Bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP Hồ Chí Minh (2)

Header Page of 166 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH LÊ THANH NGỌC BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SỸ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014 Footer Page of 166 Header Page of 166 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH LÊ THANH NGỌC BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SỸ KINH TẾ Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 62.34.02.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS., TS ĐOÀN THANH HÀ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014 Footer Page of 166 Header Page of 166 i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: LÊ THANH NGỌC Sinh ngày 05 tháng 07 năm 1975 - Quảng Bình Quê quán: Quảng Bình Hiện công tác Đại học Ngân hàng TPHCM Là học viên nghiên cứu sinh khóa XVII Trường Đại học Ngân hàng TPHCM Mã số học viên: 00117120010 Cam đoan đề tài: BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 62.34.02.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS.,TS Đoàn Thanh Hà Luận án thực trường Đại học Ngân hàng TPHCM Đề tài công trình nghiên cứu riêng Các kết nghiên cứu có tính độc lập riêng, không chép tài liệu chưa công bố toàn nội dung đâu Các số liệu, nguồn trích dẫn luận án thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm lời cam đoan danh dự Ngày tháng năm 2014 Nghiên cứu sinh Lê Thanh Ngọc Footer Page of 166 Header Page of 166 ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây dựng CP Chính phủ CSTT Chính sách tiền tệ DN Doanh nghiệp DTBB Dự trữ bắt buộc KCN Khu công nghiệp KCX Khu chế xuất KTQD Kinh tế quốc dân NCPT Nghiên cứu phát triển NĐ Nghị định NH Ngân hàng NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NHTW Ngân hàng Trung ương TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBCKNN Ủy ban Chứng khoán Nhà nước GSTCQG Giám sát Tài Quốc gia TIẾNG ANH ABC Austrian business cycle theory ADF Augmented Dickey-Fuller CPI Consumer Price Index D/I Dedt to Income D/P Dept to Price DP/I Dept Payment to Income FDI Foreign Direct Investment GDP Gross Domestic Products HPI Housing Price Index Footer Page of 166 Header Page of 166 iii HRI Housing Renting Index M2 Money Supply P/I Price to Income P/R Price to Rent REL Real Estate Loans VAR Vector Auto Regression VNI Vietnam Stock Index Footer Page of 166 Header Page of 166 iv DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU, HÌNH Bảng 2.1 Cơ cấu giá nhà Tp Hồ Chí Minh 82 Bảng 2.2: Chỉ số P/I Việt Nam số nước 91 Bảng 2.3: Chỉ số P/R số thành phố 94 Bảng 2.4: So sánh giá trị giá rao bán chung cư hạng trung 105 Bảng 2.5: So sánh biểu thuế nhà đất Việt Nam số nước 117 Bảng 2.6: Cho vay bất động sản theo nhu cầu vốn vay TP HCM 124 Bảng 2.7: Quan hệ kênh chứng khoán kênh bất động sản 135 Bảng 2.8: Mô tả biến 142 Bảng 2.9: Thống kê biến 145 Bảng 2.10: Kiểm định tính dừng biến theo tiêu chuẩn ADF 146 Bảng 2.11: Lựa chọn độ trễ tối ưu cho mô hình VAR 146 Bảng 2.12: Kiểm định nhân Granger 147 Bảng 2.13: Kết phân rã phương sai cho biến PR 153 Biểu đồ 2.1: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích TP HCM 70 Biểu đồ 2.2: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích loại nhà đất TP HCM 71 Biểu đồ 2.3: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích nguồn tài trợ TP.HCM 72 Biểu đồ 2.4: Cơ cấu cầu nhà đất theo mức giá TP HCM 73 Biểu đồ 2.5: Cơ cấu cung nhà đất theo khu vực loại nhà đất TP HCM 76 Biểu đồ 2.6: Cơ cấu cung nhà đất theo mức giá TP HCM 77 Biểu đồ 2.7: Cơ cấu cung nhà đất khu vực dân cư theo mục đích bán 78 Biểu đồ 2.8: Tốc độ tăng trưởng giá nhà đất toàn quốc Tp HCM 80 Biểu đồ 2.9: Ước tính số giá nhà đất toàn quốc Tp HCM 83 Biểu đồ 2.10: Chỉ số giá nhà số thu nhập bình quân đầu người 89 Biểu đồ 2.11: Chỉ số P/I chung cư đất TP Hồ Chí Minh 90 Biểu đồ 2.12: Chỉ số P/R Hà Nội TP HCM 93 Footer Page of 166 Header Page of 166 v Biểu đồ 2.13: Tỷ lệ bỏ trống nhà khu đô thị (đơn vị: %) 94 Biểu đồ 2.14: Chỉ số DP/I TP HCM 96 Biểu đồ 2.15: Giá rao bán giá trị vốn hóa nhà TP Hồ Chí Minh 98 Biểu đồ 2.16: Tốc độ tăng giá nhà tốc độ tăng tiền thuê nhà TP HCM 99 Biểu đồ 2.17 Cơ cấu giá nhà đất để phân theo thành tố chi phí lợi nhuận 102 Biểu đồ 2.18: Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TP HCM 110 Biểu đồ 2.19: Nguyên nhân gây chậm trễ tiến trình cấp giấy chứng nhận nhà đất TP HCM 111 Biểu đồ 2.20: Các hình thức thông tin mua bán BĐS TP HCM 112 Biểu đồ 2.21: Tỷ lệ người dân vùng biết thông tin quy hoạch 113 Biểu đồ 2.22: Cung tiền M2 dư nợ cho vay bất động sản TP HCM 120 Biểu đồ 2.23: Dư nợ cho vay BĐS tốc độ tăng giá nhà TP HCM 123 Biểu đồ 2.24: Cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản theo thời hạn TP.HCM 125 Biểu đồ 2.25: Cơ cấu nguồn vốn cho dự án bất động sản TP HCM 126 Biểu đồ 2.26: Cơ cấu nguồn vốn mua nhà đất người dân TP HCM 128 Biểu đồ 2.27: Đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản TP HCM 128 Biểu đồ 2.28: Cơ cấu vốn FDI vào thị trường BĐS TP HCM qua năm 129 Biểu đồ 2.29: Kiều hối vào bất động sản TP Hồ Chí Minh 131 Biểu đồ 2.30: Dân số, thu nhập giá bất động sản TP HCM 133 Biểu đồ 2.31: Cơ cấu đầu tư dân cư TP HCM 134 Biểu đồ 2.32: Nhu cầu đầu tư bất động sản dân cư TP HCM 136 Biểu đồ 2.33: Vốn doanh nghiệp xây dựng kinh doanh BĐS 137 Biểu đồ 2.34: Phân bố doanh nghiệp xây dựng doanh nghiệp kinh doanh 139 Footer Page of 166 Header Page of 166 vi BĐS TP HCM theo quy mô vốn (thời điểm năm 2010) Biểu đồ 2.35: Kỳ vọng xu hướng giá bất động sản vòng tháng 140 Biểu đồ 2.36: Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc GDP 148 Biểu đồ 2.37: Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc tín dụng 149 Biểu đồ 2.38: Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc FDI 150 Biểu đồ 2.39: Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc 150 Biểu đồ 2.40: Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc lãi suất 151 Biểu đồ 2.41: Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc lạm phát 152 Biểu đồ 2.42: Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc thị trường chứng khoán 152 Biểu đồ 2.43: Bong bóng BĐS nợ xấu ngân hàng thương mại 155 Biểu đồ 2.44: Hệ bong bóng BĐS doanh nghiệp BĐS 156 Biểu đồ 2.45: Tăng trưởng sản lượng tiêu thụ ngành liên quan bất động sản địa bàn TP HCM 157 Biểu đồ 2.46: Tăng trưởng việc làm ngành bất động sản ngành liên quan bất động sản địa bàn TP HCM 159 Biểu đồ 2.47: Phản ứng tín dụng bất động sản trước cú sốc bong bóng bất động sản 160 Biểu đồ 2.48: Phản ứng tăng trưởng