luận văn thạc sĩ hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần an bình

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI NGUYỄN ĐÌNH DŨNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN AN BÌNH Chuyên ngành : Tài ngân hàng Mã số : 60.34.02.01 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lưu Thị Hương HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu độc lập riêng Các số liệu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn NGUYỄN ĐÌNH DŨNG LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tác giả xin bày tỏ biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Lưu Thị Hương giáo viên hướng khoa học hướng dẫn nhiệt tình định hướng khoa học cho tác giả suốt trình nghiên cứu, thu thập số liệu, khảo sát thực tế thực luận văn đồng thời có ý kiến đóng góp quí báu để luận văn hoàn thành tốt Tác giả luận văn xin trân trọng cảm ơn hỗ trợ nhiệt tình trình thu thập tài liệu cán Phòng thẩm định giá tài sản - Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình Cuối cùng, tác giả xin trân trọng cảm ơn thầy cô giáo khoa sau đại học trường Đại học Thương Mại gia đình động viên giúp đỡ tác giả suốt trình hoàn thành luận văn Tác giả luận văn NGUYỄN ĐÌNH DŨNG MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ BẢNG: Bảng 1.1: Tổng hợp kết trường hợp định giá ACB Bảng 2.1: Kết hoạt động cho vay theo nhóm khách hàng ABBANK qua năm Bảng 2.2: Tỷ lệ cho vay chấp bất động sản ABBANK Bảng 2.3: Kết hoạt động Phòng thẩm định giá tài sản- ABBANK từ 2011 -2014 Bảng 2.4: Bảng thông tin tài sản so sánh ABBANK Bảng 3.1: Bảng thông tin tài sản so sánh ABBANK BIỂU ĐỒ: Biểu đồ 2.1: Kết kinh doanh từ năm 2011 đến 2014 Biều đồ 2.2: Kết huy động vốn ABBANK qua năm Biểu đồ 2.3 : Kết hoạt động cho vay qua năm ABBANK Biểu đồ 2.4: Cơ cấu dư nợ qua năm Biểu đồ 2.5: Cơ cấu dư nợ qua năm trừ cho vay TCTD Biểu đồ 2.6: Cơ cấu tài sản theo khu vực SƠ ĐỒ: Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá bất động sản chấp Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá tài sản đảm bảo ABBank HÌNH VẼ: Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức – nhân Phòng TĐGTS ABBANK Hình 2.2 Quy trình cấp tín dụng ABBANK DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT 10 11 12 13 14 15 Ký hiệu ABBANK BĐS CVĐG NHTM QHKH ĐGTS TMCP TS TSĐB TSSS UBND KH KHDN KHCN QHKH Nguyên nghĩa Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình Bất động sản Chuyên viên định giá Ngân hàng thương mại Quan hệ khách hàng Định giá tài sản Thương mại cổ phần Tài sản Tài sản đảm bảo Tài sản so sánh Ủy ban nhân dân Khách hàng Khách hàng doanh nghiệp Khách hàng cá nhân Quan hệ khách hàng LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Định giá bất động sản hoạt động cho vay công tác quan trọng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại (NHTM) Cùng với phát triển kinh tế nói chung hệ thống ngân hàng nói riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản đảm bảo (TSĐB) ngày gia tăng Chất lượng, giá trị tài sản đảm bảo ảnh hưởng lớn đến định cho vay ngân hàng, công tác định giá tài sản đảm bảo ngân hàng có vai trò vô quan trọng, giúp cho ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý sở tính toán dự báo rủi ro xảy ra, nâng cao chất lượng cho vay ngân hàng thương mại Tuy nhiên trình cấp tín dụng cho khách hàng, rủi ro tín dụng điều tránh khỏi, ảnh hưởng đến hiệu kết kinh doanh ngân hàng Vì vậy, quản trị rủi ro công tác có tầm quan trọng hàng đầu hoạt động kinh doanh ngân hàng đặc biệt Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình (ABBANK) Với việc thành lập Phòng thẩm định giá tài sản, công tác quản trị rủi ro định giá tài sản ABBANK tầm vi mô vĩ mô độc lập hoàn toàn với mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có nhìn khách quan, đảm bảo an toàn kinh doanh nâng cao hiệu hoạt động chung ngân hàng Tuy nhiên, thực tế việc định giá bất động sản hoạt động cho vay thường diễn tình trạng bất cập công tác định giá khiến cho việc xác định giá trị BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực BĐS… bên cạnh việc áp dụng mở rộng phương pháp định giá chưa linh hoạt, điều gây tình trạng khiếu nại khách hàng cá nhân doanh nghiệp yêu cầu định giá lại ngày phổ biến mà nhu cầu sử dụng vốn ngày lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư tiêu dùng Bởi vậy, hoàn thiện công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay đòi hỏi cấp thiết ABBANK Với nhận thức đó, công tác định giá BĐS hoạt động cho vay ABBANK trọng đạt kết đáng kể Tuy nhiên, công tác định giá BĐS hoạt động cho vay ngân hàng chưa đáp ứng mục tiêu, giá trị BĐS xác định không sát với giá trị thực nên gây không khó khăn cho ngân hàng việc thu hồi nợ Là cán công tác Phòng thẩm định giá tài sản ngân hàng, với mong muốn góp phần giải vấn đề thực tiễn, chọn nghiên cứu đề tài luận văn thạc sỹ: “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình” Tổng quan vấn đề nghiên cứu Ở Việt nam, có số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai bất động sản Dự án hợp tác Việt nam Thụy Điển Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đề cập đến việc định giá đất có tác động yếu tố vị trí môi trường [03] Các yếu tố kinh tế đưa chưa có kết luận cụ thể điều kiện áp dụng Việt nam Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả áp dụng số phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất Việt nam” TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch Đầu tư phân tích phương pháp định giá khả áp dụng Việt Nam [08] Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS Việt Nam Thực trạng giải pháp” TS Lưu Văn Nghiêm khái quát hóa nét công tác định giá định giá BĐS Việt Nam Tuy nhiên đề tài dừng lại việc nghiên cứu Tổng công ty theo mô hình 90-91 trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa [18] Luận án tiến sĩ Phạm Thị Ngọc Mỹ “ Các giải pháp thúc đẩy phát triển thẩm định giá Việt Nam năm tới” đề cập cách chung chung đến ngành định giá tài sản, yêu cầu thách thức đặt ngành định giá Việt Nam [10] Luận án tiến sĩ Ngô Thị Phương Thảo “Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam nay” nghiên cứu định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại lại nghiên cứu cách tổng quát áp dụng cho toàn hệ thống ngân hàng Luận văn “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình” nghiên cứu Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình, luận văn nghiên cứu thực trạng công tác định giá bất 10 động sản hoạt động cho vay , đưa nhiều đề xuất áp dụng vào thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình Vì vậy, đề tài mang tính thực tiễn không trùng lặp với công trình nghiên cứu trước Mục đích nghiên cứu  Thứ : Hệ thống hóa sở lý luận công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại  Thứ hai: Phân tích đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình, phân tích nguyên nhân dẫn đến hạn chế công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình  Thứ ba: Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM - Phạm