LUẬN VĂN Chính sách và pháp luật về bồi thường khi giải phóng mặt bằng

Header Page of 146 LUẬN VĂN “Chính sách pháp luật bồi thường giải phóng mặt bằng” Footer Page of 146 Header Page of 146 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Khái quát chung giải phóng mặt 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Ý nghĩa 1.1.3 Vai trò công tác giải phóng mặt việc phát triển kinh tế - xã hội đất nước 1.2 Tổng quan sách bồi thường 1.2.1 Cơ sở lý luận bồi thường 1.2.2 Bản chất việc bồi thường 1.2.3 Chính sách bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Việt nam qua thời kỳ CHƯƠNG 2: CHÍNH SÁCH VÀ PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 2.1 Cơ sở pháp lý bồi thường giải phóng mặt 2.2 Đối tượng bồi thường 2.3 Nguyên tắc bồi thường 2.4 Điều kiện để bồi thường 2.4.1 Điều kiện bồi thường Hộ gia đình, cá nhân 2.4.2 Điều kiện bồi thường tổ chức, cộng đồng dân cư 2.5 Chủ thể tham gia bồi thường 2.6 Diện tích giá đất tính bồi thường 2.6.1 Diện tích đất bồi thường 2.6.2 Giá đất tính bồi thuờng 2.6.2.1 Xác định giá đất 2.6.2.2 Giá đất trường hợp thực bồi thường chậm Footer Page of 146 Header Page of 146 2.7 Quy định chi tiết bồi thường thiệt hại loại đất giải phóng mặt 2.7.2.Bồi thường với nhóm đất phi nông nghiệp 2.7.3 Bồi thường thiệt hại đất trường hợp đặc thù CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Khái quát chung giải phóng mặt 1.1.1 Khái niệm Giải phóng mặt trình thực công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cối, công trình xây dựng phận dân cư phần đất định quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng xây dựng công trình Quá trình giải phóng mặt tính từ bắt đầu hình thành Hội đồng giải phóng mặt đến giải phóng xong giao cho chủ đầu tư Đây trình đa dạng phức tạp thể khác dự án liên quan trực tiếp đến bên tham gia toàn xã hội 1.1.2 Ý nghĩa Trong điều kiện nước ta nay, “Giải phóng mặt bằng” công việc quan trọng phải làm đường công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo sở văn hoá giáo dục, thể dục thể thao đuợc phát triển, tốc độ đô thị hoá diễn nhanh chóng Công tác giải phóng mặt mang tính định tiến độ dự án, khâu thực dự án Có thể nói: “Giải phóng mặt nhanh nửa dự án” Việc làm không ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích Nhà nước, Footer Page of 146 Header Page of 146 chủ đầu tư, mà ảnh hưởng đến đời sống vật chất tinh thần người bị thu hồi đất 1.1.3 Vai trò công tác giải phóng mặt việc phát triển kinh tế - xã hội đất nước  Đối với phát triển sở hạ tầng Ở giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có phát triển thích ứng hạ tầng kinh tế xã hội Với tư cách phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất định đến phát triển kinh tế xã hội mà giải phóng mặt điều kiện tiên để dự án có triển khai hay không - Về mặt tiến độ hoàn thành dự án + Tiến độ thực dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác như: Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán người dân diện bị giải toả… Nhưng nhìn chung, phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành giải phóng mặt + Giải phóng mặt thực tiến độ đề tiết kiệm thời gian việc thực hiên dự án có hiệu Ngược lại giải phóng mặt kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công công trình chi phí cho dự án, có gây thiệt hại không nhỏ đầu tư xây dựng Chẳng hạn dự án dự kiến hoàn thành đến hết mùa khô giải phóng mặt chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó khăn cho việc thi công tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án ảnh hưởng đến việc thực dự án khác - Về mặt kinh tế dự án: Giải phóng mặt thực tốt giảm tối đa chi phí cho việc giải toả đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho công trình khác giải phóng mặt kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho nhà đầu tư Đặc biệt, nhà đầu tư nước Footer Page of 146 Header Page of 146 có nguồn vốn hạn hẹp việc quay vòng vốn cần thiết để đảm bảo tận dụng hội đấu thầu công trình khác  Đối với phát triển kinh tế - xã hội Nếu công tác giải phóng mặt không thực tốt xảy tượng “treo” công trình làm cho chất lượng công trình bị giảm, mục tiêu ban đầu không thực được, từ gây lãng phí lớn cho ngân sách Nhà nước Mặt khác, giải không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp người có đất bị thu hồi dễ dàng nỗ khiếu kiện, đặc biệt khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình trị - xã hội ổn định 1.2 Tổng quan sách bồi thường 1.2.1 Cơ sở lý luận bồi thường Khi công trình xây dựng nhằm phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia triển khai Nhà nước cần phải có mặt để thực dự án Thế đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với tư cách người quản lý, nhằm đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích nhân dân, Nhà nước định thu hồi quyền sử dụng đất người dân đất Nhà nước giao quản lý Theo điều 4, Luật đất đai năm 2003 “Thu hồi đất việc Nhà nước định hành để thu hồi quyền sử dụng đất thu lại đất giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý” Việc xây dựng khu công nghiệp cho mục tiêu phát triển kinh tế, đường quốc gia để phục vụ lợi ích chung cần thiết không mà phải hy sinh quyền lợi cá nhân, nhóm người Do đó, quyền sử dụng đất người dân bị thu hồi Nhà nước bồi thường thiệt hại Footer Page of 146 Header Page of 146 Vậy, “ Bồi thuờng Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất ” “Bồi thường” đền trả lại tất thiệt hại mà chủ thể gây cách tương xứng, quy hoạch xây dựng thiệt hại gây thiệt hại vật chất thiệt hại phi vật chất Trong giải phóng mặt bằng, với sách hỗ trợ tái định cư, sách bồi thường phần quan trọng sách đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Chính sách nhằm giúp cho người bị thu hồi đất tái lập, ổn định sống thiệt hại vật chất thiệt hại phi vật chất việc thu hồi đất gây ra, mặt khác giúp họ giải khó khăn phải thay đổi nơi 1.2.2 Bản chất việc bồi thường Mục tiêu phát triển kinh tế xây dựng đất nước Đảng Nhà nước ta là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh” Trong nhiều chiến lược phát triển đất nước có chiến lược phát triển nhà nhằm tạo điều kiện cho nhân dân có chỗ rộng rãi hơn, tiện nghi qua thời kỳ phát triển Ăn hai nhu cầu tối thiểu người, nhu cầu nhà có tầm quan trọng việc ổn đời sống người dân Câu nói giản dị từ bao đời ông cha ta “Có an cư, lạc nghiệp” hoàn cảnh du canh, du cư người khó làm nên nghiệp Do trình thu hồi đất để giải phóng mặt bằng, người dân phải di chuyển chỗ kéo theo khó khăn mà họ sẽ, gặp phải sống tương lai chỗ ổn định người điều kiện tốt cho việc học tập, lao động, nghiên cứu khoa hoc… Footer Page of 146 Header Page of 146 Bài học số nước phát triển cho ta cách nhìn mới, bên cạnh công sở nguy nga tráng lệ, cao ốc trọc trời khu nhà “ổ chuột” dân lao động – công dân chủ thông qua việc hô hào mà thực tế lại không thực Đất nước ta bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Chúng ta có đô thị đẹp, đại, khu chế xuất khổng lồ, công trình công cộng khang trang mà kèm theo chỗ người dân phải nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn… Chính phải tính cách toàn diện, có tượng công trình đời lại kéo theo người dân chỗ chỗ nơi cũ Nếu không nhìn rõ chất vấn đề, năm có hàng ngàn dự án cần giải phóng mặt bằng, dự án kéo theo gia đình chỗ có hàng ngàn gia đình thiếu chỗ chỗ tạm bợ Như phát triển thiên lệch, lợi ích quốc gia, lợi công cộng không hài hoà với lợi ích cá nhân, gia đình Từ mục tiêu lớn quốc gia