sản lượng trước cú sốc bong bóng bất động sản 162 Biểu đồ 2.49: Phản ứng số giá tiêu dùng trước cú sốc bong bóng bất động sản Biểu đồ 2.50: Phản ứng lãi suất trước cú sốc bong bóng bất động Footer Page of 166 162 Header Page of 166 vii sản 163 Hình 1.1: Mối quan hệ thị trường bất động sản thị trường vốn 20 Hình 2.1: Cầu nhà đất hữu trung hạn TP HCM 69 Hình 2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản 108 Footer Page of 166 Header Page 10 of 166 viii MỤC LỤC Trang CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở 1.1.1 Bất động sản nhà đất để 1.1.2 Thị trường bất động sản nhà đất để 1.1.3 Cung cầu giá thị trường bất động sản nhà đất để 12 1.1.4 Mối quan hệ thị trường bất động sản thị trường vốn 20 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở 22 1.2.1 Khái niệm đặc điểm bong bóng bất động sản nhà đất để 22 1.1 1.2 1.2.2 Những biểu phương pháp nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để 1.3 27 LÝ THUYẾT VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở 1.3.1 Các lý thuyết bong bóng bất động sản nhà đất để 40 40 1.3.2 Nguyên nhân bong bóng bất động sản nhà đất để tổng hợp từ lý thuyết 1.4 BẰNG CHỨNG THỰC NGHIỆM VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở 1.5 52 56 KINH NGHIỆM HẠN CHẾ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI 59 1.5.1 Kinh nghiệm hạn chế bong bóng bất động sản giới 59 1.5.2 Một số gợi ý sách cho Việt Nam 67 KẾT LUẬN CHƢƠNG 68 CHƢƠNG THỰC TRẠNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 2.1 69 TỔNG QUAN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 2.1.1 Thực trạng cầu bất động sản nhà đất để Footer Page 10 of 166 69 69 Header Page 273 of 166 24 Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc tín dụng bất động sản Bong bóng bất động sản phản ứng mạnh với tín dụng bất động sản kỳ sau sốc Mức phản ứng tích lũy giảm dần từ kỳ thứ triệt tiêu từ kỳ thứ Điều phù hợp với thực tiễn phần lớn dư nợ tín dụng bất động sản Việt Nam, đặc biệt giai đoạn bong bóng hình thành phát triển, chủ yếu nhằm mục đích đầu nhà đất [44] Kết phù hợp với nhiều chứng giới cho thấy, tín dụng bất động sản nguyên nhân làm gia tăng tình trạng bong bóng bất động sản [73] Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc FDI Cú sốc FDI có ảnh hưởng đáng kể đến bong bóng bất động sản Tuy nhiên, ảnh hưởng không xảy mà phải sau độ trễ kỳ Mức độ ảnh hưởng sau giảm dần dai dẳng Phần lớn, vốn đầu tư nước vào bất động sản TP Hồ Chí Minh vốn ngắn hạn nhằm mục đích đầu mà vốn trung dài hạn [36] Xét dài hạn, nguồn vốn có tác dụng làm tăng cung bất động sản qua góp phần ổn định cung cầu, giá Tuy nhiên, dự án sử dụng 100% vốn nước, dự án đầu tư nước sử dụng phần vốn nước “mồi nhử” để thu hút thêm vốn nước thông qua kênh tín dụng ngân hàng hợp đồng góp vốn với nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp Để tăng giá trị bất động sản trước nhà góp vốn, chủ đầu tư dự án thường thực chiêu kích giá sản phẩm lên cao, góp phần tạo tính bong bóng thị trường bất động sản Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc Bong bóng bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh cú sốc Tác động tăng cao sau độ trễ đến kỳ tiếp tục kéo dài dai dẳng Kết phù hợp với giải thích mô hình giao dịch phản hồi thuyết tài hành vi Theo đó, bong bóng bất động sản chất hệ hoạt động đầu đám đông, bị chi phối tâm lý “neo tư duy” “lạc quan mức” Thoạt tiên, tăng giá nhóm nhà giao dịch phản hồi ý, tăng giá diễn đủ lâu mức giá cao xem bình thường nhà đầu tư kỳ vọng giá tài sản trì xu hướng tăng tương lai, qua thúc đẩy họ mua vào tài sản, khiến giá tiếp tục tăng vượt xa giá trị Sự tăng giá cao thu hút thêm nhà giao dịch phản hồi khác tiếp tục mua vào tài sản kích thích giá tăng cao nữa, lại tiếp tục thu hút nhà giao dịch phản hồi mới, trình tiếp tục Giá tiếp tục tăng miễn dòng vốn đổ vào thị trường Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc lãi suất Bong bóng bất động sản phản ứng tương đối chậm không đáng kể trước cú sốc lãi suất Mức độ phản ứng quan sát rõ độ trễ thứ thứ 3, sau giảm nhanh không Kết hàm ý, tượng bong bóng giá tài sản xảy ra, tâm lý “lạc quan mức” thường lấn át tâm lý “nỗi lo sợ trả lãi vay cao hơn” Nói cách khác, giai đoạn xảy sốt giá, bị chi phối mạnh tâm lý “lạc quan mức”, thay đổi sách lãi suất cho vay dường không ảnh hưởng nhiều đến cầu tín dụng bất động sản qua giá bất động sản Ngược lại, người mua sẵn sàng trả mức lãi suất cao bình thường để có nguồn vốn đầu vào thị trường với mục đích bán lại thời gian ngắn Phản ứng bong bóng bất động sản trước cú sốc lạm phát Cú sốc lạm phát ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản Điều trái ngược với quan sát số nước cho thấy, lạm phát tăng cao, người dân có xu hướng đầu tư vào bất động sản để bảo toàn giá trị [78] Ngược lại Việt Nam, tác động tâm lý lạm phát trước xu hướng đầu tư vào bất động sản không rõ ràng Phản ứng bong bóng BĐS trước cú sốc thị trường chứng khoán Cú sốc thị trường chứng khoán có ảnh hưởng chiều nhỏ đến bong bóng bất động sản Điều phù hợp với quan sát thực tiễn cho thấy, mối quan hệ thị trường chứng khoán thị trường bất động sản có lúc thuận chiều, có lúc lại nghịch chiều Footer Page 273 of 166 Header Page 274 of 166 25 Kết phân rã phƣơng sai Để phân biệt tác động giá trị khứ biến với tác động biến khác đến biến động biến, tác giả tiến hành phân rã phương sai theo phương pháp Recursive Choleski Sim [84] Kết phân tích phân rã phương sai cho biến PR cho thấy, thay đổi biến PR, biến đo lường mức độ bong bóng BĐS, chủ yếu đến từ cú sốc nội sinh từ thị trường BĐS (30 - 40%) Biến FDI, GDP REL giải thích phần tương đối lớn biến thiên bong bóng BĐS Cụ thể, biến FDI giải thích từ 17 - 24%, biến GDP giải thích từ 13 17% biến REL giải thích từ 19 - 27% biến thiên biến PR Các biến số giá tiêu dùng CPI, lãi suất cho vay dài hạn R, số chứng khoán VNI giải thích phần nhỏ biến thiên bong bóng BĐS Kết kiểm định nhân Granger, hàm phản ứng đẩy phân tích phân rã phương sai cho thấy, phát triển bong bóng BĐS Việt Nam, ảnh hưởng biến số vĩ mô, phụ thuộc vào thay đổi biến PR khứ Nói cách khác, việc giá nhà tăng nhanh vượt xa tiền thuê nhà tốc độ tăng trì thời gian lâu tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu cơ, khiến kỳ vọng “giá BĐS tiếp tục tăng nhanh tương lai” lan khắp thị trường Tâm lý hỗ trợ dòng tiền dồi từ nhiều nguồn có tác dụng thúc đẩy cầu BĐS tăng nhanh Sự gia tăng đột biến cầu BĐS, đến lượt nó, có tác dụng thúc đẩy trở lại đến giá BĐS, khiến giá BĐS vượt xa nhân tố bản, hình thành trạng thái bong bóng BĐS 2.4 HỆ QUẢ CỦA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 2.4.1 Biểu hệ bong bóng bất động sản nhà đất để 2.4.1.1 Hệ bong bóng bất động sản ngân hàng thương mại Tác động bong bóng BĐS đến hệ thống ngân hàng thương mại thể thông qua diễn biến tỷ lệ nợ xấu BĐS Trong giai đoạn 2005 - 2010, giai đoạn giá nhà gia tăng liên tục hình thành đỉnh bong bóng vào năm 2010, tỷ lệ nợ xấu bất động sản NHTM địa bàn TP HCM trì ổn định mức tương đối thấp, bình quân khoảng 1,7%/năm Đặc biệt, năm 2007, năm có tốc độ tăng giá nhà cao nhất, tỷ lệ nợ xấu đạt mức thấp 0,8% Sang năm 2011, thị trường bất động sản thực suy giảm bong bóng bất động sản xì hơi, tỷ lệ nợ xấu bất động sản bắt đầu tăng cao Nợ xấu BĐS TP HCM bắt nguồn từ việc thị trường phát triển nóng, chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính, dựa nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng Khi thị trường BĐS chững lại, khoản chậm giá giảm mạnh, khả nợ BĐS trở thành nợ xấu cao 2.4.1.2 Hệ bong bóng bất động sản doanh nghiệp bất động sản Khi bong bóng vỡ, nhà đầu nhanh chóng rút lui khỏi thị trường, tính khoản sản phẩm bị suy giảm nghiêm trọng Giá BĐS trước định giá cao liên tục đổ dốc song khoản không cải thiện Hàng tồn kho tăng vọt đẩy doanh nghiệp BĐS vào tình khốn khó, hàng loạt doanh nghiệp bị thua lỗ nặng phải ngừng hoạt động tuyên bố phá sản Trong năm 2011, có 250 doanh nghiệp kinh doanh BĐS 442 doanh nghiệp xây dựng địa bàn TP Hồ Chí Minh phải ngừng hoạt động giải thể Đến năm 2012, số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS doanh nghiệp xây dựng phải ngừng hoạt động giải thể tăng vọt lên 312 doanh nghiệp 958 doanh nghiệp Trong tháng đầu năm 2013, số lượng doanh nghiệp ngừng hoạt động giải thể lĩnh vực kinh doanh BĐS xây dựng tiếp tục tăng, tương ứng 260 doanh nghiệp 874 doanh nghiệp 2.4.1.3 Hệ bong bóng bất động sản doanh nghiệp liên quan đến bất động sản Khi bong bóng bất động sản sụp đổ, giá BĐS lao dốc hàng tồn kho tăng vọt đẩy doanh nghiệp BĐS đối diện với khó khăn thách thức lớn, dẫn đến hàng loạt dự Footer Page 274 of 166 Header Page 275 of 166 26 án BĐS phải ngưng trệ, hệ doanh nghiệp liên quan đến BĐS xi măng, sắt thép, gạch, gỗ, kính, điện tử điện gia dụng, bị tác động mạnh Nhiều doanh nghiệp hoạt động cầm chừng, không phát huy hết công suất nhà máy, sản lượng sản xuất tiêu thụ đạt thấp, lượng tồn kho lớn, kinh doanh không hiệu Một số doanh nghiệp rơi vào tình trạng kinh doanh thua lỗ, phá sản, không tự cân đối nguồn trả nợ khoản vay để đầu tư 2.4.1.4 Hệ bong bóng bất động sản người lao động Trước tình hình ảm đạm thị trường BĐS nay, nhiều chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn việc thu xếp vốn để thực công trình Nhiều dự án chuẩn bị khởi công phải tạm hoãn, nhiều công trình xây dựng dang dở bị ngưng trệ Hệ doanh nghiệp xây dựng tiếp tục gặp nhiều khó khăn tìm kiếm việc làm mới, công nợ bị đọng lại công trình dang dở lớn Việc thiếu vốn nợ đọng công trình làm giảm hiệu sản xuất kinh doanh doanh nghiệp xây dựng mà tác động xấu đến nhiều doanh nghiệp khác liên quan BĐS, qua ảnh hưởng đến thu nhập đời sống người lao động… số người lao động bị việc làm thiếu việc làm liên tục tăng Như vậy, đổ vỡ bong bóng BĐS gây tác động to lớn kinh tế Bong bóng BĐS tác nhân đe dọa an toàn hệ thống ngân hàng, nguồn gốc hàng loạt vụ vỡ nợ phá sản doanh nghiệp, qua làm gia tăng tỷ lệ thất nghiệp Bong bóng BĐS tác động đến nhiều nhà đầu khiến họ bị thua lỗ, phải bán tháo tài sản để trả nợ ngân hàng, tình trạng vỡ nợ tràn lan Sự sụp đổ bong bóng BĐS mức độ lớn kéo dài dẫn đến khủng hoảng tài suy thoái kinh tế, gây bất ổn xã hội 2.4.2 Tác động bong bóng bất động sản nhà đất để đến nhân tố tài – tiền tệ Phản ứng tín dụng bất động sản trước cú sốc bong bóng bất động sản Cú sốc bong bóng bất động sản kích thích cầu tín dụng tăng cao, đặc biệt sau độ trễ hai kỳ Sự tác động sau giảm dần chậm Như vậy, so với ảnh hưởng từ chiều tín dụng bất động sản đến bong bóng bất động sản, chiều ngược lại, tác động bong bóng bất động sản đến tín dụng bất động sản đến chậm kéo dài dai dẳng Điều lý giải khoản vay bất động sản thường giải ngân nhiều kỳ Do đó, khoản vay phê duyệt giải ngân lần đầu, trình giải ngân tiếp tục kỳ sau đó, khiến dư nợ bất động sản trì xu hướng cao giai đoạn định Điều đặc biệt phù hợp với khoản vay nhằm tạo lập dự án bất động sản, vốn thường có thời gian thực kéo dài nhiều năm Thực tế cho thấy, giai đoạn 2006 – 2010 bong bóng bất động sản phát triển bùng nổ, có nhiều dự án bất động sản triển khai sử dụng nguồn vốn tín dụng ngân hàng Hệ sau năm 2011, thị trường bất động sản bộc lộ suy thoái, song tổng dư nợ cho vay bất động sản không giảm xuống kịp trước diễn biến thị trường Phản ứng tăng trưởng GDP trước cú sốc bong bóng bất động sản Thoạt tiên, cú sốc bong bóng bất động sản có tác dụng kích thích tăng trưởng kinh tế Biểu đồ 2.48 cho thấy tác động cú sốc bong bóng đến GDP cao độ trễ kỳ thứ hai sau giảm xuống không độ trễ kỳ thứ tư Khi bong bóng xảy ra, nhiều dự án bất động sản triển khai thực Một lượng vốn lớn đổ vào thị trường, nhiều công ăn việc làm tạo Ngành xây dựng phát triển kích thích ngành liên quan xi măng, sắt thép, đồ gỗ, điện gia dụng, điện lạnh phát triển Ngoài ra, giai đoạn đầu bong bóng, giá bất động sản tăng cao khiến người cảm thấy giàu có hơn, chi tiêu bạo Như vậy, bong bóng bất động sản tác động làm tổng cầu tăng cao, qua đó, kích thích tăng trưởng kinh tế Tuy nhiên, giá bất động sản tăng cao vượt xa giá trị thực nên giàu có người mang tính “ảo” Nói cụ thể hơn, hoạt động mua bán lại tài sản thị trường thứ cấp hay hoạt động tạo lập bất động sản cao cấp thị trường sơ cấp không nhằm Footer Page 275 of 166 Header Page 276 of 166 27 để đáp ứng nhu cầu thực người mà phần lớn phục vụ cho nhóm đối tượng mang tính chất đầu Vào lúc bong bóng bùng nổ nhà đầu tư phấn khích cao độ, rủi ro gieo vào người, ngành Từ độ trễ kỳ thứ năm, tác động tiêu cực bong bóng bất động sản đến tăng trưởng sản lượng thấy rõ Bong bóng bất động sản tượng kinh tế mà giá tài sản tăng cao không dựa yếu tố hợp lý Chính thế, giai đoạn điều chỉnh giá sau giai đoạn giá tăng cao tránh khỏi Khi giá bất động sản suy giảm, nhà đầu rút lui khỏi thị trường khiến hàng tồn kho tăng vọt Hệ tăng trưởng sản lượng toàn kinh tế bị ảnh hưởng tiêu cực Tác động không chấm dứt nhanh mà kéo dài dai dẳng nhiều kỳ sau Phản ứng số giá tiêu dùng trước cú sốc bong bóng bất động sản Cú sốc bong bóng bất động sản tác động làm số giá tiêu dùng tăng cao Mức độ ảnh hưởng mạnh kể từ sau độ trễ kỳ thứ hai đến kỳ thứ năm sau giảm dần không Khi bong bóng bất động sản xảy ra, giá tài sản phát triển thoát ly khỏi giá trị thực tài sản Hệ giá không phát tín hiệu đắn thị trường Hoạt động đầu vào bất động sản trở thành xu hướng phổ biến gây lãng phí lớn nguồn lực xã hội Điều cuối tác động làm số giá tiêu dùng kinh tế tăng cao Phản ứng lãi suất trước cú sốc bong bóng bất động sản Lãi suất cho vay, công cụ phản ánh sách cho vay ngân hàng thương mại, không thay đổi trước cú sốc bong bóng bất động sản mà thể sau độ trễ khoảng hai kỳ Mức tác động quan sát rõ sau độ trễ kỳ thứ ba sau giảm dần không Kết hàm ý rằng, phản ứng ngân hàng thương mại việc thực thi sách cho vay theo diễn biến thị trường tương đối thụ động Đây hệ việc khuyết thiếu hệ thống cung cấp thông tin minh bạch thị trường bất động sản, dẫn đến ngân hàng chậm nhận diện nguy cho vay bất động sản, làm tăng rủi ro cho hoạt động hệ thống ngân hàng Footer Page 276 of 166 Header Page 277 of 166 28 CHƢƠNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HẠN CHẾ TÌNH TRẠNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 3.1 QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở + Tạo điều kiện để quyền đất đai giao dịch cách thuận lợi, làm cho đất đai trở thành nguồn vốn cho phát triển; bước làm cho thị trường BĐS có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Thực công khai, minh bạch tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương thị trường BĐS + Huy động nguồn lực bảo đảm phát triển thị trường nhà đất để nhanh, chất lượng bền vững Nhà nước giữ vai trò định hướng, đồng thời trực tiếp tham gia, chủ động điều tiết thị trường BĐS nhà ở, có sách hỗ trợ nhiều hình thức khác để bảo đảm nhà cho đối tượng xã hội; hướng tới công sách giải nhà + Phát triển thị trường bất động sản theo chế thị trường Các quan hệ giao dịch BĐS phải tuân theo quy luật vận động của thị trường Tôn trọng quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh Do vậy, can thiệp Nhà nước vào thị trường phải thông qua việc sử dụng tác nhân thị trường, tránh can thiệp biện pháp phi thị trường + Phát triển thị trường bất đồng sản phải bảo đảm: hài hòa mặt lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư, người tiêu dùng; đồng hệ thống tài cho thị trường; đồng hệ thống doanh nghiệp tham gia thị trường; đồng chế, sách phát triển thị trường 3.2 ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 3.2.1 Nhu cầu nhà đất để TP Hồ Chí Minh Tại TP Hồ Chí Minh, nhu cầu nhà gia tăng nhân tố: + Quá trình gia tăng dân số diễn với tốc độ nhanh + Thay đổi cấu hộ gia đình theo hướng quy mô gia đình nhỏ + Thu nhập người dân ngày nâng cao + Nhiều khu nhà ngày xuống cấp + Quy mô số lượng khu công nghiệp tăng: + Nhu cầu nhà học sinh, sinh viên tiếp tục tăng nhanh + Nhu cầu nhà người có thu nhập thấp xúc 3.2.2 Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản nhà đất để TP Hồ Chí Minh 3.2.2.1 Đa dạng hóa hàng hóa thị trường bất động sản Đa dạng hóa loại đất nhà cung ứng thị trường, đặc biệt cần trọng phát triển loại nhà có diện tích vừa nhỏ, giá bán giá thuê hợp lý phù hợp với khả toán người có thu nhập trung bình trung bình thấp 3.2.2.2 Phát triển thị trường thức, hạn chế thị trường phi thức Để thị trường bất động sản phát triển ổn định lành mạnh, cần thực nhiều giải pháp đồng liệt nhằm chấn chỉnh lại thị trường, minh bạch hóa thông tin, qua thúc đẩy thị trường thức phát triển, tiến tới hạn chế triệt tiêu thị trường phi thức 3.2.2.3 Đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản Nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu dựa vào vốn vay từ ngân hàng Do thời gian tới, cần xây dựng hệ thống tài đồng đủ mạnh để thu hút nguồn vốn cho thị trường BĐS Cần nghiên cứu: hình thành thị trường chấp thứ cấp BĐS; hình thành quỹ BĐS quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS; phát triển thị trường trái phiếu BĐS; huy động tham gia đầu tư vào thị trường chứng khoán công ty bảo hiểm nhân thọ; huy động vốn từ quỹ hưu trí Footer Page 277 of 166 Header Page 278 of 166 29 3.2.2.4 Hoàn thiện môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản Hoàn thiện sách đầu tư theo hướng khuyến khích chủ thể tham gia đầu tư để tăng nguồn cung hàng hóa phù hợp với nhu cầu thị trường Tạo điều kiện để doanh nghiệp nước tham gia thị trường BĐS bình đẳng với doanh nghiệp nước 3.3 CÁC GIẢI PHÁP HẠN CHẾ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 3.3.1 Nhóm giải pháp nâng cao tính minh bạch thị trƣờng bất động sản 3.3.1.1 Nâng cao tính bạch thông tin trạng bất động sản + Xây dựng hệ thống sở liệu quản lý nhà đất thống toàn quốc + Nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký BĐS + Đẩy mạnh triển khai việc tính số giá bất động sản + Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Giải tình trạng cấp nhiều giấy chứng nhận cho bất động sản 3.3.1.2 Nâng cao tính minh bạch thông tin giao dịch bất động sản + Thực bắt buộc phải toán qua ngân hàng giao dịch nhà đất để quản lý thuế hạn chế rủi ro cho người dân + Xây dựng chế khuyến khích giao dịch nhà đất người dân thực thông qua sàn giao dịch bất động sản + Tăng cường kiểm tra, kiểm soát việc chấp hành quy định giao dịch qua sàn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản + Bổ sung quy định bắt buộc giao dịch chuyển nhượng lần hai BĐS dự án phải thực qua sàn giao dịch lần đầu + Tiếp tục phát triển, hoàn thiện hệ thống mạng lưới sàn giao dịch bất động sản; tăng cường kiểm tra công tác đào tạo, cấp chứng môi giới, định giá bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản 3.3.1.3 Nâng cao tính minh bạch thông tin phát triển bất động sản + Triển khai áp dụng mạnh mẽ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định Luật Đất đai năm 2003 + Thông báo công khai thông tin phương tiện thông tin đại chúng trụ sở quan nhà nước tất khâu trình triển khai thực dự án phát triển nhà + Sửa đổi Nghị định 153/2007/NĐ-CP Thông tư 13/2008/TT-BXD theo hướng quy định bắt buộc chủ đầu tư phải đăng báo công khai có chuyển nhượng dự án bất động sản + Kiểm soát chặt chẽ việc phê duyệt cấp phép đầu tư Việc cấp phép đầu tư phải sở quy hoạch đô thị lực tài chủ đầu tư đánh giá thực trạng nhu cầu địa bàn 3.3.