Thủ tục và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất

    Khoa Lut  ngành: ; 60 38 30   2008 Abstract:                           Nam Keywords: ; ; ;  Content MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài       , , ,          .  06,   2006,      2006      2                          V  ,   2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài                           .  -    Thủ tục lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước bạ Theo quy định Điều 188 Luật Đất đai người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất Do vậy, việc có giấy tờ đầy đủ đất phải tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án thời hạn sử dụng đất phép chuyển nhượng Trình tự, thủ tục lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thẩm quyền: Tổ chức công chứng địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản - Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm: + Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu; + Dự thảo hợp đồng (nếu có); + Bản giấy tờ tuỳ thân; + Bản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Bản giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất; - Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm: + Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Giấy tờ khác, chứng minh nhân dân, sổ hộ hai bên… Bước 3: Căn vào hồ sơ, quan quản lý đất đai kiểm tra, xác định vị trí đất gửi cho quan thuế để xác định nghĩa vụ tài (nếu có); Bước 4: Thực nghĩa vụ tài Thẩm quyền: quan thuế Sau có thông báo quan thuế, quan quản lý đất đai gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất nộp nghĩa vụ tài quan thuế Lệ phí: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất UBND cấp tỉnh, thành phố quy định Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây: Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua) Cách 2: Áp dụng không xác định giá mua (thông thường quan thuế áp dụng phương pháp này) Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi hợp đồng) Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên hai bên tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua tối đa 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Thời gian không tính vào thời gian chủ sử dụng đất nộp nghĩa vụ tài cho Nhà nước Theo quy định pháp luật, tỉnh, thành phố có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sử dụng đất cho phù hợp với địa phương Hướng dẫn trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 Theo Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật Đất đai quy định Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vợ chồng thành chung vợ chồng sau: “1 Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Trường hợp thực quyền người sử dụng đất phần đất người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực đo đạc tách phần diện tích cần thực quyền người sử dụng đất trước nộp hồ sơ thực quyền người sử dụng đất Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, đủ điều kiện thực quyền theo quy định thực công việc sau đây: a) Gửi thông tin địa đến quan thuế để xác định thông báo thu nghĩa vụ tài trường hợp phải thực nghĩa vụ tài theo quy định; b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận cấp theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lập hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao trường hợp nộp hồ sơ cấp xã Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng phải lập văn tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định Sau hoàn thành xây dựng công trình công cộng đất tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai vào văn tặng cho quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn diện tích đất cấp Giấy chứng nhận thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận chết trước trao Giấy chứng nhận người thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ ...Thủ tục cấp sổ đỏ và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với doanh nghiệp, hay cá nhân thì bất động sản vẫn luôn là tài sản có giá trị lớn và nhanh chóng khẳng định quyền sở hữu được pháp luật bảo vệ được quan tâm hàng đầu. Thủ tục cấp sổ đỏ và chuyển nhượng quyền sử dụng đất được qui định tại Nghị định 181 của chính phủ, ban hành ngày 29- 10-2004. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: không quá 55 ngày Hộ gia đình, cá nhân nộp một bộ hồ sơ gồm có: đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có); văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có). Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được qui định theo hai giai đoạn: Một: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của UBND phường về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất. Trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì lấy ý kiến của UBND phường về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với qui hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được công bố công khai tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời gian 15 ngày. Văn phòng này cũng phải xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện. Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến phòng tài nguyên và môi trường. Hai: Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận Thủ tục chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân a. Trình tự thực hiện: - Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đến tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để yêu cầu chứng thực hợp đồng và nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Uỷ ban nhân dân xã; Riêng Việc công chứng hợp đồng giao dịch trên địa bàn thị xã Đồng Xoài nộp hồ sơ tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Bình phước. - Bước 2: công chức Tư pháp- hộ tịch, viên chức tiếp nhận, kiểm tra và thụ lý - Bước 3: cá nhân nhận kết quả tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả. b. Cách thức thực hiện: Nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận một cửa thuộc UBND cấp xã hoặc tại phòng Công chứng số 1 tỉnh Bình phước (trên địa bàn thị xã Đồng xoài). c. Thành phần, số lượng hồ sơ: * Thành phần hồ sơ, bao gồm: - Dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: - Bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng (kèm theo bản chính để đối chiếu) - Đơn xin tách thửa, hợp thửa ( nếu có) - xuất trình bản chính Chứng minh nhân dân, Sổ hộ khẩu gia đình và bản chính các giấy tờ chứng minh quyền về tài sản; * Số lượng hồ sơ: 03 (bộ) d. Thời hạn giải quyết: Trong ngày nhận hồ sơ (nếu nộp đầy đủ hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp lệ trước 03 giờ chiều); - Chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo (nếu nộp đầy đủ hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp lệ sau 03 giờ chiều); e. Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Hộ gia đình, cá nhân f. Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: - Cơ quan có thẩm quyền quyết định: UBND cấp xã. - Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: UBND cấp xã g. Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Văn bản chứng thực h. Lệ phí: Lệ phí thủ tục này thu theo giá trị của hợp đồng thế chấp quyền xử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với mức thu như sau: - Hợp đồng dưới 20.000.000đ thu 10.000đ - Hợp đồng từ 20.000.000đ đến dưới 50.000.000đ thu 20.000đ - Hợp đồng từ 50.000.000đ đến dưới 100.000.000đ thu 50.000đ - Hợp đồng từ 100.000.000đ đến dưới 300.000.000đ thu 100.000 - Hợp đồng từ 300.000.000đ đến dưới 1.000.000.000đ thu 200.000 - Hợp đồng từ 1.000.000.000đ đến dưới 2.000.000.000đ thu 500.000đ - Hợp đồng từ 2.000.000.000đ đến dưới 3.000.000.000đ thu 1.000.000đ - Hợp đồng từ 3.000.000.000đ đến dưới 5.000.000.000đ thu 1.500.000đ - Hợp đồng từ trên 5.000.000.000đ trở lên, thu 2.000.000đ. i. Tên mẫu đơn, mẫu tờ khai đính kèm: không k. Yêu cầu, điều kiện thực hiện thủ tục hành chính: - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án dân sự; - Việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có liên quan đến hộ gia đình thì các thành viên của hộ gia đình phải có mặt; l. Căn cứ pháp lý của thủ tục hành chính: - Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai; Đại học quốc gia hà nội khoa luật nguyễn thị ph-ơng hoa Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất ở Luận văn thạc sĩ luật học Hà Nội Năm 2008  KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ PHƢƠNG HOA THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở   :     : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢƠ ̀ I HƢƠ ́ NG DÂ ̃ N KHOA HOC: PGS. TS. PHẠM HU NGHỊ HÀ NỘI - NĂM 2008 LƠ ̀ I CAM ĐOAN                    . TS. .                  