Bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

Bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành Một số vấn đề lí luận và thực tiễn Chuyên mục Bài tập học kỳ, Luật Dân sự 1 Lời mở đầu Trong sự phát triển của xã hội hiện nay, bán đấu giá tài sản đã dần trở nên phổ biến và quen thuộc. Đi cùng với việc bán đấu giá tài sản ngày càng phát triển là sự ra đời của những qui định pháp luật xoay quanh vấn đề này. Bộ luật dân sự 2005 có qui định về bán đấu giá tài sản, song kèm theo đó còn có các văn bản pháp luật có hiệu lực khác cùng qui định về vấn đề này để nhằm đảm bảo có một cơ sở pháp lý ổn định, thống nhất và chặt chẽ trong việc thực hiện bán đấu giá tài sản. Bài viết dưới đây với chủ đề: “Bán đấu giá tài sản theo qui định của pháp luật hiện hành – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn.”, trình bày một phần nào đó những vấn đề liên quan tới bán đấu giá tài sản. Nội dung 1.Những vấn đề cơ bản của bán đấu giá tài sản 1.1.Khái niệm bán đấu giá tài sản Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai để cho nhiều người có thể được tham gia trả giá mua một tài sản. Những người tham gia mua tài sản bán đấu giá phải nộp một khoản lệ phí theo pháp luật qui định. Khoản tiền này nhằm ràng buộc người đã đăng kí phải tham gia mua tài sản đấu giá. Nếu người đã đăng kí mà không tham gia đấu giá hoặc không mua tài sản thì số tiền này không được lấy lại. Nếu họ có tham gia đấu giá nhưng không mua được thì được nhận lại số tiền mà mình đã đóng. Khi tham gia đấu giá tài sản, người nào trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm thì người đó được mua tài sản. Nếu trong cuộc bán đấu giá mà không ai trả giá cao hơn giá khời điểm thì cuộc bán đấu giá xem như không thành và sẽ được tổ chức lại. Thông qua hình thức bán đấu giá tài sản, quyền lợi của người có tài sản được thỏa mãn một cách tốt nhất, còn người mua sẽ mua được tài sản với giá cả phù hợp, các quyền lợi của người mua liên quan đến tài sản đã mua được đáp ứng một cách nhanh chóng. 1.2.Chủ thể của bán đấu giá tài sản 1.2.1.Người bán đấu giá tài sản Người bán đấu giá tài sản là trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản do sở tư pháp trực tiếp quản lí hoặc các tổ chức kinh doanh dịch vụ bán đấu giá có tư cách pháp nhân. Người bán đấu giá có nghĩa vụ thông báo, niêm yết công khai, đầy đủ, chính xác thông tin cần thiết có liên quan đến tài sản đấu giá. Các thông tin về bán đấu giá (như: thời gian bán đấu giá, loại tài sản, giá khởi điểm…) phải được niêm yết tại trụ sở của tổ chức bán đấu giá. Nếu tài sản là bất động sản hoặc động sản có giá khởi điểm từ 10 triệu đồng trở lên buộc phải thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng 2 lần, mỗi lần cách nhau 3 ngày, nhằm mục đích thu hút nhiều người biết về việc bán đấu giá tài sản hơn cũng như đảm bảo tính khách quan hơn. Người bán đấu giá phải bảo quản tài sản được giao, không được sử dụng tài sản, nếu làm hư hỏng, mất mát thì phải bồi thường thiệt hại. Trước khi bán đấu giá phải trưng bày, cho xem hồ sơ tài sản bán đấu giá. Đặc biệt đối với tài sản như nhà ở, quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp về sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất. Người bán đấu giá phải đảm bảo quyền sở hữu cho người mua về nhà ở, đảm bảo quyền sử dụng đất cho người mua theo các qui định về chuyển quyền sử dụng đất trong BLDS và các qui định của pháp luật đất đai. Sau khi bán đấu giá, người bán đấu giá phải giao ngay cho người mua tài sản đấu giá nếu là động sản. Đối với tài sản phải đăng kí quyền sở hữu, người bán đấu giá phải giao cho người mua sau khi người mua thanh toán xong tiền mua. Người bán đấu giá có nghĩa vụ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho người mua. Các chi phí làm thủ tục chuyển quyền sở hữu được trừ vào tiền bán đấu giá tài sản kể cả lệ phí công chứng, văn bản bán đấu giá và lệ phí trước bạ sang tên. Vì vậy, khi định giá khởi điểm bán đấu giá cần phải tính thêm vào giá trị tài sản để tránh thiệt hại cho người có tài sản. Người bán đấu giá có quyền yêu cầu người bán tài sản cung cấp đầy đủ chính xác các thông tin liên quan đến tài sản bán đấu giá và chịu trách nhiệm về các thông tin đó. Thông thường, nếu người bán tài sản tựu nguyện bán đấu giá thì các thông tin do họ cung cấp sẽ đầy đủ, chính xác. Tuy nhiên, người bán đấu giá vẫn cần xem xét, kiểm tra tính đúng đắn và hợp pháp của thông tin đó. Trường hợp người có tài sản bị cưỡng chế bán tài sản để thi hành án thì việcxác định thông tin về tình hình tài sản sẽ gặp nhiều khó khăn vì tính hợp pháp của tài sản khó xác định. Nếu tài sản bán đấu giá là phi pháp khiến người mua sau khi mua bị khởi kiện và đòi lại tài sản thì người bán đấu giá phải bồi thường thiệt hại cho người mua tài sản. Đặc biệt những tài sản cầm đồ là động sản rất khó xác định nguồn góc. Vì rủi ro của người bán đấu giá là rất lớn, cho nên người bán đấu giá cần phải kiểm tra cẩn thận nguồn gốc của tài sản bán đấu giá. Người bán đấu giá có quyền yêu cầu người mua phải thực hiện đúng hợp đồng đã kí kết. Thời điểm kí kết hợp đồng bán đấu giá chính là thời điểm khi người điều hành bán đấu giá tuyên bó giá cao nhất lần thứ ba mà không ai tham gia trả giá nữa. Người mua phải thực hiện nghĩa vụ, nếu họ không thực hiện nghĩa vụ thì người bán đấu giá có quyền xử lí tiền lệ phí bán đấu giá mà người mua đã đóng. 1.2.2.Người bán tài sản đấu giá Người bán tài sản đấu giá là chủ sở hữu tài sản hoặc là người được chủ sở hữu ủy quyền bán hoặc người có quyền bán tài sản của người khác theo qui định của pháp luật. Người bán tài sản kí kết hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản cho người bán đấu giá. Các bên bàn bạc định giá khởi điểm bán đấu giá. Giá khởi điểm bán đấu giá do người bán tài sản quyết định, nhưng cần tham khảo ý kiến của người bán đấu giá nhằm định giá tài sản phù hợp với giá thị trường để có thể tổ chức bán đấu giá thành công. Trường hợp bán đấu giá để thi hành án dân sự thì cơ quan thi hành án ra quyết định cưỡng chế thi hành án sẽ là người bán tài sản và kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá với người bán đấu giá. Trong trường hợp này, vì người phải thi hành án dân sự không tự nguyện thực hiện quyết định, bản án của tòa án, cho nên theo yêu cầu của người được thi hành án cơ quan thi hành án cưỡng chế bán đấu giá tài sản để thi hành án và kí hợp đồng uỷe quyền bán đấu giá tài sản để thực hiện nhiệm vụ của mình. Trường hợp xử lí tài sản cầm cố, thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự thì người bán hàng là người cầm cố, thế chấp và người nhận cầm cố, thế chấp. Nếu khi kí hợp đồng cầm cố, thế chấp mà các bên có thỏa thuận về xử lí cầm cố, thế chấp bằng biện pháp bán đấu giá thì cả hai bên cùng kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá với người bán đấu giá. Người cầm cố, thế chấp và người nhận cầm cố, thế chấp là một bên của hợp đồng ủy quyền bán đấu giá, vì vậy họ đều có quyền tham gia định giá khởi điểm bán đấu giá. Nếu trong hợp đồng cầm cố, thế chấp mà các bên có thỏa thuận xử lí tài sản bằng biện pháp bán đấu giá và ngừoi cầm cố, thế chấp không chịu kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá thì người nhận cầm cố, thế chấp sẽ là người bán tài sản. Để đảm bảo quyền lợi của người nhận cầm cố, thế chấp trong trường hợp người cầm cố, thế chấp cố ý gây khó khắn cho việc xử lí tài sản cẩm cố, thế chấp, pháp luật cho phép họ được kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá để thu hồi nợ. Người bán tài sản có nghĩa vụ chuyển tài sản cho bên bán đấu giá nếu là động sản. Nếu là bất động sản, phải chuyển toàn bộ giấy từ chứng minh quyển sở hữu về tài sản, nếu bán đấu giá để thi hành án thì người bán tài sản cần phải chuyển giao văn bản hợp đồng, văn bản thế chấp, cầm cố hoặc quyết định của cơ quan thi hành án. Ngoài ra, người bán tài sản đấu giá có nghĩa vụ cung cấp các thông tin cần thiết về tài sản bán đấu giá. Người bán tài sản phải nộp tiền lệ phí bán đấu giá theo qui định của pháp luật. 1.2.3.Người mua tài sản đấu giá Người mua có thể là cá nhân hoặc pháp nhân có nguyện vọng tham gia đấu giá tài sản. Trong số những người đã tham gia đấu giá thì người nảo trả giá cao nhất, ngừoi đó sẽ được mua tài sản đấu giá. Khi tiến hành bán đấu giá, những người tham gia đấu giá tài sản sẽ trả giá nhưng không được thấp hơn giá khởi điểm. Sau khi những người tham gia đấu giá tài sản trả giá thì người điều hành bán đấu giá nhắc 3 lần giá cao nhất, mỗi lần cách nhau 30 giây, nếu không ai trả giá cao hơn thì người trả giá cao nhất sẽ được mua tài sản đấu giá. Trong trường hợp nhiều người cùng trả một giá thì người tiến hành bán đấu giá sẽ tổ chức bốc thăm giữa những người đó và công bố ai là người được mua tài sản đấu giá. Tại cuộc bán đấu giá, nếu ngừoi đã trả giá cao nhất rút lại gái được trả khi người điều hành bán đấu giá tuyên bố được mua tài sản thì cuộc bán đấu giá tiếp tục và bắt đầu từ giá liền kề. Người rút lại giá không được hoàn trả tiền đặt trước, số tiền này thuộc về người có tài sản. Trường hợp người trả giá cao nhất đã được mua tài sản đấu giá, sau đó từ chối mua thì tài sản được bán cho người trả giá liền kề, nếu người được ưu tiên không mua tài sản thì cuộc bán đấu giá không thành. Người trả giá cao nhất không mua mất tiền đặt trước. Số tiền này thuộc về người có tài sản. Đây được coi là số tiền bảo đảm cho việc giao kêý hợp đồng nhưng không phải đặt cọc, vì kể từ thời điểm người tiến hành bán đấu giá công bố ngừơi được mua tài sản thì hợp đồng được kí kết. Nếu người được mua tài sản từ chối mua có nghĩa là đã vi phạm thỏa thuận. Người có tài sản vẫn phải trả chi phi bán đấu giá (số tiền chi phí bán đấu giá không phải là thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ). Người có tài sản hưởng số tiền đặt trước để thanh toán chi phí thưucj tế bán đấu giá. Tiền đặt trước là một biện pháp mang tính bảo đảm cho nghĩa vụ trong bán đấu giá tài sản. Người mua tài sản có quyền sở hữu tài sản kể từ khi nhận tài sản là động sản, hay sau khi đăng kí trước bại tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền với tài sản là bất động sản. Vì vậy, nếu gặp ruit ro gây thiệt hại về tải sản trước thời điểm đăng kí quyền sở hữu thì người bán tài sản chịu rủi ro. Nếu người bán tài sản là cơ quan thi hành án hoặc người nhận cầm cố, thế chấp thì chủ sở hữu chịu rủi ro. 2.Bán đấu giá tài sản theo qui định của pháp luật hiện hành 2.1.Một số vấn đề lý luận và thực tiễn 2.1.1.Những vướng mắc nảy sinh từ các văn bản quy phạm pháp luật Sau khi Bộ luật dân sự có hiệu lực từ ngày 171996, ngày 19121996 Chính phủ bản hành Nghị định số 86CP hướng dẫn thi hành Điều 454 về quy chế bán đấu giá tài sản. Sau đó gần 10 năm, ngày 1812005 Chính phủ ban hành Nghị định số 052005NĐCP về bán đấu giá tài sản thay thế Nghị định