳng định trước quan nhà nước tình trạng pháp lý bất động sản mà sở hữu chiếm hữu nhằm tạo bảo đảm mặt pháp lý cần thiết cho việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Về phía bên liên quan, đăng ký bất động sản tạo an toàn mặt pháp lý thiết lập giao dịch bất động sản thông qua việc xác định xác chủ thể quyền tình trạng quyền tồn từ trước bất động sản 72 2.2.2.4 Nâng cao vai trò, trách nhiệm cá nhân, tổ chức đươc ̣ giao chức thực thi pháp luâṭ, cung cấp dic ̣h vụ pháp lý Thực tế, xuất nhiều giao dịch ủy quyền giả dối nhằm che giấu giao dịch khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ Nhà nước Những người đầu nhà đất thường mua nhà núp hình thức ủy quyền để nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế sang tên chuyển nhượng Đối với trường hợp nhà dự án chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà họ thường bán nhà núp hình thức ủy quyền Chủ sở hữu tài sản vay tiền cá nhân để ràng buộc họ thường giao giấy tờ sở hữu tài sản cho chủ nợ ký kết văn ủy quyền cho chủ nợ thay mặt họ bán chấp tài sản họ vào tổ chức tín dụng Các giao dịch ủy quyền giả dối nêu tiềm ẩn nguy tranh chấp, khiếu kiện thân khơng phản ánh chất việc thực tế Vì vậy, cơng chứng viên, người có trách nhiệm chứng nhận hợp đồng hết phải thận trọng xem xét kỹ trước ký đóng dấu vào hợp đồng Cơng chứng viên, người có trách nhiệm chứng thực người làm chứng, người thứ ba chứng nhận kiện pháp lý đảm bảo tính hợp pháp cho kết hợp đồng, giao dịch Theo quy định pháp luật, văn cơng chứng có giá trị chứng cứ, tố tụng không cần chứng minh Không Công chứng viên, người làm ngành nghề cung cấp dịch vụ pháp lý người cần đề cao đạo đức nghề nghiệp Khơng luật sư tư vấn cho khách hàng "chiêu bài" lợi dụng kẽ hở pháp luật Những hành vi khiến luật pháp bị coi thường, tính rủi ro hệ thống giao dịch tăng cao, gây thiệt hại không nhỏ cho Nhà nước, bất ổn cho xã hội 2.2.2.5 Phổ biến pháp luâṭ, nâng cao nhâṇ thức, ý thức pháp luật xã hội Việc có nhiều giao dịch bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền thời gian qua nhiều nguyên nhân khác nhau: bên chưa hiểu quy định pháp luật cố ý lợi dụng kẽ hở pháp luật cịn chưa chặt chẽ Chính 73 cần có kênh phổ biến pháp luật đến người dân cách kịp thời để nâng cao nhận thức, ý thức pháp luật xã hội 2.2.2.6 Đề xuất giải tranh chấp phát sinh liên quan đến giao dịch ủy quyền giao kết Trường hợp bên ủy quyền chết Có ảnh hưởng lớn đến việc cịn hiệu lực hay không hợp đồng ủy quyền, vấn đề bên ủy quyền sống hay chết lại khó kiểm sốt Bởi vậy, để giải trường hợp sử dụng số biện pháp kiểm tra, đánh giá như: - Có văn yêu cầu xác minh thông tin bên ủy quyền quan có thẩm quyền - Văn ủy quyền cần xác định thời hạn ủy quyền hợp lý Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền nên bên tham gia giao dịch thỏa thuận phương thức giải văn ủy quyền, sở để quan có thẩm quyền giải tranh chấp sau Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền cần phải thực văn bản, phải gửi cho bên liên quan để thơng báo, thơng báo phương tiện thông tin đại chúng thời hạn định (chẳng hạn đăng báo ngày), đưa vào hệ thống thông tin quan quản lý như: quan công chứng, quan tài nguyên môi trường để kiểm soát giao dịch Khi bên ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản Khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, bên