TÓM LƯỢC
Trong những năm gần đây tốc độ đơ thị hóa ở tước (a diễn ra mạnh mẽ, kéo theo thị trường nhà đất cũng hình thành và phát triển nhanh chóng nhưng thị trường này
chưa đi vào hoạt động có hiệu quả, đo các nhà đầu tư và quy hoạch chưa phối hợp một
cách ăn ý Nhà dầu tư, kinh doanh nhà đất phải am hiểu về quy hoạch, về vị trí hay tiểm năng nói chung của nơi muốn đầu tư, mặt khác nhà quy hoạch cũng phải hiểu về thị trường nhà đất và sự phát triển trong và ngoài nước, sự hòa nhập như thế nào để vừa phù hợp với thời cuộc, vừa tận dụng những gì đang có Sự kết hợp ấy phải chăng còn đòi hỏi nhiều điều kiện và lời hứa hẹn? Làm rõ vẫn đề này với dé tai: “Khao sát sự ảnh hưởng của quy hoạch; thị trường nhà đất và các yêu tố khác ở Thành phố Cần
Tho” được thực hiện trong năm 2008
- Qua kết quả nghiên cứu cho thấy:
+ Tỉnh hình quy hoạch và thị trưởng nhà đất ở Thành phố Cần Thơ vẫn còn đang bat Ổn trên một số khu vực trong Quận Cái Răng, Q Bình Thủy Tuy cơ sở hạ tang ngày càng tốt hơn nhưng tiễn độ thực hiện vẫn còn rất trì truệ Tuy vậy cơ quan có thâm quyền cũng đang cố gắng hoàn thiện Thị trường nhà đất chưa đưa vào nếp vẫn còn rát manh múng, thế nhưng nó vẫn cịn mới mẽ và day triển vọng cho các nhà đầu
tư,
+ Qua sự tìm hiểu và nghiên cứu trên cho thấy giữa quy hoạch và thị trường có mối quan hệ khẳng khít với nhau, chúng bé sung và hề trợ nhau phát triển
Trang 2MỞ ĐẦU
Trong quá trình phát triển kình tế xã hội, đất đai luôn là một yếu tố quan trọng và hết sức cần thiết Đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu khơng thể thiểu được Ngồi ra đất đai còn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn đẻ phân bố dân cư xây dựng kinh tế xã hội,văn hóa và an ninh quốc phòng (Tổng cục địa chính, 998)
Vai trị của đất đai đối với sản xuất và đời sống thật lớn và đa dạng Tuy nhiên đất đai chỉ phát huy vai trò vốn có của nó dưới tác động tích cực của con người một cách thường xuyên Ngược lại đất đai không thể phát huy tác dụng của nó nếu con người sử dụng khơng hợp lí
Ngày nay trong công cuộc đổi mới và phát triển đang tạo ra những bước đi và sức
tăng trưởng kinh tế xã hội rất cao, đồng thời áp lực về đất đai thể hiện Tắt rõ.Vì vậy,
quy hoạch rất cần thiết để giải quyết các vấn đề về sử dụng đất đai có hiệu qua Nhung để giải quyết vấn để và có hướng quy hoạch đúng đắn thì cần có sự kết hợp đa ngành, trong đó thị trưởng nhà đất là quan trọng dé đựa kinh tế phát triên, giải quyết các van đề về nhà ở một cách hợp lí, vai trò thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và phát triển nền kinh (ế thị trường nói riêng Chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ
thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động
theo các quy luật của thị trường, đồng thời vừa vận động theo định hướng của Nhà nước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động gần như trong một cơ chế thị trường khơng chính thức và mang tính tự phát
Phải thấy ngay rằng, thị trường nhà đất ở nước ta đang biến động bắt thường, gây ra những thiệt hại đáng ké cho nên kinh tế quốc gia Sở dĩ như vậy một phần là chưa có sự phối hợp giữa nhà quy hoạch và kinh đoanh nhà đất, do đó để tải “Khảo sắt sự ảnh hưởng của quy hoạch và các yến tố khác đến thị trường nhà đất ở Thành phó Cần Thơ” với mục đích:
- Xác định sự ảnh hưởng giữa quy hoạch, thị trường nhà đất và các yếu tố khác ở khu vực Cần Thơ
- Thiết lập về mỗi quan hệ giữa phát triển quy hoạch và thị trường nhà đất
Trang 3- Kiến nghị giải pháp phát triển đồng loạt về quy hoạch và thị trường nhà dat,
Trang 4CHƯƠNG I
LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
I, Khái quát về quy hoạch 1.1 Một số khai niệm 1.1.1 Quy hoạch
Theo Demnis J McKenzie (1998), quy hoạch được định nghĩa như sau: “Quy hoạch là hoạch định trước những việc cần làm và đặt ra trước những mục tiêu cần đạt tới”,
Theo Lê Tấu Lợi (1999), thì quy hoạch là sự bế trí sắp xếp cơng việc theo không gian Nhằm định hướng sự phát triển hợp lý của đô thị trong từng giai đoạn và lâu dài với các nhiệm vụ cơ bản sau:
- Về sản xuất: khu sản xuất; khu kinh doanh; tạo điều kiện thuận lợi trong khả năng sản xuất và phát triển
- Về đời sóng: đảm bảo mọi hoạt động của người dân đê thị
- Về không gian kiến trúc, cảnh quan và môi trường: tạo vẻ đẹp đặc trưng cho
đô thị 1.1.2 Đơ thị hố
Theo Lé Tan Loi (1999), đô thị hoá là một tiến trình tắt yếu: nâng cao săng suất lao động; tái định cư trên quy mô quốc gia; tái bố trí sử đụng đất đai; cải thiện đời
sống vật chất tỉnh thần của nhân dân
Theo Nguyễn Đình Hương (2003), thì đơ thị hoá là xu hướng tất yêu của toàn cầu Đơ thị hố bản thân nó bao gồm hai đặc trưng, đó là sự bùng nỗ nhanh chóng dân số của khu vực đô thị; và sự thay đổi các đặc tính lạc hậu của đơ thị hiện có cần được
hiện đại hoá
Theo Võ Kim Cương (2004), thì đơ thị hố là một quả trình biến đổi các khu vực lãnh thể trở thành đô thị Khu vực lãnh thé ban đầu có thé là đất nông - lâm nghiệp, đất trông đôi trọc hay khu dân cư nông thôn Đối với một quốc gia, đô thị hoá bao gồm
hai quá trình,quá trình mở rộng các đơ thị hiện có và quá trình hình thành các đô thị
mới
1.1.3 Quy hoạch sử dụng đất đai
Trang 5đó, địi hỏi phải có sự đối chiếu hợp lý giữa các kiểu sử đụng đất đai và loại đất đai để
đạt được khả năng tối đa về sản xuất ồn định và an toàn lương thực, đồng thời cũng bảo vệ được hệ sinh thái cây trồng và môi trường đang sống
Qui hoạch sử dụng đất đai là nền tảng trong tiến trình này Đây là một thành phần cơ sở có liên quan đến hệ sinh thái các vùng núi, sa mạc hoang vu, hay các vùng đẳng bằng ven biển, đồng thời lại nằm trong mục tiêu phái triển và bảo vệ rừng, đất trồng và tài nguyên ven biến Qui hoạch sử dụng đất đai là yếu tố chính trong tất cả yêu cầu phát triển và bảo vệ các vùng đất đai nông nghiệp (Lê Quang Trí, 2000)
1.1.4 Quy hoạch đã thị
Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trọng tâm là nghiên cứu những vấn đẻ về phát triển vả quy hoạch xây dung đô thị, các điểm dân cư kiểu đô thị Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn để về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vat chat, tinh than và nghỉ ngơi giải trí của nhân dân, tỗ chức hệ thống hạ tằng kĩ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống đô thị (Nguyễn Đình Hương, 2003)
Theo Lê Tấn Lợi (1999), thì quy hoạch đô thị là bài toán tổng hợp xem xét toàn bộ vấn đề kinh tắ-xã hội-môi trường nhằm giải quyết hài hoà các lợi ích trước mắt và lâu dài, cá thể và công đồng; cục bộ và toàn bộ của nhân dân
1.2 Ý nghĩa của quy hoạch-kế hoạch sử dụng đất dai
Quy hoạch sử dụng đất đai giúp địa phương thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế xã hội trên cở sở bó trí có hiệu quả quỹ đất được thể hiện qua các mặt sau:
- Làm căn cứ để lặp kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm, thực hiện việc giao
đất, thu hồi đất theo quy định của pháp luật
- Giúp UBND xã đưa ra các giải pháp tối ưu cho các chiến lược phát triển kinh tế, xã hội phù hợp với tiềm năng đất đai
- Hạn chế sự chòng chéo và chuyển đổi mục đích tùy tiện trong quản lý sử dụng đất đai
- Cụ thể quá quy hoạch sử dụng đất đai (Phùng Quang Trung, 2002) 1.3 Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất đai là đánh giá tiềm năng đất nước có hệ thống, tính y đổi trong sit dung dat và điều kiện kinh tế xã hội, để chọn lọc và đưa vào thực hiện lựa
Trang 6lọc và đưa vào thực hành những đất đai đó, nó địi hỏi phải phù hợp với những yêu cầu
cần thiết của con người về chất lượng cuộc sống bảo vệ tốt môi trường và tài nguyên
trong tương lai
Quy hoạch sử dụng đất đai phải đảm bảo 3 tiêu để chính là: hiệu quả, bình đẳng, có khả năng chấp nhận và bền vững Trong điều kiện đất hẹp người đơng thì cần thực hiện:
- Dánh giá nhu cầu cần thiết ở hiện tại và tương lai, đánh giá một các khoa học có hệ thống khả năng cung cấp từ đất đai cho nhu cầu đó
- Xác định các giải pháp cho các mâu thuần trong sử dụng dất đai giữa nhu cầu cá nhân và nhu cầu chung của cộng đồng trong xã hội, giữa nhu cầu hiện tại và tương lai
~ Tìm kiếm ra sự lựa chọn bền vững và trong đó chon ra cái nhìn cần thiết đáp ứng các yêu cầu xã hội xác định
- Quy hoạch sẽ đem lại thay đỗi đầy mong ước đồng thời rút tửa được những mâu thuẫn từ thực tiễn (Lê Quang Trí, 1997)
Theo Võ Kim Cương (2004), thì mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất bao gồm : - Khắc phục tình trạng xây bừa bãi trong địa ban thành phổ,cẦn có một văn bản pháp lí cụ thể giúp các nhà đầu tư và chủ quyền sử đụng đất thấy rõ mục tiêu và giới hạn xây dựng trên khu đất của mình, để định hướng đầu tự sát với quy hoạch xây dựng
đô thị
- Cân đối sử dụng tối ưu quỹ đất xây dựng hiện có Đối với khu vực đã xây dựng, quy hoạch sử dụng đất bổ sung và chỉnh trang cách thức sử dụng đất, theo yêu cầu ôn định để phát triển Đi với khu đất mới, quy hoạch sử dụng đất cụ thể hoá đồ án quy hoạch chung xây dựng, án định rõ nội dung cách thức sử dụng quỹ đất theo công năng đô thị
- Tạo cơ sở cho quản lí và xây đựng đơ thị có cân đối giữa nhu cầu của chủ đầu tư, chủ đất và lợi ích của cộng đồng trong đô thị Cũng như quy hoạch chung và quy hoạch chỉ tiết, quy hoạch sử dụng đất là phương tiện pháp lý để quản lý và thực thi các
dự án xây dựng
1.4 Cơ quan quy hoạch và quản lý chung
Van dé kiểm soát phát triển ở đô thị ở cắp thành phố thông qua công tác quy hoạch
Trang 7quan lý bao gồm thực thi các văn bản pháp luận cuả nhà nước và địa phương và kiểm tra hoạt động thực thi đó ở cơ quan cấp dưới
Uỷ ban nhân dân thành phó, thị xã xây dựng quy hoạch tổng thé, quy hoạch chung trong đó có kế hoạch sử dụng đất Công việc cụ thể phải do văn phòng kiến trúc sư trưởng (đô thị loại 3 trở xuống do sở xây dựng đảm nhiệm) xây dựng và do Uý ban nhân dân thành phố xét duyệt; Hội đồng nhân dân thông qua Đối với đô thị loại 1 như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh cịn cần phải thông qua ở cấp Trung ương và Chính phủ