vi nghiên cứu: Công tác định giá BĐS nhà đất hoạt động cho vay trung dài hạn Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình Phương pháp nghiên cứu Trên sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử, trình hoàn thiện luận văn, phương pháp nghiên cứu sử dụng: Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp… 104 Tổng giám đốc ngân hàng TMCP An Bình việc Quy định thẩm định tài sản đảm bảo ABBank 16 Ngân hàng TMCP An Bình (2010), Quyết định số 224/QĐ-TGĐ.10 ngày 25/10/2010 Tổng giám đốc ngân hàng TMCP An Bình việc Ban hành tỷ lệ quy định tỷ lệ cho vay tài sản đảm bảo 17 Ngân hàng TMCP An Bình (2011), Công văn số 28/CVNB.TGĐ.11 ngày 22/11/2011 việc Điều chỉnh phần đơn giá CTXD đất làm TSTC ABBank 18 Lưu Văn Nghiêm (2000), Thẩm định giá Bất động sản Việt Nam – Thực trạng giải pháp, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ, Bộ Giáo dục Đào tạo 19 Peter S.Rose (2004), Quản trị ngân hàng thương mại, Nxb Tài Chính, Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Hà Nội 20 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2012), Luật giá 21 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất Đai 22 Ngô Thị Phương Thảo (2011), Luận án tiến sĩ kinh tế: “Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam”, Luận án tiến sĩ kinh tế, trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân 23 Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá bất động sản, Nxb Khoa học Kỹ Thuật, Hà Nội PHỤ LỤC Phụ lục 1: Quy trình định giá tài sản đảm bảo ABBANK Bước 1: Nhận hồ sơ TSĐB cần định giá ĐVKD trực thuộc ABBANK - Cán Phòng thẩm định giá tài sản nhận hồ sơ định giá bao gồm: phiếu đề nghị định giá/ tái thẩm định tài sản theo mẫu ban hành từ đơn vị kinh doanh chứng từ pháp lý sau: Tên tài sản Quyền sử dụng Trường hợp đất Chứng từ pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bản vẽ, trích lục sơ đồ vị trí trạng thừa (nếu có) Hợp đồng công chứng mua bán nhà Đất giao đất (nếu có) Tờ khai lệ phí trước bạ, chuyển mục đích sử dụng (nếu có) Bản xác minh trạng quy hoạch đất (nếu có) Hợp đồng thuê lại đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất thuê đủ điều kiện thuê (nếu có) chấp ABBANK Biên lai đóng tiền thuê đất Bản vẽ, trích lục sơ đồ vị trí trạng thừa (nếu có) Đất phân lô/khu đô thị Giấy chứng nhận quyền sử dụng thuộc trường hợp đất/hợp đồng mua bán/chuyển nhượng ABBANK chấp đất (nên nhà/quyền sử dụng đất) nhận cho chấp chủ đầu tư dự án đơn vị chủ đầu tư dự án ủy quyền ký hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng BĐS Phiếu thu/ủy nhiệm chi chứng minh việc bên nhận chuyển nhượng toán tiền cho bên chuyển nhượng Bản vẽ/ trích lục sơ đồ vị trí trạng đất (nếu có) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Hợp đồng công chứng mua bán quyền sử dụng đất nhà (nếu có) Tờ khai lệ phí trước bạ Đất giao Giấy phép xây dựng công trình đất Biên nghiệm thu hoàn công công trình (nếu có) Quyền sở hữu Bản vẽ trạng nhà (nếu có) nhà ở, công Bản xác minh trạng quy hoạch trình gắn liền (nếu có) Quyền sở hữu công trình đất đất Giấy phép xây dựng (nếu có) quyền sử dụng Biên nghiệm thu, hoàn công đất công trình (nếu có) Công trình xây dựng Hồ sơ toán chi phí xây dựng đất thuê/đất đủ Bản vẽ nghiệm thu hoàn công điều kiện chấp ABBANk Hồ sơ dự toán xây dựng công trình( có) Bản vẽ thiết kế (nếu có) Các hợp đồng thi công công trình (nếu có) Máy thiết bị Máy thiết bị riêng Hợp đông mua bán máy, thiết bị, lẻ/dây chuyền sản xuất dây chuyền Biên bàn giao, nghiệm thu, lý