ỨNG DỤNG KỸ THUẬT PHÂN TÍCH CỤM CLUSTER TRONG VIỆC PHÂN NHÓM CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

Lý thuyết về ỨNG DỤNG KỸ THUẬT PHÂN TÍCH CỤM CLUSTER TRONG VIỆC PHÂN NHÓM CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN. Thực tế về ỨNG DỤNG KỸ THUẬT PHÂN TÍCH CỤM CLUSTER TRONG VIỆC PHÂN NHÓM CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN. Các kiến nghị về ỨNG DỤNG KỸ THUẬT PHÂN TÍCH CỤM CLUSTER TRONG VIỆC PHÂN NHÓM CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC ĐÀ NẴNG

BÁO CÁO TỔNG KẾT

ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP TRƯỜNG

NĂM HỌC 2015 – 2016

Chủ nhiệm đề tài: NGÔ ĐỨC CHIẾN

ỨNG DỤNG KỸ THUẬT PHÂN TÍCH CLUSTER TRONG VIỆC PHÂN NHÓM CỔ PHIẾU

NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH

CHỨNG KHOÁN TP.HCM

Mã đề tài: 2015 – 21 Thuộc nhóm ngành khoa học: Kinh tế

Đà Nẵng – Tháng 05, năm 2016

ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC ĐÀ NẴNG

BÁO CÁO TỔNG KẾT

ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP TRƯỜNG

NĂM HỌC 2015 – 2016

Chủ nhiệm đề tài: NGÔ ĐỨC CHIẾN

ỨNG DỤNG KỸ THUẬT PHÂN TÍCH CLUSTER TRONG VIỆC PHÂN NHÓM CỔ PHIẾU

NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH

CHỨNG KHOÁN TP.HCM

Mã đề tài: 2015 – 21 Thuộc nhóm ngành khoa học: Kinh tế

Đà Nẵng – Tháng 05, năm 2016

MỤC LỤC

Hình 1.1 Tình hình biến động giá cổ phiếu ngành bất động

Hình 1.1 Tỷ lệ tăng trưởng tài chính ngành bất động sản

Sơ đồ 1.1 Các bước tiến hành phân tích Cluster 19

Sơ đồ 2.2 Các bước thực hiện quá trình nghiên cứu 22

DANH MỤC CÁC BẢNG

1.1 Tỷ lệ tăng trưởng tài chính ngành bất động sản 2011 –

2.1 Các chỉ tiêu tài chính 2013 – 2015 302.2 Kết quả Cluster Membership theo chỉ tiêu sinh lời 312.3 Kết quả phân cụm theo tiêu chí sinh lời 332.4 Kết quả chia cụm Final Cluster Centers theo tiêu chí sinh

2.5 Xếp hạng cụm theo tiêu chí sinh lời 342.6 Khoảng cách giữa các cụm theo tiêu chí sinh lời 342.7 Phân tích ANOVA theo tiêu chí sinh lời 352.8 Kết quả Cluster Membership theo chỉ tiêu tỷ lệ nợ 352.9 Kết quả phân cụm theo tiêu chí tỷ lệ nợ 372.10 Kết quả chia cụm Final Cluster Centers theo tiêu chí tỷ lệ

2.11 Xếp hạng cụm theo tiêu chí tỷ lệ nợ 382.12 Khoảng cách giữa các cụm theo tiêu chí tỷ lệ nợ 392.13 Phân tích ANOVA theo tiêu chí tỷ lệ nợ 39

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Tham gia đầu tư trên thị trường chứng khoán là một trong những hình thứcđầu tư thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư hiện nay Tuy nhiên, thị trườngchứng khoán hiện nay không còn mức hấp dẫn cao bởi sự sụt giảm khá nhiềutrong những năm gần đây vì mức lợi nhuận khá thấp và rủi ro quá cao do tìnhhình kinh tế không còn ổn định

Đặc biệt với các cổ phiếu ngành bất động sản hầu như không còn mức hấpdẫn khi thị trường này chịu quá nhiều rủi ro Vì vậy, khi đầu tư vào các cổphiếu bất động sản cần có những lưu ý nhất định

Do vậy, ứng dụng kỹ thuật phân tích Cluster sẽ cho ta biết được các cổphiếu nào trong nhóm ngành bất động sản có đặc điểm nào (tỷ suất sinh lời, tỷ

lệ nợ…) khi đầu tư

Chính vì vậy, tác giả đã quyết định chọn đề tài: “Ứng dụng kỹ thuật phân tích Cluster trong việc phân nhóm cổ phiếu ngành bất động sản trên Sàn chứng khoán TP.HCM”.

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Đề tài thực hiện việc phân nhóm cổ phiếu ngành bất động sản trên sàn giaodịch chứng khoán TP.HCM dựa trên kỹ thuật phân tích Cluster Từ đó, tác giả

đề xuất các kiến nghị cần thiết khi đầu tư vào nhóm cổ phiếu ngành bất độngsản trên sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM

Cụ thể, đề tài thực hiện những nhiệm vụ như:

- Giới thiệu về kỹ thuận phân tích nhóm Cluster, một kỹ thuận phân tíchkhá hữu ích trong SPSS 16.0

- Phân nhóm các cổ phiếu ngành bất động sản dựa trên kỹ thuật phântích Cluster

- Trên cơ sở đó, đề xuất những kiến nghị cần thiết khi đầu tư vào các cổphiếu ngành bất động sản trên sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

a. Đối tượng nghiên cứu

Những vấn đề lý luận về đầu tư chứng khoán, kỹ thuật phân tích Cluster

b. Phạm vi nghiên cứu

+ Phạm vi không gian: Đề tài thực hiện việc nghiên cứu tình hình nhóm cổphiếu ngành bất động sản với mục đích phân nhóm các cổ phiếu ngành nàydành cho các nhà đầu tư dài hạn

+ Phạm vi thời gian: Đề tài thực hiện việc lấy dữ liệu phục vụ cho công tácđiều tra và nghiên cứu thông qua dự liệu từ Sàn giao dịch chứng khoánTP.HCM (HOSE) từ năm 2013 – 2015

4. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài, tác giả đã áp dụng một số phương phápnghiên cứu như sau:

- Phương pháp định tính: Các cơ sở lý thuyết có tính chất khoa học nhằm đề

cập và trình bày cũng như phân tích các cổ phiếu ngành bất động sản vào cácphân nhóm cụ thể

- Phương pháp định lượng: Thông qua dữ liệu thu thập được, tác giả tiến

hành các phương pháp như:

+ Phương pháp thống kê mô tả: Dựa trên dữ liệu thu được, tiến hành sắpxếp và phân tích các số liệu về các chỉ số tài chính cần được đưa vào phântích Cluster

+ Phương pháp phân tích bằng mô hình thực nghiệm: Với kết quả thu được

sẽ tiến hành chạy phân tích dự liệu SPSS với ứng dụng phân tích cụm Cluster

để đi đến kết quả đánh giá phân chia cụm các cổ phiếu ngành bất động sảnđang niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE)

5. Kết cấu của đề tài

Kết cấu của đề tài gồm 3 chương, cụ thể như sau:

Chương 1: Tổng quan về đầu tư chứng khoán, bất động sản và kỹ thuậtphân tích Cluster

Chương 2: Ứng dụng kỹ thuật phân tích Cluster trong việc phân nhóm cổphiếu ngành bất động sản trên Sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM

Chương 3: Những kiến nghị cần thiết khi đầu tư vào cổ phiếu ngành bấtđộng sản trên Sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM

6 Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài

Đề tài cung cấp những cơ sở lý luận cơ bản về đầu tư chứng khoán, bấtđộng sản và phân tích Cluster đối với các cổ phiếu ngành bất động sản niêmyết trên Sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM Từ đó, đề xuất các giải phápcần thiết cho việc đầu tư vào các cổ phiếu bất động sản đang niêm yết trên

Sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM

Kết luận

Dựa trên nền tảng những lý luận cơ bản để làm cơ sở cho việc tiến hành thu thập dữ liệu, phân tích cluster Tác giả cho thấy được những nội dung chính khi bàn về việc đầu tư vào các cổ phiếu ngành bất động sản, cần phải biết cân nhắc tương xứng giữa tỷ suất sinh lời và rủi ro nhận được khi đưa ra quyết định đầu tư.