tiến hành hủy hợp đồng ủy quyền, ký hợp đồng mua bán nhà để hợp thức hóa quyền sở hữu theo quy định pháp luật Song song với hợp đồng ủy quyền, bên ký văn đặt cọc cam kết việc đặt cọc mua bán nhà ở, bên ủy quyền phải ký hợp đồng mua bán nhà có Giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp Văn thỏa thuận sở ràng buộc trách nhiệm cho bên ủy quyền phải ký hợp đồng mua bán nhà có đủ điều kiện pháp luật quy định Khi bên ủy quyền giao kết hợp đồng ủy quyền với nhiều người - tức mua bán tài sản với nhiều người 74 Về ngun tắc bên ủy quyền giao kết hợp đồng ủy quyền với nhiều người Để tránh rủi ro trường hợp bất động sản chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giao dịch thơng qua hợp đồng ủy quyền trước tiên việc kiểm soát tài sản giao dịch cần thực Văn phịng cơng chứng, phịng cơng chứng hệ thống thông tin kết nối đơn vị Ngồi ra, chưa có mạng thơng tin nội bộ, nhận hợp đồng ủy quyền tổ chức công chứng, quan tài nguyên môi trường gửi phiếu u cầu cung cấp thơng tin để kiểm tra tình trạng giao dịch Một phương thức khác cần thực việc giao kết hợp đồng ủy quyền cần thông báo tới bên liên quan đến tài sản ủy quyền Khi ký kết hợp đồng ủy quyền với người khác, bên ủy quyền phải thông báo cho bên ủy quyền trước biết việc ủy quyền sau Những giao dịch nhà chung cư thông qua hợp đồng ủy quyền nói riêng giao dịch bất động sản thơng qua hợp đồng ủy quyền nói chung, phát sinh rủi ro bên lựa chọn giao dịch sai cho Khơng có phương án tồn diện giải tất vấn đề, đề nghị bên cần suy xét, tìm hiểu kỹ thực giao dịch liên quan đến tài sản để chọn lựa giao dịch mà mong muốn cách hợp pháp Hợp đồng ủy quyền chế định “mở thoáng” quy định Bộ luật Dân năm 2015 Bất người dân có quyền tham gia giao dịch nội dung mục đích hợp đồng ủy quyền khơng vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng giao dịch ủy quyền phải có thật 75 Kết luận chương Nhu cầu nhà chung cư ngày tăng vấn đề rủi ro khó tránh giao dịch ủy quyền chuyển nhượng hộ chung cư ngày nhiều Lợi dụng tâm lý ham rẻ với thiếu hiểu biết, nhiều người dùng hình thức ủy quyền, góp vốn để chiếm đoạt tiền người mua nhà Về phía người mua nhà, thiếu hiểu biết lại khơng có thói quen tìm hiểu kỹ dự án hay hộ lại muốn mua hộ với giá rẻ, tránh thủ tục phức tạp nên nhiều trường hợp cố ý chọn hình thức nhiều rủi ro hợp đồng ủy quyền Ngày đời sống xã hội đại, rõ ràng chế ủy quyền chứng minh tính ưu việt, tiện lợi, đời sống giao dịch dân sự, hỗ trợ đắc lực cho chủ thể tham gia giao dịch dân sự, hiểu rõ chất việc ủy quyền việc ủy quyền lúc phản ánh chất giao dịch dân mà hai bên giao kết Chương này, tác giả làm rõ quy định liên quan đến hợp đồng ủy quyền đưa số ví dụ thực tiễn chứng minh tính đa dạng giao dịch chuyển nhượng qua hình thức ủy quyền đời sống xã hội Việt Nam nói chung địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng sâu phân tích rủi ro pháp lý gặp phải giao kết hợp đồng ủy quyền nhà chung cư dựa yếu tố phát sinh từ thực tiễn 76 KẾT LUẬN Hợp đồng ủy quyền thực chất hợp đồng/giao dịch dân sự, phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc chung hợp đồng dân sự, việc giải thích giải vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng ủy quyền phải áp dụng thực theo qui định hợp đồng – Bộ luật dân Những quy định pháp luật hợp đồng ủy quyền ngày hoàn thiện với phát triển thị hóa xã hội Việt Nam Ngày nay, quan hệ đại diện theo ủy quyền quan hệ giao dịch thiếu giao dịch dân Sự gia tăng dân số, q trình thị hố cơng nghiệp hố diễn nhanh chóng sức ép q trình di dân từ nơng thôn thành phố khiến cho vấn đề nhà đô thị trở thành vấn đề cấp bách Việt Nam tất người dân, người có thu nhập cao mà quan trọng người có thu nhập thấp, khơng quan trọng người dân thành thị mà quan trọng người dân nông thôn mang tính lâu dài Trong q trình phát triển kinh tế - xã hội, nhà chung cư giải pháp tối ưu để giải nhu cầu cấp bách nhà đáp ứng tốc độ gia tăng dân số, bước phát triển cho văn minh đô thị Hợp đồng ủy quyền liên quan đến giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư điều chỉnh văn quy phạm pháp luật Bộ luật Dân 2015, Luật Nhà 2014, Luật Công chứng 2014 Sự gia tăng hợp đồng ủy quyền liên quan đến giao dịch nhà chung cư thời gian qua đáp ứng nhu cầu giao dịch sôi động thị trường bất động sản, mặt khác, bộc lộ khơng rủi ro, bất cập thực tiễn cần khắc phục Vấn đề ủy quyền nhà chung cư khơng gây q nhiều tranh luận khơng tạo thành sóng tiềm ẩn bất ổn thị trường bất động sản Việt Nam, ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình phát triển chung kinh tế - xã hội 77 Từ việc nghiên cứu hợp đồng ủy quyền, hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà chung cư, tổng kết lại vấn đề mà luận văn đạt là: Thứ nhất, nghiên cứu phần lý luận chung hợp đồng ủy quyền, đặc điểm, vai trò ý nghĩa hợp đồng ủy quyền, qua khẳng định hợp đồng ủy quyền có vai trị quan trọng giao dịch dân tạo điều kiện cho giao dịch dân xã hội đáp ứng nhu cầu người dân Thứ hai, hợp đồng ủy quyền giao dịch với nhà chung cư việc đáp ứng nhu cầu thực tế người dân, cịn giải pháp tình tiềm ẩn nhiều bất lợi, rủi ro cho bên lạm dụng lợi dụng hình thức để tư lợi Thứ ba, tìm hiểu, nghiên cứu phát triển nhà chung cư nhu cầu nhà người dân xã hội ngày gia tăng Từ kết phân tích, so sánh cho thấy nhà chung cư xu hướng phát triển đô thị không Hà Nội mà Việt Nam nên cần có khung pháp lý hồn thiện loại bỏ e ngại người dân tiếp xúc với giao dịch liên quan đến nhà chung cư, tạo điều kiện cho người dân tìm hiểu thơng tin dễ tiếp cận với thủ tục liên quan đền giao dịch nhà đất, đáp ứng nhu cầu người dân, đòn bẩy nhà đầu tư mạnh dạn xúc tiến đầu tư nhiều dự án cho tương lai Luận văn nhằm mục đích nghiên cứu đề lý luận hợp đồng ủy quyền, phát triển nhà chung cư, cố gắng tổng hợp phân tích để thấy mối liên hệ thực tiễn hai vấn đề đưa thực tiễn chứng minh tính đa dạng giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư qua hợp đồng ủy quyền địa bàn thành phố Hà Nội Bên cạnh ưu điểm hợp đồng ủy quyền mang lại cho bên giao dịch, nhược điểm rủi ro pháp lý việc ủy quyền giao dịch nhà chung cư xuất phát từ thực tiễn luận văn tổng hợp, đánh giá cách tồn diện Từ đó, rút bất cập tồn thực tiễn, đề xuất phương hướng, số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật / 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo tổng kết công tác hoạt động công chứng năm 2014, 2015, 2016 tổ chức hành nghề công chứng Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) (2014), Hà Nội Bộ luật dân cộng hòa Pháp (tài liệu dịch), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ luật dân Nhật (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội M.I