Thẩm định dự án biệt thự nhà vường long phước quận 9 thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN o0o Luận văn tốt nghiệp Thẩm định dự án biệt thự nhà vườn Long Phước Quận TP.HCM GVHD: Th.S Lê Thị Hường SVTH: Trần Chí Vương MSSV: 107202846 Lớp: KHĐT – 01 Khóa 33 Thành phố Hồ Chí Minh – Tháng 04/2011 LỜI CAM ĐOAN Luận văn công trình nghiên cứu độc lập cá nhân tôi, với tư cách tác giả nghiên cứu, xin cam đoan nhận định luận khoa học đưa đề tài hoàn toàn không chép từ công trình khác mà xuất phát từ kiến thân tác giả Những số liệu liệu có cho phép quan ban ngành Nếu có đạo văn chép xin chịu trách nhiệm trứoc Hội Đồng Khoa Học Người cam đoan Trần Chí Vương LỜI CẢM ƠN Xin chân thành cảm ơn Thầy – Cô trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh nhiệt tình giảng dạy, cung cấp kiến thức sâu rộng suốt thời gian theo học thực Đề tài “Thiết lập thẩm định dự án Biệt thự nhà vườn Long Phước Quận TP.HCM” Xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến tới Cô Lê Thị Hường nhiệt tình giúp đỡ hướng dẫn suốt trình thực đề tài Đặc biệt thầy Phùng Thanh Bình cung cấp tài liệu hay suốt trình học tập Xin trân trọng cảm ơn Anh Tuấn, Anh Nghĩa Anh Huân công tác Phòng Dự Án thuộc Công ty Cổ phần Tập Đoàn Truyền Thông Thanh Niên nhiệt tình hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cung cấp nguồn liệu, số liệu giúp hoàn thành đề tài Xin trân trọng cám ơn đến bạn Dũng, Ngọc trao đổi, có nhiều ý kiến đóng góp hữu ích cho đề tài Xin chân thành cảm ơn! Tp.Hồ Chí Minh, ngày 07 tháng 04 năm 2011 Danh mục từ viết tắt  BĐS : Bất động sản  BXD : Bộ xây dựng  CBRE : CB Richard Ellis  Công ty TNHH : Công ty trách nhiệm hữu hạn  CTCP : Công ty cổ phần  DT : Diện tích  ĐT&KD : Đầu tư kinh doanh  Giấy ĐKKD : Giấy đăng k{ kinh doanh  QĐ : Quyết định  QHKV2 : Quy hoạch khu vực  SQHKT : Sở quuy hoạch kiến trúc  Thuế TNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp  Thuế VAT : Thuế giá trị gia tăng  TNMT : Tài nguyên môi trường  TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh  UBND : Ủy Ban Nhân Dân  VP-ĐT : Văn phòng - Đầu tư Danh mục bảng Bảng 4.1: Kế hoạch trả nợ dự án 19 Bảng 4.2: Phân bổ chi phí đầu tư ban đầu 20 Bảng 4.3: Báo cáo thu nhập dự trù 20 Bảng 4.4: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư 21 Bảng 4.5: Kết tính toán theo quan điểm tổng đầu tư 22 Bảng 4.6: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm chủ đầu tư 23 Bảng 4.7: Kết tính toán theo quan điểm chủ đầu tư 24 Bảng 4.8: Kết phân tích độ nhạy biến đơn giá biến suất đầu tư 30 Bảng 4.9: Kết phân tích độ nhạy biến đơn giá biến khả bán hết hộ 31 Bảng 4.10: Kết phân tích độ nhạy biến suất đầu tư biến khả bán hết hộ 31 Bảng 4.11: Kết phân tích kịch biến rủi ro dự án 32 Bảng 4.12: Mô tả biến rủi ro dự án 33 Bảng 4.13: Kết phân tích tác động biến rủi ro đến NPV theo TIPV EPV 36 Bảng 4.14: Các phương án ước đầu tư vào dự án 36 Danh mục biểu đồ Biểu đồ 4.1: Biểu đồ ngân lưu ròng theo quan điểm tổng đầu tư 22 Biểu đồ 4.2: Biểu đồ ngân lưu ròng theo quan điểm chủ đầu tư 24 Biểu đồ 4.3: Biểu đồ thể độ nhạy đơn giá đến NPV, IRR theo TIPV 25 Biểu đồ 4.4: Biểu đồ thể độ nhạy suất đầu tư đến NPV, IRR theo TIPV 26 Biểu đồ 4.5: Biểu đồ thể độ nhạy biến khả bán hết hộ đến NPV, IRR theo TIPV 27 Biểu đồ 4.6: Biểu đồ thể độ nhạy tỷ lệ lạm phát đến NPV, IRR theo TIPV 28 Biểu đồ 4.7: Biểu đồ thể độ nhạy lãi suất cho vay đến NPV, IRR theo TIPV 29 Biểu đồ 4.8: Biểu đồ thể độ nhạy chi phí bán hàng đến NPV, IRR theo TIPV 29 Biểu đồ 4.9: Biểu đồ thể tác động biến rủi ro đến NPV – TIPV 33 Biểu đồ 4.10: Biểu đồ phân phối xác suất NPV dự án theo TIPV 34 Biểu đồ 4.11: Biểu đồ phân phối xác suất IRR dự án theo TIPV 34 Biểu đồ 4.12: Biểu đồ phân phối xác suất NPV dự án theo EPV 35 Biểu đồ 4.13: Biểu đồ phân phối xác suất IRR dự án theo EPV 35 Biểu đồ 4.14: Biểu đồ phân phối xác suất tích lũy phương án 37 Biểu đồ 4.15: So sánh rủi ro phương án 37 Mục lục Lời cam đoan i Lời cảm ơn .ii Danh mục từ viết tắt iii Danh mục bảng .iv Danh mục biểu đồ v Mục lục vi Tóm tắt báo cáo viii CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề 1.1.1 Căn để đầu tư dự án 1.1.2 Sự cần thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phương pháp nghiên cứu 1.4 Phạm vi nghiên cứu 1.5 Nguồn số liệu 1.6 Kết cấu báo cáo CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 Tổng quan dự án thẩm định dự án 2.1.1 Dự án đầu tư yêu cầu xem xét dự án đầu tư 2.1.2 Thẩm định dự án cần thiết phải thẩm định dự án 2.2 Các tiêu chí đánh giá hiệu tài dự án 2.2.1 Giá trị ròng (Net Present Value - NPV) 2.2.2 Tỷ suất sinh lợi nội (Internal rate of return - IRR) 2.2.3 Tiêu chuẩn thời gian hoàn vốn (Payback Period – PP) 10 2.2.4 Chỉ số lợi nhuận (The Profitability Index – PI) 11 CHƢƠNG 3: MÔ TẢ DỰ ÁN 12 3.1 Giới thiệu chủ đầu tư dự án 12 3.2 Giới thiệu dự án đầu tư 12 3.2.1 Tên gọi, địa điểm thực dự án 12 3.2.2 Vị trí dự án 13 3.2.3 Hiện trạng 13 3.2.4 Cơ sở pháp lý dự án 13 3.2.5 Kiến trúc quy hoạch tổng thể dự án 14 3.2.6 Chi phí đầu tư dự kiến 15 3.2.7 Nguồn vốn tài trợ cho dự án 16 3.2.8 Các thông số khác 17 3.3 Phân tích thị trường 17 3.3.1 Xu hướng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam 17 3.3.2 Khách hàng mục tiêu 18 3.3.3 Đối thủ cạnh tranh 18 CHƢƠNG 4: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ VÀ CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH 19 4.1 Kết tính toán 19 4.1.1 Bảng tính kế hoạch vay trả nợ 19 4.1.2 Bảng tính báo cáo thu nhập dự trù 20 4.2 Phân tích tài theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) 21 4.2.1 Phân tích ngân lưu dự án theo quan điểm tổng đầu tư 21 4.2.2 Kết tính toán 22 4.3 Phân tích tài theo quan điểm chủ đâu tư (EPV) 23 4.3.1 Phân tích ngân lưu dự án theo quan điểm chủ đầu tư 23 4.3.2 Kết tính toán 24 4.4 Phân tích rủi ro tài 25 4.4.1 Phân tich độ nhạy 25 4.4.2 Phân tích kịch 32 4.4.3 Phân tích mô 33 4.5 Phân tích rủi ro phi tài 38 4.5.1 Phân tích chiến lược 38 4.5.2 Phân tích sách 38 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN 39 Tóm tắt Dự án Biệt thự nhà vườn Long Phước Quận TPHCM Công ty cổ phần Truyền Thông Thanh Niên làm chủ đầu tư Dự án đời nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu hưởng thụ sống ngày cao tầng lớp có thu nhập trở lên với hình thức phân lô bán Sau đó, tùy theo sở thích khách hàng công ty nhận hợp đồng xây dựng biệt thự khác Quy mô xây dựng dự án 5.65ha với tổng mức vốn đầu tư 167,383 triệu đồng nguồn vốn vay 100,430 triệu đồng Dự án thiết kế hướng đến không gian thoáng mát rộng rãi tạo không gian xanh tổng thể quy hoạch dự án với 60 biệt thự đơn lập song lập Dự án có tính khả thi cao mặt tài dựa giả định mô hình sở, từ kết tính toán theo quan điểm tổng đầu tư, dự án có NPV đạt 26,159 triệu đồng, IRR đạt 29.1% DSCRbq 1.5 lần Bên cạnh đó, theo quan điểm chủ đầu tư NPV đạt 26,430 triệu đồng IRR đạt 56% Sau tiến hành phân tích độ nhạy, kịch mô phỏng, dự án chịu tác động lớn ba biến rủi ro quan trọng khả bán hết hộ, đơn giá bán suất đầu tư Ngoài rủi ro từ biến giả định, dự án chịu tác động mạnh mẽ rủi ro khác trình phân tích chiến lược sách liên quan đến dự án Chƣơng GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề 1.1.1 Căn việc đầu tƣ dự án Theo Quyết định số 3605/QĐ-UBND ngày 09 tháng 08 năm 2007 Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị Cù lao Long Phước, Phường Long Phước, Quận biến khu vực thành khu công viên sinh thái, du lịch nghỉ ngơi giải trí cấp thành phố khu vực; khu đô thị tập trung khu giáo dục đào tạo chuyên ngành bậc đại học với tổng diện tích quy hoạch lên đến 2,444ha Cũng theo Quyết định trên, đến năm 2020, quy mô dân số toàn khu vực ước tính khoảng 50,000 người (bao gồm dân số khu nhà đô thị tập trung 45,000 người khu nhà kinh tế vườn 5.000 người); quy mô sinh viên khoảng 32,000 người du khách vãng lai khoảng 1,000,000 người/năm Mặt khác, với cải thiện thu nhập bình quân đầu người phát triển sở hạ tầng, đời sống vật chất tinh thần nhân dân không ngừng cải thiện Đặc biệt tầng lớp có thu nhập cao, người có điều kiện kinh tế, có thời gian nghỉ ngơi làm việc không hạn chế với nhu cầu hưởng thụ sống tránh xa ô nhiễm, ồn náo nhiệt đô thị biệt thự nhà vườn đích mà họ muốn nhắm đến để thư giản với người thân, bạn bè vào ngày cuối tuần, dịp lễ sau ngày làm việc căng thẳng mệt nhọc Nắm bắt nhu cầu ngày lớn việc sở hữu biệt thự nhà vườn tương lai tầng lớp này, Công ty Cổ phần Tập Đoàn Truyền thông Thanh Niên có kế hoạch đầu tư xây dựng khu biệt thự sinh thái nhà vườn Phường Long Phước, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh với mục đích mang đến sống tiện nghi, không gian thoáng mát tạo cảm giác thoải mái cho khách hàng có nhu cầu tận hưởng sống đích thực Phân tích kết chạy mô dự án + Theo quan điểm tổng đầu tƣ (TIPV) Biểu đồ 4.10: Biểu đồ phân phối xác suất NPV dự án theo TIPV Dựa kết thể biểu đồ 4.6 cho thấy xác suất để dự án thành công 64.43% ta dựa vào tiêu chuẩn NPV theo TIPV đánh đánh giá Đồ thị NPV lệch trái (độ nghiêng -0.0456) Trong 5,000 lần chạy mô phỏng, giá trị NPV trung bình 4,896 triệu đồng, giá trị nhỏ -37,223 triệu đồng đạt giá trị cao 39,618 triệu đồng Biểu đồ 4.11: Biểu đồ phân phối xác suất IRR dự án theo TIPV Tương tự biểu đồ 4.7, xác suất để IRR dự án lớn WACC (WACC = 18.99%) 64.4% Đồ thị IRR bị lệch trái (độ nghiêng -0.0280) Trong 5,000 