Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo

1 MỞ ĐẦU LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI: Việt Nam gia nhập WTO vào cuối năm 2006, nước ASEAN, Nam Phi công nhận quốc gia có kinh tế thị trường Đó vừa hội lớn cho Việt Nam vừa tiền đề cho Việt Nam phát triển nhanh, bền vững vượt bậc Trong việc phát triển khu công nghiệp tập trung để thu hút vốn đầu tư trở Nhơn Trạch nói riêng Với lý tác giả chọn đề tài: “Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo” để làm luận văn tốt nghiệp Cao học Quản trị kinh doanh MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI: Từ thực trạng tiến độ thực dự án Khu Công Nghiệp Ông Kèo, tác giả mong muốn đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực dự án Khu Công Nghiệp Ông Kèo thời gian tới thành nhân tố góp phần vào việc tăng trưởng kinh tế cho đất nước Đồng Nai tỉnh nhận thức tầm quan trọng việc phát triển sở hạ tầng khu công nghiệp việc phát triển kinh tế xã hội địa phương, Đồng Nai có tổng cộng 30 khu công nghiệp khu công nghệ cao Chính tranh thủ nguồn lực để đẩy nhanh tiến độ thực dự án hạ tầng khu công nghiệp trở nên cấp thiết hữu ích Đặc biệt Huyện Nhơn Trạch (một huyện Đồng Nai), địa phương tập trung số lượng khu công nghiệp nhiều Tỉnh dự án tiến độ nhanh có nhiều ưu thu hút vốn đầu tư kinh doanh hiệu cần thực dự án chậm ngày ảnh hưởng to lớn đến lợi ích chủ đầu tư xã hội Đây lãng phí to lớn mà dự án gặp phải ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU:  Đối tượng nghiên cứu Tiến độ thực dự án Khu Công Nghiệp Ông Kèo  Phạm vi nghiên cứu Dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo huyện Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh Sử dụng phần mềm Microsoft Project trình thực Sau gần năm UBND tỉnh Đồng Nai giới thiệu địa điểm cho Tổng Công ty Tín Nghĩa thực dự án, nhiên tiến độ dự án Khu công nghiệp Ông KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN: Ngoài mở đầu kết luận đề tài chia thành chương Kèo thực chậm Dự án triển khai công tác đền bù giải tỏa Chương 1: Cơ sở lý luận tiến độ thực dự án đầu tư xây dựng Việc chậm trễ khó khăn, bất cập định tồn Với Chương 2: Phân tích thực trạng tiến độ thực dự án đầu tư kinh mong muốn tìm nguyên nhân chậm trễ mặt tiến độ thực doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo dự án, tác giả mong muốn đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm đẩy Chương 3: Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực dự án đầu tư nhanh tiến độ thực dự án khu công nghiệp Ông Kèo để tận dụng nguồn kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo lực sớm có thể, tránh lãng phí cho chủ đầu tư Tổng Công ty Tín Nghĩa góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế, xã hội Đồng Nai nói chung huyện Xin chân thành cảm ơn đến cô TS Phạm Thị Hà người hướng dẫn trực CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TIẾN ĐỘ THỰC tiếp thầy cô trường Đại học Lạc Hồng bạn đồng nghiệp HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Tổng Công ty Tín Nghĩa Trân trọng! 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1 Đầu tư: Thuật ngữ đầu tư hiểu đồng nghĩa vơí “sự bỏ ra, hi sinh” nguồn lực để thu kết tốt, từ quan niệm đầu tư bỏ hi sinh nhân lực, vật lực tài lực vào lĩnh vực kinh tế xã hội khác nhằm mục đích sinh lợi tương lai 1.1.2 Dự án: Theo từ điển tiếng anh OXFORD: Dự án chuỗi việc tiếp nối thực khoảng thời gian giới hạn ngân sách xác định nhằm mục tiêu đạt kết xác định rõ Theo viện quản trị dự án: Dự án nỗ lực tạm thời thực để tạo sản phẩm hay dịch vụ định Theo đại bách khoa toàn thư: Dự án: điều người ta có ý định làm hay đặt kế hoạch cho ý đồ, trình hành động Dự án nỗ lực tổng hợp bao gồm nhiệm vụ có liên quan với thực giới hạn thời gian, ngân sách với mục tiêu định nghĩa cách rõ ràng Dự án tập hợp có tổ chức hoạt động quy trình tạo để thực mục tiêu riêng biệt giới hạn nguồn lực, ngân sách kỳ hạn xác định trước 1.1.3 Dự án đầu tư: Dự án đầu tư tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo đối tượng định nhằm đạt tăng trưởng số lượng, cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm hay dịch Để hoàn thành dự án thời gian khởi động làm vụ thời gian xác định tất công việc lúc mà tính chất độ dài công 1.1.4 Tiến độ thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: việc nên chúng có điểm xuất phát kết thúc không giống Tiến độ thực dự án nhịp độ tiến hành công việc khoảng Do việc lập tiến độ xác định công việc cần làm thời gian định, phân chia cụ thể chi tiết theo trình tự công Ước lượng thời gian cần thiết để tiến hành thực công việc Việc việc cho phận với khoảng thời gian tương đối ngắn để tiến hành thực ước lượng quan trọng làm không kỹ làm cho toàn lịch trình bị dự án đầu tư từ chuẩn bị đầu tư đến kết thúc xây dựng, đưa dự án phá vỡ, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến thời gian hoàn thành dự án Vì thế, để có vào khai thác, sử dụng lịch trình hiệu cần tạo điều kiện cho thành viên góp ý xem thời hạn ước 1.2 QUY TRÌNH LẬP TIẾN ĐỘ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT lượng công việc hợp lý hay chưa? Họ có khả thực xong ĐỘNG SẢN: công việc khoảng thời gian hay không? Còn thân người lập 1.2.1 Xác định bảng lịch trình tiến độ dự án: lịch trình cần phải chất vấn câu hỏi sau: 1.2.1.1 Hoạch định cho việc lập bảng lịch trình dự án bao gồm nội Có thể thử nghiệm việc xem thời gian hay không? Nếu nhờ chuyên gia tư vấn lập giúp bảng lịch trình, bạn ước dung: Xác định nội dung cần thiết để hoàn thành hoạt động dự án tính thời gian hoàn tất công việc xác không? Ước lượng thời gian cần thiết để hoàn thành công việc Xác định mối liên hệ hoạt động theo trình tự hợp lý, hoạt động Có nên tham khảo lịch trình dự án trước để rút kinh nghiệm hay không? thực trước, hoạt động thực sau nối tiếp, hoạt động thực Có nên tham khảo ý kiến trưởng phận khác hay không? song song Có nên tự tin vào khoảng dự tính hay không? Xác định thời điểm bắt đầu kết thúc cho hoạt động, xác định điểm mốc cho dự án Nhận dạng rủi ro ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án Xác định đánh đổi thời gian chi phí Kiểm tra liệu nguồn lực cần thiết có đủ để kết thúc công việc lập kế hoạch không? Xác định mốc quan trọng dự án Xem xét thứ tự thực công việc, việc làm trước làm từ đầu, việc làm sau tiếp tục công việc cuối (kết thúc dự án) Đây công tác quan trọng việc lập tiến độ dự án, bảng lịch trình thể công việc cần Ngoài việc dự kiến thời gian cần thiết để hoàn thành hoạt động đưa Hiện nay, phần mền sử dụng phổ biến để thiết lập bảng lịch trình Xác định thứ tự cần thiết hoạt động phần mềm Microsof Project Bằng việc nhập danh mục công việc cần làm, giai Xác định hoạt động quan trọng dự kiến rủi ro đoạn thực dự án, thời gian bắt đầu công việc, thời gian kết thúc công việc ta 1.2.1.2 Xác định bảng lịch trình: xây dựng bảng lịch trình thể đầy đủ công việc, ngày bắt đầu, ngày kết thúc công việc bảng khái quát tổng thể cho toàn dự án Công cụ giúp ích nhiều cho nhà Quản trị dự án nắm bao quát tổng tiến độ dự án, phân bổ nguồn vốn nguồn nhân lực kịp thời có biện pháp phù hợp cho Thời điểm xuất phát muộn: tim thời gian muộn mà kiện xảy không ảnh hưởng đến thời gian thực dự án công việc, giúp báo cáo nhanh chóng tình hình thực tiến độ cấp Đỉnh n đỉnh kết thúc nên tnm = tns để tính xuất phát muộn ta tính từ trên… kiện cuối (từ đỉnh n) đỉnh xuất phát ( ) Nếu có chuỗi hoạt 1.2.2 Xác định sơ đồ mạng: CPM, PERT động tính xuất phát muộn công thức sau: Tim= (tjm - tij) với i, j ui CPM: thời gian công việc biết trước PERT: thời gian công việc ước tính ui tập hợp hoạt động xuất phát từ đỉnh i 1.2.2.1 Quy ước vẽ sơ đồ mạng: di =tim - tis Công việc – cạnh: biểu thị đoạn thẳng có định hướng Thời gian dự trữ đỉnh i cho biết thời điểm xuất kiện i có gọi cạnh sơ đồ Trên cạnh ghi tên công việc thời gian thực công thể dịch thời gian để không ảnh hưởng đến công việc kiện việc đến tiến trình chung dự án Tại đỉnh nằm đường găng di = Sự kiện – đỉnh: hoàn tất ( số) công việc khởi công ( số) công việc khác gọi kiện Mỗi kiện biểu đỉnh sơ đồ Đường găng đường dài nối từ đỉnh xuất phát (đỉnh 1) đến đỉnh n ( kết thúc) qua đỉnh có thời gian dự trữ Tùy theo dự án mà sơ đồ thể từ đỉnh đến đỉnh kết thúc toàn dự án có hay nhiều lộ trình Tổng thời gian theo đường găng nhiều thời gian theo đường khác Thời gian thực dự án thời gian dọc theo đường găng Cho phép tính tổng thời gian lộ trình Lộ trình dài Các kiện đường găng gọi kiện găng gọi lộ trình tới hạn (hay gọi đường găng) Các cạnh nằm đường găng gọi công việc găng Những công việc nằm lộ trình tới hạn gọi công việc găng Bất kỳ chậm trễ đường găng dẫn đến dự án không Nếu giảm thời gian đường găng giảm thời gian thực dự án hoàn thành hạn Thời gian dự trữ chung công việc sơ đồ mạng (dij) khoảng 1.2.2.2 Tính toán thời gian sơ đồ mạng: Mỗi kiện (đỉnh) có hai thời điểm : thời gian tối đa công việc (ij) kéo dài mà không ảnh hưởng đến tiến trình chung toàn công trình Tất công việc găng dij Thời điểm xuất phát sớm: tjs thời gian sớm xảy tất Dij = tjm – tis – tij hoạt động dẫn đến kiện hoàn thành Thời gian dự trữ độc lập công việc (dijđ) khoảng thời gian tối đa Đỉnh đỉnh khởi công nên t1s 0, có chuỗi kiện dẫn đến mà công việc ( i j ) kéo dài mà không ảnh hưởng đến thời điểm hoàn thành kiện xuất phát sớm tính công thức sau: muộn công việc trước thời điểm khởi công sớm công việc tj = max (ti + tij) với i, j uj s s uj tập hợp cạnh hướng vào đỉnh j sau dijđ =max (0, ( tjs – tim – tij)) 10 Nhà quản trị dự án thường muốn giành nhiều nỗ lực cho hoạt Làm thêm động dọc theo đường găng coi công việc ưu tiên Trên thực tế dự án Tất giải pháp phải có chi phí cao thông thường vào hoạt động, đường găng chuyển sang đường khác tùy theo điều kiện Lưu ý: xảy lúc hoàn thành dự án Khi rút ngắn tiến độ thực dự án : 1.2.3 Phân tích biểu đồ phân đoạn thời gian: Việc tăng cường độ công việc (hoặc cắt bớt thời gian) cho hoạt động Sơ đồ phân đoạn thời gian: TPD không nằm đường găng chẳng có tác dụng, có ý nghĩa rút ngắn Về sơ đồ phân đoạn thời gian giống sơ đồ mạng có công việc nằm đường găng khác điều sơ đồ TPD công việc vẽ theo tỷ lệ thời gian Khi vẽ sơ đồ phân đoạn thời gian, quy ước vẽ đường găng trước vẽ theo Rút ngắn thời gian làm thay đổi đường găng Để rút ngắn tiến độ cần tuân theo bước sau đây: đường thẳng nằm ngang, sau vẽ hoạt động nằm đường găng phải Bước 1: Tính thời gian rút ngắn có thể: bước cần nghiên cứu kỹ thể đỉnh kết thúc hoạt động để xác định hoạt động rút ngắn hoạt động Phân tích biểu đồ phân đoạn thời gian: chi phí cần thiết để thỏa mãn nhu cầu rút ngắn thời gian Từ Biểu đồ phân đoạn thời gian có tác dụng lớn cho việc phân tích xây tính khoảng thời gian rút ngắn theo công thức sau: dựng lịch trình nhiều góc độ khác nhau, là: Tct = Tbt – Trn Rút ngắn tiến độ thực dự án Tct: Quãng thời gian rút ngắn Phân tích chi phí Tbt: Thời gian bình thường Cân đối nhân lực thiết bị Trn: Thời gian rút ngắn Bước 2: Tính tỷ số chi phí Bố trí nhân lực thiết bị Rcp= ( Crn – Cbt)/ Tct Lập kế hoạch tài cho dự án 1.2.3.1 Rút ngắn tiến độ dự án: Trong nhiều trường hợp thời gian thực dự án gấp rút thiếu thời Trong đó: Rcp: tỷ số chi phí gian dự án chậm nhiều nguyên nhân Lúc người quản l dự án cần Crn: chi phí rút ngắn tính toán để rút ngắn thời gian nhằm đảm bảo thời hạn Điều kiện thông Cbt: chi phí thông thường thường chi phí nhỏ với thời gian tối ưu rút ngắn thời gian điều kiện thời gian với chi phí max chấp nhận Nếu dự án cần rút ngắn tiến độ áp dụng tất giải pháp sau: Tăng cường nhân Tăng thêm nguyên vật liệu Bước 3: Cân nhắc xem nên rút ngắn thời gian cho công việc để đạt mục tiêu thời gian với chi phí max chấp nhận Bước 4: vẽ lại sơ đồ TPD 1.2.3.2 Tính toán chi phí min: Nhìn chung toàn thời gian cho dự án rút ngắn lại chi phí trực tiếp tăng lên chi phí gián tiếp (chi phí quản lý) giảm, mặt khác phần 11 12 thưởng kết thúc dự án sớm có hiệu Vì thông qua phân tích chi phí ta xem xét đến yếu tố để tìm thời gian thực với chi phí Ta tránh thiếu tiền cách dịch chuyển hoạt động cho việc chi tiêu cho hoạt động kéo dài đến dự án có khả toán tối ưu Chi phí cho toàn dự án xác định công thức: Ctb=Ct + Cg - Tt Trong đó: Lập kế hoạch chi tiêu cho dự án theo phương pháp luồng tiền mặt tùy theo việc tài trợ có ràng buộc không? Nếu có ràng buộc phải điều chỉnh lại lịch trình CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN Ctb: toàn chi phí dự án 1.3 Ct: Chi phí trực tiếp ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Cg: Chi phí gián tiếp 1.3.1 Vấn đề quy hoạch: Tt: Tiền thưởng 1.2.3.3 Cân đối bố trí nguồn lực: Sơ đồ phân đoạn thời gian có tác dụng quan trọng bố trí nguồn nhân lực trang thiết bị cho việc thực dự án Tùy vào tính chất loại dự án mà nhà quản trị dự án cho quan trọng hay quan trọng Quy hoạch xây dựng phải lập, phê duyệt làm sở cho hoạt động xây dựng Quy hoạch xây dựng lập cho 10 năm trở lên định hướng phát triển lâu dài Quy hoạch xây dựng phải định kỳ xem xét điều chỉnh để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội giai đoạn Quy hoạch xây dựng phải đảm bảo yêu cầu chung: phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội ngành khác quy hoạch sử dụng Trên thực tế thông thường hoạt động có nhu cầu nhân lực đất, xếp không gian lãnh thổ sở khai thác sử dụng hợp lý nguồn tài thiết bị giải cách dịch chuyển hoạt động không nguyên thiên nhiên, đất đai nguồn lực phù hợp, bảo vệ môi trường, di sản để không bị tình trạng cung cấp căng thẳng thời gian văn hóa, bảo tồn di tích lịch sử văn hóa, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn phát huy Tuy nhiên, dịch chuyển công việc hay công việc khác không đưa định cuối cần phải xem xét giải pháp khác như: Thời gian hoàn thành dự án có cần thiết phải ngày không? Có nên thuê mướn thêm nhân công hay bổ sung thêm trang thiết bị hay không? Tiêu chí đặt thời gian hay chi phí? Tóm lại cần vào điều kiện cụ thể thực dự án để có định hiệu 1.2.3.4 Lập kế hoạch tài cho dự án: Căn vào thời gian thực chi phí cho công việc để xác định chi phí thường kỳ đơn vị thời gian, sau xem xét khả cung cấp so với chi phí để biết có cần phải cân đối lại hay không? sắc dân tộc Công tác lập quy hoạch quan trọng qui hoạch không triển khai dự án bắt buộc phải chỉnh sửa khéo dài thời gian thực dự án ảnh hưởng đến tính hiệu dự án 1.3.2 Về lập, thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình; Đây khâu quan trọng tiến trình thực dự án, phải đảm bảo đầy đủ yêu cầu nội dung thực theo thời gian quy định Trong phải thể cách chi tiết, rõ ràng, đầy đủ thông tin cần thiết để chủ đầu tư người định đầu tư hình dung hết tất yếu tố, đặc điểm dự án Ở khâu này, chủ đầu tư phải đầu tàu việc tổ chức lập dự án để làm rõ cần thiết phải đầu tư hiệu đầu tư 13 14 Việc lập dự án chậm đồng nghĩa với việc làm trễ tiến độ thực toàn dự án cho dù với lý Tuy nhiên không mà làm cho có, lấy số liệu Niêm yết công khai điều kiện, trình tự thủ tục cấp giấy phép xây dựng trụ sở quan cấp giấy phép xây dựng chung chung, sơ sài, nội dung liên quan với Việc lập dự án Cung cấp văn thông tin liên quan đến cấp giấy phép xây dựng sơ sài có khả phải lập lại dự án tốn nhiều công sức, thời gian tiền có yêu cầu người xin cấp phép xây dựng Thời hạn cung cấp thông tin chậm ngày làm việc từ yêu cầu Do vậy, dự án đầu tư lập cần phải thể cụ thể rõ ràng phần Khi cần làm rõ thông tin liên quan đến quan khác để phục vụ việc cấp thuyết minh thiết kế sở Nội dung việc lập dự án phải thể phép xây dựng mà không thuộc trách nhiệm người xin cấp giấy phép xây dựng, mục sau: quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm lấy ý kiến quan có liên Sự cần thiết đầu tư, mục đích đầu tư, hình thức đầu tư quan để làm rõ xử lý Đánh giá nhu cầu thị trường Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ nhận công văn xin ý kiến, Mô tả quy mô xây dựng, tổ chức hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời văn cho quan cấp Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, giải phóng mặt bằng, giấy phép xây dựng Quá thời hạn văn trả lời coi phương án kiến trúc, phân hiện, tiến độ thực hình thức tổ chức quản đồng ý phải chịu trách nhiệm trước pháp luật hậu xảy việc lý dự án, khái quát tổng mức đầu tư dự án, nguồn vốn khả cấp vốn theo tiến không trả lời trả lời chậm trễ độ, phân tích, đánh giá hiệu kinh tế xã hội dự án, thể đầy đủ thuyết minh, thiết kế sở vẽ thiết kế sở Giấy phép xây dựng cấp thời hạn không 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Giải khiếu nại, tố cáo việc cấp giấy phép xây dựng theo quy 1.3.3 Giấy phép xây dựng: 1.3.3.1Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng: định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Giám đốc sở xây dựng cấp phép xây Cơ quan cấp giấy phép xây dựng không định tổ chức, cá nhân thiết dựng công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp theo phân cấp công trình kế lập đơn vị thiết kế trực thuộc để thực thiết kế cho người xin cấp nghị định quản lý chất lượng công trình xây dựng giấy phép Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng công trình lại nhà riêng lẻ thuộc địa giới hành chánh huyện quản lý, trừ công trình quy định 1.3.4 Lựa chọn nhà thầu: Theo luật đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 nghị định phủ hướng dẫn Luật đấu thầu, việc lựa chọn nhà thầu tham gia công tác tư Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng nhà riêng lẻ điểm vấn thi công xây dựng công trình qui định tương đối nhiều Trong quy dân cư nông thôn có quy hoạch xây dựng duyệt thuộc địa giới hành định trình tự thực hiện, điều kiện lực tổ chức, cá nhân tham gia thời xã quản lý theo quy định ủy ban nhân dân huyện gian xem xét hồ sơ minh bạch Tuy nhiên, việc thực đầy đủ thủ tục 1.3.3.2 Trách nhiệm quan cấp giấy phép xây dựng: nhiêu khê, chưa phù hợp với tình hình thực tế cụ thể gói thầu Do đó, khâu làm ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án 15 16 1.3.4.1 Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ đấu thầu yêu cầu