Đề cương ôn tập thi thẩm định viên về giá

ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP THI THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ MÔN LUẬT KINH TẾ: 1.1 Pháp lệnh giá: • Phạm vi, đối tượng điều chỉnh • Sự cần thiết, mục tiêu ban hành Pháp lệnh giá • Điều hành giá Nhà nước: • Bình ổn giá : danh mục, thẩm quyền, biện pháp • Định giá : danh mục, thẩm quyền định giá • Xử lý vi phạm hành lĩnh vực giá • Thẩm định giá: • Khái niệm thẩm định giá • Phân biệt khác định giá Nhà nước Thẩm định giá • Tài sản phải thẩm định giá: Lọai tài sản phải thẩm định giá giá trị tài sản phải thẩm định giá theo quy định hành (NĐ170 101) • Doanh nghiệp thẩm định giá: - Mô hình doanh nghiệp thẩm định giá theo NĐ101 - Điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá - Quyền nghĩa vụ doanh nghiệp thẩm định giá • Tiêu chuẩn thẩm định giá: - Sự cần thiết ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá - Giới thiệu tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành - Giá trị pháp lý Kết thẩm định giá theo quy định hành - Các hành vi vi phạm lĩnh vực thẩm định giá - Quản lý Nhà nước thẩm định giá + Nội dung quản lý Nhà nước thẩm định giá + Thẩm quyền quản lý Nhà nước giá: + Quyền trách nhiệm doanh nghiệp lĩnh vực giá theo Pháp lệnh giá + Các nguyên tắc quản lý giá định giá theo quy định pháp luật - Để phù hợp với kinh tế thị trường hội nhập, chế quản lý giá cần phải sửa đổi bổ sung gì: quản lý môi trường pháp lý chủ yếu, quan quản lý nhà nước giá trung ương quy định chế, sách giá … doanh nghiệp vận hành theo chế Thay đổi danh mục tài sản, hàng hóa, dịch vụ Nhà nước định giá (bổ sung hay giảm đi) Thẩm quyền định giá: theo hương địa phương doanh nghiệp định chủ yếu Bộ máy tổ chức cán giá, thẩm định giá … 1.2 Luật đất đai năm 2003: • Nội dung bản: • Nội dung quản lý Nhà nước đất đai: phân loại, phân hạng đất, pháp lý đất đai • Nguyên tắc xác định giá đất theo quy định Luật đất đai năm 2003 • Nội dung Nghị định 188/CP phương pháp xác định giá đất khung giá lọai đất Sự cần thiết phải ban hành Nghị định 188/CP; Những nội dung chủ yếu quan trọng Nghị định 188/CP Trình bày phương pháp xác định giá đất theo Nghị định 188/CP Thông tư 144 hướng dẫn Nghị định 188/CP: Các phương pháp xác định giá đất, mục đích việc xác định giá đất theo quy định Nghị định 188/CP 1.3 Một số luật thuế: • Lý luận chung thuế: Khái niệm, vai trò hệ thống thuế Việt Nam • Luật thuế GTGT, luật thuế TNDN, luật thuế TTĐB: Khai niệm, đối tượng chịu thuế, phương pháp tính thuế, hành vi vi phạm hành lĩnh vực thuế ĐỀ THI MÔN LUẬT KINH TẾ LẦN II TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -• Đề chẵn: Câu 1: Trình bày nội dung quản lý Nhà nước đất đai theo quy định Luật đất đai năm 2003 Câu 2: Phân biệt khác thẩm định giá định giá Nhà nước Câu 3: Nêu nguyên tắc quản lý giá xác định giá quy định Pháp lệnh giá Câu 4: Cho biết hình thức doanh nghiệp thẩm định giá quy định Pháp lệnh giá Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh giá? Anh chị có nhận xét quy định Câu 5: Cho biết mục đích việc xác định giá đất Nghị định 188/2005/NĐCP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại để làm gì? • Đề lẻ: Câu 1: Trình bày nội dung quản lý Nhà nước giá theo quy định Pháp lệnh giá Câu 2: Phân biệt khác thẩm định giá định giá Nhà nước Trang Câu 3: Cho biết quyền nghĩa vụ doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định Pháp lệnh giá Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh giá Câu 4: Theo Anh (Chị), để thực chủ trương phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phù hợp với xu hội nhập chế quản lý giá Nhà nước phải thực đổi gì? Câu 5: Cho biết danh mục tài sản, hàng hóa, dịch vụ Nhà nước định giá theo quy định Nghị định 170//2003/NĐ-CP ngày 25/12/2005 Chính phủ quy định chi thiết thi hành số điều Pháp lệnh giá? Danh mục có phải thẩm định giá không? MÔN NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ: 1.1 Trình bày: • Vai trò thẩm định giá kinh tế thị trường Thực đường lối chủ trương đổi Đảng, KT nước ta chuyển từ chế KH hóa tập trung sang chế TT có định hướng XHCN Từ chế TT trở thành chế vận hành KT đất nước, chế xóa bỏ hầu hết bao cấp qua bù giá, bù lỗ cho DNNN, buộc DN phải chuyển sang chế tự chủ tài Nhà nước chuyển từ chế định giá sang chế giá thị trường, thương mại hóa tư liệu sản xuất, xóa bỏ cxhế phân phối theo KH với giá thấp phân lớn loại vật tư phục vụ sản xuất Nền KT nước ta chuyển từ chế KH hóa tập trung sang chế TT có định hướng XHCN kéo theo thay đổi chế QLNN giá • Sự cần thiết phải quy hoạch, phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam • Bản chất thẩm định giá: thẩm định giá nghề chuyên nghiệp • Khái niệm thẩm định giá, cách phân loại tài sản thẩm định giá • Một số khai niệm, thuật ngữ có liên quan đến thẩm định giá • Cơ sở thẩm định giá tài sản 1.2 Trình bày nguyên tắc chi phối hoạt động thẩm định giá 1.3 Các phương pháp thẩm định giá: Bất động sản, Máy móc thiết bị 1.4 Quy trình thẩm định giá 1.5 Sự giống khác nhà thẩm định giá bất động sản nhà thẩm định giá máy móc thiết bị 1.6 Tiêu chuẩn thẩm định giá: • Sự cần thiết ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá • Giới thiệu tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành ĐỀ THI MÔN NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ LẦN II TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -• Đề lẻ: Trang Câu 1: Phân tích nội dung phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại phương pháp thu nhập thực nước ta Câu 2: Phân tích phạm trù giá trị công tác thẩm định giá tài sản kinh tế thị trường Câu 3: Phân tích nội dung báo cáo thẩm định giá bất động sản kinh tế thị trường • Trả lời: Câu 1: Phân tích nội dung phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại phương pháp thu nhập thực nước ta Ở nước ta nay, phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại thực theo NĐ số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 CP Theo Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài Theo Điều 4, Điều Chương NĐ số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 CP PP XĐ giá đất khung giá đất loại: “ … Phương pháp thu nhập: phương pháp xác định mức giá tính thương số mức thu nhập tuý thu hàng năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn.” Với điều kiện “Phương pháp thu nhập áp dụng để định giá cho loại đất xác định khoản thu nhập mang lại từ đất” * Phương pháp thu nhập: Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành bước sau: a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm đất cần định giá mang lại - Đối với đất sử dụng thuê đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) thuê tổng thu nhập đất cần định giá số tiền cho thuê đất số tiền cho thuê đất công trình đất thu hàng năm - Đối với loại đất sử dụng cho sản xuất nông nghiệp tổng thu nhập đất cần định giá tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất đất, loại đất thu hàng năm b- Bước 2: Tính tổng chi phí hình thành tổng thu nhập khoản phải nộp theo luật định Tổng chi phí bao gồm khoản chi phí cụ thể thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí tính theo quy định hành Nhà nước; khoản chi phí quy định Nhà nước tính theo giá thực tế phổ biến thị trường địa phương mà sở sản xuất, kinh doanh chi trả (qui định hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa quan tài có thẩm quyền phát hành) c- Bước 3: Xác định thu nhập túy hàng năm theo công thức sau: Thu nhập Tổng thu nhập hàng Tổng chi phí = túy hàng năm năm tính Bước tính Bước d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất ước tính = Thu nhập túy hàng năm thu từ đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, chi phí xác định Bước 1, Bước thu nhập túy xác định Bước phải tổng thu nhập, tổng chi phí Trang mức thu nhập túy bình quân hạng đất vị trí đất loại đất cần định giá với mục đích sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt Đồng thời, tính bình quân cho năm năm trước thời điểm xác định giá đất Trường hợp không thu thập số liệu năm sử dụng số liệu năm trước thời điểm xác định giá đất Ví dụ, áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng hàng năm) hạng IV xã A (là xã đồng bằng) huyện C, tỉnh X vùng Đồng sông Cửu Long năm sản xuất vụ lúa, theo số liệu giả định sau: • Ghi chú: (∗ ) Giả định mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm loại tiết kiệm có kỳ hạn 12 tháng Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn, ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao số ngân hàng thương mại quốc doanh địa phương + Tổng thu nhập năm 119.900.000 đ/ha + Tổng chi phí sản xuất năm 54.250.000 đ/ha + Thu nhập túy bình quân năm : 119.900.000 54.250.000 65.650.000 = = 21.883.333 (đ/ha) 3 + Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân 7%/năm + Giá trị hecta (10.000m2) đất trồng lúa tính theo công thức nêu Bước 4, Mục 2, Phần I Thông tư là: 1.883.333 Giá trị héc ta = x 100 = 312.619.000 (đ/ha) đất trồng lúa ≈ 31.260 đ/m2 Như vậy, giá trị đất trồng lúa (cây hàng năm) hạng IV xã X nói ước tính khoảng 31.260 đ/m2 Mức giá để xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định mức giá đất cụ thể * Khấu trừ giá trị tài sản đất: Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm giá trị tài sản đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất có trồng lâu năm cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., ăn quả) tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị lại công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đầu tư đất theo công thức sau: Giá đất thời = Tổng giá trị khu đất (gồm Giá trị lại công Trang điểm xác định giá giá trị đất công trình đất) thời điểm xác định giá trình, nhà cửa, vật kiến trúc, trồng thời điểm xác định giá Trong đó: Nguyên giá Số năm Giá trị lại Nguyên giá Tỷ lệ tổng sử công trình, nhà cửa, tổng chi khấu chi phí đầu dụng vật kiến trúc, phí đầu tư hao công x tư xây dựng x trồng thời điểm = xây dựng - hàng công trình đầu xác định giá công trình năm (%) trình tư Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn lâu năm; phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo quy định hành Nhà nước Đối với công trình, vật kiến trúc lâu năm không nằm danh mục qui định hành khấu hao Nhà nước Sở Tài phối hợp với Sở, ngành liên quan vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫn phương pháp tính khấu hao cho phù hợp Trường hợp công trình, nhà cửa, vật kiến trúc trồng lâu năm đất hết thời hạn khấu hao mà khai thác sử dụng, giá trị tính theo giá trị đánh giá lại tài sản Đối với trồng thời kỳ đầu tư xây dựng không tính khấu hao Nguyên giá trồng lâu năm thời kỳ xây dựng giá trị đầu tư lũy thời điểm định giá đất tính theo giá trị đánh giá thực tế Câu 2: Phân tích phạm trù giá trị công tác thẩm định giá tài sản kinh tế thị trường TĐG TS công cụ quản lý giá cần thiết tồn khách quan đời sống kinh tế xã hội KT SXHH, đặc biệt nước phát triển kinh tế theo chế thị trường, nước vận hành theo kinh tế thị trường TĐG TS trở thành nghề Có nhiều khái niệm thẩm định giá hầu hết nhà định giá tài sản thống đề cập đến nôin dung cốt lõi đánh giá giá trị tài sản xác định ước tính giá trị tài sản quyền sở hữu tài sản hình thái tiền tệ Theo hoạc thuyết C.Mác, thước đo giá trị hàng hóa hao phí lao động kết tinh hàng hóa Mục tiêu nghiên cứu giá trị C.Mác hướng tới kinh tế kế hoạch hóa Nếu dựa vào học thuyết để xác định giá trị tài sản kinh tế thị trường chưa đủ, mà phải bổ sung phạm trù giá trị kinh tế lý thuyết kinh tế thị trường Trong KTTT, giá trị hàng hóa dịch vụ tạo trì mối quan hệ yếu tố gắn liền với nhau: Tính hữu ích; Tính khan hiếm; Nhu cầu Sự chuyển giao Thiếu yếu tố GTTT hàng hóa không tồn Theo lý thuyết KTTT: “Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định” – Chủ thể nhận lợi ích tiền, nhận giá trị, không thiết phải qua trao đổi, mua bán, ví dụ giá trị doanh nghiệp, giá trị bảo hiểm Theo IVSC, thuật ngữ giá trị mang tính giả thiết, thực tế mà mức giá dự tính người mua, người bán hàng hóa dịch vụ thời điểm định Giá trị tài sản thể mức giá dự tính chấp nhận giao dịch Biểu giá trị KTTT số tiền ước tính hàng hóa dịch vụ thời điểm thị trường định Trang Từ khái niệm giá trị lý thuyết kinh tế thị trường, giá trị tài sản có đặc trưng sau: - Giá trị TS đo tiền - GT TS có tính thời điểm, thay đổi theo th điểm thời kỳ - GT TS khác cá nhân hay chủ thể khác nhau; GT TS cao cấp hay phụ thuộc vào yếu tố định: Công dụng hữu ích vốn có TS Khả khai thác chủ thể công dụng TS - Đo lường tiêu chuẩn giá trị TS khoản thu nhập tiền mà TS mang lại cho cá nhân bối cảnh giao dịch định Giá trị TS mang tính chủ quan khách quan - Tính chủ quan thể chỗ tài sản đối tượng khác tùy thuộc vào khả năng, sở thích, TS sử dụng cho mục đích khác khai thác lợi ích, công dụng với mức độ khác Do vậy, GTTS đánh giá khác theo đối tượng sử dụng Chính thế, để đo lường phản ánh ý nghĩa giá trị có khái niệm giá trị: GT sử dụng; GT hữu ích; GT đầu tư; GT bảo hiểm … Như ý nghĩa chủ quan giá trị đánh giá chủ quan người giá trị TS - Tính khách quan GT TS thể sở để xác định giá TS Trong kinh tế thị trường, để phản ánh đo lường giá trị mang tính khách quan thông qua khái niệm: GT trao đổi; GT công Ý nghĩa quan trọng tính khách quan GTTS KTTT thừa nhận thị trường giá trị TS Sự phân biệt tính chủ qun khách quan GT sở quan trọng để lựa chọn tiêu chuẩn phương pháp phù hợp việc đánh giá GTTS Theo tính chủ quan, sở để đánh giá GTTS dựa vào GT phi thị trường (GT thị trường) Theo tính khách quan, sở để đánh giá GTTS dựa vào GTTT Trong KTTT sở giá trị cho việc đánh giá GTTS GTTT GT phi TT * GTTT: Trong học thuyết giá trị C.Mác, GTTT Gt XH hàng hóa hình thành cạnh tranh nhà tư ngành điều kiện trung bình, xấu tốt định Trên sở học thuyết này, C.Mác sử dụng để phân tích hình thành chất quy luật tỷ suất lợi nhuận bình quân KT TBCN Theo Quyết định số 24 / 2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Nội dung giá trị thị trường tài sản sau: “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” Định nghĩa hiểu sau: - Một Mức giá ước tính biểu đơn vị tiền tệ, số tiền ước định, dự báo toán thị trường vào thời điểm giáo dịch Đó mức giá phổ biến TS thị trường mà ngời mua người bán TS thỏa thuận Mức giá phải loại trừ yếu tố: lạm phát, giảm phát; bán hàng không công khai; bán ưu đãi, giảm giá đặc biệt mang tính thỏa thuận trước yếu tố làm phát sinh giá trị đặc biệt - Hai thành viên tham gia thị trường: • Bên bán sẵn sàng bán điều kiện hoàn cảnh giao dịch thương mại thông thường Họ bán với mức giá tốt thị trường sau giao dịch thương mại công khai trình tiếp thị Trang • Bên mua sẵn sàng mua điều kiện giao dịch thương mại thông thường mua với giá thấp • Cả hai bên mua bán có thông tin đầy đủ TS, thị trường thời điểm mua bán Các bên mua bán quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt - Ba GTTT TS xác định thời điểm định Bởi GTTT thay đổi theo thời điểm khác * GT phi TT: Trong thực tế có TS cần định giá chúng lại mua bán, không phổ biên thị trường, chí thị trường chúng, ví dụ TS chuyên dùng tính chất đặc biệt chúng sử dụng hạn hẹp cho mục đích dối tượng sử dụng nên thị trường, không dễ dàng bán được, trừ bán Ts DN Hoặc TS có thị trường hạn chế, tính đơn TS hay điều kiện thị trường, hay nhân tố khác tác động làm cho TS có khách hàng tìm mua Vậy tiếp cận giá trị để xác định GTTS, dựa vào GTTT để xác định mức giá cụ thể Để đánh giá giá trị loại Ts này, người ta dựa vào yếu tố phi thị trường chi phối GTTS với quan niệm đặc biệt giá trị (GT sử dụng; GTTS tiếp tục sử dụng; GT bảo hiểm; GT tính thuế; GT lý; GT đầu tư; GT doanh nghiệp, …) nhằm thực nhiều mục đích khác theo yêu cầu đời sống kinh tế như: chuyển nhượng, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể, lý, sáp nhập, bảo hiểm, đánh thuế GT ước tính gọi GT phi TT GT TT GTPTT khái niệm chung để loại GT đặc biệt hình giá TS Theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) nội dung giá trị phi thị trường tài sản là: “Giá trị phi thị trường tài sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế ” Trong thẩm định giá, TS định giá dựa sở GTPTT không thuộc dạng đầu tư, thông thường cho mức giá thấp định giá sở GTTT Vì trường hợp bán tài sản theo giá Nhà nước quy định, bán lý TS, bán TS chuyên dùng … cần giảm thiểu yếu tố tạo yếu tố chủ quan, không công việc định giá TS, nhằm tránh tổn thất cho TS Nhà nước Câu 3: Phân tích nội dung báo cáo thẩm định giá bất động sản kinh tế thị trường Báo cáo kết thẩm định giá: văn thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến thức trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể tiền vật ngang giá khác) tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá Báo cáo kết thẩm định giá phải thể thông tin theo thực tế, mang tính mô tả dựa chứng cụ thể để thuyết minh mức giá tài sản qua thẩm định giá Những thông tin phải trình bày theo trình tự lô-gíc, hợp lý, từ mô tả tài sản đến yếu tố tác động tới giá trị thị trường tài sản, phân tích liệu thu thập thị trường để có kết thẩm định giá Báo cáo kết phải thể lập luận, cách thức, phương pháp áp dụng trình thẩm định giải thích cách rõ ràng tất vấn đề có tác động đến giá trị tài sản Trang Nội dung chi tiết báo cáo kết thẩm định giá thay đổi theo đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định theo yêu cầu khách hàng, nhiên báo cáo thẩm định giá phải gồm nội dung sau: Những thông tin về: - Tên, loại tài sản - Vị trí bất động sản (đất đai, nhà cửa công trình kiến trúc khác) - Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax khách hàng yêu cầu thẩm định giá - Ngày tháng năm thẩm định giá - Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá chi nhánh - Họ tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá - Họ tên, chữ ký giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá phụ trách chi nhánh Những pháp lý để thẩm định giá Những văn quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương địa phương ban hành Mô tả đặc điểm tài sản mặt kỹ thuật - Vị trí bất động sản + Vị trí địa lý hành bất động sản + Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất + Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới tiêu nước + Đối với công trình kiến trúc đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống… + Vị trí bất động sản mối tương quan với trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên môi trường xung quanh, hình dạng đất, khoảng cách từ đến địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, trục đường - Tác động quy hoạch, phân vùng đến giá trị đất đai, nhà cửa công trình kiến trúc đất - Mục đích sử dụng bất động sản có theo mục đích phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không Mô tả đặc điểm tài sản mặt pháp lý - Bất động sản cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương tên nước, ngày cấp số đăng ký Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản) Trang - Bất động sản chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, giấy tờ kèm theo - Có tranh chấp hay không với chủ bất động sản liền kề - Những lợi ích kinh tế thu từ bất động sản (trường hợp bất động sản cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện) - Những tài liệu khác thể tính pháp lý bất động sản Những giả thiết hạn chế thẩm định giá trị tài sản - Tính hợp lý việc đưa giả thiết hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, nhân tố tác động đến giá trị thị trường tài sản - Nếu không đưa hạn chế kết sao, ảnh hưởng đến kết thẩm định Kết khảo sát thực địa - Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa - Kết thu từ khảo sát thực địa - Sự chênh lệch (nếu có) kết khảo sát thực địa với hồ sơ địa Nêu rõ lý chênh lệch - Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn chuyên gia công suất thiết kế, tính tác dụng máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ báo cáo kết thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành kết luận chuyên gia tư vấn Những lập luận mức giá cuối cùng, bao gồm: - Phân tích vị trí, nhân tố tác động, xu hướng vận động thị trường tài sản khu vực, hành vi người mua, bán thị trường này, ưu bất lợi tài sản cần thẩm định giá thị trường - Mục đích sử dụng tài sản tốt tối ưu, mang lại giá trị cao Trường hợp mục đích sử dụng tốt tối ưu khác với mục đích sử dụng tài sản trình bày tiềm nó, điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt có hiệu tài sản Phương pháp thẩm định giá: + Phương pháp so sánh trực tiếp: kết : + Phương pháp chi phí: kết : + Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập: kết : + Phương pháp khác: kết quả: - Những so sánh, phân tích điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính tóan mức giá thu từ phương pháp nêu để đến mức giá cuối thể giá trị thị trường tài sản Trường hợp áp dụng 01 02 phương pháp thẩm định giá nêu nêu rõ lý có hạn chế - Mức độ phù hợp/chênh lệch giá trị báo cáo kết thẩm định với giá tài sản Nhà nước công bố khu vực Xử lý vấn đề phức tạp, không rõ ràng trình thẩm định giá - Không rõ ràng tình trạng pháp lý tài sản Trang 10 - Hạn chế thông tin, liệu liên quan cần thu thập tài sản - Phân loại, hạng tài sản - Lượng hoá nhân tố tác động đến giá tài sản Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng xử lý nào, cách thức xử lý trình thẩm định giá, mức độ tác động hạn chế nêu đến mức giá tài sản cần thẩm định 10 Những quyền lợi ích cá nhân (nếu có) thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, làm nảy sinh xung đột lợi ích trình thực thi nhiệm vụ 11 Tên, chữ ký thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản 12 Phụ lục đính kèm báo cáo kết thẩm định giá Phụ lục thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết thẩm định giá Phụ lục bao gồm: - Hộ thường trú chủ bất động sản (bản sao) - tài sản cá nhân - Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) - tài sản doanh nghiệp - Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục) - Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục) - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản - Một loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao gồm: + Quyết định giao, cấp đất Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố UBND quận, huyện + Quyết định phân nhà, phân đất thủ trưởng quan đơn vị + Hợp đồng mua nhà đơn vị có tư cách pháp nhân UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán + Các giấy tờ đất quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp Trường hợp chủ nhà có giấy tờ kể không tên chủ sử dụng phải có gíây tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng nhà ở, đất - Giấy phép xây dựng nhà, vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản vẽ khác (bản sao) - Chi tiết qui hoạch từ quan có chức địa phương văn phòng qui hoạch đô thị (bản sao) - Các hợp đồng mua, bán cho thuê bất động sản (bản sao) - Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản - Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết thẩm định giá MÔN THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ: 1.1 Cơ sở thẩm định giá máy móc thiết bị 1.2 Các nguyên tắc thẩm định giá máy, thiết bị 1.3 Quy trình thẩm định giá máy, thiết bị Trang 11 1.4 Phương pháp thẩm định giá máy máy, thiết bị: Nội dung phương pháp: khai niệm, phạm vi áp dụng, bước xác định tiến hành thực hiện, hạn chế phương pháp ĐỀ THI MÔN THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ LẦN II TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -• Đề chẵn: Câu 1: Trình bày phương pháp so sánh trực tiếp thẩm định giá máy móc thiết bị Cơ sở thẩm định giá MMTB: PP dựa sở GTTT TS cần thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị TS tương tự mau bán thị trường a Nguyên tắc áp dụng: Dựa vào nguyên tắc thay nghĩa nhà đầu tư có lý trí không trả giá cho tài sản coa chi phía để sản xuất tài sản hữu ích Ts mang lại b Đặc điểm: - PP công thức hay mô hình định, mà dựa vào giao dịch mua bán TS tương tự thị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với TS cần thẩm định - Mục đích việc đánh giá giao dịch mua bán TS thị trường phải dựa vào nguyên tắc thỏa mãn lý thuyết: “người bán tự nguyện người mua tự nguyện” có khả so sánh với TS mục tiêu cần thẩm định cho kết thẩm định xác c Các trường hợp áp dụng: Phương pháp thường sử dụng việc thẩm định giá TS để mau bán, cầm cố, chấp, tính thuế TS d Yêu cầu: - Phải có thông tin liên quan TS tương tự mau bán thị trường phương pháp sử dụng Nếu thông tin thị trường việc mua bán tài sản tương tự sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá - Thông tin thu thập thực tế phải so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá, nghĩa phải có tương quan mặt kỹ thuật: kích cỡ, công suất, kiểu dáng điều kiện kỹ thuật khác - Chất lượng thông tin cần phải cao, tức phải tương đối phù hợp cấu tạo, kịp thời, xác, kiểm tra được, đầy đủ thu thập từ nguồn thông tin đáng tin cậy như: tạp chí, tin giá thị trường hàng ngày; thông tin giá công ty kinh doanh thiết bị, máy móc; Nguồn tin đáng tin cậy đối chiếu, kiểm tra có yêu cầu - Thị trường phải ổn định: thị trường có biến động mạnh phương pháp khó xác, đối tượng so sánh có tính chất giống nhiều mặt - Phải có sở sách ghi chép đáng tin cậy, xác, kịp thời loại TS nhằm tạo điều kiện cho việc thẩm định có sở - Người thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm kiến thức thực tế thị trường vận dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp để đưa mức giá đề nghị hợp lý công nhận Trang 12 e Nội dung: Do TS giống hoàn toàn mặt cấu tạo GTTT TS biến động theo thời gian, nên tiến hành thẩm định giá theo phương pháp trực tiếp cần phải tuân theo bước sau: - Tìm kiếm thông tin Ts rao bán thời gian gần thị trường so sánh với TS đối tượng cần thẩm định mặt cấu tạo, cụ thể: kích cỡ, công suất, kiểu dáng chi tiết kỹ thuật khác - Kiểm tra thông tin TS so sánh để xác định GTTT làm sở để so sánh với TS mục tiêu cần TĐG Thông thường nên chọn số TS thích hợp mặt cấu tạo so sánh với TS mục tiêu cần TĐG, khoảng từ đến TS - Phân tích giá bán, xác định khác đặc điểm kỹ thuật như: kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ điều kiện khác 9tốt xấu hơn) TS só với TS cần TĐ, sau điều chỉnh giá bán tài sản (có thể tăng lên giảm xuống) so với TS cần thẩm định Quá trình điều chỉnh để đến xác định giá trị TS đối tượng cần TĐG tiến hành sau: “Lấy TSTĐG làm chuẩn, TSSS tốt điều chỉnh GT giáo dịch TS so sánh xuống ngược lại” “Mỗi điều chỉnh chứng minh từ chứng thị trường” - Ước tính GT TS đối tượng cần TĐG sở giá bán so sánh sau điều chỉnh Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản: - Thời gian bán TS: ngày giáo dịch có ảnh hưởng quan trọng GTTT TS - Bán TS ĐK cưỡng ép: nghĩa người bán không tự nguyện người mua không tự nguyện ảnh hưởng đến GT mua bán TS thị trường Ưu nhược điểm PPSS: * Ưu điểm: - Được áp dụng phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thức tế phương pháp không khó khăn kỹ thuật - Có sở vững để công nhận dựa vào GTTT để so sánh, đánh giá * Nhược điểm: - Có việc so sánh thực tính chất đặc biệt kỹ thuật TS mục tiêu cần TĐG nên khó tìm đượ TS mau bán thị trường hoán toán giống với TA mục tiêu Điều ảnh hưởng đến tính xác PP Tính xác PP giảm thị trường có biến động mạnh giá Câu 2: Công ty Cổ phần Sản xuất Đầu tư công nghệ tỉnh X có nhu cầu thẩm định giá thiết bị quang phổ tử ngoại (do cổ đông - ông Nguyễn Văn A - góp vốn) để đưa vào hạch toán sổ sách kế toán đơn vị Hồ sơ thiết bị ông A cung cấp có số liệu sau: Catalog máy cho thấy máy có Model: Nicolet 200, hãng Thermo Electron Mỹ sản xuất năm 2000 * Đặc tính kỹ thuật: thuật: Hệ quang học có hai chùm tia: - Khoảng bước sóng : 190 - 1.100nm - Khoảng trắc quang : - 3.0 - 6.0 - Độ rộng khe phổ : 0.5; 1.0; 2.0; 4.0nm - Độ phân giải bước sóng : 0.1nm - Tốc độ quét : - 3.800nm/phút - Tốc độ điều khiển tạo đơn sắc: 4.000nm/phút Trang 13 * Cấu hình chuẩn máy bao gồm: gồm: - Máy quang phổ Nicolet Evolution 200 - Giá đỡ - Phần mềm - Máy tính máy in Theo Hợp đồng nhập khẩu, thiết bị ông A mua cuối năm 2001 với tổng trị giá (bao gồm phí vận chuyển, lắp đặt phòng thí nghiệm) 200 triệu đồng Thiết bị sử dụng liên tục từ mua thời điểm (cuối năm 2005) Kiểm tra thực tế cho thấy thiết bị hoạt động bình thường, mức độ hao mòn thực tế tương ứng với mức độ hao đươc phản ánh sổ sách kế toán phòng thí nghiệm Được biết thời gian sử dụng thiết bị theo quy định định 206/2003/QĐ-BTC 10 năm phòng thí nghiệm áp dụng cách tính khấu hao theo phương pháp số dư giảm dần có điều chỉnh với nguyên giá thiết bị 200 triệu đồng Khảo sát thông tin thị trường thu thập giá bán máy quang phổ tử ngoại nói máy 100% 220 triệu đồng (đã bao gồm phí vận chuyển, lắp đặt thuế VAT 10%) Hãy viết báo cáo thẩm định giá thảo văn trả lời kết thẩm định giá cho trường hợp thẩm định giá thiết bị nói Giải câu 2: BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Những thông tin về: - Khách hàng yêu cầu TĐG : Tài sản thẩm định giá : Địa điểm thẩm định giá : Thời điểm thẩm định giá : Mục đích thẩm định giá : Công ty Cổ phần Sản xuất Đầu tư công nghệ tỉnh X Thiết bị quang phổ tử ngoại Tỉnh X 12/2005 Hạch toán kế toán Những pháp lý để thẩm định giá - Mục chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 26/04/2002 Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội khóa X qui định thẩm định giá Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 Chính phủ qui định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh giá Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Chính phủ thẩm định giá Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài V/v ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/ 11/2005 Bộ Tài V/v ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 09/03/2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 Chính phủ Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Chính phủ Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 - Nhà xuất TP Hồ Chí Minh - 2003 Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 Bộ Tài ban hành chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Các hồ sơ, tài liệu, thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá Kết thẩm định trạng tài sản Mô tả đặc điểm tài sản mặt kỹ thuật Trang 14 Hệ quang học có hai chùm tia hiệu Nicolet 200, hãng Thermo Electron Mỹ sản xuất năm 2000: * Đặc tính kỹ thuật: - Khoảng bước sóng : 190 - 1.100nm - Khoảng trắc quang : - 3.0 - 6.0 - Độ rộng khe phổ : 0.5; 1.0; 2.0; 4.0nm - Độ phân giải bước sóng : 0.1nm - Tốc độ quét : - 3.800nm/phút - Tốc độ điều khiển tạo đơn sắc: 4.000nm/phútCông suất máy móc thiết bị * Cấu hình chuẩn máy bao gồm: - Máy quang phổ Nicolet Evolution 200 - Giá đỡ - Phần mềm - Máy tính máy in Mô tả đặc điểm tài sản mặt pháp lý - Catalog máy cho thấy máy Hệ quang học có hai chùm tia hiệu Nicolet có Model: Nicolet 200, hãng Thermo Electron Mỹ sản xuất năm 2000 Hợp đồng nhập Những giả thiết hạn chế thẩm định giá trị tài sản - Thông tin thị trường thu thập giá bán máy quang phổ tử ngoại nói máy 100% 220 triệu đồng (đã bao gồm phí vận chuyển, lắp đặt thuế VAT 10%) Kết khảo sát thực địa - Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa Kết thu từ khảo sát thực địa Sự chênh lệch (nếu có) kết khảo sát thực địa với hồ sơ địa Nêu rõ lý chênh lệch Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn chuyên gia công suất thiết kế, tính tác dụng máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ báo cáo kết thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành kết luận chuyên gia tư vấn Những lập luận mức giá cuối cùng, bao gồm: - Phân tích vị trí, nhân tố tác động, xu hướng vận động thị trường tài sản khu vực, hành vi người mua, bán thị trường này, ưu bất lợi tài sản cần thẩm định giá thị trường Mục đích sử dụng tài sản tốt tối ưu, mang lại giá trị cao Trường hợp mục đích sử dụng tốt tối ưu khác với mục đích sử dụng tài sản trình bày tiềm nó, điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt có hiệu tài sản Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp chi phí : - kết : Tại thời điểm thẩm định giá, nguyên giá máy quang phổ tử ngoại nói 200 triệu đồng (đã trừ thuế GTGT hoàn lại) (220/110*100 = 200) Thời giam sử dụng từ cuối năm 2001 đến cuối năm 2005 năm Khấu hao tích lũy theo phương pháp số dư giảm dần có điều chỉnh: Trang 15 - Công thức tính ( theo định 206/2003/QĐ-BTC) Mức trích khấu hao hàng năm tài sản cố định = Giá trị lại tài sản cố định Tỷ lệ khấu hao nhanh X Trong đó: Tỷ lệ khấu hao nhanh xác định theo công thức sau: Tỷ lệ khấu hao nhanh (%) Tỷ lệ khấu hao tài sản cố định theo phương pháp đường thẳng = X Hệ số điều chỉnh Tỷ lệ khấu hao tài sản cố định theo phương pháp đường thẳng xác định sau: Tỷ lệ khấu hao tài sản cố định theo phương pháp - = Thời gian sử dụng tài sản cố định Hệ số điều chỉnh xác định theo thời gian sử dụng tài sản cố định quy định bảng đây: Thời gian sử dụng tài sản cố định Đến năm Trên đến năm Trên năm ( t ≤ năm) (4 năm < t ≤ năm) (t > năm) Hệ số điều chỉnh (lần) 1,5 2,0 2,5 Những năm cuối, mức khấu hao năm xác định theo phương pháp số dư giảm dần nói (hoặc thấp hơn) mức khấu hao tính bình quân giá trị lại số năm sử dụng lại tài sản cố định, kể từ năm mức khấu hao tính giá trị lại tài sản cố định chia cho số năm sử dụng lại tài sản cố định Tỷ lệ khấu hao theo phương pháp đường thẳng = (1/10)*100% = 20% Thời gian sử dụng 10 năm nên hệ số điều chỉnh 2,5 lần Tỷ lệ khấu hao = 20% x 2,5lần = 50% - Giá trị máy = Nguyên giá thị trường – KH tích lũy = 220 – (100 + 50 + 25 + 12,5) = 12,5 triệu đồng Xử lý vấn đề phức tạp, không rõ ràng trình thẩm định giá - Không rõ ràng tình trạng pháp lý tài sản Hạn chế thông tin, liệu liên quan cần thu thập tài sản Phân loại, hạng tài sản Trang 16 - Lượng hoá nhân tố tác động đến giá tài sản Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng xử lý nào, cách thức xử lý trình thẩm định giá, mức độ tác động hạn chế nêu đến mức giá tài sản cần thẩm định 10 Những quyền lợi ích cá nhân (nếu có) thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, làm nảy sinh xung đột lợi ích trình thực thi nhiệm vụ 11 Tên, chữ ký thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản 12 Phụ lục đính kèm báo cáo kết thẩm định giá - Phụ lục thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết thẩm định giá Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá Catalô, thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá Số /TĐG – CT (kí hiệu DN, tổ chức thẩm định giá) - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập-Tự do-Hạnh phúc - , ngày tháng năm CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Theo đề nghị ông/bà/ doanh nghiệp … văn số ngày việc thẩm định giá Mục đích thẩm định giá: Xác định giá tài sản phục vụ mục đích Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm (ngày… tháng năm ) Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ chủ yếu để thẩm định giá) − Căn hóa đơn, chứng từ, hồ sơ, giấy tờ pháp lý ông/bà/ doanh nghiệp cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số ) − Căn vào kết khảo sát thông tin nước, nước liên quan đến giá trị tài sản loại − Căn pháp lý khác Tài sản: a Đặc điểm tài sản mặt kỹ thuật − − − − − − Tên loại tài sản, nhãn hiệu, model Công suất máy móc thiết bị Đặc điểm dây chuyền công nghệ Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lượng vật tư hàng hoá Năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng Hãng, quốc gia sản xuất Trang 17 − Tỷ lệ hao mòn (hữu hình, vô hình) máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thời điểm thẩm định giá − Các thông số kỹ thuật khác b Đặc điểm tài sản mặt pháp lý − Xuất xứ (nước xuất khẩu, tên hãng sản xuất, tên địa hãng sản xuất nước) − Tính pháp lý tài sản Phương pháp thẩm định giá: Sử dụng phương pháp Kết thẩm định giá: Trên sở tài liệu ông/bà/ doanh nghiệp cung cấp, qua khảo sát thực tế trường (nếu có); với phương pháp thẩm định giá áp dụng tính toán, doanh nghiệp thẩm định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết thẩm định giá tài sản thời điểm sau: Giá phận tài sản: Giá toàn tài sản: Làm tròn: (viết chữ: đồng) Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ doanh nghiệp có sở theo quy định pháp luật hành Thẩm định viên giá Giám đốc (ký tên) (ký tên, đóng dấu) • Đề lẻ: Câu 1: Trình bày phương pháp chi phí thẩm định giá máy móc thiết bị a Nguyên tắc: PP chi phí khấu trừ hình thành từ nguyên tắc thay thế, nghĩa dựa sở người mua có đầy đủ thông tin không trả giá cao so với chi phí bỏ để mua MMTB với lợi ích tương tự b Phạm vi áp dụng: * TĐG cho TS chuyên dùng: + Trong số MMTB sử dụng, có số MMTB thiết kế sử dụng cho mục đích riêng biệt để đáp ứng yêu cầu cụ thể: VD MMTB chuyên dùng, dây chuyền SX nhà máy điện, nhà máy hóa chất, nhà máy đường, sở lọc dầu + Đối với TS sở để so sánh với thị trường trwn thị trường không diễn việc mua bán TS tương tự, tức tài liệu bán TS thị trường làm sở để so sánh với TS mục tiêu cần TĐ * TĐG cho mục đích bảo hiểm * Là PP người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu * Thường sử dụng phương pháp kiểm tra PP TĐG khác c Yêu cầu: * Theo PP người TĐ cần phải ghi chép cụ thể đặc điểm MMTB theo thứ tự phân xưởng gồm: tên nhà SX, năm chế tạo, mẫu, số seri chế tạo, công suất, tuổi đời kinh tế, tuổi thọnthời điểm tại, tính tỷ lệ mức độ sử dụng TS, Trang 18 * Người TĐG phải thông thạo kỹ thuật phải có đủ kinh nghiệm áp dụng PP d Các bước tiếp cận: Công việc tiến hành cụ thể sau: - Ước tính giá trị MM mục tiêu cần TĐ, giả sử sử dụng sử dụng cao tốt - Ước tính chi phí để thay máy móc có Để ước tính xác chi phí đó, nhà TĐ cần phải hiểu thiết kế máy móc nhằm đạt việc ước tính chi phí mức độ hợp lý - Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy máy móc nguyên nhân bao gồm hao mòn hữu hình hao mòn vô hình - Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí để thay máy móc có xác định giá trị máy móc - Trừ số tiền giảm giá tích lũy hạng mục phụ hạng mục nâng cao khác (nếu có) e PP xác định chi phí: * Chi phí tái tạo: + Khái niệm: chi phí hành phát sinh việc chế tạo máy móc thay giống hệt máy móc mục tiêu cần TĐG, bao gồm điểm lỗi thời máy móc mục tiêu Nói cách khác: chi phí tái tạo máy móc xác máy móc nguyên nguyên vật liệu, thiết kế, chất lượng tay nghề có tính đến sai lầm thiết kế không tính hiệu lỗi thời + Ưu nhược điểm: # Ưu điểm: Về mặt lý luận PP cho giá trị xác # Nhược điểm: PP không thực máy móc lỗi thời, cũ kỹ khó tìm nguồn thông tin, tài liệu cho biết mức chi phí tiêu hao để tái tạo lại chi tiết lỗi thời * Chi phí thay thế: + Khái niệm: chi phí hành phát sinh việc sản xuất máy móc có giá trị sử dụng tương đương với máy móc mục tiêu cấn TĐ theo tiêu chuẩn, thiết kế cấu tạo hành + Đặc điểm: PP dựa sở việc sử dụng kỹ thuật tiên tiến, sản xuất máy móc có giá trị sử dụng tương tự máy móc cần TĐ, phận có chức lỗi thời bị loại bỏ + Ưu nhược điểm: # Ưu điểm: PP chi phí thay tính toán dự tiêu hao vật liệu sử dụng kỹ thuật hành nên đưa số liệu giá máy móc thấp phương pháp chi phí tái tạo máy móc đó, không tính đến chi phí tạo phận lỗi thời không cần thiết Do coi phương pháp có tính thực tiễn cao so với PP chi phí tái tạo Trong thực tế việc định giá theo chi phí thay sử dụng nhiều so với định giá theo chi phí tái tạo f Phân loại chi phí: Căn vào tiêu chuẩn khác nhau, chi phí SX DN phân nhiều loại khác nhau: • Phân loại theo chi phí sản xuất: - Nguyên vật liệu mua - Vật liệu phụ mua - Năng lượng mua Trang 19 - Tiền lương - Các khoản trích nộp theo quy định Nhà nước - Khấu hao TSCĐ - Các chi phí khác tiền • Phân loại theo chi phí sản xuất theo khoản mục tính giá thành: - NVL - VL phụ - Nhiên liệu - Năng lượng - Tiền lương công nhân SX - BHXH công nhân SX - Chi phí SX chung - Các khoản thiệt hại SX Cộng tất khoản mục giá thành sản xuất sản phẩm hay dịch vụ - Chi phí bán hàng (hay chi phí lưu thông): + Chi phí trực tiếp tiêu thụ sản phẩm + Chi phí tiếp thị - Chi phí quản lý doanh nghiệp: Giá thành sản xuất cộng với CP bán hàng CP QLDN phân bổ giá thành toàn sản phẩm, dịch vụ tiêu thụ, g Nhược điểm: - PP phải dựa vào liệu thị trường để so sánh nên gặp phải hạn chế giống PP SSTT - Chi phí không với GT - PPCP phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với GT toàn TS - Việc ước tính khấu trừ tích lũy trở nên chủ quan khó thực có khác định nghĩa thuật ngữ, PP riêng biệt áp dụng rộng rãi để ước tính khấu trừ - Đánh giá chung cho PP GT cao việc đưa GT TĐ phù hợp Nó chấp nhận để cung cấp GT TĐ có hiệu lực Câu 2: Viết báo cáo thẩm định giá soạn văn trả lời khách hàng cho trường hợp thẩm định giá thiết bị sau: Trong trình hoạt động, Công ty TNHH B có nhu cầu vay vốn ngân hàng Theo yêu cầu ngân hàng, công ty phải cầm cố số tài sản, thiết bị có máy bơm công nghiệp công ty mua 100% vào tháng 6/2005 chưa qua sử dụng tài liệu công ty cung cấp, có hóa đơn mua máy bơm với trị giá 75 triệu đồng Xem xét thực tế cho thấy máy bơm hiệu TICO sản xuất Ý năm 2005, ký hiệu CN65-300 Thông số kỹ thuật sau: Công suất 26kw, lưu lượng 130m3/h, đẩy cao 39m Qua điều tra thông tin thị trường, thu thập giá thị trường máy bơm TICO sản xuất Singapore năm 2005, công suất 20kw, lưu lượng 100m 3/h, đẩy cao 30m có giá thị trường 48 triệu đồng Catolog máy cho thấy tính sử dụng khác hai loại máy tương đương Với kinh nghiệm mình, thẩm định viên biết giá thiết bị có xuất xứ Singapore thường rẻ sản phẩm lọai sản xuất ý với hệ số 0,8 Trang 20 Được biết hệ số diều chỉnh giá đặc trưng kỹ thuật máy bơm thường x=0,75 có bảng tính sẵn sau: * Ghi chú: chú: - N1 thông số kỹ thuật thiết bị cần thẩm định giá - N0 thông số kỹ thuật thiết bị chọn để so sánh Giải câu 2: BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Những thông tin về: - Khách hàng yêu cầu TĐG : Tài sản thẩm định giá : Địa điểm thẩm định giá : Thời điểm thẩm định giá : Mục đích thẩm định giá : Công ty TNHH B Máy bơm công nghiệp HN 12/2005 Vay vốn ngân hàng Những pháp lý để thẩm định giá - Mục chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 26/04/2002 Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội khóa X qui định thẩm định giá Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 Chính phủ qui định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh giá Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Chính phủ thẩm định giá Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài V/v ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/ 11/2005 Bộ Tài V/v ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 09/03/2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 Chính phủ Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Chính phủ Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 - Nhà xuất TP Hồ Chí Minh - 2003 Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 Bộ Tài ban hành chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Các hồ sơ, tài liệu, thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá Kết thẩm định trạng tài sản Mô tả đặc điểm tài sản mặt kỹ thuật Máy bơm hiệu TICO sản xuất Ý năm 2005, ký hiệu CN65-300 Thông số kỹ thuật sau: Công suất 26kw, lưu lượng 130m3/h, đẩy cao 39m: Mô tả đặc điểm tài sản mặt pháp lý - Catalog máy Hóa đơn mua máy bơm với trị giá 75 triệu đồng Trang 21 Những giả thiết hạn chế thẩm định giá trị tài sản - Thông tin thị trường thu thập máy bơm TICO sản xuất Singapore năm 2005, công suất 20kw, lưu lượng 100m3/h, đẩy cao 30m có giá thị trường 48 triệu đồng Kết khảo sát thực địa - Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa Kết thu từ khảo sát thực địa Sự chênh lệch (nếu có) kết khảo sát thực địa với hồ sơ địa Nêu rõ lý chênh lệch Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn chuyên gia công suất thiết kế, tính tác dụng máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ báo cáo kết thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành kết luận chuyên gia tư vấn Những lập luận mức giá cuối cùng, bao gồm: - Phân tích vị trí, nhân tố tác động, xu hướng vận động thị trường tài sản khu vực, hành vi người mua, bán thị trường này, ưu bất lợi tài sản cần thẩm định giá thị trường Mục đích sử dụng tài sản tốt tối ưu, mang lại giá trị cao Trường hợp mục đích sử dụng tốt tối ưu khác với mục đích sử dụng tài sản trình bày tiềm nó, điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt có hiệu tài sản Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh: - kết : Giá máy bơm TICO sản xuất Ý năm 2005, công suất 20kw, lưu lượng 100m3/h, đẩy cao 30m có giá thị trường = 48 triệu đồng / 0,8 = 60 triệu đồng Giá máy bơm TICO sản xuất Ý năm 2005, công suất 26kw, lưu lượng 130m3/h, đẩy cao 39m có giá thị trường = Giá máy CS 20Kw x (26Kw/20Kw)0,75 = 60 triệu đồng x 1,202 = 72,12 triệu đồng Xử lý vấn đề phức tạp, không rõ ràng trình thẩm định giá - Không rõ ràng tình trạng pháp lý tài sản - Hạn chế thông tin, liệu liên quan cần thu thập tài sản - Phân loại, hạng tài sản - Lượng hoá nhân tố tác động đến giá tài sản Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng xử lý nào, cách thức xử lý trình thẩm định giá, mức độ tác động hạn chế nêu đến mức giá tài sản cần thẩm định 10 Những quyền lợi ích cá nhân (nếu có) thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, làm nảy sinh xung đột lợi ích trình thực thi nhiệm vụ 11 Tên, chữ ký thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản 12 Phụ lục đính kèm báo cáo kết thẩm định giá - Phụ lục thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết thẩm định giá Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá Trang 22 - Catalô, thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá Số /TĐG – CT (kí hiệu DN, tổ chức thẩm định giá) - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập-Tự do-Hạnh phúc - , ngày tháng năm CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Theo đề nghị ông/bà/ doanh nghiệp … văn số ngày việc thẩm định giá Mục đích thẩm định giá: Xác định giá tài sản phục vụ mục đích Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm (ngày… tháng năm ) Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ chủ yếu để thẩm định giá) − Căn hóa đơn, chứng từ, hồ sơ, giấy tờ pháp lý ông/bà/ doanh nghiệp cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số ) − Căn vào kết khảo sát thông tin nước, nước liên quan đến giá trị tài sản loại − Căn pháp lý khác 10 Tài sản: a Đặc điểm tài sản mặt kỹ thuật − − − − − − − Tên loại tài sản, nhãn hiệu, model Công suất máy móc thiết bị Đặc điểm dây chuyền công nghệ Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lượng vật tư hàng hoá Năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng Hãng, quốc gia sản xuất Tỷ lệ hao mòn (hữu hình, vô hình) máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thời điểm thẩm định giá − Các thông số kỹ thuật khác b Đặc điểm tài sản mặt pháp lý − Xuất xứ (nước xuất khẩu, tên hãng sản xuất, tên địa hãng sản xuất nước) − Tính pháp lý tài sản 11 Phương pháp thẩm định giá: Sử dụng phương pháp 12 Kết thẩm định giá: Trang 23 Trên sở tài liệu ông/bà/ doanh nghiệp cung cấp, qua khảo sát thực tế trường (nếu có); với phương pháp thẩm định giá áp dụng tính toán, doanh nghiệp thẩm định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết thẩm định giá tài sản thời điểm sau: Giá phận tài sản: Giá toàn tài sản: Làm tròn: (viết chữ: đồng) Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ doanh nghiệp có sở theo quy định pháp luật hành Thẩm định viên giá Giám đốc (ký tên) (ký tên, đóng dấu) Trang 24