Việc xây dựng các văn bản pháp quy thuộc thấm quyền uỷ ban nhân dân thành phố Các văn bản này điều chỉnh các hoạt động diễn ra trong thị trường theo ý chí của Nhà nước, cụ thể là theo những kế hoạch, quy hoạch chỉ tiết đã được duyệt và thông qua
Uỷ ban nhân dân thành phố tỗ chức việc kiếm tra, thanh tra các cơ quan cấp dưới thực thì văn bản,thu thập thơng tin phản hồi để điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch
Việc quy hoạch chỉ tiết trên cơ sở quy hoạch chung do Văn phòng kiến trúc sư trưởng (hoặc sở xây dựng) chịu trách nhiệm Đây là công việc rất nặng nề do hầu hết
các đô thị Việt Nam thiểu sự quản lý từ thời bao cấp Mặt khác công tác cập nhật
thông tin không đảm bảo nên quy hoạch thường phải làm lại mỗi khi cần xây dựng phương án điều chỉnh và thay đổi từ quy hoạch ở trên
Việc thu thập vả cập nhật thông tin do các cơ quan có chức năng báo cáo và Văn phòng Kiến trúc sư trưởng/Sở xây dựng tập hợp, xây dựng phương án điều chỉnh Uÿ
ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt phương án điều chỉnh đó (Nguyễn Đình Hương, 2003)
1.5 Các căn cứ pháp lý quy họach sử dụng đắt đai
+ Căn cử vào Điều 103 và Điều 106 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bô sung theo Nghị quyết số 51/2001- QHI0 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội khóa x, kỳ họp thứ 10;Căn cứ vào Điều 91 của Luật tổ chức Quốc hội;Căn cứ vào Điều 50 của Luật ban hành các văn bản quy phạm pháp luật
Luật đất đai 2003 ra đời, quy định về quản lý và sử dụng đất đai Trong đó có quy định về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Trang 8- Điều 22: Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
- Điều 23: Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Điều 24: Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất
- Điều 25: Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Điều 26: Thâm quyền quyết định, xét đuyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Điều 27: Diều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất
- Điều 28: Công bố quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất - Điều 29: Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Căn cứ luật đất đai 2003 này, cơ quan có thẩm quyền đưa ra các nghị định, thông tư , nghị quyết cụ thể nhằm hướng dẫn thi hành luật Cụ thể có:
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai
+ Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 cuả Bộ Tài nguyên và Môi trường vẻ việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thâm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1.6 Định hướng của quy hoạch
Quy hoạch lệ thuộc hoàn toàn vào định hướng cơ cấu kinh tế ở cấp quốc gia, ving, địa phương Dinh hướng cơ cấu kinh tế nhự thế nao thi quy hoạch nhự thế nấy, công
việc này thể hiện trọn vẹn tầm nhìn của các vị lãnh đạo nhà nước, các nhà hoạch định
chiến lược phát triển kinh tế kết hợp nhà lãnh đạo của cơ quan có thầm quyền địa
phương Hoạch định trước đất nước sẽ phát triển tằm cỡ nào trong tông thê nên kinh tế thé giới và khu vực; đặt vật kiến trúc trên đất ở đâu (nhà máy lọc đầu, cảng biển, sân bay, đặc khu kính tế, kinh tế cửa khẩu ) sẽ cho hiệu quả cao nhất và khơng lãng phí
Trang 9ở nhiều nước kém phát triển cho thấy, nếu trong quy hoạch khơng có những người đủ
tầm để “hoạch định trước, đặt ra trước mục tiêu cần đạt tới”, hoặc đo những người
“thợ” làm thay công việc của “thầy”, hoặc “thầy” làm thay công việc của “thợ”, hay "thầy không ra thầy, thợ không ra thợ” thì sẽ dẫn đến những quyết định đầu tr manh
mún, rời rạc, chấp vá (tỉnh, thành nào cũng có khu cơng nghiệp, cảng biển, sân bay,
đài truyền hình, ), gây lãng phí rất lớn về cơ hội, tài nguyên, quỹ đất, tiền bạc, cơng sức của tồn xã hội
II Khái quát về thị trường nhà đất 2.1 Khái niệm về thị trường nhà đắt
hà đất là những bộ phận quan trọng của bat động san Dé phan loại tài sản trong quyền sở hữu , người ta chia tài sản thành hai loại: Bất động sản và động sản Thuật ngữ này đã được nhiều nước trên thế giới sử dụng và hình thành nên luật: Luật bất động sản Ở nước ta luật dân sự ra đời năm 1985 đã chia tài san thành động sản và bat động sản dựa trên tính di dời; Điều 181 luật dân sự đã xác định khái niệm bất động sản và động sản như sau:
- Bất động sản: là các tài sản không đi dời được bao gồm: đất đai, nhà ở,
cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tải sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, tài sản khác do nhà nước quy định
- Dong sản: là những tài sản không phải là bất động sản
Theo quy định của pháp luật thì tất cả các bất động sản đều phải được đăng kí, nhằm đảm bảo việc kiểm tra , kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Thị
trường nhà đất là một bộ phận quan trọng của thị trường bất động sản, do đó nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản
Trang 10Theo Nguyễn Đình Bồng (2002) thị trường nhà đất là một bộ phận cầu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường nhà đất được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao địch đất đai như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thé chấp Thị trường nhà đất theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động có
liên quan đến giao dich nha đất mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập
bất động sản Nó bị chỉ phối bởi các quy luật kinh tế của hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung câu và theo mơ hình chung của thị trường hàng hóa với ba yếu tố quyết định
là sản phẩm, số lượng và giá cá Phạm vi hoạt động của thị trường nhà đất do pháp luật
của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất 2.2 Vai trò của thị trường nhà đất
Theo Lê Quang Trí (2001), thị trường nhà đất có vai trị:
- Thị trường nhà đất là một trong những nhân tổ quan trọng để đánh giá sự phát triển về mặt kinh tế xã hội của một nước hay một vùng Đây là lĩnh vực thực hiện tái sản xuất hay sử dụng các yếu tổ sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất Đó là quá trình thực hiện mua bán chuyển nhượng bất động sản Chính những hoạt động này làm cho khối lượng hàng hóa bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng Đây cũng là nơi để chuyển đổi vốn từ hình thức hiện vật sang giá trị Thị trường càng phát triển hay dung lượng của thị trường cao thì sự chu chuyễn vốn càng mạnh, cịn nếu khơng thì ngược lại
- Thị trường nhà đất thúc đây áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất Các yếu tế này luôn luôn vận động và phát triển Do đó thúc đây các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất
lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao
- Thị trường nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng mua bán nhà và mua bán quyển sử đụng đất Thông qua thị trường bán (bên cung) và người mua (bên cầu) gặp gỡ thỏa thuận với nhau và sản phẩm được thực hiện, quá trình sản xuất này sẽ diễn ra bình thường, Đây là tác động giúp cho việc giải quyết như cầu của con người về nhà ở và đất ở trong xã hội
- Hoạt động của thị trường nhà đất góp phần thúc đây quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở cơng trình cơng cộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác Thị
Trang 11trường nhà đất được hình thành và phát triển góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hóa Thị trường nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất và các cơng trình, tải sân gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên
đất dai, khắc phục tỉnh trạng phi kính tế trong đầu tư xây đựng cơ bản, tận dụng và
phát triển bất động sản để đáp ứng nhu cầu của tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng kế vào ngân sách nhà nước
- Thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh đoanh Trên thị trường các nhà kinh đoanh, những người có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại tạo ra sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị tường và mỗi quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như quy hoạch, xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị để mở rộng thị trường
Theo Nguyén Dinh Béng (2002), vai trò của thị trường nhà đất:
- Thị trường nhà đất có vai trị quan trọng đối với nền kinh tế quốc dan; - Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lí, có hiệu quá nhà dat- tai nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng
- Tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyên khích dầu tư phát triển nhà đắt
- Tác động trực tiếp đến thị trường tài chính, thị trường hàng hóa, thị trường lao động
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như lao động, việc làm, nhà ở 2.3 Đặc điểm cơ bản của thị trường nhà đất
Thị trường nha dat mang tính chất không tập trung, trải rộng trên tất cả các vùng trên đất nước Thị trường nhà đất thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triên khơng đều giữa các vùng, các miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế xã hội, văn hóa khác nhau Như vậy thị trường nhà đất đô thị phát triển mạnh và có quy mơ nhiều so với vùng nông thôn Vùng nông thôn chủ yếu là thị trường đất nông nghiệp
Thị trường nhà đất khơng hồn hảo do không đồng nhất về thông tin va các yếu tố cấu thành thị trường đó Chủ yếu là do tập quán, tập tục, kiến thức hiểu biết của người
sử dụng và buôn bán chuyển nhượng nhà đất, thiếu các thông tin thực sự về thị trường,
Trang 12này Do đó, trong kinh doanh nhà thì nhà kinh doanh phải am hiểu đặc tính riêng của từng vùng trên cơ sở các tính chất quyết định chung Như vậy người tham gia thị trường nhà đất phải dành nhiều thời gian và chỉ phí cho việc xác định các thông tin cần thiết Giá trị nhà đất sẽ không giống nhau trong cả nước, nên cần phải có các tư vẫn chuyên môn và nhà đầu tư phải có đủ kinh nghiệm
Cung trong thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng, lương ứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại nhà đất với một mục đích cụ thể nào đó thường mắt nhiều thời gian Đó là thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cho thị trường, như mua đất, xin giấy phép xây đựng Những biển động xãy ra trong thị trường nhà đất chậm hơn nhiều so với các thị trường khác Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung của một loại nhà đất có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử đụng này sang mục đích sử dụng khác
Tong cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cầu tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung Cung không nhất thiết cô định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tông cung đất là cố định và việc hạn chế bằng kiểm sốt quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung dat bé sung cho những mục
đích sử dụng cụ thể đó (Lê Quang Trí, 2001)
Chức năng của thị trường nhà đất là đưa người bán nhà- đất đến với nhau, xác định giá cả cho các bất động sản (nhà- đất) giao dịch, phân phối bất động sản (nhà- đất theo quy luật cung cầu, phát triển bất động sản (nhà- đất) trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường (Nguyễn Đình Bồng, 2002)
2.4 Đặc điểm của thị trường đất đô thị
Thị trường đất được quan điểm theo nghĩa rộng là nơi điễn ra các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể khác nhau nhưng củng có liên quan đến vấn để đất đai Thị trưởng đất
đai nói chung, đất đơ thị nói riêng có những đặc điểm khác biệt so với thị trường các hàng hố thơng thường khác
Trang 13Thứ hai, TẤT cả các quan hệ về đất đai trên thị trường diễn ra đều không làm
thay đổi quyền sở hữu về đất cũng giếng như không làm thay đổi vị trí cổ định vốn có của đất đai
Thứ ba, Dù trong cơ chế thị trường, di chế độ sở hữu đất đai là tư nhân hay sở hữu toan dân thì Nhà nước ln giữ vai trị chỉ phối và quyết định tối cao đối với thị trường đất đai, quyền ưu tiên đối với các quan hệ về đất đai luôn thuộc về Nhà nước
Thứ tư, Thị trường đất đai đô thị thường gắn bó rắt chặt chẽ với thị trường các yếu tố khác của đô thị như cơ sở hạ tầng, cơng trình xây dựng nói chung chúng gắn bó trong một khối thống nhất khó có thể phân chia bóc tách và thường được đánh giá chung là bất động sản (Nguyễn Đình Hương, 2003)
2.5 Các yếu tố của thị trường đất đô thị
Theo Nguyễn Đình Hương (2003), thì thị trường đất đơ thị gồm các yếu tô sau: 2.5.1 Cau dit dé thi
Một thực thể không thé phủ nhận là cầu về đất đô thị ngày một tăng nhanh do những yếu tố sau đây:
- Cùng với sự phát triển của xã hội, đơ thị hố là một xu thể tất yếu của mọi xã hội
phát triển Q trình đơ thị hố không chỉ đơn thuần là quá trình tự phát triển lớn lên của các đô thị mà còn là quá trình phát triển đo sức ép của làn song dí cư tử nông thôn ra thành thị làm tăng nhu cầu mở rộng quy mô không gian đô thị
- Sự phát triển của công nghiệp hoá cũng là một nguyên nhân quan trọng đòi hỏi mở rộng phạm vi đô thị, hình thành các khu cơng nghiệp mới và thay thế dần các hoạt động sản xuất công nghiệp tại nội thành
- Sự phát triển của các hoạt động thương mại, dịch vụ ngày càng mở rộng dẫn đến việc hình thành các trung tâm thương mại, sự phát triển các hoạt động thuộc lĩnh vực
văn phịng, cơng sở và trụ sở giao dịch ]à nhân tô thúc đây sự phát triển và mở rộng các trung tâm của đô thị
- Sự gia tăng về thu nhập, cuộc sống được cải thiện làm gia tăng nhu cầu phát triển các hoạt động văn hoá, các trung tâm vui chơi giải trí thể thao và các hoạt động tình than khác ở vùng đơ thị
Nói chung, xã hội càng phát triển, quá trình đơ thị hố càng mạnh thì cầu vẻ đất đơ thị càng trở nên căng thăng
Trang 14Nói chung, cung về đất đô thị luôn luôn bị mất cân đối mang tính thiểu hụt so với
cầu Cung đắt đô thị có thể được hình thành từ ba nguồn chủ yếu sau đây:
~- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp Mặc đù chính sách của mọi quốc gia đều tìm mọi biện pháp hướng đến việc hạn chế các hoạt động phi nông nghiệp lắn chiếm sử dụng đất nông nghiệp, chuyển đất nông nghiệp thành các loại đất khác Tuy vậy, nguồn cung chủ yếu cho nhu cầu tăng đất đô thị vẫn là nguồn cung từ đất nông nghiệp chuyển thành
- Nguễn thứ hai cung đất mở rộng và phát triển đô thị là việc khai thác sử dụng các vùng đất hoang hoá ven biển hoặc đất đổi núi bạc màu không sản xuất vào xây dựng phát triển mở rộng đô thị Đây là một hướng phát triển đô thị mà các nhà theo đuổi chương trình an tồn lương thực thế giới khuyến cáo đang làm Tuy nhiên, nguồn đất đai này có nhiều song điều kiện vị trí địa lý và địa hình cũng như các yếu tế hội tụ
để có thể phát triển đô thị luôn là một tiêu chuẩn không thể bỏ qua để phát triển đô thị trên vùng đất mới
- Nguồn thứ ba là quỹ đất vốn có của các đô thị được luân chuyển từ những người không có nhu cầu sử dụng sang những người có nhu cầu sử dụng,chuyên đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác có hiệu quả và hợp lý hơn
Nói chung, trong tat cả các nguồn cung đất đô thị Nhà nước đều nắm một vai trò quyết định cực kỳ quan trọng Chính với vai trị này mà Nhà nước có thé và hồn tồn có đủ sức mạnh để can thiệp và điều tiết thị trường đô thị
2.5.3 Các chú thể tham gia vào thị trường đất đơ thị
Có ba chủ thể cùng tham gia vào hoạt động của thị trường đất đơ thị, đó là: Nhà nước và các cơ quan đại điện của Nhà nước; các tổ chức sử dụng đất và các cá nhân
hoặc gia đình người dân đô thị,
Nhà nước tham gia vao thị tường đất đô thị với tư cách chủ yếu là người quyết định đến các quan hệ về cung đất thực hiện quyền sở hữu về kinh tế của Nhà nước đối với đất đai Nhà nước có thể hoàn toàn làm thay đổi thị trường đất đai bằng việc điều chỉnh quy hoạch phân bố sử dụng đất, mở rộng quy mô không gian phát triển đô thị gắn liễn với sự dầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng như những thay đổi về quy định giới hạn và tiêu chuẩn sử dụng đất
Các tô chức được giao quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường đất đai với tư
cách là người thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất đối với Nhà nước; tham gia vào các
Trang 15quan hệ trao đổi chuyên nhượng quyền sử dụng đất với tư cách vừa là cung vừa là cầu về đất đai đô thị Các tổ chức này chủ yếu tham gia vào thị trường đất đai đành cho công nghiệp, đất công sở, các trung tâm thương mại, các khu vui chơi giải trí và ít nhiều mang tính chất của các quan hệ về bất động sản
Các cá nhân hoặc gia đình chủ yếu tham gia vào thị trường đất khu dân cư gắn liền với nhà ở đô thị Các chính sách về nhà ở của Nhà nước sẽ chỉ phối rất lớn đến các quan hệ và sự tham gia của các cá nhân hoặc các hộ dân cư đến thị trường đất đơ thị 2.6 Hồn thiện thị trường đất đô thị ở nước ta
Thị trường đất đô thị là một trong những thị trường sôi động ở nước ta trong những
năm qua Tuy vậy, do chưa được thừa nhận mội cách đầy đủ và hoàn chỉnh nên chưa
có một hệ thống công cụ quán lý đồng bộ để Nhà nước thực hiện vai trò quân lý, điều
tiết của mình nên thị trường, đất đai đô thị còn nhiều điểm bat cập:
- Thị trường bất ồn định nhưng không được điều tiết, những căng thắng về quan hệ cung cầu mang tính giả tạo phi thực tế phát triển đô thị
- Các quan hệ mua bán trao đổi về đất đai đều tra hình dưới các quan hệ mua
bán trao đồi về nhà ở và các bất động sản khác
- Nhà nước chưa thực sự nắm được quyền chia phối và điền tiết thị trường dat đai đô thị, Nhà nước chưa kiểm soát được đầy đủ các quan hệ chuyển đổi sử dụng đất nhất là chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất dân cư đô thị
- Nhà nước không thực hiện được day du quyén sở hữu về mặt kinh tế đổi với
các quan hệ về đất đai: hầu hết các quan hệ về đất đai đều nằm ngồi vịng kiếm sốt của Nhà nước
- Sự không hoàn thiện vẻ thị trường đất đô thị dẫn đến đất đô thị sử dụng không đúng mục đích, khơng có hiện quả và nhất là có nguy cơ gây lên những tôn thất
lớn của xã hội
Trước tình hình trên, vấn đề hoàn thiện thị trường đất đai đô thị đặt ra như một nhụ
cầu cấp bách đối với công tác quản lý đất đai đơ thị Để hồn thiện thị trường đất đai đô thi, một số vấn đề chủ yếu cần được hoàn thiện là:
- Hoàn thiện các quan hệ về sở hữu và sử dụng đất đai Đất đai nên dược coi là
một tài sản thuộc quyền đồng sở hữu giữa Nhà nước và người sử dụng, trong đó cần phân định cụ thể về quyền định đoạt của Nhà nước và 5 quyển của người sử dụng
Trên cơ sở của các quan hệ về thị trrờng đất dai được xác lập, Nhà nước là người có
Trang 16quyền quyết định tối cao trong việc định đoạt đất đai khi các quyền của người sử dụng
đã được (hực hiện trên cơ sở các quan hệ của thị trường đất đai
- Mở rộng và tự do hoá các quan hệ về trao đối chuyển nhượng đất đai để huy
động sử dụng tối đa quỹ đất đơ thị hiện có vào các hoạt động sử dụng có hiệu quả nhất,
góp phần tạo nên các cân bằng đầy đủ về thị trường đất đô thị
- Cần sớm hoàn chỉnh các quy hoạch tổng thế và quy hoạch chỉ tiết về phát triển không gian đê thị để công bố rộng rãi nhằm tránh những lãng phi xã hội, cần xây dựng các quy định về tiêu chuẩn kiến trúc đô thị đồng thời Nhà nước phải tích cực xúc
tiến các hoạt động hễ trợ để thực hiện các mục tiêu đặt ra
- Cần xác định các hệ số cơ bản đề đánh giá giá trị thực tế các lô đất, quy định thống nhất lấy hệ số chuẩn đó để xác định giá chịu thuế sử dụng đất, giá tính thuế chuyển nhượng và giá đền bù giải toả
- Giảm mức thuế các loại xuống mức thấp nhất để có thể để người dân có thể chấp nhận thực hiện nghĩa vụ của mình với Nhà nước
Hoàn thiện về thị trường đất đai là một vấn đề hết sức cấp bach song cũng là vấn đề cực kỳ phức tạp Đối với thị trường đất đai đô thị vẫn đề lại càng phức tạp hơn vì có liên quan với lĩnh vực khác trong đó có van dé nha ở đô thị Chính vi vậy những vấn đề về đất đai phải được nghiên cứu xem xét đi liền với vấn đề nhà ở đô thị (Nguyễn Dinh Hương, 2003),
2.7 Căn cứ nháp lý về luật kính doanh bắt động sản
Căn cứ vào Hiển pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001
của Quéc hội khoá X, kỳ họp thứ I0 Luật này quy định về hoạt động kính doanh bất động sản Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá
XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006
Do thị trường nhà đất ln có sự biến động, nhất là đối vơi những năm gần day, dé bổ sung và hoàn thiện luật nay, thủ tướng chính phủ đã đưa ra chỉ thị số 01, có nơi dung tóm tắt như sau:
Quản lý thị trường bất động sản - Ngày 08/01/2008, Thủ tướng Chính phú đã ra Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg về một số giải pháp đây mạnh phát triển và quan lý thị trường bất động sản Thủ tướng yêu cầu: xử lý kiên quyết đối với các trường hợp đầu
cơ nhà dất, mua bán, chuyển nhượng bat động sản trái quy định của pháp luật, trốn lận
Trang 17thuế cũng như các trường hợp khác vi phạm quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản trên phạm vi địa bàn Nghiên cứu, sửa đổi những nội dung liên quan đến lập, thấm định và phê duyệt đự án phát triển nhà ở theo hướng phân cấp, loại bỏ các quy định bất hợp lý để rút ngắn thời gian thực hiện các dự án, khuyến
khích các chủ đầu tr xây dựng đa dạng các loại căn hộ có diện tích phù hợp với các
đối tượng có thu nhập thấp và trung bình, trình Chính phủ trong quý I năm 2008 Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh về thuế nhà đất theo hướng đánh thuế
luỹ tiến đối với các trường hợp chủ sở hữn, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn
mức quy định, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng nhằm mục đích hạn chế đần cơ, tăng nguằn thu cho ngân sách, trình Chỉnh phủ trong quý I năm 2008.Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyển ban hành hạn mức sở hữu nhà ở, đất để làm cơ sở xác định thuế nhà, đất theo quy định của pháp luật về thuế ngay sau khi văn bản pháp luật về thuế liên quan đến thị trường bắt động sản được sửa đổi, bổ sung Chỉ thị này có hiệu lực sau 15 ngày, kế từ ngày đăng Công báo
2.8 Cae địa điểm mà các nhà kinh doanh bất động sản chọn để đầu tư thường dựa vào các yếu tố:
~ Địa điểm trong quy hoạch đơ thị; - Tinh hình địa chính, địa chất, thuỷ van;
- Hiện trạng và viễn cảnh cấp thoát nước, cấp điện, điện thoại;
- Vân đề đi lại, tiếp cận địa điểm - Nơi đỗ xe;
- Môi trường cảnh quan,
- Hạ tầng xã hội;
- Thái độ cư dân đối với dự án; - Cái giá phái trả đề có đất xây dựng
2.9 Tìm hướng đúng cho đầu tư bất động sắn
Trang 18BĐS); thành lập ban chỉ đạo phát triển thị trường BĐS tại các thành phố lớn như Hà
Nội, TP.HCM
Tự án nghiên cứu, đánh giá “Chính sách đầu tư phát triển thị trường BĐS” do Viện Nghiên cứu quân lý kinh tế trung ương cùng tế chức Ausaid (Australia) thực hiện cũng là một nội dung trong đó Day là động thái có tính chất gợi mở, đưa ra cái nhìn tơng quan về các lĩnh vực chính sách liên quan đến thu hút đầu tư vào thị trường bắt động sản đồng thời kiến nghị những giải pháp hướng tới sử dụng có hiệu quả hơn nguồn lực đất đai thông qua việc phát triển thị trường bất động sản
IH Tình hình quy hoạch và thị trường nhà đất ở Việt Nam 3.1 Vấn đề quy hoạch
-_ Vào ngày 27/10/2001, trước nhu cầu bức xúc về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, UBND tỉnh Cần Thơ vừa chỉ đạo các cơ quan chức nãng quy hoạch khu dân cư 91 B - An Bình, Cần Thơ Khu dan cu nay rộng 34 ha, có thể giải quyết chỗ ở cho 2.000 hộ Theo phương án đã được chọn, khu quy hoạch sẽ được phân chỉa thành các thành phần mục đích sử dụng đất như sau: Đất xây dựng nhà ở 169.985 m? (nha 6 liên kể phố, nhà liên kế vườn, nhà chung cư), đất cơng trình công cộng 149.992 mỸ (nhà trẻ, cửa hàng bách hóa, đất công viên, đất làm đường giao thông), quy hoạch cơ sở hạ tầng (Đường 91 B có lộ giới 80 m, đường phó chính của khu dân cư có lộ giới 40 m kèm theo 2 đường song hành hai bên trong khoảng lùi 20 m, 3 đường khu vực có lộ giới 20 m (toàn bộ các tuyến đường trên đều được trải thảm bê tơng nhựa nóng) Các đường ngõ đều có lộ giới từ 8 đến 12m)
- Vào ngày 12/11/2007 Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ vừa quyết định triển khai xây dựng 4 đồ án quy hoạch mới trên địa bàn thành phố.Các dự án trên baogồm:
+ Quy hoạch tỷ lệ 1/2000 khu đơ thị phía đơng nam quốc lộ 80, thuộc xã
Thới Thuận, huyện Thất Nốt, với diện tích 300 ha
1 Dự án phân hiệu trường Đại học Kiến trúc thành phố Hề Chí Minh giai đoạn 1, diện tích 1,5 ha tại khu đô thị mới Hưng Phú, do Công ty cỗ phần Xây dựng số 8 đầu tư Phân hiệu Trường Đại học Kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh này sẽ chỉ sử dụng trong vài năm, sau đó thành phố sẽ bố trí khu đất khác để mở rộng xây dựng giai đoạn 2 và giao lại cho địa phương quản lý, xây dựng thành trường tiểu học theo quy
Trang 19+ Xác định vị trí và quy mô xây dựng cụm Cảng hàng không sân bay quốc
tế Trà Nóc, diện tích 5ha, hướng sẽ thành trung tâm cảng hàng không Cần Thơ
¡ Điều chỉnh quy hoạch một phần khu đô thị An Bình - Mỹ Khánh, cặp quốc lộ 91C UBND thành phố Cần Thơ cũng đã thống nhất điều chỉnh một số phân khu chức năng của khu Trung tâm Hội chợ triển lãm quốc tế Cần Thơ, trong đó sẽ mở rộng khu đô thị điện tnáy Sài Gòn và bổ trí bãi đậu xc ô tô cho khách đến tham gia hội chợ hàng năm
- Ngày 19/03/2008 Trường Đại học Tây Đô vừa mới được khởi công xây dựng
Theo qui hoạch Đại học Tây Đô tọa lạc trên 12,6 ha tại khu vực Thạnh Mỹ, phường Lê
Bình và phường Hưng Thạnh (quận Cái Răng, TP.Cần Thơ)
- Ngày 23/03/2008 Lãnh đạo UBND Thành phố Cần Thơ vừa có buổi làm việc với các sở, ban, ngành Thành phố bản về kế hoạch đầu tư xây đựng cơng trình Bệnh viện Đa khoa Cần Thơ, với quy mô 500 giường, tổng mức đầu tr khoảng 500 tỉ đồng, thực hiện từ năm 2007-2010 Hiện cơ quan chức năng TP Cần Thơ đã hoàn tắt việc tuyên chọn thiết kế bệnh viện, báo cáo Bộ Y tế và trình chính phủ về việc đầu tư này
- Sáng ngày 29/03/2008, tại Vĩnh Long, Bộ ŒTVT phối hợp với UBND tỉnh Vĩnh Long làm lễ khởi công dự án mở rộng QLIA đoạn Mỹ Thuận - Can Tho Theo kế hoạch, đoạn Mỹ Thuận - Cần Thơ có chiều dài trên 33km được thi công theo tiêu chuẩn đường cấp 3 đồng bằng Mặt đường rộng 20m, trong đó đoạn tránh thị xã Vĩnh
Long đải 7,5m, mặt rộng l6m Dự án do Cục Đường bộ Việt Nam làm chủ đầu tư, với
tổng số vốn 1.498 ty đồng: từ ngân sách nhà nước và thu phí cầu Mỹ Thuận 3.2 Vấn để về thị trường nhà đắt
Thị trường nhà đất luôn là vấn để sôi nổi của các nhà đầu tư trong và ngoài nước Do đó thị trường nhà đất ln có sự biến động theo thời gian Đã có nhiều quan điểm và sự nóng bỏng của thời cuộc như sau:
- Vào ngày 14/04/2007 ông Vũ Duy Thái, Chủ tịch Hiệp hội công thương thành phố Hà Nội dwa ra du dodn: “Theo tôi khả năng biến động nhiều của thị trường nhà đất là không cao Sau thời gian biến động thị trường lại chuyễn sang trầm lắng như một dao động, điều hòa, theo qui luật hình sóng”
- Với mức sống của người Việt Nam hiện nay thì nhu cầu về nhà ở của đối tượng có thu nhập trung bình và ỗn định là cực lớn, thế nhưng vi sao phân khúc này vẫn không được các nhà đầu tư quan tâm khai thác? Để trá lời câu hỏi ông Phan Văn
Trang 20Hiếu - Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long - đã có nhiều dịng san phẩm đóng gớp cho lĩnh vực nhà cho người có thu nhập ơn định của thành phố cho biết: Hiện nay quỹ đất trong thành phố khơng cịn nhiều, do đó việc khai thác một khuôn viên đất sao cho hiệu quá là điều mà các nhà đầu tư cân nhắc rất kỹ lưỡng Họ
phải tính tốn nhiều vấn đề như hiệu quả sử dụng đất, đối tượng khách hàng và đặc
biệt là lợi nhuận thu được từ các dự án Với nhiều nhà đầu tư, trên cùng một điện tích đất việc xây chung cư cao cấp, biệt thự v.v đem lại lợi nhuận nhiều hơn xây các dạng nhà cho người thu nhập trung bình Đó cũng là một trong những lựa chọn bình thường và đúng đắn của các nhà đầu tư cho mục tiêu kinh doanh của mình
- Theo báo Lao Động số 274 Ngày 24/11/2007 cho biết: Chỉ trong vòng chưa đến 1 tháng, giới đầu cơ nhà đất đã đón nhận 2 thông tin không vui, đó là việc Bộ Xây dựng có tờ trình để nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài chính xây dựng thuế
chống đầu cơ đất đai và thuế thu nhập cá nhân điều tiết 25% lợi nhuận có được từ giao
dich nha dat
- Thị trường nhà đất Việt Nam đang xao động một cách đáng kẻ, sự biến động về giá đất tại Việt Nam không thua kém so với các nước khác Điều này chứng tỏ thị trường nhà đất ở Việt Nam dẫn nóng lên: Theo Lê Dân, phóng viên dai RFA cho biét giá nhà đất tại Việt Nam được xem là cao không thua kém gì những thành phố quốc tế được xem là xa hoa từ nhiều năm trước Những giá trị đó có bền vững khơng, có được căn cử vào thực tế không ? Trong một cuộc khảo sát gần đây của công ty tư vấn
¡ Hà Nội xếp hạng 29 trong tng số 144 thành phố
của Hoa Kỳ, giá nhà đất
khắp thế giới, ngay sau Berlin va dat hơn nhiều thành phố lớn khác, từng nổi tiếng như Quang Chau, Dai Bac, San Francisco va Chicago
- Bên cạnh sự phát triển cua thị trường nhà đất sẽ làm giá nóng lên, nhưng giá đất ở mọi nơi không thể giống nhan, đo đó sự điều tiết này không khéo sẽ dẫn đến rối loạn nền kình tế quốc gia Nhận định về điều này,vào ngày 02/12/2007 Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng thị trường thiếu lành mạnh, có nhiều bất én gây ảnh hưởng tới nền kinh tế Để đưa thị trường nhà đất vào khuôn phép, nhà nước đang, có những chính sách điều tiết phù hợp Trước mắt, một số loại thuế, phí để được soạn thảo, bổ sung nhằm điều chỉnh cho thị trường phát triển bền vững Theo ông Nam, cách làm đang được nhiều người đồng tình cũng như Chính phủ chú ý là giảm thuế,