Braginski, V.V.Vitrianski (2002), Luật hợp đồng (Q3), trang 248 trang 265 đến 268 Nguyễn Văn Dũng, "Hợp đồng giả cách vay nợ ký tên vào Hợp đồng mua bán bán nhà” ,Phòng tư pháp quận ngày 18/7/2013 trang báo Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh Đỗ Văn Đại, bình luận khoa học điểm Bộ luật dân 2015 Thu Hằng, “Hà Nội: Đề nghị bổ sung số lượng tổ chức hành nghề công chứng vào Quy hoạch”, trang Thông tin Bổ trợ Tư pháp ngày 6/1/2016 Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế Định hợp đồng Bộ Luật dân Việt Nam, NXB Tư pháp, trang 23, 38, 175 398 10 Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật (1936), Điều 1400 11 Vũ Văn Mẫu, Dân – luật khái – luận, In lần thứ hai, Bộ Quốc – gia giáo – dục xuất – bản, Sài Gòn, 1960, tr 282 – 283 12 Đỗ Mến, "Hợp đồng ủy quyền rủi ro với ngân hàng, chủ sở hữu", báo Đầu tư Chứng khoán ngày 18/4/2016 13 Quốc Hội (2015) - Luật Dân 2015, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Quốc Hội (2014) - Luật Nhà 2014, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Quốc Hội (2013) - Luật Đất đai 2013, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Quốc Hội (2013) - Luật Công chứng 2014, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Quốc Hội (2014) - Luật bất động sản 2014, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 79 18 Quốc Hội (2015) - Luật tố tụng dân 2015, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 Quốc Hội (2014) - Luật doanh nghiệp 2014, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 20 Quốc Hội (2005) - Luật thương mại 2005, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 Quốc Hội (2014) - Luật xây dựng 2014, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 22 Quốc Hội (2010) - Luật Tổ chức tín dụng 2010, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 23 Rủi ro hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất, trang điện tử https://luatminhkhue.vn/ 24 Phan Văn Thiết (1961), Dân Luật Tu Tri, Nhà sách Khai trí trang 297 đến 298 25 TS Nguyễn Minh Tuấn, bình luận khoa học Bộ luật dân nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015 26 Trang thông tin hướng dẫn nghiệp vụ Bộ Tư pháp: http://www.moj.gov.vn/ 27 Trang Tạp chí cộng sản: http://www.tapchicongsan.org.vn 28 Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa 29 Trang điện tử: http://dkqg.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao- doi.aspx?ItemID=49 30 Trang điện tử: http://npklaw.com/articles/civil-articles/1052-binh-luan-vehop-dong-chuyen-nhuong-bat-dong-san-hinh-thanh-trong-tuonglai.html?format=html&lang=en 31 http://www.bidico.vn/thong-tin/216-nam-2020-tang-dien-tich-dat-do-thi-len460-nghin-ha.html 32 http://anninhthudo.vn/phap-luat/nu-quai-cam-dau-duong-day-lua-dao-gan30-ty-dong/670138.antd 80 ... chuyển nhượng nhà chung cư qua thực tiễn thành phố Hà Nội" để nghiên cứu, nhằm đưa nhìn thực tiễn tồn diện tình trạng vấn đề ủy quyền chuyển nhượng giao dịch nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội, ... HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN 2.1 Thực tiễn giao kết hợp đồng ủy quyền giao dịch. .. người ủy quyền (Ví dụ: Hợp đồng sửa đổi hợp đồng ủy quyền ban đầu) 1.2.8 Đặc điểm pháp lý hợp đồng ủy quyền nói chung hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà chung cư nói riêng Hợp đồng ủy quyền