Đang tải... (xem toàn văn)
Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực về tàichính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếphoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹthuật của nền kinh tế. Xuất phát từ phạm vi phát huy tác dụng của các kết quả đầutư, có thể có những cách hiểu khác nhau về đầu tư.
BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ - KD BẤT ĐỘNG SẢN -o0o - Tập giảng LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN BIÊN SOẠN: NGÔ VĂN TOÀN TÀI LIỆU LƯU HÀNH NỘI BỘ TP HỒ CHÍ MINH, THÁNG 07 NĂM 2016 MỤC LỤC CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Khái niệm phân loại dự án đầu tư 1.1.1 Khái niệm đầu tư 1.1.2 Phân loại đầu tư 1.1.3 Khái niệm dự án đầu tư 1.2 Trình tự nội dung nghiên cứu q trình soạn thảo dự án đầu tư 1.2.1 Nghiên cứu hội đầu tư 1.2.2 Nghiên cứu tiền khả thi 10 1.2.3 Nghiên cứu khả thi 15 1.3 Trình tự nghiên cứu lập dự án đầu tư 18 1.3.1 Xác định mục đích u cầu 18 1.3.2 Các để lập dự án 19 1.3.3 Lập nhóm soạn thảo 19 1.3.4 Các bước tiến hành nghiên cứu lập dự án đầu tư 20 1.4 Phương pháp trình bày dự án đầu tư (báo cáo nghiên cứu khả thi) 22 1.4.1 Bố cục thơng thường báo cáo nghiên cứu khả thi dự án 22 1.4.2 Khái qt trình bày phần dự án đầu tư khả thi 22 1.5 Các tiêu kỹ thuật phân tích tài kinh tế - xã hội lập dự án đầu tư 24 1.5.1 Chỉ tiêu kỹ thuật phân tích tài 24 1.5.2 Chỉ tiêu kỹ thuật phân tích kinh tế - xã hội 25 1.5.3 Sự khác phân tích tài phân tích kinh tế - xã hội dự án đầu tư 26 1.6 Các quy định pháp luật đầu tư bất động sản 28 1.6.1 Quy định pháp luật cấp phép đầu tư bất động sản 29 1.6.2 Quy định pháp luật phê duyệt, định đầu tư dự án bất động sản 29 1.6.3 Quy định pháp luật điều chỉnh dự án đầu tư bất động sản 30 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH KINH TẾ - XÃ HỘI, THỊ TRƯỜNG VÀ KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 30 2.1 Nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội tổng qt vùng lãnh thổ thực dự án đầu tư bất động sản 31 2.1.1 Điều kiện tự nhiên xã hội 31 2.1.2 Cơ sở hạ tầng 31 2.1.3 Tình hình phát triển kinh tế mơi trường 31 2.2 Nghiên cứu thị trường bất động sản vùng lãnh thổ thực dự án đầu tư bất động sản 32 2.3 Xác định địa điểm đầu tư, lựa chọn giải pháp quy hoạch, kiến trúc kỹ thuật dự án 33 2.3.1 Địa điểm trạng hạ tầng đất đai khu vực dự án 33 2.3.2 Các tiêu kế hoạch 34 2.3.3 Giải pháp quy hoạch tổng thể mặt 35 2.3.4 Giải pháp kiến trúc kỹ thuật 35 2.3.5 Tác động mơi trường giải pháp 35 CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 36 3.1 Phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 37 3.1.1 Mục đích tác dụng phân tích tài 37 3.1.2 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư 37 3.2 Phân tích kinh tế - xã hội dự án đầu tư bất động sản 59 3.2.1 Xác định tỷ lệ sinh lời xã hội lợi ích chi phí xã hội 59 3.2.2 Xác định hiệu kinh tế - xã hội 59 3.2.3 Phân tích ảnh hưởng dự án mơi trường sinh thái 61 CHƯƠNG 4: SO SÁNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 62 4.1 So sánh lựa chọn dự án đầu tư xét phương diện tài 62 4.1.1 So sánh phương án đầu tư loại trừ 62 4.1.2 Lựa chọn tập phương án 71 4.2 So sánh lựa chọn phương án theo khía cạnh kinh tế - xã hội 71 4.3 So sánh lựa chọn phương án đầu tư phối hợp tiêu hiệu 71 CHƯƠNG 5: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 72 5.1 Các vấn đề chung thẩm định dự án đầu tư 72 5.1.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư 72 5.1.2 Sự cần thiết phải thẩm định dự án đầu tư 72 5.1.3 Ý nghĩa việc thẩm định dự án đầu tư 72 5.1.4 u cầu việc thẩm định dự án đầu tư 73 5.1.5 Mục đích thẩm định dự án đầu tư 73 5.1.6 Ngun tắc thẩm định dự án đầu tư 74 5.2 Những sở pháp lý để thẩm định dự án đầu tư 75 5.2.1 Hồ sơ dự án đầu tư 75 5.2.2 Thẩm quyền chấp thuận cấp giấy chứng nhận đầu tư 76 5.2.3 Quy trình thẩm định dự án đầu tư 77 5.3 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư 78 5.3.1 Phương pháp so sánh tiêu 78 5.3.2 Phương pháp thẩm định theo trình tự 79 5.3.3 Phương pháp thẩm định dựa độ nhạy 80 5.4 Nội dung thẩm định dự án đầu tư 81 5.4.1 Thẩm định văn pháp lý 81 5.4.2 Thẩm định mục tiêu dự án đầu tư 81 5.4.3 Thẩm định ba bước thiết kế 81 5.4.4 Thẩm định sản phẩm thị trường 83 5.4.5 Thẩm định kỹ thuật cơng nghệ 84 5.4.6 Thẩm định tài 84 5.4.7 Thẩm định kinh tế - xã hội 85 5.4.8 Thẩm định mơi trường sinh thái 85 5.5 Hình thức lập hồ sơ thẩm định 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 PHỤ LỤC 89 PHỤ LỤC 92 CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Khái niệm phân loại dự án đầu tư 1.1.1 Khái niệm đầu tư Hoạt động đầu tư (gọi tắt đầu tư) q trình sử dụng nguồn lực tài chính, lao động, tài ngun thiên nhiên tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp gián tiếp tái sản xuất giản đơn tái sản xuất mở rộng sở vật chất kỹ thuật kinh tế Xuất phát từ phạm vi phát huy tác dụng kết đầu tư, có cách hiểu khác đầu tư Đầu tư theo nghĩa rộng hy sinh nguồn lực để tiến hành hoạt động nhằm thu cho người đầu tư kết định tương lai lớn nguồn lực bỏ để đạt kết Nguồn lực tiền, tài ngun thiên nhiên, sức lao động trí tuệ Các kết đạt tăng thêm tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ nguồn lực Đầu tư theo nghĩa hẹp bao gồm hoạt động sử dụng nguồn lực nhằm đem lại cho kinh tế - xã hội kết tương lai lớn nguồn lực sử dụng để đạt kết Từ có khái niệm đầu tư sau: Đầu tư hoạt động sử dụng nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động trí tuệ để sản xuất kinh doanh thời gian tương đối dài nhằm thu lợi nhuận lợi ích kinh tế xã hội Hoạt động đầu tư có đặc điểm sau đây: - Trước hết phải có vốn Vốn tiền, loại tài sản khác máy móc thiết bị, nhà xưởng, cơng trình xây dựng khác, giá trị quyền sở hữu cơng nghiệp, bí kỹ thuật, quy trình cơng nghệ, dịch vụ kỹ thuật, giá trị quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, nguồn tài ngun khác Vốn nguồn vốn Nhà nước, vốn tư nhân, vốn góp, vốn cổ phần, vốn vay dài hạn, trung hạn, ngắn hạn - Một đặc điểm khác đầu tư thời gian tương đối dài, thường từ năm trở lên, đến 50 năm, tối đa khơng q 70 năm Những hoạt động ngắn hạn vòng năm tài khơng gọi đầu tư Thời hạn đầu tư ghi rõ định đầu tư Giấy phép đầu tư coi đời sống dự án - Lợi ích đầu tư mang lại biểu hai mặt: lợi ích tài (biểu qua lợi nhuận) lợi ích kinh tế xã hội (biểu qua tiêu kinh tế xã hội) Lợi ích kinh tế xã hội thường gọi tắt lợi ích kinh tế Lợi ích tài ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi chủ đầu tư, gọi lợi ích kinh tế ảnh hưởng đến quyền lợi xã hội, cộng đồng 1.1.2 Phân loại đầu tư Có nhiều cách phân loại đầu tư Để phục vụ cho việc lập thẩm định dự án đầu tư có loại đầu tư sau đây: 1.1.2.1 Theo chức quản lý vốn đầu tư - Đầu tư trực tiếp: phương thức đầu tư chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản lý vốn bỏ Trong đầu tư trực tiếp người bỏ vốn người quản lý sử dụng vốn chủ thể Đầu tư trực tiếp đầu tư nước, đầu tư nước ngồi Việt Nam Đặc điểm loại đầu tư chủ thể đầu tư hồn tồn chịu trách nhiệm kết đầu tư Chủ thể đầu tư Nhà nước thơng qua quan doanh nghiệp nhà nước; Tư nhân thơng qua cơng ty tư nhân, cơng ty cổ phần, cơng ty trách nhiệm hữu hạn - Đầu tư gián tiếp: phương thức đầu tư chủ đầu tư khơng trực tiếp tham gia quản lý vốn bỏ Trong đầu tư gián tiếp người bỏ vốn người quản lý sử dụng vốn khơng phải chủ thể Loại đầu tư gọi đầu tư tài cổ phiếu, chứng khốn, trái khốn… Đặc điểm loại đầu tư người bỏ vốn ln có lợi nhuận tình kết đầu tư, có nhà quản lý sử dụng vốn pháp nhân chịu trách nhiệm kết đầu tư 1.1.2.2 Theo nguồn vốn Đầu tư nước: Đầu tư nước việc bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh Việt Nam tổ chức, cơng dân Việt Nam, người Việt Nam định cư nước ngồi, người nước ngồi cư trú lâu dài Việt Nam Đầu tư nước chịu điều chỉnh Luật khuyến khích đầu tư nước Đầu tư nước ngồi Việt Nam : Đầu tư trực tiếp nước ngồi Việt Nam, gọi tắt đầu tư nước ngồi, việc nhà đầu tư nước ngồi đưa vào Việt Nam vốn tiền tài sản khác để tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định Luật đầu tư nước ngồi Việt Nam Đầu tư nước ngồi: Đây loại đầu tư tổ chức cá nhân nước nước khác 1.1.2.3 Theo tính chất đầu tư Đầu tư chiều rộng (đầu tư mới): Đầu tư đầu tư để xây dựng cơng trình, nhà máy, thành lập Cơng ty, mở cửa hàng mới, dịch vụ Đặc điểm đầu tư khơng phải sở có phát triển lên Loại đầu tư đòi hỏi nhiều vốn đầu tư , trình độ cơng nghệ quản lý Thời gian thực đầu tư thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn lâu, độ mạo hiểm cao Đầu tư chiều sâu : Đây loại đầu tư nhằm khơi phục, cải tạo, nâng cấp, trang bị lại, đồng hố, đại hóa, mở rộng đối tượng có Là phương thức đầu tư chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản trị vốn bỏ ra, đòi hỏi vốn, thời gian thu hồi vốn nhanh 1.1.2.4 Theo thời gian sử dụng: có đầu tư ngắn hạn, đầu tư trung hạn đầu tư dài hạn 1.1.2.5 Theo lĩnh vực hoạt động: có đầu tư cho sản xuất kinh doanh, đầu tư cho nghiên cứu khoa học, đầu tư cho quản lý 1.1.2.6 Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư Đầu tư phát triển: phương thức đầu tư trực tiếp, việc bỏ vốn nhằm gia tăng giá trị tài sản Đây phương thức để tái sản xuất mở rộng Đầu tư chuyển dịch: phương thức đầu tư trực tiếp, việc bỏ vốn nhằm chuyển dịch quyền sở hữu giá trị tài sản (mua cổ phiếu, trái phiếu …) 1.1.2.7 Theo ngành đầu tư Đầu tư phát triển sở hạ tầng: hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật (giao thơng vận tải, BCVT, điện nước) hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, sở thơng tin văn hố) Đầu tư phát triển cơng nghiệp: nhằm xây dựng cơng trình cơng nghiệp Đầu tư phát triển dịch vụ: nhằm xây dựng cơng trình dịch vụ… 1.1.3 Khái niệm dự án đầu tư 1.1.3.1 Khái niệm dự án Theo Worldbank, dự án tổng thể sách, hoạt động chi phí liên quan đến nhau, hoạch định nhằm đạt mục tiêu thời gian định Dự án tổng thể hoạt động phụ thuộc lẫn nhằm tạo sản phẩm dịch vụ khoản thời gian xác định với ràng buộc nguồn lực bối cảnh khơng chắn - Tổng thể hoạt động: Dự án bao gồm nhiều cơng việc mà tất phải kết thúc sản phẩm giao nộp - sản phẩm, kế hoạch, báo cáo, hồ sơ tài liệu mà muốn có đòi hỏi định, điều hồ mặt u cầu, chi phí chấp nhận rủi ro - Các cơng việc lệ thuộc vào nhau: Vì tất đáp ứng mối quan tâm thành cơng dự án tất đóng góp cho hệ thống rộng lớn, hướng đích Sự xếp cơng việc dự án phải tơn trọng lơ gíc thời gian - Các cơng việc tổng thể cơng việc cần thực thời hạn xác định Dự án có điểm bắt đầu điểm kết thúc - Các nguồn lực để thực cơng việc tổng thể cơng việc giới hạn Mỗi dự án thường tiêu phí nguồn lực Các nguồn lực bị ràng buộc chặt chẽ chi phí cho dự án số thành cơng then chốt - Các hoạt động dự án diễn mơi trường khơng chắn Mơi trường dự án khơng phải mơi trường mà mơi trường tương lai Như vậy, dự án hoạt động tiến hành có điểm chung Cả hai người thực bị giới hạn nguồn lực, hai lên kế hoạch, thực kiểm tra Sự khác biệt chỗ hoạt động tiến hành có tính chất lặp lại, dự án có thời hạn Dự án phải trả lời câu hỏi sau: Mục tiêu dự án gì? Thời gian thực bao lâu? Địa điểm nào? Nguồn lực cần thiết (lao động, vốn…) bao nhiêu? Hoạt động dự án thực nào? Sản phẩm, dịch vụ hay giá trị đầu tạo từ dự án gì? 1.1.3.2 Khái niệm dự án đầu tư Theo Luật đầu tư, dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định Theo Luật xây dựng, Dự án đầu tư xây dựng tập hợp đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo cơng trình xây dựng nhằm phát triển, trì, nâng cao chất lượng cơng trình sản phẩm, dịch vụ thời hạn chi phí xác định Như dự án đầu tư xem xét từ nhiều góc độ khác nhau: - Về mặt hình thức tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch để đạt kết thực mục tiêu định tương lai - Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư cơng cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo kết tài chính, kinh tế - xã hội thời gian dài - Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư cơng cụ thể kế hoạch chi tiết cơng đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho cho định đầu tư tài trợ - Về mặt nội dung, dự án đầu tư tập hợp hoạt động có liên quan với kế hoạch hố nhằm đạt mục tiêu định việc tạo kết cụ thể thời gian định, thơng qua việc sử dụng nguồn lực xác định 1.1.3.3 u cầu dự án đầu tư: Để đảm bảo tính khả thi, dự án đầu tư phải đáp ứng u cầu sau: - Tính khoa học: Thể người soạn thảo dự án đầu tư phải có q trình nghiên cứu tỷ mỹ kỹ càng, tính tốn thận trọng, xác nội dung dự án đặc biệt nội dung tài chính, nội dung cơng nghệ kỹ thuật Tính khoa học thể q trình soạn thảo dự án đầu tư cần có tư vấn quan chun mơn - Tính thực tiễn: nội dung dự án đầu tư phải nghiên cứu, xác định sở xem xét, phân tích, đánh giá mức điều kiện hồn cảnh cụ thể liên quan trực tiếp gián tiếp đến hoạt động đầu tư - Tính pháp lý: Dự án đầu tư cần có sở pháp lý vững tức phù hợp với sách luật pháp Nhà nước Muốn phải nghiên cứu kỹ chủ trương, sách Nhà nước, văn pháp quy liên quan đến hoạt động đầu tư - Tính đồng nhất: Các dự án đầu tư phải tn thủ quy định chung quan chức hoạt động đầu tư, kể quy định thủ tục đầu tư Với dự án đầu tư quốc tế phải tn thủ quy định chung mang tính quốc tế 1.1.3.4 Phân loại dự án đầu tư Căn theo thẩm quyền định cấp giấy phép đầu tư Dự án đầu tư phân loại theo quy mơ, tính chất, loại cơng trình dự án đầu tư nước gồm: Dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B dự án nhóm C (Phụ lục 1) Căn theo nguồn vốn sử dụng gồm loại: - Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước - Dự án sử dụng vốn nhà nước ngồi ngân sách - Dự án sử dụng vốn khác Căn theo trình tự lập trình duyệt dự án: Theo trình tự (hoặc theo bước) lập trình duyệt, dự án đầu tư phân hai loại: Dự án nghiên cứu tiền khả thi: Được lập cho dự án có qui mơ đầu tư lớn, giải pháp đầu tư phức tạp thời gian đầu tư dài Do khơng thể nghiên cứu tính tốn dự án khả thi mà phải qua nghiên cứu sơ bộ, lập dự án sơ Tác dụng dự án tiền khả thi sở để chủ đầu tư định có nên tiếp tục nghiên cứu để lập dự án chi tiết hay khơng Dự án nghiên cứu khả thi: Là dự án xây dựng chi tiết, giải pháp tính tốn có mang tính hợp lý Tác dụng dự án khả thi: Là để quan chức có thẩm quyền định, phê duyệt cấp giấy phép đầu tư Là sở để nhà đầu tư xin vay vốn huy động vón từ nhà đầu tư khác Là sở nhà đầu tư lập kế hoạch tổ chức thực q trình đầu tư nhằm đạt mục tiêu Là để đối tác đầu tư định có nên góp vốn với nhà đầu tư để thực dự án hay khơng Ngồi ra, có dự án đầu tư cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng như: Dự án đầu tư sử dụng cho mục đích tơn giáo; Dự án đầu tư xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp có tổng mức đầu tư 15 tỷ đồng (khơng bao gồm tiền sử dụng đất) Căn theo mối quan hệ hoạt động đầu tư: Dự án độc lập với nhau: Là dự án tiến hành đồng thời, có nghĩa việc định lựa chọn dự án khơng ảnh hưởng đến việc lựa chọn dự án lại Dự án thay (xung khắc/loại trừ): Là dự án khơng thể tiến hành đồng thời Khi định thực dự án loại bỏ việc thực dự án Dự án bổ sung (phụ thuộc): dự án phụ thuộc thực lúc với 1.1.3.5 Sự cần thiết phải lập dự án đầu tư Đối với định chế tài chính: Dự án sở để thẩm định định tài trợ cho dự án Đối với chủ đầu tư Dự án sở: Biến động chi phí xây dựn g NPV (VND) MIRR Hệ số trả nợ nhỏ 100% 101% 102% 103% 104% 105% 106% 107% 108% 109% 110% 111% 112% 113% 114% 115% 149.010.434.621 142.831.438.484 136.638.047.185 130.440.875.651 124.243.704.117 118.046.532.583 111.849.361.049 105.645.000.461 99.429.285.055 93.213.569.650 86.997.854.245 80.782.138.839 74.560.613.931 68.325.999.820 62.091.385.708 55.856.771.597 23,36% 23,09% 22,81% 22,53% 22,24% 21,96% 21,67% 21,38% 21,09% 20,78% 20,48% 20,18% 19,87% 19,56% 19,25% 18,94% 21,19 20,60 20,02 19,46 18,91 18,36 17,83 17,30 16,79 16,28 15,79 15,30 14,82 14,35 13,88 13,43 Chi phí xây dựng có khả tăng cao, dự phòng 10% tính tốn phần ước tính chi phí đầu tư Thêm vào đó, phân tích dao động chi phí biến động khoảng 0%-15% Trong khoảng biến thiên này, NPV ln cho giá trị dương suất hồn vốn nội ln lớn suất chiết khấu (lấy suất chiết khấu 15%) 1.5 Hợp đồng phát triển dự án Cấu trúc dự án 1.5.1 Hợp đồng phát triển dự án Doanh nghiệp Tư nhân Thương mại Dịch vụ CCCC ký hợp đồng với nhà phát triển dự án chun nghiệp Việt Nam Theo hợp đồng này, Chủ Đầu Tư nghĩa đơn vị phép đầu tư, xây dựng, khai thác kinh doanh dự án theo luật định hưởng lợi nhuận t dự án Chủ Đầu Tư ký với Nhà Phát Triển Dự án Hợp đồng phát triển dự án trọn gói Chính thế, Nhà phát triển dự án có vai trò tương tự người thực hợp đồng EPCC Rủi ro quản lý Chủ đầu tư chịu trách nhiệm theo dõi Nhà phát triển dự án thực cam kết Theo hợp đồng này, Sản phẩm dịch vụ Dự án nghĩa sản phẩm bãi đậu xe, hộ, thương mại, khu văn phòng, khu cơng cộng, hạ tầng kỹ thuật hàng rào…được tạo u cầu tạo Hợp đồng bà n giao cho Chủ Đầu Tư hay khách hàng Nhà Phát Triển Dự án (bất động sản) nghĩa pháp nhân có chức năng, quyền thay mặt Nhà đầu tư tổ chức triển khai thực dự án Khối lượng cơng việc Nhà Phát Triển phải thực bao gồm khơng hạn chế như: thu xếp nguồn vốn cho dự án; tổ chức thực bước cơng việc liên quan đến triển khai dự án từ giai đoạn chuẩn bị hồn tất thi cơng xây dựng, đưa cơng trình vào khai thác kinh doanh; kể các dịch vụ hậu (nếu giao thực hiện) 1.5.2 Danh sách dịch vụ phạm vi cung cấp Nhà Phát Triển (Scope of Work) Nhà phát triển dự án thay mặt Chủ đầu tư triển khai cơng tác phát triển, thiết kế, xây dựng khai thác kinh doanh tồn dự án từ thời điểm nhận bàn giao từ Ch ủ Đầu Tư Các giai đoạn tồn q trình bao gồm: Giai đoạn 1: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư (Pre-Investment) Xác định dự án Quy hoạch tổng thể (đưa định hướng cho dự Tài liệu u cầu theo hồn án lựa chọn chiến lược phát triển) ( Project Definition and tất giai đoạn gồm: Master Planning Cấu trúc quyền sở hữu (đưa cấu hợp tác các Báo cáo phân tích hiệu cấu tài chính) (Ownership Structuring) đầu tư dự án Phân tích hiệu tài (lợi nhuận cho Chủ đầu tư, phương án 19 kinh doanh, vay, hồn vốn…) (Financial Analysis) Lập chương trình dự án (Program ming) Định giá chi phí/ dự tốn ngân sách (Cost Evaluation / Budgeting) Lập