hợp đồng, lắp đặt chạy thử Bản vẽ kỹ thuật Hóa đơn chi tiết Bộ chứng từ nhập (đối với MMTB nhập khẩu) Catalogue thiết bị thẩm định (nếu có) Giấy chứng nhận đăng ký xe Giấy chứng nhận bảo hiểm xe giới Giấy chứng nhận đăng kiểm Đường Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật bảo môi trường Giấy chứng nhận kiểm tra an toàn Đối với phương tiện nhập khẩu: phải có chứng từ nhập Giấy chứng nhận đăng ký tàu biển Việt Nam (nếu tàu biển) Giấy chứng nhận đăng ký phương Phương tiện tiện đường thủy nội địa vận tải Giấy chứng nhận khả biển (nếu tàu biển) Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật Đường Thủy phương tiện đường thủy Giấy chứng nhận cấp tàu tạm thời (nếu có) Giấy chứng nhận mạn khô quốc tế (nếu có) Giấy chứng nhận an toàn thiết bị Giấy chứng nhận bảo hiểm thân tàu Giấy chứng nhận bảo hiểm P&I (nếu Hàng hóa Hàng hóa nước có) Hợp đồng mua bán hàng hóa, hóa đơn tài Chứng nhận xuất xứ/ chất lượng/bảo hành Biên giao nhận/phiếu nhập kho Biên bàn giao/cho tặng (nếu có Các chứng từ khác theo quy định pháp luật Hợp đồng ngoại Tờ khai hải quan Hàng hóa nhập Chứng từ xuất xứ hàng hóa Bộ chứng từ nhập Giấy chứng nhận chất lượng đơn vị giám định (nếu có) - Các chứng từ pháp lý khác liên quan đến tài sản định giá - Tùy vào loại tài sản trường hợp cụ thể để yêu cầu bổ sung thêm chứng từ pháp lý chứng minh tài sản đủ điều kiện nhận chấp ABBANK tạo điều kiện thuận lợi cho CVTĐ thực định giá tài sản Danh mục thay đổi tùy theo tài sản cụ thể quy định theo pháp luật ABBANK thời kỳ - Sau nhận đầy đủ hồ sơ TSĐB theo quy định, cán nhận hồ sơ nhập thông số cần thiết vào hệ thống lưu trữ Phòng thẩm định giá tài sản phân bổ cho CVĐG phụ trách khu vực định giá để tiếp nhận hồ sơ theo tuyến phân công công tác Bước 2: Lập kế hoạch định giá, liên hệ đến bên liên quan để hẹn ngày khảo sát trạng tài sản: - Trên sở chứng từ pháp lý cung cấp thông tin ban đầu, CVĐG đối chiếu với quy định tiêu chuẩn/ điều kiện nhận TSĐB ABBANK để kiểm tra tài sản có đủ điều kiện nhận chấp/ cầm cố hay không + Trường hợp TSĐB không đủ điều kiện nhận làm TSĐB CVĐG lập văn từ chối định giá gửi lại cho đơn vị đề nghị định giá + Trường hợp cần bổ sung chứng từ pháp lý tài sản nhằm hỗ trợ công tác định giá, CVĐG liên lạc với đơn vị đề nghị để hỗ trợ bổ sung theo đề nghị phòng TĐTS + Trường hợp TSTĐ thuộc trường hợp phải có ý kiến hội đồng tín dụng/ ban TGĐ đơn vị cho vay cần phải xin ý kiến phê duyệt chấp thuận trước tiến hành bước tiế theo - CVĐG chủ động xếp thống thời gian, địa điểm khảo sát trạng tài sản với khách hàng, người hướng dẫn định giá đến địa điểm khảo sát, cán có liên quan đơn vị cho vay (nếu có), theo thông số ghi đề nghị định giá - CVĐG thực thu thập thông tin sơ liên quan đế TSTĐ thông qua việc tìm hiểu thông tin internet, báo chí, nhà cung cấp….đồng thời liên phương án định giá số trường hợp tài sản phức tạp, xa địa điểm có đơn vị trực thuộc ABBANK/ cần hỗ trợ phương tiện vận chuyển công tác chuẩn bị khác nhằm tiết kiệm thời gian di chuyển đến nơi TSTĐ tọa lạc tiết kiệm chi phí nhân lực - Quy định việc nhận TSĐB BĐS ABBANK * Các trường hợp BĐS không nhận làm TSĐB ABBANK:  BĐS tọa lạc khu vực hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh//BĐS thuộc dự án chưa san lấp, chưa hoàn thiện sở hạ tầng bất động sản khu vực quy hoạch giải tỏa chưa xác định rõ vị trí, diện tích bất động sản  BĐS tọa lạc khu quy hoạch bị giải tỏa toàn khuôn viên đất để thực dự án công trình công cộng, sở hạ tầng kỹ thuật, đường xá, cầu cống bị