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản 3.3.2.1 Hoàn thiện chế, sách phát triển đa dạng hóa bất động sản Khuyến khích phát triển đa dạng hóa sản phẩm bất động sản chủng loại, chất lượng giá sản phẩm phù hợp với nhu cầu mức độ phát triển thị trường bất động sản nhà ở, cụ thể là: + Nhà nước cần chủ động tham gia đầu tư cung cấp loại hàng hóa bất động sản mà thị trường không tham gia + Nghiên cứu quy định cấu tỷ lệ loại nhà theo hướng tăng tỷ lệ nhà chung cư, nhà xã hội, nhà cho thuê quy hoạch, phê duyệt dự án phát triển nhà ở, khu đô thị + Có sách khuyến khích, ưu đãi thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp cho thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà chung cư, nhà xã hội, nhà cho thuê + Quy định cho phép áp dụng hình thức cho thuê đất để đầu tư xây dựng nhà ở, đặc biệt nhà thuê, quy định cụ thể việc thu hồi đất hai bên đường giải phóng mặt Footer Page 278 of 166 Header Page 279 of 166 30 làm giao thông để thực đấu giá quyền sử dụng đất nhằm điều tiết chênh lệch địa tô Nhà nước đầu tư hạ tầng + Sửa đổi quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất áp dụng thống cho trường hợp giao đất, cho thuê đất bồi thường thu hồi đất Quy định việc định giá đất tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp thực + Tiếp tục thực chế cho phép người có quyền sử dụng đất quyền góp vốn quyền sử dụng đất với chủ đầu tư trình triển khai thực dự án phát triển nhà + Đối với việc thu hồi đất để phát triển kinh tế tùy dự án mà quy định: dự án xác định chủ đầu tư Nhà nước định thu hồi giao cho chủ đầu tư thực công tác bồi thường giải phóng mặt có phối hợp nhà nước; dự án chưa xác định chủ đầu tư Nhà nước định thu hồi giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thực công tác bồi thường giải phóng mặt tổ chức đấu giá theo quy định pháp luật đấu giá; dự án chủ đầu tư tự thỏa thuận đền bù, tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phù hợp với quy hoạch Nhà nước làm thủ tục cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất + Nghiên cứu sớm thành lập tổ chức phát triển quỹ đất trực thuộc Nhà nước Bổ sung quy định việc đóng góp tài để phát triển quỹ đất nhà xã hội dự án nhà thương mại có quy mô 10 + Sửa đổi Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất đất dự án BĐS cho phù hợp tình hình thực tế doanh nghiệp hoạt động đầu tư BĐS Nên sửa đổi theo hướng Nhà nước thu thuế theo đơn giá quy định, doanh nghiệp lãi để tiếp tục đầu tư đóng thuế Nên chia làm hai trường hợp: đất thuộc sở hữu Nhà nước Nhà nước quyền thu 100% để chuyển quyền SDÐ cho doanh nghiệp Còn đất doanh nghiệp tự mua lại dân, Nhà nước thu thuế chuyển mục đích SDÐ khoảng 10 - 20% giá thị trường + Tiếp tục áp dụng thu tiền sử dụng đất diện tích đất xây dựng, miễn 100% tiền sử dụng đất phần diện tích đất sử dụng làm công trình công cộng mảng xanh đường giao thông dự án phát triển nhà + Hình thành quỹ quản lý chung nhà chung cư: quy định chung cư cao tầng có khoảng 2% số hộ thuộc sở hữu chung thuê, tiền thu làm kinh phí quản lý, thiếu chủ sở hữu hộ phải đóng thêm Tiền mua hộ sở hữu chung phân bổ vào tiền mua hộ lại 3.3.2.2 Tăng cường hiệu lực công tác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản * Cải cách thủ tục hành + Quy định đơn giản hóa trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để lập dự án đầu tư xây dựng nhà + Bỏ thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư đăng ký đầu tư tổ chức, cá nhân nước thực dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án khu đô thị mới; đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư cho nhà đầu tư nước thực đầu tư xây dựng nhà Việt Nam; khuyến khích tổ chức, cá nhân nước áp dụng công nghệ cao đầu tư xây dựng nhà Việt Nam + Giảm bớt điều kiện để tham gia giao dịch bất động sản: cho phép tổ chức, cá nhân quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất mà không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giấy tờ chứng minh có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ủy ban nhân dân xã, phường xác nhận đất sử dụng tranh chấp Sau giao dịch thực hiện, quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng, người cho thuê đất, người dùng bất động sản làm tài sản chấp, góp vốn liên doanh Footer Page 279 of 166 Header Page 280 of 166 31 + Bỏ điều kiện cụ thể loại đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất * Đổi công tác quy hoạch + Trong trình lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị cần xác định cụ thể diện tích đất để phát triển cho loại nhà ở; đặc biệt cần dành tỷ lệ đất thích hợp cho việc phát triển nhà để bán, nhà cho thuê thuê mua dành cho người có thu nhập trung bình thấp Ngoài quy định dành 20% quỹ đất dự án nhà thương mại có quy mô từ 10 trở lên để xây dựng nhà xã hội có pháp luật nhà ở, lập phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất cần phải bảo đảm quỹ đất để xây dựng nhà xã hội chiếm 10% tổng diện tích đất phát triển nhà đô thị + Phát triển nhà đô thị phải gắn với phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt hệ thống giao thông công cộng để giãn mật độ dân cư đô thị trung tâm Quy định rõ trách nhiệm đơn vị liên quan, đặc biệt chủ đầu tư, tiến độ thực hiện, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội dự án phát triển nhà khu đô thị + Việc lập quy hoạch đô thị phải bảo đảm nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, tận dụng hiệu hệ thống hạ tầng có, gắn kết chặt chẽ khu vực phát triển đô thị có, bảo đảm đồng hoàn thiện hệ thống công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật dịch vụ đô thị; hạn chế cơi nới, cải tạo làm tăng dân cư, tải trọng lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật trung tâm đô thị + Quy định dự án phát triển khu nhà ở, khu đô thị có quy mô từ 50 trở lên phải nằm kế hoạch, quy hoạch phát triển nhà dài hạn đô thị; hạn chế tối đa tình trạng phát sinh, điều chỉnh quy hoạch nhỏ lẻ làm ảnh hưởng đến quy hoạch chung vùng 3.3.3 Nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trƣờng bất động sản 3.3.3.1 Điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản Về phía ngân hàng nhà nƣớc: * Điều tiết chủ động linh hoạt dòng vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản + Quy định giới hạn tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản tổng dư nợ cho vay Việc quy định giới hạn tỷ lệ cần thiết áp dụng điều kiện thị trường phát triển nóng Khi thị trường bất động sản phát triển ổn định đóng băng bãi bỏ quy định + Điều chỉnh hệ số rủi ro cho vay bất động sản theo diễn biến thị trường Áp dụng hệ số rủi ro cho vay bất động sản mang tính nghịch chiều với diễn biến thị trường bất động sản nhằm điều tiết dòng vốn tín dụng vào thị trường cách chủ động trước rủi ro gia tăng mức độ cao Nói cụ thể hơn, thị trường bất động sản bùng nổ giá bất động sản tăng tương đối cao, cần áp dụng hệ số rủi ro cho vay bất động sản cao Điều khiến ngân hàng thương mại phải kiềm chế hoạt động cho vay bất động sản nhằm đảm bảo hệ số K nằm khoảng quy định