thời tiến độ dự án (Project Scheduling) Giai đoạn 2: Giai đoạn triển khai thiết kế xây dựng (Design and Construction Period) Tuyển chọn kiến trúc (kiến trúc tổng thể, sân vườn, nội thất…) Tài liệu u cầu theo hồn (Architectural Selection) tất c giai đoạn gồm: Thiết kế sơ (Conceptual and Basic Design) Quy hoạch thiết kế 1/2000 Tuyển chọn kỹ sư (Cơ điện, kết cấu…) (Engineering Selection) Quy hoạch thiết kế 1/500 Hỗ trợ xin giấy phép (Licensing Assistanceand Approval) Báo cáo đầu tư xây dựng Vẽ kỹ thuật điều phối (Technical drawing and engineering Kế hoạch triển khai thực coordination) Quản lý thiết kế (Design Management) Tài liệu ứng dụng triển khai Đám phán chọn lựa nhà thầu nhà cung cấp (Contractor/vendor selection and negotiations) hợp đồng với thầu phụ, bảo hiểm, tư vấn giám sát Quản lý xây dựng (Construction Management) Báo cáo tiến độ đầu tư Lập trình, kế hoạch hóa điều phối kỹ thuật (Programming, xây dựng quản lý dự planning, and engineering coordination) án 10 Phân tích thành phẩm (Building analysis) Bảng vẽ thi cơng 11 Kiểm tra chất lượng (Quality Controlling) Giai đoạn 3: Giai đoạn khai thác kinh doanh (Marketing and Selling) Phân tích phương án cho th hay bán (Lease versus Sell Tài liệu u cầu theo hồn analysis) tất giai đoạn gồm: Tổ chức tiếp thị (Marketing Organizing) Các sản phẩm Marketing (Brochure, Marketing Tổ chức bán hàng (Selling Organizing) program, printing, audio, Điều phối thúc đẩy khác h hàng (Tenant uplift coordination) picturing product…) Quản lý bán lẻ (Retail Management) Báo cáo tiến độ kinh Trợ giúp di chuyển (Relocation assistant) doanh Quản lý q trình chuyển tiếp tài sản (Property management Báo cáo tiến độ bán hàng transition) Bảo đảm chất lượng ( Quality assuring) Giai đoạn – Bàn giao nghiệm thu dự án: (Phase – Project Delivery) Phân tích xây dựng (Construction analysis) Tài liệu u cầu theo hồn tất giai đoạn gồm: Kiểm tra hiệu chỉnh chất lượng cơng trình (General and preventive maintenance) Hồ sơ hạch tốn kế tốn (hóa đơn chứng từ…) Nghiệm thu cơng trình (Project acceptance) Biên nghiệm thu Bàn giao cơng trình (Product Delivery) cơng trình Báo cáo kế tốn dịch vụ (Accounting reporting and services) BBản lý hợp đồng Giai đoạn – Dịch vụ sau đầu tư: (Phase – Post Investment) Duy trì quan hệ chủ đầu tư khách hà ng (Owner/tenant Tài liệu u cầu theo hồn relation) tất giai đoạn gồm: Bảo hành ( Guarantee) Hồ sơ bảo hành 20 1.6 Tổ Chức Thực Hiện Dự Án 1.6.1 Sơ đồ cấu trúc thực dự án Chủ đầu tư Quy Hoạch Nhà phát triển dự án Hạ Tầng Kỹ Thuật Giám Đốc Dự Án Kiến Trúc Tư Vấn Chi Phí Kết Cấu Tư Vấn Thiết Kế Tư Vấn Độc Lập Cơ Điện Nơi Thất Cảnh Quan Tổng Thầu Giám Đốc Cơng Trường Nhà Thầu Nhà Thầu Nhà Thầu Nhà Thầu Nhà Thầu Hạ Tầng Kỹ Thuật Móng Kết Cấu Khung Hồn Thiện Cơ Điện 1.6.2 Phương án tổ chức th ực dự án Có hai giai đoạn q trình thực dự án gồm có giai đoạn xin giấy phép với thiết kế giai đoạn thi cơng xây dựng dự án Để thực tồn khối lượng cơng việc, Chủ đầu tư Nhà phát triển dự án th đơn vị độc lập có khả ngồi nước Quan Đơn vị Quản lý Dự Án Giám đốc dự án (Project Manager); đơn vị/người trực tiếp thay mặt Chủ đầu tư Nhà phát triển lựa chọn, thương thảo, ký kết, quản lý đơn vị độc lập khác Hiện nay, số đơn vị Quản lý Dự án nước ngồi có lực hoạt động thị trường Việt Nam Meinhardt, HBP, Clipton Coney, AIC, Delta, DuffillWatts &Tse, Omega v.v… 1.6.2.1 Giai đoạn 1: Báo cáo quy hoạch 1/500 thiết kế hạ tầng kỹ thuật dự án Nhà phát triển dự án thực hồ sơ quy h oạch chi tiết dự án, trình quan có thẩm quyền phê duyệt dự án Kết thúc giai đoạn này, nhà phát triển dự án hồn tất thủ tục xin giấy phép xây dựng sẵn sàng để tiến hành xây dựng hạ tầng dự án Giai đoạn triển khai theo bước: i Bước 1: Báo cáo quy hoạch 1/500 Nhà phát triển dự án tuyển chọn cơng ty tư vấn xây dựng tổng hợp (cơng ty FFFF) làm Tư vấn quy hoạch dự án Cơng ty tư vấn xây dựng tổng hợp cơng ty tư vấn thuộc Bộ Xây Dựng, chun thực dịch vụ tư vấn thiết kế quy hoạch dự án Hiện cơng ty FFFF trình Báo cáo quy hoạch 1/500 dự án lên Sở Quy hoạch-Kiến trúc thành 21 phố Hồ Chí Minh hồ sơ thời gian thẩm định Nhiệm vụ tư vấn gồm: a b c d ii Lập báo cáo quy hoạch dự án 1/500 cho chủ đầu tư Lập báo cáo đầu tư dự án Lập báo cáo thỏa thuận mơi trường Hỗ trợ tư vấn cho chủ đầu tư q trình trình duyệt dự án Bước 2: Thiết kế hạ tầng kỹ thuật dự án: Nhà phát triển dự án tuyển chọn cơng ty Vạn Hội Phát (cơng ty Fosup) làm Tư vấn hạ tầng kỹ thuật Cơng ty Vạn Hội Phát cơng ty tư vấn chun thực dịch vụ tư vấn thiết kế cơng trình thực số dịch vụ tư vấn thiết kế cho dự án trước Chủ đầu tư Hiện cơng ty Fosup kết thúc giai đoạn thiết kế s chuẩn bị chuyển qua giai đoạn thiết kế kỹ thuật Nhiệm vụ thiết kế hạ tầng kỹ thuật gồm có: a b c d e f g 1.6.2.2 Thiết kế san Thiết kế hệ thống đường giao thơng Thiết kế hệ thống cống nước mặt Thiết kế hệ thống cống nước thải Thiết kế trạm xử lý nước thải Thiết kế hệ thống cấp nước sinh hoạt, cấp nước chữa cháy Thiết kế hệ thống cấp điện hạ thế, điện sinh hoạt chiếu sáng Giai đoạn 2: Thiết kế thi cơng khối nhà Phương án triển khai giai đoạn chia làm Bước Nhiệm vụ bước thi cơng xây dựng khối nhà khối D Do quy mơ dự án lớn, để song phương tiến hành thiết kế khối nhà nhằm đảm bảo tiến độ dự án, Nhà phát triển dự án th thêm cơng ty thiết kế khác ATA, Arup, Ardor, Archetype Vietnam, TTT, WSP, HTA & Pazzini… để thiết kế khối nhà lại Quyết định lựa chọn đơn vị phụ thuộc vào nhu cầu cho thời điểm Nhà phát triển dự án thực cơng tác thiết kế khối nhà theo sau thiết kế quy hoạch thiết kế hạ tầ ng Giai đoạn tiến hành vừa thiết kế vừa thi cơng khối nhà Kết thúc giai đoạn kết thúc việc xây dựng Giai đoạn triển khai theo bước: i Bước 1: Thiết kế khối D, tuyển chọn Nhà quản lý dự án, thi cơng sở hạ tầng dự án Nhà phát triển dự án tuyển chọn cơng ty Vạn Hội Phát (Fosup) thiết kế khối D Cơng ty Fosup chuẩn bị kết thúc thiết kế sở chuyển sang thiết kế kỹ thuật Nhiệm vụ tư vấn gồm: a Thiết kế kiến trúc b Thiết kế kết cấu c Thiết kế điện Nhà phát triển dự án tuyển chọn Nhà quản lý dự án theo dõi điều phối tất hoạt động thiết kế, đấu thầu thi cơng dự án M ột số nhà quản lý dự án dự kiến tuyển chọn gồm: Meinhardt, HBP, Clipton Coney, AIC, Delta, DuffillWatts &Tse, Omega… Nhiệm vụ nhà quản lý dự án gồm: 22 a b c d e f g h i j Quản lý phối hợp Quản lý phạm vi cơng việc Quản lý tiến độ Quản lý ngân sách Quản lý chất lượng cơng trình Quản lý nhân lực Quản lý thơng tin Quản lý rủi ro Quản lý mua sắm Quản lý an tồn, mơi trư ờng, phòng chống cháy nổ Nhà phát triển dự án tuyển chọn nhà tư vấn hợp đồng, khối lượng Dự kiến tuyển chọn gồm: Rider Hunt Levett & Bailey, Davis Langdon & Seah : a Lập hồ sơ khối lượng, tính dự tốn dự án, lập báo cáo phân tích giá b Thiết lậ p hồ sơ hợp đồng, hồ sơ xây dựng c Theo dõi giám sát thực hợp đồng dự án d Phân tích hợp đồng tài dự án cho báo cáo kết thúc dự án ii Bước : Thi cơng khối D, thiết kế thi cơng khối C.Nhà phát triển dự án tổ chức đấu xét thầu thi cơng khối D với điều phối Nhà quản lý dự án Các nhà thầu dự kiến tham dự đấu thầu thi cơng d ự kiến gồ m có: Tổng cơng ty Xây dựng số 1, Cofico, CortecCon, Invesco, cơng ty xây dựng số 14, Phan Vũ, Antaco, Tổng cơng ty xây dựng Hà Nội, Cơng ty cổ phần Hà Đơ, Cơng ty liên doanh Vinaconex Taisei, Tổng cơng ty đầu tư phát triển nhà thị (HUD) Nhiệm vụ nhà thầu gồm: a b c d Thi cơng phần móng, hầm Thi cơng phần khung bêtơng Thi cơng phần điện Thi cơng phần hồn thiện Nhà phát triển dự án tổ chức thiết kế khối C Các nhà tư vấn dự kiến tham gia: Fosup, ATA, Arup, Ardor, Archetype Vietnam, TTT, WSP, HTA & Pazzini Nhiệm vụ tư vấn gồm: a Thiết kế kiến trúc b Thiết kế kết cấu c Thiết kế điện Nhà phát triển dự án tổ chức đấu xét thầu t hi cơng khối C với điều phối Nhà quản lý dự án Các nhà thầu dự kiến tham dự đấu thầu thi cơng gồm: Vinaincon, Vinaconex, Codescon, Screc, Sanyo Engineering & Construction, Obayashi, Cơng ty cổ phần xây dựng & kinh doanh địa ốc Hòa Bình, Tổng cơng ty đầu tư phát triển thị khu cơng nghiệp (IDICO) Nhiệm vụ nhà thầu gồm: a b c d Thi cơng phần móng, hầm Thi cơng phần khung bêtơng Thi cơng phần điện Thi cơng phần hồn thiện 23 iii Bước : Thiết kế thi cơng khối B Nhà phát triển dự án tổ chức th iết kế khối B Các nhà tư vấn dự kiến tham gia: Cideco, Maunsell, Indochine Engineering, Kurihara Nhiệm vụ tư vấn gồm: a Thiết kế kiến trúc b Thiết kế kết cấu c Thiết kế điện Nhà phát triển dự án tổ chức đấu xét thầu thi cơng khối B với điều phối Nhà quản lý dự án Các nhà thầu dự kiến tham dự đấu thầu thi cơng gồm: Tổng cơng ty Xây dựng số 1, Cofico, Invesco, Vinaincon, Vinaconex, Codescon, Screc, Tồn Thịnh Phát, Taisei Corp, Tổng cơng ty xây dựng phát triển hạ tầng (LICOGI), Tổng cơng ty xây dựng Sài Gòn (SAGECO), Cơng ty VLXD & xây lắp thương mại (BMC), Tổng cơng ty xây dựng Hà Nội, Cơng ty liên doanh Vinaconex Taisei, Tổng cơng ty đầu tư phát triển nhà thị (HUD) Nhiệm vụ nhà thầu gồm: a b c d iv Thi cơng phần móng, hầm Thi cơng phần khung bêtơng Thi cơng phần điện Thi cơng phần hồn thiện Bước 4: Thiết kế thi cơng khối A, thiết kế thi cơng khối E bàn giao, nghiệm thu tồn dự án Nhà phát triển dự án tổ chức thiết kế khối A, E Các nhà tư vấn dự kiến tham gia: AT A, Arup , Cideco, Maunsell, Indochine Engineering, Kurihara, Archetype Vietnam, TTT Nhiệm vụ tư vấn gồm: a Thiết kế kiến trúc b Thiết kế kết cấu c Thiết kế điện Nhà phát triển dự án tổ chức đấu xét thầu thi cơng khối A, E với điều phối Nhà quản lý dự án Các nhà thầu dự kiến tham dự đấu thầu thi cơng gồm: Tổng cơng ty Xây dựng số 1, Cofico, Invesco, Vinaincon, Vinaconex, Codescon, Screc, Tồn Thịnh Phát, Taisei Corp, Tổng cơng ty xây dựng phát triển hạ tầng (LICOGI), Tổng cơng ty xây dựng Sài Gòn (SAGECO), Cơng ty VLXD & xây lắp thương mại (BMC), Tổng cơng ty xây dựng Hà Nội, Cơng ty liên doanh Vinaconex Taisei, Tổng cơng ty đầu tư phát triển nhà thị (HUD) Nhiệm vụ nhà thầu gồm: a b c d e 1.6.3 Thi cơng phần móng, hầm Thi cơng phần khung bêtơng Thi cơng phần điện Thi cơng phần hồn thiện Nghiệm thu bàn giao dự án Các mốc thời gian 1.6.3.1 Giai đoạn I a Thiết kế bắt đầu thực vào tháng năm 2006 b Mở thầu định thầu vào tháng 12 năm 2006 c Thực xây dựng hạ tầng kỹ thuật vào tháng năm 2007 24 d Hồn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật vào tháng năm 2007 1.6.3.2 Giai đoạn II a Khối D: Bắt đầu xây dựng vào thán g năm 2007 Ký hợp đồng với khách hàng vào tháng năm 2007 Bàn giao nhà vào tháng năm 2009 b Khối C Bắt đầu xây dựng vào tháng năm 2007 Ký hợp đồng với khách hàng vào tháng năm 2008 Bàn giao nhà vào tháng năm 2010 c Khối B Bắt đầu xây dựng vào tháng năm 2008 Ký hợp đồng với khách hàng vào tháng 12 năm 2008 Bàn giao nhà vào tháng năm 2011 d Khối A Bắt đầu xây dựng vào tháng năm 2009 Ký hợp đồng với khách hàng vào tháng năm 2009 Bàn giao nhà vào tháng năm 2011 e Khối E: Cơng trình cơng cộng có thu tiện ích khác Bắt đầu xây dựng vào tháng năm 2011 Ký hợp đồng với khách hàng vào tháng năm 2011 Bàn giao nhà vào tháng năm 2011 Bảng tóm tắt đơn vị dự định mời tham gia đấu thầu Hạng mục Cơng việc Quy hoạch Quản lý dự án Quản lý thi ết kế Tư vấn giá/;chi phí Giám sát cơng trình Thiết kế Thi cơng hầm móng Thi cơng xây dụng khung sườn Đơn vị dự định mời thầu FFFF (Đã thực hiện) Meinhardt, HBP, Clipton Coney, AIC, Delta, DuffillWatts &Tse, Bondway Project Service SWA VN, Arup, ATA, HTA, TTT, WSP, HTA & Pazzini Rider Hunt Levett & Bailey, Davis Langdon & Seah, Meinhardt Meinhardt, Apave, HBP, DuffillWatts &Tse, Cơng ty kiểm định xây dựng Sài Gòn Khối A ATA, Arup , Cideco, Maunsell, Indochine Engineering, Kurihara, Archetype Vietnam, TTT, WSP, HTA & Pazzini, Graham Taylor Design Bachy, Long Giang, Delta, Jikon, Fico-Corea, Cơng ty móng phía Nam Tổng g ty Xây dựng số 1(GCC1), Cofico, Invesco, Vinaincon, Vinaconex, Codescon, Screc, Tồn Thịnh Phát, Taisei Corp, Tổng cơng ty xây dựng phát triển hạ tầng (LICOGI), Tổng cơng ty xây dựng Sài Gòn (SAGECO), Cơng ty VLXD & xây lắp thương mại (BMC), Tổng cơng ty xây dựng Hà Nội, Cơng ty liên doanh Vinaconex Taisei, Tổng cơng ty đầu tư phát triển nhà thị (HUD) 25 Thi cơng xây dựng điện Nội Thất Landscape Thiết kế Thi cơng hầm móng Thi cơng xây dụng khung sườn Thi cơng xây dựng điện Nội Thất Landscape Thiết kế Thi cơng hầm móng Thi cơng xây dụng khung sườn Thi cơng xây dựng điện Nội Thất Tổng cơng ty Xây dựng số 1(GCC1), Cofico, Invesco, Vinaincon, Vinaconex, Codescon, Screc, Tồn Thịnh Phát, Taisei Corp, Tổng cơng ty xây dựng phát triển hạ tầng (LICOGI), Tổng cơng ty xây dựng Sài Gòn (SAGECO), Cơng ty VLXD & xây lắp thương mại (BMC), Tổng cơng ty xây dựng Hà Nội, Cơng ty liên doanh Vinaconex Taisei, Tổng cơng ty đầu tư phát triển nhà thị (HUD) Tổng cơng ty Xây dựng số 1(GCC1), Cofico, Invesco, Vinaincon, Vinaconex, Codescon, Screc, Tồn Thịnh Phát, Taisei Corp, Tổng cơng ty xây dựng phát triển hạ tầng (LICOGI), Tổng cơng ty xây dựng Sài Gòn (SAGECO), Cơng ty VLXD & xây lắp thương mại ( BMC), Tổng cơng ty xây dựng Hà Nội, Cơng ty liên doanh Vinaconex Taisei, Tổng cơng ty đầu tư phát triển nhà thị (HUD), TTT, WSP, HTA & Pazzini, Graham Taylor Design Cơng ty cơng viên xanh TpHCM Khối B Cideco, Maunsell, Indochine Engineering, Kurihara, TTT, WSP, HTA & Pazzini, Graham Taylor Design Bachy, Long Giang, Delta, Jikon, Fico-Corea, Cơng ty móng phía Nam Tổng cơng ty Xây dựng số (GCC1), Cofico, Invesco, Vinaincon, Vinaconex, Codescon, Screc, Tồn Thịnh Phát, Taisei Corp, Tổng cơng ty xây dựng phát triển hạ tầng (LICOGI), Tổng cơng ty xây dựng Sài Gòn (SAGECO), Cơng ty VLXD & xây lắp thương mại (BMC), Tổng cơng ty xây dựng Hà Nội, Cơng ty liên doanh Vinaconex Taisei, Tổng cơng ty đầu tư phát triển nhà thị (HUD) Tổng cơng ty Xây dựng số (GCC1), Cofico, Invesco, Vinaincon, Vinaconex, Codescon, Screc, Tồn Thịnh Phát, Taisei Corp, Tổng cơng ty xây dựng phát triển hạ tầng (LICOGI), Tổng cơng ty xây dựng Sài Gòn (SAGECO), Cơng ty VLXD & xây lắp thương mại (BMC), Tổng cơng ty xây dựng Hà Nội, Cơng ty liên doanh Vinaconex Taisei, Tổng cơng ty đầu tư phát triển nhà thị (HUD) Tổng cơng ty Xây dựng số (GCC1), Cofico, Invesco, Vinaincon, Vinaconex, Codescon, Screc, Tồn Thịnh Phát, Taisei Corp, Tổng cơng ty xây dựng phát triển hạ tầng (LICOGI), Tổng cơng ty xây dựng Sài Gòn (SAGECO), Cơng ty VLXD & xây lắp thương mại (BMC), Tổng cơng ty xây dựng Hà Nội, Cơng ty liên doanh Vinaconex Taisei, Tổng cơng ty đầu tư phát triển nhà thị (HUD), TTT, WSP, HTA & Pazzini, Graham Taylor Design Cơng ty cơng viên xanh TpHCM Khối C Fosup, Ardor, FFFF, Cideco, TTT, WSP, HTA & Pazzini, Graham Taylor Design Bachy, Long Giang, Delta, Jikon, Fico-Corea, Cơng ty móng phía Nam Vinaincon, Vinaconex, Codescon, Screc, Sanyo Engineering&Construction, Obayashi, Cơng ty cổ phần xây dựng&kinh doanh địa ốc Hòa Bình, Tổng cơng ty đầu tư phát triển thị khu cơng nghiệp (IDICO) Vinaincon, Vinaconex, Codescon, Screc, Sanyo Engineering&Construction, Obayashi, Cơng ty cổ phần xây dựng&kinh doanh địa ốc Hòa Bình, Tổng cơng ty đầu tư phát triể n thị khu cơng nghiệp (IDICO) Vinaincon, Vinaconex, Codescon, Screc, Sanyo Engineering&Construction, Obayashi, Cơng ty cổ phần xây dựng&kinh doanh địa ốc Hòa Bình, Tổng cơng ty đầu tư phát triển thị khu cơng nghiệp (IDICO), TTT, WSP, HTA & Pazzini, Graham Taylor 26 Landscape Design Cơng ty cơng viên xanh TpHCM Khối D Fosup (Đã thực hiện) Bachy, Long Giang, Delta, Jikon, Fico-Corea, Cơng ty móng phía Nam Tổng cơng ty Xây dựng số (GCC1), Cofico, Invesco, Cotec, Coteccons, Cosaco Rosaco, Cơng ty xây dựng kinh doanh nhà Sài gòn (xí nghiệp 1), cơng ty xây dựng số 14, Phan Vũ, Antaco, Tổng cơng ty xây dựng Hà Nội, Cơng ty cổ phần Hà Đơ, Cơng ty liên doanh Vinaconex Taisei, Tổng cơng ty đầu tư phát triển nhà thị (HUD) Tổng cơng ty Xây dựng số (GCC1), Cofico, Invesco, Cotec, Coteccons, Cosaco Rosaco, Cơng ty xây dựng kinh doanh nhà Sài gòn (xí nghiệp 1), cơng ty xây dựng số 14, Phan Vũ, Antaco, Tổng cơng ty xây dựng Hà Nội, Cơng ty cổ phần Hà Đơ, Cơng ty liên doanh Vinaconex Taisei, Tổng cơng ty đầu tư phát triển nhà thị (HUD) Tổng cơng ty Xây dựng số (GCC1), Cofico, Invesco, Cotec, Coteccons, Cosaco Rosaco, Cơng ty xây dựn g kinh doanh nhà Sài gòn (xí nghiệp 1), cơng ty xây dựng số 14, Phan Vũ, Antaco, Tổng cơng ty xây dựng Hà Nội, Cơng ty cổ phần Hà Đơ, Cơng ty liên doanh Vinaconex Taisei, Tổng cơng ty đầu tư phát triển nhà thị (HUD), Cơng ty cơng viên xanh TpHCM Thiết kế Thi cơng hầm móng Thi cơng xây dụng khung sườn Thi cơng xây dựng điện Nội Thất Landscape Khối E (Nhà trẻ) FFFF Tổng cơng ty Xây dựng số (GCC1), Cofico, Invesco, Cotec Tổng cơng ty Xây dựng số (GCC1), Cofico, Invesco, Cotec Tổng cơng ty Xây dựng số (GCC1), Cofico, Invesco, Cotec Tổng cơng ty Xây dựng số (GCC1), Cofico, Invesco, Cotec Cơng ty cơng viên xanh TpHCM Landscape Thiết kế Thi cơng hầm móng Thi cơng xây dụng khung sườn Thi cơng xây dựng điện Nội Thất Dự kiến tiến độ dự án đính kèm trang bên 1.7 Cơ sở đầu tư chiến lược rút vốn 1.7.1 Cơ sở đầ u tư Doanh nghiệp Tư nhân Thương mại Dịch vụ CCCC tin tưởng hội đầu tư hấp dẫn lý sau đây: • Một địa điểm phù hợp với việc phát triển khu dân cư tập trung lớn với quy hoạch phát triển khơng gian chung Thành phố Hồ Chí Minh đ ến năm 2020 Địa điểm dự án nằm trung tâm Quận XXX thành phố Hồ Chí Minh, nơi tập trung dân cư đơng đúc khu thương mại • Nhu cầu hộ cho người có thu nhập trung bình tăng cao Dự án nhằm đáp ứng nhu cầu • So với thành p hố khác khu vực, giá phân đoạn cho khu nhà có tính cạnh tranh so vớ i dự án khác phát triển Sở dĩ có tình trạng thiếu nguồn cung thiếu vốn phát triển chung cư lớn nhu cầu ngày tăng cao • Doanh nghiệp Tư n hân Thương mại Dịch vụ CCCC có nhiều quan hệ với nhà phát triển bất động sản chun nghiệp Việt Nam, có nhiều mối quan hệ với quan chức 27 Nhà nước điều đảm bảo tiến độ dự án, chọn nhà thầu tốt, đảm bảo chất l ượng cơng trình Thêm vào đó, Hợp đồng phát triển dự án ký kết với nhà phát triển có kinh nghiệm làm giảm rủi ro đảm bảo tiến độ Dự án, kiểm sốt chi phí đầu tư Dự án • Khơng phát sinh chi phí đền bù giải phóng mặt Doanh nghiệp Tư nhân Thương mại Dịch vụ CCCC hồn tất 100% nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tồn khu đất • UBND Thành phố Hồ Chí Minh , ngun tắc, đồ ng ý điều chỉnh quy hoạch 1/500 với hướng hệ số sử dụng đất nhỏ 5,0 Cơng văn số 6985/UBND -ĐT ký ngày 22 tháng năm 2006 việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết Dự án Khu Nhà Ở XXX Doanh nghiệp Tư nhân Thương mại Dịch vụ CCCC làm Chủ đầu tư 1.7.2 Chiến lược rút vốn Giai đoạn – Hồn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật - Chuyển nhượng phần tồn phần vốn góp cho bên thứ - Phân chia bán sản phẩm cho nhà đầu tư thứ cấp cuối - Sau hồn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật, lập pháp nhân (Cơng ty cổ phần) thực chuyển nhượng cổ phần pháp nhân Giai đoạn – Đầu tư tiếp tục khai thác kinh doanh - Thực xây dựng khai thác kinh doanh theo hình thức chiếu - Trong q trình xây dựng chuyển nhượng phần tồn phần vốn góp cho bên thứ - Phân chia bán sản phẩm cuối cho nhà đầu tư thứ cấp cuối - Trong giai đoạn này, pháp nhân thành lập, việc chuyển nhượng cổ phần pháp nhân thực 1.8 Tổng quan chung thị trường bất động sản Việt Nam 1.8.1 Thị trường bất động sản Việt Nam Trước năm 1990 • Khơng tồn thị trường bất động sản • Khơng có luật điều chỉnh q trình sử dụng sở hữu bất động sản • Hệ thống phân phối kế hoạch hóa tập trung - Phân phối Nhà nước Giai đoạn 1990-1998 • Chứng kiến phát triển thị trường bất động sản • Giới thiệu luật đất đai có đề cập tới quyền sở hữu, gây đầu lan tràn giá tăng cao • Các nhà phát triển nước ngồi chạy đua phát triển dự án thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội Nhiều khu thương mại cao cấp đư ợc phát triển 28 Giai đoạn 1998-2004 • Sửa đổi luật đất đai • Nhiều dự án sụp đổ khủng hoảng tài Châu Á • Các cơng ty phát triển nước có quy mơ nhỏ phát triển mạnh • Khơng có nhiều khu dân cư khu bán lẻ phát triển Từ năm 2004 trở • Giới th iệu luật đất đai vào năm 2004 • Đầu tư nước ngồi tăng trưởng mạnh, thu nhập tăng phát triển thị trường cầm cố • Nhu cầu tăng mạnh • Các cơng ty phát triển nước thiếu vốn kinh nghiệm Tóm lại, thị trường bất động sản Việt Nam khai sinh thiếu tính hiệu quả, tạo nhiều hội đầu cho nhà đầu tư có kinh nghiệm Tỷ lệ tận dụng giá th Việt Nam cao Châu Á Các thể chế luật pháp, tài kỹ thuật cải thiện mạnh Tăng mạnh đầu tư trực tiếp nước ngồi đầu tư nước, nhu cầu nhà ở, hộ, văn phòng bán lẻ tăng cao Giá tăng nhanh, vòng 10 năm vừa qua, số địa phương, giá tăng gấp 10 lần Các yếu tố kích cầu Mức sống ngày tăng cao Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi lớn Tỷ lệ tận dụng sàn giá th cao Xây dựng luật bất động sản Nhu cầu thị trường phát triển khu bán lẻ, khu hộ khu văn phòng cho th lớn Phát triển thị trường cầm cố Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tài luật pháp tốt Thiếu nguồn cung Dân số trẻ giầu có tăng nhanh 29 1.8.2 Phân tích SWOT Thị trường bất độ ng sản Việt Nam có điểm mạnh, điểm yếu, hội nguy sau: NHỮNG THẾ MẠNH Nền kinh tế tăng trưởng nhanh Mơi trường trị ổn định Đầu tư trực tiếp nước ngồi gia tăng Thị trường nổi: Bắt đầu hội Khn khổ pháp lý ngày cải thiện Giảm chi phí tăng tính minh bạch NHỮNG CƠ HỘI NHỮNG ĐIỂM YẾU Hệ thống luật yếu Chi phí sử dụng đất phí giải tỏa cao Quy hoạch khơng qn Rủi ro bất khả kháng cao Thị trường chưa phát triển Thiếu nhà phát triển có kinh nghiệm thiếu vốn NHỮNG NGUY CƠ Đồng n hất giá bán Thời gian Vốn vay vốn cổ phần (sản phẩm dẫn xuất) Nhu cầu thị trường lớn Thiếu nguồn cung Thị trường tăng trưởng ổn định Dân số trẻ lớn số người trẻ giầu có ngày nhiều Mức sống cải thiện Phát triển thị trường cầm cố Khó dự báo thay đổi luật Tăng chi phí độ trễ Cơ cấu giá phi thực tế ảnh hưởng bất thường Thiếu hệ thống đánh giá chất lượng định giá Vấn đề giao thơng Khơng kiểm sốt nguồn cung - nhiều quỹ đất 1.8.3 Phân tích thị trường 1.8.3.1 Đặc điểm chung quy hoạch Quận XXX Quận XXX cửa ngõ vào trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh từ tỉnh phía Bắc, tỉnh miền Đơng Nam Bộ tỉnh phía tây theo đường vành đai xây dựng Quận XXX nơi cận kề khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao khu chế xuất khu có nhiều người lao động sống làm việc Về quy hoạch chi tiết 1/2000 khu dân cư Quận XXX, cơng tác quy hoạch thực sau: tổng số đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 địa bàn duyệt từ trước đến 28 đồ án với tổng diện tích 3301,2ha chiếm tỷ lệ 54,1% tổng diện tích đất có nhu cầu l ập quy hoạch chi tiết 6100 Ha Trong năm 2005, thực 01 đồ án quy hoạch chi tiết Nói tóm lại, cơng tác lập quy hoạch chi tiết 1/2000 sử dụng đất chiến lược phát triển khơng gian Quận XXX đến năm 2020 chưa thực xong có tiến độ chậm hết so với quận khác Hiện quy hoạch chung Nhà nước thực quy hoạch riêng dự án chủ đầu tư thực Chính thế, có nhiều vướng mắc cơng tác lập quy hoạch gây nhiều chậm trễ việc thực quy hoạch Theo báo cáo phòng thị Quận XXX, năm 2005-2005 đồ án chi tiết 1/2000 khu sau hồn thành: Khu dân cư đường Tam đa (khu 2) - Long Trường –Trường Thạnh (391 ha) Chỉnh trang Khu dân cư hữu phường Tăng Nhơn Phú.A (200 ha) Chỉnh trang Khu dân cư khu phố 3,4,5,6 - phường XXX (160 ha) Chỉnh trang Khu dân cư khu phố 1,2,3,4 - phường Phước Long A (120 ha) 30 Chỉnh trang Khu dân cư khu phố 2,3 - phường Tăng Nhơn Phú B (160 ha) Chỉnh trang Khu dân cư khu phố 2,3,4,5 - phường Phước Long B (160 ha) Dự án Khu nhà XXX nằm đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 sử dụng đất quy hoạch chi tiết hồn thành năm 2006 Chính thế, hội cho chủ đầu tư cơng trình/ Dự án Khu nhà XXX 1.8.3.2 Vị địa lý Quận XXX Vị trí Dự án Khu Nhà XXX (a) Vị địa lý Quận XXX Quận XXX có diện tích tự nhiên 11.362 Quận XXX nằm phía đơng TP HCM, cách trung tâm thành phố khoảng km theo đường xa lộ Hà Nội, phía đơng giáp huyện Nhơn Tr ạch tỉnh Đồng Nai lấy sơng Đồng nai làm ranh giới tự nhiên, phía Tây giáp quận EEEE, lấy ranh giới phía Nam giáp quận sơng Đồng Nai, phía bắc giáp Thành phố Biên Hòa Tỉnh Đồng Nai Nghị định số 03 -CP ngày 6.1.1997 Thủ tướng phủ thành lập Quậ n XXX sở tồn diện tích dân số xã Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Long Phước, Long Trường, Phú Hữu, Phước Bình, Tăng Nhơn Phú, cộng thêm 484 diện tích tự nhiên 15.794 nhân trích từ xã Phước Long, 891 diện tích tự nhiên 13.493 n hân trích từ xã XXX, 140 diện tích tự nhiên dân số chia làm 13 phường với tên gọi sau: Phường Phước Long A; Phường Phước Long B; Phường Tăng Nhơn Phú A; Phường Tăng Nhơn Phú B; Phường Long Trường; Phường Trường Thạnh; Phường Phước Bình; Phường Tân Phú; Phường XXX; Phường Long Thạnh Mỹ; Phường Long Bình; Phường Long Phước; Phường Phú Hữu Quận XXX có ưu mặt tự nhiên, nằm phía giáp sơng Đồng Nai, có đường giao thơng chạy suốt chiều dài quận để nối với trung tâm thành phố Hồ Chí Minh thành phố Biên Hòa, xa lộ Hà Nội hương lộ 33 lại có khu giải trí suối tiên, Lâm viên EEEE có trung tâm văn hóa thành phố, khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, nằm cận kề trung tâm đào tạo lớn đại học quốc gia, đại học sư phạm kỹ thuật đường nối đường vành đai sân bay quốc tế Long Thành , khu thị Thủ Thiệm nhiều dự án quan trọng khác Hiện trạng đồ Quận XXX sau: (b) Vị trí Dự án Nhà XXX - Dự án Nhà XXX nằm số A745 -746 BBBB, Phường XXX, Quận XXX , Thành phố Hồ Chí Minh Đường BBBB đường lớn có chiều rộng quy hoạch 30 m Phường XXX có diện tích khoảng 2,24 km2, có dân số khoảng 18.922 người Đây địa điểm có mật độ dân cư đơng đúc Quận XXX Phường XXX trung tâm thương mại có hoạt động kinh tế Quận XXX - Dự án Nhà XXX nằm cách Khu Cơng nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh khoảng 2.000 m Đây khu Cơng nghệ cao Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đầu tư thu hút dự án có hàm lượng cơng nghệ cao đầu tư Hiện có nhiều tập đồn lớn Intel, VTC, FPT, etc Dự án nằm cận kề khu cơng nghiệp khu chế xuất Hiện địa điểm quận EEEE, Quận XXX , Quận 2, Thành Phố Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai, dự án khu văn phòng chưa trú tâm đầu tư xây dựng Và phải nói, thời điểm nay, chưa có khu văn phòng đầu tư xây dựng khai thác Thêm vào đó, nhiều tổ chức tài văn phòng cơng ty muốn tìm địa điểm gần thu ận tiện cho mục đích sản xuất kinh doanh họ - Một điểm mạnh hoạt động thương mại phát triển mạnh diện tích sàn thương mại ít, có Coopmart Hà Nội với diện tích sàn kinh doanh khơng q 2.000 m2 Nằm cận kề với trung tâm Quận EEEE – quận 31 thành lập lâu đời trung tâm thương mại, kinh tế khu vực , trung tâm trường đại học lớn Đại học Quốc Gia TP Hồ Chí Minh, Đại học Sư phạm kỹ thuật, Đại Học Nơng Lâm, etc – chưa có trung tâm thương mại lớn nào, nhu cầu diện tích sàn cho văn phòng diện tích sàn cho khu thương mại cao Thành phố Hồ Chí Minh nói chung Quận XXX & Quận EEEE nói riêng Sơ đồ sau thể vị trí dự án: 1.8.3.3 Phân tích thị trường (a) Thị trường Thành Phố Hồ Chí Minh Hiện thành phố Hồ Chí Minh có dự án chung cư tương tự có khả cạnh tranh so với sản phẩm dự án STT Tên cơng trình Địa điểm Giá bán Cấp đầu tư Tình trạng xây dựng khai thác Chung cư Conic Quận 7.000.000/m2 Trung binh Chưa hồn thành Chung cư Hồng Qn Quận 9.000.000/m2 Trung bình Chưa hồn thành Chung cư Hồng Anh Quận 9.000.000/m2 Trung bình Đã hồn thành Chưng cư Hồng Anh Quận 8.500.000 10.500.000/m2 Trung bình khà Đang xây dựng Chung cư tầng Nam An Nguyễn Thiện Thập – Quận 10.400.000/m2 Trung cao Đang xây dựng Dự kiến hồn thành vào cuối năm 2006 Chung cư 20-25 tầng Phú Mỹ - Vạn Phát Hưng Gò Ơ Mơi – Nguyễn Lương Bằng 9.800.000 – 16.000.000/m2 Trung cao Chuẩn bị xây dựng Chung cư 9-12 tầng Sky Garden – Phú Mỹ Hưng Nguyễn Văn Linh 14.500.000 – 16.000.000/m2 Trung cao Đang xây dựng Chung cư 12 tầng – Phương Nam Plaza Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Thiện Thập 20.000.000 – 22.000.000/m2 Trung cao Đang xây dựng Khu nhà Catavil – Deawon – EEEE Xa lộ Hà Nội 12.000.000 – 14.000.000/2 Trung cao Chuẩn bị hồn thành Đối tượng mua nhà người trẻ tuổi trung niên có gia đình có thu nhập trung bình ổn định Đối tượng mua nhà hộ tái định cư từ chương trình dự án khác Số lượng gia đình quy mơ nhỏ chiếm đa số Loại hộ Loại 45 m2 – phòng ngủ Loại 50 m2 – phòng ngủ Nhu cầu 10% 20% Loại 60 m2 – phòng ngủ 25% Loại 70 m2 – phòng ngủ 25% Loại 80 m2 – phòng ngủ 12% Loại 90 m2 – phòng ngủ 6% Loại 100 m2 2% Hiện thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu phục hồi nhanh chóng, có nhiều biện pháp từ nhà hoạch định sách Tuy nhiên, theo nhận định chun gia cơng ty 32 nghiên cứu thị trường, thị trường bất động sản bình ổn phát triển Nhu cầu nhà cao, nhiên lựa chọn sản phẩm khách hàng ngày kỹ có nhiều đòi hỏi Đối tượng mua nhà giai đoạn tới chủ yếu người có nhu cầu tỷ lệ đầu giảm Do dự án thật có hiệu sản phẩm đáp ứng nhu cầu người mua thực khả tài họ (b) Các dự án tương tự khu vực cận kề với Dự án Nhà XXX Nằm rải dọc Xa Lộ Hà Nội, Có d ự án sau triển khai đầu tư xây dựng khai thác kinh doanh: - Dự án nhà An Phú – An Khánh - Dự án nhà An Cư – Cơng ty Phát triển Nhà Phú Nhuận - Dự án Cantavil - Dự án Estella Nằm cận kề với Dự án Nhà XXX Dự án Thương mại Căn hộ XXX Tổng cơng ty xây dựng Sài Gòn làm chủ đầu tư Dự án nhà Phú Gia Các dự án có mức giá bán lớn 8.000.0000 đồng/m2 khơng thiết kế để khai thác khu thương mại văn phòng Riêng dự án Thương mại Căn Hộ XXX Tổng cơng ty xây dựng Sài Gòn làm chủ đ ầu tư có khoảng 130 hộ Hiện hồn thành phần thơ kết cấu, bán 127 hộ với mức giá thấp 8.400.000 đồng/m2 Dự án Nhà Phú Gia dự án loại nhỏ nằm địa điểm sâu với khoảng 65 hộ Dự án bán hết tồn số hộ xây dựng Nằm đường BBBB, theo khảo sát chúng tơi, chưa có dự án thương mại, văn phòng, hộ triển khai xây dựng Nói tóm lại, giá bán sản phẩm dự án thấp so với sản phẩm dự án khác nên sức cạnh tranh cao Theo khảo sát thị trường trên, nhu cầu sản phẩm cho hộ gia đình có quy mơ nhỏ lớn Căn hộ thiết kế phù hợp với nhu cầu, biểu giá xây dựng phù hợp với quy mơ tài hộ gia đình nhỏ qui hoạch khu nhà rộng lớn có đầy đủ sở hạ tầng đem lại thành cơng cho dự án Dự án mơ hình kéo theo phát triển Quận XXX sở để quy hoạch khu dân cư khác cho Quận XXX bối cảnh Quận XXX chưa hồn thành xây dựng thực quy hoạch chi tiết sử dụng đất 1/2000 33