giải tỏa phần mà phần lại có diện tích mức tối thiểu ABBANK quy định  BĐS lối vào có lối chung thông qua thử đất khác (phụ thuộc vào lối đất khác)  BĐS bị tranh chấp có dấu hiệu tranh chấp  BĐS tọa lạc hẻm/ngõ/ngách có bề rộng 2m ( đoạn hẹp tính từ mặt đường phố đến vị trí tài sản thẩm định ) BĐS thuộc tỉnh, huyện, khu vực thành Riêng từ huyện Từ Liêm Thanh Trì nhận tài sản tọa lạc hẻm/ngõ /ngách có bề rộng từ 1,5m khoản trung bình trở lên  BĐS tọa lạc hẻm/ngõ/ngách có bề rộng 1m ( đoạn hẹp tính từ đầu hẻm/ngõ/ngách đến vị trí tài sản thẩm định ) BĐS thuộc quận, khu vực nội ô, trung tâm thành phố  BĐS có diện tích công nhận 15m2  Các trường hợp pháp luật không cho phép chấp Bước 3: Khảo sát trạng tài sản, thu thập tài liệu, thông tin thị trường: - Khảo sát trạng tài sản: bước bắt buộc quy định cho cán TĐTS ABBANK + Kiểm tra tính tồn hữu TSĐB: nội dung quan trọng, CVĐG cần phải đến trường nới có tài sản cần định giá để kiểm tra đối chiếu thông tin mà khách hàng cung cấp nhằm khẳng định tài sản có tồn thực tế chứng từ pháp lý thể + Tùy theo loại tài sản hồ sơ pháp lý thu thập TSĐB để tiến hành khảo sát trạng, nội dung cần thiết sau:  Lập biên trạng khu đất ( theo mẫu quy định)  Xác định vị trí địa lý, phần diện tích quy hoạch, diện tích lại sau quy hoạch…  Khoảng cách BĐS với trục đường chính, chợ, trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học….để nhận biết vị trí tài sản tọa lạc  Các yếu tố tác động đến tăng giảm giá trị lô đất  Chụp ảnh tài sản cần định giá nhằm xác định trạng tài sản thời điểm định giá  Vẽ sơ đồ vị trí tài sản tọa lạc + CVĐG cần phải đánh giá tình trạng TS mặt vật chất:  Xem xét mô tả rõ tình trạng TSĐB mặt cơ, lý hóa  Chất lượng mặt giá trị sử dụng TSĐB (mới, cũ, vận hành, sử dụng theo công ghi chứng từ pháp lý tài sản, tài sản sử dụng với công suất quy định máy thiết bị…)  Khả khai thác công dụng TSĐB (nhà không, máy hoạt động không, hàng hóa đảm bảo chất lượng không…) + Từ thông tin thu thập trường kiểm tra, đối chiếu tài liệu liên quan, phát nội dung không hoàn chỉnh, thực tế so với số liệu tài liệu, văn không đầy đủ, phải kịp thời thông báo bổ sung cho đầy đủ phản ánh biên khảo sát trạng Nếu phát dấu tích sửa chữa, làm giả không xác so với chứng từ pháp lý tài sản, CVĐG phải xác minh rõ báo cáo cho lãnh đạo trực tiếp tạm ngừng quy trình định giá để xác minh thông tin - Thu thập thông tin thị trường + Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát trạng tài sản, CVĐG cần phải thu thập thông tin sau:  Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi xuất, thu nhập TSSS  Các thông tin yếu tố cung- cầu, lục lượng tham gia thị trường, động thái người mua, người bán tiềm  Các thông tin tính pháp lý tài sản + Với TSĐB BĐS, CVĐG cần phải thu thập thêm:  Các số liệu kinh tế, xã hội, môi trường, yếu tô tác động đến giá trị, đặc trưng thị trường tài sản để nhận biết khác khu vực tài sản định giá khu vực lân cận  Các thông tin yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản (địa chất, đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, sở hạ tầng….) + Để thực định giá, CVĐG phải dựa thông tin thu thập từ nguồn: khảo sát thực địa, giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá thương lượng, giá thực bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch….)thông qua vấn Công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng tổ chức tín dụng, thông tin báo đài (báo điện tử, báo viết…) thông tin internet… CVĐG phải nêu rõ nguồn gốc thông tin báo