không đạt Từ nhận thức giúp hiểu chất quan trọng vấn đề, sách đền bù giải phóng mặt nói chung sách bồi thường giải phóng mặt nói riêng phù hợp với nguyện vọng đáng người dân, để sách vào sống cần có phối hợp chặt chẽ nghành, cấp có liên quan Đồng thời cần có đạo kịp thời, quan tâm mức người đứng đầu quan, tổ chức việc xảy vướng mắc, khó khăn nhằm có giải pháp phù hợp cho khu vực, dự án hộ dân công tác bồi thường giải phóng mặt 1.2.3 Chính sách bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Việt nam qua thời kỳ Footer Page of 146 Header Page of 146  Thời kỳ trước năm 1945 Chính sách bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Việt nam gắn liền với việc hình thành triều đại phong kiến Ở kiểu Nhà nước hình thức sở hữu đất đai giai cấp thống trị trọng Bắt đầu từ thời vua Gia Long, Nhà nước thật thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất không thuộc sở hữu Nhà nước mà sở hữu tư nhân sở hữu làng xã Tuy nhiên sỡ hữu Nhà nước lấn át sở hữu tư nhân sở hữu làng xã Chính sách bồi thường thực nguyên tắc chặt chẽ  Thời kỳ sau cách mạng tháng 8/1945 đến năm 1975 Sau cách mạng tháng tám thành công tiến hành xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất địa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân Hiến pháp năm 1959, Nhà nước thừa nhận ba hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân sở hữu tập thể Khi tiến hành thu hồi đất Nhà nước tiến hành điều chỉnh ruộng đất nhượng lai ruộng đất cho người bị trưng dụng đền bù từ đến năm sản lượng thường niên ruộng trưng dụng Thực tế thời kỳ phương án bồi thường chủ yếu thoả thuận sau thống không cần có quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay ban hành giá bồi thường  Thời kỳ sau năm 1975 đến trước đời Luật đất đai năm 1993 Trên sở hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Vì việc thực đền bù đất không thực mà thực đền bù tài sản gắn liền với đất thiệt hại việc thu hồi đất gây nên.Ngày 01/07/1980 hội đồng phủ định 201/CP việc: không phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố bán nhượng đất với hình thức nào, không dùng để thu khoản lợi nhuận không Footer Page of 146 Header Page of 146 thu nhập mà có, trừ trường hợp Nhà nước quy định” Quan hệ đất đai thời kỳ đơn quan hệ “giaothu” Nhà nước người sử dụng Ngày 31/5/1990, hội đồng trưởng ban hành Nghị định 186/HĐBT việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng chuyển sang mục đích khác, điều NĐ quy định rõ tổ chức, cá nhân giao đất nông nghiệp, đất có rừng sử dụng vào mục đích khác phải đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Tiền bồi thường tài sản mặt đất tài sản lòng đất cho chủ sử dụng không phụ thuộc khoản đền bù đất Khung giá đền bù thiệt hại UBND tỉnh, thành phố, dặc khu trực thuộc trung ương quy định cụ thể Mức bồi thường quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh sát với giá đất địa phương không thấp cao giá quy định phủ  Thời kỳ Sau ban hành Luật đất đai 1993 đến Hiến pháp năm 1992 đời thay Hiến pháp năm 1980 quy định: “Nhà nước phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo chế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng XHCN” Và điều 18 quy định: “Các tổ chức cá nhân Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” Trên sở hiến pháp năm 1992 kế thừa có chọn lọc Luật đất đai năm 1988, Luật đất đai năm 1993 đời Đây văn kiện sách quan trọng việc thu hồi đất đền bù thiệt hại Nhà nước, Luật đất đai quy định rõ quyền người giao đất gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, chấp Đồng thời phủ quy định khung giá cho loại đất, vùng theo thời gian Sau Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, Chính phủ ban hành Nghị định số 90/CP-NĐ ngày 17/08/1994 để cụ thể hoá sách bồi thường Tuy nhiên nói sách bồi Footer Page of 146 Header Page 10 of 146 thường nghị định nhiều hạn chế, chưa bù đắp cách đầy đủ thiệt hại gây từ việc thu hồi đất , bồi thường thiệt hại đất bồi thường thiệt hại tài sản, người bị thu hồi đất gặp nhiều khó khăn, không đủ khả tái tạo lại sống so với trước bị thu hồi, quyền nghĩa vụ họ chưa quan tâm nột cách đầy đủ Đến năm 1998 Chính phủ ban hành nghị định số 22/1998 ngày 24/4/1998 để thay Nghị định 90/CP, sách bồi thường thay đổi có mở rộng phạm vi bồi thường để bù đắp phần cho người bị thu hồi đất chưa đảm bảo hết thiệt hại Đặc biệt với đời Luật đất đai năm 2003 khắc phục thiếu sót công tác bồi thường Trong có quy định cụ thể việc tính bồi thường đất, điều kiện nơi tái định cư trường hợp áp dụng chế chuyển đổi đất đai bắt buộc Trong suốt thời gian này, Nhà nước ban hành nhiều văn duới Luật Nghị định, Thông tư văn pháp quy khác quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá điều luật, có quy định chi tiết bồi thường Nhà nước thu hồi đất để giải phóng măt bằng, cụ thể như: - Nghị định phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất - Thông tư 116/2004/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 197/2004NĐCP ngày 03/12/2004 phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự Footer Page 10 of 146 Header Page 31 of 146 học, nhà luật học nói chung có hai vấn đề đặt giá đất tính để bồi thường thấp so với giá thị trường, thứ hai Ủy ban nhân dân điều chỉnh giá đất cho phù hợp với giá thị trường chưa có tiêu chí để xác định giá thị trường - Đây vấn đề riêng tính giá đất nông nghiệp để bồi thường, mà vấn đề chung việc xác định giá đất chung đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất để bổi thường Hiện dự thảo sửa đổi Luật đất đai giai đoạn thu thập ý kiến nên áp dụng Luật đất đai năm 2003 Đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất khu vực dân cư, việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp mục đích sử dụng hỗ trợ tiền, giá tính hỗ trợ từ 20% đến 50% giá đất liền kề * Điều kiện, vị trí đất: - Đất xen kẽ khu dân cư phải đất nằm khu dân cư - Đất vườn ao liền kề với đất khu dân cư đất có mặt tiếp giáp với đất khu dân cư * Diện tích đất hỗ trợ: - Hỗ trợ toàn diện tích đất nông nghiệp, đất vườn ao đất có nhà không công nhận đất thuộc phạm vi hai khu vực sau: + Trong phạm vi địa giới hành phường + Trong phạm vi khu dân cư thuộc thị trấn , khu dân cư nông thôn xác định ranh giới theo quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, trường hợp khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xét duyệt xác định theo ranh giới đất có nhà khu dân cư Footer Page 31 of 146 Header Page 32 of 146 + Ngoài khu vực diện tích tính để hỗ trợ tiền không vượt năm (05) lần hạn mức diện tích giao đất quy định địa phương thời điểm có định thu hồi đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể, vị trí đất vườn, ao thực tế sử dụng đất có nhà riêng lẻ, nhà dọc kênh, mương, nhà dọc tuyến đường giao thông vị trí đất diện tích đất thuộc đất tiếp giáp với ranh giới hai khu vực đất nhà * Giá đất hỗ trợ: Đối với đất xen kẽ khu dân cư đất vườn, ao đất có nhà thuộc khu dân cư bị thu hồi mà có ranh giới tiếp giáp với nhiều đất có giá khác giá đất để tính tiền hỗ trợ giá bình quân đất liền kề Trường hợp đất liền kề đất giá đất làm để tính tiền hỗ trợ giá đất đất có nhà gần giá đất bình quân đất có nhà gần * Đất nông nghiệp sử dụng vượt hạn mức: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp vượt hạn mức việc bồi thường thực sau: - Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch quan nhà nuớc có thẩm quyền phê duyệt bồi thường - Diện tích đất vượt hạn mức trường hợp không thuộc quy định không bồi