lần chạy mô phỏng, giá trị IRR trung bình 18.99%, giá trị IRR nhỏ 5.5% giá trị IRR lớn đạt 34.5% + Theo quan điểm tổng đầu tƣ (TIPV) Biểu đồ 4.12: Biểu đồ phân phối xác suất NPV dự án theo EPV Dựa kết thể biểu đồ 4.8 cho thấy xác suất để dự án thành công 70.54% ta dựa vào tiêu chuẩn NPV theo EPV đánh đánh giá Đồ thị NPV lệch trái (độ nghiêng -0.0473) Trong 5,000 lần chạy mô phỏng, giá trị NPV trung bình 6,463 triệu đồng, giá trị nhỏ - 32,543 triệu đồng đạt giá trị cao 38,575 triệu đồng Biểu đồ 4.13: Biểu đồ phân phối xác suất IRR dự án theo EPV Tương tự biểu đồ 4.7, xác suất để IRR dự án lớn suất sinh lợi chủ sở hữu yêu cầu (Re danh nghĩa = 23.12%) 64.4% Đồ thị IRR bị lệch trái (độ nghiêng -0.4126) Trong 5,000 lần chạy mô phỏng, giá trị IRR trung bình 31.2%, giá trị IRR nhỏ -41.0%và giá trị IRR lớn đạt 71.1% Qua bảng tóm tắt kết phân tích mô theo hai quan điểm tổng đầu tư chủ đầu tư, ta nhận thấy xác suất thành công dự án theo quan điểm chủ đầu tư cao so với quan điểm chủ đầu tư (70.74% > 64.43%) Tuy nhiên, hai chịu ảnh hưởng biến rủi ro giả định lúc đầu với ảnh hưởng thể bảng 4.12 Bảng 4.13: Kết phân tích tác động biến rủi ro đến NPV theo TIPV EPV NPV – TIPV NPV - EPV Khả bán hết hộ 44.1% 43.5% Đơn giá bán 37.4% 38.2% Suất đầu tƣ -18.5% -18.3%  Dựa vào kết thể bảng 4.12, ta nhận thấy hai quan điểm chịu tác động lớn biến theo thứ tự khả bán hết hộ, đơn giá bán suất đầu tư Trong đó, khả bán hết hộ đơn giá bán có tác động chiều đến NPV, suất đầu tư có tác động ngược chiều đến NPV Do đó, để đảm bảo dự án có tính khả thi cao ta cần có phương án khác để giảm thiểu rủi ro dự án Mặt khác, hai quan điểm có kết tương tự nên để đơn giản ta tiến hành chạy mô phương án khác theo quan điểm tổng đầu tư để chọn phương án đầu tư tốt Bảng 4.14: Các phƣơng án hạn chế rủi ro dự án Phƣơng án Phƣơng án Phƣơng án Đơn giá bán 9.6 – 13 9.6 – 12 9.6 – 13 Suất đầu tƣ 7.4 – 9.4 7.4 – 9.4 7.4 – 8.4 30% - 40% 35% - 40% 30% – 40% Khả bán hết hộ  Phương án 1: Dựa giả định ban đầu chưa có thay đổi để giảm thiểu rủi ro  Phương án 2: Điều chỉnh mức giá giao động từ 9.6 – 12 triệu đồng/m2 để làm tăng khả cạnh tranh (giúp tăng khả bán hết hộ)  Phương án 3: Giảm suất đầu tư xuống 7.4 – 8.4 triệu đồng/m2 thông qua việc thỏa thuận giá hạng mục đầu tư Biểu đồ 4.14: Biểu đồ phân phối xác suất tích lũy phƣơng án Biểu đồ 4.15: So sánh rủi ro phƣơng án  Dựa vào kết từ biểu đồ 4.14 4.15, ta nhận thấy xác suất xảy rủi ro dự án theo phương án giảm nhiều so với hai phương án lại Tuy nhiên, giá trị NPV cao nhận giảm tương ứng so với hai phương án lại Chính vậy, thay giảm đơn giá bán để làm tăng khả bán hết hộ có nhiều phương án khác tốt hơn, chẳng hạn để gia tăng khả bán hết hộ cần tạo khác biệt sản phẩm so với đối thủ cạnh tranh thay phân lô bán đất dự án hướng đến ban đầu 4.5 Phân tích rủi ro phi tài 4.5.1 Phân tích chiến lƣợc  Chiến lược không quán: Theo biết, lĩnh vực hoạt động yếu mang lại nguồn thu lớn từ phía công ty quảng cáo – truyền thông, tổ chức kiện in ấn báo chí Trong đó, việc đầu tư vào kinh doanh bất động sản công ty thiếu kinh nghiệm thấy lợi ích trước mắt