Nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế nước ta hiện nay

Header Page of 166 LUẬN VĂN: Nguồn lực tài từ đất đai kinh tế nước ta Footer Page of 166 Header Page of 166 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên quý quốc gia, lẽ tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất cải vật chất cho tồn phát triển xã hội loài người; đồng thời, đất đai nguồn tài nguyên có hạn số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu vấn đề mà Chính phủ quốc gia quan tâm bảo vệ chặt chẽ luật pháp Khi đất nước ta thời kỳ kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai coi trọng mặt vật, nguồn lực tài từ đất đai chưa quan tâm nhiều, việc khai thác sử dụng chưa thực có hiệu quả, kết thu cho Nhà nước, xã hội từ đất đai chưa lớn Kể từ đổi mới, với hình thành phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), đất đai thực trở thành nguồn lực tài quan trọng đất nước Từ đó, vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai Nhà nước thể qua quản lý, khai thác, sử dụng đất đai với tư cách tư liệu sản xuất mà thể qua việc khai thác, sử dụng nguồn lực tài quan trọng từ đất đai phục vụ nghiệp phát triển kinh tế đất nước Nhà nước ban hành nhiều sách đất đai nhằm thực quyền sở hữu toàn dân đất đai, điển Luật Đất đai năm 1993 Luật sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001 hệ thống văn Luật Những sách góp phần tạo thuận lợi cho phát triển kinh tế đất nước ta thập kỷ qua Tuy nhiên, phát triển nhanh chóng kinh tế - xã hội năm gần đây, với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, pháp luật đất đai theo Luật 1993 bộc lộ số hạn chế lớn như: chưa xác định rõ hình thức thực lợi ích kinh tế sở hữu toàn dân đất đai kinh tế thị trường, từ gây khó khăn cho việc Nhà nước thống quản lý đất đai theo Luật; việc quản lý, sử dụng đất đai mang nặng tính bao cấp; thiếu hụt chế định cần thiết giá đất, điều tiết địa tô chênh lệch, điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bồi thường thu hồi đất, đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất; dẫn tới Footer Page of 166 Header Page of 166 tình trạng sử dụng đất đai lãng phí, không hiệu quả; yếu quản lý thị trường bất động sản; chế xin cho, tiêu cực quản lý đất đai gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà ảnh hưởng xấu tới môi trường đầu tư Để khắc phục thiếu sót trên, Nghị Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX xác định: "Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước" Ngày 26/11/2003, kỳ họp thứ Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam khóa XI thông qua Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Luật Đất đai năm 2003 sở pháp lý để giải quan hệ đất đai; vấn đề nguồn lực tài từ đất đai Luật đề cập rõ Tuy vậy, đến việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai với tư cách hình thức, chế thực lợi ích kinh tế sở hữu toàn dân đất đai, đồng thời đóng vai trò công cụ điều tiết quản lý đất đai kinh tế thị trường định hướng XHCN chưa thực làm sáng tỏ, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu bổ sung Vì vậy, "Nguồn lực tài từ đất đai kinh tế nước ta nay" chọn làm đề tài nghiên cứu luận văn Tình hình nghiên cứu đề tài Các vấn đề liên quan đến tài đất đai đền bù, hỗ trợ tái định cư, thuế khoản thu liên quan đến đất vấn đề lớn có quan hệ tới hầu hết người xã hội nên toàn xã hội quan tâm Tuy nhiên, việc khai thác tài từ đất đai vấn đề liên quan đến việc xây dựng chế sách quan, ban ngành có liên quan nên công trình nghiên cứu chưa công bố nhiều Qua tham khảo, thấy trước có số tác giả nghiên cứu vấn đề liên quan, phạm vi nghiên cứu hẹp (thường địa phương), có tác giả nghiên cứu sâu vào nội dung cụ thể vấn đề như: công tác đền bù giải phóng mặt bằng, giá đất, thị trường bất động sản, nhằm tìm giải pháp giải xúc kinh tế trước mắt; góc độ chuyên ngành Kinh tế trị đến chưa có đề tài nghiên cứu vấn đề này, đặc biệt góc độ lý luận; ra, đề tài có tính thời sự, Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành Footer Page of 166 Header Page of 166 từ ngày 01/7/2004, văn hướng dẫn thi hành ban hành chưa đầy đủ, vấn đề tài đất đai Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu luận văn - Mục đích nghiên cứu luận văn nhằm làm rõ sở lý luận thực tiễn vấn đề nguồn lực tài từ đất đai điều kiện nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu; từ đề xuất giải pháp để việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai có hiệu - Nhiệm vụ nghiên cứu luận văn: + Làm rõ sở lý luận, vấn đề liên quan đến nguồn lực tài từ đất đai thời gian qua, trọng đến quy định Luật Đất đai năm 2003 văn hướng dẫn Luật ban hành + Phân tích, đánh giá thực trạng khai thác nguồn lực tài từ đất đai nước ta thời gian qua, đặc biệt từ đổi đến nay; đưa đánh giá ưu, nhược điểm việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai thời gian qua + Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hệ thống chế sách, chủ yếu sách tài liên quan đến khai thác nguồn lực tài từ đất đai điều kiện nước ta Đối tượng, phạm vi nghiên cứu luận văn Đối tượng nghiên cứu mặt không gian quan hệ tài đất đai bên Nhà nước Cộng hòa XHCN Việt Nam - đại diện chủ sở hữu đất đai - với bên đối tượng sử dụng đất bao gồm: tổ chức, cá nhân nước nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất; bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất; đối tượng phải nộp loại thuế liên quan đến sử dụng, giao dịch đất đai; biểu bên mối quan hệ việc Nhà nước hưởng lợi tiền, ổn định, phát triển kinh tế - xã hội đất nước Về mặt thời gian, đề tài nghiên cứu sở lý luận thực tiễn vấn đề liên quan đến tài đất đai từ năm 1986 đến Footer Page of 166 Header Page of 166 Phạm vi nghiên cứu đề tài nêu thực tiễn việc sử dụng đất đai nước ta thời gian qua; trình bày quy định tài Nhà nước đất đai, phân tích mặt chưa thực tiễn quy định để tìm ra, kiến nghị sửa đổi bổ sung vấn đề chưa phù hợp gây thiệt thòi, ảnh hưởng hai bên: Nhà nước tổ chức, cá nhân sử dụng đất Phương pháp nghiên cứu luận văn Cơ sở phương pháp luận luận văn chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử; quan điểm chủ trương Đảng Nhà nước ta đất đai; đồng thời, luận văn có sử dụng phương pháp hệ thống, tổng hợp, phân tích, thống kê với phương pháp khảo sát thực tế để đánh giá làm sáng tỏ vấn đề Một số kết nghiên cứu luận văn Nêu bước đầu làm rõ khái niệm nguồn lực tài từ đất đai, phân tích so sánh khái niệm với khái niệm nguồn lực, nguồn lực tài Hệ thống hóa hình thức khai thác nguồn lực tài từ đất đai chế độ sở hữu toàn dân đất đai kinh tế thị trường (KTTT) định hướng XHCN Khái quát đổi chế sách khai thác nguồn lực tài từ đất đai phân tích thực trạng khai thác nguồn lực tài từ đất đai kể từ đổi mới, nêu vướng mắc vấn đề đặt khai thác nguồn lực tài từ đất đai Đề xuất hệ thống quan điểm giải pháp khai thác nguồn lực tài từ đất đai thời gian tới Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, phục lục danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương, tiết Footer Page of 166 Header Page of 166 Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI 1.1.1 Bản chất đặc điểm nguồn lực tài từ đất đai "Đất đai tài nguyên vô quí giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng" [18, tr 1] Trong KTTT, vai trò đặc biệt quan trọng đất đai thể với tư cách nguồn lực vật, mà trở thành nguồn lực tài to lớn khai thác để nâng cao hiệu hoạt động kinh tế chủ thể SXKD có sử dụng đất đai toàn xã hội 1.1.1.1 Khái niệm nguồn lực tài từ đất đai * Nguồn lực hệ thống yếu tố tự nhiên, xã hội có ích phát triển xã hội loài người, thông qua việc khai thác, sử dụng chúng mà người tạo sản phẩm phù hợp với nhu cầu Tùy theo trình độ xã hội hóa lực lượng sản xuất phân công lao động xã hội, nguồn lực khai thác nhằm phục vụ cho nhu cầu người khác Do đó, vị trí, vai trò nguồn lực khác Thậm chí, quốc gia có trình độ phát triển khác nhau, nguồn lực phát huy tác dụng không giống Nguồn lực phát triển kinh tế phân theo ngành, theo lĩnh vực, Theo nhận thức phổ biến nay, nguồn lực bao gồm: nguồn lực người, nguồn lực đất đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học công nghệ, hay cách hiểu tương tự vốn, lao động, đất đai, tri thức, Footer Page of 166 Header Page of 166 Trong hệ thống nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội kể trên, nguồn lực đất đai có vị trí quan trọng Vai trò quan trọng quốc gia có trình độ phát triển thấp, đặc biệt kinh tế mang nặng đặc trưng nông nghiệp * Nguồn lực tài khối lượng giá trị hình thái tiền tệ hình thành trình tạo lập sử dụng quỹ tiền tệ, phản ánh mối quan hệ kinh tế - xã hội phân phối nhằm đáp ứng yêu cầu chi tiêu tiền để thực trình tái sản xuất mặt hoạt động chủ thể xã hội Như vậy, chất nguồn lực tài phạm trù phân phối; phân phối giá trị vật thông qua vật Nguồn lực tài biểu khác nhau, tùy theo nguồn gốc hình thành mà chủ thể thực để có quỹ tiền tệ Thông qua nguồn lực tài mà chủ thể xã hội có hệ thống quỹ tiền tệ tập trung không tập trung vận động độc lập với chức cất trữ hay phương tiện toán Nguồn lực tài vận động tiền tệ Với cách hiểu vậy, để hình thành nguồn tài hay quỹ tiền tệ vận động tập trung, chủ thể xã hội khai thác từ nhiều nguồn lực khác có nguồn lực từ đất đai Nguồn lực tài từ đất đai nguồn lực tài hình thành từ nguồn lực đất đai thông qua quan hệ kinh tế chủ thể xã hội định chịu chi phối quan hệ sở hữu xã hội Tài nguồn lực tài phản ánh mặt quan hệ chủ thể xã hội cụ thể biểu quan hệ phân phối, song phân phối giá trị quan hệ thực kinh tế hàng hóa Tuy nhiên, biểu rõ mặt phân phối thực giá trị từ nguồn lực kinh tế hàng hóa phát triển trình độ cao hay KTTT Vì KTTT có khả biến nguồn lực trở thành Footer Page of 166 Header Page of 166 hàng hóa biến hàng hóa trở thành biểu giá trị, chúng lao động làm Với ý nghĩa vậy, nguồn lực tài từ đất đai hình thành phát triển KTTT, mà quan hệ đất đai thị trường hóa Tức chúng mua bán trao đổi thị trường 1.1.1.2 Bản chất nguồn lực tài từ đất đai Về mặt nguyên lý, sản phẩm hao phí lao động trừu tượng người tạo chúng giá trị Tuy nhiên, chúng lại phương tiện để thực lợi ích chủ thể sở hữu chúng Với tư cách phương tiện để thực lợi ích KTTT chúng có vai trò việc hình thành quỹ tiền tệ tập trung chúng góp phần hình thành nguồn lực tài Đất đai yếu tố có đặc trưng Bản thân đất đai không sản phẩm lao động, theo cách hiểu thông thường chúng giá trị; nhiên, đất đai lại nguồn lực mang tư cách điều kiện quan trọng tham gia vào trình tạo cải cho xã hội Đất đai không nguồn gốc tạo giá trị đất đai điều kiện tạo cải; khoác áo điều kiện cho trình tạo cải người ta thực lợi ích từ chúng miễn phải làm để sở hữu chúng mà Từ việc sở hữu đất đai, chủ thể đem đất đai để trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng yếu tố sản xuất khác; thông qua trao đổi chuyển quyền sử dụng đó, chủ thể thực lợi ích họ Hay đất đai điều kiện để chủ thể sở hữu thực nguồn thu nhập dạng hình thái tiền, nguồn tiền tệ để hình thành quỹ tiền tệ nguồn lực tài từ đất đai Về chất, nguồn lực tài từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị để hình thành quỹ tiền tệ thông qua quan hệ chủ thể đất đai Đó quan hệ phái sinh hình thành sở thực lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đất đai, mà việc thực lợi ích từ quyền sở hữu đất Mác phân tích Footer Page of 166 Header Page of 166 thể trước mắt thông qua hình thức địa tô, với tư cách hình thái biểu quan hệ tài địa tô phải địa tô hình thái tiền, tô vật hay tô lao dịch Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài mang tính lịch sử, nghĩa xét mặt hình thức, chế thực lợi ích kinh tế từ quan hệ đất đai quan hệ sở hữu chế độ xã hội định Trong chế độ xã hội với kiến trúc thượng tầng khác quy định chế độ sở hữu đặc trưng xã hội Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu nhân dân nhà nước dân, dân đứng làm đại diện chủ sở hữu nguồn lực tài từ đất đai hình thành thực sở chế độ sở hữu tương ứng Từ đó, quy định cách thức sử dụng quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai, trái lại, đất đai thuộc sở hữu tư nhân mục đích sử dụng nguồn lực tài từ đất đai chắn phục vụ cho số đông mà là phận xã hội Trong thời kỳ độ lên chủ nghĩa xã hội Việt Nam, nguồn lực tài từ đất đai phản ánh tính chất độ quan hệ sản xuất nước ta Quan hệ đất đai tập trung quan hệ sở hữu quan hệ tổ chức quản lý, phân phối phát sinh từ quyền sở hữu Tùy thuộc vào nước, đất đai thuộc sở hữu riêng thành viên nhóm thành viên sở hữu chung tất thành viên cộng đồng quốc gia hỗn hợp hai loại hình sở hữu Ở hầu tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân sở hữu nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân 1.1.1.3 Đặc điểm nguồn lực tài từ đất đai Không giống với nguồn lực tài khác, nguồn lực tài từ đất đai có đặc điểm riêng Thứ nhất, nguồn lực tài từ đất đai gắn với quan hệ sở hữu đất đai Footer Page of 166 Header Page 10 of 166 Như ra, muốn đất đai đem lại lợi ích hình thái tiền tệ trước hết chủ thể phải nắm quyền sở hữu đất đai Việc sở hữu tiền để sinh quyền khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực lợi ích Quyền sở hữu điều kiện cần để thực lợi ích hay khai thác nguồn lực tài từ đất đai Khi quan hệ sở hữu xác lập đối tượng đất đai, chủ thể sở hữu có sở để thực lợi ích mình, thông thường quan hệ sở hữu phải thể chế hóa thành chế độ sở hữu đất đai Cơ sở thực nguồn lực tài từ đất đai hình thái địa tô Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô hình thức thực lợi ích kinh tế chế độ sở hữu tư nhân đất đai phương thức sản xuất Thứ hai, nguồn lực tài từ đất đai hình thành thực chế kinh tế thị trường Trong kinh tế tự cung tự cấp, trình độ lực lượng sản xuất thấp, nên phân công lao động xã hội chuyên môn hóa chưa sâu sắc, quan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi thành viên xã hội chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực lợi ích từ quyền sở hữu đất đai chủ thể thường gắn với vật giá trị Trong đó, nguồn lực tài từ đất đai lại biểu hình thái giá trị, hay dạng tiền tệ; thế, nguồn lực phải không ngừng vận động độc lập tương chức cất trữ phương tiện toán tiền tệ Để thực điều đó, cần chế kinh tế mà yếu tố chuyển hóa thành hàng hóa chúng có phải hao phí lao động làm hay không Cơ chế KTTT đáp ứng yêu cầu đó, KTTT biểu trình độ văn minh nhân loại môi trường để tạo khả hình thành nguồn tiền tệ cho chủ thể xã hội 1.1.2 Các hình thức khai thác nguồn lực tài từ đất đai Footer Page 10 of 166 Header Page 80 of 166 3.3.3.1 Công tác tổ chức thực việc khai thác nguồn lực tài đất đai thông qua giá đất Qua thực trạng giá đất địa phương ban hành thấp nhiều so với thực tế, dẫn đến thực sách tài đất đai nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng gây thất thu cho NSNN, khiếu kiện thực hiện; Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cần có đạo để địa phương điều chỉnh lại bảng giá đất cho phù hợp với thực tế Trước mắt việc định giá đất để bồi thường nhà nước thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất nhà nước giao đất không qua đấu giá, chuyển từ thuê đất sang giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa việc dễ sinh khiếu kiện gây thất thu lớn cho NSNN áp dụng giá đất sát với giá chuyển nhượng thị trường theo nguyên tắc quy định điểm a, khoản 1, Điều 56, Luật Đất đai là: "Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp" Phương pháp thực cụ thể là: Giá đất để thu tiền sử dụng đất trường hợp giao đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất giá đất để tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất phải giá đất tổ chức có chức định giá nhà nước thực định giá, quan tài (Sở Tài chính) thẩm định lại trình UBND cấp tỉnh phê duyệt làm sở để thu tiền sử dụng đất nộp vào NSNN, bồi thường nhà nước thu hồi đất; riêng đất nông nghiệp cần điều chỉnh lại khung giá theo hướng tăng lên thu hồi đất để người nông dân đỡ thiệt thòi, có hội chuyển đổi nghề nghiệp 3.3.3.2 Với việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án nhà nước không thực thu hồi đất mà doanh nghiệp tự thỏa thuận Để giữ ổn định môi trường đầu tư doanh nghiệp dần thích ứng với hoạt động KTTT, Chính phủ, quan ban ngành có liên quan đặc biệt quyền địa phương cần có chế hỗ trợ cho doanh nghiệp giai đoạn đầu thực Footer Page 80 of 166 Header Page 81 of 166 sách mới; ví dụ như: doanh nghiệp thực việc thỏa thuận đền bù, hỗ trợ tái định cư tỷ lệ định diện tích đất theo dự án đầu tư (70%, 80%), mà người có đất lại không chịu thỏa thuận, có đòi hỏi đáng Nhà nước tham gia hỗ trợ doanh nghiệp thu hồi diện tích đất lại Nhà nước thực việc tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư, thúc đẩy thị trường đất đai phát triển, tạo nguồn thu cho NSNN 3.3.3.3 Với Quyết định số 80 Thủ tướng Chính phủ xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Hiện nay, Thành phố Hồ Chí Minh nhiều địa phương khác Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng, có quỹ đất quan hành nghiệp, doanh nghiệp nhà nước sử dụng nhiều chưa hiệu quả; cần nhân rộng mô hình cho địa phương khác để việc khai thác, sử dụng đất đai thuộc sở hữu nhà nước có hiệu Đồng thời, để khắc phục vướng mắc nêu trên, nhà nước cần sửa đổi chế sách cho phù hợp, vấn đề quan trọng liên quan đến việc khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực tài từ đất đai phải kiểm soát thật chặt chẽ việc thẩm định nhu cầu đầu tư dự án sử dụng vốn từ nguồn kinh phí này; tốt nhà nước để lại cho đơn vị có đất phần tiền tổng số tiền thu được, lại phải nộp vào NSNN để sử dụng cho mục đích khác 3.3.3.4 Tổ chức tốt việc thu hút tài từ đất để nâng cấp kết cấu hạ tầng kinh tế Thực tế thời gian qua cho thấy chế sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng sách tốt để khai thác nguồn lực tài từ đất đai, địa phương mà nguồn vốn đầu tư ngân sách có hạn Để việc sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng tiếp tục thực theo Luật Đất đai 2003 thay cho sách cũ hết hiệu lực, quan chức cần sớm nghiên cứu ban hành sách theo quy định Luật đất đai năm 2003 sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hình thức đấu thầu dự án đấu giá đất gói thầu Footer Page 81 of 166 Header Page 82 of 166 Trong thời gian tới cần cho phép đa dạng tổ chức, cá nhân có đủ lực tài tham gia vào dự án đổi quyền sử dụng đất lấy sở hạ tầng, địa phương nghèo, nhu cầu đầu tư để phát triển lớn, nguồn lực chỗ ngân sách để đầu tư có hạn Để biến quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước phát huy hiệu thực tế cần có quy chế thông thoáng, phân cấp cho địa phương xã hội hóa công tác thu hút nguồn lực tài thông qua đổi đất lấy hạ tầng Nếu giảm bớt gánh nặng cho NSNN đầu tư kết cấu hạ tầng, tạo điều kiện cho hoạt động kinh tế khác địa phương phát triển 3.3.3.5 Thu hồi diện tích đất sử dụng lãng phí, sai mục đích Trong thời gian vừa qua cho thấy, việc quỹ đất, đặc biệt đất đô thị lớn quan hành nghiệp doanh nghiệp nhà nước bị sử dụng sai mục đích sử dụng hiệu phổ biến Thực tiễn cho thấy có nghịch lý là, bên cạnh nhiều doanh nghiệp nhà nước cấp QSDĐ với số lượng quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi hiệu sử dụng thấp, không trả tiền thuê đất cho Nhà nước, sử dụng sai mục đích tự chia cho cán công nhân viên làm nhà ở; bên cạnh đó, có nhiều doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế khác lại đất để tiến hành SXKD Vì vậy, để đảm bảo cho quỹ đất sử dụng có hiệu quả, thông qua Nhà nước khai thác tốt nguồn lực tài từ đất đai cần đưa diện tích đất chưa sử dụng hiệu vào sử dụng Chẳng hạn: Nhà nước cần kiên thu hồi để khai thác, sử dụng có hiệu đất quan hành nghiệp, doanh nghiệp nhà nước cho thuê, cho mượn, sử dụng sai mục đích giao Thực tế thời gian qua, quan cấp Nhà nước ban hành nhiều văn việc kết đạt chưa cao 3.3.3.6 Giải pháp để thực nguồn lực tài từ đất đai thông qua hệ thống quỹ nhà cho cán công chức thuê Chính phủ cần có thông báo thức cho địa phương giá áp dụng bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê, không để địa phương vận dụng tùy tiện Để hạn chế thất thoát NSNN bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho Footer Page 82 of 166 Header Page 