bên mời trách nhiệm trình lựa chọn nhà thầu theo quy định ký kết hợp đồng với thầu, tổ chuyên gia đấu thầu: nhà thầu trúng thầu sau thương thảo, hoàn thiện hợp đồng Đối tượng đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ đấu thầu bao gồm: cá 1.3.4.2 Tư cách hợp lệ nhà thầu điều kiện tham gia đấu thầu: nhân trực tiếp tham gia hoạt động đấu thầu, cá nhân khác có nhu cầu Nhà thầu tổ chức có tư cách hợp lệ có đủ điều kiện như: Giấy Điều kiện để sở tổ chức hoạt động đào tạo, bồi dưỡng phải có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đầu tư cấp theo quy định chứng nhận đăng ký kinh doanh định thành lập sở không pháp luật, hạch toán kinh tế độc lập, không bị quan có thẩm quyền kết luận có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật, có đội ngũ tình hình tài không lành mạnh, lâm vào tình trạng phá sản nợ giảng viên đấu thầu đáp ứng yêu cầu Các sở đào tạo đấu thầu chịu trách đọng khả chi trả, trình giải thể nhiệm chất lượng đào tạo, thực hoạt động đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng Nhà thầu cá nhân có tư cách hợp lệ khi: lực hành vi dân đầy đủ, tham gia khóa học cho học viên theo quy định; định kỳ hàng năm báo cáo đăng ký hoạt động hợp pháp chứng chuyên môn phù hợp quan có kế hoạch đầu tư, bộ, ngành địa phương có liên quan để theo dõi, tổng thẩm quyền cấp, không bị truy cứu trách nhiệm hình Nhà thầu tham gia đấu thầu gói thầu phải có đủ điều kiện hợp Cá nhân tham gia bên mời thầu phải có đủ điều kiện như: am hiểu pháp sau: luật, đấu thầu, có kiến thức quản lý dự án, có trình độ chuyên môn nghiệp vụ Có tư cách hợp lệ quy định phù hợp với yêu cầu gói thầu theo lĩnh vực kỹ thuật, tài chính, thương mại, Chỉ tham gia hồ sơ dự thầu số gói thầu hành pháp lý, có trình độ ngoại ngữ đáp ứng yêu cầu gói thầu với tư cách nhà thầu độc lập nhà thầu liên danh Trường hợp liên danh tổ chức đấu thầu quốc tế, gói thầu thuộc dự án sử dụng vốn ODA phải có văn thỏa thuận thành viên, quy định rõ người đứng Tùy theo tính chất mức độ phức tạp gói thầu, thành phần tổ chuyên gia đấu thầu bao gồm chuyên gia lĩnh vực kỹ thuật, tài chính, thương mại, đầu liên danh, trách nhiệm chung trách nhiệm riêng thành viên công việc thuộc gói thầu hành chính, pháp lý lĩnh vực khác có liên quan Thành viên tổ chuyên gia Đáp ứng yêu cầu thông báo thư mời thầu bên mời thầu đấu thầu phải cò đủ điều kiện như: có chứng tham gia khóa học đấu thầu, Bảo đảm cạnh tranh đấu thầu theo quy định đấu thầu có tối thiểu năm công tác lĩnh vực liên quan đến nội dung kinh tế, kỹ thuật gói thầu Trường hợp chủ đầu tư có đủ nhân đáp ứng đủ điều kiện quy định 1.3.4.3 Bảo đảm cạnh tranh đấu thầu: Nhà thầu tham gia đấu thầu phải đảm bảo yêu cầu tính cạnh tranh sau đây: tự làm bên mời thầu Trường hợp chủ đầu tư không đủ nhân nhân Nhà tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi không tham gia đấu thầu không đáp ứng điều kiện quy định tiến hành lựa chọn theo quy định tổ cung cấp dịch vụ tư vấn lập thiết kế kỹ thuật dự án không tham gia đấu chức tư vấn tổ chức đấu thầu chuyên nghiệp có đủ lực kinh thầu bước tiếp theo, trừ trường hợp gói thầu EPC (Engineering nghiệm thay làm bên mời thầu Trong trường hợp, chủ đầu tư phải chịu /Procurement/ Construction (Thiết kế/ Cung ứng/ Xây dựng) hợp đồng xây dựng mà nhà thầu phải thực toàn công việc từ thiết kế kỹ thuật thiết kế 17 18 vẽ thi công, cung ứng vật tư, thiết bị đến thi công xây dựng công trình, hạng đến chủ đầu tư có báo cáo kết đấu thầu trình người có thẩm quyền xem mục công trình chạy thử bàn giao cho chủ đầu tư xét, định Nhà thầu tham gia đấu thầu phải độc lập tổ chức, không phụ thuộc Thời gian thẩm định tối đa hai mươi ngày cho việc thực đối vào quan quản lý độc lập tài với nhà thầu tư vấn lập hồ sơ mời với nội dung kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời thầu, kết lựa chọn nhà thầu thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu Đối với gói thầu thuộc thẩm quyền phê duyệt Thủ tướng Chính phủ, thời gian Nhà thầu tư vấn giám sát phải độc lập tổ chức, không phụ thuộc vào quan quản lý độc lập tài với nhà thầu thực hợp đồng Nhà thầu tham gia đấu thầu gói thầu thuộc dự án phải độc lập tổ chức thẩm định tối đa ba mươi ngày cho việc thực nội dung kế hoạch đấu thầu, kết lựa chọn nhà thầu 1.3.5 Quản lý thi công xây dựng công trình: độc lập tài với chủ đầu tư dự án 1.3.5.1 Quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình (Điều 31-Nghị định 1.3.4.4 Quy định thời gian đấu thầu: 16/2005/NĐ-CP): Các thông tin tổng hợp từ Luật đấu thầu năm 2005, Nghị định 85/2008/NĐ-CP ngày 01/8/2008 hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu lựa chọn Công trình xây dựng trước triển khai phải lập tiến độ thi công xây dựng phù hợp với tổng tiến độ dự án phê duyệt Đối với công trình xây dựng có quy mô lớn thời gian thi công kéo dài nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng: Căn vào tính chất gói thầu, người có thẩm quyền định cụ tiến độ xây dựng công trình phải lập cho giai đoạn, tháng, quý, năm thể thời gian đấu thầu theo quy định sau đây: Thời gian sơ tuyển nhà thầu tối đa ba mươi ngày đấu thầu nước, bốn mươi lăm ngày đấu thầu quốc tế kể từ ngày phát hành hồ sơ Nhà thầu thi công xây dựng công trình có nghĩa vụ lập tiến độ thi công xây dựng chi tiết, bố trí xen kẽ kết hợp công việc cần thực phải bảo đảm phù hợp với tổng tiến độ dự án mời sơ tuyển đến có kết sơ tuyển duyệt Thời gian thông báo mời thầu tối thiểu mười ngày trước phát hành hồ sơ mời thầu Thời gian chuẩn bị hồ sơ dự thầu tối thiểu mười lăm ngày Chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát bên có liên quan có trách nhiệm theo dõi, giám sát tiến độ thi công xây dựng công trình điều chỉnh tiến độ trường hợp tiến độ thi công xây dựng số giai đoạn bị kéo dài không làm ảnh hưởng đến tổng tiến độ dự án đấu thầu nước, ba mươi ngày đấu thầu quốc tế kể từ ngày phát hành hồ sơ mời thầu đến thời điểm đóng thầu Thời gian có hiệu lực hồ sơ dự thầu tối đa trăm tám mươi ngày kể từ thời điểm đóng thầu; trường hợp cần thiết yêu cầu gia hạn thời gian có hiệu lực hồ sơ dự thầu không ba mươi ngày Trường hợp xét thấy tổng tiến độ dự án bị kéo dài chủ đầu tư phải báo cáo người định đầu tư để định việc điều chỉnh tổng tiến độ dự án Khuyến khích việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng sở đảm bảo chất lượng công trình Trường hợp đẩy nhanh tiến độ xây dựng đem lại hiệu cao cho dự án Thời gian đánh giá hồ sơ dự thầu tối đa bốn mươi lăm ngày nhà thầu xây dựng xét thưởng theo hợp đồng Trường hợp kéo dài tiến độ đấu thầu nước, sáu mươi ngày đấu thầu quốc tế kể từ ngày mở thầu xây dựng gây thiệt hại bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại bị phạt vi phạm hợp đồng 19 1.3.5.2 Quản lý an toàn lao động công trường xây dựng: Quản lý an toàn lao động công trường xây dựng Nhà thầu thi công xây dựng phải lập biện pháp an toàn cho người công trình công trường xây dựng Trường hợp biện pháp an toàn liên quan đến nhiều bên phải bên thỏa thuận 20 trình xây dựng khu vực đô thị phải thực biện pháp bao che, thu dọn phế thải đưa đến nơi quy định Trong trình vận chuyển vật liệu xây dựng, phế thải phải có biện pháp che chắn đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm kiểm tra giám Các biện pháp an toàn, nội quy an toàn phải thể công khai sát việc thực bảo vệ môi trường xây dựng, đồng thời chịu kiểm tra giám sát công trường xây dựng để người biết chấp hành Ở vị trí nguy hiểm quan quản lý nhà nước môi trường Trường hợp nhà thầu thi công xây công trường, phải bố trí người hướng dẫn, cảnh báo đề phòng tai nạn dựng không tuân thủ quy định bảo vệ môi trường chủ đầu tư, quan Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư bên có liên quan phải thường xuyên kiểm tra giám sát công tác an toàn lao động công trường Khi phát quản lý nhà nước môi trường có quyền đình thi công xây dựng yêu cầu nhà thầu thực biện pháp bảo vệ môi trường có vi phạm an toàn lao động phải đình thi công xây dựng Người để xảy Người để xảy hành vi làm tổn hại đến môi trường trình thi vi phạm an toàn lao động thuộc phạm vi quản lý phải chịu trách nhiệm công xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật bồi thường thiệt trước pháp luật hại lỗi gây Nhà thầu xây dựng có trách nhiệm đào tạo, hướng dẫn, phổ biến quy 1.3.6 Các hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình: định an toàn lao động Đối với số công việc yêu cầu nghiêm ngặt an toàn Tùy theo loại dự án khác tùy vào lực chủ đầu tư để lao động người lao động phải có giấy chứng nhận đào tạo an toàn lao động chủ đầu tư định lựa chọn hình thức chủ đầu tư tự thành lập ban quản lý Nghiêm cấm sử dụng người lao động chưa đào tạo chưa hướng dẫn dự án thuê tư vấn bên thực công việc quản lý dự án an toàn lao động 1.3.6.1 Nhiệm vụ, hạn chủ đầu tư Ban Quản lý dự án Nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm cấp đầy đủ trang bị bảo hộ lao động, an toàn lao động cho người lao động theo quy định sử dụng lao động công trường trường hợp chủ đầu tư thành lập ban quản lý dự án: Chủ đầu tư có nhiệm vụ, quyền hạn: Tổ chức, thẩm định phê duyệt bước thiết kế, dự toán xây dựng công trình sau dự án phê duyệt, phê duyệt Khi có cố an toàn lao động, nhà thầu thi công xây dựng bên có kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời thầu kết đấu thầu gói thầu không liên quan có trách nhiệm tổ chức xử lý báo cáo quan quản lý nhà nước theo sử dụng vốn ngân sách nhà nước, ký kết hợp đồng với nhà thầu, toán cho quy định pháp luật đồng thời chịu trách nhiệm khắc phục bồi thường nhà thầu theo tiến độ hợp đồng theo biên nghiệm thu, nghiệm thu để đưa thiệt hại nhà thầu gây công trình vào khai thác, sử dụng 1.3.5.3 Quản lý môi trường xây dựng: Ban quản lý dự án có nhiệm vụ quyền hạn: thực thủ tục Nhà thầu thi công xây dựng phải thực biện pháp đảm bảo môi giao nhận đất, xin cấp phép xây dựng, chuẩn bị mặt xây dựng công việc trường cho người lao động bảo vệ môi trường xung quanh, bao gồm có biện pháp khác phục vụ cho việc xây dựng công trình, chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải thu dọn trường Đối với công dự toán xây dựng công trình để chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt theo quy định, lập 63 64 Bảng 2.7: Tiến độ thực dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo xây 2.4.4 San lắp mặt chia làm nhiều đợt: Bảng tiến độ thực xây dựng lại dựa sở phân tích việc san lắp dựng lại Năm Quý 2010 2011 2012 Việc san lắp nên tiến hành làm nhiều đợt, thực phần đất đền bù giải tỏa 2013 4 Giải Tỏa Đất xong để tiết kiệm chi phí Tuy nhiên, tiến độ thay đổi để đảm bảo vẻ mỹ quan Khu trung tâm điều hành Khu dịch vụ công nghiệp Đầu mối hạ tầng kỹ thuật Nhà máy xử lý nước thải Kênh cấp thoát nước Kết luận chương Ở chương này, nội dung giới thiệu sơ lược Tổng công ty Tín Nghĩa – Cảng kho bãi chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo Sau tác Cây xanh mặt nước giả giới thiệu tổng quan dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo Hệ thống giao thông Nội dung tác giả đề cập tới yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ thực Đường Đường phụ Bãi đỗ xe San lấp mặt dự án, phân tích thực trạng hoạt động tiến độ thực dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo Từ vấn đề trên, tác giả phân tích mặt đạt tìm hiểu số khó khăn mà dự án gặp phải nhằm tìm phương hướng giải 2.4.1 Việc giải tỏa đất cần phải tiến hành dứt điểm vào năm 2011: Với mục đích trước mắt giao đất kịp thời cho doanh nghiệp ứng tiền thuê đất, việc giải tỏa đất phải thực dứt điểm để triển khai công tác san lắp công tác xây dựng phân khu chức Đây việc trước hết nên làm 2.4.2 Nhà máy xử lý nước thải cần phải hoàn tất vào quý năm 2012: Để kịp tiến độ giao đất cho khách hàng công ty Proconco Việc san lấp mặt khu vực xây dựng trạm xử lý nước thải cần phải khẩn trương thực hiện, cần phải phối hợp nhịp nhàng công tác đền bù giải tỏa công tác san lắp mặt Việc san lắp tiến hành đợt nhỏ, tùy thuộc vào phần diện tích đền bù giải tỏa xong thời kỳ 2.4.3 Cảng, kho bãi hệ thống đường cần phải đôn đốc thực xong vào quý năm 2012 để thu hút đầu tư Trước tình hình cần vốn thực công tác cần thiết đảm bảo tiến độ thực dự án việc xây dựng tuyến đường trọng yếu đường số 2, đường số đường số KCN cần phải đẩy lên thực trước để nhằm kêu gọi vốn đầu tư dễ dàng khó khăn đề cập Tiến độ thực dự án xem xét lại để phù hợp với tình hình mục tiêu trước mắt dự án 65 66 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP ÔNG KÈO 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA KHU CÔNG NGHIỆP: Trong giai đoạn 2010 đến 2015, Tổng Công ty Tín Nghĩa tiếp tục tập trung vào việc đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Khu Công nghiệp Ông Kèo có định hướng sau:  Năm 2011: Hoàn tất đền bù giải phóng mặt giai đoạn Trước mắt phải gấp rút tiến hành công tác bồi thường giải tỏa, san lấp tiến hành xây dựng sở hạ tầng để kịp thời giao đất cho Công ty Proconco  Năm 2011 đến năm 2012: Xây dựng xong tuyến đường để góp phần tích cực vào việc thu hút đầu tư  Từ năm 2012 tích cực thu hút đầu tư thu hút thuê văn phòng khu công nghiệp, thi dịch vụ kèm thêm dịch vụ cảng dịch vụ kho bãi  Từ năm 2012 đến năm 2015: Tích cực thu hút vốn đầu tư ngành nghề sau: 3.2 GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP ÔNG KÈO: 3.2.1 Xác định rõ hiệu đầu tư cách đánh giá lại tính khả thi dự án:  Đánh giá lại tính khả thi dự án: Việc đánh giá lại tính khả thi dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo quan trọng Việc đánh giá lại tính khả thi dự án giúp cho Tổng Công ty Tín Nghĩa có nhìn khái quát tình hình dự án mặt như: Tổng quan dự án, đối thủ cạnh tranh, giai đoạn phát triển, số tài chính… để có giải pháp đắn định đẩy mạnh tiến độ thực dự án Tác giả xin đề xuất kết đánh giá lại tính khả thi dự án sau: Đánh giá lại kế hoạch phát triển dự án khu vực lân cận: Dự án tọa lạc Huyện Nhơn Trạch Nhơn Trạch nằm hướng Tây Nam tỉnh Đồng Nai trung tâm tam giác Thành phố Hồ Chí Minh – Đồng Nai – Bà Rịa Vũng Tàu Phần lớn ranh giới Nhơn Trạch giáp với thành phố Hồ Chí Minh hướng Tây Bắc, Tây Nam Phần ranh giới lại giáp với Bà Rịa Vũng Tàu huyện LongThành Hơn Đóng sửa chữa tàu thủy nữa, sông Nhà Bè sông Thị Vải mang lại nhiều lợi cho huyện mặt giao Sản xuất điện, luyện kim, hóa chất thông Vì vậy, từ thành phố Hồ Chí Minh đến Nhơn Trạch Quốc Lộ 51 Sản xuất chế biến dầu nhờn, gas hay phà Cát Lái qua sông Nhà Bè thuận tiện Các loại hình khí (chế tạo, gia công, lắp ráp) Là địa bàn có nhiều khu công nghiệp khu công nghiệp Nhơn Trạch 1, Sản xuất nguyên - vật liệu lĩnh vực xây dựng Nhơn Trạch 2, Nhơn Trạch 3, Nhơn Trạch 5, Nhơn Trạch Ông Kèo, Nhơn Trạch Sản phẩm mỹ nghệ, gốm sứ, thủy tinh; gỗ, lâm sản huyện trọng điểm tỉnh Đồng Nai quy hoạch trở thành thành phố Công nghiệp giấy năm 2020 Các loại hình công nghiệp nhẹ: dệt, may mặc, tơ, sợi, giày, da, công nghiệp Dự án – Khu công nghiệp Ông Kèo: Dự án có diện tích khoảng 823 hecta tọa lạc thực phẩm, hóa mỹ phẩm, nước giải khát, rượu, bia loại,…… xã Phước Khánh, cách thành phố Hồ Chí Minh 17 kilomét (đi phà Cát Lái), cách Các ngành dịch vụ: ngân hàng; bưu điện; văn phòng cho thuê; khách sạn; thành phố Biên Hòa 55 kilomet cách thành phố Vũng Tàu 55 kilomét Dự án cách ăn uống; thể thao; giải trí; dịch vụ vệ sinh công cộng, xử lý chất thải; cho đường 25B 17 kilômét phía Đông Bắc cách Quốc Lộ 51 22 kilômét phía Đông thuê kho bãi Phía Nam dự án giáp với sông Lòng Tàu sông Đồng Tranh Hai sông có Công nghiệp sản xuất sản phẩm từ nhựa lòng sông rộng sâu nên tàu lớn vào dễ dàng Và loại hình công nghiệp gây ảnh hưởng đến môi trường sinh thái  Từ năm 2012 đến năm 2015: Tích cực nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm từ KCN có cảng để tận dụng tối đa lợi ích thu từ dịch vụ cảng kho bãi Cơ sở hạ tầng tương lai: Nằm khu vực kinh tế trọng điểm phía nam, Đồng Nai đầu mối quan trọng hệ thống liên lạc toàn khu vực Đây điều kiện thuận lợi để Đồng Nai thu hút vốn đầu tư trở thành tỉnh 67 68 phát triển kinh tế nhanh nước Có nhiều dự án Đồng Nai, đặc biệt dự án phát triển sở hạ tầng triển khai địa bàn tỉnh, tác động đến phát triển địa phương nước Những dự án phải kể đến như: Quốc lộ 51, đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh- Long Thành – Dầu Giây, đường cao tốc Biên Hòa- Vũng Tàu, Bảng 3.1 : Phân tích đối thủ cạnh tranh Số TT đường cao tốc Bến Lức- Long Thành, cầu Đồng Nai, cầu Nhơn Trạch, sân bay quốc tế Tên Khu công nghiệp Diện tích tập trung nguồn lực đáng kể vào việc phát triển khu công nghiệp khu chế xuất Nhơn Trạch Xã Hiệp Phước Long Thọ huyện 688 Nhơn Trạch Nhơn Trạch Phước Thiền Phú Hội huyện Nhơn Chủ đầu tư giai Tổng công ty Tín Nghĩa 1997 50-60 - Công ty TNHH MTV KCN Nhơn Trạch đoạn 2: Công ty cổ phần phát 347 100 1997 50 Nhơn Trạch Phước Thiền Phú Hội huyện Nhơn Tổng công ty Đầu tư 430 88 1997 55-60 Trạch Phân tích cạnh tranh: Các khu công nghiệp hữu địa bàn huyện Nhơn Dệt may Nhơn Trạch công nghiệp địa bàn huyện Nhơn Trạch phải kể đến như: Khu công nghiệp Nhơn Trạch; khu công nghiệp Long Đức: Nhơn Trạch 184 71 2003 50-60 302 78 2003 50 Nhơn Trạch Nhơn Trạch Nhơn Trạch Xã Long Thọ huyện Nhơn Trạch Nhơn Trạch Xã Hiệp Phước 2- Nhơn Phú Hội huyện Phú Nhơn Trạch Nhơn Trạch Xã Hiệp Phước 2- Lộc Phú Hội huyện Khang Nhơn Trạch Công ty Cổ phần Đầu Tư Vinatex Tổng công ty Đầu tư Xã Long Tân Hiệp Phước huyện Phát Triển đô thị khu công nghiệp Việt Nam Xã Hiệp Phước An Phước huyện triển công nghiệp đô thị số Xã Hiệp Phước, người dân đến sinh sống kinh doanh nghiệp Nhơn Trạch 5; Khu công nghiệp Nhơn Trạch 6; khu công nghiệp dệt may Nhơn 100; Trạch thành phố Hồ Chí Minh Với vị trí lân cận thành phố Hồ Chí Minh có sở hạ tầng Trạch 1; Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2; Khu công nghiệp Nhơn Trạch 3; Khu công động Xã Hiệp Phước, Việt Nam Trong 10 năm qua Đồng Nai tỉnh có nguồn vốn đầu tư lớn bên cạnh Trạch đối thủ cạnh tranh dự án khu công nghiệp Ông Kèo Hiện khu (%) Giá thuê (USD/m3) 37 Nam Trong nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước nhìn chung giảm nguồn tốt nên Đồng Nai phát triển với tốc độ nhanh, thu hút nhiều nhà đầu tư Năm bắt đầu hoạt đoạn 1: nhằm hỗ trợ thúc đẩy phát triển kinh tế đà phát triển Việt vốn nhiều dự án nước đầu tư vào khu công nghiệp tiếp tục chảy vào Tỷ lệ lấp đầy Giai Long Thành, cảng Long Bình Tân, cảng Gò Dầu, cảng quốc tế Cái Mép – thị vải Khái quát thị trường khu công nghiệp: Trong suốt năm qua, Việt Nam vị trí Phát Triển đô thị KCN Việt Nam Tổng công ty Tín Nghĩa 315 2005 65 - Công ty TNHH MTV KCN Nhơn Trạch 183 70 2005 64 2006 55 Công ty Cổ phần Thảo Điền Công ty TNHH thương mại Đầu tư Lộc Khang (Nguồn: Công ty TNHH Savills Việt Nam, tổng hợp báo cáo tỷ lệ lấp đầy vào KCN ) Vốn đầu tư cấu vốn: Xem xét cân đối lại tổng nguồn vốn đầu tư cho dự án sau: Theo quy định điều số nghị định 153/2007/NĐ/CP ngày 15 tháng 10 69 70 năm 2007 (điều kiện lực tài chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án thuê vào khoảng 7,5 USD/m2/tháng Ngoài thu thêm khoản chi khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật công nghiệp), vốn chủ sở hữu mà nhà đầu tư bỏ phí quản lí đáng kể vào khoảng 3.5USD/m2/tháng không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án phê duyệt tức không Doanh thu từ khu vực cảng: Cảng khu công nghiệp Ông Kèo thiết thấp 354 tỷ đồng nhận tàu trọng tải lớn với cầu cảng 30.000 DWT Chi phí đất: Công ty dự kiến phải toán chi phí đền bù xấp xỉ 72 triệu 5.000 DWT Doanh thu từ cảng bao gồm khoản phí từ cầu cảng kho bãi USD để có quyền sử dụng đất 50 năm toàn khu đất từ năm 2008 đến năm 2058 Ngoài thu thêm số khoản phí dịch vụ từ cảng Chi phí đền bù quy định tỉnh Đồng Nai Ngoại trừ chi phí đền bù đất, người Phân tích độ nhạy tỷ suất sinh lời nội với yếu tố chi phí xây dựng, dân khu đất nhận ưu đãi khác Tổng chi phí đền bù cho khu đất cho đơn giá cho thuê hạ tầng… Để biết vùng chi phí vùng doanh thu đến ngày báo cáo 220.000 VND/m2, tương đương 12USD/ m2 Tổng Công kết hợp với chi phí để tác động vào ràng buộc đẩy nhanh tiến độ thực dự ty Tín Nghĩa dự định hoàn tất việc toán hết số tiền đền bù vào cuối năm án 2011 chi trả thêm khoản chi phí phát sinh liên quan đến khu đất Phân tích yếu tố điểm mạnh cần phát huy khắc phục điểm yếu tồn Chi phí xây dựng: Khu Công nghiệp Ông Kèo Tổng công ty Tín Nghĩa dự Từ việc làm báo cáo khả thi dự án giúp cho Tổng công ty Tín Nghĩa kiến hoàn thành vòng năm kể từ Quý năm 2011 đến Quý năm 2013 Cần lưu có nhìn khái quát dự án biết tận dụng điểm mạnh để phát huy ý kế hoạch hoạch định với giả định có nguồn lực thích hợp, quản lý dự án tìm điểm yếu để khắc phục chuyên nghiệp kế hoạch kinh doanh tiếp thị theo tiêu chuẩn quốc tế Bên cạnh Việc đánh giá lại tính khả thi dự án việc cần làm gấp phải ưu tiên chi phí xây dựng đơn vị này, áp dụng chi phí dự phòng 10% tổng chi phí xây dựng đặt lên hàng đầu Tác giả xin đề xuất nhân viên ban quản lý dự án đánh giá lại tính Khoản chi phí để dự phòng cho chi phí tiềm ẩn không dự đoán yếu khả thi dự án Hơn nữa, ban quản lý dự án nên tiến hành thuê đơn vị tư vấn có tố biến đổi nguyên vật liệu sử dụng, nhà tư vấn chọn, công ty xây dựng quản lý lực việc đánh giá lại tính khả thi để họ báo cáo khả thi cho dự án Việc thuê dự án phụ cấp nguy leo thang chi phí tiềm chi phí không đơn vị tư vấn đánh giá lại tính khả thi dự án tham mưu cho ban Tổng giám đốc lường trước ban quản lý có sách phù hợp để đẩy nhanh tiến độ thực dự án Tính toán lại kết hoạt động kinh doanh: Cũng thông qua việc đánh giá tính khả thi dự án từ công ty chuyên Doanh thu dự án thu từ nguồn doanh thu sau: Doanh thu hoạt viên tư vấn công ty lấy kết làm sở để thủ tục vay vốn ngân hàng tiến động cho thuê đất: Kế hoạch cho thuê đất dự kiến tiến hành vào cuối năm ( hành cách thuận lợi Có báo cáo đánh giá khả thi đơn vị tư vấn có uy tín hoàn tất tuyến đường vào khu công nghiệp) thuận lợi cho việc kêu gọi đối tác hợp tác đầu tư dự án Doanh thu từ hoạt động cho thuê sở hạ tầng dự kiến thu Đề xuất đơn vị có uy tín để đánh giá lại tính khả thi dự án như: Savills chi 85USD/m2/năm năm 2011 giá thuê cho năm 93,5 phí để thực báo cáo khả thi khoảng: 200.000.000 đồng USD/m2/năm Thêm vào dự kiến thu khoảng 0,09 USD/m2/năm tốc 3.2.2 Hoạch định nguồn vốn cần cho dự án: độ tăng 3% năm tiền cho thuê đất Doanh thu từ khu dịch vụ công nghiệp: Như kế hoạch phát triển dự án có khu vực văn phòng cho thuê Do đó, doanh thu từ khu dịch vụ công nghiệp chủ yếu có nhờ vào doanh thu từ hoạt động cho thuê văn phòng Dự kiến giá  Lập kế hoạch tài cho dự án: Việc lập kế hoạch tài đắn từ lúc đầu giúp cho công ty có nhìn trước kế hoạch tài tương lai, đảm bảo không cho dự án bị gián đoạn 71 72 Trước phần lớn việc vay vốn để thực dự án vay theo hình thức: Việc kêu gọi đối tác đầu tư hợp tác giai đoạn cần quan vay sau dự án vào hoạt động Việc lập kế hoạch tài cho dự án cần tâm xem xét Việc mời gọi hợp tác đầu tư giải vấn đề trước mắt khó khăn vốn trọng từ giai đoạn ban đầu viết dự án đầu tư cho dự án  Xây dựng văn hóa kinh doanh: Việc lập kế hoạch tài cần phải cập nhật có thay đổi liên quan đến nguồn vốn bỏ thay đổi liên quan đến tiến độ thực dự án Ở dự án khu công nghiệp Ông Kèo bị trễ tiển độ thời điểm Bản chất kinh doanh văn hóa với quy mô việc mở rộng phát triển mối quan hệ giải pháp tích cực, không tác dụng tích cực cho hoạt động vay vốn mà có tác dụng nhiều măt khác giai đoạn phát triển dự án ban quản lý dự án nên có thao tác hoạch định lại kế Thực đoàn kết nội công ty nên xem yếu tố quan trọng hàng hoạch tài cho xác để chuẩn bị ứng phó với việc thiếu vốn Tránh trạng đầu Việc trả khoản nợ cho dự án khác yếu tố tích cực giúp cho việc lý không đủ nguồn lực tài mà kiến cho dự án bị chậm tiến độ vay vốn sử dụng cho dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo  Theo dõi cấu vốn bỏ thực dự án Dự án khu công nghiệp Ông Kèo nằm giai đoạn đền bù giải tỏa cho Công ty cần phải trọng đặc biệt phần cấu vốn để thực dự án.Với nên việc xây dựng văn hóa kinh doanh hiểu cách đơn giản sau: giữ số lượng dự án khổng lồ điều tất yếu nhu cầu vốn cho dự án nằm cam kết người dân khu vực dự án, giải khiếu nại, thắc mắc khả dụng vốn tự có doanh nghiệp người dân Thực đắn theo quy định chủ đầu tư kinh doanh hạ Việc theo dõi dòng tiền dự án phải thực để tách biệt tầng khu công nghiệp với dự án khác tiện cho việc đánh giá hiệu dự án sau Tạo không khí gần gũi, thoải mái, tin tưởng đối tác kinh doanh có thái độ mực đối sở ban ngành nhà nước  Phát huy điểm mạnh doanh nghiệp 3.2.3 Đẩy mạnh công tác huy động vốn cho dự án: Thông qua việc đẩy nhanh giải ngân vốn cho dự án để hoàn thành giai đoạn đền bù giải tỏa: Việc đẩy mạnh huy động vốn phục vụ cho dự án việc cần phải tiến hành Nên tận dụng tối đa hậu thuẫn quan ban ngành để làm sức mạnh tăng tính thuyết phục trình huy động vốn để đảm bảo dự án thực cách nhanh Xin đề xuất số giải pháp Tổng công ty Tín nghĩa kinh doanh đa ngành nghề nên xét mặt rủi ro tổng thể không cao nên đưa nhấn mạnh đặc điểm vào công tác tiếp thị sau:  Hoàn Thiện công tác truyền thông thị trường: Đào tạo tăng cường khả ngoại ngữ, tin học cho nhân viên nhằm đẩy mạnh phát triển thương hiệu nhằm làm tăng uy tín tài Công ty, có dễ dàng công tác huy động vốn công tác truyền thông dự án với đối tác nước nước Theo kế hoạch tài Công ty tổng dư nợ ngân hàng tổ chức tín dụng đến năm 2015 dự kiến là: 2.478 tỷ đồng (quỹ đầu tư phát triển Đồng Nai: 50 tỷ Nên tập trung nhấn mạnh vào thành đạt chất lượng dịch vụ khả thu hút nguồn vốn đầu tư khu công nghiệp Tam Phước khu công nghiệp Nhơn Trạch làm chứng để thuyết phục đối tác  Duy trì, phát huy mối quan hệ hợp tác tốt với tổ chức tín dụng, ngân đồng , quỹ hỗ trợ phát triển Đồng Nai: 50 tỷ đồng, chi Nhánh Ngân hàng Ngoại Thương Đồng Nai: 600 tỷ đồng, chi Nhánh Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn hàng: Đồng Nai: 700 tỷ đồng).Việc hoàn thiện công tác thị trường giúp cho tổng công ty có Uy tín việc trả nợ vay ngân hàng Công ty nên cố gắng không để xảy hội tiếp cận thuyết phục đối tác chiến lược góp vốn góp phần giảm bớt trường hợp khoản nợ chưa đến hạn toán mà tài để chi áp lực nguồn vốn thực dự án trả 73 74 Hiện tại, Tổng công ty Tín Nghĩa có lúc phải sử dụng phần vốn vay Xây dựng chiến lược đẩy mạnh công tác marketing, công tác truyền thông Tiếp ngắn hạn cho hoạt động kinh doanh nông sản, xăng dầu ngắn hạn để đầu tư vào cận khách hàng tiềm nhà đầu tư, khơi dậy nhu cầu họ cách giúp họ số dự án trung dài hạn nên có nhiều khó khăn… khoản nợ ngắn hạn thấy lợi ích hiệu từ dự án đầu tư đến hạn trả nguồn tiền để trả kịp thời công ty rơi vào tình trạng có Thực công tác kêu gọi đầu tư cách hợp đồng góp vốn kèm theo điều nợ thuộc nhóm nợ nghi ngờ điều ảnh hưởng nhiều đến trình khoản ưu đãi thuế suất chiết khấu, giá bán… huy động vốn cho dự án tới Biện pháp tăng tường vay vốn từ dự án bù đắp  Tận dụng nguồn vốn ngắn hạn: thực xây dựng vốn tự có dự án trạm xăng, nhà kho…đồng thời xúc Đẩy mạnh kinh doanh mặt hàng nông sản (là mặt hàng kinh doanh tiến nhanh cho thủ tục vay vốn cho khoản vay sử dụng không mục đích nói Tổng Công ty) để nâng cao tính khoản trường hợp không huy động vốn kịp thời Với dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo việc cần nguồn vốn lớn Công ty nên mở rộng mối quan hệ với ngân hàng MB, ngân hàng ACB, ngân hàng Công ty nên có chiến lược tận dụng mặt hàng kinh doanh nông sản để tiến Techcombank ngân hàng lớn khác.Việc mở rộng phải dựa hợp tác lâu dài hành vay nguồn vốn cách dễ dàng Bản chất hàng nông sản với giá trị phát triển Thêm vào công ty nên tận dụng cạnh tranh ngân hàng làm cao, nguồn chấp đáng kể công ty cần vốn ngắn hạn Tuy nhiên, mạnh để tạo điều kiện hợp tác tốt với ngân hàng Công ty lưu ý phải tránh giải pháp mang tính chất đối phó, tạm thời không nên sử dụng nhiều tình trạng cạnh tranh gây mâu thuẫn ngân hàng với công ty 3.2.4 Tổ chức lại nhân thực dự án:  Tăng cường tài sản đảm bảo tín dụng: Bao gồm nhân thực công tác huy động đầu tư, quản lý dự án, nhân Với vài sách ưu đãi hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình ban quản lý dự án… không phủ nhận tầm quan trọng nhân ngân hàng tài sản doanh nghiệp loại hình thức đảm bảo hoạt động doanh nghiệp Thuận lợi Tín Nghĩa ngày có tốt để doanh nghiệp hưởng lợi từ sách ưu đãi Để làm điều đó, công đội ngũ cán trẻ với trình độ cao đặc biệt có nhiều cán đào tạo ty nên tiến hành số biện pháp sau: nước có giáo dục tiên tiến như: Úc, Mỹ, Singapo…Tuy nhiên nguồn lực Rà soát lại số hạng mục công trình thi công xong chưa làm thủ tục hợp thức hóa tài sản như: giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình Những hạng mục chưa xếp với vị trí công việc để phát huy hiệu cao  Thường xuyên tổ chức buổi trao đổi chuyên môn mảng công trình dự án nằm mục đích thi công nên đẩy mạnh công dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp: tác đấu thầu Tổng công ty Tín Nghĩa có số khu công nghiệp dự án Cầm cố tài sản phát sinh từ hợp đồng kinh tế, hợp đồng xây dựng, Những dự án, hạng mục công trình thi công dở dang (đã hoàn thành >= 70%)…  Đẩy mạnh huy động vốn tự có: Sử dụng công cụ tài chính: Doanh nghiệp phát hành trái phiếu, cổ phiếu từ khách hàng tiềm năng, cán công nhân viên toàn tổng công ty đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp như: Khu công nghiệp Tam Phước, Khu công nghiệp An Phước, Khu công nghiệp Nhơn Trạch 3, khu công nghiệp Nhơn Trạch 6, Khu công nghiệp đất đỏ Vì tổ chức hội thảo định kỳ giúp cho cán nhân viên khu công nghiệp có điều kiện chia sẻ kinh nghiệm giải khó khăn, phổ biến thông tư nghị định liên quan đến mảng khu công nghiệp, chia sẻ kinh Đẩy mạnh thu hồi khoản nợ đến hạn, công nợ khó đòi nghiệm công tác huy động vốn tháo gỡ khó khăn gặp phải Công ty nên mở rộng huy động nguồn vốn tín dụng, ứng trước khách hàng dự án Bằng cách giúp nhân viên có hiểu biết sâu rộng lĩnh vực từ bên kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp  Thực tái cấu trúc lại nhân cách hợp lý: 75 76 Hiện việc tái cấu trúc diễn hàng năm Tuy nhiên, việc thay đổi nhân nhiều làm cho việc chuyên tâm hiểu biết sâu lĩnh vực chuyên Bảng 3.2: Giá cho thuê đất chi phí sử dụng hạ tầng môn bị giảm đáng kể Việc tái cấu trúc cần diễn cách hợp lý Việc bố trí người việc quan trọng Đặc biệt công việc quản lý dự án cần đội ngũ xuyên suốt trình dự án có khả đảm nhận công việc tốt Hạng mục Đơn giá Tiền thuê đất trả hàng năm 1.750 VNĐ/m2/năm Phí sử dụng sở hạ tầng (thanh toán lần) 100 USD/m2/toàn thời gian hoạt động Phí quản lý trả hàng năm 0,5 USD/m2/năm Phí xử lý nước thải 0,32 USD/m3 3.2.5 Tăng cường công tác thu hút vốn đầu tư vào khu công nghiệp: Tổ chức hội thảo thu hút vốn đầu tư vào khu công nghiệp Tổng Công ty Tín Nghĩa làm chủ đầu tư Bằng cách tạo mối quan hệ thân thiết với đối tác thuê đất khu công nghiệp Tín Nghĩa Ngoài ra, có điều kiện giới thiệu, tư vấn để nhà đầu tư có nhu cầu thuê đất mở rộng sản xuất kinh doanh ( Nguồn: Báo giá dự kiến phí dịch vụ KCN Ông Kèo) Với vị trí địa lý thuận lợi gần cầu cảng nên nhà đầu tư, đặc biệt doanh nghiệp ngành công nghiệp nặng dễ dàng chấp thuận mức giá nêu Tận dụng lợi vị trí địa lý khu công nghiệp Ông Kèo để khai thác tối đa dịch vụ cầu cảng kho bãi Xây dựng mức giá cạnh tranh để thu hút vốn đầu tư: Việc xây dựng mức giá dịch vụ KCN Ông Kèo thể sau: 3.2.6 Quản lý chặt chẽ tiến độ thực dự án: Một nguyên nhân làm chậm tiến độ dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo việc quản lý tiến độ không chặt chẽ, đặc biệt khâu lựa chọn nhà thầu đặc biệt gói thầu thường ban quản lý dự án không kiểm tra chặt chẽ tiến độ thực đơn vị trúng thầu: Lên kế hoạch đấu thầu: việc cần phải ban quản lý dự án khu công nghiệp Ông Kèo thực Kế hoạch đấu thầu tảng việc lựa chọn nhà thầu Do đó, tùy theo quy mô, tính chất gói thầu, chủ đầu tư phải đưa hình thức lựa chọn phù hợp, cho gói thầu triển khai thực đạt hiệu cao mặt thời gian chất lượng Nhà thầu lựa chọn gói thầu vừa phải đảm bảo lực vừa đáp ứng yêu cầu thời gian thực thủ tục cách tối ưu Việc lập tiêu trí lựa chọn, đánh giá nhà thầu theo gói thầu cần phải thực Công tác tổ chức đầu thầu rà soát, củng cố, làm chặt chẽ từ đầu: điều có tác dụng rút ngắn thời gian thực hiện, nhà thầu đươc lựa chọn điều kiện đảm bảo lực Để thực có hiệu giải pháp bên mời thầu, tổ chuyên gia đấu thầu, cá nhân trực tiếp tham gia hoạt động đấu thầu phải đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ đấu thầu, có trình độ chuyên môn phù hợp với yêu cầu gói thầu theo lĩnh vực kỹ thuật, tài chính, thương mại, hành 77 78 pháp lý, có trình độ ngoại ngữ đáp ứng đươc yêu cầu gói thầu đươc tổ lợi ích Tổng mức đầu tư phải tính đúng, tính đủ phải khẳng chức đấu thầu quốc tế định chi phí tối đa mà Tổng Công ty Tín Nghĩa phải bỏ đầu tư Khi tiến hành xét thầu, tổ chuyên gia đấu thầu phải nghiêm túc thực việc Ban quản lý dự án có trách nhiệm toàn diện việc quản lý chi phí đầu tư xây kiểm tra tư cách hợp lệ nhà thầu theo quy định hồ sơ mời thầu điều kiện tham dựng hoàn thành công trình Việc quản lý chi phí phải thực cách gia thầu số gói thầu Hơn bên tham gia hoạt động đấu thầu phải đảm linh hoạt, muốn đẩy nhanh tiến độ thực dự án việc chấp nhận bỏ chi phí bảo tính cạnh tranh không để xảy vi phạm hành vi bị cấm đấu thầu mức lớn điều khó tránh Việc bổ sung cán cấp chuyên gia để xử lý 3.2.7 Lựa chọn hình thức quản lý dự án quản lý chi phí phù hợp: tình huống, việc toán trước thủ tục, việc bổ sung nhân công, máy móc thiết Việc định hình thức quản lý dự án phù hợp góp phần cải thiện đáng kể vào tiến độ thực dự án  Trao nhiều quyền cho giám đốc dự án ban quản lý dự án: bị, điều chỉnh biện pháp thi công đại hơn… nên lựa chọn Nguồn vốn phải đảm bảo cách linh hoạt (bố trí nguồn vốn cho việc việc khác hoàn thành trước xem xét toán trước…) hiệu Ban quản lý dự án nhiều đáp ứng số yêu cầu lực, trình tác động lớn đến tiến độ thực dự án Đây vấn đề then chốt độ chuyên môn, kinh nghiệm nên giao nhiều quyền cho ban quản lý dự án thẩm dự án, vừa tác động đến hiệu dự án vừa ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến định hồ sơ thiết kế, mời thầu, kết thầu Làm điều ban quản lý dự án chủ độ thực động giải vấn đề phát sinh cách nhanh chóng Ban quản lý dự án chủ động ký hợp đồng thuê cá nhân, tổ chức, tư vấn nước có chuyên môn, kinh nghiệm Một điều không phần quan trọng muốn đẩy nhanh tiến độ thực dự án xem xét áp dụng phương pháp tăng lương cho cán bộ- nhân viên quản Công việc Ban quản lý dự án phải giao chủ động hoàn toàn bao gồm lý dự án Có thể xem xét tăng khoảng gấp 1,2 1,5 lần mức lương để thúc từ gia đoạn chuẩn bị đầu tư hoàn thành dự án Tuy nhiên, ban quản đẩy tinh thần làm việc Cũng xem xét đến khả thuê cán có nhiều kinh lý dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo phải bị động nhiều mặt mà nghiệm lực để thực dự án Việc hạn chế nhiều thời gian phải thông qua Tổng Công ty Tín Nghĩa như: Việc ký kết hợp đồng với đơn vị tư công tác thẩm định, phê duyệt tổng mức đầu tư dự án góp phần không vấn, nghiệm thu, toán hợp đồng… phải thông qua Tổng công ty Tín nhỏ đến tiến độ chung toàn dự án Thời gian thẩm định phê duyệt giảm từ Nghĩa duyệt đạo thực 10-15 ngày xuống 5-7 ngày  Công tác quản lý chi phí thực dự án phải điều tiết cách linh Khi tiến hành thẩm tra tổng mức đầu tư, ban quản lý dự án thuê tổ hoạt: chức, cá nhân có đủ điều kiện lực, kinh nghiệm thẩm tra Hạn thẩm tra thường từ 30 Việc quản lý chi phí vừa đảm bảo đẩy nhanh tiến độ vừa đảm bảo hiệu – 45 ngày tùy theo quy mô dự án Nhưng chấp nhận chi phí cao chọn người có hoạt động kinh doanh Việc quản lý chi phí phải phù hợp với mục tiêu, hiệu dự án lực khoảng từ 10 – 20 ngày yêu cầu khách quan kinh tế thị trường Tổng mức đầu tư phải tính đúng, Thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công thuê đơn vị thẩm tra để có cách nhìn tính đủ, khoản dự phòng cho vấn đề phát sinh cần phải ghi nhận đầy đủ Nguồn khách quan xác Đơn vị thẩm tra cần chọn lựa phải có lực, kinh vốn phải đảm bảo cung cấp kịp