từ việc kinh doanh bất động sản nên công ty định đầu tư số dự án liên quan dự án Cao ốc niên 151 – 155 Bến Vân Đồn, dự án cao ốc niên 145 Pasteur Điều bất lợi cho công ty so với đối thủ cạnh tranh có kinh nghiệm lĩnh vực  Khả điều phối nhân lực: Do số dự án công ty thực tương đối nhiều nên dẫn đến tình trạng thiếu nguồn nhân lực đồng đơn vị thực dự án Một nhà quản lý phải thực lúc nhiều dự án dễ dẫn đến tình trạng nguồn lực bị dàn trải, không tập trung vào dự án yếu ảnh hưởng đến tiến độ thực hiệu dự án 4.5.2 Phân tích sách  Trước tình trạng phân lô bán đất diễn khu vực đô thị nội thành gây tình trạng lãng phí mĩ quan đô thị, Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô Điều dẫn đến rủi ro thị trường bất động sản sách áp dụng khu vực ngoại thành buộc dự án cần xem xét lại trước định đầu tư  Bên cạnh đó, sách thắt chặt tín dụng khoản vay bất động sản nhà nước khiến cho rủi ro dự án tăng cao, việc vay vốn ngân hàng gặp nhiều trở ngại khiến cho dự án dừng lại phải kéo giãn tiến độ thực Do đó, công ty cần phải xem xét kỹ lưỡng trước định đầu tư Chƣơng KẾT LUẬN Dựa kết thẩm định tài từ mô hình sở cho thấy dự án có tính khả thi cao hai quan điểm (tổng đầu tư chủ đầu tư) Dự án có khả trả nợ vay cho ngân hàng dựa điều kiện giả định ban đầu Bên cạnh đó, việc phân tích độ nhạy giúp ta xác định biến rủi ro trước mắt dự án đơn giá bán, suất đầu tư, khả bán hết hộ, tỷ lệ lạm phát, lãi suất cho vay chi phí bán hàng Mặt khác, thông qua phân tích mô dựa ba biến rủi ro quan trọng đơn giá bán, suất đầu tư, khả bán hết hộ cho thấy xác suất thành công dự án đạt 64.43% theo quan điểm tổng đầu tư 70.54% theo quan điểm chủ đầu tư Do đó, để giảm thiểu rủi ro từ biến, phương án giả định đưa để tăng xác suất thành công dự án phương án ước tính có tính khả thi cao Nếu dựa phân tích tài chính, dự án dự án có tính khả thi nên đầu tư vào dự án Tuy nhiên, loại hình kinh doanh bất động sản, công ty dựa kết tính toán từ phân tích tài để đưa định đầu tư dễ dẫn đến tình trạng thua lỗ dự án chịu nhiều ảnh hưởng lớn từ sách nhà nước quy định nguồn vốn góp, quy định chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tranh chấp suốt trình thực dự án Cùng với tác động sách nhà nước, dự án bất động sản chịu tác động thay đổi lãi suất vay vốn Nếu tình hình kinh doanh bất động sản đóng băng năm 2008 nổ lực kìm chế lạm phát cách thắt chặt tiền tệ đặc biệt lĩnh vực bất động sản thực dự án biệt thự nhà vườn gặp nhiều khó khăn Chính vậy, công ty nên xem xét lại toàn rủi ro liên quan đến dự án để đánh giá cách toàn diện trước đưa định cuối PHỤ LỤC Sơ đồ vị trí dự án Biệt thự nhà vườn PHỤ LỤC Bảng thông số Các hệ số xây dựng Giá đất đền bù hỗ trợ tái định cư 0.95 triệu đồng/m2 Tổng diện tích đất 56456 m2 DT lộ giới 2832 m2 Tổng diện tích đất xây dựng 53625 m2 Tông chi phí đầu tư ban đầu 167383 triệu đồng MĐXD 40% DT đất biệt thự 21450 m2 DT tiện ích công cộng 32175 m2 DT xanh cách ly + đường nội 27348 m2 DT công viên 3217 m2 DT nhà trẻ mẫu giáo 1609 m2 MĐXD sàn 30% Số tầng lầu tầng HSSĐ 0.9 Tổng DT sàn xây dựng 19305 m2 Tổng DT (m2) DT hộ (m2) Số hộ Biệt thự đơn