thường đất, chi bồi thường chi phí đầu tư vào đất lại * Đất nhận khoán công trường quốc doanh - Trường hợp không bồi thường: đất nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) nông, lâm trường quốc doanh Footer Page 32 of 146 Header Page 33 of 146 - Đất sử dụng chung nông trường, lâm trường quốc doanh - Trường hợp bồi thường chi phí đầu tư vào đất lại hỗ trợ đối tượng: + Là cán bộ, công nhân viên lâm trường quốc doanh làm việc nghỉ hưu, nghỉ sức lao động, việc hưởng trợ cấp, trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp + Những người nhận khoán đất hộ nông dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp Mức hỗ trợ tiền cao giá đất bồi thường tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định mức hỗ trợ cụ thể cho phù hợp với thực tế địa phương - Được bồi thường chi phí đầu tư vào đất lại mà không hỗ trợ trường hợp sau: + Những người sử dụng đất không thuộc đối tượng đuợc hỗ trợ + Đất sử dụng chung nông trường, lâm trường quốc doanh chi phí đầu tư vào đất lại tiền nguồn gốc từ ngân sách nhà nước * Đất lâm nghiệp quy hoạch cho rừng sản xuất, kinh doanh nhà nước giao cho người sử dụng đất việc bồi thường xác định sau: - Bồi thường đất giao sử dụng ổn định lâu dài - Không bồi thường đất mà bồi thường chi phí đầu tư trường hợp chưa giao sử dụng ổn định lâu dài * Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất xã, phường, thị trấn: quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích xã, phường, thị trấn sử dụng vào mục đích sau: Footer Page 33 of 146 Header Page 34 of 146 - Để xây dựng công trình công cộng xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hoá, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa công trình công cộng khác theo quy định Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương - Để bồi thường cho người có đất để xây dựng công trình công cộng nêu - Để xây dựng nhà tình nghĩa Các loại đất không bồi thường, trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê bồi thường chi phí đầu tư vào đất lại  Bồi thường đất nông nghiệp tổ chức: thu hồi đất nông nghiệp tổ chức việc xác định tổ chức có bồi thường hay không tương đối đơn giản trường hợp hộ gia đình, cá nhân Tổ chức cần chứng minh nguồn tiền sử dụng đất để xác định bồi thường hay không bồi thường - Được bồi thường tiền từ nguồn gốc từ ngân sách nhà nước trường hợp Nhà nước giao nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp - Không bồi thường tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước không nộp tiền trường hợp nhà nước cho thuê đất giao đất Nhưng tổ chức quan, đơn vị hành nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp nhà nước tiền chi phí đầu tư vào đất lại nguồn gốc từ ngân sách nhà nước chi phí đầu tư bồi thường - Các tổ chức không bồi thường di chuyển đến sở hỗ trợ, mức hỗ trợ nhóm tổ chức khác nhau: + Nếu quan, đơn vị hành nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp nhà nước hỗ trợ tiền để thực dự án đầu tư cấp có thẩm quyền phê duyệt, Footer Page 34 of 146 Header Page 35 of 146 mức hỗ trợ tối đa không mức bồi thường cho đất bị thu hồi người nhà nước giao đất, cho thuê đất chi trả Tổ chức bị thu hồi đất sử dụng số tiền để đầu tư sở theo dự án cấp có thẩm quyền phê duyệt Nếu số tiền nảy không sử dụng hết cho dự án đầu tư sở phải nộp số tiền lại vào ngân sách nhà nước + Ngoài tổ chức nêu hỗ trợ di dời theo quy hoạch thủ tướng Chính phủ quy định Cơ sở tổ chức tôn giáo sử dụng đất ổn định, đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thuê đất không bồi thường bồi thường chi phí đầu tư vào đất lại 2.7.2.Bồi thường với nhóm đất phi nông nghiệp  Đất phi nông nghiệp đất Có thể nói đất phi nông nghiệp hình thành muộn đất nông nghiệp Khi mà