83 of 166 người thuê nhà có diện tích lớn, nhà nước cần bổ sung quy định hạn mức, diện tích nhà đất mua theo giá rẻ, miễn giảm 40%, lại phải mua theo giá chuyển nhượng thực tế thị trường 3.3.3.7 Để tránh thất thu cho NSNN nhà nước chủ động việc cải thiện môi trường đầu tư giao đất, cho thuê đất qua khâu trung gian công ty đầu tư phát triển nhà, công ty đầu tư xây dựng khu công nghiệp; tỉnh thành phố trực thuộc trung ương nên thực giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; nhà nước đầu tư xây dựng sở hạ tầng trực tiếp cho nhà đầu tư thuê đất, 3.3.3.8 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm xác định chủ trực tiếp sử dụng đất, phân biệt đất có chủ sử dụng, đất chưa có chủ sử dụng, đất đơn vị hành nghiệp trực tiếp sử dụng,…; từ để nhà nước thực biện pháp khai thác, sử dụng quản lý Muốn thực nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ phải xử lý cho tồn sử dụng đất để xác định rõ chủ sử dụng, đồng thời phải làm tốt công tác cải cách thủ tục hành thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ hợp lý 3.3.3.9 Trước việc thị trường BĐS đóng băng từ cuối năm 2004 đến nay, Nhà nước cần có giải pháp để can thiệp vào thị trường, giảm thiểu tác động xấu kinh tế là: - Trước mắt tạm dừng đầu tư cấp phép đầu tư dự án khu đô thị, khu dân cư, tập trung vào thành phố lớn Đây biện pháp giảm cung nhà đất để không làm trầm trọng thêm cân đối cung cầu lớn Biện pháp làm ảnh hưởng đến việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai cho NSNN lâu dài giải pháp cần thiết - Nhà nước thực biện pháp để kích cầu nhà ở; có chế khuyến khích nhà đầu tư, ngân hàng thương mại tham gia kích cầu Thực tế nhu cầu nhà dân cư cao, giá nhà đất cao, bất hợp lý so với thu nhập Footer Page 83 of 166 Header Page 84 of 166 khả tài dân để trả lần mua nhà; hỗ trợ Nhà nước nhà đầu tư, ngân hàng giải pháp quan trọng để góp phần lập lại cân đối cung cầu nhà đất Suy cho giải pháp để giúp Nhà nước, ngân hàng thương mại, giai đoạn Nhà nước không hỗ trợ, ngân hàng rút vốn cho vay, không tiếp tục cho vay vốn để đầu tư công ty kinh doanh BĐS nhà đầu tư BĐS dễ phá sản thời gian đóng băng dài; tác động xấu đến hoạt động khác kinh tế, ngân hàng bị tác động theo Trên giải pháp hoàn thiện chế sách tài đất đai hành quan điểm phát triển kinh tế Đảng Nhà nước kinh nghiệm số nước quản lý đất đai, với mục đích khai thác tối đa nguồn nội lực đất đai phát triển kinh tế đất nước, phù hợp với thông lệ quốc tế để tạo điều kiện thuận lợi cho trình hồi nhập kinh tế quốc tế KẾT LUẬN CHƯƠNG Khai thác nguồn lực tài từ đất đai nước ta giai đoạn vấn đề khó khăn phức tạp động chạm đến lợi ích kinh tế nhiều nhóm chủ thể kinh tế Vì vậy, cần tạo điều kiện phù hợp để thúc đẩy trình sở giải hài hòa quan hệ lợi ích Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu với chủ thể kinh tế khác Do tính chất phức tạp quan hệ kinh tế đất đai, đa dạng hình thức vận động nguồn tài từ đất đai hình thức khai thác nguồn lực đó, việc nâng cao hiệu khai thác nguồn lực tài từ đất đai nước ta giai đoạn trước mắt lâu dài thực thông qua hệ thống giải pháp đồng từ công tác quy hoạch tới thể chế hóa sách quan hệ đất đai máy thực sách đất đai Footer Page 84 of 166 Header Page 85 of 166 KẾT LUẬN Đất đai, nguồn lực tài từ đất đai giữ vị trí quan trọng đời sống kinh tế, xã hội quốc gia Trong thời gian qua, với đổi chung đất nước, việc xây dựng sách, sách tài đất đai đổi về nhận thức so với trước làm thức dậy nguồn tiềm từ đất; chế như: tạo vốn từ quỹ đất xây dựng sở hạ tầng, góp vốn liên doanh giá trị QSDĐ, xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, thuế đất tạo nguồn thu trực tiếp cho NSNN năm khoảng 12.000 tỷ đồng, nguồn thu ổn định, bền vững ngân sách địa phương Tuy nhiên, khai thác tốt nguồn lực tài từ đất đai để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế; vậy, tìm giải pháp tài nhằm khai thác cao nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho nghiệp phát triển kinh tế đòi hỏi cấp bách Qua trình nghiên cứu nghiêm túc sở lý luận thực tiễn, đề tài: "Nguồn lực tài từ đất đai kinh tế nước ta nay" thực tổng hợp sở lý luận nguồn lực đất đai, sách tài khai thác nguồn lực đất đai kinh nghiệm sách tài đất đai số nước giới; sở phân tích hệ thống sách tài đất đai hành Việt Nam, rút nhận xét mặt làm tồn tại; từ đề xuất giải pháp tài đất đai nhằm khai thác tốt nguồn nội lực đất đai để phục vụ nghiệp phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, nguồn lực tài từ đất đai vấn đề phức tạp, vận động phát triển không ngừng tác động lực lượng sản xuất quy luật thị trường, luận văn bước đầu tham gia vào luận giải Việc nghiên cứu nguồn lực tài từ đất đai cần tiếp tục bổ sung hoàn thiện phát triển DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Footer Page 85 of 166 Header Page 86 of 166 Bộ Kế hoạch Đầu tư - Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (2002), Quá trình đổi chế độ đất đai nông thôn Trung Quốc kỷ vừa qua, Hà Nội Các nghị định, định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1993 (1997), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Các nghị định, định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 (2004), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Chính phủ (2002), Quyết định số 24/2002/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 01/2 phê duyệt kết tổng kiểm kê đất năm 2000, Hà Nội Cục Quản lý công sản - Bộ Tài (2004), Một số báo cáo chuyên đề đất đai năm 1999 đến nay, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, Nxb Sự thật, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương khóa IX , Hà Nội 11 Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Báo cáo Ban Chấp hành Trung ương đầu tháng 12/2002 số ý kiến kết luận Bộ Chính trị tình hình thực kiến nghị tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai, Hà Nội Footer Page 86 of 166 Header Page 87 of 166 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương khóa IX , Hà Nội 13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương khóa IX , Hà Nội 14 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 LuËt Doanh nghiÖp (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Luật Doanh nghiệp nhà nước năm 2003 (2004), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Luật Đất đai năm 1993 Luật sửa đổi bổ sung số Điều Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 (2002), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Luật Đất đai năm 2003 (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Luật Đầu tư nước Việt Nam Luật sửa đổi (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Luật khuyến khích đầu tư nước Luật sửa đổi (2002), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Luật Ngân sách nhà nước (2001), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp (2004), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 23 C.Mác - Ph.Ăngghen (1994), Toàn tập, tập 18, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 C.Mác - Ph.Ăngghen (1994), Toàn tập, tập 23, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 C.Mác - Ph.Ăngghen (1994), Toàn tập, tập 25, phần 2, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 26 C.Mác - Ph.Ăngghen (1994), Toàn tập, tập 26, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 27 C.Mác - Ph.Ăngghen - Lênin (1979), Tuyển tập, tập 2, Nxb Sự thật, Hà Nội 28 Nhóm nghiên cứu việc quản lý đất đai Trung Quốc thời gian qua Thủ tướng Chính phủ (2005), Báo cáo năm 2004, Hà Nội Footer Page 87 of 166 Header Page 88 of 166 29 Thuế chuyển quyền sử dụng đất (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 30 Thuế nhà đất văn hướng dẫn (2004), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 31 Tổng cục Địa (Bộ Tài nguyên Môi trường) (2002), Về kế hoạch sử dụng đất, Hà Nội 32 Văn phòng Chính phủ (2005), C¸c nghị phiên họp thường kỳ Chính phủ từ năm 2001 đến liên quan đến đất đai, Hà Nội 33 Vụ Chính sách tài - Bộ Tài (2002), Hệ thống thuế thống việc sử dụng đất Việt Nam - khả điều kiện áp dụng, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Hà Nội Footer Page 88 of 166 Header Page 89 of 166 PHỤ LỤC Phụ lục SO SÁNH GIÁ ĐẤT GIỮA THỰC TẾ VÀ BẢNG GIÁ DO ĐỊA PHƯƠNG BAN HÀNH I- Bảng so sánh giá đất Thành phố Hồ Chí Minh ban hành so với giá đất theo đấu giá, định giá để chuyển quyền sử dụng đất theo Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg Đơn vị tính: 1000 đồng/m2 STT Đường phố Cách mạng Tháng Bến Chương Dương Đường Độc Lập Vị trí 1 Giá đất theo Nghị Giá bán định theo QĐ số 188/2004/NĐ-CP 80/TTg 17.300,00 31.727,00 12.900,00 17.378,00 5.000,00 6.360,00 Tỷ lệ (%) 54,53% 74,23% 78,62% Nguồn: Kết định giá đất, đấu giá đất để thu tiền sử dụng đất để thực Quyết định số 80/TTg Thành phố Hồ Chí Minh II- Bảng tổng hợp giá đất UBND thành phố Hà Nội ban hành theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP so với giá đất chuyển nhượng thị trường Đơn vị tính: 1000 đồng/m2 Footer Page 89 of 166 Header Page 90 of 166 ST T Đường phố Vị trí Giá theo 188 (đồng/m2) Giá thị trường Tỷ lệ (%) (đồng/m2) Hoàng Sâm 17.000,00 52.000,00 32,69% Nguyễn Phong Sắc 20.000,00 30.000,00 66,67% Nguyễn Khang 15.000,00 45.000,00 30,00% Nguồn: Trung tâm Thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động sản - Bộ Tài Footer Page 90 of 166 Header Page 91 of 166 Phụ lục BẢNG SO SÁNH GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC CHO THUÊ VÀ CÁC CÔNG TY CHO THUÊ LẠI Đơn vị tính: USD Giá đất TT Tên khu công nghiệp, Địa khu chế xuất phương Khu công nghiệp Linh Trung Thành phố Hồ Chí Minh Giá đất Giá thuê/ nhà nước cho thuê giá thuê cho thuê lại (đã (chưa có đầu tư hạ lại (tối thiểu - hạ tầng) tầng) lần) 0,18 0,18-2,0 10 0,06 1,9-2,6 31,6 0,009 1,1-1,3 0,006 0,9-1,5 15 0,004 0,8-1,0 20 0,005 0,9 18 Thành phố Khu công nghiệp Tân Thuận Hồ Chí Minh Thành phố Khu công nghiệp Tân Tạo Hồ Chí Minh Thành phố Khu công nghiệp Vĩnh Lộc Hồ Chí Minh Thành phố Khu công nghiệp Hiệp Phước Hồ Chí Minh Khu công nghiệp Tân Bình Thành phố Hồ Chí Footer Page 91 of 166 Header Page 92 of 166 Minh Khu công nghiệp Tân Thới Hiệp Khu công nghiệp Tây bắc Củ Chi Khu công nghiệp Lê Minh Xuân Thành phố Hồ Chí 0,008 0,7-0,9 0,031 0,57 0,005 0,9 0,007 2,25 0,1 2,25 Minh Thành phố Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí 18 Minh Thành phố 10 Khu công nghiệp Bình Chiểu Hồ Chí Minh 11 Khu công nghiệp Biên Hòa Footer Page 92 of 166 Đồng Nai 22,5 Header Page 93 of 166 MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI 1.1 Những vấn đề nguồn lực tài từ đất đai 1.2 Vai trò nguồn lực tài từ đất đai kinh tế thị 20 trường định hướng xã hội chủ nghĩa 1.3 Kinh nghiệm số nước 27 Chương 2: THỰC TRẠNG KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI 37 CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 2.1 Những sách Nhà nước khai thác nguồn lực tài 37 từ đất đai nước ta trình đổi 2.2 Kết khai thác nguồn lực tài từ đất đai 54 2.3 Những vấn đề đặt việc khai thác nguồn lực tài 62 từ đất đai nước ta Chương 3: NHỮNG GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM NÂNG 77 CAO HIỆU QUẢ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI 3.1 Quan điểm 77 3.2 Dự báo biến động khả khai thác nguồn lực tài từ 78 đất đai năm tới 3.3 Giải pháp Footer Page 93 of 166 81 Header Page 94 of 166 KẾT LUẬN 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 PHỤ LỤC 94 Footer Page 94 of 166 ... chủ thể kinh tế, đòi hỏi Nhà nước phải đa dạng kênh huy động nguồn lực tài cho ngân sách Một nguồn lực tài quan trọng nước ta nguồn lực tài từ đất đai Với ý nghĩa đó, nguồn lực tài từ đất đai thành... bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân sở hữu nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân 1.1.1.3 Đặc điểm nguồn lực tài từ đất đai Không giống với nguồn lực tài khác, nguồn lực tài từ đất đai. .. hữu đất đai nước ta không thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân lợi ích từ nguồn lực tài từ đất đai mà chủ thể sở hữu khai thác phải phục vụ cho lợi ích nhân dân Hai là, nguồn lực tài từ đất đai