lập (15x22) 9000 330 30 Biệt thự đơn lập (10x50) 6000 500 12 Biệt thự song lập (10x30) 6450 300 21 Chi phí đầu tư Tỷ lệ Khoản vay Vốn chủ sở hữu Cơ cấu vốn đầu tư (triệu đồng) Năm 2008 123076 75% 73845 49230 Vay trả nợ Tỷ lệ vay vốn Re danh nghĩa Re thực Kz hạn Số kz ân hạn Rd danh nghĩa Rd thực WACC 60% 23.12% 14.00% 16.23% 7.62% 18.99% Năm 2009 44307 25% 26584 17723 Tổng mức ĐT năm năm năm năm năm năm năm Thông số khác Đơn giá bán Suất đầu tư Thuế TNDN Tỷ lệ lạm phát Chi phí bán hàng Vòng đời dự án Giai đoạn đền bù thi công (2008-2009) Giai đoạn vận hành (2009 - 2011) Giả định khả bán hết hộ Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 12 7.7 25% 8% 4% triệu đồng/m2 triệu đồng/m2 năm năm doanh thu năm năm năm 20% DT đất biệt thự 40% DT đất biệt thự 40% DT đất biệt thự DT sàn 270 450 270 PHỤ LỤC Tông chi phí đầu tư ban đầu Đơn giá Đơn vị tính Số lƣợng Mục1: Tổng chi phí bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ Thành tiền (triệu đồng) Tỷ lệ 112460 68.5% Chi phí bồi thuờng hỗ trợ tái định cư 0.95 triệu đồng/m2 56456 53633 32.7% Thuế chuyển mục đích sử dụng đất 1.04 triệu đồng/m2 56456 58827 35.8% 2466 1.5% 0.0% 2460 1.5% 33320 20.3% 5515 3.4% Mục 2: Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng Chi phí đo đạc địa hình Chi phí thẩm định thiết kế quy hoạch Mục 3: Chi phí xây dựng Chi phí san lấp 1.1.Cát san lấp Vĩnh Long+công bơm 0.061 triệu đồng/m3 82230 5016 3.1% 1.2.Cừ tràm+ công đóng cừ 0.025 triệu đồng/cây 10000 250 0.2% 1.3.Chi phí thiết bị phát hoang+ đắp bờ bao 0.004 triệu đồng/m2 56456 249 0.2% 135 0.1% 27670 16.9% 2.Chi phí cấp thoát nước 3.Chi phí thi công nhà 3.1 Cây xanh cách ly + đường nội 0.60 triệu đồng/m2 27348 16409 10.0% 3.2 Khu vực công viên 1.50 triệu đồng/m2 3217 4826 2.9% 3.3 Nhà trẻ mẫu giáo 4.00 triệu đồng/m2 1609 6435 3.9% Tổng chi phí xây dựng Mục 4: Chi phí quản lý dự án Mục 5: Chi phí bảo hiểm rủi ro Mục 6: Chi phí dự phòng Tổng chi phí đầu tƣ ban đầu 148247 414 90.3% 522 0.3% 14918 9.1% 100.0 % 164101 0.3% PHỤ LỤC Phân tích độ nhạy chiều Đơn giá bán 12 9.6 10.0 10.4 10.8 11.2 11.6 12.0 12.4 12.8 13.2 NPV - TIPV 26159 -4603 5651 10778 15905 21032 26159 31286 36413 41540 IRR - TIPV 29.1% 17.2% 19.0% 21.2% 23.2% 25.2% 27.2% 29.1% 31.1% 33.0% 34.9% Suất đầu tƣ 7.7 7.6 7.8 8.2 8.4 8.6 8.8 9.2 9.4 NPV - TIPV 26159 27001 23664 20327 16990 13653 10316 6979 3642 -3033 IRR - TIPV 29.1% 29.5% 28.0% 26.6% 25.2% 23.9% 22.6% 21.4% 20.2% 19.0% 18.0% Khả bán hết hộ 40.0% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40% NPV - TIPV 26159 2857 5770 8683 11596 14508 17421 20334 23246 26159 IRR - TIPV 29.1% 19.0% 20.2% 21.3% 22.5% 23.6% 24.7% 25.9% 27.0% 28.0% 29.1% Tỷ lệ lạm phát 8% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% NPV - TIPV 26159 27904 27648 27404 27171 26949 26737 26535 26343 26159 25984 IRR - TIPV 29.1% 20.1% 21.2% 22.4% 23.5% 24.6% 25.7% 26.9% 28.0% 29.1% 30.3% Lãi suất danh nghĩa 16.2% 16.5% 17.0% 17.5% 18.0% 18.5% 19.0% 19.5% 20.0% 20.5% 21.0% NPV - TIPV 26159 25765 25042 24326 23617 22914 22219 21530 20848 20172 19503 IRR - TIPV 29.1% 29.2% 29.2% 29.3% 29.3% 29.4% 29.5% 29.5% 29.6% 29.6% 29.7% Chi phí bán hàng 4% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% NPV - TIPV 26159 27275 26717 26159 25601 25044 24486 23928 23371 22813 22255 IRR - TIPV 29.1% 29.5% 29.3% 29.1% 28.9% 28.7% 28.5% 28.3% 28.1% 27.9% 27.7% Đơn giá bán Suất đầu tư PHỤ LỤC Phân tích độ nhạy chiều 26159 7.6 7.8 8.0 8.2 8.4 8.6 8.8 9.0 9.2 9.4 26159 9.6 10.0 10.4 10.8 11.2 11.6 12.0 12.4 12.8 13.2 9.6 -3761 -7098 -10435 -13772 -17109 -20446 -23783 -27120 -30762 -33795 31% -25530 -21710 -17020 -12765 -8510 -4255 4255 8510 12765 10.0 842 -2495 -5832 -9169 -12506 -15843 -19180 -22518 -26159 -29192 32% -23244 -19339 -14544 -10193 -5843 -1493 2857 7208 11558 15908 10.4 6493 3156 -181 -3518 -6855 -10192 -13529 -16866 -20508 -23541 Đơn giá bán 10.8 11.2 11620 16747 8283 13410 4946 10073 1609 6736 -1728 3399 -5065 62 -8402 -3275 -11739 -6612 -15381 -10254 -18414 -13287 11.6 21874 18537 15200 11863 8526 5189 1852 -1485 -5127 -8160 12.0 27001 23664 20327 16990 13653 10316 6979 3642 -3033 12.4 32128 28791 25454 22117 18780 15443 12106 8769 5127 2094 12.8 37255 33918 30581 27244 23907 20570 17233 13896 10254 7221 13.2 42382 39045 35708 32371 29034 25697 22360 19023 15381 12348 Giả định khả bán hết hộ 33% 34% 35% 36% -20914 -18584 -16254 -13924 -16921 -14504 -12087 -9669 -12019 -9495 -6971 -4446 -7572 -4951 -2329 292 -3125 -406 2312 5031 1323 4138 6954 9770 5770 8683 11596 14508 10218 13227 16237 19247 14665 17772 20879 23986 19112 22316 25520 28724 37% -11593 -7252 -1922 2914 7750 12585 17421 22257 27092 31928 38% -9263 -4835 602 5535 10468 15401 20334 25267 30199 35132 39% -6933 -2417 3127 8157 13187 18217 23246 28276 33306 38336 40% -4603 5651 10778 15905 21032 26159 31286 36413 41540 Suất đầu tư 26159 7.6 7.7 8.0 8.2 8.4 8.6 8.8 9.0 9.2 9.4 31% 842 -827 -5832 -9169 -12506 -15843 -19180 -22518 -26159 -29192 32% 3699 2031 -2975 -6312 -9649 -12986 -16323 -19660 -23302 -26334 Giả định khả bán hết hộ 33% 34% 35% 36% 6612 9525 12438 15350 4944 7856 10769 13682 -62 2851 5763 8676 -3399 -486 2426 5339 -6736 -3823 -911 2002 -10073 -7161 -4248 -1335 -13410 -10498 -7585 -4672 -16747 -13835 -10922 -8009 -20389 -17476 -14564 -11651 -23422 -20509 -17596 -14683 37% 18263 16594 11589 8252 4915 1578 -1759 -5097 -8738 -11771 38% 21176 19507 14502 11164 7827 4490 1153 -2184 -5825 -8858 39% 24088 22420 17414 14077 10740 7403 4066 729 -2913 -5945 40% 27001 25333 20327 16990 13653 10316 6979 3642 -3033 PHỤ LỤC Phân tích kịch Phân tích kịch Biến rủi ro Đơn giá bán Suất đầu tƣ Khả bán hết hộ Biến kết NPV - TIPV IRR - TIPV Xác suất xảy NPV - TIPV kỳ vọng IRR - TIPV kỳ vọng Tình xấu Tình bình thƣờng Tình tốt 10 8.4 30% 12 7.7 35% 14 7.0 40% -39200 3.8% 25% 7359 22.4% 6203 21.6% 50% 56227 42.6% 25% Biệt thự nhà vườn Long Phước 2011 PHỤ LỤC Báo cáo biến giả định Assumption: Chi phí bán hàng Weibull distribution with parameters: Location Scale Shape 4% 1% Assumption: Đơn giá bán BetaPERT distribution with parameters: Minimum Likeliest Maximum 10 12 13 Assumption: Giả định bán hết hộ Uniform distribution with parameters: Minimum Maximum 