LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường BĐS là một loại thị trường đặc biệt có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Một mặt, vốn đầu tư, kinh doanh BĐS được huy động trên thị trường vốn. Mặt khác, hàng hóa BĐS là hàng hóa lâu bền, không thể di dời và có giá trị lớn. BĐS là tài sản đảm bảo trong các giao dịch thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển ổn định khi có thị trường vốn phát triển. Biến động trên thị trường này đều dẫn đến biến động của thị trường kia và ngược lại. Ở Việt Nam trước năm 1993 đất đai - yếu tố cơ bản của BĐS – chưa thừa nhận là hàng hóa và lưu thông. Theo quy luật thị trường, hành vi mua bán đất đai ngầm vẫn diễn ra. Quá trình đổi mới bộ Luật dân sự 1994 cụ thể hóa các quyền trong giao dịch đất đai và ban hành Luật Đất đai năm 1993 thị trường BĐS ở Việt Nam được hình thành, phát triển. Vì vậy, phát triển thị trường BĐS là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Sự phát triển thị trường BĐS kích thích đầu tư vào đất đai, phát triển đô thị, kích thích nhu cầu BĐS và chuyển dịch về lao động giữa các ngành, các vùng, chuyển BĐS thành tài sản tài chính để thu hút nguồn lực tài chính. Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam đang ở trình độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ và phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng ngắn hạn của hệ thống NHTM. Trong khi thị trường BĐS cần nguồn vốn trung và dài hạn. Hệ quả là, thị trường BĐS luôn rơi vào trạng thái thiếu vốn ngay khi NHTM không giảm cung cấp tín dụng. Vì vậy, huy động vốn cho thị trường BĐS đã và đang là vấn đề rất đáng quan tâm, nhất là trong giai đoạn hệ thống NHTM thắt chặt tín dụng BĐS. Thực tế cho thấy, có nhiều kênh huy động vốn đầu tư cho thị trường BĐS, như: Vốn tự có của cá nhân và doanh nghiệp, vốn tín dụng từ ngân hàng, vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu BĐS, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài,...đặc biệt là nguồn vốn từ các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT - Real Estate Investment Trust). REIT chính là công cụ đắc lực trong tạo vốn thị trường BĐS ở nhiều nước tiên tiến trên thế giới như: Australia, Mỹ, Nhật, Singapore, Anh,... Đối với Nhà nước, REIT giúp phát triển các lĩnh vực và chương trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia. Đối với thị trường BĐS, REIT tạo nguồn vốn lớn và dài hạn; hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng; tạo điều kiện chuyên nghiệp và an toàn hơn cho các hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. Đối với nhà đầu tư, REIT giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư; tạo thu nhập ổn định và dự đoán được; tránh rủi ro lạm phát; khoản đầu tư có tính thanh khoản cao hơn nhiều so với đầu tư trực tiếp vào BĐS. Ngoài ra, REIT làm giảm áp lực về vốn cho các công ty phát triển BĐS và ngân hàng thương mại. Ở Việt Nam, mặc dù có một số công trình nghiên cứu về REIT song chủ yếu vẫn tập trung nghiên cứu lý luận, phương pháp luận chung về REIT, chưa có đề tài đi sâu nghiên cứu một cách có hệ thống về REIT cho thị trường BĐS. Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 58/NĐ-CP ngày 20/7/2012, Nghị định 60/NĐ-CP ngày 26/6/2015 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 58, quy định hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư BĐS nhưng đến nay, vẫn chưa có mô hình REIT nào được thành lập. Do đó, REIT vẫn còn là vấn đề khá mới mẻ cần được tiếp tục nghiên cứu, phát triển để có thể áp dụng cho thị trường BĐS tại Việt Nam. Vì thế, đề tài: “Quỹ đầu tư tín thác trong việc tạo vốn cho thị trường BĐS Việt Nam” được chọn để nghiên cứu.
DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên bảng biểu Trang Bảng 2.1 Sự khác REIT với công ty đầu tư kinh doanh BĐS 43 Bảng 2.2 Sự khác REIT quỹ đầu tư BĐS khác Việt Nam 44 Bảng 3.1 Dàn mẫu điều tra sơ 61 Bảng 3.2 Tổng hợp đối tượng điều tra sơ 62 Bảng 3.3 Dàn mẫu điều tra thức 65 Bảng 3.4 Tổng hợp đối tượng điều tra thức 65 Bảng 3.5 Nhóm yếu tố (điều kiện) khảo sát thức 66 Bảng 3.6 Kết kiểm định nhóm yếu tố (điều kiện) sơ 68 Bảng 3.7 Kết phân tích nhân tố ERA cho nhóm yếu tố (điều kiện) sơ 69 Bảng 3.8 Kết phân tích nhân tố nhóm biến độc lập 70 Bảng 3.9 Kết phân tích nhân tố biến phụ thuộc 71 Bảng 3.10 Ma trận tương quan điều kiện (yếu tố) thành lập REIT 71 Bảng 3.11 Kết phân tích hồi quy 72 Bảng 3.12 Thứ tự quan trọng điều kiện việc thành lập REIT 73 Việt Nam Bảng 4.1 Tăng trưởng tín dụng bất động sản giai đoạn 2004 - 2013 84 Bảng 4.2 Nguồn vốn tín dụng bất động sản giai đoạn 2010 - 2013 85 Bảng 4.3 Đánh giá đối tượng khảo sát hành lang pháp lý 96 Bảng 4.4 Số hộ diện tích sàn nhà xã hội năm 2013 theo loại nhà vùng 100 Bảng 4.5 Số lần giá trị giao dịch kinh doanh BĐS qua sàn năm 2013 101 Bảng 4.6 Tỷ lệ dân cư tiếp cận với nguồn nước điều kiện vệ sinh cải 103 thiện Bảng 4.7 Số lượng trường phổ thông 105 Bảng 4.8 Số lượng trường đại học nước 105 Bảng 4.9 Đánh giá đối tượng khảo sát sở hạ tầng 105 Bảng 4.10 Đánh giá đối tượng khảo sát chất lượng công trình 108 Bảng 4.11 Đánh giá đối tượng khảo sát khoa học công nghệ xây dựng 110 Bảng 4.12 Đánh giá đối tượng khảo sát diễn biến thị trường BĐS 113 Bảng 4.13 Đánh giá đối tượng khảo sát sẵn sàng tham gia quỹ REIT 115 Bảng 4.14 Đánh giá đối tượng khảo sát sách giảm thuế 116 Bảng 4.15 Đánh giá đối tượng khảo sát chất lượng nhân cần thiết 118 Bảng 4.16 Đánh giá đối tượng khảo sát khả thành lập quỹ REIT 119 DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH Tên sơ đồ, hình vẽ Trang Sơ đồ Sơ đồ 1: Khung nghiên cứu REIT việc tạo vốn cho TT BĐS Việt Nam 04 Hình vẽ Hình 2.1 Mô hình REIT tổ chức quỹ 49 Hình 2.2 Mô hình REIT truyền thống 50 Hình 2.3 Mô hình UPREIT 51 Hình 2.4 Mô hình DOWNREIT 52 Hình 2.5 Cơ cấu REIT giới 52 Hình 4.1 Tỷ lệ vốn chủ sở hữu/vốn đầu tư DN KDBĐS 82 Hình 4.2 Tăng trưởng tín dụng BĐS giai đoạn 2004 – tháng 5/2014 82 Hình 4.3 Đầu tư hộ gia đình cho BĐS 83 Hình 4.4 Kiều hối 2001 - 2014 84 Hình 4.5 Nguồn vốn bị chiếm dụng 10 Công ty xây dựng niêm yết năm 2013 86 Hình 4.6 Diện tích sàn xây dựng nhà hoàn thành phân theo loại nhà giai đoạn 98 2007 - 2013 Hình 4.7 Tỷ trọng diện tích sàn nhà chung cư tổng diện tích sàn nhà 99 xây dựng hoàn thành năm 2005 2013 Hình 4.8 Diện tích sàn xây dựng nhà phân theo vùng giai đoạn 2005 - 2013 99 Hình 4.9 Tỷ trọng diện tích sàn nhà chung cư tổng diện tích sàn nhà 100 xây dựng hoàn thành năm 2005 2013 Hình 4.10 Mật độ dân cư trung bình Việt Nam giai đoạn 2007 - 2014 102 Hình 4.11 Tốc độ tăng trưởng trung bình sản xuất phân phối điện, khí đốt, nước nóng, nước điều hoà không khí giai đoạn 2012 - 2015 102 Hình 4.12 Số lượng bệnh viện nước giai đoạn 2005 - 2014 105 Hình 5.1 Mô hình REIT tổ chức quỹ 124 Hình 5.2 Mô hình REIT truyền thống 126 Hình 5.3 Mô hình UPREIT 127 Hình 5.4 Những yêu cầu đặt hoàn thiện hệ thống pháp lý quỹ 139 REIT MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT iii DANH MỤC BẢNG BIỂU iv DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH v MỤC LỤC vi LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Đóng góp Luận án Kết cấu Luận án CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TRONG VIỆC TẠO VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Các nghiên cứu tạo vốn cho thị trường bất động sản 1.2 Các nghiên cứu thực tiễn áp dụng quỹ đầu tư tín thác BĐS việc tạo vốn cho thị trường BĐS 11 1.2.1 Các nghiên cứu quỹ đầu tư tín thác BĐS việc tạo vốn cho thị trường BĐS 11 1.2.2 Kinh nghiệm quốc tế xây dựng, phát triển REIT để tạo vốn cho thị trường BĐS học cho Việt Nam 14 Tóm tắt chương 28 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC TẠO VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 29 2.1 Vốn cho Thị trường bất động sản 29 2.1.1 Khái niệm 29 2.1.2 Vai trò vốn Thị trường bất động sản 31 2.1.3 Các kênh huy động vốn cho Thị trường bất động sản 32 2.2 Quỹ đầu tư tín thác BĐS việc tạo vốn cho Thị trường BĐS 37 2.2.1 Khái niệm đặc điểm quỹ đầu tư tín thác BĐS 37 2.2.2 Phân loại quỹ đầu tư tín thác bất động sản 45 2.3 Cơ chế vận hành quỹ đầu tư tín thác bất động sản 52 2.3.1 Cơ cấu tổ chức quản lý quỹ đầu tư tín thác bất động sản 52 2.3.2 Quy tắc hoạt động 52 2.3.3 Hoạt động kinh doanh 53 2.3.4 Nghĩa vụ tài 54 2.3.5 Phân phối lợi nhuận 54 2.4 Vai trò quỹ đầu tư tín thác bất động sản việc tạo vốn cho thị trường BĐS 54 Tóm tắt chương 58 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 59 3.1 Phương pháp thu thập liệu 59 3.1.1 Phương pháp thu thập liệu thứ cấp 59 3.1.2 Phương pháp thu thập liệu sơ cấp 60 3.2 Phương pháp tổng hợp phân tích liệu 66 3.2.1 Tổng quan tổng hợp phân tích liệu 66 3.2.2 Quá trình tổng hợp phân tích liệu Luận án 67 Tóm tắt chương 74 CHƯƠNG 4: THỰC TRẠNG CÁC ĐIỀU KIỆN RA ĐỜI CỦA QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN CHO THỊ TRƯỜNG BĐS TẠI VIỆT NAM 75 4.1 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 75 4.1.1 Khái quát thị trường bất động sản Việt Nam 75 4.1.2 Các kênh tạo vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam 79 4.2 Thực trạng điều kiện hình thành REIT thị trường bất động sản Việt Nam 93 4.2.1 Hành lang pháp lý 93 4.2.2 Cơ sở hạ tầng 97 4.2.3 Chất lượng công trình 106 4.2.4 Khoa học công nghệ 108 4.2.5 Diễn biến thị trường 110 4.2.6 Sự sẵn lòng nhà đầu tư 113 4.2.7 Chính sách giảm thuế 116 4.2.8 Chất lượng nhân 117 4.3 Kết đánh giá đối tượng khảo sát khả thành lập quỹ REIT Việt Nam 119 Tóm tắt chương ……………………………………………………………121 CHƯƠNG 5: ĐỊNH HƯỚNG LOẠI REIT VÀ GIẢI PHÁP XÚC TIẾN THÀNH LẬP QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BĐS NHẰM TĂNG CƯỜNG TẠO VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 122 5.1 Định hướng số loại quỹ đầu tư tín thác BĐS áp dụng Việt Nam 122 5.1.1 Cơ sở để đề xuất loại quỹ REIT Việt Nam 122 5.1.2 Định hướng số loại REIT Việt Nam 123 5.1.3 Các bước triển khai REIT 127 5.1.4 Triển vọng REIT 130 5.2 Các giải pháp hình thành REIT nhằm tăng cường tạo vốn cho thị trường BĐS Việt Nam 134 5.2.1 Đối với Nhà nước 134 5.2.2 Đối với quỹ đầu tư tín thác BĐS 145 Tóm tắt chương 149 KIẾN NGHỊ 150 KẾT LUẬN 152 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU 154 TÀI LIỆU THAM KHẢO 156 PHỤ LỤC 164 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường BĐS loại thị trường đặc biệt có ảnh hưởng lớn phát triển kinh tế đời sống xã hội Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Một mặt, vốn đầu tư, kinh doanh BĐS huy động thị trường vốn Mặt khác, hàng hóa BĐS hàng hóa lâu bền, di dời có giá trị lớn BĐS tài sản đảm bảo giao dịch thị trường vốn Chính vậy, thị trường BĐS quốc gia phát triển ổn định có thị trường vốn phát triển Biến động thị trường dẫn đến biến động thị trường ngược lại Ở Việt Nam trước năm 1993 đất đai - yếu tố BĐS – chưa thừa nhận hàng hóa lưu thông Theo quy luật thị trường, hành vi mua bán đất đai ngầm diễn Quá trình đổi Luật dân 1994 cụ thể hóa quyền giao dịch đất đai ban hành Luật Đất đai năm 1993 thị trường BĐS Việt Nam hình thành, phát triển Vì vậy, phát triển thị trường BĐS nội dung quan trọng sách phát triển kinh tế - xã hội góp phần ổn định trị, bảo đảm an sinh xã hội phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, đại Sự phát triển thị trường BĐS kích thích đầu tư vào đất đai, phát triển đô thị, kích thích nhu cầu BĐS chuyển dịch lao động ngành, vùng, chuyển BĐS thành tài sản tài để thu hút nguồn lực tài Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam trình độ phát triển thấp, thành tố thị trường hình thành chưa đầy đủ phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng ngắn hạn hệ thống NHTM Trong thị trường BĐS cần nguồn vốn trung dài hạn Hệ là, thị trường BĐS rơi vào trạng thái thiếu vốn NHTM không giảm cung cấp tín dụng Vì vậy, huy động vốn cho thị trường BĐS vấn đề đáng quan tâm, giai đoạn hệ thống NHTM thắt chặt tín dụng BĐS Thực tế cho thấy, có nhiều kênh huy động vốn đầu tư cho thị trường BĐS, như: Vốn tự có cá nhân doanh nghiệp, vốn tín dụng từ ngân hàng, vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu BĐS, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, đặc biệt nguồn vốn từ quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT - Real Estate Investment Trust) REIT công cụ đắc lực tạo vốn thị trường BĐS nhiều nước tiên tiến giới như: Australia, Mỹ, Nhật, Singapore, Anh, Đối với Nhà nước, REIT giúp phát triển lĩnh vực chương trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Đối với thị trường BĐS, REIT tạo nguồn vốn lớn dài hạn; hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng; tạo điều kiện chuyên nghiệp an toàn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Đối với nhà đầu tư, REIT giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư; tạo thu nhập ổn định dự đoán được; tránh rủi ro lạm phát; khoản đầu tư có tính khoản cao nhiều so với đầu tư trực tiếp vào BĐS Ngoài ra, REIT làm giảm áp lực vốn cho công ty phát triển BĐS ngân hàng thương mại Ở Việt Nam, có số công trình nghiên cứu REIT song chủ yếu tập trung nghiên cứu lý luận, phương pháp luận chung REIT, chưa có đề tài sâu nghiên cứu cách có hệ thống REIT cho thị trường BĐS Chính phủ ban hành Nghị định 58/NĐ-CP ngày 20/7/2012, Nghị định 60/NĐ-CP ngày 26/6/2015 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 58, quy định hoạt động đầu tư quỹ đầu tư BĐS đến nay, chưa có mô hình REIT thành lập Do đó, REIT vấn đề mẻ cần tiếp tục nghiên cứu, phát triển để áp dụng cho thị trường BĐS Việt Nam Vì thế, đề tài: “Quỹ đầu tư tín thác việc tạo vốn cho thị trường BĐS Việt Nam” chọn để nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu nhằm đạt số mục tiêu sau: Một là, nghiên cứu làm sáng rõ vấn đề lý luận thực tiễn vai trò REIT việc tạo vốn cho thị trường BĐS; Hai là, nghiên cứu điều kiện cần để triển khai hoạt động REIT thị trường BĐS Việt Nam; Ba là, đề xuất loại REIT, giải pháp áp dụng thành công REIT thị trường BĐS Việt Nam góp phần tháo gỡ khó khăn vốn cho thị trường BĐS Mục tiêu nghiên cứu cụ thể hóa thành câu hỏi nghiên cứu sau đây: (i) Cơ sở lý luận thực tiễn REIT gì? Về lý luận: Nghiên cứu để thấy rõ chất, điều kiện đời phát triển REIT Trong đó, nhấn mạnh đến hình thức, chế hoạt động để REIT thực kênh tạo vốn cho thị trường BĐS? Về thực tiễn: Kinh nghiệm hình thành, phát triển REIT cho thị trường BĐS thông qua REIT nước: Hoa Kỳ, Úc, Tây Ban Nha, Singapore, Trung Quốc, Nhật Bản…như nào? Có thể rút học kinh nghiệm để áp dụng thị trường BĐS Việt Nam? (ii) Đối với thị trường BĐS Việt Nam có cần thành lập REIT không? (iii) Để áp dụng thành lập REIT cần có điều kiện nào? (iv) Loại REIT phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam? (v) Những giải pháp thúc đẩy đời, vận dụng hiệu REIT thị trường BĐS Việt Nam? Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: REIT việc tạo vốn cho Thị trường BĐS Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: REIT, Thị trường BĐS Việt Nam; + Về thời gian: năm gần (2009 – 2013) + Về nội dung: Luận án nghiên cứu REIT việc tạo vốn cho Thị trường BĐS Việt Nam; điều kiện để REIT đời REIT phù hợp với Thị trường thị trường BĐS Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu nghiên cứu định tính nghiên cứu định lượng Mô hình nghiên cứu đưa sau: Khung phân tích: Để tìm lời giải toán khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam, khung phân tích luận án đảm bảo sở lý luận thực tiễn chung, phân tích, đánh giá điều kiện cho phép đời REIT Theo đó, khung nghiên cứu thể sơ đồ sau: Hành lang pháp lý Cơ sở hạ tầng Chất lượng công trình Khoa học công nghệ Diễn biến thị trường BĐS REIT CHO THỊ TRƯỜNG BĐS Sẵn sàng đầu tư Chính sách giảm thuế Chất lượng nhân Sõ ðồ 1: Khung nghiên cứu REIT việc tạo vốn cho TT BĐS VN Đóng góp luận án 5.1 Xác định, phân tích đánh giá yếu tố (điều kiện) ảnh hưởng đến đời REIT từ liệu sơ cấp thu thập qua trình điều tra; đánh giá khẳng định tất yếu đời phát triển REIT; mức độ quan trọng độ chín muồi điều kiện (yếu tố); 5.2 Luận án đưa đề xuất lựa chọn loại REIT phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam 5.3 Luận án đề xuất giải pháp xúc tiến thành lập REIT nhằm tăng cường tạo vốn cho thị trường BĐS Việt Nam Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài trình bày chương: Chương 1: Tổng quan nghiên cứu quỹ đầu tư tín thác bất động sản việc tạo vốn cho thị trường Bất động sản; Chương 2: Cơ sở lý luận quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) việc tạo vốn cho thị trường bất động sản; Chương 3: Phương pháp nghiên cứu; Chương 4: Thực trạng điều kiện để thành lập quỹ đầu tư tín thác bất động sản thị trường BĐS Việt Nam; Chương 5: Định hướng lựa chọn loại REIT giải pháp xúc tiến thành lập REIT nhằm tăng cường tạo vốn cho thị trường BĐS Việt Nam theo cam kết 18 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Khoa học công nghệ xây dựng để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Khoa học Công nghệ Thứ tự Công nghệ xây dựng CTDD Nhà Việt Nam tốt Các thiết kế dự án đại, da dạng phù hợp với nhu cầu người sử dụng Đội ngũ kỹ sư, chuyên gia làm việc ngành xây dựng, thiết kế đông đảo có trình độ cao 19 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Diễn biến thị trường bất động sản để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Diễn biến TT BĐS Thứ tự Thị trường BĐS nói chung VN biến động Thị trường BĐS chưa thực lành mạnh, tiềm ẩn nhiều rủi ro Có phân bố lợi nhuận hấp dẫn BĐS với kênh đầu tư khác 20 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Sự sẵn sàng nhà đầu tư cho quỹ REIT để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Sự sẵn sàng nhà đầu tư Thứ tự Nhà đầu tư cung cấp thông tin cách đầy đủ hình thức hoạt động Quỹ Tín thác Nhà đầu tư cung cấp thông tin đầy đủ quyền lợi nghĩa vụ tham gia vào Quỹ tín thác Nhà đầu tư trang bị kiến thức tốt đầu tư tài Nhà đầu tư thể hiểu biết thị trường BĐS- đặc biệt BĐS cho thuê Nhà đầu tư chưa sẵn lòng, chưa có niềm tin để tham gia vào REIT 21 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Chính sách miễn giảm thuế để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Chính sách miễn giảm thuế Thứ tự Nhà nước có chế hỗ trợ doanh nghiệp thành lập tốt Việc hỗ trợ thuế thủ tục doanh nghiệp thành lập đáp ứng kỳ vọng Nhà nước cần có chế hỗ trợ thuế riêng cho quỹ tín thác thành lập vào hoạt động Nhà nước cần có chế hỗ trợ thuế tốt NĐS hưởng cổ tức từ REIT 22 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Chính sách miễn giảm thuế để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Chính sách miễn giảm thuế Thứ tự Nguồn nhân có chất lượng, hiểu biết tài chính, đầu tư Việt Nam đông đảo thiếu chuyên gia giỏi tài 192 Dễ dàng tuyển dụng tìm kiếm đội ngũ nhân có khả tư vấn thuyết phục nhà đầu tư tham gia vào REIT Dễ dàng tuyển dụng tìm kiếm nhân có chất lượng việc định giá, thẩm định giá sản phẩm BĐS Nguồn lao động Việt Nam đáp ứng tốt yêu cầu công việc cách chuyên nghiệp Nhân lĩnh vực môi giới BĐS đông đảo đào tạo chưa nhiều 23 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) khả hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Chính sách miễn giảm thuế Thứ tự Tin tưởng vào thành lập tổ chức tín thác tương lai gần Chắc chắn có nhiều quỹ tín thác vào hoạt động thời gian tới Có đủ điều kiện cần thiết để thành lập quỹ tín thác Việt Nam Việc thành lập quỹ tín thác thuận lợi, dễ dàng Các quỹ tín thác thành lập hoạt động tốt 24 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố định thành công REIT Việt Nam theo mức độ quan trọng (1 quan trọng nhất) Điều kiện Hiệu tài - Lợi nhuận, tỷ suất lợi nhuận Chất lượng nguồn nhân lực quỹ Năng lực lãnh đạo quản trị máy quản trị quỹ Kinh nghiệm quản lý tài sản Chất lượng công tác định giá, thẩm định giá Thông tin công khai minh bạch Phát triển nhân lực quỹ Niềm tin nhà đầu tư Củng cố thị trường chứng khoán phát triển nghiệp vụ chứng khoán hoá 10 Hoàn thiện môi trường pháp lý, xây dựng luật REIT 11 Củng cố thị trường BĐS 12 Điều kiện khác (theo Ông/Bà): 13 14 Thứ tự 25 Qua kinh nghiệm nước phát triển REIT, theo Ông/Bà, mô hình REIT sau, mô hình khả thi nhất, phù hợp với TTBĐS Việt Nam? (1) Mô hình REIT tổ chức quỹ (Là hình thức hợp tác liên kết nhà đầu tư muốn uỷ thác khoản tiền đóng góp đầu tư vào việc kinh doanh BĐS Toàn giao dịch kinh doanh công ty quản lý quỹ thay mặt tiến hành Quan hệ nhà đầu tư công ty quản lý dựa kiểm soát hợp đồng uỷ thác quản lý quỹ); (2) Mô hình REIT truyền thống (Traditional REIT) (Trực tiếp nắm giữ tài sản mình); (3) Mô hình UPREIT (Umberella parnership REIT REIT hình thành thông qua liên kết tài sản từ nhóm đối tác hữu có chọn lọc kết hợp 193 tổ chức sẵn sàng đăng ký REIT - tạm gọi đối tác REIT để thành lập tổ chức vận hành Khi tham gia vào, đối tác tiến việc chào bán lần đầu cho công chúng lợi tức thu phải đóng góp vào UPREIT Các đối tác ban đầu đưa tài sản vào hợp tác để đối lấy chứng lợi tức giai đoạn chuyển tiếp Họ có trách nhiệm giới hạn tương ứng với vốn đóng góp); (4) Mô hình Down REIT (Là công cụ REIT sử dụng để mở rộng quy mô mà không làm ảnh hưởng đến tài sản hữu; việc thành lập hoạt động hiệu tương tự UPREIT); (5) Mô hình công ty quản lý quỹ REIT (được thành lập theo luật DN công ty với BGĐ Người uỷ quyền cổ đông bầu Cổ phiếu REIT mua bán sàn giao dịch chứng khoán lớn, thị trường sơ cấp thứ cấp); (6) Ý kiến khác: 26 Sự phát triển mô hình REIT giúp cho TTBĐS phát triển mạnh mẽ thu hút nhiều nguồn vốn từ nhà đầu tư không? Có Không 27 Theo Ông/Bà, nước phát triển quỹ REIT, họ triển khai xây dựng quỹ REIT nào? 28 Đánh giá chung Ông/Bà tác động kênh huy động vốn thúc đẩy đầu tư phát triển thị trường bất động sản doanh nghiệp (1 tác động mạnh nhất) Kênh huy động vốn Vốn tự có DN Vốn ứng trước khách hàng Vốn vay Ngân hàng Vốn liên doanh, liên kết Vốn phát hành trái phiếu công ty Vốn từ thị trường chứng khoán Vốn từ quỹ đầu tư tín thác Vốn từ quỹ khác Thứ tự 29 Ông/Bà có biết đến Nghị định 58 Chính phủ không? Có Không 30 Nếu biết, theo Ông/Bà, Nghị định 58 Chính phủ có ưu điểm nhược điểm gì? Ưu điểm Nhược điểm Trân trọng cám ơn hợp tác Ông/Bà! Kính chúc Ông/Bà gia đình mạnh khoẻ, hạnh phúc thành công! 194 PHIẾU PHỎNG VẤN NHÀ ĐẦU TƯ Thưa Ông/Bà! Để có thêm tư liệu thông tin hữu ích phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài: "Quỹ đầu tư tín thác (REIT) việc tạo vốn cho Thị trường BĐS Việt Nam", xin trao đổi với Ông/Bà số vấn đề thị trường BĐS, kênh huy động vốn đặc biệt quỹ đầu tư tín thác bất động sản Những thông tin Quý Ông/Bà cung cấp sử dụng cho nghiên cứu không dùng vào việc khác Chúng vô biết ơn xin Ông/Bà cho ý kiến theo câu hỏi đây: I THÔNG TIN CÁ NHÂN CỦA NGƯỜI ĐƯỢC PHỎNG VẤN Xin Ông/Bà cho biết đôi điều thân gia đình? Họ tên: Ngày vấn: Tỉnh: Quận/Huyện: Phường/Xã: Tổ/Thôn/Xóm: II NỘI DUNG PHỎNG VẤN Hình thức kinh doanh cá thể: Hình thức kinh doanh Đầu tư đất đai để bán/cho thuê Đầu tư xây dựng nhà để bán/cho thuế Đầu tư xây dựng văn phòng để bán/cho thuê Đầu tư xây dựng khách sạn để bán/cho thuê Đầu tư xây dựng cửa hàng để bán/cho thuê Đánh dấu vào ô thích hợp Ông/Bà cho biết lý lựa chọn kinh doanh BĐS lý sau (đánh dấu vào ô thích hợp): Lý Lợi nhuận Ưu đãi thuế Cần vốn đầu tư Có mối quan hệ tốt với quan quyền Chính sách kinh doanh BĐS Nhà nước tạo điều kiện thuận tiện cho nhà đầu tư Có nguồn vốn nhàn rỗi Có lực kỹ chuyên ngành BĐS Lý khác (xin nêu rõ): 9 Cơ cấu vốn hộ gia đình kinh doanh Ông/Bà cho biết số vốn hộ: Chỉ tiêu Đơn vị Tổng vốn hộ - Trong đó, vốn đầu tư vào thuê BĐS - Vốn đầu tư vào mua BĐS Năm bắt đầu KD 2013 Tr.đồng Tr.đồng Tr.đồng 195 - Vốn đầu tư vào xây dựng BĐS Cơ cấu vốn theo nguồn - Vốn tự có - Nguồn vay bạn bè, người thân - Nguồn vay ngân hàng thương mại - Vốn Nhà nước hỗ trợ - Vốn khác Cơ cấu vốn vay Tỷ lệ vốn vay ngắn hạn Tỷ lệ vốn vay trung hạn Tỷ lệ vốn vay dài hạn Tr.đồng % % % % 100,0 100,0 % % % % % % 10 Xin Ông/Bà cho biết thứ tự vướng mắc vay vốn kinh doanh BĐS (1 vướng mắc nhất): Vướng mắc Tổ chức tín dụng cho vay không đủ vốn Tài sản chấp; Thủ tục công chứng Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm Lãi suất cho vay cao so với lợi nhuận dự án Phong cách trình độ thẩm định khoản vay tổ chức tín dụng Thứ tự 11 Xin Ông/Bà cho biết kết kinh doanh hộ gia đình Chỉ tiêu Doanh thu (triệu đồng) Lợi nhuận (triệu đồng) Hệ số lãi/vốn tự có Hệ số lãi so với vốn đầu tư thuê, mua, tự xây dựng bất động sản Thời gian thu hồi vốn đầu tư thuê, mua, tự xây dựng bất động sản (năm) Năm bắt đầu KD 2013 12 Xin Ông/bà cho biết mức độ hiểu biết REIT? Rất hiểu; Hiểu; Bình thường; Không hiểu; Rất không hiểu 13 Qua nghiên cứu, Ông/Bà thấy nhà đầu tư có quan tâm đến quỹ đầu tư tín thác không? Rất quan tâm Quan tâm Bình thường Không quan tâm Rất không quan tâm 14 Theo Ông/Bà, Thị trường bất động sản Việt Nam có REIT chưa? Có Không 15 Xin Ông/Bà cho biết tên quỹ REIT mà Ông/Bà biết: 16 Nếu có, quỹ REIT mà Ông/Bà biết hoạt động nào? 196 Rất có hiệu Có hiệu Bình thường Không hiệu Rất không hiệu 17 Theo Ông/Bà, mô hình REIT thực phù hợp với TTBĐS Việt Nam chưa? Phù hợp Chưa 18.Theo Ông/Bà, thị trường BĐS Việt Nam có cần sử dụng quỹ tín thác BĐS không? Không Có 19 Xin Ông/Bà xếp thứ tự điều kiện (theo mức độ quan trọng) để áp dụng mô hình REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Điều kiện Thứ tự Hành lang pháp lý Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội Chất lượng công trình xây dựng Khoa học công nghệ xây dựng Diễn biến thị trường bất động sản Sự sẵn sàng nhà đầu tư Chính sách miễn giảm thuế cho quỹ REIT Chất lượng nhân Điều kiện khác (theo Ông/Bà): 10 20 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện hành lang pháp lý để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Hành lang pháp lý Thứ tự Nhà nước chưa ban hành Luật REIT, liên quan đến việc quản lý hoạt động Quỹ đầu tư tín thác quy định Nghị định hướng dẫn thi hành Luật chứng khoán chưa có Thông tư hướng dẫn thi hành cách rõ ràng, đầy đủ Các quy đinh có liên quan đến việc đăng ký thành lập quỹ tín thác rõ ràng Các quy định đơn vị quản lý, kiểm tra, giám sát hoạt động Quỹ tín thác rõ ràng, chi tiết Các quy định khung pháp lý, hành lang pháp lý trình thành lập hoạt động Quỹ tín thác chưa rõ ràng Sự hỗ trợ quan nhà nước hoạt động đăng ký thành lập Quỹ đầu tư VN tốt Thực bảo vệ pháp lý quyền sử dụng đất BĐS chưa tốt 21 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Cơ sở hạ tầng Thứ tự Cơ sở hạ tầng xã hội Việt Nam tốt Việc áp dụng khoa học công nghệ tiên tiến hoạt động doanh nghiệp, tổ chức Việt Nam dễ dàng Việt Nam có định hướng phát triển sở hạ 197 tầng theo kịp với phát triển giới Nhà nước cần nghiên cứu, bổ sung sách ưu đãi, hỗ trợ cho DN xây dựng nhà công nghệ đại, rút ngắn thời gian nhân công xây dựng trực tiếp Nhà nước có nghiên cứu, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng loại hình nhà sinh thái nhà xanh- nhà tiết kiệm lượng thân thiện với môi trường 22 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Chất lượng công trình để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Chất lượng công trình Thứ tự Các dự án BĐS VN nhìn chung có chất lượng tốt Độ bền sử dụng với công trěnh BĐS VN lâu dài Các công ty đầu tư xây dựng dự án BĐS có uy tín, có tinh thần trách nhiệm cao Công tác kiểm tra, giám sát chất lượng vật tư, vật liệu nghiệm thu công trình thực nghiêm túc Hoạt động bảo trě, bảo dưỡng với dự án BĐS thực theo cam kết 23 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Khoa học công nghệ xây dựng để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Khoa học Công nghệ Thứ tự Công nghệ xây dựng CTDD Nhà Việt Nam tốt Các thiết kế dự án đại, da dạng phù hợp với nhu cầu người sử dụng Đội ngũ kỹ sư, chuyên gia làm việc ngành xây dựng, thiết kế đông đảo có trình độ cao 24 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Diễn biến thị trường bất động sản để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Diễn biến TT BĐS Thứ tự Thị trường BĐS nói chung VN biến động Thị trường BĐS chưa thực lành mạnh, tiềm ẩn nhiều rủi ro Có phân bố lợi nhuận hấp dẫn BĐS với kênh đầu tư khác 26 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Sự sẵn sàng nhà đầu tư cho quỹ REIT để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Sự sẵn sàng nhà đầu tư Nhà đầu tư cung cấp thông tin cách đầy đủ hình thức hoạt động Quỹ Tín thác Nhà đầu tư cung cấp thông tin đầy đủ quyền lợi nghĩa vụ tham gia vào Quỹ tín thác Nhà đầu tư trang bị kiến thức tốt đầu tư tài Nhà đầu tư thể hiểu biết thị trường BĐS- đặc biệt BĐS cho thuê Nhà đầu tư chưa sẵn lòng, chưa có niềm tin để tham gia vào REIT Thứ tự 198 26 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Chính sách miễn giảm thuế để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Chính sách miễn giảm thuế Thứ tự Nhà nước có chế hỗ trợ doanh nghiệp thành lập tốt Việc hỗ trợ thuế thủ tục doanh nghiệp thành lập đáp ứng kỳ vọng Nhà nước cần có chế hỗ trợ thuế riêng cho quỹ tín thác thành lập vào hoạt động Nhà nước cần có chế hỗ trợ thuế tốt NĐS hưởng cổ tức từ REIT 27 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Chính sách miễn giảm thuế để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Chính sách miễn giảm thuế Thứ tự Nguồn nhân có chất lượng, hiểu biết tài chính, đầu tư Việt Nam đông đảo thiếu chuyên gia giỏi tài Dễ dàng tuyển dụng tìm kiếm đội ngũ nhân có khả tư vấn thuyết phục nhà đầu tư tham gia vào REIT Dễ dàng tuyển dụng tìm kiếm nhân có chất lượng việc định giá, thẩm định giá sản phẩm BĐS Nguồn lao động Việt Nam đáp ứng tốt yêu cầu công việc cách chuyên nghiệp Nhân lĩnh vực môi giới BĐS đông đảo đào tạo chưa nhiều 28 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) khả hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Chính sách miễn giảm thuế Thứ tự Tin tưởng vào thành lập tổ chức tín thác tương lai gần Chắc chắn có nhiều quỹ tín thác vào hoạt động thời gian tới Có đủ điều kiện cần thiết để thành lập quỹ tín thác Việt Nam Việc thành lập quỹ tín thác thuận lợi, dễ dàng Các quỹ tín thác thành lập hoạt động tốt 28 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố định thành công REIT Việt Nam theo mức độ quan trọng (1 quan trọng nhất) Điều kiện Hiệu tài - Lợi nhuận, tỷ suất lợi nhuận Chất lượng nguồn nhân lực quỹ Năng lực lãnh đạo quản trị máy quản trị quỹ Kinh nghiệm quản lý tài sản Chất lượng công tác định giá, thẩm định giá Thông tin công khai minh bạch Phát triển nhân lực quỹ Niềm tin nhà đầu tư Củng cố thị trường chứng khoán phát triển nghiệp vụ chứng khoán hoá Thứ tự 199 10 Hoàn thiện môi trường pháp lý, xây dựng luật REIT 11 Củng cố thị trường BĐS 12 Điều kiện khác (theo Ông/Bà): 13 14 29 Theo Ông/Bà, mô hình REIT sau, mô hình khả thi nhất, phù hợp với TTBĐS Việt Nam? Mô hình REIT tổ chức quỹ (Là hình thức hợp tác liên kết nhà đầu tư muốn uỷ thác khoản tiền đóng góp đầu tư vào việc kinh doanh BĐS Toàn giao dịch kinh doanh công ty quản lý quỹ thay mặt tiến hành Quan hệ nhà đầu tư công ty quản lý dựa kiểm soát hợp đồng uỷ thác quản lý quỹ); Mô hình REIT truyền thống (Traditional REIT) (Trực tiếp nắm giữ tài sản mình); Mô hình UPREIT (Umberella parnership REIT REIT hình thành thông qua liên kết tài sản từ nhóm đối tác hữu có chọn lọc kết hợp tổ chức sẵn sàng đăng ký REIT - tạm gọi đối tác REIT để thành lập tổ chức vận hành Khi tham gia vào, đối tác tiến việc chào bán lần đầu cho công chúng lợi tức thu phải đóng góp vào UPREIT Các đối tác ban đầu đưa tài sản vào hợp tác để đối lấy chứng lợi tức giai đoạn chuyển tiếp Họ có trách nhiệm giới hạn tương ứng với vốn đóng góp); Mô hình Down REIT (Là công cụ REIT sử dụng để mở rộng quy mô mà không làm ảnh hưởng đến tài sản hữu; việc thành lập hoạt động hiệu tương tự UPREIT); Mô hình công ty quản lý quỹ REIT (được thành lập theo luật DN công ty với BGĐ Người uỷ quyền cổ đông bầu Cổ phiếu REIT mua bán sàn giao dịch chứng khoán lớn, thị trường sơ cấp thứ cấp); Ý kiến khác: 30 Sự phát triển mô hình REIT giúp cho TTBĐS phát triển mạnh mẽ thu hút nhiều nguồn vốn từ nhà đầu tư không? Có Không 31 Kết huy động vốn hộ gia đình Ông/Bà để thực hoạt động kinh doanh (đánh dấu vào ô thích hợp): Tỷ lệ % so tổng vốn đầu tư Nguồn hình thành vốn Vốn tự có DN Vốn ứng trước khách hàng Vốn vay Ngân hàng Vốn liên doanh, liên kết Vốn phát hành trái phiếu công ty Vốn từ thị trường chứng khoán Vốn từ quỹ đầu tư tín thác Vốn từ quỹ khác 32 Ông/Bà có biết đến Nghị định 58 Chính phủ không? Có Không 33 Nếu biết, theo Ông/Bà, Nghị định 58 Chính phủ có ưu điểm nhược điểm gì? Ưu điểm 200 Nhược điểm Trân trọng cám ơn hợp tác Ông/Bà! Kính chúc Ông/Bà gia đình sức khoẻ, hạnh phúc, bình an kinh doanh thành công! 201 PHIẾU PHỎNG VẤN NHÀ NGHIÊN CỨU Thưa Ông/Bà! Để có thêm tư liệu thông tin hữu ích phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài: "Quỹ đầu tư tín thác (REIT) việc tạo vốn cho Thị trường BĐS Việt Nam", xin trao đổi với Ông/Bà số vấn đề thị trường BĐS, kênh huy động vốn đặc biệt quỹ đầu tư tín thác bất động sản Những thông tin Quý Ông/Bà cung cấp sử dụng cho nghiên cứu không dùng vào việc ǵ khác Chúng vô biết ơn xin Ông/Bà cho ý kiến theo câu hỏi đây: I THÔNG TIN CÁ NHÂN CỦA NGƯỜI ĐƯỢC PHỎNG VẤN Xin Ông/Bà cho biết đôi điều thân? Họ tên: Học vị: Học hàm: Nơi công tác: Chức vụ: Ngày vấn: II NỘI DUNG PHỎNG VẤN Xin Ông/bà cho biết mức độ hiểu biết REIT? Rất hiểu; Hiểu; Bình thường; Không hiểu; Rất không hiểu Qua nghiên cứu, Ông/Bà thấy nhà đầu tư có quan tâm đến quỹ đầu tư tín thác không? Rất quan tâm Quan tâm Bình thường Không quan tâm Rất không quan tâm Theo Ông/Bà, Thị trường bất động sản Việt Nam có REIT chưa? Có Không 10 Xin Ông/Bà cho biết tên quỹ REIT mà Ông/Bà biết: 11 Nếu có, quỹ REIT mà Ông/Bà biết hoạt động nào? Rất có hiệu Có hiệu Bình thường Không hiệu Rất không hiệu 12 Theo Ông/Bà, mô hình REIT thực phù hợp với TTBĐS Việt Nam chưa? Phù hợp Chưa 13.Theo Ông/Bà, thị trường BĐS Việt Nam có cần sử dụng quỹ tín thác BĐS không? Có Không 14 Xin Ông/Bà xếp thứ tự điều kiện (theo mức độ quan trọng) để áp dụng mô hình REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Điều kiện Thứ tự Hành lang pháp lý Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội Khoa học công nghệ xây dựng Chất lượng nhân 202 Diễn biến thị trường bất động sản Sự sẵn sàng nhà đầu tư Chính sách miễn giảm thuế cho quỹ đầu tư Điều kiện khác (theo Ông/Bà): 10 11 15 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện hành lang pháp lý để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Hành lang pháp lý Thứ tự Nhà nước chưa ban hành Luật REIT, liên quan đến việc quản lý hoạt động Quỹ đầu tư tín thác quy định Nghị định hướng dẫn thi hành Luật chứng khoán chưa có Thông tư hướng dẫn thi hành cách rõ ràng, đầy đủ Các quy đinh có liên quan đến việc đăng ký thành lập quỹ tín thác rõ ràng Các quy định đơn vị quản lý, kiểm tra, giám sát hoạt động Quỹ tín thác rõ ràng, chi tiết Các quy định khung pháp lý, hành lang pháp lý trình thành lập hoạt động Quỹ tín thác chưa rõ ràng Sự hỗ trợ quan nhà nước hoạt động đăng ký thành lập Quỹ đầu tư VN tốt Thực bảo vệ pháp lý quyền sử dụng đất BĐS chưa tốt 16 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Cơ sở hạ tầng Thứ tự Cơ sở hạ tầng xã hội Việt Nam tốt Việc áp dụng khoa học công nghệ tiên tiến hoạt động doanh nghiệp, tổ chức Việt Nam dễ dàng Việt Nam có định hướng phát triển sở hạ tầng theo kịp với phát triển giới Nhà nước cần nghiên cứu, bổ sung sách ưu đãi, hỗ trợ cho DN xây dựng nhà công nghệ đại, rút ngắn thời gian nhân công xây dựng trực tiếp Nhà nước có nghiên cứu, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng loại hình nhà sinh thái nhà xanh- nhà tiết kiệm lượng thân thiện với môi trường 17 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Chất lượng công trình để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Chất lượng công trình Thứ tự Các dự án BĐS VN nhìn chung có chất lượng tốt Độ bền sử dụng với công trình BĐS VN lâu dài Các công ty đầu tư xây dựng dự án BĐS có uy tín, có tinh thần trách nhiệm cao Công tác kiểm tra, giám sát chất lượng vật tư, vật liệu nghiệm thu công trình thực nghiêm túc Hoạt động bảo trì, bảo dưỡng với dự án BĐS thực theo cam kết 203 18 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Khoa học công nghệ xây dựng để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Khoa học Công nghệ Thứ tự Công nghệ xây dựng CTDD Nhà Việt Nam tốt Các thiết kế dự án đại, da dạng phù hợp với nhu cầu người sử dụng Đội ngũ kỹ sư, chuyên gia làm việc ngành xây dựng, thiết kế đông đảo có trình độ cao 19 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Diễn biến thị trường bất động sản để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Diễn biến TT BĐS Thứ tự Thị trường BĐS nói chung VN biến động Thị trường BĐS chưa thực lành mạnh, tiềm ẩn nhiều rủi ro Có phân bố lợi nhuận hấp dẫn BĐS với kênh đầu tư khác 20 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Sự sẵn sàng nhà đầu tư cho quỹ REIT để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Thứ tự Các yếu tố điều kiện Sự sẵn sàng nhà đầu tư Nhà đầu tư cung cấp thông tin cách đầy đủ hình thức hoạt động Quỹ Tín thác Nhà đầu tư cung cấp thông tin đầy đủ quyền lợi nghĩa vụ tham gia vào Quỹ tín thác Nhà đầu tư trang bị kiến thức tốt đầu tư tài Nhà đầu tư thể hiểu biết thị trường BĐS- đặc biệt BĐS cho thuê Nhà đầu tư chưa sẵn lòng, chưa có niềm tin để tham gia vào REIT 21 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Chính sách miễn giảm thuế để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Chính sách miễn giảm thuế Thứ tự Nhà nước có chế hỗ trợ doanh nghiệp thành lập tốt Việc hỗ trợ thuế thủ tục doanh nghiệp thành lập đáp ứng kỳ vọng Nhà nước cần có chế hỗ trợ thuế riêng cho quỹ tín thác thành lập vào hoạt động Nhà nước cần có chế hỗ trợ thuế tốt NĐS hưởng cổ tức từ REIT 22 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) điều kiện Chính sách miễn giảm thuế để hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Chính sách miễn giảm thuế Thứ tự Nguồn nhân có chất lượng, hiểu biết tài chính, đầu tư Việt Nam đông đảo thiếu chuyên gia giỏi tài Dễ dàng tuyển dụng tìm kiếm đội ngũ nhân có 204 khả tư vấn thuyết phục nhà đầu tư tham gia vào REIT Dễ dàng tuyển dụng tìm kiếm nhân có chất lượng việc định giá, thẩm định giá sản phẩm BĐS Nguồn lao động Việt Nam đáp ứng tốt yêu cầu công việc cách chuyên nghiệp Nhân lĩnh vực môi giới BĐS đông đảo đào tạo chưa nhiều 23 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố (theo mức độ quan trọng) khả hình thành REIT Việt Nam (1 quan trọng nhất): Các yếu tố điều kiện Chính sách miễn giảm thuế Thứ tự Tin tưởng vào thành lập tổ chức tín thác tương lai gần Chắc chắn có nhiều quỹ tín thác vào hoạt động thời gian tới Có đủ điều kiện cần thiết để thành lập quỹ tín thác Việt Nam Việc thành lập quỹ tín thác thuận lợi, dễ dàng Các quỹ tín thác thành lập hoạt động tốt 24 Xin Ông/Bà xếp thứ tự yếu tố định thành công REIT Việt Nam theo mức độ quan trọng (1 quan trọng nhất) Điều kiện Thứ tự Hiệu tài - Lợi nhuận, tỷ suất lợi nhuận Chất lượng nguồn nhân lực quỹ Năng lực lãnh đạo quản trị máy quản trị quỹ Kinh nghiệm quản lý tài sản Chất lượng công tác định giá, thẩm định giá Thông tin công khai minh bạch Phát triển nhân lực quỹ Niềm tin nhà đầu tư Củng cố thị trường chứng khoán phát triển nghiệp vụ chứng khoán hoá 10 Hoàn thiện môi trường pháp lý, xây dựng luật REIT 11 Củng cố thị trường BĐS 12 Điều kiện khác (theo Ông/Bà): 13 14 25 Qua kinh nghiệm nước phát triển REIT, theo Ông/Bà, mô hình REIT sau, mô hình khả thi nhất, phù hợp với TTBĐS Việt Nam? (1) Mô hình REIT tổ chức quỹ (Là hình thức hợp tác liên kết nhà đầu tư muốn uỷ thác khoản tiền đóng góp đầu tư vào việc kinh doanh BĐS Toàn giao dịch kinh doanh công ty quản lý quỹ thay mặt tiến hành Quan hệ nhà đầu tư công ty quản lý dựa kiểm soát hợp đồng uỷ thác quản lý quỹ); (2) Mô hình REIT truyền thống (Traditional REIT) (Trực tiếp nắm giữ tài sản mình); (3) Mô hình UPREIT (Umberella parnership REIT REIT hình thành thông qua liên kết tài sản từ nhóm đối tác hữu có chọn lọc kết hợp tổ chức sẵn sàng đăng ký REIT - tạm gọi đối tác REIT để thành lập tổ chức vận hành Khi tham gia vào, đối tác tiến việc chào bán lần đầu cho công 205 chúng lợi tức thu phải đóng góp vào UPREIT Các đối tác ban đầu đưa tài sản vào hợp tác để đối lấy chứng lợi tức giai đoạn chuyển tiếp Họ có trách nhiệm giới hạn tương ứng với vốn đóng góp); (4) Mô hình Down REIT (Là công cụ REIT sử dụng để mở rộng quy mô mà không làm ảnh hưởng đến tài sản hữu; việc thành lập hoạt động hiệu tương tự UPREIT); (5) Mô hình công ty quản lý quỹ REIT (được thành lập theo luật DN công ty với BGĐ Người uỷ quyền cổ đông bầu Cổ phiếu REIT mua bán sàn giao dịch chứng khoán lớn, thị trường sơ cấp thứ cấp); (6) Ý kiến khác: 26 Theo Ông/Bà, nước phát triển quỹ REIT, họ triển khai xây dựng quỹ REIT nào? 27 Ông/Bà có biết đến Nghị định 58 Chính phủ không? Có Không 28 Nếu biết, theo Ông/Bà, Nghị định 58 Chính phủ có ưu điểm nhược điểm gì? Ưu điểm Nhược điểm Trân trọng cám ơn hợp tác Ông/Bà! Kính chúc Ông/Bà gia đình mạnh khoẻ, hạnh phúc thành công! 206