Ngân hàng nhà nước Ngược lại, thị trường bất động sản suy giảm sâu giá giao dịch thị trường tương đối ổn định (không diễn đợt tăng giảm giá đột biến vòng tháng), Ngân hàng nhà nước nên áp dụng hệ số rủi ro cho vay bất động sản thấp nhằm tạo điều kiện để ngân hàng chủ động nâng dư nợ cho vay bất động để hỗ trợ thị trường + Quy định NHTM trích lập dự phòng rủi ro bất động sản cao điều kiện thị trường BĐS phát triển nóng tỷ lệ trích lập dự phòng thấp điều kiện thị trường BĐS đóng băng + Quy định khoản cho vay bất động sản có giá trị lớn ngân hàng thương mại phải hỗ trợ công ty thẩm định giá độc lập bên ngân hàng Footer Page 280 of 166 Header Page 281 of 166 32 * Xây dựng hệ thống cảnh báo sớm thị trường bất động sản Một nguyên nhân dẫn đến nợ xấu BĐS tăng cao công tác dự báo thị trường yếu dẫn đến ngân hàng đua cho vay ạt giai đoạn thị trường phát triển nóng, qua thúc đẩy bong bóng giá BĐS phình to làm cho thị trường dễ bị tổn thương, ảnh hưởng đến an toàn hoạt động hệ thống ngân hàng Do đó, biện pháp tăng cường tính minh bạch thị trường bất động sản từ quan quản lý Nhà nước thị trường BĐS, NHNN cần xây dựng chế riêng thông tin cung cầu, giá thị trường BĐS để có cảnh báo sớm rủi ro tính bong bóng mang lại cho hệ thống ngân hàng Từ đó, NHNN đưa sách điều tiết dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS cách chủ động linh hoạt, đồng thời cung cấp nguồn thông tin hữu ích để ngân hàng thương mại xây dựng sách cho vay hợp lý trước diễn biến thị trường BĐS * Xây dựng chế khuyến khích quan hệ tay ba chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng Xây dựng chế khuyến khích quan hệ tay ba chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng nhằm tháo gỡ khó khăn vốn cho doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở, đặc biệt dự án nhà xã hội, nhà cho thuê nhà cho người có thu nhập thấp, tạo điều kiện hỗ trợ cầu góp phần giúp giảm rủi ro mặt thị trường hoạt động tài trợ dự án cho vay trung dài hạn ngân hàng Để khuyến khích mô hình quan hệ tay ba chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng, NHNN cần nghiên cứu chế tài ưu đãi tạo điều kiện thuận lợi cho bên theo hướng: + Tạo điều kiện để ngân hàng bán khoản nợ chấp BĐS hình thành quan hệ tay ba cho Quỹ tín thác bất động sản + Kiến nghị Nhà nước sử dụng phần Quỹ phát triển nhà để hỗ trợ lãi suất cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp vay mua nhà xã hội, nhà cho thuê mua hình thành quan hệ tay ba + Nghiên cứu xây dựng quỹ bảo hiểm cho khoản vay mua nhà xã hội, nhà có giá trung bình thấp, nhà cho thuê mua Về phía ngân hàng thƣơng mại: * Xây dựng sách cho vay bất động sản quán linh hoạt + Trước hết, ngân hàng nên xây dựng giới hạn tỷ lệ cho vay bất động sản tổng dư nợ cho vay quán dài hạn Tỷ lệ tăng lên thời kỳ thị trường bất động sản phát triển mạnh không vượt giới hạn cho phép, đồng thời không giảm xuống thấp thị trường suy giảm + Điều chỉnh cấu cho vay BĐS hợp lý Để hạn chế rủi ro tín dụng BĐS, biện pháp cần thực cấu lại dư nợ cho vay BĐS theo hướng tăng tỷ trọng nhóm tạo cầu, đặc biệt cầu thực để ở, giảm tỷ trọng nhóm tạo cung, đặc biệt cung sản phẩm cao cấp Ngoài ra, ngân hàng nên giảm tỷ lệ cho vay BĐS nhóm khách hàng cá nhân có nhu cầu vay ngắn hạn, nguồn trả nợ từ bán BĐS chủ yếu nhóm đầu BĐS, tác nhân gây tình trạng bong bóng giá BĐS khiến rủi ro nợ xấu ngân hàng tăng cao; tăng tỷ trọng cho vay khách hàng cá nhân khoản vay có thời hạn trung dài hạn, nguồn trả nợ từ thu nhập tiền lương khách hàng nhóm khách hàng có nhu cầu thực, nguồn trả nợ tương đối ổn định, không phụ thuộc vào diễn biến thị trường BĐS + Đối với khoản vay riêng lẻ chấp bất động sản, ngân hàng nên áp dụng sách tỷ lệ giá trị khoản vay giá trị tài sản bảo đảm có tính chất nghịch chiều với diễn biến thị trường bất động sản Nói cụ thể hơn, thời kỳ thị trường bất động sản phát triển bùng nổ giá bất động sản tăng nhanh, ngân hàng nên áp dụng tỷ lệ cho vay bất động sản giá trị tài sản bảo đảm thấp xuống Ngược lại, thời kỳ thị trường bất động sản đóng băng suy giảm, ngân hàng tăng tỷ lệ cho vay bất động sản giá trị tài sản bảo đảm Footer Page 281 of 166 Header Page 282 of 166 33 + Điều chỉnh linh hoạt tỷ lệ tài trợ vốn ngân hàng thương mại cho dự án đầu tư bất động sản + Giảm bớt phụ thuộc vào tài sản bảo đảm bất động sản định cho vay * Nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản + Về tổ chức thực thẩm định: giao cho cán thực toàn khâu thẩm định khách hàng, có khâu thẩm định tài sản bảo đảm, khoản vay có giá trị nhỏ trường hợp khách hàng sử dụng tài sản bảo đảm thuộc danh mục BĐS có tính khoản cao Danh mục bất động sản có tính khoản cao ngân hàng xây dựng ban hành hàng năm Trường hợp khoản vay có giá trị vừa lớn tài sản bảo đảm phức tạp nên giao cho phòng (hoặc tổ) thẩm định tài sản bảo đảm độc lập với phòng (hoặc tổ) thẩm định khách hàng, phòng (hoặc tổ) thẩm định giá phải thực chuyên trách nhiệm vụ thẩm định giá, bao gồm cán có chuyên môn, kinh nghiệm lĩnh vực thẩm định giá; trường hợp ngân hàng chưa có phòng thẩm định giá độc lập tài sản bảo đảm tương đối phức tạp thuê công ty thẩm định giá bên thực việc thẩm định giá + Về hệ thống thông tin phục vụ thẩm định giá: ngân hàng cần xây dựng sở liệu thông tin thị trường bất động sản cập nhật số liệu hàng tuần hàng tháng Thông tin giá so sánh để thẩm định giá áp dụng phương pháp so sánh nên dựa vào giao dịch thành công giá rao bán thị trường Trường hợp có hạn chế giá giao dịch thành công tài sản tương tự cán tín dụng áp dụng giá rao bán bình quân điều chỉnh giảm khoảng 15% để phản ánh sát giá giao dịch + Về phương pháp thẩm định giá: tích cực áp dụng thêm phương pháp thu nhập phương pháp so sánh giá bán để hạn chế yếu tố bong bóng giá tài sản Đối với phương pháp so sánh giá bán, sử dụng giá rao bán tài sản so sánh làm giá tham khảo, sử dụng phương pháp trung bình có trọng số theo thời gian với trọng số tăng dần giá rao bán gần thời điểm thẩm định để ước tính mức giá trước điều chỉnh thích hợp Áp dụng hệ số điều chỉnh rủi ro tăng trường hợp thị trường xảy sốt giá giảm hệ số điều chỉnh rủi ro trường hợp thị trường đóng băng suy giảm liên tục thời gian tương đối dài Đối với phương pháp thu nhập, sử dụng suất chiết khấu vào lãi suất tiền gửi dài hạn bình quân năm để chiết khấu dòng tiền vốn hóa thu nhập tài sản Do giá trị vốn hóa BĐS phản ánh giá trị nên việc so sánh kết ước tính giá trị BĐS thông qua phương pháp so sánh phương pháp vốn hóa (hoặc chiết khấu dòng tiền) cho thông tin hữu ích để nhận biết rủi ro tính bong bóng giá BĐS mang lại Căn vào để cán tín