Quy hoạch chi tiết khu trung tâm xã Đan Phượng - Huyện Đan Phượng - Thành phố Hà Nội
Trang 1KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
BỘ MÔN QUY HOẠCH ĐẤT ĐAI
Trang 2Đan Phượng là một xã đồng bằng, một phần nằm ven sông Hồng Xãnằm ở phía Bắc của huyện, nằm ngay sát trung tâm của huyện Đan Phượng,đây là trung tâm kinh tế văn hoá của cả huyện và có tỉnh lộ 83 đi qua
Như vậy về vị trí địa lý, xã Đan Phượng có vị trí hết sức thuận lợi, có1520m đường tỉnh lộ 83 đi qua và 7175m đường liên xã, liền kề với Thị TrấnPhùng tạo điều kiện thuận lợi cho xã trong việc giao lưu hàng hoá, kinh tế, vănhoá với các xã, các vùng và các huyện khác trong tỉnh
Nền kinh tế của xã Đan Phượng cũng như nền kinh tế của các xã kháctrong huyện Đan Phượng, phát triển theo xu hướng nông nghiệp, tiểu thủ côngnghiệp và dịch vụ Trong những năm qua, mặc dù còn gặp nhiều khó khănnhưng Đảng bộ và nhân dân xã Đan Phượng đã từng bước vượt qua, đưa nềnkinh tế của xã ngày càng phát triển, tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh, năm
2007 đạt 14,34% tăng 0,29% so với năm 2006 Đời sống người dân ngày càngđược nâng cao
Hệ thống cơ sở hạ tầng, văn hoá phúc lợi khu trung tâm xã trước đây cóquy mô xây dựng còn nhỏ hẹp bao gồm các công trình hành chính sự nghiệp
và một số công trình công cộng phục vụ nhu cầu của nhân dân trong xã Vớitốc độ tăng trưởng kinh tế như hiện nay thì trong những năm tiếp theo các nhucầu về dịch vụ, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, văn hoá - xã hội cũng tăngrất nhanh, dân số không ngừng phát triển Đây là sức ép lớn đối với Đảng bộ
và nhân dân xã Đan Phượng trong quá trình sắp xếp, bố trí hợp lý quỹ đất đaitrên cơ sở tiết kiệm và sử dụng hiệu quả
Vì vậy, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của xã theo hướngCNH - HĐH phù hợp với xu hướng phát triển chung của huyện và của vùng thìviệc quy hoạch sử dụng đất khu trung tâm xã Đan Phượng là rất cần thiết nhằm
bố trí, tổ chức hợp lý các công trình xây dựng cơ bản, kết cấu hạ tầng, tạo cảnh
Trang 3Việc xây dựng đồ án nhằm các mục tiêu sau:
+ Xác định tính chất, quy mô, phân khu chức năng, các giải pháp quyhoạch kiến trúc, kỹ thuật và hướng phát triển không gian khu trung tâm
+ Xây dựng một trung tâm tổ hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển toàn diệntrên các mặt kinh tế - văn hoá - xã hội đồng thời tăng khả năng thu hút đầu tư
từ bên ngoài, tạo mô hình xây dựng nông thôn mới theo hướng đô thị hoá
+ Mô hình này có thể dùng làm tài liệu tham khảo để xây dựng khutrung tâm ở các xã có điều kiện tương tự
Phần 1
TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA KHU VỰC QUY HOẠCH
1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và hiện trạng khu trung tâm
1.1 Điều kiện tự nhiên
a Vị trí địa lý, địa điểm xây dựng khu trung tâm
Khu trung tâm xã được xác định có quy mô diện tích là 15,88 ha nằm
về phía đông tuyến đường sắt chạy dọc Xã Đan Phượng với đường ranh giớigồm:
+ Phía Bắc giáp Đầm Tai Tượng và Thôn Đại
+ Phía Nam giáp thôn Đông
+ Phía Tây giáp Thị Trấn Phùng
+ Phía Đông giáp khu dân cư Xã Song Phượng
b Đặc điểm địa hình, địa mạo
Khu trung tâm xã nằm trên phần đất có địa hình tương đối bằng phẳng,xen lẫn diện tích canh tác, đất văn hóa và đất thổ cư Nhìn chung địa hình, địamạo của khu tương đối thuận lợi cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp nhất
là trồng lúa, chuyên canh các loại cây ăn quả, cây rau màu có giá trị cao và
Trang 4thiết kế các công trình giao thông thuỷ lợi và các công trình cơ bản khác cũngnhư việc bố trí khu dân cư.
c Đặc điểm khí hậu, thời tiết
Mùa nóng mưa nhiều từ tháng 4 đến tháng 10 với nhiệt độ trung bình
23oC Mùa khô thời tiết lạnh từ tháng 11 đến tháng 3; nhiệt độ trung bình là
15oC – 16oC Độ ẩm không khí khá ẩm ướt trung bình 83% - 85%
Với nhiệt độ này thích hợp cho sản xuất nông nghiệp đặc biệt là nềnnông nghiệp lúa nước như nước ta hiện nay
Do tính chất khí hậu diễn biến theo mùa vì vậy làm ảnh hưởng tới sảnxuất nông nghiệp Nhìn chung khí hậu thuận lợi cho sinh trưởng và phát triểncủa nhiều giống cây trồng vật nuôi
d Các nguồn tài nguyên
- Tài nguyên nước: Nguồn nước cung cấp được dự trữ trong các hồ, ao,kênh và nguồn nước ngầm
- Tài nguyên đất: Trong khu trung tâm thì đất chủ yếu thuộc nhóm đấtphù sa, được hình thành trên các trầm tích của các con sông
Trang 51.2 Hiện trạng dân số khu trung tâm
Dân số hiện nay của toàn xã là 7314 người, trong đó nam là 3738 ngườichiếm 51,1% ; và nữ là 3570 người chiếm 48,9% tổng dân số của xã Tổng số
hộ hiện tại của xã là 1566 hộ trong đó dân số trong khu vực trung tâm khoảng
756 người, 161 hộ
Bình quân nhân khẩu/hộ năm 2007 là 4,7 người/hộ Tỷ lệ gia tăng dân
số của xã năm 2007 là 1,09% Đan Phượng là một xã luôn làm tốt vấn đề dân
số kế hoạch hóa gia đình, tỷ lệ sinh con thứ 3 của xã trong những năm qua có
xu hướng giảm
Cơ cấu kinh tế của xã đang có sự chuyển đổi theo hướng công nghiệphóa, tăng tỷ trọng kinh tế công nghiệp, dịch vụ và giảm tỷ trọng kinh tế nôngnghiệp
1.3 Hiện trạng sử dụng đất trong khu trung tâm xã
Bảng HT:01 - Hiện trạng sử dụng đất khu trung tâm
Trang 68 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 1,35 8,50
(Nguồn: Điều tra)
Tổng diện tích khu trung tâm là 15,88 ha trong đó có 9,80 ha đất ở chiếm61,71% tổng diện tích đất khu trung tâm, đất nông nghiệp có 0,37 ha chiếm2,33% tổng diện tích đất khu trung tâm còn lại là các loại đất như: đất cộngcộng, đất cây xanh, mặt nước, đất giao thông, đất thuỷ lợi, đất y tế, đất giáo dục
và đất tôn giáo tín ngưỡng
1.4 Hiện trạng công trình kiến trúc và cảnh quan khu trung tâm
* Hiện trạng chung:
Hiện nay trên địa bàn xã Đan Phượng các công trình được xây dựng khákhang trang và hoàn chỉnh như UBND xã, trường học tuy nhiên các côngtrình công cộng còn chưa tập trung do khi bố trí xây dựng các công trình cònmang tính tự phát, chưa có quy hoạch chung và chi tiết Mặc dù vậy đến naykhu trung tâm vẫn còn thiếu nhiều như khu thương mại, vui chơi giải trí, sânvận động, chợ
* Hiện trạng về kiến trúc nhà ở và các công trình công cộng
- Hiện trạng các công trình khu trung tâm
Hiện trạng các công trình công cộng trong khu quy hoạch trung tâmgồm có:
Trang 7Bảng HT:02 - Hiện trạng các công trình công cộng khu trung tâm
STT Hạng mục công trình Diện tích(m2 ) Loại công trình
4 Dịch vụ (kinh doanh xăng dầu) 266 Xây dựng kiên cố
Nguồn: Thống kê, kiểm kê năm đất đai huyện 2009
Trong mấy năm trở lại đây, cơ sở vật chất của xã được nâng lên mộtbước Đến nay thì 100% số nhà ở của người dân là mái ngói và nhà cao tầng
Hệ thống đường làng ngõ xóm phần lớn đều được bê tông hóa, hệ thốngkênh mương thông suốt Tuy nhiên chất lượng đường nội đồng vẫn đang bịxuống cấp và ít được tu sửa Hệ thống điện dẫn tới từng hộ gia đình, trườnghọc và trạm y tế đã được nâng cấp, phục vụ tốt nhu cầu của người dân
Hiện tại ủy ban nhân dân xã là một dãy nhà 2 tầng gồm 12 phòng làmviệc và một hội trường được xây dựng ở trung tâm xã với diện tích mặt bằng3.595 m2 giúp UBND xã quản lý tốt các công việc của địa phương
Các công trình công cộng cơ bản đã được xây dựng chất lượng còn tốt,còn đáp ứng được nhu cầu phục vụ như: trụ sở uỷ ban xã, trường học Tuynhiên, trạm y tế đang bị xuống cấp do thời hạn xây dựng đã quá lâu cần phảinâng cấp lại Ngoài ra, tuy các công trình có diện tích tương đối lớn nhưngquy mô xây dựng nhỏ lẻ, manh mún, thiếu tính liên tục thống nhất, không giankiến trúc đơn điệu, chưa đáp ứng được yêu cầu về quy mô, tính chất các côngtrình của một đô thị nhỏ Vì vậy, cần phải bố trí, cải tạo, sắp xếp lại quy mô, vịtrí công trình công cộng cho phù hợp
* Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Trang 8- Về giao thông: Những năm vừa qua được sự quan tâm của các cấpchính quyền và các ban, ngành hữu quan khác, hệ thống giao thông của xãĐan Phượng một phần đã được cải tạo nâng cấp, cứng hóa tạo nên mạng lướigiao thông đồng bộ, đáp ứng khá tốt nhu cầu đi lại và vận chuyển hàng hóacủa người dân trong xã Toàn xã có 1520m đường tỉnh lộ, mặt đường rải nhựa.Đường liên xã có chiều dài 7175m rải đá cấp phối, ngoài ra xã còn có 8727 mđường liên thôn, phân bố hợp lý, chiều rộng mặt đường 3 – 4m, tất cả đềuđược bê tông hóa và 17,6 km đường giao thông nội đồng Diện tích đườnggiao thông của xã là 21,76 ha chiếm 6,15% tổng diện tích tự nhiên của xã.
Tuy nhiên để đáp ứng nhu cầu phát triển ngày càng mạnh của sản xuất,của xã hội trong những năm tới một cách tốt nhất, các cấp chính quyền phảiquan tâm chú trọng đến việc cải tạo, mở rộng, nâng cấp một số tuyến đườngchính trong xã và làm tốt công tác giao thông nội đồng
- Về cấp nước: Hệ thống thủy lợi là yếu tố vô cùng quan trọng trongviệc phát triển nông nghiệp, nhìn chung mạng lưới thủy lợi của xã tượng đốihoàn chỉnh, chất lượng phục vụ khá tốt, kênh mương đã được cải tạo và cứnghóa Toàn xã có 2 km đê tả hữu sông Đáy, mặt đê đã đổ bê tông, chất lượngđảm bảo Trong thời gian tới thì việc kiên cố hóa kênh mương vẫn tiếp tụcđược đẩy mạnh
Xã hiện có 3 trạm bơm, gồm 5 máy bơm với tổng công suất các máy3500m3/h, chủ yếu dùng để tưới Xã có 1 km kênh tiêu cấp 1 và 17,6 km kênhtiêu cấp 2, 3, 4; có 1,5 km kênh tưới cấp 1 và 1,22 km kênh tưới cấp 2, 3, 4 đãtưới chủ động cho 250 ha đất canh tác
Tuy nhiên vào mùa mưa thì vẫn xảy ra tình trang úng ngập ở một sốnơi, do đó thời gian tới cần nạo vét tu bổ và tiếp tục cứng hóa kênh mương đểđáp ứng nhu cầu tưới tiêu phục vụ sản xuất nông nghiệp của xã
Trang 9- Về hệ thống điện, thông tin liên lạc và dịch vụ: Toàn xã đã tiến hànhđiện khi hóa nông nghiệp nông thôn với 5 trạm biến áp có tổng công suất 1260kVA Xã có đường dây trung thế dài 0,65 km, đường dây hạ thế dài 10km,100% số hộ đã có lưới điện phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt Công suất tiêuthụ bình quân 1000 kwh/hộ/năm Công tác quản lý và sử dụng điện của xãngày càng được củng cố và hoàn thiện.
Mạng lưới thông tin liên lạc của xã khá hoàn thiện, xã có một đài phátthanh và hệ thống loa công cộng được mắc ở khu trung tâm khu dân cư Nhiều
hộ gia đình đã mắc điện thoại để phục vụ liên lạc buôn bán, sản xuất kinhdoanh
+ Giao thông đi lại thuận tiện, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội khác như
hệ thống điện, nước sạch phục vụ tốt cho hướng phát triển của khu trungtâm trong tương lai
* Khó khăn
+ Kinh phí để tu tạo lại và xây dựng mới các công trình công cộng cònhạn chế
+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội hiện có thì nằm rải rác, nhỏ
lẻ chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển trong tương lai của xã
Trang 10Phần 2 QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU TRUNG TÂM
2.1 Cơ sở hình thành phát triển khu trung tâm xã
a Phạm vi nghiên cứu quy hoạch
Khu đất xây dựng trung tâm xã lấy quốc lộ 80 làm trung tâm và mởrộng về phía Đông và phía Nam hai bên đường Tổng diện tích khu trung tâm
là 24,90 ha
b Tính chất khu trung tâm
Đây là một khu trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội của xã ĐanPhượng có vai trò thúc đẩy các hoạt động chung trong toàn xã, đồng thời làđầu mối giao lưu với các bộ phận bên ngoài
c Quy mô dân số
Dân số hiện trạng trong khu trung tâm là 430 người, với tỷ lệ tăng dân
Đối tượng sử dụng nhà ở trong khu trung tâm là những hộ có thu nhậptrung bình và cao Có thể là người trong hoặc ngoài xã Trong tương lai sẽ cónhiều người từ nơi khác đến sinh sống do có điều kiện sống tốt hơn vì vậy mà
tỷ lệ tăng dân số cơ học trong giai đoạn tương lai sẽ khá cao
2.2 Định hướng phát triển khu trung tâm
a Định hướng phát triển không gian
* Quan điểm và nguyên tắc
Trang 11Phát triển khu trung tâm trên quan điểm:
+ Tận dụng đất đai và các công trình hiện có phù hợp với quy hoạch,kết hợp với nâng cấp, cải tạo các công trình để đảm bảo mỹ quan theo hướngkiến trúc đô thị
+ Cải tạo cảnh quan môi trường kết hợp khai thác triệt để địa hìnhhiện trạng
+ Phân các khu chức năng hợp lý, hài hoà giữa các công trình đang sửdụng với các công trình xây dựng mới
+ Hình thành khu trung tâm trong đó bố trí các loại đất như: Đất ở, đấtcông trình công cộng, thương mại, dịch vụ, công viên cây xanh, thể thao vàcác loại đất giao thông hạ tầng, tạo nên một khuôn viên sống hài hoà và hợp
lý, đáp ứng tốt cho nhu cầu về cuộc sống cao của người dân
* Chọn hướng phát triển
Từ thực tế địa phương và nhu cầu phát triển kinh tế xã hội theo hướngcông nghiệp hóa - hiện đại hóa trên cơ sở thực trạng hạ tầng kỹ thuật, kinh tế,quy mô dân số, cảnh quan và vị trí địa lý Hướng phát triển trong tương laiphải đảm bảo các tính chất ổn định lâu dài và bảo về môi trường phù hợp vớiquy hoạch của huyện và thành phố
b Cơ cấu phân khu chức năng
* Các phương án phân khu chức năng
- Phương án 1: Phương án đưa ra giải pháp quy hoạch khu trung tâmmột cách rõ ràng, thống nhất, giao thông thuận tiện song có nhược điểm làtính chất khu trung tâm chưa được làm nổi bật, các công trình được bố trí chưahợp lý Điều này sẽ gây nên sự khó khăn cho các hoạt động của người dân,đặc biệt với một khu trung tâm khá nhộn nhịp và có nhiều triển vọng phát triểnnhư ở xã Đan Phượng
- Phương án 2: Với phương án quy hoạch này, các khu công trình côngcộng của xã được bố trí tập trung, rõ ràng, mạch lạc, giao thông thuận tiện và
Trang 12cộng quan trọng ở gần nhau được bố trí quanh các công trình công cộng khác
và giao thông chính tạo nên bộ mặt trung tâm cho xã Các công trình khác nhưnhà trẻ, công viên được đặt gần hoặc trong các khu dân cư, đảm bảo bán kínhphục vụ thuận tiện nhất
* Phân tích lựa chọn phương án phân khu chức năng
Từ những phân tích trên, chúng tôi thấy phương án quy hoạch 2 cónhiều yếu tố thuận lợi, đáp ứng được yêu cầu phát triển của cả xã trước mắt vàlâu dài Vì vậy phương án 2 là phương án được lựa chọn để thiết kế các giaiđoạn tiếp theo của quy hoạch chi tiết khu trung tâm xã Đan Phượng
c Quy hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khu trung tâm
* Khu nhà ở
Với định hướng xây dựng một khu ở tập trung với đầy đủ các điều kiệnphục vụ do vậy trong phương án quy hoạch chúng tôi đã đề xuất 3 loại nhà ởchính đó là:
+ Nhà biệt thự: dự kiến loại nhà này sẽ chiếm 30,48% trong tổng số nhà
ở khu trung tâm, với diện tích khoảng 250m2/hộ, tầng cao 3 tầng, mật độ xâydựng 40%, tổng diện tích loại nhà này là 2,98 ha
+ Nhà chia lô: dự kiến loại nhà này sẽ chiếm 46,93% trong tổng số nhà
ở khu trung tâm, với diện tích khoảng 80 - 150 m2/hộ, chiều sâu lô đất từ 15 25m, Chiều rộng từ 4,5 - 6m, xây cao bình quân 3 tầng, với tổng diện tích khunhà chia lô là 4,59 ha
-+ Nhà 2 tầng có vườn: dự kiến loại nhà này sẽ chiếm 22,59% trong tổng
số nhà ở khu trung tâm, với diện tích khoảng 250-300m2/hộ, nhà ở kết hợp vớivườn (loại nhà này chủ yếu được hình thành từ vịêc cải tạo khu dân cư hiệncó) Tổng diện tích nhà có vườn khoảng 2,21 ha
Trang 13Như vậy các chỉ tiêu cần tính là:
2
59 , 22 3
93 , 46 3
48 , 30
- Xác định quy mô dân cư:
+ Đối với khu nhà vườn cải tạo thì sẽ đảm bảo cho số dân phát sinhtrong nội bộ khu trung tâm trong tương lai
+ Đối với khu nhà biệt thự và khu nhà chia lô thì cần xác định quy môdân số cho 2 loại nhà này, cụ thể như sau:
Theo tiêu chuẩn trên diện tích đất ở thì bình quân là 25m2/người đấtchia lô, 50 m2/người đối với đất ở biệt thự (QCXDVN 2006) thì dân số dựkiến tăng thêm khu trung tâm là:
592 2 50
47 , 613 129 25
92 , 900 49 50
Như vậy, đến năm 2020 trong khu vực khu trung tâm sẽ có số dânkhoảng: 430 + 2.600 = 3.030 người
- Mật độ dân cư là: 122
90 , 24
030 3
người/ ha
+ Phần diện tích nhà biệt thự được bố trí về phía Tây khu trung tâmcạnh khu dịch vụ và vui chơi giải trí
Trang 14+ Phần diện tích đất chia lô được bố trí dọc theo các tuyến đường giaothông và bố trí ở khu vực quanh khu trung tâm.
+ Phần diện tích nhà có vườn được xây dựng và cải tạo trên cơ sở phầnđất ở hiện tại, nằm ở phía Đông Bắc khu trung tâm
* Quy hoạch xây dựng các công trình công cộng:
- Quy hoạch cải tạo:
Các công trình công cộng hiện có của xã vẫn giữ nguyên, tuy nhiên cóđiều chỉnh về diện tích cho phù hợp như: Ủy ban nhân dân xã, Trạm y tế,Nghĩa trang liệt sỹ, cây xăng, cải tạo cảnh quan khuôn viên, trồng cây xanh
- Quy hoạch mới:
Căn cứ thực tế địa phương và trên cơ sở định hướng phát triển chungcủa cả huyện, của xã về hướng phát triển khu trung tâm xã Đan Phượng thànhmột trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, có sự kết hợp với xây dựng các côngtrình công cộng và khu vui chơi giải trí để phục vụ người dân trong vàngoài khu trung tâm, chúng tôi đã đề xuất quy hoạch xây dựng một số côngtrình công cộng mới như sau:
1/ Về xây dựng công trình công cộng
- Quy hoạch khu thương mại và dịch vụ ăn uống với diện tích 6.000 m2được bố trí ở mặt đường tỉnh lộ 80
- Quy hoạch thư viện với diện tích 1.520 m2 được lấy từ đất trồng lúa vàđược bố trí cạnh UBND xã
- Quy hoạch mới 2 trường mần non cạnh UBND xã và gần khu Biệt thựvới diện tích 4.100 m2, được lấy từ đất lúa
- Quy hoạch mới sân vận động cho khu vực hành chính của xã với diệntích 8.300 m2 được lấy từ đất trồng lúa