30.0% 40.0% Assumption: Lãi suất danh nghĩa Weibull distribution with parameters: Location Scale Shape 16.2% 1.0% Selected range is from -Infinity to 21.0% Assumption: Suất đầu tƣ BetaPERT distribution with parameters: Minimum Likeliest Maximum 7.4 7.7 9.4 Assumption: Tỷ lệ lạm phát Lognormal distribution with parameters: Location Mean Std Dev 0% 8% 1% End of Assumptions Trang 55 Biệt thự nhà vườn Long Phước 2011 Tài liệu tham khảo Tài liệu tiếng Việt: Đặng Văn Thanh (2008) Khung thẩm định dự án đầu tư Trường Đại học kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Glenn, J Alnold, H (1995) Phân tích chi phí lợi ích cho định đầu tư Viện phát triển quốc tế Harvard Lưu Trường Văn (2008) Thẩm định dự án đầu tư xây dựng bất động sản Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh Công văn số 1751/BXD-VP ngày 14 tháng năm 2007 Bộ Xây Dựng Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12 tháng 04 năm 2004 Bộ Tài Chính Quyết định số 3605/QĐ-UBND ngày 09 tháng 08 năm 2007 UBND TPHCM Công ty cổ phần đầu tư Archi (2010) Biệt thự nhà vườn: Mối quan tâm thị trường BĐS truy cập 22/05/2011 địa chỉ: http://invest.archi.vn/bao-chi-noi-ve-archi/biet-thu-nha-vuon-moi-quan-tam-moitrong-thi-truong-bds Công ty cổ phần đầu tư Song Kim (2011) Biệt thự vườn sinh thái củ chi Truy cập ngày 20/03/2011 địa chỉ: http://www.thietkewebsitevip.com/songkim/vi/duan/du-an-dang-trien-khai/83-biet-thu-vuon-sinh-thai-cu-chi.html Công ty TNHH Thiết Thạch (2011) Báo giá thiết kế - thi công truy cập ngày 25/03/2011 địa chỉ: http://www.thietthach.vn/dichvu.php?view=dichvu&id=6 Trang 56 Biệt thự nhà vườn Long Phước 2011 Khánh Khoa (2010) Mô hình bất động sản nghỉ dưỡng - xu hướng đầu tư Truy cập ngày 22/05/ 2011 địa chỉ: http://www.hanoimoi.com.vn/newsdetail/Batdong-san/394438/xu-huong-dau-tu-moi.htm Namhouse (2009) Đơn giá thi công Namhouse Truy cập ngày 25/03/2011 địa chỉ: http://namhouse.com.vn/vn/index.php?cgi=yADMy4mdiV3c9MTbmAjMwADdn 1jMtZCbpFGdlR2XuZ3XzdXZu1TMtZSbh5Gdllmd9ATb Thành phố hồ chí minh city (2010) Dự án khu biệt thự Villa Park – Khang Điền, Quận Truy cập ngày 29/03/2011 địa chỉ: http://thanhphohochiminhcity.jaovat.com/du-an-khu-biet-thu-cao-cap-villapark-khang-dien-q-9-iid-128167426 Tài liệu tiếng Anh Lopes, S Flavell, R (1998) Assessing non-financial aspects of projects during the project life cycle In Journal of Project Management (pp.223-233) Great Britain David, H (2002) Project cost risk analysis In Project management consultants Los Angeles Trang 57 ... thiệu dự án đầu tƣ 3.2.1 Tên gọi, địa điểm thực dự án  Tên gọi dự án: Dự án đầu tư xây dựng Biệt thự nhà vườn Long Phước  Địa điểm thực hiện: Phường Long Phước, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh. .. quan dự án thẩm định dự án 2.1.1 Dự án đầu tư yêu cầu xem xét dự án đầu tư 2.1.2 Thẩm định dự án cần thiết phải thẩm định dự án 2.2 Các tiêu chí đánh giá hiệu tài dự án ... tính định: định phải dựa sở khoa học, trung thực khách quan, nhằm hạn chế bất ổn dự án 2.1.2 Thẩm định dự án đầu tƣ cần thiết phải thiết lập thẩm định dự án đầu tƣ  Khái niệm Thẩm định dự án