Từ việc đánh giá, phân tích cluster, tác giả đề xuất các kiến nghị cần thiết cho việc đầu tư vào các cổ phiếu ngành bất động sản đang niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM.

Chương 1

TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ CHỨNG KHOÁN, BẤT ĐỘNG

SẢN VÀ KỸ THUẬT PHÂN TÍCH CLUSTER

1.1 Tổng quan về đầu tư chứng khoán

1.1.1 Khái niệm về đầu tư chứng khoán

Đầu tư theo nghĩa chung nhất là quá trình sử dụng các nguồn lực hiện tạinhằm thu lại lợi ích nào đó trong tương lai Các nguồn lực sử dụng vào quátrình đầu tư được gọi là vốn đầu tư và có thể được biểu hiện dưới nhiều hìnhthức khác nhau như: vốn bằng tiền (nội tệ, ngoại tệ), kim khí quí, đá quí, đấtđai, bất động sản, tài nguyên, giá trị thương hiệu, phát minh sáng chế,… Lợiích của đầu tư cũng được xem xét ở nhiều góc độ khác nhau tùy theo mụcđích của hoạt động đầu tư như: Lợi ích kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh quốcphòng, bảo vệ môi trường,… Trong hoạt động kinh tế mục đích chủ yếu và

trước hết của hoạt động đầu tư là để thu lợi nhuận [6, trang 15].

Hoạt động đầu tư có thể do một tổ chức hoặc một cá nhân thực hiện dướinhiều hình thức Song nếu căn cứ vào mối liên hệ trực tiếp giữa chủ đầu tư vàđối tượng đầu tư người ta thường chia thành đầu tư trực tiếp và đầu tư gián

tiếp [6, trang 15].

- Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư trong đó chủ đầu tư trực tiếp tham gia

quản lý điều hành đối tượng mà họ bỏ vốn đầu tư, được thực hiện dưới cáchình thức như góp vốn kinh doanh hoặc thực hiện các hợp đồng hợp tác kinhdoanh

- Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư mà chủ đầu tư không trực tiếp tham

gia điều hành hoạt động của đối tượng mà họ bỏ vốn đầu tư, được thực hiệndưới các hình thức như đầu tư chứng khoán hoặc cho vay đầu tư đối với các

tổ chức kinh tế

Như vậy, đầu tư chứng khoán là một trong những hình thức đầu tư gián

tiếp của các nhà đầu tư vào các doanh nghiệp, ở đó chủ đầu tư bỏ vốn để mua

các chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu) của doanh nghiệp đang lưu hành trên

thị trường chứng khoán nhằm đạt được những lợi ích nhất định [6, trang 16].

1.1.2 Mục đích đầu tư chứng khoán

Đầu tư chứng khoán là một hình thức đầu tư khá phổ biến ở các nước có

nền kinh tế thị trường và thị trường chứng khoán phát triển [6, trang 16].

Mục đích của đầu tư chứng khoán trước hết là nhằm thu được lợi nhuận từ

số tiền đã bỏ ra đầu tư Phần lợi nhuận này được hình thành từ lợi tức chứngkhoán mà chủ doanh nghiệp trả cho người đầu tư theo quy định và phầnchênh lệch giá chứng khoán khi họ chuyển nhượng quyền sở hữu chứng

khoán trên thị trường [6, trang 16].

Tiếp đến mục đích của đầu tư chứng khoán là để phân tán rủi ro có thể gặptrong tương lai nhờ đa dạng hóa các hình thức đầu tư, để thực hiện quyềnkiểm soát hoặc tham gia quản trị doanh nghiệp với tư cách người nắm cổ

phần, vốn góp chi phối [6, trang 16].

Các mục đích có thể khác nhau tùy theo ý định của từng nhà đầu tư, song

cũng có thể là tổng hợp các mục tiêu trên trong những tình huống cụ thể [6,

trang 16].

1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư chứng khoán

Để đi đến quyết định đầu tư chứng khoán, các nhà đầu tư thường phải xemxét, cân nhắc nhiều nhân tố Các nhân tố cơ bản thường bao gồm:

1.1.3.1 Khả năng sinh lời

Mức sinh lời trong đầu tư chứng khoán phản ánh khả năng đem lại lợinhuận cho nhà đầu tư chứng khoán trong một khoảng thời gian nhất định từ

số vốn gốc mà họ bỏ ra ban đầu Mức sinh lời trong đầu tư chứng khoán cóthể đo bằng số tuyệt đối hoặc tương đối Mức sinh lời tuyệt đối là phần chênhlệch giữa tổng thu nhập từ đầu tư chứng khoán (bao gồm số lợi tức chứngkhoán cộng mức lãi hoặc lỗ về vốn) với số tiền đầu tư ban đầu (vốn gốc) Nếu

tính theo số tương đối, mức sinh lời chứng khoán là tỷ lệ phần trăm giữa tổng

số lợi nhuận thu được từ đầu tư chứng khoán so với vốn gốc [7, trang 17].

Mục đích trước hết của đầu tư chứng khoán là nhằm thu được lợi nhuậntrong tương lai, vì vậy khả năng sinh lợi của khoản đầu tư chứng khoán lànhân tố cần được xem xét hàng đầu Tuy nhiên, khả năng sinh lời của chứngkhoán lại chịu ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố khác như: lĩnh vực, ngành nghềkinh doanh, chính sách kinh tế của Nhà nước, khả năng cạnh tranh của doanhnghiệp trên thị trường, chính sách chi trả lợi tức cổ phần của doanh nghiệp…

Vì thế để tối đa hóa lợi nhuận, nhà đầu tư cần phải phân tích, đánh giá kỹ cácnhân tố có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời nêu trên để lựa chọn quyết

định đầu tư cho phù hợp [6, trang 313].

1.1.3.2 Mức độ rủi ro

Rủi ro trong đầu tư chứng khoán được hiểu là khả năng xảy ra những kếtquả không mong đợi trong tương lai Điều này được thể hiện ở sự sụt giảm,thua lỗ hoặc những biến động bất thường về tỷ suất sinh lợi trong hoạt động

đầu tư chứng khoán [7, trang 19].