cáo định giá phải kiểm chứng để đảm bảo độ xác thông tin Bước 4: Phân tích, điều chỉnh thông tin thu thập thị trường Là trình đánh giá tác động yếu tố đến mức giá TSĐB - Phân tích thông tin từ khảo sát trường tài sản - Phân tích đặc trưng thị trường tài sản cần định giá - Phân tích yếu tố tác động liên giá trị tài sản: pháp lý, vị trí, hình dạng, kích thước, khoảng cách, môi trường sống, an ninh trật tự… - Phân tích việc sử dụng tốt tối ưu tài sản: xem xét khả sử dụng tốt tài sản bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật tài cho phép mang lại giá trị cao cho tài sản Bước 5: Xác định giá trị tài sản đảm bảo cần định giá: - Căn kết phân tích, điều chỉnh thông tin thu thập thị trường, chọn phương pháp định giá, sau xác định yếu tố trên, CVĐG cần nêu rõ báo cáo phương pháp định giá áp dụng làm chủ yếu, phương pháp sử dụng để kiểm tra, từ đến kết luận cuối giá trị tài sản cần định giá Bước 6: Lập báo cáo kết định giá chuyển báo cáo kết định đơn vị đề nghị định giá: - Tiến hành lập báo cáo theo mẫu biểu quy định trình cấp phê duyệt - Tiến hành lưu trao trả hồ sơ tài sản cho đơn vị cho vay ABBANK Phụ lục 02: Phương pháp thặng dư Tổng mức đầu tư dự án K.lượng/ Định TT Khoản mục chi phí Đ.vị mức (K) A THÔNG SỐ ĐẦU VÀO 1 Tổng diện tích khu đất Mật độ xây dựng Diện tích xây dựng Diện tích xây dựng tầng hầm Diện tích sàn tầng hầm B Tổng diện tích xây dựng Tổng diện tích (đã gồm tầng hầm) Đường giao thông, sân vườn, vỉa hè, xanh, thảm cỏ THÔNG SỐ TÍNH TOÁN I Chi phí xây dựng Chi phí xây dựng a Diện tích xây dựng tầng hầm m2 m2 1,500.0 80.0% 1,200 m2 2,400 m2 2,400 m2 36,360 Đơn giá (vnđ) Diễn giải cách tính Chi phí trước thuế (vnđ) Thuế GTGT (vnđ) Chi phí sau thuế (vnđ) Ký hiệu S t.hầm 38,760 m2 m2 300 2,400 11,550,000 367,595,964,0 00 363,956,400,0 00 27,720,000,00 36,759,596,4 404,355,560,40 00 36,395,640,0 400,352,040,00 00 2,772,000,00 30,492,000,000 Gxd b c i k II a b c Diện tích phần dịch vụ TM VP, KT Diện tích phần diện tích hộ Đường giao thông, sân vườn, vỉa hè, xanh, thảm cỏ… Phần hạ tầng (cấp, thoát nước & điện chiếu sáng nhà) Chi phí XD nhà tạm điều hành thi công Diện tích xây dựng tầng hầm Diện tích phần dịch vụ TM VP Diện tích phần diện tích hộ Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Khảo sát địa chất Lập dự án đầu tư (gồm thiết kế sở) 1,441,440,00 15,855,840,000 32,155,200,0 353,707,200,00 00 1,560 9,240,000 m2 34,800 9,240,000 m2 300 600,000 180,000,000 18,000,000 198,000,000 m2 300 300,000 90,000,000 9,000,000 99,000,000 3,639,564,000 363,956,400 4,003,520,400 44,870,400,00 4,487,040,00 49,357,440,000 Chi phí thiết bị III Chi phí quản lý dự án IV 14,414,400,00 321,552,000,0 00 m2 Gtb m2 2,400 1,425,000 3,420,000,000 342,000,000 3,762,000,000 m2 1,560 1,140,000 1,778,400,000 177,840,000 1,956,240,000 m2 34,800 1,140,000 39,672,000,00 3,967,200,00 43,639,200,000 % 1.3071% 412,466,364,0 (Gxd + 00 Gtb)*K% 5,391,363,267 539,136,327 5,930,499,593 Gqlda ((1)+…+(13)) 6,505,534,536 650,553,454 7,156,087,990 454,545,455 45,454,545 500,000,000 843,171,265 84,317,127 927,488,392 % 0.2044% 412,466,364,0 00 (Gxd + Gtb) Gtv 10 11 12 V Chi phí thiết kế kỹ thuật thi công (đã gồm chi phí thiết kế kỹ thuật vẽ thi công); công trình cấp II (thiết kế bước) chi phí giám sát tác giả Chi phí thẩm tra thiết kế vẽ thi công Chi phí thẩm tra tổng dự toán Lập HSMT đánh giá HSDT thi công XD Lập HSMT đánh giá HSDT cung cấp TB Chi phí giám sát thi công xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Thẩm