số 86CP ngày 19121996. Trong khi đó, tại kì họp thứ 7 Quốc hội khóa XI đã thông qua Bộ luật dân sự mới vào ngày 1462005, có hiệu lực từ ngày 112006. Trong quá trình áp dụng thực tế đã cho thấy các văn bản qui phạm chưa thống nhất. Một minh chứng cụ thể là những điều “chênh nhau” trong khoản 3 điều 455 thuộc Bộ Luật Dân sự cũ và khoản 5 điều 459 Bộ Luật Dân sự mới. Tại khoản 3 điều 455 (luật cũ) đã hạn chế hành vi mua bán bất động sản qua bán đấu giá bằng việc quy định phải có chứng nhận của công chứng nhà nước và phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tại khoản 5 điều 459 Bộ Luật Dân sự mới lại quy định: “Việc mua bán đấu giá bất động sản được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc được đăng ký nếu pháp luật có quy định”. Tuy nhiên, trên thực tế không phải bất động sản nào được bán đấu giá khi trao đổi mua bán giữa các chủ thể dân sự cũng phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy quy định như khoản 5 điều 459 Bộ Luật Dân sự mới là phù hợp với thực tiễn trong các quan hệ giao dịch dân sự về mua bán bất động sản. Chẳng hạn, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi bán đấu giá phải đăng ký, còn nhà ở thuộc sở hữu cá nhân, tư nhân thì khi mua bán thông qua đấu giá không phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền, chỉ cần công chứng, chứng thực là hợp pháp. Vì vậy, nếu không có văn bản hướng dẫn vấn đề này trong luật dân sự sẽ tạo nên nhiều hệ luỵ không đáng có. Một điểm khác, theo Nghị định 86 trước đây và Nghị định 05 hiện nay, thì người điều hành bán đấu giá tài sản chỉ có quyền và nhiệm vụ yêu cầu những người tham gia đấu giá tài sản trả giá chứ không có quyền cấm người tham gia đấu giá trả lần đầu thấp hơn giá khởi điểm vì hai lý do chính sau đây: Một là, Nghị định 86 và Nghị định 05 đều không quy định nhận người tham gia đấu giá bắt buộc phải trả giá lần đầu không được thấp hơn giá khởi điểm. Hai là, Nghị định 86 và Nghị định 05 đều quy định cuộc bán đấu giá coi như không thành trong trường hợp người trả giá cao nhất và cuối cùng thấp hơn giá khởi điểm. Do vậy, cần hiểu rằng quy định của Chính phủ đã không cấm người tham gia đấu giá tài sản được trả giá thấp hơn giá khởi điểm. Nghị định số 052005NĐCP ngày 1812005 của Chính phủ về bán đấu giá bất động sản đã bộc lộ nhiều bất cập, không còn phù hợp với thực tế khách quan của cuộc sống, nhất là trong lĩnh vực bán đấu giá bất động sản. Hậu quả làm cho hoạt động bán đấu giá tài sản thiếu minh bạch, xuất hiện nhiều tiêu cực (thông đồng, dàn xếp kết quả, cò trong hoạt động bán đấu giá tài sản...). Trước tình trạng đó, Chính phủ đã thông qua dự thảo và ban hành Nghị định số 172010NĐCP về bán đấu giá tài sản nhẳm thay thế Nghị định 052005NĐCP đã bộc lộ một số hạn chế cần tháo gỡ sau nhiều năm triển khai. Nghị định 172010NĐCP của Chính phủ ban hành ngày 432010 có hiệu lực thi hành từ ngày 172010. Hiện nay, thủ tục bán đấu giá tài sản được qui định và thực hiện theo Nghị định này. 2.1.2.Những vướng mắc thực tế Hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta chưa mạnh là do các chế tài đối với các hành vi vi phạm qui định về bán đấu giá còn nhẹ, chưa cụ thể và thiếu tính răn đe. Tình trạng mạnh ai nấy làm, các cơ quan quản lý Nhà nước cũng không nắm hết, quản hết được tổ chức, hoạt động của một số doanh nghiệp bán đấu giá tài sản diễn ra khá phổ biến. Hoạt động bán đấu giá tài sản hiện nay chỉ tập trung sôi động ở một số trung tâm tại các thành phố lớn (Hà Nội, TP.HCM...), còn phần lớn là hoạt động cầm chừng. Đa số các doanh nghiệp đăng ký hoạt động bán đấu giá tài sản như một ngành nghề phụ, thậm chí đăng ký nhưng không hiếm khi có hoạt động bán đấu giá tài sản. Đây là hậu quả của việc luật quá mở để các địa phương thành lập nhiều tổ chức, doanh nghiệp đa ngành nghề thực hiện việc bán đấu giá tài sản tại địa phương. Không những thế, thực trạng này còn khiến hoạt động bán đấu giá được thực hiện không thống nhất và khó quản lý. Ngoài ra, vì chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể nên trình tự, thủ tục bán đấu giá không thống nhất giữa các địa phương. Ví như ở một số địa phương chuyển giao tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính được thực hiện qua biên bản bàn giao tang vật, phương tiện vi phạm. Trong khi tại nhiều địa phương khác lại áp dụng hình thức ký hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản giữa Sở Tài chính với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản. Đấy là chưa kể đến nhiều trường hợp, người mua được tài sản mặc dù đã thanh toán đủ tiền nhưng không nhận được tài sản bán đấu giá. Nguyên do là các qui định về bàn giao tài sản thi hành án cho người mua được tài sản chưa được nhất quán. Điều 17 Nghị định số 05 quy định: Người bán đấu giá tài sản có thể lựa chọn một trong các hình thức đấu giá sau đây để tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản: đấu giá trực tiếp bằng lời nói, đấu giá bằng bỏ phiếu, đấu giá thông qua mạng internet, các hình thức đấu giá khác do người có tài sản bán đấu giá và người bán đấu giá tài sản thỏa thuận. Với nhiều hình thức bán đấu giá tài sản như vậy đã làm nảy sinh tình trạng thông đồng ép giá. Thực tế, do chưa có qui định để ngăn chặn các bên thông đồng, dìm giá tài sản bán đấu giá, nên dù đã áp dụng nhiều qui định để hạn chế liên lạc trong khi diễn ra bán đấu giá (cấm sử dụng điện thoại) nhưng trước đó, các bên tham gia bán