CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Các trường hợp áp dụng: Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường hợp sau:  Các tài sản có tính đồng nhất như: Các căn hộ, các ch

CTCP TƯ VẤN QUẢN LÝ BĐS TRÀNG AN

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN

GV:Ths Hoàng Minh Ngọc

CEO

0913 204 158

hoangminhngoc77@gmail.com

www.hoangminhngoc.com

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS

1 Phương pháp so sánh trực tiếp

2 Phương pháp chi phí

3 Phương pháp thu nhập

4 Phương pháp thặng dư

5 Phương pháp lợi nhuận

6 Phương pháp phân tích hồi quy

VĂN BẢN PHÁP QUY

 Nghị định số 188/2004/NS-CP , ngày 16 tháng 11 năm

2004 quy định về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất

 Thông tư số: 114/2004/TT-BTC, ngày 26 tháng 11 năm

2004 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số

188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

 Thông tư 203/2009/TT-BTC Khấu hao TSCĐ, ngày 20 tháng 10 năm 2009

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

1 Các trường hợp áp dụng

a/ Nguyên tắc áp dụng

 Nguyên tắc thay thế:Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau

 Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh

có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu

tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số

giá trị thị trường

b Các trường hợp áp dụng:

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường hợp sau:

 Các tài sản có tính đồng nhất như: Các

căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu

 Đất trống

1.2 Phương pháp luận và các bước tiếp cận

a Phương pháp luận : Phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá của tài sản tương đồng để xác định giá trị tài sản cần thẩm định

b Các bước tiếp cận (4 bước)

Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về BĐS thẩm

định giá và các BĐS có thể so sánh được

 Lựa chọn các BĐS có tính hữu ích tương đương và

có thể so sánh được

 Thu thập thông tin:

• Thông tin tổng hợp

• Thông tin đặc biệt

• Thông tin cụ thể

 Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều

kiện giao dịch của các BĐS so sánh đã lựa chọn

Bước 2: Thẩm định hiện trạng BĐS TĐG và các BĐS so sánh

Nội dung thẩm định BĐS thẩm định giá BĐS so sánh

 Pháp lý

 Kỹ thuật

 Kiểm tra về Môi trường

 Giá bán (thị trường)

x

x

x

x

x

x

x

Bước 3: Phân tích và thực hiện việc điều chỉnh

 Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Nhận dạng mức độ tiềm năng khả thi về pháp

lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của BĐS TĐG

 Phân tích BĐS TĐG và các BĐS so sánh về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, môi trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi, cũng như khó khăn của BĐS TĐG so với các BĐS so sánh

 Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng

 Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin

 Phân tích điều kiện giao dịch

Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh

Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy BĐS TĐG làm

chuẩn, những yếu tố tồn tại ở BĐS TĐG

mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại

Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán

đã được điều chỉnh: Xác định các yếu tố

cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS

 Pháp lý

 Kích thước hình dáng

 Điều kiện hạ tầng

 Điều kiện kinh tế

 Môi trường sống

 Quy hoạch

 Lợi ích tương lai

Có 2 cách điều chỉnh:

 Điều chỉnh gộp

 Điều chỉnh theo tỉ lệ

Giá thị trường các

BĐS so sánh

Giá bán đã được điều chỉnh BĐS TĐG

±

Điều chỉnh

Bước 4: Ước tính giá trị thị trường

Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường và động thái người mua tiềm năng tại thời điểm TĐG, thẩm định viên sẽ ước tính giá trị thị trường của BĐS

Giá thị trường các

BĐS so sánh

Giá bán đã được điều chỉnh BĐS TĐG

±

Điều chỉnh

Giá thị trường BĐS TĐG

Động thái thị trường

Động thái người mua tiềm năng

Những hạn chế và điều kiện cần phải có

a Điều kiện cần phải có để thực hiện

 Chất lượng thông tin

 Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh

b Các hạn chế của Phương pháp

 Cần phải có thông tin

 Dữ liệu mang tính lịch sử