trong l      , , c,         . , 2008     Mở đầu 1 Chƣơng 1: Nhƣ ̃ ng vâ ́ n đê ̀ ly ́ luâ ̣ n vê ̀ thô ́ ng nhâ ́ t quy đi ̣ nh cu ̉ a pha ́ p luâ ̣ t vê ̀ th tc mua bn nh ở v chuyn nhƣng quyn s dng đt ở 1.1.           1.2.1.  1.2.2.    1.3.1.      1.3.2.1.  1.3.2.2.                1975 1.3.2.3.                  1945 2003      1 8 8 9 9 10 11 11 13 13 18 22 28 31 Chƣơng 2: Thƣ ̣ c tra ̣ ng pha ́ p luâ ̣ t vê ̀ thu ̉ tu ̣ c mua ba ́ n nha ̀ ơ ̉ va ̀ chuyê ̉ n nhƣơ ̣ ng quyê ̀ n sƣ ̉ du ̣ ng đâ ́ t ơ ̉ ; thƣ ̣ c tra ̣ ng mua bn nh ở v chuyn nhƣơ ̣ ng quyê ̀ n sƣ ̉ du ̣ ng đâ ́ t ơ ̉ 2.1.                          2.1.1.                 n 2.1.2.                       2.1.3.                          35 35 35 38 44 46  2.2.1.               2.2.2.     2.2.3.                           2.3.    2.3.1.   2.3.2.  2.3.3.    2.3.4.   2.4.   ,                              46 51 55 56 56 57 58 60 62 Chƣơng 3: Gii php ch yu nhm thng nht quy đnh ca php lut v th tc mua bn nh ở v chuyn nhƣng quyn s BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTP.HăCHệăMINH ThangăVnhăQuang CÁCăYUăTăNHăHNGăN ăHĨNHăVIăGIANăLNăTHUăTHUăNHPăCÁăNHỂN ăTăCHUYNăNHNGăQUYNăSăDNGăTă CAăNGIăDỂNăTIăHUYNăGINGăTRỌM,ă TNHăBNăTRE ă ă LUNăVNăTHCăSăKINHăT Tp.ăHăChíăMinh,ănmă2015 BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTP.HăCHệăMINH ThangăVnhăQuang CÁCăYUăTăNHăHNGăN ăHĨNHăVIăGIANăLNăTHUăTHUăNHPăCÁăNHỂN ăTăCHUYNăNHNGăQUYNăSăDNGăTă CAăNGIăDỂNăTIăHUYNăGINGăTRỌM,ă TNHăBNăTRE ChuyênăngƠnh:ăChínhăsáchăcông Mưăs:ă60340402 LUNăVNăTHCăSăKINHăT NGIăHNGăDNăKHOAăHC: PGS.TS.ăSăìnhăThƠnh Tp.ăHăChíăMinh,ănmă2015 LIăCAMăOAN Tôiăxinăcamăđoanălunăvnă“Các yu t nh hng đn hành vi gian ln thu thu nhp cá nhân t chuyn nhng quyn s dng đt ca ngi dân ti huyn Ging Trôm, tnh Bn Tre” lƠăcôngătrìnhănghiênăcuăcaăriêngătôi. CácăsăliuătrongăđătƠiănƠyăđcăthuăthpăvƠăsădngămtăcáchătrungăthc.ăKtă quănghiênăcuăđcătrìnhăbƠyătrongălunăvnănƠyăkhôngăsaoăchépăcaăbtăcălunăvnă nƠoăvƠăcngăchaăđcătrìnhăbƠyăhayăcôngăbăăbtăcăcôngătrìnhănghiênăcuănƠoăkhácă trcăđơy. Tẫ.HCM, ngƠyă22ăthángă4ănmă2015 Ngiăthcăhin ThangăVnhăQuang MCăLC Trangăphăbìa Liăcamăđoan Mcălc Danhămcăcácăbng Danhămcăcácăhình Tómătt CHNGă1:ăTNG QUAN 1 1.1. LÝ DO CHN  TÀI 1 1.2. MC TIÊU NGHIÊN CU 2 1.3. CÂU HI NGHIÊN CU 2 1.4. I TNG VÀ PHM VI NGHIÊN CU 3 1.5. PHNG PHÁP NGHIÊN CU 3 1.6. Ý NGHA KHOA HC VÀ THC TIN CA  TÀI 4 1.7. KT CU LUN VN 4 CHNGă2:ăCăS LÝ LUN 5 2.1. CÁC KHÁI NIM 5 2.1.1. Hành vi gian ln 5 2.1.2. Hành vi gian ln thu 6 2.2. CÁC HÌNH THC GIAN LN THU TNCN T CHUYN NHNG QUYN S DNG T 6 2.3. TÓM LC CÁC NGHIÊN CU V HÀNH VI GIAN LN 9 2.4. TÓM LC CÁC NGHIÊN CU TRC ỂY V HÀNH VI GIAN LN THU 13 2.5. MÔ HÌNH VÀ GI THUYT NGHIÊN CU 17 2.5.1. Mô hình nghiên cu đ xut 17 2.5.2. Gi thuyt nghiên cu 20 CHNGă3:ăTHIT K NGHIÊN CU 23 3.1. PHNG PHÁP NGHIÊN CU 23 3.2. QUY TRÌNH NGHIÊN CU 25 3.3. XÂY DNG THANG O CHO CÁC BIN NH HNG N HÀNH VI GIAN LN THU TNCN T VIC CHUYN NHNG QUYN S DNG T 26 3. 4. PHNG THC LY MU 30 3.4.1. Kích thc mu 30 3.4.2. X lý và phân tích d liu. 31 CHNGă4: PHÂN TÍCH KT QU NGHIÊN CU 33 4.1. THNG KÊ MÔ T MU KHO SÁT 33 4.2. KT QU KIM NH  TIN CY CA THANG O 34 4.3. KT QU PHÂN TÍCH NHÂN T KHÁM PHÁ EFA 36 4.3.1. Kt qu phân tích EFA các nhân t đc lp 36 4.3.2. Phân tích EFA nhân t ph thuc 38 4.4. KIM NH MÔ HÌNH NGHIÊN CU VÀ CÁC GI THIT 39 4.4.1 ẫhợn tích tng quan 39 4.4.2 Phân tích hi quy bi 40 4.4.3. Dò tìm s vi phm gi đnh cn thit trong hi quy bi 42 4.4.4. Kim đnh các gi thuyt 46 CHNGă5:ăKT LUN VÀ KIN NGH 47 5.1. KT LUN 47 5.2. MT S KIN NGH V HN CH HÀNH VI GIAN LN THU TNCN T VIC CHUYN NHNG QUYN S DNG T TI HUYN GING TRÔM, TNH BN TRE 51 5.2.1. ng c gian ln thu TNCN 51 5.2.2. Kh nng hp lý hóa hành vi gian ln thu TNCN 52 5.2.3. Liên quan đn yu t c hi gian ln thu TNCN 54 5.3. HN CH CA  TÀI NGHIÊN CU 55 TÀI LIU THAM KHO 57 PH LC 60 PH LC 1: 60 DANHăMCăCÁCăBNG Bng 3.1. Tinăđ thc hin nghiên cu Bng 4.1. Thng kê nhân khu hc Bng 4.2. Kt qu kimăđnhăcácăthangăđoăbngăCronbach’săAlpha Bng 4.3a. Kt qu phân tích EFA nhân t đc lp Bng 4.3b. Ma trn các thành phn đc xoay Bng 4.3c. Tngăphngăsaiătrích Bng 4.4. Kt qu phân tích EFA nhân t ph thuc Bng 4.4a: Tngăphngăsaiătrích Bngă4.5.ăPhơnătíchătngăquanăPearson Bng 4.6. Kt qu phân tích hi quy Bng 4.7. Tng hp kt qu kimăđnh gi thuyt Bng 5.1. Kt qu thuăngơnăsáchănhƠănc t nmă2009ăđnănmă2013ă Bng 5.2. S lt chuynănhng quyn s dngăđt t