dụng áp dụng hệ số điều chỉnh rủi ro thích hợp giới hạn quy định ngân hàng + Về quy trình thẩm định giá: nhiều ngân hàng chưa có quy trình thẩm định công việc thẩm định hoàn toàn cán thẩm định tự thực hiện, dựa vào kinh nghiệm phán đoán chủ quan Do vậy, cần thiết phải xây dựng quy trình thẩm định tài sản chuẩn hóa ban hành đến cán thẩm định tương tự sổ tay tín dụng + Về cán thẩm định giá: phần lớn cán phụ trách thẩm định giá ngân hàng không qua đào tạo thẩm định giá, thiếu kỹ chuyên môn cần thiết Để nâng cao chất lượng thẩm định, ngân hàng cần xây dựng chương trình tập huấn nội định kỳ kết hợp việc cử cán tham gia khóa đào tạo trường đại học trung tâm đào tạo để nâng cao trình độ kỹ thẩm định giá tài sản, góp phần hạn chế rủi ro công tác thẩm định mang lại Song song với việc nâng cao trình độ chuyên môn kỹ thẩm định giá, ngân hàng cần xây dựng chế tài đủ mạnh để kiểm soát rủi ro đạo đức xảy cán tín dụng thực thẩm định tài sản bảo đảm 3.3.3.2 Đa dạng hóa nguồn tài cho thị trường bất động sản * Hình thành thị trường chấp thứ cấp bất động sản Nghiên cứu ban hành Luật thị trường chấp thứ cấp Đây văn pháp luật quan trọng cần thiết để từ làm sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn chấp BĐS tạo Để thị trường BĐS phát Footer Page 282 of 166 Header Page 283 of 166 34 triển bền vững hệ thống ngân hàng tài trợ cách lành mạnh cho thị trường cần phải có hệ thống chấp thứ cấp mạnh quản lý tốt Để hình thành thị trường chấp thứ cấp bất động sản, cần phải có số điều kiện bản: Một là, sản phẩm cho vay sơ cấp cần phân loại chuẩn hóa minh bạch hóa, định lượng rủi ro định giá thị trường thứ cấp Các yếu tố chuẩn hóa bao gồm: mức độ rủi ro người vay, điều khoản hợp đồng (lãi suất, dư nợ, thời hạn) xử lý tài sản chấp Hai là, khoản vay chấp bất động sản sơ cấp phải bảo hiểm Ba là, sản phẩm chứng khoán hóa cần tổ chức có uy tín thị trường định giá rủi ro xếp hạng tín nhiệm Bốn là, cần có chế giám sát chặt chẽ việc định giá sản phẩm chứng khoán hóa rủi ro phát sinh trình chứng khoán hóa vay chấp bất động sản Năm là, thị trường vốn phải phát triển đủ mạnh, với tham gia nhiều nhà đầu tư thể chế Quỹ hưu trí, Quỹ dự phòng, Quỹ tương hỗ để tạo nhu cầu mua sản phẩm chấp thứ cấp bất động sản Trong giai đoạn đầu phát triển thị trường chấp thứ cấp bất động sản, để hỗ trợ Quỹ tín thác bất động sản phát huy chức mình, Ngân hàng nhà nước Chính phủ cần thực biện pháp sau: Một là, nguồn vốn định chế tài thu từ việc bán vay bất động sản cho Quỹ tín thác bất động sản miễn yêu cầu dự trữ bắt buộc khoản theo quy định Điều giúp giảm chi phí nguồn vốn cho người vay so với nguồn vốn có hình thức tiền gửi Hai là, chứng khoán Quỹ tín thác bất động sản cần Ngân hàng nhà nước công nhận tài sản có khả toán Điều có góp phần làm giảm lãi chứng khoán nợ Quỹ tín thác bất động sản tạo nhu cầu mạnh từ tổ chức tài Chi phí tương đối thấp nguồn vốn Quỹ tín thác bất động sản chuyển tới tổ chức cho vay sơ cấp, nhờ tăng cường khả cho vay nhiều với chi phí chấp nhận Ba là, việc phát hành chứng khoán nợ Quỹ tín thác bất động sản cần miễn yêu cầu xin phê duyệt trước Ngân hàng nhà nước Ủy ban Chứng khoán Nhà nước * Xây dựng hệ thống tiết kiệm bất động sản theo hợp đồng mua nhà “Tiết kiệm bất động sản theo hợp đồng mua nhà” dạng kết hợp hợp đồng tiền gửi hợp đồng tiền vay, theo đó, bên gọi bên mua nhà, cam kết gửi tiền vào tổ chức thời gian đến giá trị định, sau đó, bên gọi bên tổ chức cho vay, tiến hành cấp tín dụng cho người vay nhằm mục đích mua sắm, xây dựng nhà Hệ thống tiết kiệm bất động sản theo hợp đồng mua nhà nhiều nước phát triển thành công xem thay cho hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại nhóm cư dân có thu nhập thấp trung bình Tại số nước, hệ thống tiết kiệm bất động sản trở thành kênh cung cấp tín dụng quan trọng hàng đầu cho việc mua xây dựng nhà cửa Hệ thống đòi hỏi phải có trợ giúp thích hợp Nhà nước điều kiện để phát triển cần có ổn định đồng nội tệ lãi suất Vì không, bên cho vay bên vay cam kết hợp đồng cho vay dài hạn Để phát triển hệ thống tiết kiệm bất động sản, Nhà nước cần tập trung vào việc ban hành luật pháp điều tiết bốn yếu tố sau: Một là, ký kết hợp đồng bên vay bên cho vay với điều khoản như: tổng số tiền hợp đồng, tỷ lệ tiết kiệm trước vay, thời hạn tiết kiệm, thời hạn vay, lãi suất tiết kiệm lãi suất cho vay Hai là, việc sử dụng khoản tiền vay giới hạn cho mục đích bất động sản Footer Page 283 of 166 Header Page 284 of 166 35 Ba là, quy định chế phân bổ khoản vay, thông thường, giá trị khoản vay 1,5 – 2,5 lần giá trị khoản tiết kiệm Khi khách hàng kết thúc giai đoạn tiết kiệm, họ quyền đảm bảo khoản vay, với điều kiện hệ thống có đủ số dư Bốn là, Nhà nước cần có sách trợ cấp cho hệ thống tiết kiệm bất động sản, điều cần thiết nhằm tạo hấp dẫn cho hệ thống Trợ cấp thực dạng thưởng tiết kiệm ưu đãi thuế Trợ cấp Chính phủ tiết kiệm bất động sản phần sách nhà xã hội, vậy, có phân biệt đối tượng khác tham gia tiết kiệm bất động sản 3.3.4 Nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan mức nhà đầu tƣ thông qua chế tài chống đầu bất động sản + Điều chỉnh tăng thuế sử dụng đất nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản hạn chế đầu Tăng thuế suất từ 0,07% lên thành 0,15% diện tích vượt hạn mức chưa đến lần, tăng thuế suất từ 0,15% lên thành 0,5% phần diện tích đất từ gấp lần hạn mức trở lên + Đánh thuế lũy tiến trường hợp sử dụng nhiều nhà ở, đất Đặc biệt, đánh thuế cao vào trường hợp có đất bỏ hoang nhà bỏ hoang không sử dụng sau mua năm Đối với người có nhà không chịu thuế nhà ở, có nhà thứ hai bắt đầu chịu thuế sử dụng nhà Nếu có nhà thứ trở lên kể từ nhà thứ 3, phải chịu mức thuế suất sử sụng nhà thật cao Đối với người có nhiều lô đất từ lô đất thứ hai không tính vào hạn mức sử dụng đất phải chịu mức thuế suất sử dụng đất cao + Áp dụng biểu thuế suất lũy tiến thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng BĐS; theo đó, quy định ngưỡng thu nhập (hoặc ngưỡng giá trị bất động sản) có mức thuế suất thấp thuế suất 0, thu nhập (hoặc giá trị bất động sản) từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản lớn phải chịu thuế suất cao + Xây dựng biểu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS có phân biệt mức độ điều tiết theo thời gian nắm giữ BĐS tần suất giao dịch Theo đó, thời gian mua bán lại ngắn phải chịu thuế suất cao dài hưởng thuế suất thấp hơn.Đặc biệt, cần đánh thuế cao vào giao dịch có thời gian năm + Sửa đổi thuế thu nhập cá nhân áp dụng trường hợp chuyển nhượng BĐS thứ hai theo hướng quy định giá trị BĐS để tính thuế công ty thẩm định giá độc lập thực thay vào giá ghi hợp đồng mua bán để chống thất thu thuế + Nghiên cứu ban hành thuế hạ tầng nhằm điều chỉnh chênh lệch địa tô tạo Nhà nước đầu tư hạ tầng mà có, qua bảo đảm lợi ích người chủ sở hữu đất đai mà đại diện Nhà nước, đồng thời góp phần chống đầu quy hoạch 3.4 CÁC KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ 3.4.1 Hình thành quỹ bất động sản Ngoài việc xúc tiến hình thành Quỹ tín thác BĐS, Quỹ phát triển nhà đề xuất phần trên, cần sớm triển khai đưa vào thực Quỹ tiết kiệm nhà ở, qua tạo lập hệ thống tài đồng nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường BĐS phát triển cân đối, lành mạnh ổn định 3.4.2 Thu hút hiệu vốn đầu tƣ nƣớc vào thị trƣờng bất động sản Tăng cường biện pháp thu hút vốn đầu tư nước kiều hối cho thị trường bất động sản việc nới lỏng hạn chế đầu tư nước tăng cường hiệu lực hệ thống dịch vụ công, đồng thời tìm cách nâng cao hiệu đầu tư FDI vào thị trường bất động sản 3.4.3 Nghiên cứu ban hành văn pháp luật trái phiếu bất động sản Mặc dù, việc phát hành trái phiếu BĐS manh nha hình thành Việt Nam Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện đối tượng chưa thể triển khai Do đó, việc nghiên cứu, ban hành văn pháp luật trái phiếu BĐS cần thiết Footer Page 284 of 166 Header Page 285 of 166 36 để tạo thêm kênh thu hút nguồn tài cho thị trường BĐS Ngân hàng Nhà nước cần phối hợp với Bộ Tài Thông tư liên cho thí điểm, nhân lên diện rộng ban hành thành sách 3.4.4 Thu hút vốn tiết kiệm từ dân cƣ cho thị trƣờng bất động sản Một nguồn vốn huy động cho thị trường BĐS nguồn dạng vàng miếng dân Nguồn cho có giá trị lớn song chưa sử dụng hiệu để thúc đẩy hoạt động sản xuất Do đó, cần xây dựng sách để tạo kênh dẫn nguồn tiền sang thị trường bất động sản Footer Page 285 of 166 Header Page 286 of 166 37 KẾT LUẬN Trong giai đoạn 2004 - 2013, thị trường bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh trải qua đợt tăng giá cao Các sốt giá nhà đất diễn khắp nơi hệ hoạt động đầu tràn lan, đồng thời qua tác động trở lại, kích thích thu hút lượng đầu tham gia vào thị trường ngày mạnh Sự tăng giá nhà đất với tốc độ nhanh kéo dài khiến mức giá bình quân vượt xa tiền thuê nhà thu nhập người dân, dẫn đến hình thành bong bóng bất động sản nhà đất để Mục tiêu luận án tập trung phân tích nguyên nhân bong bóng bất động sản nhà đất để ở, sở đó, đề xuất kiến nghị giải pháp nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản nhà đất để Tp Hồ Chí Minh tương lai Với kết cấu chương trình bày 197 trang, luận án đạt kết sau: Về mặt lý luận: Luận án tập hợp đầy đủ có tính hệ thống lý luận bong bóng bất động sản Cụ thể là, luận án hệ thống hóa tiêu phản ánh tượng bong bóng bất động sản, phát triển cách tiếp cận nhận diện bong bóng bất động sản, luận giải làm sáng tỏ lý thuyết bong bóng bất động sản, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế hạn chế bong bóng bất động sản rút gợi ý sách cho Việt Nam Thông qua đó, luận án hình thành khung lý thuyết làm sở cho phần nghiên cứu thực trạng bong bóng bất động sản nhà đất để Tp Hồ Chí Minh Về mặt thực tiễn: Thông qua phân tích thực trạng cung cầu giá thị trường bất động sản nhà đất để ở, khảo sát số sử dụng cách tiếp cận định lượng, luận án chứng minh tồn tượng bong bóng bất động sản nhà đất để Tp Hồ Chí Minh Sử dụng kết hợp phương pháp định tính định lượng, luận án làm sáng tỏ bốn nguyên nhân dẫn đến hình thành phát triển bong bóng bất động sản nhà đất để Tp Hồ Chí Minh, bao gồm: tính minh bạch thị trường bất động sản, hạn chế quản lý nhà nước thị trường bất động sản, tâm lý lạc quan mức nhà đầu tư, điều tiết thiếu hiệu nguồn vốn vào thị trường bất động sản Về giải pháp ứng dụng vào thực tiễn: Từ sở lý luận chương sở thực tiễn chương 2, luận án đề xuất toàn diện giải pháp nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản nhà đất để Tp Hồ Chí Minh tương lai Những đề xuất xem đóng góp luận án: + Nhóm giải pháp nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản, bao gồm: nâng cao tính minh bạch thông tin trạng bất động sản; nâng cao tính minh bạch thông tin giao dịch bất động sản; nâng cao tính minh bạch thông tin phát triển bất động sản + Nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản, bao gồm: hoàn thiện chế, sách phát triển đa dạng hóa bất động sản; tăng cường hiệu lực công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản + Nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn cho thị trường bất động sản, bao gồm: điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản; đa dạng hóa nguồn tài cho thị trường bất động sản + Nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý nhà đầu tư thông qua xây dựng chế tài chống đầu bất động sản Footer Page 286 of 166 Header Page 287 of 166 10 11 12 13 14 15 16 17 18 38 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ Các phạm trù giá trị, giá cả, chi phí thu nhập thẩm định giá tài sản, Tạp chí Công nghệ Ngân hàng, số 48, tháng năm 2010 Bàn kỹ thuật điều chỉnh giá thẩm định giá bất động sản, Tạp chí Công nghệ Ngân hàng, số 62, tháng năm 2011 Bàn trình tự điều chỉnh giá thẩm định giá bất động sản, Tạp chí Công nghệ Ngân hàng, số 72, tháng năm 2012 Một số vấn đề vận dụng cách tiếp cận thu nhập thẩm định giá bất động sản, Tạp chí Công nghệ Ngân hàng, số 75, tháng năm 2012 Nhận diện bong bóng giá nhà Tp Hồ Chí Minh, Tạp chí Công nghệ Ngân hàng, số 89, tháng năm 2013 Ảnh hưởng nhân tố tài – tiền tệ đến bong bóng bất động sản nhà đất để Tp Hồ Chí Minh, Tạp chí Công nghệ Ngân hàng, số 92, tháng 11 năm 2013 Mối quan hệ tín dụng ngân hàng giá nhà đất, Tạp chí Phát triển Hội nhập, số 11, tháng năm 2013 Nhận diện bong bóng giá nhà Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng, số 2+3 năm 2013 “Tín dụng bất động sản bong bóng bất động sản: thực trạng giải pháp”, chủ nhiệm đề tài cấp ngành, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tháng 11 năm 2013 Footer Page 287 of 166 ... TRẠNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 2.1 69 TỔNG QUAN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH 2.1.1 Thực trạng cầu bất động sản nhà đất để. .. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở 1.1 THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở 1.1.1 Bất động sản nhà đất để 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản nhà đất để * Khái niệm bất động sản. .. động sản nhà đất để ở; nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở; phân tích, đánh giá biểu nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản nhà đất để biểu hệ bong bóng bất động sản nhà đất để