Trang 21phí trong giao dịch nhà đất và thay vào đó là tập trung đánh thuế vào chủ sở hữu bất
động sản theo lệ trình
Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh, đây là nguyên nhân khiến nhiều chuyên gia tin rằng thị trường bất động sản sẽ sớm sôi động trở lại Các điều này điều nói sự nóng lên của thị trường nhà đất là đang cấp thiết, nhu cầu cuộc sống mỗi ngày cảng tăng nhưng với tiềm năng đất đai thì ở một hạn mức nhất định Do đó sẽ có sự ra đời của các định hướng quy hoạch nhằm sử đụng đất đai ngày cảng có hiệu quả và tránh sự lãng phí về tiềm năng đất đai Nhưng việc thực hiện quy hoạch, nâng cao đời sống người dân thì kéo theo nhiều mặt kinh tế, xã hội, môi trường cùng thay đối theo, đặc biệt thị trường nhà đất ở nơi quy hoạch sẽ tăng vọt và nóng lên (nếu quy hoạch tiến hành thành cơng, ít có sự sai xót) , sở đĩ như vậy là khi một vùng được quy hoạch thì nơi đó sẽ hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, mật độ dân số ở những cập độ của quy hoạch Vì vậy có thể nói quy hoạch tác động mạnh mẽ đến thị trường nhà đất, đồng thời thị trường nhà đắt cũng thúc đây quy hoạch phát triển
IV Dặc điểm vùng nghiên cứu 4.1 Vị trí địa lý
Thành phố Cần Thơ được thành lập trên cơ sở tách ra từ tỉnh Cần Thơ cũ theo Nghị quyết số 22/2003/QII11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khoá 1I và Nghị định số 05/2004/NĐ-CP ngày 02/01/2004 của
Thủ tướng Chính phủ Vị trí địa lý của Thành phố có toạ độ từ 105°13*'38'? đến 105°50°35°* kinh độ Đông và 9953°08°' đến 10°19°38°” vĩ độ Bắc với tứ cận như sau:
- Phía Bắc giáp tỉnh An Giang
- Phía Đơng giáp tỉnh Đồng Tháp và tỉnh Vĩnh Long - Phía Tây giáp tỉnh Kiên Giang
- Phía Nam giáp tỉnh Hậu Giang
4.2 Nhận định chung vẻ tiềm năng ở Thành phố Cần Thơ 4.2.1 Những thuận lợi, lợi thể
Thành phế Cần Thơ nằm ở vị trí địa lý khá thuận lợi: Cách không xa các trung tâm đô thị lớn, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh và địa bàn kinh tế trọng điểm sẽ là lợi
thé trong quá trình phát triển
Trang 22Với hệ thống giao thông thủy, bộ và hàng không sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho Cần
Thơ giao lưu và nắm bắt được những thông tin kinh tế, thị trường, kinh nghiệm sản xuất, tiếp cận công nghệ cao phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế, xã hội
Nằm trong vùng sản xuất lương thực, thực phẩm lớn nhất của cá nước với điều kiện khi hậu, đất dai, nguễn nước thuận lợi có thể đa đạng hóa cơ cấu cây trồng, vật nuôi,
ất khẩu
Nguồn lao động dổi đào, có số lượng đáng kể lao động có trình độ khoa học kỹ
tạo ra nguồn nông sản dồi dào phục vụ cho công nghiệp chế biến và
thuật và kinh nghiệm sản xuất, kinh doanh, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu lao động cho
Thành phó trong hiện tại và tương lai
4.2.2 Những khó khăn, hạn chế
Cơ sở hạ tầng đang ở trong tình trạng xuống cấp, thiếu đồng bộ, chưa đủ sức đáp ứng cho nền sản xuất hàng hóa và phát triển dịch vụ trong điều kiện cạnh tranh gay gắt của cơ chế thị trường
Địa hình thấp, đất có độ chịu lực kém sẽ gây ra hạn chế trong xây dựng các công trinh cơ bản Mưa kéo dài từ tháng 8,9,0 và đầu tháng 11 gây khó khăn cho sản xuất Khi có lũ lớn sinh ra ngập lụt, làm giảm năng suất cây trồng và chất lượng sản phẩm, ảnh hưởng dến dời sống sinh hoạt, đi lại và vận chuyển hàng hóa của nhân dân trong vùng Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 kèm theo nắng gió sinh ra hạn hán, thiếu nước phục vụ sản xuất, đặc biệt trên một số đất phèn hoạt động có hiện tượng xì phèn gây ảnh hưởng xấu cho cây trồng
Tận dụng những thuận lợi vào trong những công tác thực tiễn, đặc biệt là quy hoạch đề có thể phát huy hết tiềm năng, đồng thời từ những khó khăn có thé khắc phục
Trang 23CHƯƠNG II
PHƯƠNG TIỆN, PHƯƠNG PHÁP
1 Phương tiện
+ Địa điểm: Sở Tài nguyễn và Môi trường Thành phô Cần Thơ + Thời gian thực tập: 30/01/2008 đến 20/03/2008
+ Nhóm dữ liệu
-_ Các tài liệu có liên quan đến quy hoạch
-_ Các tài liệu có liên quan đến thị trường nhà đất
- _ Các dữ liệu về giá trị của đất biến động trước và sau quy hoạch ~_ Bảng giá do nhà nước ban hành từ năm 2006-2008
-_ Các tài liệu về sự ảnh hưởng giữa quy hoạch và thị trưởng nhà đất + Nhóm xử lí đữ liệu
+ May vi tinh - May in IL Phương pháp
Bước 1: Thu thập, tìm hiểu số liệu, tài liệu
- Tìm hiểu các tài liệu về quy hoạch như: khái niệm, ý nghĩa, mục tiêu, định hướng quy hoạch, các thông tư, nghị định, luật ban hành
- Nghiên cứu các tài liệu về thị trường nhà đất như: khái niệm, đặc điểm,
vai trò, luật kinh doanh bất động sản và các chi thi
- Thu thập số liệu về các dự án quy hoạch ở Thành phố Cần Thơ
- Thu thập các số liệu về quy định giá đất ở Thành phô Cần Thơ năm 2007, 2008
- Thu thập giá đất ở một vải nơi trên thị trường Thành phố Cần Thơ Bước 2: Phân tích, đánh giá tình hình quy hoạch và thị trường nhà đất
- Đánh giá hiện trạng quy hoạch, thị trường nhà đất ở Thành phó Cần Thơ
- Phân tích tình hình quy hoạch liên quan với thị trường nhà đất như thế nào, chú ý đến các dự án quy hoạch, giá trước và sau khi quy hoạch sẽ gây ra sự biến động về giá như thé nao
Bước 3: Thiết lập mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường nhà đất - Những điểm tương đồng giữa quy hoạch và thị trường nhà đất
Trang 24- Những điểm khác biệt giữa quy họach và thị trường nhà đất
Bước 4: Tổng hợp đữ liệu phân tích sự ảnh hưởng của quy hoạch, thị trường nhà đất và các yếu tế khác ở Thành phố Cần Thơ
- Phân tích sự ảnh hưởng của quy hoạch và các yếu tố khác đén thị trường nhà đất
- Phân tích sự ảnh hưởng của thị trường nhà đất đến quy hoạch
- Phân tích mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường nhà đất, tìm ra tính
khả thi giữa chúng, nhận xét kết quả đạt được
Bước 5: Tổng kết đưa ra kết luận và kiến nghị Bước ó: Hồn thành luận văn
Trang 25CHƯƠNG HI KÉT QUÁ THẢO LUẬN
I, Tinh hình quy hoạch phát triển ở Thành phố Cần Thơ 1.1 Khái quát quy hoạch ở Thành phố Cần Thơ
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhà ở, các cơng trình phục vụ đời sống con người là tất yếu, nên van đẻ này cần được nghiên cứu sâu trong quá trình xây dựng phương án Quy hoạch sử dụng đất để đảm bảo vừa giải quyết được nhu cầu đất ở và đất cho các mục đích phi nông nghiệp, vừa bảo vệ được điện tích đất nơng nghiệp có giá trị kinh tế cao
- Cơ cấu kính tế trên địa bàn Thành phố hiện đang chuyên dịch theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ nhằm khai thác các lợi thể về điều kiện tự nhiên và tiềm năng sẵn có của địa phương, mặt khác thành phố Cần Thơ
phần đấu trở thành đô thị loại I Trong thời gian tới nhu cầu sử dụng đất để xây dựng các cơng trình cơng nghiệp, các cơng trình phục vụ cho hoạt động thương mại, dich vu dụ lịch là rất lớn và sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất nơng nghiệp hiện có, vì vậy khi lây đất nơng nghiệp để xây dựng các cơng trình phải dựa trên cơ sở tiết kiệm, tránh lãng phí, sử dụng khơng có hiệu quả
- Thực trạng cơ sở ha tang trong đô thị và các khu dân cư nông thôn tuy đang trong quá trình phát triển mạnh nhưng chưa đồng bộ, chất lượng còn thấp trong các
Tĩnh vực như giao thơng, cấp nước, tiêu thốt nước, các cơng trình phúc lợi, đây là sức
ép lớn trong việc dành quỹ đất để mở rộng, nâng cấp, cải tạo, xây dựng mới các tuyến đường và các cơng trình cơng cộng trên địa bàn Thành phố trong những năm tới
- Với tốc độ đơ thị hố như hiện nay, phát triển mạnh các điểm dân cư tập trung theo kiểu đô thị sẽ tiếp tục được mở rộng và nhanh chóng hình thành Đồng thời theo đự kiến mở mới một số khu cơng nghiệp tập trung phía Nam Thành phố Đây cũng là áp lực đòi hỏi phải xây dựng phương án sử dụng đất đảm bảo sự hài hoà giữa phát triển đô thị và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp của Thành phố
- Để cải thiện và nâng cao đời sống của nhân dân cũng như để đáp ứng cho sự phát triển đô thị loại I, thì ngồi việc đầu tư nâng cấp, cải tạo các cơng trình hiện có, cần phải xây dựng thêm các cơng trình văn hố, thể dục - thể thao, khu vui chơi giải trí trên địa bàn Thành phê
Trang 26Như vậy với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội trong những năm qua cũng như
dự báo phát triển trong tương lai, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bản Thành phố tăng nhanh sẽ dẫn đến sự thay đối cơ cầu sử dụng đất trên địa bàn Với quỹ đất có hạn do dé trong phương án quy hoạch
sử dụng đất cần nghiên cứu tính tốn phân bổ sử dụng một cách khoa học, tiết kiệm,
hợp lý và có hiệu quả quỹ đất của Thành phố hiện tại cũng như lâu dài
Quy hoạch là vẫn đề không thể thiển cho một đất nước đang phát triển theo định
hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa như Việt Nam hiện nay (Quy hoạch là một bước
tiên hành trong quá trình đổi mới đất nước Do đó hàng loạt quy hoạch theo định hướng ra đời nhưng không phải quy hoạch nào cũng thành công, cũng đạt được ba tiêu đề và đưa đến kết quá mỹ mãng (chăng hạn như quy hoạch treo đã không máy xa lạ đối với chúng ta ở những năm vừa qua, sở dĩ như vậy là do nhiều nguyên nhân, nhưng chủ yêu là xác định điều kiện đầu vào, đầu ra, nhu câu người dân, hiện trạng của vùng,
chính sách của nhà nước ) Vì vậy những mặt hạn chế ấy rất cần cho các nhà đầu tư, các nhà chính quyền xem xét Song, những năm gần đây đã có nhiều khắc phục đưa ra nhiều định hướng quy hoạch được cơ quan có thâm quyền phê duyệt Dự án xây dựng tuyến đường Mậu Thân - sân bay Trà Nóc dài 6.902m, tông mức dẫn tư hơn 915 tỉ đồng vừa chính thức khởi công sáng 21.8.2007 Sau đó là 450 hộ dân chờ bố trí chỗ tái định cư, Chỉ riêng trong 3 gói thầu (trong tổng số 9 gói thầu) 1, 8 và 9 có khoảng