loài người hình thành hoàn toàn đất nông nghiệp, họ sống chủ yếu săn bắn, hái lượm, nhà Sau thời gian lâu họ biết sử dụng mảnh đất để xây dựng nhà chăn nuôi từ nói đất phi nông nghiệp bắt đầu xuất Hiện thành phần đất phi nông nghiệp trở thành nguồn đất thiếu nghiệp pháp triển quốc gia Một phần thể đại, văn minh đất nước: từ mặt loại đất mà người xây dựng khu đô thị, công trình công cộng, công trình phục vụ cho sản xuất kinh doanh…Mặc dù xác định đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích nhiên chưa có định nghĩa xác Nhưng hiểu đất phi nông nghiệp loại đất xác định sử dụng vào mục đích đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp bao gồm loại sau: Footer Page 35 of 146 Header Page 36 of 146 - Đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng công trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất, kinh doanh ohi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng - Đất tôn giáo, tính ngưỡng bao gồm đất sở tôn giáo sử dụng Đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa - Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dùng - Đất phi nông nghiệp khác Đất phi nông nghiệp khác đất có công trình thờ tự, nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bày tác phẩm nghệ thuật, sở sáng tác văn hoá nghệ thuật công trình xây dựng khác tư nhân không nằm mục đích kinh doanh mà công trình không gắn liền với đất Đất đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể hình thức trồng trọt không trực tiếp đất … * Bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp đất ở: năm qua bên cạnh việc thu hồi diện tích lớn đất nông nghiệp để phục vụ cho công tác giải phóng mặt tỷ lệ thu hồi đất phi nông nghiệp nâng cao có nhiều dự án tiến hành thành phố, thị xã Việc bồi thường đất phi nông nghiệp tiến hành sau: - Trường hợp bồi thường: đất sử dụng có thời hạn nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất - Trường hợp không bồi thường: đất sử dụng Nhà nước Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê theo thẩm quyền không bồi thường đất bồi thường chi phí đầu tư vào đất lại Footer Page 36 of 146 Header Page 37 of 146 * Trường hợp không bồi thường đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) Khi nhà nước giao đất cho người sử dụng đất để sử dụng ổn định, lâu dài đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tức việc giao đất nhằm vào mục đích để không sử dụng vào mục đích khác Sau cấp đất người sử dụng đất lại sử dụng vào việc kinh doanh đất làm mặt xây dựng sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp Xây dựng sở kinh doanh thương mại, dịch vụ công trình khác phục vụ sản xuất, kinh doanh  Bồi thường cho tổ chức sử dụng đất phi nông nghiệp đất - Đặc điểm tổ chức thường có nhu cầu sử dụng diện tích lớn để sử dụng vào mục đích chuyên dùng số mục đích khác tập trung chủ yếu khu vực thành thị thành phố, thị xã, thị trấn, mảnh đất có giá trị kinh tế cao, có khả sinh lợi lớn - Với đặc điểm nhằm, nhằm đảm bảo quyền sở hữu diện tích lớn hầu hết tổ chức phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục đích chủ yếu tổ chức sử dụng vào mục đích chuyên dùng trước đăng ký vào mục đích chuyên dùng phải chứng minh quyền sở hữu diện tích chuyên dùng Tóm lại tổ chức phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Căn quan trọng bồi thường giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dựa vào người ta xác định diện tích, loại đất bồi thường Đây điểm khác hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình, cá nhân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có, vào nhiều sở khác như; thời gian sử dụng, hạn mức giao, không tranh chấp…còn tổ chức cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Footer Page 37 