Để có thể thu được lợi nhuận tối đa trong đầu tư chứng khoán nhà đầu tưcòn phải biết cách tối thiểu hóa các rủi ro có thể gặp Việc đánh giá mức độrủi ro trong đầu tư chứng khoán không chỉ đối với từng loại chứng khoánriêng lẽ mà còn đối với toàn bộ danh mục đầu tư chứng khoán nhằm hạn chế

và phân tán rủi ro Thông thường, mức độ rủi ro có sự khác biệt nhất địnhgiữa các chứng khoán vốn và chứng khoán nợ, giữa chứng khoán có thời hạnthanh toán khác nhau, giữa chứng khoán có khả năng chuyển đổi hoặc khôngchuyển đổi, giữa chứng khoán của các doanh nghiệp hoặc ngành kinh doanhkhác nhau… Việt đánh giá mức độ rủi ro đầu tư chứng khoán cũng đòi hỏinăng lực, kỹ năng phân tích đánh giá rủi ro nhất định của các nhà đầu tư

chứng khoán trên thị trường [6, trang 313, 314].

1.1.3.3 Khả năng thanh khoản

Tính thanh khoản (hay còn gọi là tính lỏng) của chứng khoán là khả năng

dễ dàng chuyển đổi chứng khoán thành tiền mặt Thông thường khi có số tiềnmặt nhàn rỗi nhà đầu tư thường đầu tư chứng khoán để thu lợi nhuận, songkhi cần tiền mặt để đáp ứng các nhu cầu cá nhân hoặc chuyển hướng đầu tư

họ lại nuốn chuyển nhượng chứng khoán đang sở hữu để thu tiền về Nếu cácchứng khoán mà họ sở hữu có khả năng thanh khoản cao, việc sở hữu chứngkhoán cũng tiện ích không khác gì việc nắm giữ tiền mặt thì sẽ khuyến khích

họ đầu tư chứng khoán và ngược lại Do đó tính thanh khoản của chứngkhoán cũng là một yếu tố quan trọng để các nhà đầu tư cần xem xét để đi đến

quyết định đầu tư [6, trang 314].

1.1.3.4 Mức độ và khả năng kiểm soát, chi phối hoạt động của các doanh nghiệp niêm yết

Đôi khi mức độ và khả năng kiểm soát, chi phối hoạt động của doanhnghiệp cũng là một nhân tố được xét đến khi lựa chọn quyết định đầu tưchứng khoán Quyền hạn và lợi ích của nhà đầu tư chứng khoán thường đượctăng thêm theo mức độ nắm giữ cổ phần của doanh nghiệp Vì vậy, khi đầu tưchứng khoán họ cũng cần cân nhắc qui mô đầu tư sao cho có thể đạt đượcmục đích kiểm soát, chi phối hoạt động của doanh nghiệp, hỗ trợ cho việc

thực hiện mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của mình [6, trang 314].

1.1.3.5 Phân tích tài chính

Việc xem xét từ nhiều nguồn thông tin để đi đến quyết định đầu tư là điềucần thiết Và báo cáo tài chính cần phải được xem xét tỉ mỉ để rút ra thông tincần thiết Các báo cáo tài chính thường được xem là nơi để tìm kiếm thông tin

về công ty và còn đóng một vai trò quan trọng khác nữa trong phân tích cơ

bản để đi đến quyết định đầu tư [14, trang 123, 126].

Phân tích báo cáo tài chính với các dạng khác nhau như: Phân tích tài chính

so sánh, phân tích tài chính theo tỷ trọng, phân tích tỷ số, phân tích dòng tiền

và định giá [14, trang 30].

Như vậy, có 5 nhân tố được đề cập ảnh hưởng đến quyết định đầu tư chứng khoán của các nhà đầu tư cá nhân, đó là: Khả năng sinh lời, mức độ rủi ro, khả năng thanh khoản và mức độ và khả năng kiểm soát, chi phối hoạt động của các doanh nghiệp niêm yết, phân tích tài chính.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thểbằng pháp luật Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam

là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục cáctài sản này

1.2.1.2 Đặc điểm của bất động sản

 Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đấtđai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tínhkhan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếngđất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính

cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt.Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tốkhông giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giốngnhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau

và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòngcũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiếntrúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với kháchhàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v…

 Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xemnhư không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, cácvật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau mộtthời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâuhơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc vàcông trình xây dựng

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọkinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bìnhthường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS

đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi cáckết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá

và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp

đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn làphá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấylần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọkinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung,

tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh

tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tínhchất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh

lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khácnhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bịtác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xâydựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sửdụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làmtôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

 Các tính chất khác

Tính thích ứng

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình

sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưngcủa nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trongviệc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hànghoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn,thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tươngxứng

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoáthông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốcgia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sốngtại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâmlinh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

1.2.1.3 Phân loại Bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất độngsản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tưxây dựng và BĐS đặc biệt

 Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và côngtrình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội),BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐSnhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơbản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng củanhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quátrình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bềnvững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giaodịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

 Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nôngnghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đấtrừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

 Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, disản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặcđiểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việcxây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sảnphù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta

1.2.2 Tổng quan về các Cổ phiếu ngành bất động sản niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán TP HCM (HOSE)

Hiện nay có tổng cộng 42 cổ phiếu thuộc nhóm ngành bất động sản đangđược niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán TP Hồ Chí Minh, đó là các cổphiếu: ASM, BCI, CCL, CLG, D2D, DIG, DLG, DRH, DTA, DXG, HAG,HDC, HDG, HQC, IDI, IJC, ITA, ITC, KAC, KBC, KDH, LCG, LGL, LHG,NBB, NTL, NVT, OGC, PDR, PPI, QCG, REE, SC5, SJS, SZL, TDH, TIX,UDC, UIC, VIC, VPH, VRC

Trong những năm gần đây, tình hình giá cổ phiếu ngành bất động sản có sựbiến động rất đáng kể, theo chiều hướng giảm sút

Hình 1.1: Tình hình biến động giá cổ phiếu ngành bất động sản

Nguồn: www.cophieu68.vn

Cùng với đó, trong khoảng 5 năm gần đây, từ năm 2011 – 2015, tình hìnhtăng trưởng tài chính của toàn ngành bất động sản có sự biến động không nhỏ.Các chỉ số tài chính của toàn ngành bất động sản có sự thay đổi khác nhau,nhìn chung nguồn vay nợ của toàn ngành không có sự tăng trưởng khác biệttrong giai đoạn 2011 – 2015, trung bình mỗi năm tăng gần 60% Trong khi

đó, mức tăng trưởng của hai chỉ số ROA và ROE có sự giảm sút vào năm

2012, nếu năm 2011, hai chỉ số này tăng trưởng ớ mức 3% (ROA) và 7%(ROE) thì qua nằm chỉ còn ở mức 2% và 4% Điều này cho thấy, lợi nhuậntoàn ngành bất động sản có sự suy giảm vào năm 2012 Tuy nhiên, vào cácnăm 2013 – 2015, thì chỉ số ROA và ROE cũng xoay quanh hai giá trị 3% và7%

Hình 1.2: Tỷ lệ tăng trưởng tài chính Ngành Bất động sản 2011 – 2015

Nguồn: www.cophieu68.vn

Căn cứ vào chỉ số tăng trưởng của EPS, ta có thể thấy được sự biến độngđáng kể của chỉ số này Thường xuyên giảm vào các năm 2011, 2012, tăngvào năm 2013 ở mức 189% và giảm tiếp tục vào năm 2014 Điều này thể hiện

sự thay đổi thất thường lợi nhuận xét trên mổi cổ phiếu ngành bất động sản.Chính vì vậy, chúng ta cần biết được, cổ phiếu nào đáng được đầu tư đúngmức để đem lại mức lợi nhuận tốt nhất và chấp nhận một mức rủi ro thấpnhất

Bảng 1.1: Tỷ lệ tăng trưởng tài chính Ngành bất động sản 2011 – 2015

Nguồn: www.cophieu68.vn

STT Các chỉ tiêu tài chính 2015 2014 2013 2012 2011

1 Tài sản ngắn hạn/Tổng tàisản 52% 52% 58% 60% 60%

2 Tài sản dài hạn/Tổng tài

6 Thanh toán hiện hành 151% 184% 179% 178% 164%

13 thuế/Doanh thu thuầnLợi nhuận trước 15% 14% 27% 14% 21%

14 Lợi nhuận sau thuế/Doanhthu thuần 11% 10% 20% 9% 16%

15 Lợi nhuận trước thuế/Tổngtài sản (ROA) 3% 2% 4% 2% 3%

16 Lợi nhuận sau thuế/Vốnchủ sở hữu (ROE) 7% 6% 11% 4% 7%

17 Lợi nhuận trên vốn đầu tư(ROIC) 16% 14% 28% 13% 22%

18 Tỷ lệ tăng trưởng doanh

19 Lợi nhuận trên cổ phiếu -7% -2% 188 -30% -66%

(EPS) %

1.3 Giới thiệu về kỹ thuật phân tích Cluster

1.3.1 Các kỹ thuật phân tích trong đầu tư chứng khoán

Phân tích chứng khoán là nhu cầu không thể thiếu trong đầu tư chứngkhoán Tùy theo khả năng trình độ, thời gian cũng như nhu cầu sử dụng, cóthể có rất nhiều cách tiếp cận nghiên cứu, phân tích và ra các quyết định đầu

tư khác nhau đối với từng chứng khoán riêng lẻ hoặc đối với cả danh mục đầu

tư nói chung

Cổ phiếu là một loại chứng khoán chủ yếu cần phân tích phục vụ đầu tư.Đến nay người ta đã tổng kết lại rằng có hai phương pháp phân tích đã được

sử dụng một cách phổ biến tại hầu hết các thị trường chứng khoán trên thếgiới, đó là phân tích cơ bản và phân tích kỹ thuật Tuy nhiên, ngoài 2 phươngpháp này, ngày nay, các nhà đầu tư còn kết hợp nhiều phương pháp khácnhau, trong đó, được nhắc đến nhiều nhất là phương pháp phân tích địnhlượng và phương pháp trực quan

Chính vì vậy, để quyết định xem nên tiếp tục đầu tư vào ngành nào, cácnhà

đầu tư có thể sử dụng các phương pháp phân tích khác nhau để nghiên cứutừng yếu tố mà có thể ảnh hưởng đến mỗi ngành Sau đây là một vài nét cơbản về các phương pháp phân tích vẫn hay được sử dụng:

Phân tích cơ bản (Fundamental Analysis): Là phương pháp xem xét tất

cả các yếu tố có liên quan ảnh hưởng đến giá cả của một thị trường để xácđịnh giá trị nội tại của thị trường đó Giá trị nội tại là giá trị mà các yếu tố cơbản chỉ ra giá trị thực sự dựa trên quy luật cung cầu

Các nhân tố cơ bản cần nghiên cứu bao gồm: phân tích thông tin cơ bản vềcông ty, phân tích báo cáo tài chính của công ty, phân tích hoạt động kinhdoanh của công ty, phân tích ngành mà công ty đang hoạt động và phân tíchcác điều kiện kinh tế vĩ mô ảnh hưởng chung đến giá cả cổ phiếu.

Ở góc độ tổng quát, phân tích cơ bản có thể được sử dụng theo phươngpháp phân tích từ nhân tố vĩ mô đến nhân tố vi mô có ảnh hưởng đến cổ phiếu(thường gọi là phương pháp top-down) gồm 5 cấp độ như sau:

• Phân tích các điều kiện kinh tế vĩ mô

• Phân tích thị trường tài chính - chứng khoán

• Phân tích ngành mà công ty đang hoạt động

• Phân tích công ty

• Phân tích cổ phiếu

Cũng trong phân tích công ty, nhà phân tích có thể sử dụng cách tiếp cậnthường được gọi là phương pháp SWOT, với việc xác định và đánh giá tậptrung vào 04 khía cạnh sau của công ty: Điểm mạnh (Strengths), điểm yếu(Weaknesses), cơ hội (Opportunities) và thách thức (Threats)

Phân tích kỹ thuật (Technical Analysis): Là phương pháp dựa vào biểu

đồ, đồ thị diễn biến giá cả và khối lượng giao dịch của cổ phiếu nhằm phântích các biến động cung cầu đối với cổ phiếu để chỉ ra cách ứng xử trước mắtđối với giá cả, tức là chỉ cho nhà phân tích thời điểm nên mua vào, bán ra haygiữ nguyên cổ phiếu trên thị trường

Vì vậy, nhà phân tích kỹ thuật chủ yếu dựa vào nghiên cứu biến động giáthị trường của cổ phiếu, và tập trung nhấn mạnh vào hành vi biến động về giá

và về khối lượng giao dịch cũng như các xu hướng của hành vi giá và khốilượng đó

Để thực hiện được phân tích kỹ thuật, cần có các giả định mấu chốt là:

• Hành vi của bất kỳ cổ phiếu nào, hoặc của cả thị trường cổ phiếu, đều

có thể liên quan đến xu hướng diễn biến theo thời gian, trong đó xu hướng

là phương hướng chính đi lên hay đi xuống của cổ phiếu (hoặc cả thịtrường cổ phiếu)

• Biến động giá không phải là ngẫu nhiên mà chúng xảy ra dưới các dạngthức có thể được phân tích để dự đoán biến động tương lai

• Biến động thị trường được phản ánh tất cả trong giá cổ phiếu

• Lịch sử được lặp lại do bản chất của con người (nhà đầu tư) là khôngđổi nên sẽ lặp lại những hành vi giống nhau trước những tình huống tương

tự, và điều đó dẫn đến các xu hướng giá cả lặp lại

• Để thực hiện phân tích kỹ thuật, nhà đầu tư phải dựa vào hình ảnh các

đồ thị, trong đó trục tung biểu thị giá cổ phiếu và trục hoành biểu thị đườngthời gian, với nhiều dạng như đồ thị đường thẳng (line chart), đồ thị dạngvạch (bar chart), hoặc đồ thị hình nến (candlestick chart) Thông qua đó,nhà phân tích kỹ thuật sử dụng các chỉ báo phân tích kỹ thuật thông dụngnhư đường xu thế, kênh xu thế, mức hỗ trợ, mức kháng cự, điểm đột phá,đường trung bình động, chỉ số sức mạnh tương đối, dải Bollinger

Phương pháp phân tích trực quan

Trong phương pháp này, việc phân tích sẽ tập trung nhiều hơn vào từngngành và lợi nhuận thu được của chính ngành đó Từ đó, có thể xác định được

cổ phiếu ngành nào là cổ phiếu có tiềm năng nhất Ví dụ, các cuộc bạo lựcdiễn ra ở Trung Đông là lý do chính khiến giá dầu tăng, lúc đó các nhà đầu tư

sẽ chú ý đến ngành năng lượng để tìm cơ hội vì giá cổ phiếu của ngành nàytăng cao và khi đó dĩ nhiên giá cổ phiếu ngành hàng không sẽ giảm Nhiềucông ty môi giới chứng khoán đã đưa ra các bản báo cáo thường xuyên về cácngành, và sau đó áp dụng các phương pháp phân tích này để đưa ra nhữngđánh giá

Phương pháp phân tích định lượng

Đây là phương pháp ít được sử dụng nhất Một số công ty sử dụng các môhình để xếp hạng các nhóm ngành dựa vào lợi nhuận thu được, tỷ lệ lãi suất,thay đổi về giá v.v Các con số này được đưa vào một công thức và sau đó cácngành được xếp hạng dựa vào các kết quả vừa thu được Có lẽ công cụ phổbiến nhất là hệ thống xếp hạng Value Line Invesment Survey và kỹ thuậtCluster Hệ thống này được áp dụng cho cả chứng khoán và nhiều nhómngành khác

Nhìn chung, nhiều nhà kinh doanh thường kết hợp các phương pháp trên đểnghiên cứu các ngành hoặc nhóm ngành cụ thể Nhưng điều quan trọng là tìm

ra các khu vực thị trường có tiềm năng nhất hoặc khu vực ít có tiềm năng nhất

để có các chính sách đầu tư một cách hiệu quả Việc sử dụng kết hợp này sẽgiúp bạn một cách đáng kể trong việc lựa chọn cổ phiếu vì lịch sử từ trước tớinay cho thấy việc giá cổ phiếu cá nhân dao động thường là do những thay đổikhông chỉ trong công ty mà còn do cả các nhóm ngành khác có liên quan.Trong phạm vi đề tài này, các giả tiến hành sử dụng phương pháp phân tíchđịnh lượng, cụ thể là kỹ thuật phân tích Cluster để phân nhóm các cổ phiếungành bất động sản trên Sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE)

1.3.2 Khái niệm và ứng dụng kỹ thuật phân tích Cluster

Phân tích Cluster hay còn gọi là phân tích cụm là tên của một nhóm các kỹ thuật đa biến có mục tiêu chính là phân loại các đơn vị vào một số các đặc tính của chúng Kỹ thuật này nhận diện và phân loại các đối tượng hay các

biến sao cho các đối tượng trong cùng một cụm tương tự nhau xét theo cáctiêu chí, đặc tính để nghiên cứu

Nội bộ trong các cụm sẽ đồng nhất cao trong khi giữa chúng có sự khácbiệt lớn Vì vậy, nếu phân loại thành công thì các đối tượng trong cùng một

cụm sẽ nằm gần với nhau và các đối tượng khác cụm sẽ nằm cách xa nhau khiđược diễn tả trên cùng một đồ thị.

Phân tích cụm có nhiều tên gọi khác nhau như: Phân tích Q, phân tích phânloại, phân loại bằng kỹ thuật định lượng Có nhiều tên gọi khác nhau như vậy

là vì phương pháp phân cụm được ứng dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhaunhư: tâm lý, sinh học, địa lý, xã hội học, kỹ thuật, kinh tế và kinh doanh Mặc

dù có nhiều tên gọi khác nhau nhưng tất cả đều có một đặc điểm chung làphân loại theo các mối liên hệ tự nhiên Đặc tính này phản ánh bản chất củatất cả các phép phân cụm

Phân tích cụm ra đời, nhằm hướng đến việc chuyển các dữ liệu thứ cấpdạng số liệu sang dạng thang đo đánh giá theo mức độ, điều này giúp các nhàđầu tư cũng như các nhà nghiên cứu có thể tiến hành phân tích nhân tố đối vớicác dữ liệu thứ cấp

Trong phân tích cụm, thường không có những thông tin trước về các nhómhay cụm (sẽ có bao nhiêu nhóm hay cụm) Mà điều này hoàn toàn phụ thuộcvào kết quả phân tích cụm khi nghiên cứu kết quả từ dữ liệu

Sơ đồ 1.1: Các bước tiến hành phân tích Cluster

Để tiến hành phân tích cụm, bước đầu tiên là xác định các biến số dùng làm

cơ sở để phân tích cụm Sau đó là chọn một thước đo khoảng cách phù hợp.Thước đo khoảng cách cho biết mức độ giống nhau hay khác nhau của các đốitượng được phân cụm Có nhiều thủ tục phân cụm khác nhau đã được xâydựng và người nghiên cứu phải chọn một thủ tục phù hợp Số lượng cụm cầnthiết là do phán đoán của người nghiên cứu Các cụm được tạo thành phảiđược giải thích trên cơ sở các biến được sử dụng để phân cụm và được mô tảbằng một số biến quan trọng khác Cuối cùng là người nghiên cứu phải đánhgiá hiệu quả của quy trình phân cụm này

Một ưu điểm nổi bật của kết quả phân cụm là giúp cho các nhà nghiên cứuđưa dữ liệu vào phân tích EFA (phân tích nhân tố) trong việc chạy mô hìnhhồi quy

Các thủ tục phân cụm được chia làm 2 loại là thủ tục theo thứ bậc và thủtục không thứ bậc

1.3.2.1 Phân tích Cluster thứ bậc

Phân cụm thứ bậc là thủ tục được xây dựng dựa theo một cấu trúc thứ bậchay dạng hình cây Phương pháp này có thể tiến hành theo cách tích tụ lại hayphân chia ra.

Phân cụm tích tụ bắt đầu bằng cách mỗi đối tượng là một cụm riêng Cáccụm này được tích tụ cho đến khi tất cả các đối tượng nằm trong một cụm duynhất Ngược lại, phân cụm phân chia bắt đầu bằng cách tất cả các đối tượngđều nằm trong một cụm duy nhất Cụm này được phân ra thành các cụm nhỏcho đến khi mỗi đối tượng thành một cụm riêng

Phân tích cụm tích tụ thường được sử dụng trong nghiên cứu với cácphương pháp: khoảng cách liên kết, tổng các độ lệch bình phương hayphương sai và khoảng cách trung tâm

1.3.2.2 Phân tích Cluster không thứ bậc

Phân tích cụm không thứ bậc thường được gọi là phân cụm k-means, gồmcó: phương pháp bắt đầu tuần tự, bắt đầu song song và phân chia tối ưu

Phân tích cụm không thứ bậc giúp cho khối lượng tính toán ít hơn, thờigian thực hiện nhanh hơn và điều quan trọng là khi số đối tượng hay số quansát nhiều trong khi khả năng của các phần mềm thông thường khác là hạn chế.Trong bài viết này, tác giả sử dụng phương pháp phân tích cụm không thứbậc để phân chia các cổ phiếu ngành bất động sản niêm yết trên sàn giao dịchchứng khoán TP Hồ Chí Minh thành các cụm cần thiết và tính toán khoảngcách giữa các cụm

Với mục tiêu phân chia các cổ phiếu theo các phân cụm tốt – xấu và đưa vềđánh giá mức độ tốt của từng cổ phiếu, nên kỹ thuật phân tích cụm không thứbậc là điều cần thiết cho các cổ phiếu ngành bất động sản niêm yết trên Sàngiao dịch chứng khoán TP.HCM

Kết luận chương 1

Đầu tư chứng khoán là một hoạt động rất thiết yếu đối với các nhà đầu tư, nhằm tìm kiếm thêm kênh đầu tư để tạo ra lợi nhuận Tuy nhiên, việc đầu tư cần phải cẩn trọng, với kỹ thuật phân tích Cluster, sẽ giúp cho các nhà đầu tư

có cách nhìn nhận và đánh giá đúng hơn khi đưa ra quyết định cuối cùng trước khi đầu tư.

Chương 2

ỨNG DỤNG KỸ THUẬT PHÂN TÍCH CLUSTER

TRONG VIỆC PHÂN NHÓM CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN TP.HCM

2.1 Thiết kế nghiên cứu

2.1.1 Các bước thực hiện nghiên cứu

Căn cứ vào quá trình tìm hiểu, tác giả đã đưa ra các bước thực hiện quátrình nghiên cứu phân tích cụm đối với các cổ phiếu ngành bất động sản niêmyết trên Sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM như sau:

Sơ đồ 2.1: Các bước thực hiện quá trình nghiên cứu

Bước 1: Thu thập và xử lý số liệu

Tác giả tiến hành thu thập số liệu về các chỉ số tài chính của 42 cổ phiếungành bất động sản niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán thông qua cáctrang web về đầu tư chứng khoán, trong tất cả các trang web được tác giả tiếnhành thu thập số liệu thì trang www.cophieu68.vn được tác giả tập trung tiếnhành thu thập, nhằm đảm bảo tính thông nhất về mặt cơ sở số liệu

Bước 2: Xác định vấn đề nghiên cứu

Nhiệm vụ chính của quá trình phân cụm nhằm hướng đến việc phân chiacác cổ phiếu ngành bất động sản theo từng nhóm dựa trên các chỉ số tài chính,thông qua việc đánh giá mức độ tốt, xấu theo thang đo likert từ kết quả củaviệc phân cụm

Bước 3: Chọn thủ tục phân cụm không thứ bậc

Các dữ liệu thu thập được hoàn toàn là các dữ liệu thứ cấp, để đảm bảo choviệc chính xác trong việc phân cụm và chia tách các cổ phiếu theo từng cụm,tác giả chọn thủ tục phân cụm không thứ bậc

Bước 4: Quyết định số cụm

Tác giả tiến hành phân chia các cổ phiếu thông qua 5 cụm, chính vì vậy, sốcụm được thực hiện trong quá trình phân tích là 5

Bước 5: Giải thích và mô tả các cụm

Sau khi tiến hành phân cụm theo số cụm được tác giả quyết định, với kếtquả phân cụm từ Kỹ thuật Cluster của SPSS 16.0, tác giả sẽ thu thập được kếtquả các nhóm cổ phiếu đã được phân chia và lý giải mức độ ảnh hưởng củacác cụm

Bước 6: Đề xuất các kiến nghị

Căn cứ trên kết quả phân cụm, tác giả sẽ đề xuất các kiến nghị cần thiết khiđầu tư vào các cổ phiếu ngành bất động sản

2.1.2 Công cụ phân tích

Quá trình nghiên cứu định tính nhằm hướng đến việc hình thành tiêu chí đolường mức độ sinh lời và rủi ro của từng cổ phiếu, thông qua các chỉ tiêu vềtài chính

Đã từ rất lâu, khi nhắc đến quyết định đầu tư, không chỉ đầu tư trên lĩnhvực chứng khoán mà đầu tư ở bất kỳ lĩnh vực gì, các nhà đầu tư đều xem xétđến 2 yếu tố có tầm ảnh hưởng lớn đó là: Rủi ro và tỷ suất sinh lợi

Rủi ro được xem như là các khoản thiệt hại về tài chính Những chứngkhoán nào có khả năng xuất hiện những khoản lỗ lớn được xem như là có rủi

ro hơn những chứng khoán có khả năng xuất hiện những khoản lỗ thấp hơn

Vì vậy, rủi ro được mô tả bằng sự biến đổi của các tỷ suất lợi tức của chứngkhoán đó

Và lý thuyết định giá Arbitrage (hay còn gọi là mô hình APT) là một trongnhững mô hình phản ánh mối quan hệ giữa tỷ suất lợi tức kỳ vọng của chứngkhoán i với phần bù rủi ro của nhân tố k

Trong đó:

: Tỷ suất lợi tức kỳ vọng của chứng khoán i

: Phần bù rủi ro của nhân tố k

: Hệ số đo lường độ nhạy của tỷ suất lợi tức trên chứng khoán i đối với nhân tố k

: Lãi suất phi rủi ro

Mô hình APT cho rằng tỷ suất sinh lợi của chứng khoán là một hàm sốtuyến tính của tập hợp các yếu tố có khả năng xảy ra rủi ro đến tỷ suất sinh lợicủa chứng khoán Mô hình APT cũng cho rằng tỷ suất sinh lợi của chứngkhoán được tạo bởi một số các nhân tố của toàn ngành và toàn thị trường.APT cho thấy mối quan hệ thuận chiều giữa tỷ suất sinh lợi kỳ vọng và rủi ro

Mô hình APT dựa trên một số giả thuyết cơ bản như sau:

- Các nhà đầu tư khi đưa ra quyết định đều dựa trên việc phân tích hai yếu tố tỷ suất lợi tức và rủi ro của chứng khoán

- Các nhà đầu tư đều mong muốn đa dạng hóa trong việc đầu tư nhằm phân tán rủi ro

- Tất cả các chứng khoán có kỳ vọng và phương sai có hạn

- Thị trường vốn là thị trường cạnh tranh hoàn hảo (không có thuế và chi phí giao dịch), không cho phép tồn tại các cơ hội arbitrage

Và các nhà đầu tư thông minh sẽ không bao giờ tập tư toàn bộ khoản tiềnmình có được vào một rổ, nên trong danh mục đầu tư luôn tồn tại nhiều loạichứng khoán khác nhau và tỷ suất sinh lợi của danh mục sẽ được tính toánbằng trung bình trọng số của các tỷ suất sinh lợi từng chứng khoán trong danhmục đó

Khẳng địnhlý thuyết APT, tác giả Tô Thị Mỹ Dung đã nghiên cứu rằng,quyết định đầu tư đều được cân nhắc dưới góc độ rủi ro và tỷ suất sinh lợi

mong đợi và những tác động của chúng lên giá chứng khoán cũng như kết quả

tài chính cuối cùng đạt được trong quyết định đầu tư.

Với đề tài “Phân tích các yếu tố chi phối hoạt động của nhà đầu tư trên thị

trường chứng khoán Việt Nam”, tác giả Tô Thị Mỹ Dung đã cho thấy, hai yếu

tố chính chi phối hoạt động của các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán là

tỷ suất sinh lợi mong đợi và rủi ro Ngoài ra, tác giả còn cho thấy các yếu tốchi phối đến hoạt động của các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán ViệtNam còn có: Việc thanh tra, giám sát các hoạt động trên thị trường chứngkhoán, mức độ am hiểu về đầu tư chứng khoán Từ đó, tác giả tiến hànhnghiên cứu và khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư chứngkhoán của các nhà đầu tư

 Như vậy, căn cứ trên lý thuyết kinh điển APT, ta có thể thấy rằng, hai yếu tố

tỷ suất sinh lợi và rủi ro là 2 yếu tố cần được xem xét khi tham gia đầu tư trên thị trường chứng khoán.

Để làm rõ hơn từng chỉ tiêu tài chính trong hai nhóm chỉ tiêu tỷ suất sinhlợi và rủi ro, GS.TS Trần Ngọc Thơ, đã phân chia các nhóm chỉ tiêu tài chính,

cụ thể trong hai nhóm chỉ tiêu tỷ suất sinh lợi và rủi ro bao gồm các chỉ số cơbản sau: Tỷ số sinh lợi đo lường thu nhập của công ty với các nhân tố kháctạo ra lợi nhuận như tổng tài sản, vốn cổ phần thông qua các chỉ tiêu nhưRPA, ROE Cùng với đó, tác giả cũng đã cho thấy thông qua tỷ số đòn bẩy tàichính nhà đầu tư sẽ thấy được rủi ro về tài chính của công ty, từ đó có thể đưa

ra quyết định đầu tư của mình, các tỷ số đòn bẩy thông thường là: tỷ số nợtrên tài sản, tỷ số nợ trên vốn cổ phần

Cũng theo TS Nguyễn Ngọc Quang, việc phân tích tình hình tài chính trênthị trường chứng khoán để đưa ra quyết định đầu tư cần dựa các nhóm chỉ tiêusau: chỉ tiêu phản ánh khả năng thanh toán của công ty, tỷ số nợ, hiệu quảhoạt động của công ty, năng lực hoạt động của công ty Trong đó, các chỉ số

cơ bản của tỷ số nợ và hiệu quả hoạt động công ty là: tổng nợ so với vốn chủ

sở hữu, tổng nợ so với tổng tài sản, ROA và ROE

Trên cơ sở hệ thống hóa lý thuyết, tác giả đưa ra các chỉ tiêu về tài chính để

đo lường như sau:

- Tỷ số phản ánh khả năng sinh lời: Đo lường thu nhập của các công ty,

tổ chức với các nhân tố khác tạo ra lợi nhuận như doanh thu, tổng tài sản, vốnchủ sở hữu

 Tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản (ROA): Đo lường khả năng sinh lời trên 1

đồng vốn đầu tư vào tài sản công ty

ROA =

 Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu (ROE): Đây là chỉ tiêu mà nhà đầu tư

rất quan tâm vì nó cho thấy khả năng tạo ra đồng lãi từ 1 đồng vốn của họ

bỏ ra để đầu tư vào công ty

ROE =

- Tỷ số phản ánh rủi ro: Đo lường khả năng xảy ra rủi ro khi các công ty

sử dụng các khoản nợ

 Tỷ số nợ trên tổng tài sản: Tỷ số này cho thấy bao nhiêu phần trăm tài sản

của công ty được tài trợ bằng vốn vay

Tỷ số nợ trên tổng tài sản =

 Tỷ số nợ trên vốn chủ sở hữu: Tỷ số này cho thấy tỷ lệ giữa vốn vay và vốn

tự có của công ty

Tỷ số nợ trên vốn chủ sở hữu = Sau khi thu thập đầy đủ số liệu phục vụ cho công tác nghiên cứu và phâncụm cổ phiếu ngành bất động sản đang niêm yết trên Sàn giao dịch chứngkhoán TP.HCM, tác giả đã sàn lọc, sử dụng phần mềm SPSS 16.0 để tiếnhành phân cụm các cổ phiếu này

2.1.3 Phương pháp thu nhập dữ liệu

Việc thu thập số liệu được tiến hành thông qua các trang web cung cấp cácthông tin của các công ty đang niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoánTP.HCM.

Tất cả các số liệu thu thập đều là dữ liệu thứ cấp, thông qua các dữ liệu đãđược công bố của các công ty, tác giả thu thập các chỉ tiêu tài chính nhằmđảm bảo việc xử lý và phục vụ cho công tác tiến hành nghiên cứu phân cụmtrong giai đoạn 3 năm 2013 – 2015

Việc thu thập dữ liệu không thể tiến hành cùng một lúc đối với tất cả 42 cổphiếu, mà cần phải được tiến hàng riêng lẻ đối với từng cổ phiếu, điều nàynhằm đảm bảo tính chính xác và đúng đắn về mặt dữ liệu khi nghiên cứu đưavào phân cụm

Kết quả dữ liệu sau khi thu thập sẽ được đưa vào phần mềm Excel, nhằmthống kê và kiểm tra tính đầy đủ, hợp lý và mặt dữ liệu trước khi phân tích.Hiện nay, có tổng cộng 42 cổ phiếu ngành bất động sản đang được niêmyết trên Sàn giao dịch chứng khoán TP HCM, cụ thể:

ASM: Công ty cổ phần tập đoàn Sao Mai

BCI: Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh

CCL: Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị dầu khí Cửu Long

CLG: Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà đất Cotec

D2D: Công ty cổ phần phát triển đô thị công nghiệp số 2

DIG: Tổng Công ty cổ phần đầu tư phát triển xây dựng

DLG: Công ty cổ phần tập đoàn Đức Long Gia Lai

DRH: Công ty cổ phần đầu tư căn nhà mơ ước

DTA: Công ty cổ phần Đệ Tam

DXG: Công ty cổ phần dịch vụ và xây dựng địa ốc đất xanh

HAG: Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai

HDC: Công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu

HDG: Công ty cổ phần tập đoàn Hà Đô

HQC: Công ty cổ phần tư vấn – thương mại – dịch vụ địa ốc Hoàng QuânIDI: Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đa quốc gia IDI

IJC: Công ty cổ phần phát triển hạ tầng kỹ thuật

ITA: Công ty cổ phần đầu tư và công nghiệp Tân Tạo

ITC: Công ty cổ phần đầu tư – kinh doanh nhà

KAC: Công ty cổ phần đầu tư địa ốc An Khang

KBC: Tổng Công ty phát triển đô thị Kinh Bắc

KDH: Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền

LCG: Công ty cổ phần LICOGI 16

LGL: Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị Long Giang

LHG: Công ty cổ phần Long Hậu

NBB: Công ty cổ phần đầu tư năm bảy bảy

NTL: Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm

NVT: Công ty cổ phần bất động sản du lịch Vinh Vân Bay

OGC: Công ty cổ phần tập đoàn Đại Dương

UIC: Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà đô thị IDICO

VIC: Tập đoàn Vingroup – Công ty tổ phần

VPH: Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng

VRC: Công ty cổ phần xây lắp và địa ốc Vũng Tàu

Quá trình nghiên cứu cần phải thực hiện đúng các bước đã nêu, đảm bảo

tính khách quan cũng như đầu đủ về mặt dữ liệu.

2.2 Mô tả mẫu nghiên cứu

Để thực hiện việc phân tích Cluster đối với các cổ phiếu ngành bất động

sản niêm yết trên sản giao dịch chứng khoán TP.HCM, tác giả tiến hành thu

thập các dữ liệu về các chỉ số tài chính cần thiết trong giai đoạn 2013 – 2015

của 42 cổ phiếu

Tác giả tiến hành thu thập các chỉ tiêu tài chính cần thiết từ dữ liệu trên Sàn

giao dịch chứng khoán TP.HCM, sau đó tính toán các chỉ tiêu phục vụ cho

công tác phân tích Cluster

Bảng 2.1: Các chỉ tiêu tài chính giai đoạn 2013 – 2015

H ROE ROA

TỔNG NỢ/TT S

TỔNG NỢ/VCS

H ROE ROA

TỔNG NỢ/TT S

TỔNG NỢ/VCS H

AS

M 4.07% 2.52% 33.96% 54.88% 4.07% 2.52% 33.96% 54.88% 3.54% 2.19% 38.12% 61.59%BCI 5.33% 3.21% 48.45% 80.44% 5.33% 3.21% 48.45% 80.44% 14.46% 8.71% 39.76% 66.02% CCL 0.87% 0.44% 54.35% 108.84% 0.87% 0.44% 54.35% 108.84% 0.82% 0.41% 50.07% 100.27% CLG 7.60% 1.37% 120.33% 666.66% 7.60% 1.37% 120.33% 666.66% 1.33% 0.24% 81.95% 454.03% D2D 16.42% 5.69% 72.74% 210.04% 16.42% 5.69% 72.74% 210.04% 14.11% 4.89% 65.37% 188.75% DIG 2.00% 1.04% 56.42% 108.09% 2.00% 1.04% 56.42% 108.09% 0.72% 0.38% 47.80% 91.58% DLG 2.79% 0.89% 39.88% 125.55% 2.79% 0.89% 39.88% 125.55% 4.20% 1.33% 68.23% 214.81% DRH 5.68% 3.85% 33.38% 49.26% 5.68% 3.85% 33.38% 49.26% 6.61% 4.48% 32.24% 47.58% DTA 0.67% 0.29% 60.39% 138.70% 0.67% 0.29% 60.39% 138.70% 0.11% 0.05% 56.46% 129.69% DX

G

10.24

% 3.63% 48.97% 138.08% 10.24% 3.63% 48.97% 138.08% 2.54% 0.90% 64.54% 181.99%HDC 4.11% 2.18% 55.52% 104.72% 4.11% 2.18% 55.52% 104.72% 7.67% 4.07% 46.98% 88.62%

H 1.67% 0.82% 20.56% 42.07% 1.67% 0.82% 20.56% 42.07% 6.61% 3.23% 51.13% 104.63%LCG -1.32% -0.56% 41.77% 97.65% -1.32% -0.56% 41.77% 97.65% 1.60% 0.69% 57.22% 133.77% LGL 10.05% 4.39% 51.05% 116.74% 10.05% 4.39% 51.05% 116.74% 7.92% 3.46% 56.27% 128.67% LHG 4.09% 1.92% 63.68% 135.96% 4.09% 1.92% 63.68% 135.96% 10.14% 4.75% 53.16% 113.52% NBB 3.16% 1.14% 48.97% 135.66% 3.16% 1.14% 48.97% 135.66% 3.19% 1.15% 63.90% 177.02% NTL 4.64% 3.24% 49.03% 70.33% 4.64% 3.24% 49.03% 70.33% 10.61% 7.40% 30.28% 43.44% NVT 2.89% 1.89% 36.87% 56.32% 2.89% 1.89% 36.87% 56.32% 14.79%- -9.69% 34.53% 52.74% OGC

-98.07

%

35.96

-% 102.86% 280.57%

98.07

-%

35.96

-%

102.86

% 280.57% 50.00% 18.33% 63.34% 172.76%PDR 2.03% 0.62% 67.92% 224.02% 2.03% 0.62% 67.92% 224.02% 6.95% 2.11% 69.68% 229.84% PPI 4.64% 1.96% 46.81% 111.11% 4.64% 1.96% 46.81% 111.11% 0.00% 0.00% 57.87% 137.35% QCG 0.91% 0.45% 41.10% 83.21% 0.91% 0.45% 41.10% 83.21% 0.59% 0.29% 50.61% 102.49% REE 18.27% 12.70% 23.88% 34.33% 18.27% 12.70% 23.88% 34.33% 13.29% 9.24% 30.45% 43.78% SC5 11.91% 1.64% 91.51% 662.83% 11.91% 1.64% 91.51% 662.83% 11.49% 1.59% 86.19% 624.28% SJS 7.74% 2.68% 70.70% 204.35% 7.74% 2.68% 70.70% 204.35% 11.19% 3.87% 65.40% 189.04% SZL 11.24% 3.75% 66.83% 200.37% 11.24% 3.75% 66.83% 200.37% 10.68% 3.56% 67.42% 202.16% TDH 3.85% 2.09% 40.54% 74.64% 3.85% 2.09% 40.54% 74.64% 3.47% 1.88% 45.68% 84.10% TIX 12.20% 6.06% 39.09% 78.71% 12.20% 6.06% 39.09% 78.71% 14.67% 7.29% 50.33% 101.34% UDC 1.11% 0.25% 78.40% 352.64% 1.11% 0.25% 78.40% 352.64% -0.06% -0.01% 77.77% 349.77% UIC 15.49% 7.50% 59.88% 123.72% 15.49% 7.50% 59.88% 123.72% 14.80% 7.16% 51.60% 106.61% VIC 11.20% 2.87% 48.08% 187.49% 11.20% 2.87% 48.08% 187.49% 3.79% 0.97% 74.36% 289.97% VPH 0.56% 0.18% 75.95% 234.31% 0.56% 0.18% 75.95% 234.31% 16.11% 5.22% 67.59% 208.51% VRC 0.56% 0.41% 73.05% 101.43% 0.56% 0.41% 73.05% 101.43% 0.09% 0.06% 27.98% 38.85%

2.3 Phân tích Cluster các cổ phiếu ngành bất động sản

Việc phân tích cluster các cổ phiếu ngành bất động sản được thực hiện

thông qua 3 quá trình phân tích chính:

 Phân tích Cluster dựa trên các chỉ tiêu sinh lời ROA và ROE

 Phân tích Cluster dựa trên các chỉ tiêu nợ Tổng nợ/Tổng tài sản, Tổngnợ/Vốn chủ sở hữu

 Phân tích Cluster dựa trên việc kết hợp giữa các chỉ tiêu sinh lời và chỉtiêu nợ

Tác giả tiến hành phân tích Cluster không thứ bậc với 5 nhóm, điều nàyđảm bảo cho việc sử dụng kết quả phân tích khi đưa vào phân tích EFA (phântích nhân tố) trước khi chạy mô hình hồi quy cho các nghiên cứu sau này

2.3.1 Phân tích Cluster dựa trên các chỉ tiêu sinh lời:

Kết quả phân cụm không thứ bậc với mức phân cụm là 5 cụm ta được kếtquả như sau:

Bảng 2.2: Kết quả Cluster member

Nguồn: Phân tích dữ liệu SPSS

Với bảng kết quả Cluster Membership, ta có thể biết được, những cổ phiếunào được đưa vào từng phân cụm, theo sự kết hợp đánh giá giữa 2 tiêu chíROE, ROA Ta tiến hành sắp xếp các cổ phiếu vào các cụm như sau:

Bảng 2.3: Kết quả Phân cụm cổ phiếu bất động sản theo tiêu chí sinh lời

Nguồn: Phân tích dữ liệu SPSS

2 Cụm 2 D2D, DXG, HDG, REE, TIX, UIC

3 Cụm 3 ASM, CCL, DIG, DLG, DTA, ITA, ITC, KAC, KDH,

cổ phiếu thông qua các chỉ tiêu về mức độ sinh lời ROE, ROA

Bảng 2.4: Kết quả Chia cụm Final Cluster Centers

Nguồn: Phân tích dữ liệu SPSS

Final Cluster Centers

Cluster

ROE 24 15 02 07 -.49 ROA 24 08 01 03 -.18

Nhiệm vụ của bảng Final Cluster Centers là cho ta biết được đặc điểm củacác cụm thông qua 2 chỉ tiêu về tài chính mà tác giả đã lựa chọn để đánh giá

về mức độ sinh lời, đó là: ROE, ROA Đặc điểm của từng phân cụm như sau:

 Cụm 1: Là nhóm có mức độ sinh lời cao nhất

 Cụm 2: Đây là cụm có các cổ phiếu với mức độ sinh lời cao

 Cụm 3: Các cổ phiếu có mức độ sinh lời thấp

 Cụm 4: Nhóm các cổ phiếu có mức độ sinh lời khá cao

 Cụm 5: Nhóm các cổ phiếu có mức độ sinh lời thấp nhất