160 hộ dân chưa chịu bàn giao mặt bằng Họ cần mua nhà trước khi bàn giao xong So
với tất cả dự án kêu gọi đầu tư ở Cần Thơ, có lẽ dự án đầu tư quy hoạch khu dan cu,
phân lô bán nền là giữ được kỷ lục thu hút nhà đầu tư nhiều nhất trong thời gian ngắn nhất Ít nhất 50 nhà đầu tư trong nước đã kiểm soát trên 2.000ha đất dự án dạng này 1.2 Các dự án quy hoạch ở Thành phố Cần Thơ
Tổng số dự án 117: điện tích 3344,55 ha Trong dé:
+ Giai đoạn trước khi chia tách tỉnh Cần Thơ: có 45 dự án với diện tích: 1318,55 ha
+ Giai đoạn sau khi chia tách tỉnh Cần Thơ: 72 đự án với diện tích: 2026 ha Có rất nhiều dự án quy hoạch đối với một thành phê còn nhiều triển vọng như
Cần Thơ, nhiều nhà đầu tư đã và đang đầu tr, đặc biệt ở khu đân cư Nam sơng Cần Thơ có 22 nhà đầu tư trong tong số 81 nhà đầu tư trong và ngoài khu vực thành phó, tuy nhiên không phải dự án nào cũng dược thực thi dúng thời gian dự định, vả cũng,
Trang 27không phải đự án nào cũng thành cơng Chẳng han đã có 18 dư án với diện tích 3 13,88 ha đã bị thu hồi, đo không phủ hợp với điều kiện nhà đầu tư, các căn cứ thực hiện đự án còn trục trặc chậm triển khai dẫn đến quy hoạch treo Có 77 dự án với diện tích
2326,05 ha đã và đang thực hiện, 22 dự án với diện tích 704,62 ha chưa thực hiện, điều này nói lên các dự án còn phụ thuộc vào sự thúc day của thị trường nhà đất, vì khi thị
trường này phát triển thì buộc các nhà đầu tư thực thi các dự án nhanh hơn để sớm thu hồi vốn
Dựa trên tiém năng của thành phd Can Thơ, các nhà quy hoạch có thể thuận lợi hơn
trong việc định hướng quy hoạch, nhưng điều đó chưa đủ đù ở nơng thơn hay đơ thị Vì phát triển vùng nông thôn hay đơ thị thì cũng cần sự giao dịch hay nói đúng hơn là sự xen kẽ giữa các nhà đầu tư với các tiềm năng của địa phương, nêu khơng có sự khám phá tiềm năng của vùng đất thì không thẻ thúc đây các nhà phát triển đến đầu tư, thì mảnh đất sẽ khơng ai nhìn ngó, khai thác hợp lí, sử dụng khơng hiệu quả Nói tóm lại sự phụ thuộc lẫn nhau giữa các lĩnh vực là không nhỏ, nhất là quy hoạch và thị trường nhà đất cùng với chính sách của nhà nước là vấn đẻ hết sức nan giải, mà trong thời gian ngắn không thể giải quyết hết được
II, Vấn đề thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ
2.1 Tình hình phát triễn thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ
Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản, đặc biệt là bất động sản nha dat, phat huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và cơng trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố, hiện đại hoá đất nước; thu hit cdc nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bat động sản, đặc biệt là đầu tr xây dựng các cơng trình sản xuất kinh đoanh,
các công trình hạ tằng kỹ thuật, ha tang xã hội; góp phan hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trường dịnh hướng xâ hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để 6n định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ Do đó việc xây dựng Luật kinh doanh Bat động sản là cần thiết, nhằm tạo lập cơ chế cho thị trường bất động san bằng hành lang pháp luật, định hướng, diều tiết và kiểm soát thị trường bat động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ơn
giá bất động sản Luận kinh doanh Bắt động sản sẽ có những cơ chế để tao lap mét thi
Trang 28trường bất động sản phát triển lành mạnh Chẳng hạn, về cơ chế giao đất, cho thuê đất,
thì thực hiện theo 3 phương thức: đâu giá, thoả thuận và thuê đất theo giá đất do Nhà nước quy định Các văn bản pháp luật được hình thành xuất phát từ nhu cầu, nhưng luật ban hành phải phù hợp với nhiều mặt, trong đó quy hoạch là vấn dé không thể bỏ qua Xong thiết nghĩ, thị trường đang sống động về giá cả, trong đó đất là một trong những mặt hàng không ngoại lệ và đang được quan tâm nhiều nhất Ở mỗi khu vực đền có cơ chế riêng, ở Cần Thơ là một điển hình, thị trưởng nhà đất ở thành phố Cần Thơ đang nóng lên từng ngày do nhiều nguyên nhân: nhu cầu, thời cuộc, chính sách Có vẻ lạc quan nhất cho nhà đầu tư là ở quận Ninh Kiều và khu đô thị Nam Cần Thơ, với dự án quy hoạch đã có 22 nhà đầu tư vào mánh đất đó, do dự án cầu Cần Thơ, cơ sở hạ tầng như bệnh viện, đường xá ngày một hoàn thiện, đo đó đất ở đây ngày càng
tăng
êng địa bản này được quan tâm, mà còn nhiều nơi khác cũng,
Xong khơng phải chỉ
có sự thay đơi, hồn thiện hơn theo thời gian, kèm theo đó giá trước và sau quy hoạch cũng thay đơi
2.2 Phân tích sự thay đổi về giá đất trước và san quy hoạch
Cuộc sống ngày càng được cải thiện, chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng lên, nhưng Việt Nam nói chung, Cần Thơ nói riêng cịn đang trên đà phát triển, hoàn thiện, nên chính sách thay đổi là không thể tránh, và điều tất yếu là khi có cơ sở hồn thiện thì mức giá cũng thay đổi Thay đổi đến lúc trở thành phát triển hoàn thiện thì lúc này sẽ đưa vào hệ thống tương đối ôn định về nhiều mặt Thị trường nhà đất ở Cần
Thơ đang trên đà đang phát triển, mợi thứ còn rất mới so với những thành phố khác của quốc gia Qua thực nghiệm cho thấy giá trị của đất luôn được nâng lên cao sau quy hoạch, điều này cho biết giữa quy hoạch và thị trường phải có sự ảnh hưởng
Thị trường nhà đất Cần Thơ đang lên cao, mặc dù công trình cầu Cần Thơ gặp sự cố, nhưng không ảnh hưởng đến đà phát triển mạnh của thị trường nhà đất, Trong mẫy tháng qua, hàng loạt dự án, cơng trình tầm cỡ khu vực đã được khởi công, đưa vào hoạt động trên địa bản như: Bệnh viện Đa khoa Trung ương, Bệnh viện Hoàn Mỹ, Bệnh viện Tây Đô, cảng Cái Cui, khu công nghiệp Hưng Phú đã giúp cho giá nhà đất xung quanh các khu vực này tăng vọt
Trang 29
Giá (triệu đớm”)
Dwr én Tuyên đường Trước năm 2008 Đâu 2008
- Mặt tiền đường 5 75
Quang Trung cải cui Hoàn thiện cơ sở hạ (lộ giới 80m)
tầng: bệnh viện, cảng - Khu đô thị Nam Cần 1,92-6,4 2,4-8 cdi cui Thơ, Q.Cái Răng
Xây dựng khu tái định Khu tái định cư Thới 2/8-6.3 3,5-7
cur Nhựt ở 91B
Nang cấp cơ sở hạ Vùng ven các Q.Cái 1,9-2,1 2,2-2,5
tang Răng, Bình Thủy
Nâng cấp cơ sở hạ Khu Thạnh Mỹ, P.Lê 0,8 2,5
tầng Binh Q.Cái Răng
Mớ rộng với chiều Trần lưng Đạo nối dài 03 3.5
ngang 25m thuộc P.Lê Bình, Q.Cái Răng
Làm lộ đường Lê Bình di Phú Thứ, 02 1-12
Q.Cái Răng
Bang 1: Bang so sánh biên động giá đât qua các năm sau quy hoạch ở Tp.Cân Thơ Qua bang 1 cho thấy:
- Mat tiên đường Quang Trung cái cui, đô thị Nam Cần Thơ với lộ giới 80m,
đầu 2007 có giá 5 triệu đím? nhưng cuỗi 2007 đã tăng tới 7 triệu đ/m”, tăng khoáng 40%, mặt tiền thuận lợi việc kinh doanh sinh lợi, đường lộ được nâng cấp nên giá
cũng
tang cao
- Khu đô thị Nam Cần thơ, Q.Cái Răng, với một căn hộ với diện tích: 60m”,
một trệt một lầu cuối 2006 khoảng 280-290 triệu đồng/căn nhưng đầu 2008 khoảng 550triệu đồng/căn; Đất thd cu dau 2007 có giá trung bình 1,92- 6.4 triệu d/m’, dau 2008 thì giá từ 2.4 triệu — 8 triệu đím” Giá căn hộ ở khu dân cư đã tăng gan gap đôi, đất thô cư tăng 25% so với năm trước
- Tai các khu đân cư phía bắc và phía tay TP Can Tho, gid nha dat me rich tang Ở khu dân cư 91B (khu tái định cư Thới Nhựt thuộc địa bàn quận Ninh Kiều), giá lô
Trang 30nền đã tăng khoảng 10% so với thời điểm đầu năm, dao động từ 3,5 đến 7 triệu đồng
mỗi m2 tùy vị trí
- Giá thổ cư vùng ven của các quận Cái Răng, Bình Thủy cũng đang ở mức 2,2-
3 triệu đồng mỗi m, tang 15% so với đầu năm Ở thời điểm cuối năm 2006, những
người có nhu cầu nhà ở chỉ cần tích lũy 200 triệu đồng trở lên là đâ có thê được sở hữu mảnh đất khoảng 60 m2 ở vùng ven thành phố Thể nhưng, với số tiền ấy giờ chỉ có thể mua đất ở vùng sâu, vùng xa thành phố
- Giá đất đường Trần Hưng Đạo nổi dài thuộc phường Lê Bình, quận Cái Răng năm 2003 chưa tới 300.000 đồng/m? Kẻ từ sau năm 2004 khi đường được mở rộng với chiều ngang 25 m, lại không nằm trong dự án quy hoạch cầu Cần Thơ, giá đất đã lên đến 3,5 triệu đồng/m” Đường Trần Hưng Đạo đài khoáng 1,2 km, toàn bộ đất nơi đây đều đã có chủ, tuy nhiên số hộ cất nhà để ở chỉ đếm được trên đầu ngón tay, cịn lại đa phần cắm cóc, chia ranh chờ giá Dự đoán đến khi đường dẫn của cầu Cần Thơ hoàn chỉnh thì khu vực này rất lý tưởng, giá đất chắc chắn sẽ nhảy vọt
- Tại các tuyến đường Lê Bình đi Phú Thứ; Khu Thạnh Mỹ, P.Lê Bình, Q.Cái Răng, sau các dự án về nâng cấp: mở rộng đường, làm lộ làm cho giá tăng, trước
năm 2003 giá rất thấp, nhưng sau khi được nâng cấp giá tăng lên gấp nhiều lần
Trang 31đất ở các dự án khu dân cư có lộ giới rộng 47m, người bán 7 - 7,5 triệu đồng/m2, tăng
gấp đôi so hồi đầu Công ty đã phải huy động tổng lực để triển khai các tiêu dự án mở rộng để sớm cung cắp hàng ra thị trường
Khu dân cư Hưng Phú 1 do Công ty xây dựng và kinh doanh nhà Cần Thơ đầu tư cũng đã bán hết 500 nền sau khi quy hoạch Giiá đất nền tại các tuyến đường có lộ giới 30m tại Khu đô thị Hưng Phú 1 giá cũng tăng lên từ 8 đến 10 triệu đồng/m2 Hiện công ty này đang tiếp tục giải phóng mặt bằng để xây dựng khu dân cư Ilưng Phú 2, đáp ứng nhu cầu rất lớn như hiện nay
Thị trường địa ốc ở Thành phố Cần Thơ đang phát triển mạnh là một tín hiệu đáng mừng Nguồn cung lớn nhờ chính sách xóa các dự án quy hoạch treo giúp cho thị trường diễn biến đễ đàng và sôi động hơn Thời gian tới, thị trường nhà đất sẽ vẫn tiếp tục phát triển mạnh Tuy nhiên, đê tránh hiện tượng sốt áo cục bộ và lan tỏa trên thị trường phá vỡ quy hoạch chung, cần giải quyết đồng bộ việc công bố quy hoạch, quản lý quy hoạch, xây dựng, mua bán nhà dat ding theo quy định pháp luật
Vấn để xóa quy hoạch để đáp ứng nhu cầu thị trường nhà đất là điều cần thiết và vẫn đề thị trường nhà đắt thúc đây vấn dé xóa quy hoạch treo là điều thiết yêu Tóm lại giữa quy hoạch và thị trường nhà đất có thể nói chúng điền hịa, thúc đây nhau phát triên
IIL Mắt quan hệ giữa quy hoạch và thị trường nhà đất
Quy hoạch đô thị, không may xa lạ với một nước đang phát triển như Việt Nam
Quy hoạch đô thị là để phát triển đô thị, những người tham gia có thể là cá nhân hoặc tổ chức Nhà đầu tư không chỉ chú trọng đến lợi nhuận, đến khu vực riêng lẽ của đơn vị mả cịn phải có định hướng phù hợp với cả khu vực chung
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là động lực thúc đây thị trường bat
động sản phát triển Song mối quan hệ ấy không ngửng ở đó, giữa quy hoạch và thị trường khơng phải chỉ có ảnh hưởng một chiều, mà nó có sự tương hỗ với nhau, nó thể hiện qua những điểm tương đồng và khác biệt
3.1 Những điểm tương đồng giữa quy hoạch và thị trường nhà dat
Quá trình phát triển bao gồm hai hoạt động chủ yếu: phát triển các loại công trình
và chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, quá trình phát triển diễn ra theo kế
hoạch, còn trong nền kinh tế thị trường thì nó bị chỉ phối bởi cơ chế thị trường, tức là
Trang 32các cơ chế giá cả, cung cầu và cạnh tranh Do vậy không phải lúc nào cũng trật tự ổn đỉnh mà khi nhanh, khi chậm tuỳ thuộc vào chu kỳ phát triển của nền kinh tế Với nền
kinh tế thị trường như hiện nay thì quy hoạch và thị trường nhà đất có những điểm tương đồng nhất định:
- Trong quá trình phát triển, thị trường nhà đất có vai trị quan trọng Thị trường nhà đất được định nghĩa là tổng hòa các giao dịch mua ban, cho thud, thé chấp nhà đất tại khu vực nhất định trong thời điểm xác định Thị trường này phển vinh thì có nhiều
dự án được đầu tư phát triển, thúc đây tiến độ quy hoạch đô thị sớm thực hiện và hoản thành
- Đối với các nhà kinh doanh, đầu tư nhà đất thì dự án phát triển nhà đất vừa phù hợp với quy hoạch vừa thu được lợi nhuận Nếu phù hợp với quy hoạch nhưng không đem lại đủ lợi nhuận thì người kinh doanh nhà đất không mây thích Ngược lại, dự án tuy có khả năng đem lại lợi nhuận cao nhưng không phù hợp với quy hoạch thì chính quyền đơ thị, với có vẫn là nhà quy hoạch, cũng không chấp nhận nó
- Mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và thị trường nhà đất phản ánh mỗi quan hệ
giữa chính quyền và khu vực thị trường Theo quan điểm phát triển hiện đại thì thị
trường tạo ra động lực phát triển mạnh mẽ, làm cho nền kinh tế vận hành linh hoạt, có
hiệu quả Thế nhưng thị trường cũng có những khuyết tật của nó như làm cho sự cách biệt giàu nghèo ngày càng doãng ra, làm cho môi trường sinh thái bị ô nhiễm và làm cạn kiệt tài nguyên thiên nhiên đo khai thác quá mức, điều đó buộc chính quyển phải nhập cuộc, nhằm hạn chế các khuyết tật của thị trường bằng các chính sách và biện pháp kinh tế, khi thật cần thiết thi cũng phải dùng đến các công cụ pháp lý và hành chính Bên cạnh các mặt mạnh, chính quyền cũng có các khuyết tật là dễ dẫn đến tình
trạng quan liêu, duy ý chí, lạm dụng quyền lực, can thiệp quá sâu vào các hoạt động,
thị trường khiến động lực phát triển bị hạn chế, thậm chí có thể bị triệt tiêu
Trang 33trường đều có các mặt mạnh và hạn chế, nếu khéo phối hợp thì có thể bể sung cho
nhau lạo ra sức mạnh, làm cho quốc gia phát triển được bền vững 3.2 Những điểm khác biệt giữa quy hoạch và thi trường nhà đất
Ngoài những điểm tương đồng thì quy hoạch và thị trường nhà đất cịn có những điểm khác biệt Vậy chúng khác biệt như thế nào?
Đổi với quy hoạch:
- Quy hoạch đô thị xuất phát từ hiện trạng đô thị, đựa trên các dự báo thường là dài hạn để vạch ra hướng phát triển mong muốn trong tương lai nhằm đạt tới đô thị hiện đại và phồn vinh hơn, có mơi trường sống tốt đẹp hơn, với xã hội công bằng và van minh hơn Nếu dự báo sai thì quy hoạch trở nên phi thực tế Chang hạn sau Chiến tranh thế giới II ở nước Anh nhiều quy hoạch đô thị bị phá sản vì các dự báo về tăng trưởng doanh số, về các nhụ cầu phát triển, nhất là nhu cầu về giao thông đô thị đều khơng chính xác
- Đối với nhà quy hoạch thì thực hiện quy hoạch có nghĩa là thực thi các chính sách và chương trình phát triển nhằm đạt được các mục tiêu đài hạn, thường là 10 - 20 năm hay lâu hơn nữa Họ quan tâm đến những công trình sẽ được xây dựng, nhưng đồng thời cũng chú ý đến những thứ cần được bảo tổn, tu sửa hay nâng cấp, hướng tới đô thị phát triển bền vững đậm đà bản sắc dân tộc
Dấi với thị trường nhà đất
- Thị trường nhà đất quan tâm đến việc kiếm tìm lợi nhuận trong việc phát triển
một khu vực nhất định, trong thời hạn nhất định thuộc giai đoạn nào đó của quy hoạch Cơng trình xây dựng càng xong sớm thì nhà phát triển càng thụ hồi nhanh vốn đầu tư
và thu được lợi nhuận Sau khi kết thủc dự án đầu nr xây dựng thì nhà kính doanh nhà
đất được hoàn toàn tự do chuyển hoạt động đến khu vực khác hoặc đô thị khác Trong trường hợp bối cảnh thị trường tại nơi nào đó trở nên khơng thuận lợi thì nhà kinh doanh cũng bỏ đi làm ăn nơi khác tương tự như vậy
- Thị trường nhà đất có chức năng phân phối sử đụng hợp lý tài nguyên đất đai, vốn được xem là tải nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cần sử dụng đất kém giá trị, nâng cao dược suất GDP tính cho don vị diện tích đô thị Chẳng hạn giá cả đất đô thị ở đường Hai Bà Trưng, Đại lộ Hịa Bình (thành phố Cần Thơ) rất cao vì vậy muốn kinh doanh ở đây thì phải tạo được thu nhập lớn tương xứng với giá đất ấy Cũng vì lẽ đó ngày nay nhiều cơng trình sản xuất cơng nghiệp được đưa ra xa trung tâm, nơi đất có
Trang 34giá thấp, để nhường vị trí cho phát triển dịch vụ là loại hoạt động đem lại giá trị gia
tăng cao
Nhận định, quy hoạch đô thị và thị trường nhà đất có quan hệ phụ thuộc vào nhau,
tạo điều kiện thực hiện cho nhau, nhưng lại rất khác nhau nêu xét về vai trị mục đích, phạm ví và thời hạn hoạt động của mỗi bên Mỗi quan hệ ấy thể hiện tâp trung nhất
trong sử đụng đất 3.3 Nhận xét
Đất đai là tài nguyên hiếm nhưng nhu cầu sử đụng đất đai lại rất nhiều mặt Quy hoạch đơ thị chính là lời giải để cân bằng các nhu cầu đó tốt nhất nhằm đáp ứng hài
hòa mọi nhu cầu kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường, chứ không để cho thị trường nhà đất vì chạy theo lợi nhuận và lan at các mặt phát triển khác Vì vậy quy hoạch đô thị là sự can thiệp của chính quyền để hạn chế, khắc phục các khuyết tật của thị
trường, trong đó có thị trường nhà đất Hiển nhiên chính quyền cũng khơng thể áp đặt quá mức, làm thiệt hại lợi ích của nhà đầu tư, do đó chính quyền mà người đại điện là nhà quy hoạch và các nhà đầu tư cần thương lượng với nhau để đi đến thỏa thuận Ở những nơi không cần thỏa thuận, chính quyền có thẻ thu phí phát triển khu vực nhằm thu hỗi vốn ngân sách đã dầu tư cho các ha tang kinh tế - xã hội
Cách phối hợp tốt nhất quy hoạch đô thị với thị trường nhà đất là phát triển tổng hợp nhà đất, tức là xuất phát từ quy hoạch đô thị và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội mà lựa chọn khu vực đô thị trọng điểm để phát triển dự án đô thị tổng hợp, cân đối hài hoà các nhu cầu sử dụng đất lại thời điểm và địa điểm đó, rồi thực hiện dự án thco nguyên
tắc 6 thống nhất: thống nhất quy hoạch chỉ tiết; thống nhất thu hồi đất đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư; thống nhất thiết kế đô thị: thống nhất thi công; thông nhất hệ thông bạ tầng; và thông nhất quản lý Nó cho phép huy động nguồn vốn phát
triển từ đất đai, tạo sự công bằng khu thu hồi dat và xây dựng, đồng bộ một khu vue dé
thị hiện đại có mơi trường sơng tốt, có động lực phát triển và khả năng cạnh tranh Ngược lại, nhiều khu đô thị mới của nước ta lại được xây dựng băng cách xé lế, nên thiếu các cơng trình hạ tầng xã hội và diện tích cây xanh, được quản lý manh mún theo từng ngôi nhà và cơng trình và thiểu sự quản lý toàn khu Chỉ có một số ít khu đô thị mới như Phú Mỹ Hưng, Ciputra, Linh Đàm là thực hiện được nguyên tắc 6 thống nhật
Trang 35Nếu thực hiện phát triên tổng hợp bất động sản thì sẽ khơng cịn những dự án mở rộng đường, cải tạo nút giao thông riêng rẽ mà thay thế vào đó là các dự án phát triển một khu đô thị rộng lớn trong đó việc mở rộng đường và cải tạo nút giao thông là một thành phần Lúc này đòi hỏi nguồn vốn dầu tư, khả năng thống nhất rất lớn nhưng nó sẽ đưa vào một hệ thống nhất định, việc quản lý lúc này không mấy khó khăn, nhưng lại địi hỏi thêm sự đông tâm của các nhà quản lý và thực thi
1V Phân tích sự ảnh hưởng của quy hoạch, thị trường nhà đắt và các yếu tố khác ở Thành phá Cần Thơ
4.[ Ảnh hưởng của quy hoạch và các yếu tố khác đến thị trường nhà đất 4.1.1 Ảnh hưởng của quy hoạch đến thị trường nhà đất
Cơ sở hạ tầng,khu dân cư và cơng trình khác Quy hoạch Thu hút các chủ đầu tu(các dự án đầu tr)
Hình 1: Sự ảnh hưởng của quy hoạch đến thị trường nhà đất
Qua hình 1 cho thấy quy hoạch ảnh hưởng đến thị trường nhà đất thông qua xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đân cư và các công trình xây đựng khác, khi được quy hoạch là tạo điều kiện, môi trường sống tốt hơn mà vẫn phát huy được tối đa tiềm năng đất
đai của vùng Từ đó tao nên sự sơi động của thí trường nhà đất, làm giá đất tăng Khi
có chính sách quy hoạch cũng sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư, vì chính những nơi ấy sẽ giúp các nhà đầu tư sản sinh ra lợi nhuận, từ đây cũng làm cho thị trường nhà đất sôi
động lên Sự ảnh hưởng ay có thể được nhận định như sau:
Trang 36Ảnh hưởng từ giá
Giá do nhà nước quy định từ năm 2007-2008 cũng tăng đáng kể, đặc biệt ở khu đô thị mới Nam sông Cần Thơ sau khi đã tiến hành quy hoạch khá hồn chỉnh thì giá tăng từ 600.000-800.000 đẳng/m” đến 1.500.000-2.500.000 đồng/m” , khu dân cư do công ty TM-DL-XD Miền Tây, Cần Đô đầu tư (quận Ninh Kiều) cũng tăng từ 4.000.000-6.000.000 đồng/mˆ đến 6.000.000-10.000.000 đồng⁄m” và nhiều khu vực khác như Khu đô thị sinh thái Phong Điền, nâng cấp khu vực ven sông Cần Thơ, khu vực giáp với quận Ninh Kiều, Bình Thuỷ và trung tâm huyện hiện nay thành đô thị với quy mô dân số khoảng 25 ngàn người, vào năm 2010 khu đô thị Nam Cần Thơ - Cái Răng (đô thị cảng - công nghiệp) phát triển cảng quốc tế Cái Cui, cảng xăng đầu và cảng chuyên dùng khác; khu công nghiệp Hưng Phú I và Hưng Phú H; Trung tâm văn hoá Tây Nam Bộ; Trung tâm thương mại, siêu thị tức là sau khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp như đường xá khá hoàn chỉnh, trường học, bệnh viện, cầu cổng, được xây dựng đưa vào sử dụng, sẽ có sự biến động về giá Với giá nhà nước đưa ra tăng không cao so với thực tế trên thị trường Chẳng hạn giá nhà đất do nhà nước ban hành ở quận Ninh Kiều Tp.Cần Thơ không có sự thay đổi lớn từ năm 2006-2008, nhưng trên thực tế tại các tuyên đường chính trong nội ơ thành phố như đại lộ Hòa Bình, Lý Tự Trọng, 30/4, Trần Hưng Đạo, Ngô Quyên giá đất cũng đã xác lập kỷ lục khi vọt lên từ 20- 30 triệu đẳng mỗi m2 tùy theo vị trí, vậy mà nguồn cung vẫn không đáp ứng đủ nguồn cầu, đây sẽ là bàn đạp để đưa giá đất lên cao và sẽ đưa thị trường nhà đất sôi nỗi thêm
Thu hút các dự án đầu are
Các khu đã được quy hoạch hợp lý, đúng mức sẽ thúc đây nhiều nhà đầu tư triển khai nhiều dự án, góp phần làm cho thị trường nhà đất phỏn vinh và phát triển ngày càng mạnh mẽ.Chẳng hạn theo định hướng “năm du dịch Quôc Gia Mekong Cần Thơ 2008” đã và dang thu hút rất nhiều nhà đầu tr theo định hướng phát triển, kéo theo hàng loạt nhu cầu cho các dự án được tăng cao, trong đó nhụ cầu nhà đất cho kinh doanh được chú trọng hơn cả
Tình trạng khi thị trường nhà đất không theo quy hoạch
Việc phát triển các đô thị ở nước ta vốn đĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đó do sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dung đất hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn dé nỗi cộm phổ biến Do thiếu quy
Trang 37hoạch và sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất hiện nay đang thể hiện
nhiều điều bất hợp lý cả về bế trí kết cầu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại Nếu thị trường nhà đất phát triển một cách đơn lẽ sẽ làm sự cách biệt giàu nghèo ngày càng doãng ra, làm cho môi trường sinh thái bị ô nhiễm và làm cạn kiệt tài nguyễn thiên nhiên do khai thác quá mức, thị trường sẽ trở nên manh mung Vi vay, không thể
thông qua quy hoạch Dé là mặt thiết yếu, nhưng trên thực tế thị trường nhà đất nói
é cho thị trường tự tung tự tác mà chỉnh quyền phải tham gia điều tiết riêng muốn phát triển bền vững phải chú trọng theo quy hoạch
Quy hoạch và thị trường nhà đất thể hiện rõ nhất trong việc phát triển đô thị Đô thị là mặt thiết yêu đại diện cho thị trường nhà đất, khi đô thị phát triển đển tất yếu là thị trường nhà đất cũng phát triển hay nói cách khác giữa phát triển đô thị và thị trường nhà đất có mỗi quan hệ tương giao
Đề tránh tỉnh trạng như trên, trước hết phải hình thành quy hoạch về định hướng phát triển tổng thẻ hệ thống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không thco quy hoạch Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định được quy mơ, phạm ví
phát triển của các đô thi trung tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạn tinh trạng tự phát kéo
dài nỗi liền các đô thị trung tâm với các đô thị vệ tỉnh Tiếp đến cần thống kê, điều tra năm chắc thực trang sử dụng đất đai của các đô thị hiện có; xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian và sử dụng đất đô thị để công bố, công khai rộng rãi
nhằm hạn chế các hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hướng các hoạt động tư
nhân đi theo định hướng quy hoạch đã phê duyệt Xúc tiến việc thực hiện
phương ấn quy hoạch ở những nơi, những khâu trọng điểm Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, cơng cụ và bộ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quán lý phát triển đô thị từ Trung ương đến các Thành phố, các quận và cập phường
4.1.2 Ảnh hưởng của các yếu tỗ khác đến thị trường nhà đất
Qua hình 2 có thé thấy có rất nhiều yêu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất và có thể nhận định như thế này : Từ góc độ thấm định giá bất động sản, các yếu tô tác động đến giá nhà đất có thể chia thành hai nhóm gồm các yếu tố vĩ mơ (chính sách của nhà nước; các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, dịa phương; và cung cầu nhà đất) và các yêu tô vi mơ (chỉ phí, sự hữu dụng và các yếu tố nội tại của nhà đất)
Trang 38chính sách nhà nước
tế chung dụn
y
nha dat
Jeu nha dat PO aa nội tại khác
W -~ y chi pl
4
Hình 2: Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất
- Các yếu tố vĩ mô
+ Chính sách của nhà nước : bao gồm các quy định về quyền sở hữu, sử dụng, thuê hay chuyển nhượng cùng các chính sách liên quan đến các nghĩa vụ tài
chính khác Sự thay đôi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá nhà đất
Việc nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch sử dụng đất cho từng khu vực có ảnh hưởng rất lớn đến giá nhà đất trên thị trường Ví dụ, Theo các công ty và văn phòng giao dịch nhà đất ở Nam Cần Thơ, nơi tập trung rất nhiều dự án khu dân cư (quận Cái
Rang, TP Can Thơ), khoảng một tháng nay thị trường nhà đất có dấu hiệu sôi động
Nhiều dự án khu dân cư tại Nam Cần Thơ lượng giao dịch cũng tăng Nguyên nhân là do các dự án này hệ thống hạ tầng đã khá hồn chỉnh, chính sách mở nên việc giao dịch cũng khá thuận lợi
Theo giới kinh doanh địa ốc, thị trường nhà đất sôi động chủ yếu là mảng nhà ở
dân sinh Sôi động là đo trên địa bàn có cầu Cần Thơ đang xây dựng và sẽ đưa vào sử dụng đúng tiến độ vào cuối năm 2008 Các công trình khác như: tuyến đại lộ Quang Trung - Cái Cui đang tiếp tục thi công mở rộng, cảng Cái Cui hoàn thành giai đoạn 1, các cơng trình bệnh viện dọc tuyến đại lộ này cũng tương đối hoàn thành
Trang 39+ Các yêu tô kinh tế chung của địa phương: Giá nhà đất biến động tý lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc đân của địa phương
! Cung - cầẦu nhà đất : Các yếu tổ gia tăng dân số và nhu cầu phát triển, thu nhập, việc làm và nghề nghiệp, đô thị hóa, sự phát triển và hoàn thiện kết cầu hạ tầng đều ảnh hưởng đến cầu nhà đất và làm cho giá nóng lên Người mua nhà hiện không chỉ quan tâm đến giá cả, điện tích, gần trường, chợ, mà đã rất chú trọng không gian sống xung quanh Họ cần giao thông tiện lợi, mơi trường sống thống đãng
+ Các yếu tổ tác động đến cung: Phát triển kinh tế, kết cần hạ tang, sự tham
gia của Nhà nước trong quy hoạch, xây dựng các khu đô thị Nhờ sự phát triển của kết cau ha tang, việc tiếp cận đất đai của một khu vực đễ dàng hơn và nhà đất trong vùng cũng trở nên hấp dẩn hơn với các nhà đầu tư Ngoài ra, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang kinh doanh hay nha 6 sé tạo điều kiện tăng cung bất nhà đất Hiện cung nhà đất chưa đáp ứng được cau, khiến cho giá bị đầy lên cao Hiện các khu dân cư tại Thành phố Cần Thơ đã bán ra trên 70 % lô nền Hầu hết khu đân cư khơng cịn phân lô xẻ nền, mà chuyển sang xây đựng nhà đề bán với mặt bằng giá thấp nhất cũng trên 500 triệu đồng mỗi căn Việc Chính phủ mới đây cho phép Việt kiển, người nước ngoài đang công tác tại Việt Nam hội đủ các điều kiện theo quy định được mua nhà, cùng với việc miễn thị thực cho Việt kiều hồi hương trong vòng 90 ngày đã làm gia tăng nhu cầu về nhà ở Trong khi đó, hơn 50% dy an khu dân cư ở Thành phố Cần Thơ do chậm triển khai hoặc không còn phù hợp với quy hoạch đã bị thu hồi, khiến nguồn cung bất động sản càng thiếu hụt, nhiều nhà đầu tư lợi đụng cơ hội này làm giá Cung không đủ cầu đang đây thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ nóng lên từng ngày
- Các yếu tố vi mô
~ Chỉ phí: gầm các phí mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được quyên sở hữu nhà đắt
- Sự hữu dụng: một nhà đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi khi bán và do đó sẽ có giá cao hơn Ví dụ, người thuê nhà đều quan tâm những nhà có điện tích lớn, trang thiết bị hiện đại, có chỗ để ôtô để làm văn phòng giao dịch, trụ sở công ty hoặc nhà ở cao cấp
Trang 40trường, thời gian bán, điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, thời điểm giao
dịch Khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao, vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế (gần chợ trường học bệnh viện, gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và cho kinh doanh) thì giá trị càng cao
Đặc biệt, điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường cũng là một yếu tố quan
trọng khi so sánh giá bán giữa các nhà đất Giá một nhà đất phải trả tiền ngay khác với
giá một nhà đất tương tự nhưng được trả góp Đồng thời, giá bán nhà đất theo phương thức trả góp cũng khác nhau tùy thuộc vào điều kiện trả góp Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyên giao nhà đất, các yếu tố chủ quan, khách quan trong việc mua bán nhà đất cũng cần được xem xét khi so sánh giá bán giữa các nhà đất
4.2 Ảnh hưởng của thị trường nhà đất đến quy hoạch
Chính sách nhà nước
Thị trường nhà Quy hoạch Tiềm năng đất
dat đai của khu vực
Các yếu tố ảnh hưởng khác
Hình 3: Sự ảnh hưởng của các yếu tố đến quy hoạch
Qua hình 3 cho thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quy hoạch như chính sách quy hoạch tổng thể cũng như từng khu vực của nhà nước; Tùy vào tiềm năng văn hóa, lối sống cộng đồng của mỗi vùng mà định hướng quy hoạch cho hợp lí; Các yếu tố ảnh hưởng khác như: Chiến lược phát triển kinh tế xã hội cho mỗi vùng, mỗi khu vực; Đầu tư hạ tầng kỹ thuật; Phát triển và bảo tồn các di sản kiến trúc và thiên nhiên; Phát triển bền vững của nhân loại