đấu giá đã thống nhất với nhau mức giá trả để một bên có thể mua được tài sản theo ý muốn. Trong những năm gần đây, thực tiễn công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất vẫn không thu được kết quả như mong muốn. Nguyên nhân của hiện tượng nợ đọng tiền sử dụng đất trong bán đấu giá có nhiều, nhưng chủ yếu là do thị trường nhà đất rớt giá và trầm lắng khiến cho nhiều chủ đầu tư tuy trúng giá nhưng lại mất khả năng thanh toán. Thậm chí, có những chủ đầu tư không đủ khả năng tài chính cũng tham gia đấu giá. Công tác khảo sát, tìm hiểu khả năng tài chính của các đối tác của Hội đồng đấu giá còn nhiều hạn chế cũng dẫn đến tình trạng “bỏ của chạy lấy người” như báo chí đã nêu. Nhìn vào thực tế các phiên đấu giá cho thấy, có những doanh nghiệp bỏ giá quá cao so với thực lực của các công ty làm cho các chuyên gia, doanh nghiệp lớn trong ngành xây dựng đô thị cũng phải lắc đầu. Không những vậy, thực tế đang có tình trạng đua nhau nâng giá quyền sử dụng đất lên cao đến mức phi lí, ngoài khả năng tài chính để được trúng giá rồi mới tính chuyện hợp tác làm ăn. Đây là một thực tế tồn tại vướng mắc của luật pháp điều chỉnh về quan hệ bán đấu giá tài sản. Ngoài các văn bản luật, nghị định, thông tư hướng dẫn, các tỉnh thành phố còn có quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất. Các văn bản này còn chưa sát với thực tiễn gây ra tình trạng lãng phí tiền của nhà nước. 2.2.Những điểm mới của Nghị định số 172010NĐCP của Chính phủ qui định về bán đấu giá tài sản Nghị định quy định rõ hơn về đối tượng tài sản phải áp dụng trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản, bao gồm: Tài sản để thi hành án; tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước; tài sản bảo đảm được xử lý bằng bán đấu giá; tài sản nhà nước, tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được bán đấu giá theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các tài sản khác phải bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, trong trường hợp cá nhân, tổ chức lựa chọn bán đấu giá tài sản thuộc sở hữu của mình thông qua tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp thì trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định này cũng được áp dụng. Nâng cao tiêu chuẩn trở thành đấu giá viên Nghị định 052005NĐCP quy định điều kiện được cấp thẻ đấu giá viên tương đối đơn giản, chưa tương xứng với nhiệm vụ, trách nhiệm của đấu giá viên (quy định người có bằng đại học trong bất kỳ lĩnh vực nào đều có thể trở thành đấu giá viên mà không cần phải qua đào tạo, bồi dưỡng). Nhằm nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của đội ngũ đấu giá viên, Nghị định mới quy định chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn trở thành đấu giá viên. Theo đó, đấu giá viên phải là người đã tốt nghiệp đại học ngành luật hoặc ngành kinh tế và đã qua khóa đào tạo nghề đấu giá. Do tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề đối với đấu giá viên được nâng lên, nên trách nhiệm pháp lý của họ cũng được nâng cao. Cụ thể, đấu giá viên được sử dụng quyền của mình để xử lý trực tiếp, kịp thời các hành vi thông đồng dìm giá hoặc vi phạm nội quy bán đấu giá của những người tham gia đấu giá. So với Nghị định 05, Nghị định mới còn bổ sung quy định về việc cấp lại, thu hồi Chứng chỉ hành nghề nhằm quản lý chặt chẽ hơn hoạt động của đội ngũ đấu giá viên. Quy định rõ hơn về tổ chức bán đấu giá tài sản Thực hiện chủ trương tiếp tục xã hội hoá về tổ chức bán đấu giá tài sản, Nghị định xác định rõ hơn các tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp gồm có: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản. Hiện nay, trong cả nước đã có 63 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản ở 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do UBND tỉnh thành lập và 104 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Ngoài các tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp, còn có 2 loại Hội đồng: Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện được thành lập để thực hiện bán tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu và Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt được thành lập để bán đấu giá tài sản nhà nước, tài sản là quyền sử dụng đất có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện việc bán đấu giá. Với quy định rõ ràng như trên sẽ góp phần khắc phục tình trạng thành lập Hội đồng bán đấu giá tài sản một cách tràn lan ở các địa phương. Tăng mức tiền đặt trước Nghị định quy định, người tham gia đấu giá tài sản phải nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước. Theo quy định cũ, khoản tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá và người có tài sản bán đấu giá thỏa thuận không quá 5% giá khởi điểm là quá thấp, nhiều trường hợp tiền đặt cọc quá nhỏ dẫn đến bỏ cuộc. Vì vậy, Nghị định nâng mức tiền đặt trước cao hơn (tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15%) nhằm khắc phục tình trạng những người tham gia đấu giá liên kết với nhau để dìm giá hoặc họ sẵn sàng chịu mất số tiền đặt trước trong trường hợp từ chối mua tài sản với mục đích gây khó khăn cho người có quyền và lợi ích liên quan hoặc vì mục đích vụ lợi. Đồng thời, quy định mức trần với sự linh hoạt nhất định vẫn bảo đảm phù hợp với thực tiễn của từng địa phương. Hạn chế thông đồng trong đấu giá tài sản Nghị định 05 quy định trong trường hợp người điều hành cuộc bán đấu giá đã công bố người mua được tài sản bán đấu giá mà người này từ chối mua thì tài sản được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề ít nhất bằng giá khởi điểm. Nếu người liền kề không đồng ý mua hoặc giá liền kề thấp hơn giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá không thành và khoản tiền đặt trước của người từ chối mua thuộc về người có tài sản bán đấu giá. Tuy nhiên, quy định này đã bị lợi dụng trên thực tế, có tình trạng cố tình trả giá rất cao, được tuyên bố là người mua được tài sản rồi lại từ chối mua để người liền kề mua được tài sản và hai bên chia nhau số tiền chênh lệch. Ngoài ra, khả năng cuộc bán đấu giá không thành là rất cao vì người trả giá liền kề có thể không đồng ý mua. Do đó, Nghị định mới đã sửa đổi theo hướng quy định chế tài nghiêm khắc hơn đối với người từ chối mua và hạn chế sự thông đồng giữa một số người tham gia đấu giá. Cụ thể, người từ chối mua tài sản không được hoàn trả khoản tiền đặt trước và khoản tiền này thuộc về người có tài sản bán đấu giá. Đồng thời, tài sản chỉ được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề đó cộng với khoản tiền đặt trước ít nhất bằng giá đã trả của người từ chối mua. Quy định như trên sẽ góp phần bảo đảm quyền lợi của người có tài sản, không làm giảm giá trị của tài sản bán đấu giá và bảo đảm cuộc bán đấu giá thành. Kết luận Bán đấu giá tài sản là một hoạt động ngày cảng trở nên phổ biến, góp phần đem lại nguồn lợi cho đất nước. Việc có những văn bản qui phạm thống nhất, chặt chẽ qui định việc bán đấu giá tài sản không chỉ góp phần phát huy điểm lợi của bán đấu giá tài sản mà còn củng cố một niềm tin vào hành lang pháp lý của Nhà nước, đồng thời cũng dần hạn chế những mặt bất cập của nó. Việc tìm hiểu bán đấu giá tài sản theo qui định pháp luật hiện hành cùng những vấn đề lý luận và thực tiễn xoay quanh là cần thiết, không chỉ mở mang thêm kiến thức cho bản thân người tìm hiểu mà từ đó còn thúc đẩy họ suy nghĩ và đóng góp để hoàn thiện cơ chế quản lý bán đấu giá tài sản.

Bán đấu giá tài sản theo quy định pháp luật hành - Một số vấn đề lí luận thực tiễn Lời mở đầu Trong phát triển xã hội nay, bán đấu giá tài sản dần trở nên phổ biến quen thuộc Đi với việc bán đấu giá tài sản ngày phát triển đời qui định pháp luật xoay quanh vấn đề Bộ luật dân 2005 có qui định bán đấu giá tài sản, song kèm theo cịn có văn pháp luật có hiệu lực khác qui định vấn đề để nhằm đảm bảo có sở pháp lý ổn định, thống chặt chẽ việc thực bán đấu giá tài sản Bài viết với chủ đề: “Bán đấu giá tài sản theo qui định pháp luật hành – Một số vấn đề lý luận thực tiễn.”, trình bày phần vấn đề liên quan tới bán đấu giá tài sản Nội dung 1.Những vấn đề bán đấu giá tài sản 1.1.Khái niệm bán đấu giá tài sản Bán đấu giá tài sản hình thức bán tài sản cơng khai nhiều người tham gia trả giá mua tài sản Những người tham gia mua tài sản bán đấu giá phải nộp khoản lệ phí theo pháp luật qui định Khoản tiền nhằm ràng buộc người đăng kí phải tham gia mua tài sản đấu giá Nếu người đăng kí mà khơng tham gia đấu giá khơng mua tài sản số tiền khơng lấy lại Nếu họ có tham gia đấu giá khơng mua nhận lại số tiền mà đóng Khi tham gia đấu giá tài sản, người trả giá cao khơng thấp giá khởi điểm người mua tài sản Nếu bán đấu không trả giá cao giá khời điểm bán đấu giá xem khơng thành tổ chức lại Thơng qua hình thức bán đấu giá tài sản, quyền lợi người có tài sản thỏa mãn cách tốt nhất, người mua mua tài sản với giá phù hợp, quyền lợi người mua liên quan đến tài sản mua đáp ứng cách nhanh chóng 1.2.Chủ thể bán đấu giá tài sản 1.2.1.Người bán đấu giá tài sản Người bán đấu giá tài sản trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản sở tư pháp trực tiếp quản lí tổ chức kinh doanh dịch vụ bán đấu giá có tư cách pháp nhân Người bán đấu giá có nghĩa vụ thơng báo, niêm yết cơng khai, đầy đủ, xác thơng tin cần thiết có liên quan đến tài sản đấu giá Các thông tin bán đấu giá (như: thời gian bán đấu giá, loại tài sản, giá khởi điểm…) phải niêm yết trụ sở tổ chức bán đấu giá Nếu tài sản bất động sản động sản có giá khởi điểm từ 10 triệu đồng trở lên buộc phải thông báo công khai phương tiện thông tin đại chúng lần, lần cách ngày, nhằm mục đích thu hút nhiều người biết việc bán đấu giá tài sản đảm bảo tính khách quan Người bán đấu giá phải bảo quản tài sản giao, không sử dụng tài sản, làm hư hỏng, mát phải bồi thường thiệt hại Trước bán đấu giá phải trưng bày, cho xem hồ sơ tài sản bán đấu giá Đặc biệt tài sản nhà ở, quyền sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ hợp pháp sử dụng nhà quyền sử dụng đất Người bán đấu giá phải đảm bảo quyền sở hữu cho người mua nhà ở, đảm bảo quyền sử dụng đất cho người mua theo qui định chuyển quyền sử dụng đất BLDS qui định pháp luật đất đai Sau bán đấu giá, người bán đấu giá phải giao cho người mua tài sản đấu giá động sản Đối với tài sản phải đăng kí quyền sở hữu, người bán đấu giá phải giao cho người mua sau người mua toán xong tiền mua Người bán đấu giá có nghĩa vụ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho người mua Các chi phí làm thủ tục chuyển quyền sở hữu trừ vào tiền bán đấu giá tài sản kể lệ phí cơng chứng, văn bán đấu giá lệ phí trước bạ sang tên Vì vậy, định giá khởi điểm bán đấu giá cần phải tính thêm vào giá trị tài sản để tránh thiệt hại cho người có tài sản Người bán đấu giá có quyền yêu cầu người bán tài sản cung cấp đầy đủ xác thông tin liên quan đến tài sản bán đấu giá chịu trách nhiệm thơng tin Thơng thường, người bán tài sản tựu nguyện bán đấu giá thơng tin họ cung cấp đầy đủ, xác Tuy nhiên, người bán đấu giá cần xem xét, kiểm tra tính đắn hợp pháp thơng tin Trường hợp người có tài sản bị cưỡng chế bán tài sản để thi hành án việcxác định thơng tin tình hình tài sản gặp nhiều khó khăn tính hợp pháp tài sản khó xác định Nếu tài sản bán đấu giá phi pháp khiến người mua sau mua bị khởi kiện đòi lại tài sản người bán đấu giá phải bồi thường thiệt hại cho người mua tài sản Đặc biệt tài sản cầm đồ động sản khó xác định nguồn góc Vì rủi ro người bán đấu giá lớn, người bán đấu giá cần phải kiểm tra cẩn thận nguồn gốc tài sản bán đấu giá Người bán đấu giá có quyền yêu cầu người mua phải thực hợp đồng kí kết Thời điểm kí kết hợp đồng bán đấu giá thời điểm người điều hành bán đấu giá tuyên bó giá cao lần thứ ba mà không tham gia trả giá Người mua phải thực nghĩa vụ, họ không thực nghĩa vụ người bán đấu giá có quyền xử lí tiền lệ phí bán đấu người mua đóng 1.2.2.Người bán tài sản đấu giá Người bán tài sản đấu giá chủ sở hữu tài sản người chủ sở hữu ủy quyền bán người có quyền bán tài sản người khác theo qui định pháp luật Người bán tài sản kí kết hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản cho người bán đấu giá Các bên bàn bạc định giá khởi điểm bán đấu giá Giá khởi điểm bán đấu giá người bán tài sản định, cần tham khảo ý kiến người bán đấu giá nhằm định giá tài sản phù hợp với giá thị trường để tổ chức bán đấu giá thành công Trường hợp bán đấu giá để thi hành án dân quan thi hành án định cưỡng chế thi hành án người bán tài sản kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá với người bán đấu giá Trong trường hợp này, người phải thi hành án dân khơng tự nguyện thực định, án tòa án, theo yêu cầu người thi hành án quan thi hành án cưỡng chế bán đấu giá tài sản để thi hành án kí hợp đồng uỷe quyền bán đấu giá tài sản để thực nhiệm vụ Trường hợp xử lí tài sản cầm cố, chấp để thực nghĩa vụ dân người bán hàng người cầm cố, chấp người nhận cầm cố, chấp Nếu kí hợp đồng cầm cố, chấp mà bên có thỏa thuận xử lí cầm cố, chấp biện pháp bán đấu giá hai bên kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá với người bán đấu giá Người cầm cố, chấp người nhận cầm cố, chấp bên hợp đồng ủy quyền bán đấu giá, họ có quyền tham gia định giá khởi điểm bán đấu giá Nếu hợp đồng cầm cố, chấp mà bên có thỏa thuận xử lí tài sản biện pháp bán đấu giá ngừoi cầm cố, chấp khơng chịu kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá người nhận cầm cố, chấp người bán tài sản Để đảm bảo quyền lợi người nhận cầm cố, chấp trường hợp người cầm cố, chấp cố ý gây khó khắn cho việc xử lí tài sản cẩm cố, chấp, pháp luật cho phép họ kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá để thu hồi nợ Người bán tài sản có nghĩa vụ chuyển tài sản cho bên bán đấu giá động sản Nếu bất động sản, phải chuyển toàn giấy từ chứng minh sở hữu tài sản, bán đấu giá để thi hành án người bán tài sản cần phải chuyển giao văn hợp đồng, văn chấp, cầm cố định quan thi hành án Ngoài ra, người bán tài sản đấu giá có nghĩa vụ cung cấp thơng tin cần thiết tài sản bán đấu giá Người bán tài sản phải nộp tiền lệ phí bán đấu giá theo qui định pháp luật 1.2.3.Người mua tài sản đấu giá Người mua cá nhân pháp nhân có nguyện vọng tham gia đấu giá tài sản Trong số người tham gia đấu giá người nảo trả giá cao nhất, ngừoi mua tài sản đấu giá Khi tiến hành bán đấu giá, người tham gia đấu giá tài sản trả giá không thấp giá khởi điểm Sau người tham gia đấu giá tài sản trả giá người điều hành bán đấu giá nhắc lần giá cao nhất, lần cách 30 giây, khơng trả giá cao người trả giá cao mua tài sản đấu giá Trong trường hợp nhiều người trả giá người tiến hành bán đấu giá tổ chức bốc thăm người cơng bố người mua tài sản đấu giá Tại bán đấu giá, ngừoi trả giá cao rút lại gái trả người điều hành bán đấu giá tuyên bố mua tài sản bán đấu giá tiếp tục giá liền kề Người rút lại giá khơng hồn trả tiền đặt trước, số tiền thuộc người có tài sản Trường hợp người trả giá cao mua tài sản đấu giá, sau từ chối mua tài sản bán cho người trả giá liền kề, người ưu tiên không mua tài sản bán đấu giá khơng thành Người trả giá cao không mua tiền đặt trước Số tiền thuộc người có tài sản Đây coi số tiền bảo đảm cho việc giao kêý hợp đồng khơng phải đặt cọc, kể từ thời điểm người tiến hành bán đấu giá công bố ngừơi mua tài sản hợp đồng kí kết Nếu người mua tài sản từ chối mua có nghĩa vi phạm thỏa thuận Người có tài sản phải trả chi phi bán đấu giá (số tiền chi phí bán đấu giá khơng phải thiệt hại vi phạm nghĩa vụ) Người có tài sản hưởng số tiền đặt trước để toán chi phí thưucj tế bán đấu giá Tiền đặt trước biện pháp mang tính bảo đảm cho nghĩa vụ bán đấu giá tài sản Người mua tài sản có quyền sở hữu tài sản kể từ nhận tài sản động sản, hay sau đăng kí trước bại quan nhà nước có thẩm quyền với tài sản bất động sản Vì vậy, gặp ruit ro gây thiệt hại tải sản trước thời điểm đăng kí quyền sở hữu người bán tài sản chịu rủi ro Nếu người bán tài sản quan thi hành án người nhận cầm cố, chấp chủ sở hữu chịu rủi ro 2.Bán đấu giá tài sản theo qui định pháp luật hành 2.1.Một số vấn đề lý luận thực tiễn 2.1.1.Những vướng mắc nảy sinh từ văn quy phạm pháp luật Sau Bộ luật dân có hiệu lực từ ngày 1/7/1996, ngày 19/12/1996 Chính phủ hành Nghị định số 86/CP hướng dẫn thi hành Điều 454 quy chế bán đấu giá tài sản Sau gần 10 năm, ngày 18/1/2005 Chính phủ ban hành Nghị định số 05/2005/NĐ-CP bán đấu giá tài sản thay Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 Trong đó, kì họp thứ Quốc hội khóa XI thơng qua Bộ luật dân vào ngày 14/6/2005, có hiệu lực từ ngày 1/1/2006 Trong trình áp dụng thực tế cho thấy văn qui phạm chưa thống Một minh chứng cụ thể điều “chênh nhau” khoản điều 455 thuộc Bộ Luật Dân cũ khoản điều 459 Bộ Luật Dân Tại khoản điều 455 (luật cũ) hạn chế hành vi mua bán bất động sản qua bán đấu giá việc quy định phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Tại khoản điều 459 Bộ Luật Dân lại quy định: “Việc mua bán đấu giá bất động sản lập thành văn có cơng chứng, chứng thực đăng ký pháp luật có quy định” Tuy nhiên, thực tế bất động sản bán đấu giá trao đổi mua bán chủ thể dân phải đăng ký quan có thẩm quyền Vì quy định khoản điều 459 Bộ Luật Dân phù hợp với thực tiễn quan hệ giao dịch dân mua bán bất động sản Chẳng hạn, nhà thuộc sở hữu nhà nước bán đấu giá phải đăng ký, nhà thuộc sở hữu cá nhân, tư nhân mua bán thơng qua đấu giá khơng phải đăng ký với quan có thẩm quyền, cần cơng chứng, chứng thực hợp pháp Vì vậy, khơng có văn hướng dẫn vấn đề luật dân tạo nên nhiều hệ luỵ khơng đáng có Một điểm khác, theo Nghị định 86 trước Nghị định 05 nay, người điều hành bán đấu giá tài sản có quyền nhiệm vụ yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá khơng có quyền cấm người tham gia đấu giá trả lần đầu thấp giá khởi điểm hai lý sau đây: Một là, Nghị định 86 Nghị định 05 không quy định nhận người tham gia đấu giá bắt buộc phải trả giá lần đầu không thấp giá khởi điểm Hai là, Nghị định 86 Nghị định 05 quy định bán đấu giá coi không thành trường hợp người trả giá cao cuối thấp giá khởi điểm Do vậy, cần hiểu quy định Chính phủ không cấm người tham gia đấu giá tài sản trả giá thấp giá khởi điểm Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005 Chính phủ bán đấu giá bất động sản bộc lộ nhiều bất cập, khơng cịn phù hợp với thực tế khách quan sống, lĩnh vực bán đấu giá bất động sản Hậu làm cho hoạt động bán đấu giá tài sản thiếu minh bạch, xuất nhiều tiêu cực (thơng đồng, dàn xếp kết quả, "cị" hoạt động bán đấu giá tài sản ) Trước tình trạng đó, Chính phủ thơng qua dự thảo ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản nhẳm thay Nghị định 05/2005/NĐ-CP bộc lộ số hạn chế cần tháo gỡ sau nhiều năm triển khai Nghị định 17/2010/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 4/3/2010 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2010 Hiện nay, thủ tục bán đấu giá tài sản qui định thực theo Nghị định 2.1.2.Những vướng mắc thực tế Hoạt động bán đấu giá tài sản nước ta chưa mạnh chế tài hành vi vi phạm qui định bán đấu giá nhẹ, chưa cụ thể thiếu tính răn đe Tình trạng mạnh làm, quan quản lý Nhà nước không nắm hết, quản hết tổ chức, hoạt động số doanh nghiệp bán đấu giá tài sản diễn phổ biến Hoạt động bán đấu giá tài sản tập trung sôi động số trung tâm thành phố lớn (Hà Nội, TP.HCM ), phần lớn hoạt động cầm chừng Đa số doanh nghiệp đăng ký hoạt động bán đấu giá tài sản ngành nghề phụ, chí đăng ký khơng có hoạt động bán đấu giá tài sản Đây hậu việc luật "mở" để địa phương thành lập nhiều tổ chức, doanh nghiệp đa ngành nghề thực việc bán đấu giá tài sản địa phương Không thế, thực trạng khiến hoạt động bán đấu giá thực khơng thống khó quản lý Ngồi ra, chưa có văn hướng dẫn cụ thể nên trình tự, thủ tục bán đấu giá khơng thống địa phương Ví số địa phương chuyển giao tài sản tang vật, phương tiện vi phạm hành thực qua biên bàn giao tang vật, phương tiện vi phạm Trong nhiều địa phương khác lại áp dụng hình thức ký hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản Sở Tài với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Đấy chưa kể đến nhiều trường hợp, người mua tài sản tốn đủ tiền khơng nhận tài sản bán đấu giá Nguyên qui định bàn giao tài sản thi hành án cho người mua tài sản chưa quán Điều 17 Nghị định số 05 quy định: "Người bán đấu giá tài sản lựa chọn hình thức đấu giá sau để tiến hành bán đấu giá tài sản: đấu giá trực tiếp lời nói, đấu giá bỏ phiếu, đấu giá thơng qua mạng internet, hình thức đấu giá khác người có tài sản bán đấu giá người bán đấu giá tài sản thỏa thuận" Với nhiều hình thức bán đấu giá tài sản làm nảy sinh tình trạng thơng đồng ép giá Thực tế, chưa có qui định để ngăn chặn bên thơng đồng, dìm giá tài sản bán đấu giá, nên dù áp dụng nhiều qui định để hạn chế liên lạc diễn bán đấu giá (cấm sử dụng điện thoại) trước đó, bên tham gia bán đấu giá thống với mức giá trả để bên mua tài sản theo ý muốn Trong năm gần đây, thực tiễn công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất không thu kết mong muốn Nguyên nhân tượng nợ đọng tiền sử dụng đất bán đấu giá có nhiều, chủ yếu thị trường nhà đất rớt giá trầm lắng khiến cho nhiều chủ đầu tư trúng giá lại khả tốn Thậm chí, có chủ đầu tư khơng đủ khả tài tham gia đấu giá Cơng tác khảo sát, tìm hiểu khả tài đối tác Hội đồng đấu giá nhiều hạn chế dẫn đến tình trạng “bỏ chạy lấy người” báo chí nêu Nhìn vào thực tế phiên đấu giá cho thấy, có doanh nghiệp bỏ giá cao so với thực lực công ty làm cho chuyên gia, doanh nghiệp lớn ngành xây dựng đô thị phải lắc đầu Không vậy, thực tế có tình trạng đua nâng giá quyền sử dụng đất lên cao đến mức phi lí, ngồi khả tài để trúng giá tính chuyện hợp tác làm ăn Đây thực tế tồn vướng mắc luật pháp điều chỉnh quan hệ bán đấu giá tài sản Ngoài văn luật, nghị định, thông tư hướng dẫn, tỉnh thành phố cịn có quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất Các văn chưa sát với thực tiễn gây tình trạng lãng phí tiền nhà nước 2.2.Những điểm Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Chính phủ qui định bán đấu giá tài sản Nghị định quy định rõ đối tượng tài sản phải áp dụng trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản, bao gồm: Tài sản để thi hành án; tài sản tang vật, phương tiện vi phạm hành bị tịch thu sung quỹ nhà nước; tài sản bảo đảm xử lý bán đấu giá; tài sản nhà nước, tài sản quyền sử dụng đất trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất bán đấu giá theo định quan nhà nước có thẩm quyền tài sản khác phải bán đấu giá theo quy định pháp luật Ngoài ra, trường hợp cá nhân, tổ chức lựa chọn bán đấu giá tài sản thuộc sở hữu thơng qua tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp trình tự, thủ tục quy định Nghị định áp dụng - Nâng cao tiêu chuẩn trở thành đấu giá viên Nghị định 05/2005/NĐ-CP quy định điều kiện cấp thẻ đấu giá viên tương đối đơn giản, chưa tương xứng với nhiệm vụ, trách nhiệm đấu giá viên (quy định người có đại học lĩnh vực trở thành đấu giá viên mà không cần phải qua đào tạo, bồi dưỡng) Nhằm nâng cao chất lượng tính chuyên nghiệp đội ngũ đấu giá viên, Nghị định quy định chặt chẽ tiêu chuẩn trở thành đấu giá viên Theo đó, đấu giá viên phải người tốt nghiệp đại học ngành luật ngành kinh tế qua khóa đào tạo nghề đấu giá Do tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề đấu giá viên nâng lên, nên trách nhiệm pháp lý họ nâng cao Cụ thể, đấu giá viên sử dụng quyền để xử lý trực tiếp, kịp thời hành vi thơng đồng dìm giá vi phạm nội quy bán đấu giá người tham gia đấu giá So với Nghị định 05, Nghị định bổ sung quy định việc cấp lại, thu hồi Chứng hành nghề nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động đội ngũ đấu giá viên - Quy định rõ tổ chức bán đấu giá tài sản Thực chủ trương tiếp tục xã hội hoá tổ chức bán đấu giá tài sản, Nghị định xác định rõ tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp gồm có: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản doanh nghiệp bán đấu giá tài sản Hiện nay, nước có 63 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương UBND tỉnh thành lập 104 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thành lập theo quy định pháp luật doanh nghiệp Ngoài tổ chức bán đấu giá tài sản chun nghiệp, cịn có loại Hội đồng: Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện thành lập để thực bán tài sản tang vật, phương tiện vi phạm hành bị tịch thu Hội đồng bán đấu giá tài sản trường hợp đặc biệt thành lập để bán đấu giá tài sản nhà nước, tài sản quyền sử dụng đất có giá trị lớn, phức tạp trường hợp không thuê tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực việc bán đấu giá Với quy định rõ ràng góp phần khắc phục tình trạng thành lập Hội đồng bán đấu giá tài sản cách tràn lan địa phương - Tăng mức tiền đặt trước Nghị định quy định, người tham gia đấu giá tài sản phải nộp phí tham gia đấu giá khoản tiền đặt trước Theo quy định cũ, khoản tiền đặt trước tổ chức bán đấu giá người có tài sản bán đấu giá thỏa thuận không 5% giá khởi điểm thấp, nhiều trường hợp tiền đặt cọc nhỏ dẫn đến bỏ Vì vậy, Nghị định nâng mức tiền đặt trước cao (tối thiểu 1% tối đa không 15%) nhằm khắc phục tình trạng người tham gia đấu giá liên kết với để dìm giá họ sẵn sàng chịu số tiền đặt trước trường hợp từ chối mua tài sản với mục đích gây khó khăn cho người có quyền lợi ích liên quan mục đích vụ lợi Đồng thời, quy định mức trần với linh hoạt định bảo đảm phù hợp với thực tiễn địa phương - Hạn chế thông đồng đấu giá tài sản Nghị định 05 quy định trường hợp người điều hành bán đấu giá công bố người mua tài sản bán đấu người từ chối mua tài sản bán cho người trả giá liền kề giá liền kề giá khởi điểm Nếu người liền kề không đồng ý mua giá liền kề thấp giá khởi điểm bán đấu giá không thành khoản tiền đặt trước người từ chối mua thuộc người có tài sản bán đấu giá Tuy nhiên, quy định bị lợi dụng thực tế, có tình trạng cố tình trả giá cao, tuyên bố người mua tài sản lại từ chối mua để người liền kề mua tài sản hai bên chia số tiền chênh lệch Ngoài ra, khả bán đấu giá khơng thành cao người trả giá liền kề khơng đồng ý mua Do đó, Nghị định sửa đổi theo hướng quy định chế tài nghiêm khắc người từ chối mua hạn chế thông đồng số người tham gia đấu giá Cụ thể, người từ chối mua tài sản khơng hồn trả khoản tiền đặt trước khoản tiền thuộc người có tài sản bán đấu giá Đồng thời, tài sản bán cho người trả giá liền kề giá liền kề cộng với khoản tiền đặt trước giá trả người từ chối mua Quy định góp phần bảo đảm quyền lợi người có tài sản, khơng làm giảm giá trị tài sản bán đấu giá bảo đảm bán đấu giá thành Kết luận Bán đấu giá tài sản hoạt động ngày cảng trở nên phổ biến, góp phần đem lại nguồn lợi cho đất nước Việc có văn qui phạm thống nhất, chặt chẽ qui định việc bán đấu giá tài sản khơng góp phần phát huy điểm lợi bán đấu giá tài sản mà củng cố niềm tin vào hành lang pháp lý Nhà nước, đồng thời dần hạn chế mặt bất cập Việc tìm hiểu bán đấu giá tài sản theo qui định pháp luật hành vấn đề lý luận thực tiễn xoay quanh cần thiết, không mở mang thêm kiến thức cho thân người tìm hiểu mà từ cịn thúc đẩy họ suy nghĩ đóng góp để hồn thiện chế quản lý bán đấu giá tài sản