thời hoán chuyển cách linh hoạt nghiệm đơn vị thiết kế Và điều nên thời gian thực Cũng dự án nào, dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo so với thông lệ từ 30- 60 ngày tùy qui mô rút xuống từ 15-30 ngày phải nhận thức việc quản lý chi phí phải đảm bảo mục tiêu, hiệu dự 3.2.8 Các giải pháp khác án yêu cầu khách quan kinh tế thị trường Công tác quản lý chi phí cần phải 3.2.8.1 Đội ngũ chuyên trách ban quản lý dự án: đảm bảo để chủ đầu tư phải chủ động nguồn vốn đầu tư đảm bảo 79 Đội ngũ chuyên trách ban quản l dự án lựa chọn nhà thầu phải người tham gia tích cực, chủ động công việc tất khâu 80 có vượt mức kế hoạch Xin đề xuất số giải pháp sau nhằm quản lý chặt chẽ công tác này: Ở dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo giai đoạn đền Trước tiến hành công việc thiết kế, ban quản lý dự án đầu tư kinh doanh hạ bù giải tỏa công việc tới chắn phải tiến hành đấu thầu nhiều hạng tầng KCN Ông Kèo cần yêu cầu nhà tư vấn thiết kế phải lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng mục khác giai đoạn như: San lắp mặt bằng, xây dựng cầu cảng… Do thật chi tiết phải thực đầy đủ, chặt chẽ nội dung theo quy định quản lý chất muốn đẩy nhanh tiến độ thực dự án cán quản lý dự án công tác lượng công trình xây dựng Điều góp phần làm cho đơn vị thiết kế đánh giá lựa chọn nhà thầu phải nỗ lực nhiều Những cán phải người thường xuyên thực trạng công trình, đề giải pháp thiết kế phù hợp, tránh sai sót, hạn chế việc theo dõi diễn biến trình thực giải quyết, đôn đốc, nhắc nhở khâu bị chậm nhiều thời gian việc giải cố phát sinh Cần phải nắm rõ quy định thời gian lựa chọn nhà thầu để từ có thao tác tiến hành Tùy theo quy mô công trình tổng mức đầu tư mà dự án thực theo đông đốc nhắc nhở để hoàn thành sớm thời gian quy định trình tự bước hai hay ba bước Điều quan trọng phải đảm bảo 3.2.8.2 Quản lý tốt việc thi công xây dựng: bước thiết theo phải phù hợp với bước thiết kế trước phê duyệt Trong vòng đời dự án thời gian thi công xây dựng chiếm tương đối lớn Quản lý tốt việc thi công xây dựng để dự án khai thác, hoạch định công việc trọng tâm, Nếu tuân thủ nghiêm ngặt quy định giảm thiểu thời gian thụ lý hồ sơ quan nhà nước quan trọng toàn khâu dự án Đây công việc tương đối khó khăn Quản lý tiến độ công tác thiết kế quản lý sát giai đoạn thiết kế, ban quản lý ban quản lý dự án cần phải có tinh thần phối hợp tốt với quan ban ngành dự án KCN Ông Kèo phải thường xuyên trao đổi với tư vấn hồ sơ thiết kế tình đối tác Đặc biệt phải có đội ngũ chuyên viên nhiều kinh nghiệm thực Điều quan trọng hai bên phải trao đổi khó khăn vướng mắc giải lực dứt điểm, kịp thời Sự cộng tác hai bên động lực để thúc đẩy công việc Muốn thực tốt công tác quản lý tiến độ thi công xây dựng cần phải có tổng sớm có kết Ngoài ra, ban quản lý dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo tiến độ thực toàn dự án Trong đó, trước triển khai thi công xây dựng công cần đặc biệt lưu ý đến tính thẩm mỹ đồ án thiết kế Tạo điều kiện cho hồ sơ đạt trình phải lập tiến độ chi tiết tốt Tiến độ thi công xây dựng phải phù chất lượng từ đầu không thời gian để thẩm tra, thẩm định phê duyệt hợp với bảng tiến độ duyệt Từ bảng tiến độ ban quản ly dự án phải phân tích Dự toán lập cách đầy đủ mang tính xác cao giúp cho nhà ưu khuyết điểm điểm bất hợp lý Các cán ban quản lý dự án đầu tư tránh nguy chuẩn bị thiếu vốn thừa vốn… Gây ảnh hưởng phải ngồi lại để đề xuất phần việc nhà thầu thực ngay, xen cẽ mà không nhỏ đến trình thi công, đến lợi ích hiệu đầu tư, điều quan trọng không cần chờ công việc khác hoàn tất Việc kiểm tra công trường xây dựng tiến độ thực dự án bị chậm lại nguyên nhân bảng dự toán tiến hành thường xuyên để có biện pháp xử lý trường hợp không xác đạt yêu cầu tiến độ 3.2.8.3 Quản lý chặt chẽ chất lượng, tiến độ công tác khảo sát, thiết kế, lập dự toán, quan tâm đến việc xin giấy phép xây dựng: Khi theo dõi phối hợp chặt chẽ với đơn vị thiết kế giai đoạn thiết kế, ban quản lý dự án cần nhanh chóng phê duyệt thiết kế dự toán Ban quản lý dự án cần đề nghị nhà tư vấn thiết kế thực công tác giám sát thi Để dự án khởi công, điều kiện cần thiết khác theo quy định công cách thường xuyên có trách nhiệm Ngoài ra, điều quan trọng cần phải cử công tác thiết kế- lập dự toán phải hoàn tất phê duyệt Thời gian nhà quản lý dự người có đủ lực để xử lý vướng mắc trình thi công xây dựng án dành cho công tác nhiều Nếu từ đầu nhà quản lý biết đảm bảo chất để dự án không bị tắc nghẽn lượng cách nghiêm túc hạn hoàn thành theo kế hoạch đề ra, chí 81 82 Giấy phép xây dựng điều kiện tiên để khởi công xây dựng công trình  Tổng Công ty Tín Nghĩa nên có quy định phải lập lại bảng tiến độ thực dự án Thời gian thụ lý hồ sơ phụ thuộc theo quy định tính từ nhận đủ hồ sơ hợp lệ dự án có thay đổi mặt tiến độ Không xây dựng theo dõi Do hồ sơ không chuẩn bị kỹ, không đáp ứng trình tự thủ tục làm tiến độ cho hạng mục nhỏ mà phải theo dõi tiến độ cho tổng dự án nhiều thời gian cho khâu Vì vậy, ban quản lý dự án cần trọng đặc biệt có thay đổi đáng kể khâu này: kiểm tra hồ sơ thật kỹ trước nộp, theo dõi tiến trình từ nộp đến thụ lý, phê duyệt Nếu làm tốt khâu làm giảm thời gian đáng kể Điều kiện để thực thành công khâu Tổng công ty Tín Nghĩa phải có đội ngũ cán bộ, nhân viên quản lý dự án có trình độ, chuyên môn kỹ thuật cao Tổng công ty phải có sách trọng dụng, đãi ngộ, quan tâm đến đời sống vật chất tinh 3.3.2 Đối với nhà nước: Đối với nghị định 69/NĐ-CP: cần phải hoàn thiện để giải bất cập để người dân nằm khu vực giải tỏa sớm ổn định sống Nhà nước cần có biện phát liệt cá nhân, tổ chức cố tình không chịu di dời, đòi hỏi mức đền bù bất hợp lý ảnh hưởng đến việc triển khai, hoàn thành dự án Nhà nước cần có sách tháo gỡ vốn đầu tư bất động sản Các ngân hàng thần nhân viên thương mại cần cân nhắc, lựa chọn để tiếp tục cho vay vào dự án bất động sản có khả 3.2.8.4 Quản lý đồng nhân tố trình thi công: thu hồi vốn cao nhanh, cá nhân có nhu cầu thực nhà ở, có vốn tự có Để đẩy nhanh tiến độ người quản lý dự án phải quản lý đồng nhân tố sau: chất lượng xây dựng, khối lượng xây dựng, an toàn lao động xây dựng, môi trường xây dựng Cần tăng cường việc giám sát tiến trình thực dự án theo quy trình, thủ tục ban hành định nên tiếp tục cho vay Ngoài ra, ngân hàng thương mại cần có biện pháp giảm lãi suất cho vay bất động sản Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống sách pháp luật xây dựng, đất đai, giao thông, hạ tầng kỹ thuật để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản Hàng tuần hàng tháng báo cáo tổng kết tình hình thực thi công mộc Nhà nước cần có qui định rõ vai trò, trách nghiệm, quyền cách trung thực để ban lãnh đạo có hướng xử lý kịp thời khó khăn vướng mắc quan quản lý nhà nước việc kiểm tra giám sát lực cá nhân, tổ chức nhằm đẩy nhanh tiến độ thi công tham gia hoạt động xây dựng 3.3 KIẾN NGHỊ: Cần có qui hoạch xây dựng mang tính bền vững, có tầm nhìn từ 30 năm trở lên 3.3.1 Đối với Tổng công ty Tín Nghĩa: Có hình thức quản lý sử dụng đất cách chặt chẽ, nghiêm túc, có chế tài mạnh hiệu Trước khó khăn trên, kính đề nghị Ban Tổng Giám đốc xem xét cho phép triển để hạn chế đẩy lùi tình trạng sử dụng đất không mục đích, xây dựng khai thực nội dung sau: không tuân thủ theo qui hoạch, hạn chế việc qui hoạch treo  Tập trung đền bù thu hồi đất để triển khai xây dựng nhà máy xử lý nước thải  Cần chuẩn bị vốn để đền bù bàn giao đất cho nhà đầu tư theo cam kết như: Công ty PROCONCO, Công ty TNHH Công Nghiệp, Công ty TKV  Đền bù phần tuyến đường số 4, số 9, số  Triển khai xây dựng phần tuyến đường số 4, số 9, số thi công nắn Rạch Bàng xây dựng cống đường số  Tổng Công ty Tín Nghĩa nên có chủ trương yêu cầu ban quản lý dự án phải theo dõi bảng tiến độ thực dự án cách chặt chẽ 3.3.3 Đối với UBND tỉnh Đồng Nai: Xem xét điều chỉnh giá đất nông nghiệp vị trí thuộc Xã Phước Khánh, huyện Nhơn Trạch cho chi phí đền bù hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm theo điều 22 nghị định 69/NĐ-CP hợp lý với giá đất thị trường Lãnh đạo Tỉnh kiến nghị với Chính phủ việc không xem dự án đầu tư hạ tầng KCN dự án đầu tư bất động sản nhằm tạo điều kiện để Tổng Công ty Tín Nghĩa có điều kiện để tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng để triển khai thực dự án 83 84 Lãnh đạo tỉnh cho phép Tổng Công ty Tín Nghĩa tiến hành chi trả tiền đền bù cho hộ dân theo khu vực, trước mắt khu vực: nhà máy xử lý nước thải, tuyến đường chính, khu đất công ty proconco, công ty mỏ Việt Bắc… Nên chủ động đầu tạo bước đột phá cho việc thực quy định quản lí đầu tư xây dựng công trình, hình thành sách giá xây dựng theo chế thị trường đặc thù huyện Có sách kích cầu thị trường bất động sản, tăng cường vai trò quản lí nhà nước thị trường bất động sản Công tác quản lí nhà nước chất lượng công trình xây dựng phải thực thường xuyên, đồng bộ, khắp huyện, thành phố tỉnh nhằm nâng cao lực, trách nhiệm nhà thầu thi công lực quản lí chủ đầu tư Hỗ trợ, tháo gỡ cho chủ đầu tư vấn đề tài phục vụ cho phát triển dự án Tạo điều kiện tốt để chủ đầu tư hoàn toàn chủ động việc thực toán hợp đồng có liên quan đến hoạt động xây dựng Hỗ trợ công tác truyền thông ích lợi nhiệm vụ cho người dân khu vực bị giải tỏa dự án Kết luận chương 3: Trên sở Đánh giá thực trạng tình hình triển khai dự án đầu tư kinh doanh hạ KẾT LUẬN Trong thời gian qua, tiến độ thực dự án đầu tư xây dựng nói chung tiến độ thực dự án Tổng công Ty Tín Nghĩa nói riêng không đạt mục đích đề Đẩy nhanh tiến độ thực dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng Khu Công nghiệp Ông Kèo việc quan trọng Tổng Công ty Tín Nghĩa ưu tiên tập trung nguồn lực thực thời gian tới Việc thực giúp ích cho Tổng công ty giao đất kịp thời cho đối tác lấy nguồn doanh thu phục vụ cho nhu cầu phát triển dự án Qua nghiên cứu tình hình thực dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo vận dụng tổng hợp phương pháp phân tích nghiên cứu thực tế để đưa số giải pháp hạn chế rủi ro cho dự án vay vốn, luận văn đạt kết sau : Một là, luận văn trình bày sơ lược dự án tiến độ thực dự án Hai là, sâu vào phân tích thực trạng dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo, đưa hạn chế trrong trình thực diện dự án đồng thời tìm nguyên nhân hạn chế cần khắc phục để từ làm đưa giảp pháp hạn chế rủi ro, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay dự án tầng khu công nghiệp Ông Kèo, phân tích số nguyên nhân tác động làm ảnh hưởng Ba là, luận văn cho ta thấy tất dự án đưa hoạt động gặp không đến tiến độ thực dự án chương 2, tác giả đề xuất số giải pháp gồm có khó khăn gây ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án Khó khăn nhóm giải pháp là: Giải pháp để giải kịp thời khó khăn tiến nguyên nhân chủ quan nguyên nhân khách quan độ thực dự án nhóm giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực dự án Vì vậy, mục tiêu mà Tổng Công ty muốn hướng tới hạn chế giai đoạn Từ đề xuất số kiến nghị nhà nước, UBND tỉnh khó khăn mang tính chủ quan từ yếu tố người khó khăn ảnh hưởng đến tiến Đồng Nai Tổng công ty Tín Nghĩa với mục đích đẩy nhanh tiến độ thực độ thực dự án dự án Muốn vậy, bên cạnh nỗ lực từ phía chủ đầu tư việc xây dựng không ngừng hoàn thiện hệ thống quản lý, theo dõi tiến độ gắt gao cần có có thay đổi cải tiến từ ban quản lý dự án, thiếu hỗ trợ, giúp đỡ từ quan, ban ngành thuộc phủ địa phương có liên quan Đó mục tiêu mong muốn mà luận văn hướng đến 85 Mặc dù vậy, luận văn khó tránh khỏi thiếu sót hạn chế định Do đó, xin thành thật mong quí thầy cô bạn quan tâm, đóng góp bổ sung để luận văn thêm hoàn chỉnh 86 87 MỤC LỤC Lời cảm ơn Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt Danh mục bảng biểu MỞ ĐẦU 1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI: MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI: .2 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU: .2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN: .2 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1 Đầu tư: 1.1.2 Dự án: 1.1.3 Dự án đầu tư: .4 1.1.4 Tiến độ thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: 1.2 QUY TRÌNH LẬP TIẾN ĐỘ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: 1.2.1 Xác định bảng lịch trình tiến độ dự án: .5 1.2.1.1 Hoạch định cho việc lập bảng lịch trình dự án bao gồm nội dung: .5 1.2.1.2 Xác định bảng lịch trình: 1.2.2 Xác định sơ đồ mạng: CPM, PERT 1.2.2.1 Quy ước vẽ sơ đồ mạng: .7 1.2.2.2 Tính toán thời gian sơ đồ mạng: 1.2.3 Phân tích biểu đồ phân đoạn thời gian: 1.2.3.1 Rút ngắn tiến độ dự án: .9 1.2.3.2 Tính toán chi phí min: .10 1.2.3.3 Cân đối bố trí nguồn lực: .11 1.2.3.4 Lập kế hoạch tài cho dự án: 11 1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .12 1.3.1 Vấn đề quy hoạch: 12 1.3.2 Về lập, thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình; 12 1.3.3 Giấy phép xây dựng: 13 1.3.3.1Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng: .13 1.3.3.2Trách nhiệm quan cấp giấy phép xây dựng: 13 1.3.4 Lựa chọn nhà thầu: 14 1.3.4.1 Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ đấu thầu yêu cầu bên mời thầu, tổ chuyên gia đấu thầu: .15 1.3.4.2Tư cách hợp lệ nhà thầu điều kiện tham gia đấu thầu: 16 1.3.4.3Bảo đảm cạnh tranh đấu thầu: 16 1.3.4.4 Quy định thời gian đấu thầu: 17 1.3.5 Quản lý thi công xây dựng công trình: .18 1.3.5.1 Quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình (Điều 31-Nghị định 16/2005/NĐCP): .18 1.3.5.2 Quản lý an toàn lao động công trường xây dựng: .19 1.3.5.3 Quản lý môi trường xây dựng: 19 1.3.6 Các hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình: .20 1.3.6.1 Nhiệm vụ, hạn chủ đầu tư Ban Quản lý dự án trường hợp chủ đầu tư thành lập ban quản lý dự án: .20 1.3.6.2 Nhiệm vụ chủ đầu tư tổ chức tư vấn quản lý dự án trường hợp chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án: 21 1.4 Ý NGHĨA CỦA VIỆC ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN .22 1.4.1 Ý nghĩa việc đẩy nhanh tiến độ thực dự án: 22 1.4.2 Vai trò việc đẩy nhanh tiến độ thực dự án 23 1.5 KINH NGHIỆM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN KHÁC 23 Kết luận chương 24 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP ÔNG KÈO .26 2.1 TỔNG QUAN VỀ TỔNG CÔNG TY TÍN NGHĨA - CHỦ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP ÔNG KÈO 26 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển: 26 2.1.2 Các lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh: 27 2.1.3 Đầu tư tài chính, liên doanh, liên kết 27 2.1.3.1 Công ty con: 28 2.1.3.2 Công ty liên kết: 28 2.1.3.3 Các đơn vị trực thuộc: .28 2.1.4 Các hệ thống tiêu chuẩn áp dụng: ( ISO, SA, HACCP…) 28 2.2 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP ÔNG KÈO 28 2.2.1 Đặc điểm dự án 28 2.2.2 Sự cần thiết yêu cầu dự án 30 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo 31 2.2.3.1 Tiến độ thực công tác chuẩn bị đầu tư: .31 2.2.3.2 Tiến độ thực công trình bổ trợ khác: 36 2.2.3.3 Cách thức quản lý dự án, quản lý chi phí dự án hợp đồng: 38 2.2.3.4 Năng lực tổ chức, cá nhân hoạt động xây dựng công tác quản lý dự án: 39 2.3 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP ÔNG KÈO .39 2.3.1 Bảng tiến độ thực dự án năm 2008: 39 2.3.2 Khái quát công việc thực dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo 41 2.3.2.1 Công tác bồi thường, thu hồi đất: .41 2.3.2.2 Công tác lập quy hoạch: 41 2.3.2.3 Công tác thiết kế: 42 2.3.2.4 Công tác khác: 42 2.3.3 Các dự án hoạt động 42 2.3.3.1 Nhà máy sản xuất gỗ dăm xuất 42 2.3.3.2 Nhà máy sản xuất dầu nhờn công ty TNHH Hóa dầu AP 43 2.3.3.3 Nhà máy sản xuất dầu nhờn công ty TNHH Nhiên liệu Hoàng Việt 43 2.3.3.4 Nhà máy nghiền xi măng Lafarge .43 2.3.4 Hiện trạng cảng hoạt động 44 2.3.4.1 Cảng nhà máy sản xuất gỗ dăm xuất 44 2.3.4.2 Cảng nhà máy sản xuất dầu nhờn công ty TNHH Hóa dầu AP 44 2.3.4.3 Cảng nhà máy sản xuất dầu nhờn công ty TNHH Nhiên liệu Hoàng Việt .44 2.3.4.4 Cảng nhà máy nghiền xi măng Lafarge 44 2.3.5 Công tác lập qui hoạch, dự án đầu tư 45 2.3.6 Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng: 45 2.3.6.1 Hiện trạng sử dụng đất: .50 2.3.6.2 Hiện trạng công trình hạ tầng kỹ thuật: 52 2.3.7 Những mặt tồn trình hoạt động dự án 54 2.3.7.1 Khó khăn vấn đề nguồn vốn tài trợ cho dự án: .54 2.3.7.2 Khó khăn công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư: 57 2.3.7.3 Khó khăn vấn đề đảm bảo nguồn nhân lực cho dự án: 60 2.3.7.4 Khó khăn việc xác định hiệu đầu tư: 61 2.4 LẬP TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU KINH KINH DOANH HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP ÔNG KÈO 62 2.4.1 Việc giải tỏa đất cần phải tiến hành dứt điểm vào năm 2011: 63 2.4.2 Nhà máy xử lý nước thải cần phải hoàn tất vào quý năm 2012: 63 2.4.3 Cảng, kho bãi hệ thống đường cần phải đôn đốc thực xong vào quý năm 2012 để thu hút đầu tư 63 2.4.4 San lắp mặt chia làm nhiều đợt: 64 Kết luận chương 64 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP ÔNG KÈO 65 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA KHU CÔNG NGHIỆP: 65 3.2 GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP ÔNG KÈO: .66 3.2.1 Xác định rõ hiệu đầu tư cách đánh giá lại tính khả thi dự án: 66 3.2.2 Hoạch định nguồn vốn cần cho dự án: 70 3.2.3 Đẩy mạnh công tác huy động vốn cho dự án: 71 3.2.4 Tổ chức lại nhân thực dự án: .74 3.2.5 Tăng cường công tác thu hút vốn đầu tư vào khu công nghiệp: 75 3.2.6 Quản lý chặt chẽ tiến độ thực dự án: 76 3.2.7 Lựa chọn hình thức quản lý dự án quản lý chi phí phù hợp: 77 3.2.8 Các giải pháp khác 78 3.2.8.1 Đội ngũ chuyên trách ban quản lý dự án: 78 3.2.8.2 Quản lý tốt việc thi công xây dựng: 79 3.2.8.3 Quản lý chặt chẽ chất lượng, tiến độ công tác khảo sát, thiết kế, lập dự toán, quan tâm đến việc xin giấy phép xây dựng: 79 3.2.8.4 Quản lý đồng nhân tố trình thi công: 81 3.3 KIẾN NGHỊ: 81 3.3.1 Đối với Tổng công ty Tín Nghĩa: 81 3.3.2 Đối với nhà nước: 82 3.3.3 Đối với UBND tỉnh Đồng Nai: 82 Kết luận chương 3: .83 KẾT LUẬN 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC