Đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân tại thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương

MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1 Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4 1.1.1.Đăng ký đất đai 5 1.1.2 Khái niệm về Quyền sử dụng đất12 6 1.1.3 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất12 6 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9 1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 9 1.2.2 Quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12 phát hành cho Phòng Tài nguyên và Môi trường thì phải gửi thông báo số 1.3 Cơ sở thực tiễn 21 1.3.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐQSDĐ ở một số quốc gia trên thế giới 21 1.3.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam 23 1.3.3 Tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ tại tỉnh Hải Dương 24 Chương II: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1 Đối tượng nghiên cứu 26 2.2 Phạm vi nghiên cứu 26 2.3 Nội dung nghiên cứu 26 2.4 Phương pháp nghiên cứu 26 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 26 2.4.2 Phuơng pháp kế thừa 26 2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 27 2.4.4 Phương pháp so sánh 27 CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 28 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 28 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 30 3.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 40 3.3 Tình hình quản lí và sử dụng đất đai tại thành phố Hải Dương giai đoạn 2010 2015 42 3.3.1 Tình hình quản lí 42 3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất 45 3.3.3 Tình hình biến động đất đai tại thành phố Hải Dương giai đoạn 2010 2015 47 3.4 Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hải Dương giai đoạn 20102015 51 3.4.1 Trình tự, thủ tục công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương 51 3.4.2 Kết quả đăng ký GCNQSDĐ của hộ gia đình cá nhân của thành phố Hải Dương giai đoạn 2010 2015 57 3.4.3 Kêt quả cấp GCNQSDĐ của hộ gia đình cá nhân tại thành phố Hải Dương giai đoạn 2010 2015 59 3.5 Đánh giá chung tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân tại thành phố Hải Dương giai đoạn 2010 – 2015 66 3.6 Những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân trong đăng ký cấp GCNQSDĐ đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thành phố Hải Dương giai đoạn 2010 2015 67 3.7 Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hải Dương. 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Diễn giải BĐĐC Bản đồ địa chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường CP Chính phủ CNQSD Chứng nhận quyền sử dụng ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tàu sản khác gắn liền với đất GPMB Giải phóng mặt bằng HSĐC Hồ sơ địa chính KKĐK Kê khai đăng ký QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân   DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hải Dương năm 2015 46 Bảng 3.2: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng 49 năm 2015 so với năm 2010 49 Bảng 3.3: Tổng hợp báo cáo kết quả đăng ký GCNQSDĐ đất ở đô thị của thành phố Hải Dương giai đoạn 20102015 57 Bảng 3.4: Tổng hợp báo cáo kết quả đăng ký GCNQSDĐ đất nông nghiệp sau khi dồn điền đổi thửa giai đoạn 20102015 58 Bảng 3.5: Tổng hợp báo cáo kết quả cấp GCNQSDĐ tại thành phốHải Dương giai đoạn 2010 2015 59 Bảng 3.6: Báo cáo kết quả cấp GCNQSDĐ đất ở đô thị của thành phố Hải Dương 2010 2015 61 Bảng 3.7: Tổng hợp công tác cấp GCNQSDĐ đất ở đô thị tại thành phố Hải Dương giai đoạn 2010 2015 63 Bảng 3.8 Tổng hợp xét duyệt cấp GCNQSDĐ sau khi dồn điền, đổi thửa 64   DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Biểu đồ so sánh cơ cấu ngành nông nghiệp năm 2015 và năm 2010. 32 Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu mục đích sử dụng đất tại thành phố Hải Dương năm 2015 47 Hình 3.3: Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ tại thành phố Hải Dương 54 Hình 3.4: Biểu đồso sánh số hộ phải cấp đổi GCNQSDĐ và số hộ đã kê khai cấp đổi GCNQSDĐ ở các phường sau khi dồn điền đổi thửa đất nông nghiệp. 59 Hình 3.5: Biểu đồ so sánh số hồ sơ đã kê khai đăng ký với số GCNQSDĐ đã cấp và số GCNQSDĐ đã trả giữa các năm trong giai đoạn 2010 2015 đối với đất ở đô thị tại thành phố Hải Dương. 61 Hình 3.6: Biểu đồ so sánh số hộ đã kê khai cấp đổi GCNQSDĐ và đã cấp GCNQSDĐ đất nông nghiệp ở các xã, phường tại thành phố Hải Dương sau khi dồn điền, đổi thửa 65

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan kết quả đạt được trong đồ án là sản phẩm nghiên cứu, tìmhiểu của riêng cá nhân tôi.Trong toàn bộ nội dụng của đồ án, những điều được trìnhbày hoặc là cá nhân tôi hoặc là được tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu Tất cả các tàiliệu tham khảo đều có xuất xứ rõ ràng và được trích dẫn hợp pháp

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và chịu mọi hình thức kỷ luật theo quyđịnh cho lời cam đoan của mình

Hà Nội, tháng 6 năm 2016

Người cam đoan

Hà Thị Thu Trang

Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn đến cô giáo - ThS Chu Thanh Ngọc đã dànhthời gian hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt quá trình thực tập và viết khóa luận tốtnghiệp của mình.

Qua đây em cũng xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban lãnh đạo cùng toàn thểcác cán bộ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Dương đã tạo điềukiện thuận lợi cho em trong quá trình thực tập và nghiên cứu đề tài

Mặc dù đã có nhiều cố gắng, song do vốn hiểu biết của bản thân hạn chế Đồ

án chắc chắn sẽ không tránh khỏi những sai sót, em rất mong nhận được nhữngđóng góp, chỉ bảo của các thầy, các cô và các bạn để đồ án càng hoàn thiện hơn.Đây sẽ là kiến thức bổ ích cho em cho công việc của em hiện tại và sau này

Cuối cùng, một lần nữa em xin chân thành cảm ơn các thầy, các cô, các cán bộPhòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Dương Kính chúc các thầy, các cô,toàn thể anh, chị em và các bạn luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và đạt được nhiều thànhcông trong công tác cũng như trong cuộc sống

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4

1.1.1.Đăng ký đất đai 5

1.1.2 Khái niệm về Quyền sử dụng đất[12] 6

1.1.3 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất[12] 6

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9

1.2.1 Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 9

1.2.2 Quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

phát hành cho Phòng Tài nguyên và Môi trường thì phải gửi thông báo số 1.3 Cơ sở thực tiễn 21

1.3.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐQSDĐ ở một số quốc gia trên thế giới 21

1.3.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam 23

1.3.3 Tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ tại tỉnh Hải Dương 24

Chương II: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

2.1 Đối tượng nghiên cứu 26

2.2 Phạm vi nghiên cứu 26

2.3 Nội dung nghiên cứu 26

2.4 Phương pháp nghiên cứu 26

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 26

2.4.2 Phuơng pháp kế thừa 26

2.4.4 Phương pháp so sánh 27

CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 28

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 30

3.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 40

3.3 Tình hình quản lí và sử dụng đất đai tại thành phố Hải Dương giai đoạn 2010 - 2015 42

3.3.1 Tình hình quản lí 42

3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất 45

3.3.3 Tình hình biến động đất đai tại thành phố Hải Dương giai đoạn 2010 -2015 47

3.4 Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hải Dương giai đoạn 2010-2015 51

3.4.1 Trình tự, thủ tục công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương 51

3.4.2 Kết quả đăng ký GCNQSDĐ của hộ gia đình cá nhân của thành phố Hải Dương giai đoạn 2010 - 2015 57

3.4.3 Kêt quả cấp GCNQSDĐ của hộ gia đình cá nhân tại thành phố Hải Dương giai đoạn 2010 - 2015 59

3.5 Đánh giá chung tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân tại thành phố Hải Dương giai đoạn 2010 – 2015 66

3.6 Những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân trong đăng ký cấp GCNQSDĐ đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thành phố Hải Dương giai đoạn 2010 - 2015 67

3.7 Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hải Dương 69

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và các tàu sản khác gắn liền với đất

VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hải Dương năm 2015 46 Bảng 3.2: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng 49 năm 2015 so với năm 2010 49 Bảng 3.3: Tổng hợp báo cáo kết quả đăng ký GCNQSDĐ đất ở đô thị của thành phố Hải Dương giai đoạn 2010-2015 57 Bảng 3.4: Tổng hợp báo cáo kết quả đăng ký GCNQSDĐ đất nông nghiệp sau khi dồn điền đổi thửa giai đoạn 2010-2015 58 Bảng 3.5: Tổng hợp báo cáo kết quả cấp GCNQSDĐ tại thành phốHải Dương giai đoạn 2010 - 2015 59 Bảng 3.6: Báo cáo kết quả cấp GCNQSDĐ đất ở đô thị của thành phố Hải Dương 2010 - 2015 61 Bảng 3.7: Tổng hợp công tác cấp GCNQSDĐ đất ở đô thị tại thành phố Hải Dương giai đoạn 2010 - 2015 63 Bảng 3.8 Tổng hợp xét duyệt cấp GCNQSDĐ sau khi dồn điền, đổi thửa 64

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Biểu đồ so sánh cơ cấu ngành nông nghiệp năm 2015 và năm 2010 .32 Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu mục đích sử dụng đất tại thành phố Hải Dương năm 2015 47 Hình 3.3: Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ tại thành phố Hải Dương 54 Hình 3.4: Biểu đồso sánh số hộ phải cấp đổi GCNQSDĐ và số hộ đã kê khai cấp đổi GCNQSDĐ ở các phường sau khi dồn điền đổi thửa đất nông nghiệp .59 Hình 3.5: Biểu đồ so sánh số hồ sơ đã kê khai đăng ký với số GCNQSDĐ đã cấp và số GCNQSDĐ đã trả giữa các năm trong giai đoạn 2010 - 2015 đối với đất ở đô thị tại thành phố Hải Dương 61 Hình 3.6: Biểu đồ so sánh số hộ đã kê khai cấp đổi GCNQSDĐ và đã cấp GCNQSDĐ đất nông nghiệp ở các xã, phường tại thành phố Hải Dương sau khi dồn điền, đổi thửa 65

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, đó không chỉ đơn thuần là nơisinh sống, sản xuất của con người mà nó còn là nơi diễn ra các hoạt động giao lưuvăn hóa, trao đổi thông tin, làm phong phú cuộc sống của con người, tạo nên nétvăn hóa riêng của từng quốc gia, từng dân tộc

Đất đai là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người Qua quá trình sảnxuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo ra lương thực, thực phẩm,trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thể sinh ra thêm do

đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngàycàng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, công nghiệphóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay Vì vậy công tác quản lý đất đaingày càng được chính phủ chú trọng quan tâm để quản lý chặt chẽ những biến động

cả về chủ sử dụng và bản thân đất đai thì Nhà nước phải thực hiện công tác đăng ký,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính Các quốc gia trênthế giới nói chung và Việt Nam nói riêng để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiếtkiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai từNhà nước đã ban hành một loạt các vănbản pháp luật về đất đai

Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định:

“đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhấtquản lý ”

Các Luật Đất đai năm 1988, 1993, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của LuậtĐất đai năm 1998, 2001, Luật Đất đai 2003, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều củaLuật Đất đai năm 2009, luật đất đai 2013 cùng với các văn bản pháp luật có liênquan đang từng bước đi vào thực tế

Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đaitrong đó trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính Đâythực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy

đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý,

nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật.Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sửdụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sửdụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học

Thành phố Hải Dương được đánh giá là thành phố đô thị loại II đã có điềukiện thuận lợi trong việc phát trển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và pháitriển hiện nay

Để đảm bảo quản lý nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từngthửa đất, từng đối tượng sử dụng, thành phố Hải Dương đã xác định đăng ký, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyền lợi chongười sử dụng Thực tế thời gian thành phố Hải Dương đã chú trọng công tác tuyêntruyền, vận động và tạo điều kiện để người dân thực hiện các thủ tục hoàn thành cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, công tác đăng ký cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất vẫn còn nhiều tồn tại và gặp nhiều khó khăn

Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công táccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liềnvới đất cùng với sự nhận thức ở trên, được sự phân công của khoa quản lý đất đai -Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của

cô giáo–Ths Chu Thanh Ngọc tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân tại thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương”.

2 Mục tiêu và yêu cầu của đề tài

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất

- Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Đềxuất phương pháp giải quyết khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐtrên địa bàn thành phố Hải Dương

2.2 Yêu cầu nghiên cứu

- Số liệu điều tra, thu thập chính xác, phải phản ánh trung thực và khách quanviệc thực hiện đăng ký và cấp GCNQSDĐ

- Nắm được hệ thống văn bản pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật cóliên quan Thực hiện đầy đủ các quy trình, quy phạm của các văn bản về đăng ký vàcấp GCNQSDĐ

- Đề xuất giải pháp đúng với quy định của pháp luật, có tính chất khoa học,khả thi phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng chocon người Quy mô đất đai của thế giới và của mỗi quốc gia một số hữu hạn Tàinguyên đất là nguồn có giới hạn về số lượng, được phân bố cố định trong khônggian, không thể di chuyển theo ý chí chủ quan của con người Trong quá trìnhphát triển của xã hội, con người luôn gắn chặt với đất đai, luôn tìm cách sử dụngđất đai có hiệu quả cao phục vụ cho cuộc sống của mình và bảo vệ tốt nhấtnguồn tài nguyên đất Trong quá trình sử dụng, đất đai luôn biến động để đápứng nhu cầu sử dụng đất của con người và phù hợp với sự phát triển kinh tế xãhội trong tương lai Vì thế, quản lý nhà nước về đất đai là công việc hết sức quantrọng và cần thiết đối vói mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ, mỗi thời đại

Quản lý Nhà nước về đất đai thực chất là quản lý mối quan hệ giữa conngười với con người trong quá trình sử dụng đất, trong đó một trong những nộidung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai là đăng ký đất đai, cấpGCNQSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính Cho nên, Nhà nước muốn tồn tại vàphát triển được thì phải nắm chắc, quản lý chặt nguồn tài nguyên đất đai theoquy hoạch và pháp luật để hướng đất đai phục vụ yêu cầu phát triển của nền kinh

tế quốc dân cũng như bảo vệ an ninh quốc phòng của quốc gia đó

Trước đây, do nền kinh tế xã hội chia phát triển nên công tác quản lý đất đaichưa thực sự được quan tâm Ngày nay, do công cuộc đổi mới kinh tế cùng với sựphát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường đã gây sức ép không nhỏ đến quỹ đấtvốn có hạn của chúng ta Sự đa dạng của nền kinh tế làm cho mối quan hệ đất đaingày càng phức tạp hơn Từ thực tế đó, đòi hỏi nhà nước cần thực hiện việc đăng kýđất đai, cấp GCNQSDĐ, để giải quyết các quan hệ phát sinh trong quá trình sửdụng đất, để việc sử dụng đất trở nên hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm

1.1.1.Đăng ký đất đai

a Khái niệm đăng ký đất đai [12]

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ vàcấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệpháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặtchẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

b Vai trò của công tác đăng ký đất đai

-Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộngđồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hànhcân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tố nhất Nhà nướcbiết được chác để quản lý chung qua việc dung công cụ đăng ký đất đai để quản lý.Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệngười công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giaodịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai

- Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữuNhà nước Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác tronglong đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước Bảo vệ hợppháp và giám sát nghĩ vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung củatoàn xã hội Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai

sẽ công cụ giúp Nhà nước quản lý

- Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tàinguyên đất Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địachính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh,thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình

sử dụng và quản lý của những thay đổi này

c Hình thức đăng ký đất đai

Có 2 hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc Theo quy

mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đấtđược chia thành 2 giai đoạn

- Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm

vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện

- Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đãhoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của

hồ sơ địa chính đã thiết lập

1.1.2 Khái niệm về Quyền sử dụng đất [12]

Chúng ta đều biết quyền sở hữu bao gồm các quyền sau:

- Quyền chiếm hữu: là quyền năm giữ một tài sản nào đó và là quyền loạitrừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó

- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục

vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người

- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản

Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu vàquyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai Đối vớinước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thôngnhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông quahình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngườiđang sử dụng đất ôn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổchức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyềnđịnh đoạt đất đai

1.1.3 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [12]

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xácnhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu tư,cải lạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụngđất theo pháp luật Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụngđất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCNQSDĐchính là cơ sở pháp lý đê Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của

chủ sử dụng GCNQSDĐ có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựngcác quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự

về đất đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác địnhnghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý viphạm về đất đai

Sự cần thiết của công tácgiấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhấtquản lý Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn địnhlâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất.Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đấttrong các trường họp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đấthoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký Chúng ta phải thựchiện việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ bởi vì:

- GCNQSDĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đaiBảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợppháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sửdụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trongviệc sử dụng đất Thông qua việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ, cho phép xác lậpmột sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người

sử dụng đát đai trong việc châp hành luật đất đai Đồng thời, việc đăng ký và cấpGCNQSDĐ sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý đê Nhà nướcxác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khixảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai

- GCNQSDĐ là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản ly chặt chẽ toàn bộ quỹđất trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý,tiếtkiệm và có hiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm

vi lãnh thổ các cấp hành chính Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ

đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầucủa quản lý Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau:tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất,mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, nhữngthay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.

Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hìnhthể, diện tích, loại đất

Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Thửađất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xãhội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai

- GCNQSDĐ đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thịtrường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản

Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển mộtcách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm) Sự quản lý của Nhà nước đối với thịtrường này hầu như chưa tương xứng Việc quản lý thị trường này còn nhiều khókhăn do thiếu thông tin Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ sẽ tạo ramột hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ratrên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích Từ đó góp phần mởrộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này

- Cấp GCNQSDĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với cácnội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai

Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trênthực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCNQSDĐ làmột cơ sở quan trọng Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý choviệc cấp GCNQSDĐ đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sửdụng đất Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoahọc cho việc xác định vị trí, hình thế, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sửdụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCNQSDĐ

Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả củaquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp

GCNQSDĐ thông qua việc giao đất Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính làcăn cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnhhưởng trực tiếp đến việc cấp GCNQSDĐ vì nó cung cấp thông tin cho việc xácminh những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng.

Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chínhphủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác địnhquyên họp pháp của người sử dụng đát khi đăng ký

Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên kết quả phân hạng và địnhgiá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đát trước và sau khiđăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở xác địnhtrách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ

Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác địnhđúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránhđược tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước

Như vậy, việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ nằm trong nội dung chi phối củaquản lý Nhà nước về đất đai Thực hiện tốt việc cấp GCNQSDĐ sẽ giúp cho việcthực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1 Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, kháng chiến chống thực dân Pháp thắnglợi, cải cách ruộng đất thành công (năm 1957), hình thức đưa ruộng đất vào sở hữutập thểphát triển nhanh chóng Do điều kiện thiếu thốn, chiến tranh kéo dài hồ sơchế độ cũ lại không được chỉnh lý và sử dụng không được, hồ sơ đất đai trong giaiđoạn này chủ yếu gồm có: Sổ mục kê và bản đồ hoặc sơ đồ giải thửa ruộng đất Chỉ

từ sau khi nhà nước ban hành những quyết định, chỉ thị, hiến pháp thì việc đăng kýđất đai mới được bắt đầu thực hiện trở lại ở Việt Nam đó là:

- Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về thống nhấtquản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước

- Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng đất và đăng

- ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quyết định này Quy định này

đã tạo ra sự biến đổi lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam

- Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực ngày 15 tháng 10 năm 1993

- Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004, trong đó có quyđịnh các vấn đề mang tính nguyên tắc về cấp GCNQSDĐ; các trường hợp được cấpGCNQSDĐ, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ; lập hồ sơ địa chính

và việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền vớinhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp GCNQSDĐhoặcchỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCNQSDĐ

- Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009

- Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực ngày 01/07/2014

- Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫnthi hành Luật đất đai năm 2003 Trong đó cụ thể hóa một số điều của Luật đất đai

- Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy đinh bổsung về việc GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự, thủ tụcthực hiện bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại

về đất đai

- Nghị định số 88/2008/NĐ – CP ngày 19/10/2009 quy định về cấpGCNQSDĐ

- Thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về GCNQSDĐ

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của BộTài nguyên và Môitrường quy định sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến thủ tục hành chính vềlĩnh vực đất đai.

- Thông tư 16/2011/TT – BTNMT ngày 20/05/2011 của Bộ Tài nguyên vàMội trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung về thủ tục cấp GCNQSDĐ;cấp lại GCNQSDĐ do bị mất; đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liềnvới đất; đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấphoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cấp GCNQSDĐtrong trường hợp tách thửa, hợp thửa đất; gia hạn sử dụng đất; chuyển mục đích sửdụng đất; giao lại đất, thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật đất đai 2013

- Thông tư số 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về GCNQSDĐ

- Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về hồ sơ địa chính

● Đặc biệt để đảm bảo quản lý chặt chẽ quỹ đất hiện có cùng với các văn bảnluật, dưới luật của Nhà nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, UBND thànhphố Hải Dườn đã có những quyết định chỉ đạo cụ thể sau:

- Quyết định số 03/2008/QĐ – UBND về việc ban hành “Quy định xử lý đốivới trường hợp thu hồi đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được nhà nước giaođất, cho thuê đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn tỉnh”

- Quyết định sô 47/2009/QĐ – UBND Ban hành Quy định thẩm quyền, trình

tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địabàn tỉnh Hải Dương

- Quyết định số 553/2003/QĐ – UB ngày 28 tháng 02 năm 2003 của UBNDtỉnh Quy định trình tự, thủ tục lập và xét duyệt hồ sơ cấp GCNQSDĐ đất ở đô thị

1.2.2 Quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a Một số nguyên tắc cấp GCNQSDĐ [12]

Cấp GCNQSDĐ là bước xác lập mối quan hệ pháp lý chặt chẽ, đầy đủ giữaNhà nước và người sử dụng; đất, từ đó người sử dụng đất được thực hiện tốt nhấtcác quyền và lợi ích tối đa của mình được pháp luật cho phép Cấp GCNQSDĐlần đầu được thực hiện đối với đất đai trên phạm vi cả nước và được thực hiện từ

cơ sở cấp xã, phường, thị trấn

Khi người sử dụng đất hoàn tất việc kê khai đăng ký đất đai ban đầu theođúng trình tự thủ tục pháp luật và được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyềnphê duyệt, người sử dụng đất sẽ được cấp Giây chứng nhận quyền sử dụng đất.UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức việc đăng ký đất đai chongười sử dụng đất, xét duyệt và chuẩn bịs hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyềncấp GCNQSDĐ đối với đất thuộc phạm vi quản lý của địa phương

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môitrường - là cơ quan dịch vụ công có chức năng tố chức thực hiện đăng ký sửdụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa và thực hiện thủ tụchành chính về quản lý, sử dụng đất

● Điều 3 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ nêurõ:

GCNQSDĐ được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất Trường hợpngười sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trông cây hàng năm,đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà cóyêu câu thì được cấp một GCNQSDĐ chung cho các thửa đất đó

* Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sảnkhác gắn liền với đất thì GCNQSDĐ được cấp cho từng người sử dụng đất, từngchủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

* GCNQSDĐ được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thànhnghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp GCNQSDĐ, trừ trường hợp không phải nộphoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhànước cho thuê đất thì GCNQSDĐ được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợpđồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.

b Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấpcho người sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm quyền của người sử dụng đất hợppháp và quản lý chặt chẽ được quỹ đất

Từ ngày 19/10/2009 theo quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP được gọi

là GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Trình tự,thủ tục cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtđược quy định và hướng dãn cụ thể tại Nghị định 88/CP ngày 19/10/2009 củaChính phủ

● Điều 6, nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ quyđịnh nội dung về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất, quy định như sau:

* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận "Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất";

* Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức việc in ấn, phát hành phôi GCNQSDĐ đấtcho Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường; Lập vàquản lý sổ theo dõi việc phát hành phôi GCNQSDĐ; trường hợp phát hành choPhòng Tài nguyên và Môi trường thì phải gửi thông báo số lượng phôiGCNQSDĐ và số sêri đã phát hành cho Sở Tài nguyên và Môi trường; Hướngdẫn, kiểm tra việc quản lý, sử dụng phôi GCNQSDĐ ở các địa phương

Hình 1.1: Mẫu GCNQSDĐ ban hành theo thông tư 23/2014/TT-BTNMT

Theo điều 3, thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định giấy chứng nhận là một tờ

có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồngmàu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:

- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I.Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số pháthành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 000001,được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựngkhác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký giấychứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thayđổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấpgiấy chứng nhận; mã vạch đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với tất cảcác loại, cấp theo từng thửa đất và do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành vàtrên giấy chứng nhận có gắn liền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảngắn liền với đất

c Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013: Nhà nước cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chonhững trường hợp sau đây:

* Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại cácđiều 100, 101 và 102 của Luật này;

* Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệulực thi hành;

* Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng choquyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sửdụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

* Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đấtđai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, qusyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đấtđai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

* Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

* Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế;

* Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

* Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người muanhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

* Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có;

* Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

* Chính phủ quy định chi tiết Điều này

d Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại điều 100, 101 luật đất đai 2013 Điều kiện cấp Giấy chứngnhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtĐiều 100 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụngđất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy

tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhànước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miềnNam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ởtrước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sửdụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sởhữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấpcho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theoquy định của Chính phủ

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quyđịnh tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ

về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến

trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

* Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kếtquả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợpchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưađược cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụtài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

* Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từđường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này vàđất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất

sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 101 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không cógiấy tờ về quyền sử dụng đất

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thihành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩuthường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điềukiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đấtxác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và không phải nộp tiền sử dụng đất

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xãxác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạchchi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất.

* Chính phủ quy định chi tiết Điều này

đ Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Luật Đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mụcđích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ Thẩmquyền cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013và Điều

56 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

● Điều 105 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môitrường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

* Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngdân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

* Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thựchiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp

đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứngnhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trườngthực hiện theo quy định của Chính phủ.

●Điều 56 Uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* UBND cấp tỉnh uy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấpGCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức, cá nhân nước ngoài trongcác trường hợp sau:

- Cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà chưa được cấp GCNQSDĐ;

có quyết định giao lại đất hoặc hợp đồng thuê đất của Ban quản lý khu công

nghệ cao, Ban quản lý khu kinh tế, có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền

sử dụng đất phù hợp với pháp luật, có kết quả hóa giải tranh chấp đất đai được

UBND cấp tỉnh công nhận, có quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền vềviệc chia tích hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật, có thỏa thuận

về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ theo quy định củapháp luật; có quyết định hành chính về việc giải quyết tranh chấp đất đai, khiếunại, tố cáo về đất đai, có bản án hoặc quyết định của Toa án nhân dân, quyết địnhcủa cơ quan thi hành án đã được thi hành;

- Cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động về sửdụng đất khi hợp thửa, tách thửa mà thửa đất trước khi hợp thửa, tách thửa đãđược cấp GCNQSDĐ;

- Cấp đổi GCNQSDĐ đã bị ố, nhòe, rách, hư hại hoặc cấp lại GCNQSDĐ

*Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp tạiUBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện(01) bộ hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

- Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân Đối với người Việt

Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và

đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tạiĐiều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;

- Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy

định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại

điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);

- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo

quy định của pháp luật (nếu có);

- Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);

- Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với

trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ)

Hồ sơ được nộp tại UBND xã/ phường nơi có đất UBND xã/phường nơi cóđất xem xét nguồn gốc đất, nhà ở và công trình trên đất xác nhận vào đơn đề nghịcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất, niêm yết công khai tại trụ sở UBND trong thời gian 15 ngày Sau đóUBND xã/phường nơi có đất lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện(qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) đề nghị cấp Giấy chứngnhận;

* Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ từ

UBND cấp xã và kiểm tra, xác nhận đủ điều kiện

- Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ, dự thảo

Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, dự thảo Quyết định của UBND cấphuyện, viết Giấy chứng nhận và gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra

- Phòng Tài nguyên môi trường tiếp nhận hồ sơ từ Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất cấp huyện; thực hiện kiểm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện kýQuyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận

- Sau khi UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất vàGiấy chứng nhận, trong thời hạn không quá (02) ngày làm việc, Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm: Gửi số liệu địa chính, tài sản gắn liềnvới đất đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phảithực hiện nghĩa vụ tài chính

Căn cứ vào thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất, Người đề nghị cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận Giấy chứng

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệthống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền khôngthể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụnglàm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn).Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịchgiữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

* Thụy Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thànhmột thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp Hệ thốngĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tụcphát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyềntương tự hệ thống Torrens Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản docác cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính

Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai ( National Land Survey - NLS)thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Vănphòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một

số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ

Tư pháp Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng đăng ký đất đaitrực thuộc Toà án cấp quận Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trênđất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất độngsản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệmxây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai Hệ thống dữ liệu này quản

lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai Ban quản lý dữ liệu bấtđộng sản trung ương phốihợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toàán

Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịutrách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có sự phốihợp rất chặt chẽ Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xây dựng vàquản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tàichính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau.Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí Người sửdụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giaodịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua),quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản).Để thực hiện việc đăng ký, đất đai

được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc xác địnhđơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc tráchnhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp,đăng ký chuyển quyền … do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tụcchặt chẽ

1.3.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam

- Luật Đất Đai năm 2013 ra đời và đang được tiếp tục hoàn thiện, các chínhsách cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 88/CP đang đi vào cuộc sống Các vănbản hướng dẫn thực hiện đã phát huy hiệu quả, tạo sự thống nhất trong quản lý nhà,đất

-Tuy nhiên, hiện có 2 tình trạng tồn tại lớn hiện nay là tồn đọng tình trạngGiấy chứng nhận đã ký, song người sử dụng không đến nhận và ách tắc trong cấpGiấy cho bên mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, nhất là nhà chung cư, do phầnlớn căn hộ đã qua "mua bán trao tay" mà không làm thủ tục đúng quy định

Theo số liệu kiểm kê từ tổng cục Quản lý đất đai và báo cáo về kết quả cấp giấychứng nhận của Chính phủ thì cho đến nay công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐtrong phạm vi cả nước đã đạt kết quả như sau:

- Đất sản xuất nông nghiệp đã cấp được trên 13 triệu giấy, với diện tích7.524.600 ha đạt 82,4% so với diện tích cần cấp

- Đất lâm nghiệp cấp trên 1 triệu giấy, với diện tích 8.707.400 đạt 66% so vớidiện tích cần cấp

- Đất ở nông thôn cấp trên 10 triệu giấy, với diện tích 413.889 ha đạt 81,1% sovới diện tích cần cấp

- Đất ở đô thị cấp trên 3 triệu giấy, với diện tích 76.296 ha đạt 68,1% so vớidiện tích cần cấp

- Đất chuyên dùng cấp trên 93 nghìn giấy, với diện tích 255.499 ha đạt 35,4%

tăng như sau: đất ở đô thị tăng 8,5%, đất lâm nghiệp tăng 10,1%, đất chuyên dùngtăng 15,2% Các loại đất khác tăng không đáng kể.

Nguyên nhân dẫn đến tiến độ xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm ở nhiều địa phương là: Thiếu về nhân lực; vướng mắc do nhiều xã chưa có bản đồ địa chính, biến động đất đai lớn nhưng thiếu kinh phí thực hiện kế hoạch cấp giấy chứng nhận Thêm vào đó cơ chế chính sách có nhiều điểm bất cập, chưa thuận lợi và tác động tích cực đến người dân xin cấp giấy Mặc dù những năm gần đây Nhà nước có chủ trương khuyến khích mọi người dân tiến hành làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận theo phương châm đơn giản hóa các thủ tục, giải quyết nhanh gọn, đúng luật, đúng trình tự, hạn chế tối đa việc đi lại của người dân Xong theo khảo sát điều tra cho thấy hiện tại đa phần người dân làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận chủ yếu là do nhu cầu thiết yếu như: để thế chấp vay vốn; mua bán; cho tặng; thừa kế còn lại những trường hợp khác không có nhu cầu xử lý vì chưa có tiền nộp các khoản thu Có thể nói một trong những nguyên nhân chính trong cơ chế chính sách làm cản trở và chậm đến tiến độ xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay đó là về chính sách tài chính về nghĩa vụ đối với Nhà nước của người sử dụng đất.

1.3.3 Tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ tại tỉnh Hải Dương

a Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ đất nông nghiệp

Tính đến năm 2015 thì toàn tỉnh đã cấp được 100% GCNQSDĐ cho đất nông nghiệp trước khi dồn điền đổi thửa Sau khi dồn điền đổi thưa thì tỉnh Hải Dương chưa hoàn thành việc cấp đổi lại GCNQSDĐ đất nông nghiệp cho người dân với các thửa đất mới Nguyên nhân của tình trạng này là do tỉnh đang xin ý kiến của cấp trên về việc cấp GCNQSDĐ cho từng thửa đất hay tất cả các thửa đất mộtGCNQSDĐ.

b Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ đất ở

Tính đến năm 2015 toàn tỉnh đã cấp được GCNQSDĐ đất ở nông thôn cho 339127 hộ trên tổng số 382113 hộ đã đăng ký cấp GCNQSDĐ (đạt

88,75%) với diện tích cấp là 14199,04 ha trên tổng dố 16383,75 ha diện tích cần cấp (đạt 86,66%), cấp được GCNQSDĐ đất ở đô thị cho 44235 hộ trên tổng số 75050 hộ đã đăng ký cấp GCNQSDĐ (đạt 58,94%) với diện tích1087,37 ha trên trổng số 1715,33 ha đất ở đô thị cần cấp (đạt 63,39%).

Từ kết quả trên cho thấy kết quả cấp GCNQSDĐ đối với đất ở còn chậm đặc biệt

là đất ỏ đô thị

Công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ cho các tổ chức

Đến nay, hầu hết các tổ chức hành chính sự nghiệp trên địa bàn tỉnh Hải Dương

đã được đăng ký đất đai nhưng chưa được cấp GCNQSDĐ Toàn tỉnh đã cấpđược GCNQSDĐ cho 818 tổ chức với diện tích là 2552,16 ha đạt 67,16% số tổchức cần cấp

Chương II ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

2.2 Phạm vi nghiên cứu

* Phạm vi không gian: tiến hành trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh HảiDương

* Phạm vi thời gian: giai đoạn 2010-2015

2.3 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội địa bàn thành phố Hải Dương

- Nghiên cứu quy trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn thành phố HảiDương

- Điều tra số liệu về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thành phố Hải Dương

- Đánh giá cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và cáctài sản khác gắn liền với đất trên địa bànthành phố Hải Dương

- Đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đấtcho phù hợp với tình hình thực tế tại địa bàn thành phố Hải Dương

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu

Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, số liệu quản lýnhà nước về đất đai và các văn bản có liên quan

2.4.2 Phuơng pháp kế thừa

Kế thừa những số liệu, tài liệu báo cáo đã được phê duyệt, đồng thời bổ sungvẫn đề về các số liệu mới phù hợp với nội dung nghiên cứu

2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu

Trên cơ sở những tài liệu, số liệu thu thập được tiến hành chọn lọc, sắp xếplựachọn những thông tin phù hợp với chuyên đề Sử dụng phần mềm Excel để phântích, tổ hợp và sử lý số liệu điều tra thu thập được

2.4.4 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là so sánh giữa lý thuyết và thực tiễn, giữa yêu cầu đặt racủa đề tài và điều kiện cụ thể của địa phương trong quá trình thực hiện công tácđăng ký cấp giấy chứng nhận Tiến hành so sánh chuỗi các số liệu từ đó phân tích

sự biến động qua các thời kỳ từ năm 2010 đến năm 2015 liên quan đến cấp giấychứng nhận từ đó rút ra những hiệu quả đạt được sau khi thực hiện

CHƯƠNG III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

a.Vị trí địa lý

Thành phố Hải Dương nằm ở trung tâm tỉnh Hải Dương, cách thành phố HàNội 57km về phía tây và thành phố Hải Phòng 45 km về phía đông theo Quốc lộ5A.Với tổng diện tích tự nhiên của thành phố là 7.176.03 ha gồm 15 phường và 6

xã ngoại thành, có vị trí địa lý như sau:

- Phía Bắc giáp huyện Nam Sách;

- Phía Nam giáp huyện Gia Lộc và Tứ Kỳ;

- Phía Đông giáp huyện Thanh Hà và Kim Thành ;

- Phía Tây giáp huyện Cẩm Giàng;

Thành phố Hải Dương là tỉnh lỵ của tỉnh Hải Dương, nơi tập trung các cơquan đầu não của tỉnh Trên địa bàn thành phố có những tuyến đường huyết mạchcủa vùng, của tỉnh chạy qua như Quốc lộ 5A nối Thủ đô Hà Nội với thành phốCảng Hải Phòng, Quốc lộ 37 nối thành phố Hải Dương với tỉnh Quảng Ninh tạođiều kiện thuận lợi cho thành phố thu hút đầu tư, tiếp nhận thông tin kinh tế thịtrường, chuyển giao nhanh các tiến bộ khoa học kỹ thuật để phát triển sản xuất hànghoá và mở rộng giao lưu kinh tế, thương mại với các huyện trong tỉnh và các tỉnhlân cận

b Địa hình

Thành phố Hải Dương có địa hình tương đối bằng phẳng, hướng dốc chung củađịa hình thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam từ dọc trục quốc lộ 5A thấp dần

về 2 phía sông Thái Bình và sông Sặt, có những khu vực rất trũng thường ngập

vào mùa mưa

c Đặc điểm thời tiết, khí hậu.

Thành phố Hải Dương mang đầy đủ tính chất khí hậu nhiệt đới gió mùa, mùa

hè nóng, mưa nhiều và có gió bão Mùa đông thường lạnh, khô hanh, cuối mùa cómưa phùn, độ ẩm không khí cao

Nhiệt độ trung bình năm 23,4oC, tháng nóng nhất là tháng 6 và tháng 7,tháng lạnh nhất là tháng 12 và tháng 1 Lượng mưa bình quân từ 1200mm -1900mm, độ ẩm không khí trung bình là 84%

d Chế độ thuỷ văn.

Trên địa bàn thành phố Hải Dương có 2 con sông lớn chảy qua là sông TháiBình và sông Sặt nên chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ thuỷ văn của 2 con sông này.Mực nước cao nhất vào lúc đỉnh triều của 2 con sông này đều cao hơn độ cao trungbình của thành phố

Về đặc điểm đất đai: Đất đai của thành phố được hình thành do sự bồi lắngcủa các sông thuộc hệ thống sông Thái Bình nên đất chua, nghèo dinh dưỡng, hàmlượng đạm, lân thấp

* Tài nguyên nước:

Nguồn nước mặt: Được cung cấp bởi 2 con sông Thái Bình và sông Sặt, ngoài

ra còn nhiều ao hồ, sông nhỏ nằm rải rác trên địa bàn thành phố, là nguồn cung cấpnước chính cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân

Nguồn nước ngầm: Theo tài liệu khoan thăm rò nước dưới lòng đất cho thấynguồn nước ngầm của thành phố có trữ lượng tương đối khá so với vùng đồng bằngBắc Bộ, chất lượng nước trung bình, tổng độ khoáng cao, hàm lượng các ion; Na:

1,64, Cl:2.19, nước lợ tanh độ cứng cao, cần phải có quy trình xử lý chặt chẽ trướckhi đưa vào sản xuất và sinh hoạt.

*Tài nguyên khoáng sản:

Trên địa bàn thành phố có mỏ nước khoáng nóng ở xã Thạch Khôi, là nguồn

để tạo nên nước khoáng Cần có nghiên cứu sâu hơn về mỏ nước khoáng này để đưavào khai thác, sử dụng

e Cảnh quan môi trường.

Là một đô thị trẻ, tốc độ đô thị hoá nhanh, mật độ dân số cao, đất đai đượckhai thác triệt để Việc phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và quá trình đôthị hoá nhanh dẫn đến các chất thải trong các khu, cụm công nghiệp, chất thải sinhhoạt và luợng ô tô xe máy nhiều đã làm ảnh hưởng đến môi trường

Bảo vệ môi trường là vấn đề lớn, mang tính đồng bộ Nhận thức được tầmquan trọng của vấn đề này UBND thành phố đã đưa ra nhiều chủ trương, giải phápnhằm cải thiện những tồn tại hạn chế trong lĩnh vực bảo vệ môi trường như: Tuyêntruyền nâng cao trình độ hiểu biết về tác hại của ô nhiễm môi trường tới người dân.Thành phố cũng đã đã đầu tư xây dựng nhà máy sử lý rác thải và bãi chứa rác thải

Hệ thống ao, hồ, hào thành, cống rãnh thường xuyên được khơi thông, nạo vét nênviệc ngập úng cục bộ đã cơ bản được giải quyết Dự kiến trong thời gian tới sẽchuyển các công ty, nhà máy, cơ sở sản xuất kinh doanh gây ô nhiễm môi trường rakhu vực ngoại thành, xây dựng thêm các công viên cây xanh, đảm bảo mật độ 10.00

m2 cây xanh/ người để cải tạo không khí, làm đẹp cảnh quan môi trường

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội

a.Tăng trưởng kinh tế.

Trong 5 năm (2010-2015) nền kinh tế của thành phố liên tục phát triển và đạttốc độ tăng trưởng cao Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực theo hướng đẩy mạnhphát triển công nghiệp và dịch vụ, từng bước đi vào khai thác lợi thế của một trungtâm kinh tế lớn của tỉnh

Giá trị sản xuất công nghiệp năm 2015 ước đạt 7.630 tỷ đồng, tăng bình quân39.54%/ năm, tăng gấp 5.3 lần so với năm 2010

Giá trị sản xuất các ngành dịch vụ đạt 2.410 tỷ đồng tăng gấp 2.4 lần

Giá trị sản xuất nông nghiệp tăng bình quân 17,14%/năm, tăng gấp 2.2 lần sovới năm 2010

Thu nhập bình quân đạt 25 triệu đồng/người/năm

b Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Nhờ xác định đúng hướng phát triển và có chính sách hợp lý nên cơ cấu kinh

tế của thành phố chuyển dịch theo hướng tích cực Năm 2015 cơ cấu giữa các ngànhkinh tế như sau: Công nghiệp xây dựng - Dịch vụ - nông nghiệp và thuỷ sản là

55,05%- 42,8% - 2,15% (Năm 2010 là 51,02% - 46,36% -2,62%) Chuyển dịch cơ

cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, giảm tỷ trọng ngành nôngnghiệp kéo theo sự thay đổi về cơ cấu lao động, số lao động làm việc trong lĩnh vựccông nghiệp, xây dựng, dịch vụ tăng nhanh, lao động nông nghiệp và đặc biệt là laođộng dư thừa giảm dần

Chuyển dịch cơ cấu sản xuất đi đôi với phát triển các thành phần kinh tế, tạođiều kiện cho người sản xuất, kinh doanh phát huy tính năng động, sáng tạo và đạthiệu quả kinh tế ngoài Nhà nước và kinh tế vốn đầu tư nước ngoài tăng nhanh

c Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

* Khu vực kinh tế nông nghiệp

Sản xuất nông nghiệp tiếp tục phát triển, diện tích đất nông nghiệp tăng từ764.85 ha năm 2005 lên 2.438.36 ha (do năm 2008 thành phố được điều chỉnh địagiới hành chính) Cơ cấu ngành nông nghiệp chuyển dịch theo hướng tích cực, tăng

tỷ trọng cây, con có giá trị kinh tế cao như hoa, cây cảnh, lúa có chất lượng cao, ứngdụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất làm cho giá trị và thu nhập trên mộtđơn vị diện tích tăng, đời sống của người nông dân ổn định Nhiều gia đình pháttriển chăn nuôi gia súc, gia cầm theo quy mô trang trại

Cơ cấu ngành nông nghiệp năm 2015: Trồng trọt - Chăn nuôi, thuỷ sản, dịch

vụ là: 35,88% - 61,21% - 2,91% (Năm 2010 là: 21,32% - 72,13% -6,55%)

Trồng trọt - chăn nuôi Thủy sản Dịch vụ 0.00%

Hình 3.1: Biểu đồ so sánh cơ cấu ngành nông nghiệp năm 2015 và năm 2010.

Năm 2015 giá trị sản xuất nông nghiệp đạt 143.1 tỷ đồng; gấp 2,2 lần so vớinăm 2010; tăng bình quân 17,14%/ năm Giá trị sản xuất trên 1 ha đất nông nghiệpđạt 91,28 triệu đồng; gấp 2,2 lần so với năn 2010

* Khu vực kinh tế công nghiệp

Hiện tại thành phố có 03 khu công nghiệp, 05 cụm công nghiệp với tổng diệntích trên 900 ha thu hút gần 200 dự án, trong đó có nhiều dự án quy mô lớn, côngnghệ cao đã đi vào hoạt động Do các cơ chế, chính sách kinh tế ngày càng thôngthoáng, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút thêm nhiều doanh nghiệp mở rộng quy môsản xuất kinh doanh và thành lập doanh nghiệp mới Tính đến năm 2010 toàn thànhphố có trên 2.000 doanh nghiệp được cấp phép kinh doanh Một số ngành sản xuất

có doanh thu lớn và tốc độ tăng trưởng cao như: Lắp ráp ô tô, bia, nước giải khát,linh kiện điện tử

Năm 2015 giá trị sản xuất công nghiệp đạt 7.628,7 tỷ đồng, tăng gấp 5,3 lần

so với năm 2010; tăng bình quân 39,54%/ năm, trong đó:

Khu vực kinh tế Nhà nước đạt 993.8 tỷ đồng; tăng gấp 1,8 lần so với năm2010; tăng bình quân 11,9%/ năm

Khu vực kinh tế ngoài Nhà nước đạt 2.142,6 tỷ đồng; tăng gấp 4,0 lần so vớinăm 2010; tăng bình quân 31,77%/ năm