of 146 Header Page 38 of 146 nên để xác định bồi thường đất phi nông nghiệp giống với đất nông nghiệp Sau xác định tổ chức bồi thường áp dụng nguyên tắc chung cho việc bồi thường Đất phi nông nghiệp đất * Đặc điểm - Đất nói loại đất đặc biệt, người đất nông nghiệp, đất kinh doanh phải có nơi để Đây nơi người sinh sống, sinh hoạt nghĩ ngơi, nơi hình thành gia đình xã hội Với đặc điểm thu hồi đất Nhà nước ưu tiên loại đất khác như: giá đất bồi thường cao hơn, bố trí tái định cư… - Các loại đất sau gọi đất ở: + Đất nông thôn: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống , vườn ao đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt + Đất đô thị: dất để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hơp với quy hoạch xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt + Những diên tích đất xác nhận trường hợp có vườn, ao + Đất nhà nước giao + Đất sau xác định trường hợp có vườn, ao đất nông nghiệp có vườn, ao khu dân cư - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp sau: + Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp giấy + Đất xây dựng nhà chung cư, nhà tập thể Footer Page 38 of 146 Header Page 39 of 146 + Người có nhà thuộc sở hữu chung + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn, ao * Bồi thường Với đặc điểm riêng đất ở, nhu cầu thiếu người nên nhà nước thu hồi có sách bồi thường riêng cho loại đất Đây loại đất nằm nhóm đất phi nông nghiệp lại không bồi thường chung mà mà tách thành loại đất bồi thường riêng để quy định cho sách có ưu đãi Người sử dụng đất phải di chuyển chổ được ba hình thức bồi thường: tiền, giao đất khu tái định cư - Bằng tiền xác định theo đơn giá đất - Bằng khu tái định cư, người sử dụng đất bố trí vào khu tái định cư phải có chỗ tốt nơi cũ - Bằng giao đất mới, giao đất cần phải xác định hai loại diện tích diện tích bị thu hồi diện tích sau bị thu hồi - Diện tích bị thu hồi nhỏ hơn, lớn hạn mức giao đất địa phương + Nếu nhỏ diện tích bồi thường tối đa hạn mức giao đất địa phương + Nếu lớn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào quỷ đất địa phương số hộ hộ gia đình bị thu hồi đất,xem xét, định giao đất thêm phần diện tích cho người bị thu hồi đất, không vượt diện tích bị thu hồi - Diện tích lại mà nhỏ hạn mức giao đất địa phương người bị thu hồi chọn hai phương pháp sau: Footer Page 39 of 146 Header Page 40 of 146 + Không yêu cầu thu hồi quan nhà nước có thẩm quyền phải hướng dẫn sử dụng phần đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy hoạch điểm dân cư nông thôn + Có thể yêu cầu nhà nước thu hồi phần đất này, trường hợp phần đất lại thu hồi: diện tích thấp hạn mức giao đất địa phương (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhu cầu tái định cư), không phù hợp quy hoạch xây dựng nhà ở, đất nằm hành lang an toàn xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn, có nhu cầu di chuyển chỗ trường hợp khác chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ươngquyết định cho phù hợp với pháp luật đất đai hành thực tế địa phương Những người bị thu hồi phẩn diện tích lại bồi thường Đây xem trường hợp ngoại lệ, phần đất lại không nằm quy hoạch đất để sử dụng mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, nửa phần đất thuộc trường hợp không bồi thường (người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất) Nếu xét điều kiện bình thường không bồi thường ảnh hưởng quy hoạch mà phần đất lại không sử dụng nên nhà nước có trách nhiệm bồi thường người dân có yêu cầu thu hồi - Người bị thu hồi đất mà thuộc đối tượng không bồi thường đất, không nơi khác Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét giao đất hộ gia đình, cá nhân nông thôn Đối với hộ gia đình, cá nhân đô thị xem xét giao đất mới, cho mua nhà thuê nhà phù hợp thực tế địa phương phải nộp tiền sử dụng đất - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có đồng quyền sử dụng với tổ chức bồi thường phải đảm bảo Footer Page 40 of 146 Header Page 41 of 146 nguyên tắc người bồi thường trực tiếp nhận phần bồi thường, phải vào diện tích người sử dụng + Trường hợp họ chứng minh phần diện tích quyền sở hữu phần diện tích chung đồng quyền sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc khác mà ghi rõ phần diện tích sử dụng bồi thường thuộc quyền sử dụng + Trường hợp không chứng minh Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hướng dẫn việc tiếp nhận phân chia tiền bồi thường đất cho người bị thu hồi 2.7.3 Bồi thường thiệt hại đất trường hợp đặc thù  Đất thuộc hành lang an toàn xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn bao gồm đất xây dựng hệ thống giao thông, thuỷ lợi, đê điều, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống dẫn điện, dẫn xăng, dầu, khí, thông tin liên lạc đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình Tuy trường hợp đặc thù bồi thường phải áp dụng nguyên tắc chung, tức thu hồi đất thì bồi thường đất có mục đích sử dụng (đất nông nghiệp bồi thường theo đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp bồi thường theo đất phi nông nghiệp) thu hồi trường hợp lại không bồi thường bồi thường cách chung chung Việc thực bồi thường giống đất nông nghiệp phi nông nghiệp  Đất không thu hồi làm hạn chế khả sử dụng Trường hợp Nhà nước không thu hồi đất nằm phạm vi hành lang an toàn làm hạn chế khả sử dụng đất gây thiệt hại tài sản gắn liền với đất bồi thường sau: Footer Page 41 of 146 Header Page 42 of 146 * Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất - Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất sang đất phi nông nghiệp (không phải đất ở), từ đất sang đất nông nghiệp bồi thường bẳng chênh lệch giá đất với giá đất phi nông nghiệp (không phải đất ở), giá đất với giá đất nông nghiệp - Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) sang đất nông nghiệp bồi thường bẳng chênh lệch giá đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) với giá đất nông nghiệp * Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất (nhà ở, công trình đủ điều kiện tồn hành lang bảo vệ an toàn công trình), làm hạn chế khả sử dụng bồi thường tiền theo mức thiệt hại thực tế Mức bồi thường diện tích đất bị hạn chế sử dụng nhân với chênh lệch giá giá đất thời điểm trước trừ giá đất thời điểm sau có định thu hồi đất Mức cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định cho phù hợp với thực tế địa phương * Khi hành lang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng không 70% diện tích đất sử dụng có nhà ở, công trình chủ sử dụng đất phần diện tích lại bồi thường hai trường hợp * Nhà ở, công trình xây dựng khác tài sản khác nằm phạm vi hành lang an toàn bị thiệt hại phải giải toả bồi thường theo mức thiệt hại thực tế Footer Page 42 of 146 Header Page 43 of 146 Footer Page 43 of 146 Header Page 44 of 146 Footer Page 44 of 146 Header Page 45 of 146 Footer Page 45 of 146 ... LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 2.1 Cơ sở pháp lý bồi thường giải phóng mặt 2.2 Đối tượng bồi thường 2.3 Nguyên tắc bồi thường 2.4 Điều kiện để bồi thường 2.4.1 Điều kiện bồi thường. .. 2: CHÍNH SÁCH VÀ PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 2.1 Cơ sở pháp lý bồi thường giải phóng mặt Sau thời gian dài thực Luật đất đai 1993 thấy thiếu sót, khó khăn phạm vi bồi thường, ... CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Khái quát chung giải phóng mặt 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Ý nghĩa 1.1.3 Vai trò công tác giải phóng mặt việc phát triển