“ Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.’’ ( Điều 457 BLDS 2015) Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản, bất động sản hoặc quyền tài sản. Quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản. BLDS 2005 có quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở Điều 722: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai’’. Nhưng đến BLDS 2015 thì chỉ quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất. Theo Điều 500 BLDS 2015 thì: ‘’ Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.’’
1 Khái niệm đặc điểm 1.1 Khái niệm “ Hợp đồng tặng cho tài sản thỏa thuận bên, theo bên tặng cho giao tài sản chuyển quyền sở hữu cho bên tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên tặng cho đồng ý nhận.’’ ( Điều 457 BLDS 2015) Đối tượng hợp đồng tặng cho động sản, bất động sản quyền tài sản Quyền sử dụng đất loại tài sản nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất dạng hợp đồng tặng cho tài sản BLDS 2005 có quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Điều 722: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thoả thuận bên, theo bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên tặng cho đồng ý nhận theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai’’ Nhưng đến BLDS 2015 quy định hợp đồng quyền sử dụng đất Theo Điều 500 BLDS 2015 thì: ‘’ Hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực quyền khác theo quy định Luật đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.’’ 1.2 Đặc điểm Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất dạng hợp đồng tặng cho tài sản nên có đầy đủ đặc điểm hợp đồng tặng cho tài sản Song tặng cho quyền sử dụng đất có đặc điểm dặc trưng tặng cho quyền sử dụng đất chịu giám sát đảm bảo thực Nhà nước Điều kiện giao kết 2.1 Chủ thể Bao gồm bên tặng cho quyền sử dụng đất( cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình…) bên tặng cho quyền sử dụng đất( cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư…) 2.1.1 Điều kiện chung bên + Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; + Trường hợp giao dịch tài sản người chưa thành niên, người lực hành vi dân thực lợi ích người đó; + Trường hợp người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được, không ký, điểm trường hợp khác pháp luật quy định việc công chứng phải có người làm chứng: * Người làm chứng phải người từ đủ 18 tuổi trở lên, có lực hành vi dân đầy đủ quyền, lợi ích nghĩa vụ liên quan đến việc công chứng * Người làm chứng người yêu cầu công chứng mời, người yêu cầu công chứng không mời công chứng viên định + Trường hợp người yêu cầu công chứng không thông thạo tiếng Việt họ phải có người phiên dịch: * Người phiên dịch phải người từ đủ 18 tuổi trở lên, có lực hành vi dân đầy đủ, thông thạo tiếng Việt ngôn ngữ mà người yêu cầu công chứng sử dụng * Người phiên dịch người yêu cầu công chứng mời phải chịu trách nhiệm trước pháp luật việc phiên dịch 2.1.2 Điều kiện bên tặng cho quyền sử dụng đất + Là người sử dụng đất hợp pháp người ủy quyền để thực giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai pháp luật dân sự; + Nếu cá nhân phải có có lực hành vi dân theo quy định pháp luật để thực giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân sự; phải thuộc trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2013; + Nếu tổ chức phải có tư cách pháp nhân việc yêu cầu công chứng thực thông qua người đại diện theo pháp luật người đại diện theo ủy quyền tổ chức Tổ chức phải thuộc trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2013; + Nếu Doanh nghiệp liên doanh, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Người Việt Nam định cư nước phải thuộc trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2013 2.1.3 Điều kiện bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất +Nếu cá nhân phải có có lực hành vi dân theo quy định pháp luật để thực giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân sự; phải thuộc trường hợp nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013; + Nếu tổ chức phải có tư cách pháp nhân việc yêu cầu công chứng thực thông qua người đại diện theo pháp luật người đại diện theo ủy quyền tổ chức Tổ chức phải thuộc trường hợp nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013; 2.2 Nội dung Điều 723 BLDS 2005 có quy định nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sau: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm nội dụng sau đây: 1.Tên, địa bên; 2.Lý tặng cho quyền sử dụng đất; 3.Quyền, nghĩa vụ bên; 4.Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất; 5.Thời hạn sử dụng đất lại bên tặng cho; 6.Quyền người thứ ba đất tặng cho; 7.Trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng” BLDS 2015 có quy định nội dung hợp đồng quyền sử dụng đất Điều 501: ‘’Điều 501 Nội dung hợp đồng quyền sử dụng đất Quy định chung hợp đồng nội dung hợp đồng thông dụng có liên quan Bộ luật áp dụng với hợp đồng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Nội dung hợp đồng quyền sử dụng đất không trái với quy định mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quyền, nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan’’ 2.3 Hình thức Điều 459 BLDS 2015 quy định hợp đồng tặng cho bất động sản: “Điều 459 Tặng cho bất động sản 1.Tặng cho bất động sản phải lập thành văn có công chứng, chứng thực phải đăng ký, bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định luật 2.Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; bất động sản đăng ký quyền sở hữu hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản Khoản Điều 502 BLDS 2015 quy định:’’Hợp đồng quyền sử dụng đất phải lập thành văn theo hình thức phù hợp với quy định Bộ luật này, pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan’’ Thủ tục giao kết Khoản Điều 502 BLDS 2015 quy định:” Việc thực hợp đồng quyền sử dụng đất phải trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan” Điều 167 Khoản Điểm a Luật Đất đai 2013 quy định: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này;” *Căn theo Luật Đất đai Luật Công chứng thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất gồm bước sau: Bước 1: Cơ quan thực công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Tổ chức công chứng địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản Bước 2: Hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (Khoản Điều 40 Luật Công chứng 2014) Chuẩn bị 01 hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm: - Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu; - Dự thảo hợp đồng (nếu có); - Bản giấy tờ tuỳ thân; - Bản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Bản giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có Bước 3: Thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất( Khoản 3,4,5,6,7,8 Điều 40 Luật Công chứng 2014) - Sau nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên kiểm tra giấy tờ hồ sơ yêu cầu công chứng Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định pháp luật thụ lý ghi vào sổ công chứng - Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ quy định thủ tục công chứng quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp họ, ý nghĩa hậu pháp lý việc tham gia hợp đồng, giao dịch - Trong trường hợp có cho hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có nghi ngờ lực hành vi dân người yêu cầu công chứng đối tượng hợp đồng, giao dịch chưa mô tả cụ thể công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ theo đề nghị người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ có quyền từ chối công chứng - Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định pháp luật công chứng viên phải rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa công chứng viên có quyền từ chối công chứng - Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị người yêu cầu công chứng - Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn nội dung dự thảo hợp đồng, giao dịch ký vào trang hợp đồng, giao dịch Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình giấy tờ quy định khoản Điều để đối chiếu trước ghi lời chứng, ký vào trang hợp đồng, giao dịch Sau nộp phí công chứng thù lao công chứng tổ chức công chứng nơi yêu cầu công chứng nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có chứng nhận tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên theo quy định pháp luật * Đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Cơ quan nhận hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông thôn nộp Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; - Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm: + Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Giấy tờ khác, chứng minh nhân dân, sổ hộ hai bên… - Thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất Sau nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp bên nhận tặng cho phải thực nghĩa vụ tài mà nghĩa vụ tài xác định theo số liệu địa văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài Sau thực xong nghĩa vụ tài (nếu có), bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơi nộp hồ sơ Nghĩa vụ chịu thuế, phí - Thuế thu nhập cá nhân: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thuế suất để tính khoản thuế 10% thu nhập tính thuế (theo quy định điều 25 nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân) trừ trường hợp miễn thuế quy định khoản 1,2,3 Điều nghị định 65/2013/NĐ-CP) Khoản 1,2,3 Điều nghị định 65/2013: “1 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm nhà ở, công trình xây dựng hình thành tương lai theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp người chuyển nhượng có nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam Cá nhân chuyển nhượng có nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam theo quy định Khoản phải đáp ứng điều kiện sau: a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất (bao gồm trường hợp có nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đó); b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu 183 ngày; c) Nhà ở, quyền sử dụng đất chuyển nhượng toàn bộ; Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất Cá nhân có nhà ở, đất chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai tự chịu trách nhiệm trước pháp luật tính xác việc kê khai Trường hợp quan có thẩm quyền phát kê khai sai không miễn thuế bị xử lý theo quy định pháp luật Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất cá nhân Nhà nước giao đất trả tiền giảm tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng bất động sản (bao gồm nhà ở, công trình xây dựng hình thành tương lai theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau” - Lệ phí trước bạ 0,5 % giá trị quyền sử dụng đất( khoản Điều nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định lệ phí trước bạ) - Lệ phí công chứng (theo khoản điều thông tư liên tịch số 62/2013/TTLTBTC-BTP quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch), lệ phí công chứng tính giá trị quyền sử dụng đất Khoản Điều thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch quy định sau: “1 Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản xác định theo giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch: a) Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch sau tính sau: - Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất (tính giá trị quyền sử dụng đất); - Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất, góp vốn quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất (tính tổng giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản gắn liền với đất); - Chứng thực văn thoả thuận phân chia di sản, văn khai nhận di sản (tính giá trị di sản); - Chứng thực hợp đồng chấp tài sản (tính giá trị tài sản; trường hợp hợp đồng chấp tài sản có ghi giá trị khoản vay thấp giá trị tài sản chấp tính giá trị khoản vay) Mức thu Số TT Giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch (đồng/trường hợp) Dưới 50 triệu đồng 50.000 Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 100.000 Từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng 300.000 Từ 500 triệu đồng đến tỷ đồng 500.000 Từ tỷ đồng đến tỷ đồng 1.000.000 Từ tỷ đồng đến tỷ đồng 1.200.000 Từ tỷ đồng đến tỷ đồng 1.500.000 Từ tỷ đồng đến tỷ đồng 2.000.000 Từ tỷ đồng đến 10 tỷ đồng 2.500.000 10 Trên 10 tỷ đồng 3.000.000” - Chi phí khác: Do thỏa thuận người yêu cầu công chứng tổ chức hành nghề công chứng *Danh mục tài liệu tham khảo: - Bộ luật dân 2005 - Bộ luật dân 2015 - Luật đất đai 2013 - Luật Công chứng 2014 - Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân - Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định lệ phí trước bạ - Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch