CHUONG 5 THAM DINH TAI SAN BAO DAM NO VAY

THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO NỢ VAY  Khái niệm đảm bảo nợ vay  “Đảm bảo nợ vay việc tổ chức tín dụng áp dụng biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo sở kinh tế pháp lý để thu hồi khoản nợ cho khách hàng vay.” Các hình thức đảm bảo nợ vay ◦ Thế chấp ◦ Cầm cố ◦ Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay ◦ Bảo lãnh bên thứ ba   Tài sản thuộc quyền sở hữu khách hàng vay bên bão lãnh ◦ Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu ◦ Đối với tài sản không đăng ký quyền sở hữu ◦ Đối với tài sản hình thành từ vốn vay  Tài sản phép giao dịch ◦ Đối chiếu với danh mục tài sản bị hạn chế cấm giao dịch Nhà nước ◦ Yêu cầu bên đảm bảo xuất trình bổ sung loại văn pháp luật nêu rõ loại tài sản giao dịch bình thường  Tài sản khơng có tranh chấp thời điểm ký hợp đồng bảo đảm ◦ Yêu cầu bên bảo đảm xác nhận văn khẳng định tài sản khơng có tranh chấp chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết Tài sản phải mua bảo hiểm pháp luật yêu cầu ◦ Xuất trình Hợp đồng mua bảo hiểm thời hạn bảo đảm tiền vay với số tiền bảo hiểm tối thiểu mức dư nợ cho vay  Các phương pháp thẩm định giá Phương pháp so sánh ◦ Phương pháp so sánh phương pháp định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm định giá gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần định giá  Các phương pháp thẩm định giá Phương pháp vốn hóa thu nhập ◦ Phương pháp vốn hóa thu nhập phương pháp ước tính giá trị tài sản cách giá khoản thu nhập ròng ước tính tương lai tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm  Các phương pháp thẩm định giá Phương pháp chi phí ◦ Phương pháp chi phí phương pháp định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần định giá  Các phương pháp thẩm định giá Phương pháp thặng dư ◦ Phương pháp thặng dư phương pháp định giá trị thị trường tài sản cần định giá xác định giá trị vốn có sở ước tính cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển ◦ Giá trị thặng dư = Giá trị phát triển gộp dự kiến – Chi phí phát triển bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư  Các phương pháp thẩm định giá Phương pháp lợi nhuận ◦ Phương pháp lợi nhuận phương pháp định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần định giá  Nội dung thẩm định giá trị tài TSĐB TSĐB động sản ◦ Tài sản ngoại tệ tiền mặt, số dư tài khoản tiền gửi TCTD tiền VNĐ, ngoại tệ ◦ Tài sản giấy tờ có giá  Giá trị gốc chứng từ có giá ngày định giá  Thời gian định giá chứng từ có giá  Thu nhập chứng từ có giá tương lai  Lãi suất định giá thị trường  Nội dung thẩm định giá trị tài TSĐB TSĐB động sản ◦ Máy móc thiết bị, nguyên vật liệu:  Căn giá trị hóa đơn mua hàng  Giá trị cịn lại sổ sách sau trừ giá trị khấu hao  Giá chào bán đại lý…  Nội dung thẩm định giá trị tài TSĐB TSĐB bất động sản ◦ Quyền sử dụng đất  NH tham khảo khung giá đất UBND tỉnh, thành phố ban hành giá đất thực tế chuyển nhượng địa phương thời điểm thẩm định  Giá đất chuyển nhượng thực tế địa phương dựa giá chuyển nhượng đăng báo, giá chuyển nhượng tham khảo phịng địa phường, xã…  Đất Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông, lâm nghiệp, đất  Nội dung thẩm định giá trị tài TSĐB TSĐB bất động sản ◦ Quyền sử dụng đất  Đất mà hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp  Đối với đất Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà trả tiền thuê nhiều năm thời gian thuê giá trị TSĐB tiền thuê đất trả Nhà nước sau trừ tiền thuê đất cho thời gian sử dụng  Nội dung thẩm định giá trị tài TSĐB TSĐB bất động sản ◦ Tài sản gắn liền với đất  Tham khảo giá thị trường  Ước lượng dòng tiền kỳ vọng tạo từ tài sản  Ước lượng mức độ rủi ro, đưa mức lãi suất chiết khấu phù hợp  Xác định giá tài sản dựa vào dòng tiền tương lai lãi suất chiết khấu  Các nhân tố ảnh hưởng đến khả lý TSĐB ◦ Tính ổn định giá trị TSĐB ◦ Tính khoản TSĐB ◦ Phương thức quản lý xử lý TSĐB  Nội dung thẩm định ◦ Tùy vào trường hợp cụ thể, ngân hàng tự tính toán định mức cho vay so với giá trị TSĐB => hạn chế rủi ro ◦ Cần thẩm định kỹ khả chuyển đổi thành tiền TSĐB ◦ Trường hợp phải xử lý TSĐB: rà soát toàn hồ sơ giấy tờ TSBĐ, điều khoản Hợp đồng, ◦ Tham khảo thông tin thị trường, tính tốn tăng/giảm giá thời hạn cho vay; dự báo khả thu hồi nợ vay từ nguồn xử lý tài sản bảo đảm