tra biện pháp thi công tầng hầm Chi phí nén tĩnh thử tải cọc, siêu âm cọc Chi phí kiểm tra an toàn chịu lực kết cấu công trình đánh giá phù hợp chất lượng công trình Chi phí khác % 1.253% % 0.039% % 0.034% % -0.008% % 0.164% % 0.856% % 0.493% % 1,140,000 Gxd 14,281 1,428 15,709 Gxd 143,733,731 14,373,373 158,107,104 Gxd 126,545,092 12,654,509 139,199,601 Gxd -29,548,781 -2,954,878 -32,503,659 Gtb 73,536,435 7,353,644 80,890,079 Gxd 3,148,054,665 314,805,467 3,462,860,132 Gtb 221,320,436 22,132,044 243,452,480 Tạm tính 227,272,727 22,727,273 250,000,000 Tạm tính 454,545,455 45,454,545 500,000,000 (25% chi phí giám sát) 842,343,775 84,234,378 926,578,153 367,595,964,0 00 367,595,964,0 00 367,595,964,0 00 44,870,400,00 367,595,964,0 00 44,870,400,00 17,798,204,12 1,769,820,41 19,568,024,536 Gkh Chi phí xin thoả thuận (cấp điện, nước, PCCC ) Chi phí thẩm tra tính hiệu khả thi dự án Tạm tính % 0.027% Lệ phí thẩm định TKCS % 1.135% Chi phí bảo hiểm công trình % 3.000% Chi phí kiểm toán % 0.097% % 0.068% Chi phí thẩm tra phê duyệt QT vốn đầu tư Chi phí lễ khởi công khánh thành VI Chi phí dự phòng C TỔNG CỘNG ((I)+…(VI)) 412,466,364,0 00 367,59 5,964,000 412,466,364,0 00 466,799,587,9 83 466,799,587,9 83 Tạm tính ((I)+…+(V)) x 10% 100,000,000 (Gxd + Gtb) 100,000,000 109,309,136 10,930,914 120,240,050 Gxd 4,173,558,308 417,355,831 4,590,914,138 (Gxd + Gtb) 12,373,990,92 1,237,399,09 13,611,390,012 TMDT 453,231,536 45,323,154 498,554,690 TMDT 315,386,951 31,538,695 346,925,646 272,727,273 27,272,727 300,000,000 44,216,146,59 4,420,614,65 48,636,761,252 Gdp 486,377,612,5 19 48,626,761,2 535,004,373,77 52 G Doanh thu bán hộ I Thời gian Tỷ lệ hộ Diện tích hộ bán II Giá bán Tỷ lệ tăng giá bán so với năm trước Giá bán hộ thời điểm III Tiến độ thu tiền Tiến độ thu tiền diện tích bán quý 2016 Tiến độ thu tiền diện tích bán quý 2016 Tiến độ thu tiền diện tích bán quý 2017 Tiến độ thu tiền diện tích bán quý 2017 Tiến độ thu tiền diện tích bán quý 2017 Tiến độ thu tiền diện tích bán quý 2017 ĐVT % m2 Năm 2016 Q3 Q4 10% 15% 2,784.0 4,176.0 Q1 15% 4,176.0 Năm 2017 Q2 Q3 15% 15% 4,176.0 4,176.0 3% Năm 2018 Tổng cộng Q4 Q1 15% 15% 100% 4,176.0 4,176.0 27,840 3% 3% 36 37.08 37.08 38.19 38.19 38.19 38.19 39.34 % 20% 11.25% 11.25% 11.25% 11.25% 30% 5% 100% 20% 15% 15% 15% 30% 5% 100% 25% 20% 20% 30% 5% 100% 30% 35% 30% 5% 100% 30% 65% 5% 100% 95% 5% 100% % % % % % IV Tiến độ thu tiền diện tích bán năm 2018 Doanh thu Tiền thu năm 2016 Bán quý Bán quý Tiền thu năm 2017 Bán quý Bán quý Bán quý Bán quý Tiền thu năm 2018 Tổng doanh thu Tổng doanh thu trước VAT % trđ 20,646 20,646 trđ trđ trđ - 42,583 11,613 30,969 - 34,840 11,613 23,227 39,873 39,873 34,840 11,613 23,227 79,746 31,898 47,847 34,840 11,613 23,227 135,568 31,898 55,822 47,847 77,423 30,969 46,454 350,881 47,847 47,847 103,669 151,517 20,646 18,769 42,583 38,712 74,713 67,921 114,586 104,169 170,408 154,916 428,304 389,368 100% 100% 12,904 5,162 7,742 31,898 7,975 7,975 7,975 7,975 164,276 209,078 190,071 258,077 103,231 154,846 637,966 159,491 159,491 159,491 159,491 164,276 1,060,319 963,926 ... giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình 12... hạn chế công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình  Thứ ba: Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình Đối tượng... chấp ngân hàng thương mại lại nghiên cứu cách tổng quát áp dụng cho toàn hệ thống ngân hàng Luận văn Hoàn thiện công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình