Những vấn đề về căn cứ pháp lý phát sinh từ Hợp đồng cho thuê nhà ở Như vậy, với toàn bộ tình huống mà đề tài nghiên cứu đã đưa ra, việc ký kết một hợp đồng cho thuê nhà đã làm phát sinh rất nhiều trách nhiệm và nghĩa vụ của cả bên cho thuê nhà và bên thuê nhà. Nhưng điều quan trọng nhất của việc phát sinh các nghĩa vụ đó chính là trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của các bên. Việc thực hiện hay không thực hiện trách nhiệm đối với nghĩa vụ của mình sẽ làm cho các mối quan hệ trong hợp đồng cho thuê nhà mà pháp luật dân sự bảo vệ bị xâm hại, dẫn đến những tình huống kiện tụng không mong muốn.
Mã lớp học phần: Số thứ tự theo danh sách 57 16C13110122201 lớp học phần Tên học viên: Vũ Thị Ngọc Thủy MSSV: 33151025689 LUẬT DÂN SỰ GVC ThS Nguyễn Triều Hoa MỘT VÀI VẤN ĐỀ PHÁP LÝ PHÁT SINH TRONG TÌNH HUỐNG CHO THUÊ NHÀ Tiểu luận hoàn thành vào ngày 28 /09/2016 Thuê nhà trọ, thuê phòng vấn đề nhiều người quan tâm, không phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt cá nhân mà để dùng cho mục đích đầu tư nhiều mục đích khác Việc nghiên cứu số vấn đề pháp lý phát sinh việc cho thuê nhà góp phần giúp cá nhân em có nhìn tổng quát hợp đồng cho thuê nhà quy định ngành luật dân Việt Nam Bài nghiên cứu dựa nhận xét cá nhân từ văn tham khảo gồm BLDS năm 2005, BLDS năm 2015, Giáo trình Luật Dân Đại học Luật Tp.HCM, hướng dẫn học tập học phần Luật Dân Khoa Luật Trường Đại học Kinh tế Tp.HCM, Bình luận khoa học LDS tập Tình nghiên cứu đưa cụ thể sau: ngày 18/3/1988 bà A cho chị ruột B thuê nhà địa 225/12 Lạc Long Quân, phường Quận 11, Tp Hồ Chí Minh, thời hạn thuê nhà không xác định hợp đồng viết tay hai bên Tuy nhiên điều kiện kinh tế bà B gặp khó khăn nên bà A không lấy tiền thuê nhà thời điểm Năm 1990, gia đình bà A gặp khó khăn nên thu tiền nhà bà B Nhưng gia đình bà B trả nửa tiền thuê nhà tháng chậm trả tiền thuê tháng Đến ngày 3/4/2007, bà A muốn đòi lại nhà để kinh doanh, bà nhiều lần nói chuyện với bà B bà B ý định chuyển Bà A hai lần gửi thông báo vào ngày 19/7/2007, 8/8/2007 cho bà B với nội dung đòi lại nhà gia hạn tháng bà B phải dọn nhà nơi khác Bà B không trả nhà Vì vậy, bà A kiện bà B tòa cho bà B vi phạm hợp đồng cho thuê nhà Tòa án dân sơ thẩm định: “chấm dứt hợp đồng thuê nhà bà A với bà B kí kết vào ngày 18/3/1988 yêu cầu bà B phải bồi thường thiệt hại không trả tiền thuê không trả nhà hạn.” Với trường hợp này, hợp đồng viết tay không đề cập tới thời gian thuê nhà hai người bà A không lấy tiền thuê nhà bà B thời điểm Như vậy, hợp đồng thuê nhà thời hạn xác định, bên thuê phải trả tiền thuê dù bên cho thuê – bà A miễn cho B nghĩa vụ trả tiền thuê nhà thời điểm từ năm 1988 đến năm 2000, tức bà A từ chối nhận quyền lợi (Điều 494, Trang 1/3 495 BLDS 2005) Ngoài ra, với việc bà B không trả tiền thuê nhà thỏa thuận bà A đòi tiền thuê nhà không trả nhà cho bà A bà A thông báo, bà B vi phạm đến quyền lợi bà A Tòa án dân sơ thẩm có định phần đầu nêu, đây, tiểu luận không nhắc đến kết tình mà nói đến nhiều số vấn đề pháp lý phát sinh hợp đồng xảy Khi bà A bà B ký kết hợp đồng cho thuê nhà hình thức viết tay, với thời hạn không xác định Dựa theo Điều 492 BLDS 2005 quy định, hình thức hợp đồng cho thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có công chứng chứng thực phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Vấn đề pháp lý phát sinh thời điểm mối quan hệ cho thuê nhà – thuê nhà bà A bà B Dù thời hạn không xác định hợp đồng phải công chứng thời điểm lập hợp đồng vào năm 1988, giai đoạn chưa có luật dân quy định xác việc lập hợp đồng cho thuê nhà phải có công chứng mà dựa tập tục, tập quán người dân Đến năm 1991 có Pháp lệnh nhà Hội Đồng nhà nước ngày 26 tháng năm 1991 có quy định Điều 21 hợp đồng thuê nhà phải ký kết văn bên cho thuê bên thuê phải quan công chứng Nhà nước chứng thực, nơi chưa có quan công chứng Nhà nước Ủy ban nhân dân cấp sở chứng thực Như vậy, với vấn đề pháp lý phát sinh hợp đồng cho thuê nhà thể mối quan hệ cho thuê nhà – thuê nhà bà A bà B hợp pháp bắt đầu có hiệu lực thời điểm ký kết vào năm 1988 Một vấn đề pháp lý khác phát sinh hợp đồng cho thuê nhà trách nhiệm bên cho thuê nhà bên thuê nhà Cụ thể bà B có trách nhiệm phải trả tiền thuê nhà cho bà A, bà A có nhiệm vụ phải để nhà cho bà B Việc bà A không thu tiền nhà bà B vào thời điểm từ năm 1988 đến năm 1990 bà A tự nguyện, xuất phát từ ý chí chủ quan cá nhân Như vậy, theo hợp đồng ký kết dù bà A có tự nguyện từ chối nhận tiền thuê nhà hay không trách nhiệm trả tiền cho thuê nhà thời điểm thuê nhà bà B Trách nhiệm bà B bà A chấm dứt hợp đồng chấm dứt Nhưng hợp đồng không thời hạn, mà hợp đồng kết thúc hai bên có yêu cầu Tại tình này, suốt thời gian từ năm 1990 đến năm 2007, bà B trả chậm tiền thuê nhà cho bà A, trả chậm không trả tiền thuê nhà Câu hỏi đặt bà A phải quyền lợi thân bị xâm phạm quãng thời gian lâu vậy? Ở đây, từ ngày 01 tháng năm 1996, BLDS 1995 có hiệu lực cần liên tục 03 tháng không trả tiền thuê nhà mà lý đáng bà A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bà B, yêu cầu bồi thường thiệt hại cần thông báo trước cho bà B (Điều 497 BLDS 1995) Cũng BLDS 2005 hay 2015, tất giữ lại nội dung Điều 497 BLDS 1995 cụ thể nghĩa vụ bên thuê nhà với bên cho thuê nhà phải trả tiền thuê hạn Mốc thời gian quy định 03 tháng không trả hạn với lý đáng số biện pháp chế tài nhằm bảo vệ quyền lợi bên cho thuê nhà Điểm thuận lợi pháp luật quy định bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà tháng liên tiếp mà lý đáng, bên cho thuê có quyền đơn phương đình thực hợp đồng Nếu thời gian này, bên thuê thông báo lý chậm trả tiền bên cho thuê chấp nhận bên cho thuê không phép đình thực Trang 2/3 hợp đồng Tuy nhiên, dựa văn pháp luật lý đáng quy định điểm mơ hồ, khó xác định phải tùy trường hợp cụ thể mà áp dụng Một vấn đề khác bà A muốn đòi lại nhà, tức bà A muốn chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà với bà B Ở hợp đồng thuê nhà thời hạn thuê cụ thể Vì vậy, cần tuân thủ theo quy định Điều 491 BLDS 2005 quy định việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà, cụ thể điểm điều thể “Theo thỏa thuận bên việc chấm dứt trước thời hạn; hợp đồng thuê không xác định thời hạn, bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng phải báo cho bên thuê biết trước thời gian hợp lý, thỏa thuận thời hạn báo trước” Như vậy, bà A muốn đòi lại nhà vào lúc phải thông báo cho bà B biết trước Thời điểm đó, tùy thuộc vào thông báo bà A mà bà B phải trả nhà, muốn lại phải có thỏa thuận đồng ý bà A phải trả tiền thuê Vấn đề phát sinh việc bà A đòi lại nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bà B, nảy sinh nghĩa vụ phải trả nhà lại cho bà A, bà B không thực Vì bà A kiện bà B quyền lợi mối quan hệ tài sản bà A bị xâm phạm Như vậy, với toàn tình mà đề tài nghiên cứu đưa ra, việc ký kết hợp đồng cho thuê nhà làm phát sinh nhiều trách nhiệm nghĩa vụ bên cho thuê nhà bên thuê nhà Nhưng điều quan trọng việc phát sinh nghĩa vụ trách nhiệm thực nghĩa vụ bên Việc thực hay không thực trách nhiệm nghĩa vụ làm cho mối quan hệ hợp đồng cho thuê nhà mà pháp luật dân bảo vệ bị xâm hại, dẫn đến tình kiện tụng không mong muốn Dựa quan điểm cá nhân tình này, em cho bà A kiện bà B từ thời điểm bà B chậm trả không trả tiền nhà mà pháp luật quy định Nếu thực vào thời điểm đó, quyền lợi bà A không bị xâm phạm nhiều Ngoài ra, góc độ bà B, để tránh việc kiện tụng bà A, bà B nên thỏa thuận xin kéo dãn thời gian trả nhà, để chuẩn bị kinh phí vấn đề cá nhân khác để dọn nhà nơi khác Tuy nhiên, thật bà A bà B có thỏa thuận linh hoạt từ đầu việc kiện tụng đáng tiếc người chị em gia đình không xảy Vì mà luật dân cần thiết để giúp xã hội có biện pháp điều chỉnh chế tài cho hành vi vi phạm đến mối quan hệ dân người, mà nghiên cứu từ hợp đồng cho thuê nhà bà A bà B./ Trang 3/3