Thực trạng và một số giảI pháp nâng cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Lời nói đầu Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống ngời, gia đình, đồng thời ngành kinh tế quan trọng toàn kinh tế quốc dân đất nớc Nhà phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, lĩnh vực luôn giành đợc quan tâm lớn quan tâm hàng đầu xã hội Nhà nhu cầu thiếu ngời, gia đình xã hội nớc ta, với trình đô thị hoá phát triển kinh tế thị trờng nhu cầu nhà diễn ngày sôi động nhà trở thành vấn đề xúc đợc quan tâm Đảng Nhà nớc Từ 10 năm nay, với công đổi mới, chủ trơng sách Đảng nhà nớc tạo điều kiện thuận lợi cho ngời xây dựng nhà ở, đợc triển khai hầu hết tỉnh nớc Tuy nhiên, việc chăm lo, tạo điều kiện cho ngời thu nhập thấp để họ có đợc nhà toán khó khăn đặt mà cha có lời giải đáp đắn Vấn đề đáp ứng đủ nhu cầu nhà cho đô thị đặt cho nhà quản lý đô thị phải đứng trớc thử thách, khó khăn phức tạp Nhiều tợng xã hội phức tạp nảy sinh lĩnh vực nhà ở: Việc làm, thu nhập, lối sống, tệ nạn xã hội Những tợng gây không khó khăn vấn đề quản lý đô thị Thực tế nớc cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá với trình công nghiệp hoá đại hoá đất nớc vấn đề nhà đặc biệt nhà cho ngời có mức thu nhập thấp phải đợc giải đắn kịp thời nớc ta, năm qua Đảng nhà nớc cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo điều kiện bớc đáp ứng yêu cầu xúc nhà cho ngời có thu nhập thấp, nhiều chơng trình, dự án đề cập đến phát triển nhà cho ngời có thu nhập thấp đợc xác định vấn đề u tiên Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Tuy nhiên vấn đề nhà vấn đề phức tạp nhạy cảm, nên thực tế nảy sinh nhiều vấn đề cần đợc giải Để giải đợc vấn đề trớc hết giải nhà cho ngời có thu nhập thấp , em vào nghiên cứu Thực trạng số giảI pháp nâng cao hiệu đầu t vào nhà cho ngời có thu nhập thấp Trên sở em đa vài giải pháp với hy vọng góp phần nhỏ bé vào trình hoàn thiện thêm sách nhà nhà nớc giải đợc phần nhu cầu nhà cho nhân dân- tầng lớp có thu nhập thấp đô thị Tuy nhiên với thời gian, trình độ lợng kiến thức có hạn, nghiên cứu thiếu yếu vớng mắc Vì em mong có đợc ý kiến đóng góp nh phê bình thầy cô , bạn tất có tâm huyết tham gia nghiên cứu lĩnh vực để tiếp tục bổ sung để hoàn thiện sở pháp lý liên quan đến đầu t xây dựng quản lý nhà Trong suốt trình nghiên cứu, từ khâu thu thập xử lý số liệu nh lý luận em có sử dụng phơng pháp vật biện chứng , vật lịch sử , phân tích thống kê vài phơng pháp khác nhằm bổ trợ cho phơng pháp Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Từ Quang Phơng, ngời tận tình hớng dẫn em suốt trình nghiên cứu đề tài Nội dung đề tài: Chơng I : Một số vấn đề lý luận chung Chơng II: Thực trạng đầu t phát triển nhà cho đối tợng thu nhập thấp Hà Nội 10 năm trở lại ( giai đoạn 1992- 2002 ) Chơng III: Định hớng số giảI pháp nhằm thúc đẩy nâng cao hiệu đầu t phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp Hà Nội Hà Nội ngày tháng năm 2003 Sinh viên: Đỗ Mỹ Linh Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp chơng I: Một số vấn đề lý luận chung I Những vấn đề lý luận đầu t : Khái niệm đầu t phát triển: Trớc hết, để hiểu đầu t phát triển, ta cần hiểu khái niệm đầu t gì? Đầu t hoạt động tồn tất yếu có vai trò quan trọng kinh tế -xã hội Đầu t nói chung hy sinh nguồn lực (nh tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ ) để tiến hành hoạt động nhằm thu kết định tơng lai lớn nguồn lực bỏ để đạt đợc kết Trong kinh tế quốc dân, hoạt động đầu t trình sử dụng vốn để tái sản xuất mở rộng sở vật chất kỹ thuật vốn đầu t đợc hình thành từ tiền tích lũy xã hội, sở sản xuất kinh doanh dịch vụ; từ tiền tiết kiệm dân vốn huy động từ nguồn khai thác đợc đa vào sử dụng trình tái sản xuất xã hội nhằm trì tiềm lực sẵn có tạo tiềm lực cho sản xuất xã hội Có thể nói Đầu t yếu tố định phát triển sản xuất xã hội, chìa khóa tăng trởng Đầu t phát triển hoạt động đầu t ngời có tiều bỏ tiền để tiến hành hoạt động nhằm tạo tài sản cho kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh hoạt động xã hội khác, điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống vật chất tinh thần ngời lao động Đó việc bỏ tiền để xây dựng, sửa chữa nhà cửa kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị lắp đặt chúng bệ bồi dỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực chi phí thờng xuyên gắn liền với hoạt động tài sản nhằm trì tiềm lực hoạt động sở tồn tạo tiềm lực cho kinh tế - xã hội Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1.1 Đặc điểm đầu t phát triển - Vốn đầu t (tiền, vật t, lao động) cần huy động cho công đầu t lớn - Thời gian cần thiết cho công đầu t dài vốn đầu t phải nắm khế đọng lâu, không tham gia vào trình chu chuyển kinh tế suốt thời gian không đem lại lợi ích cho kinh tế -Thời gian vận hành kết đầu t thu hồi đủ vốn bỏ lý tài sản vốn đầu t tạo thờng vài năm, hàng chục năm có nhiều trờng hợp vĩnh viễn - Nếu thành đầu t công trình xây dựng đợc sử dụng nơi tạo - Các kết quả, hiệu đầu t phát triển chịu ảnh hởng nhiều yếu tố không ổn định tự nhiên, hoạt động kinh tế - xã hội nh: Điều kiện địa lý, khí hậu, chế sách, nhu cầu thị trờng quan hệ quốc tế dẫn đến có độ mạo hiểm cao 1.2 Vai trò đầu t phát triển kinh tế Tất lý thuyết kinh tế từ trớc đến nay, từ cổ điển đến đại coi đầu t phát triển nhân tố quan trọng để phát triển kinh tế, chìa khoá cho tăng trởng Vốn đầu t biến số quan trọng hàm sản xuất mô hình kinh tế Vai trò đầu t phát triển đợc xem xét hai góc độ kinh tế a Đầu t giác độ toàn kinh tế Trên giác độ toàn kinh tế, đầu t có tác động đến mặt sau: * Đầu t phát triển vừa tác động đến tổng cung vừa tác động đến tổng cầu kinh tế Thứ nhất: Đầu t tác động đến tổng cầu Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trong tổng cầu kinh tế quốc dân, đầu t yếu tố chiếm tỷ trọng lớn, theo số liệu ngân hàng giới, đầu t thờng chiếm khoảng từ 24% - 28% cấu tổng cầu tất nớc giới tác động đầu t đến tổng cầu ngắn hạn Điều có nghĩa thời gian thực đầu t tổng cung cha tăng (các kết đầu t cha phát huy tác dụng) tăng lên tổng cầu làm cho sản lợng cân tăng theo giá đầu vào tăng Điều đợc thể qua đồ thị số 01 Công thức tổng cầu kinh tế mở AD - C + I + G + (EX - IM) Trong AD: Tổng cầu; C: Chi tiêu hộ gia đình: I: Chi tiêu doanh nghiệp ; G: Chi tiêu phủ EX - IM: xuất ròng Nh vậy, đầu t doanh nghiệp phần chi tiêu phủ (đầu t phủ) phận tổng cầu kinh tế Tuy nhiên tác động đầu t đến tổng cầu kinh tế ngắn hạn, thời gian thực đầu t tổng cung cha thay đổi (các kết đầu t cha phát huy kết quả) Thứ hai: Đầu t tác động đến tổng cung Khi kết đầu t phát huy tác dụng, lực vào hoạt động tổng cung, đặc biệt tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản l ợng tiềm tăng lên từ QE lên QE, giá sản phẩm giảm xuống từ PE - PE, sản lợng tăng, giá giảm cho phép tăng tiêu dùng Tăng tiêu dùng đến lợt lại tiếp tục kích thích sản xuất sản xuất phát triển nguồn gốc để tăng tích luỹ phát triển kinh tế - xã hội, tăng thu nhập cho ngời lao động, nâng cao đời sống thành viên xã hội Điều đợc thể qua đồ thị số 01 Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đồ thị thể tác động đầu t đến tổng cung AS P AS PE' PE PE'' E E E AD AD Chú thích : QE QE QE Q Khi cha đầu t đờng tổng cầu AD điểm cân E Sau đầu t đờng tổng cầu dịch chuyển từ AD - AD tổng cung AS cha kịp tăng Do vậy, giá tăng từ PE lên PE điểm cân E * Đầu t có tác động hai mặt đến ổn định kinh tế Sự tác động không đồng thời mặt thời gian đầu t tổng cầu tổng cung kinh tế làm cho thay đổi đầu t, dù tăng hay giảm lúc vừa yếu tố trì ổn định vừa yếu tố phá vỡ ổn định kinh tế quốc gia Đầu t tác động hai mặt tích cực tiêu cực * Thứ nhất: Tăng đầu t có tác động - Tích cực: Tăng đầu t tạo việc làm, giảm thất nghiệp, nâng cao đời sống, giảm tệ nạn xã hội - Tiêu cực: Tăng đầu t lợng tiền lớn, tăng qúa mức dẫn đến tình trạng tiền lu hành bị giá (lạm phát) dẫn đến tăng giá sản phẩm có liên quan làm cho sản xuất bị đình trệ Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp * Thứ hai: Giảm đầu t có tác động - Tích cực: Giảm đầu t lợng tiền chi nên giảm lạm phát, giá đời sống ổn định, tệ nạn xã hội giảm - Tiêu cực: Giảm đầu t giảm việc làm, tăng thất nghiệp ảnh hởng đến đời sống xã hội Nh vậy: Trong điều hành vĩ mô kinh tế, nhà hoạt động sách cần thấy hết tác động hai mặt để đa sách nhằm hạn chế tác động xấu, phát huy tác động tích cực, trì đợc ổn định toàn kinh tế * Đầu t tác động đến tốc độ tăng trởng phát triển kinh tế Theo kết nghiên cứu nhà kinh tế cho thấy, quốc gia muốn giữ tốc độ tăng trởng GDP mức trung bình 8% - 10% tỷ lệ đầu t phải đạt từ 15% - 20% tuỳ thuộc hệ số ICOR quốc giá Hệ số ICOR phản ánh suất đầu t tính cho đơn vị GDP tăng thêm - ICOR tên viết tắt từ tiếng anh tỷ suất vốn GDP Icremental Capital Output Ration Hệ số ICOR đợc tính theo công thức sau: ICOR = mức vốn đầu t/mức tăng GDP Từ suy ra: mức tăng GDP = vốn đầu t/ICOR Nếu ICOR không đổi, mức tăng GDP hoàn toàn phụ thuộc vào vốn đầu t Hệ số ICOR nớc phụ thuộc vào nhiều nhân tố, thay đổi theo trình độ phát triển kinh tế chế sách nớc * Đầu t tác động đến chuyển dịch cấu kinh tế Kinh nghiệm nớc giới cho thấy để tăng trởng nhanh với tốc độ mong muốn từ 9% - 10% tăng cờng đầu t nhằm tạo phát triển nhanh hai khu vực công nghiệp dịch vụ hai vực sử dụng tiềm trí tuệ ngời không khó khăn để đạt tốc độ Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp tăng trởng 15% - 20% khu vực nông, lâm nghiệp, thuỷ sản giới hạn đất đai, khí hậu Nên để đạt đợc tốc độ tăng trởng từ 5%-6% khó khăn Tuy nhiên, để thực việc chuyển dịch cấu kinh tế, tập trung đầu t phát triển cho ngành có tốc độ tăng trởng cao rõ ràng phải có vốn đầu t, vốn đầu t nói đến chuyển dịch cấu kinh tế, nói đến phát triển ngành hay ngành khác Nh vậy, Chính sách đầu t định trình chuyển dịch cấu kinh tế quốc gia nhằm đạt đựơc tốc độ tăng trởng nhanh toàn nên kinh tế Về cấu lãnh thổ, đầu t có tác dụng giải cân đối phát triển vùng lãnh thổ, đa vùng phát triển thoát khỏi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa lợi so sánh tài nguyên, địa thế, kinh tế, trị vùng có khả phát triển nhanh làm bàn đạp thúc đẩy vùng khác phát triển theo 1.3 Kinh nghiệm số nớc vấn đề đầu t phát triển kinh tế - xã hội Lý thuyết nh thực tiễn phát triển kinh tế nớc thừa nhận mối quan hệ chặt chẽ tăng trởng đầu t tăng trởng GDP Quan điểm cho hình thành vốn chìa khoá phát triển đợc thể chiến lợc kế hoạch phát triển nhiều nớc Điều rõ ràng đất nớc muốn giữ đợc tốc độ tăng trởng ổn định mức trung bình nớc phải giữ đợc mức đầu t lớn Tỷ lệ đầu t thấp 15% số trờng hợp phải lớn 25% GDP J.M Keynes lý thuyết đầu t mô hình số nhân chứng minh rằng, tăng đầu t bù đắp thiếu hụt cầu tiêu dùng từ tăng số lợng việc làm, tăng thu nhập, tăng hiệu cận biên t kích thích sản xuất phát triển có tác động dây chuyền: Tăng đầu t - tăng thu nhập - tăng đầu t - tăng thu nhập Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Bổ sung vào lý thuyết số nhân J.M Keynes, nhà kinh tế Mỹ đa lý thuyết gia tốc lý thuyết mặt nghiên cứu nhân tố định đầu t, mặt khác chứng minh mối quan hệ gia tăng sản lợng làm cho đầu t tăng lên nh Và tăng nhanh tốc độ đầu t so với thay đổi sản lợng nói nên ý nghĩa nguyên tắc gia tốc Theo lý thuyết gia tốc để vốn đầu t tiếp tục tăng lên sản lợng bán phải tăng liên tục Nhng logic vấn đề chỗ số lợng sản phẩm bán ngày hôm kết đầu t thời kỳ trớc Thực tế nớc chứng minh điều này, cách vào ba thập kỷ, Châu hầu nh không đợc biết đến với t cách vùng kinh tế, nhng động sau thành công mức độ khác tăng trởng kinh tế khu vực Châu - Thái Bình Dơng làm thay đổi hẳn cách nhìn truyền thống Vì kinh tế giới dao động mức tăng trởng GDP 3% - 5% năm nớc phát triển nh Hàn quốc, Đài Loan, Hồng Kông, Singapo từ điểm xuất phát thấp, tài nguyên nghèo nàn, thị trờng nội địa nhỏ bé trở thành quốc gia công nghiệp Đặc trng chủ yếu quốc gia trình công nghiệp hoá diễn nhanh chóng làm thay đổi hẳn mặt kinh tế xã hội đất nớc với GDP bình quân đầu ngời năm 1997 Hồng Kông 24.085 USD, Singapo 24.610 USD, Đài Loan 15.370 USD, Hàn Quốc 12.390 USD, Malaxia 9.835 USD Đặc biệt nớc Hồng Kông , Singapo, Đài Loan trớc nớc vay vốn trở thành nớc đầu t cho vay vốn Sở dĩ có đợc nh nớc biết khai thác cách tối u lợi so sánh, chọn đợc nhiều giải pháp tốt mắc sai lầm Riêng lĩnh vực đầu t họ thực đợc tỷ lệ đầu t cao liên tục nhiều năm, tỷ lệ tích luỹ GDP cao bình quân Hàn Quốc 35%, Hồng Kông 30%, Singapo 46%, Đài Loan 27%, Malaxia 31% Thái Lan 37% Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chẳng hạn sở hạ tầng ngời ta tính đợc nâng 1% tổng quỹ đầu t sở hạ tầng tăng 1% GDP theo báo ngân hàng giới hàng năm nớc phát triển đầu t khoảng 200 tỷ USD để xây dựng sở hạ tầng tức tơng đơng với 50% đầu t nhà nớc 4% GDP nớc ta hàng năm tập trung ngân sách cho đầu t sở hạ tầng Do đó, gần nhìn chung sở hạ tầng đợc cải thiện, nhiên cha đáp ứng đợc nhu cầu sản xuất, đời sống Điều hoàn toàn phù hợp với tỷ lệ 2% GDP đầu t cho sở hạ tầng nớc ta Trong thời gian từ đến năm 2000 năm đầu kỷ XXI Đảng Nhà nớc có quan điểm cho Đầu t thời kỳ phát triển đẩy mạnh công nghiệp hoá - đại hoá đất nớc Cụ thể hoá quan điểm Đảng Nhà nớc đề ba mục tiêu đầu t phát triển là: * Đầu t nhằm đảm bảo nhịp độ tăng trởng kinh tế * Đầu t nhằm chuyển dịch cấu kinh tế theo hớng công nghiếp hoá đại hoá * Tăng tỷ lệ đầu t GDP (đến năm 2000 tỷ lệ đầu t/GDP xấp xỉ 35%) Kết hợp nhiệm vụ, mục tiêu đầu t phát triển thời gian tới với mối quan hệ đầu t phát triển kinh tế tăng trởng kinh tế số nớc ta thấy việc thực công đầu t phát triển kinh tế - xã hội cần thiết việc phải luôn tìm cách, vận dụng giải pháp khác để nâng cao hiệu đầu t phát triển kinh tế - xã hội lại cần thiết mang tính thực tiễn cao Khái niệm vốn đầu t nguồn hình thành vốn đầu t: Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 10 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phơng thức vay vốn Mức vốn cho vay Thời hạn lãi suất cho vay Vấn đề an toàn vốn vay Phần sau đề tài nghiên cứu đa giải pháp có tính chất đề xuất cho vấn đề a Nguyên tắc cho vay Nếu đứng giác độ sách Nhà nớc việc cho vay vốn phát triển nhà mang tính chất giúp đỡ Tuy nhiên, giúp đỡ vốn trợ cấp cho không mà cho vay vốn thuận tiện với điều kiện u đãi để sử dụng vào mục đích giúp đỡ Sự giúp đỡ vốn làm nhà dựa nguyên tắc sau: Ngời có nhu cầu nhà phải dành dụm đợc phần vốn cần thiết Nguyên tắc đảm bảo ý nghĩa giúp đỡ nguồn vốn cho vay, tăng độ an toàn tài khuyến khích tiết kiệm nhân dân để tạo lập nhà cho họ Vấn đề giành dụm đề cập phần sau Ngời vay phải có khả hoàn trả vốn vay Nguyên tắc nhấn mạnh tính chất giúp đỡ vốn cho không Việc hoàn trả vốn giúp cho giúp đỡ vốn cho không Việc hoàn trả vốn giúp cho giúp đỡ đợc tiếp tục với đối tợng khác có nhu cầu Bên cho vay phải bảo toàn đợc vốn Việc bảo toàn vốn giúp cho hoạt động giúp đỡ vốn tổ chức tài nhà đợc liên tục Để bảo toàn đợc vốn bên cho vay phải lấy thu bù chi nghĩa thu nhập từ việc cho vay vốn phải trang trải đủ ba chi phí sau thông qua lãi suất cho vay + Mức vốn vay phụ thuộc vào mục đích sử dụng mà phụ thuộc vào quy mô mục đích Hiện có hai mục đích sử dụng vốn đợc coi hợp pháp là: Vay vốn để xây dựng mới, cải tạo nhà làm tăng diện thíc Muc nhà công ty phát triẻn nhà xây dựng nằm chơng tình phát triển nhà Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 90 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Hiện Hà Nội có Hớng dẫn số 42 NHDT-PT ngày 04-2-1995 Ngân hàng đầu t phát triển Việt Nam cho vay xây dựng nhà toàn quốc, nhiên Hà Nội cha có chế cụ thể cho riêng việc sử dụng vốn Ngân hàng nhà cho hai hình thức sử dụng vốn vay nói trên, đây, đè tài dừng lại việc phân tích yếu tố có ảnh hởng đến quy mô vốn vay mô hình vay vốn Nếu vay vốn với mục đích cải tạo xây dựng nhà khối lợng vốn vay có yếu tố ảnh hởng sau: Tỷ lệ vốn vay đợc quy định: Tỉ lệ vốn đợc vay % khoản vay lớn tổng số tiền cần thiết để xay dựng cải tạo nhà Mục dích việc quy định cấu vốn vay đảm bảo cho nhiều ngời đợc nhận vốn vay khuyến khích ngời vay sử dụng vốn hợp lý, tiết kiệm Hơn ý nghĩa vốn vay giúp đỡ nên vốn vay chiếm 100% Một lý khác ảnh hởng tới giá trị tài sản chấp hình thức tín chấp nh uy tín ngời vay Thông thờng, giá trị vốn vay không vợt 90% giá trị tái sản chấp Trong Chơng trình phát triển nhà Hà Nội có đa cấu vốn cho vay 50%, phần lại ngời vay Tuy nhiên, việc cố định cấu vốn vay đông nghĩa với việc san quyền lợi đối twongj trơng hợp Ví dụ nh với đối tợng mà tài sản tích luỹ cha có nhiều nhng thu nhập ổn định mức 50% cha thoả đáng Hơn khoản vay quyền lợi đối twongj thu nhập thấp mà thuộc diện sách CBCNV nhà nớc cần có u tiên Do đề tài xin có ý kién cấu vốn vay cần đợc quy định linh hoạt để phù hợp với loại đối tợng Thu nhập tích luỹ ngời vay: Cơ cấu vốn đợc vay quy định mức tối đa vốn vay, song yếu tố thu nhập tài sản tích luỹ ( nh vàng, bạc, đồ trang sức đắt tiền, tài sản có giá trị ) có ảnh hởng định đến cấu đợc quy định vốn đợc vay Thu nhập tài sản tích luỹ ( khả kinh tế ) cao vốn cần vay Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 91 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp giảm độ an toàn vốn vay cao Mặt khác, thu nhập yếu tố đánh giá khả tạo lập nhà Theo nh kết nghiên cứu éCAP nớc phát triển hộ có thu nhập thấpcó thể chi khoảng 25% thu nhập hàng tháng cho nhà mà không ảnh hởng nhiều dến sinh hoạt hàng ngày Do với hộ có thu nhập thấp có thời gian trả nợ dài họ vay vốn lớn ngợc lại với thời gian vay ngắn họ vay vốn nhỏ a.1 Loại hình quy mô nhà đợc duyệt Loại hình quy mô nhà cần đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt có liên quan tới quy mô vốn vay khả trả nợ ngời vay Việc có loại hình quy mô nhà đợc duyệt tránh đợc thất thoát vốn vay sở để kiểm tra tình hình sử dụng vốn khuyến khích ngời vay sử dụng hiệu nh bảo toàn đựơc vốn Quy mô nhà lớn loại hình nhà cao cấp vốn xây dựng lớn, thu nhập lại thấp gây vấn đề ngời vay khả trả nợ Điều có nghĩa vốn vay phải theo quy mô loại hình nhà phù hợp với loại đối tợng Nếu vay vốn với mục đích mua nhà công ty phát triển nhà xây dựng nằm chơng trình phát triển nhà lợng vốn vay chịu ảnh hởng ba yếu tố nh Cả ba yếu tố ( Cơ cấu vốn vay đợc quy định, Thu nhập tích luỹ ngời vay, Loại hình quy mô nhà đợc duyệt) có quan hệ chặt chẽ với Ngoài có yếu tố khác ảnh tởng tới ba yếu tố từ thay đổi lợng vốn đợc vay vị trí trị, xã hội ngời vay Ví dụ nh đối tợng vay thuộc diện sách có u đãi đối tợng không thuộc diện sách a.2 Thời hạn lãi suất cho vay: Đặc điểm tài nhà đặc điểm kinh tế ngời vay mà yêu cầu tổ chức tài phải cho vay dài hạn với lãi suất thấp Tuy nhiên, thời hạn lãi suất cho vay chịu ảnh hởng tình hình kinh tế địa phơng Khi lạm phát cao kinh tế không ổn định thờng thời hạn cho vay ngắn lãi suất cao Ngoài ra, thời hạn vay lãi suất vay chịu ảnh hĐỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 92 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp ởng uy tín ngời vay Với chi nhánh thuộc ngân hàng Nhà nớc Việt nam thời hạn lãi suất vay Chính phủ quy định Nh phần đặc điểm tài nhà đề cập, thời gian vay vốn thờng từ 10-30 năm tuỳ theo khả kinh tế cuả đối tợng Còn lãi suất đợc tính nguyên tắc bảo toàn vốn a.3 Giải pháp bảo toàn vốn: Vấn đề bảo toàn vốn đợc đa khâu trình hỗ trợ vốn vay từ huy động vốn, cho vay thu hồi vốn vay Trong khâu có giải pháp thích hợp nhằm bảo toàn phát triển nguồn vốn Các giải pháp khâu khác song lại có liên hệ mật thiết với Với tài nhà ở, có đặc thù riêng nên giải pháp khâu có nét riêng Đề án tham vọng sâu vào vấn đề mà nêu số nhận dịnh giải pháp giải vấn đề a.3.1 Giải pháp bảo toàn vốn khâu huy động Nh phân tích phần đặc điểm tài nhà ở, khoản vay dài hạn lãi suất thấp nên việc huy động đợc nguồn vốn dài hạn lãi suất thấp cần phải làm đảm bảo đợc hiệu nguồn vốn cho vay mà cho tồn tổ chức tài nhà Ngoài nguồn vốn Nhà nớc ( Vốn ngân sách cấp, tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc) nguồn tài trợ khác, việc huy động nguồn vốn nhàn rỗi dân thông qua phát hành trái phiếu dài hạn, trung hạn quỹ tiết kiệm để tạo lập nhà cần thiết nguồn tài có tiềm lớn a.3.2 Giải pháp bảo toàn vốn khâu sử dụng: Việc bảo toàn vốn khâu sử dụng hay hoạt động cho vay bao gồm việc tính đủ ba chi phí ( nêu phần ) thông qua lãi suất cho vay đ a đợc phơng thức cho vay ( thoả mãn điều kiện cho vay) Mặt khác, với lợng vốn định cha sử dụng dến cần có giải pháp chống giá lạm phát nh đầu t vào dự án ngắn hạn đợc quy định cấp có thẩm quyền a.3.3 Giải pháp bảo toàn vốn khâu thu hồi vốn: Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 93 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Ngời vay phải có nghĩa vụ trả nợ sử dụng vốn vay Tuy nhiên, nhiều trờng hợp ngời vay không thực trách nhiệm ( nh trả chậm không trả) Vấn dề nhiều nguyên nhân nh ngời vay cố tình chây ì khả trả nợ kinh tế sa sút, gặp yếu tố rủi ro bất khả kháng Với ngân hàng, giải pháp hữu hiệu để tránh bị vốn sử dụng tài sản chấp cho vay Cũng nhờ có tài sản chấp mà ngời vay phải có ý thức sử dụng vốn vay có hiệu nh phải có trách nhiệm trả nợ Ngân hàng Tuy nhiên, việc thi hành hợp đồng chấp việc phát tài sản để toán nợ Việt Nam gặp nhiều khó khăn cha có luật chấp thức Mặt khác, cính yêu cầu phải có tài sản chấp gạt bỏ không hộ có thu nhập thấp đợc vay vốn để tạo lập nhà Một giải pháp khác đợc nhiều nớc phát triển nh Malaysia, Philippines, Thailand áp dụng thành công hình thức cho vay chấp thông qua hiệp hội cộng đồng Có thể mô tả hình thức nh sau: - Khi ngời định c tự tổ chức thành hiệp hội, toàn thể cộng đồng số vấn đề thông thờng thay đổi, thu nhập thức cá nhân đợc quan tâm mà thu nhập không thức tất thành viên cộng đồng đợc quan tâm Sự khác thu nhập nhóm dẫn đến số lợng vốn vay phơng thức trả nợ thành viên khác nhóm khác Tập thể cộng đồng ngời bảo đảm trả nợ vay nh quy định Khoản tiền vay đợc bảo đảm sở bảo đảm trả nợ vay nh quy định Khoản tiền vay đợc bảo đảm sở bảo đảm xã hội ràng buộc thành viên - Sự đảm bảo xã hội áp lực ràng buộc khiến cho đảm bảo toán đợc tốt Một khoản vay sẵn sàng đợc bổ sung cho thành viên nhóm tuỳ thuộc toán tiền vay hạn Hơn nữa, hiệp hội cộng đồng đợc tin tởng giao phó trách nhiệm thu tiền trả góp hàng tháng, tiền trả dần dứt nợ Cùng với chức thu tiền vay, Hiệp hội cộng đồng mở sổ sách theo dõi cá nhân toán Sự theo dõi cho biết tổng số vay số tiền trả thành viên Một ích Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 94 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp lợi khác dễ nhận thấy Hiệp hội cộng đồng có số cá nhân nhóm có khó khăn kinh tế nhận đợc giúp đỡ thành viên khác nhóm Nếu áp dụng hình thức tín dụng sở cộng đồng với hai đối tợng đề án khái niệm cộng đồng có thay đổi Cộng đồng không bao gồm hộ định c khu vực mà đề cập tới tập hợp cá nhân hoạt động môi trờng nghề nghiệp, hộ gia đình sống gần dòng họ Tất thành viên nhóm xã hội có ràng buộc lẫn nhờ mà trả nợ vay trách nhiệm cộng đồng Hình thức hỗ trợ vốn vay để phát triển nhà vấn đề phức tạp liên quan đến nhiều vấn đề nhiều khía cạnh nh kinh tế, xã hội, trị đòi hỏi nhiều cấp nhiều ngành giải Do đó, tất vấn đề đề cập phần vài vấn đề chung nghiên cứu sơ đề tài Hình thức hỗ trợ Về hình thức hỗ trợ trực tiếp: Về việc hỗ trợ trực tiếp đối tợng thu nhập thấp thông qua vốn vay để phát triển nhà hình thức hỗ trợ có nhiều u điểm tạo quyền chủ động cho ngời vay sử dụng vốn vay có hiệu quả, đồng thời với chủ động đó, ngời vay làm cho giá thành việc xây cải tạo nhà thấp so với kết tổ chức xây dựng chuyên nghiệp vì: thứ nhất, họ tiếp cận đợc với nguồn nguyên vật liệu lao động rẻ tiền Thứ hai họ trực tiếp làm công việc mọt nhà quản lý họ trực tiếp tham gia vào công việc xây dựng Chính tự chủ phần lớn công việc liên quan đến hình thành nhà nên gắn kết đợc trách nhiệm ngời vay với viẹc sử dụng đồng vốn có hiệu có trách nhiẹm trả vay Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 95 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Tuy nhiên, hình thức cho vay vốn phát triển nhà phù hợp với đối tợng có đất để xây dựng giá đất đô thị đắt, với khoản vay khoảng 16 triệu đồng không đủ để có đất lẫn nhà Các hình thức vay vốn có u điểm nợc điểm định Việc áp dụng phơng thức cho vay tuỳ tình hình kinh tế chung Tuy nhien, với đối tợng thu nhập thấp va phơng thức cuối thích hợp phù hợp với đặc điểm kinh tế mức thu nhập họ Khó khăn thông thờng đối tợng thu nhập thấp để có đợc khoản vay u đãi vấn đề tài sản chấp Giải vấn đề này, tổ chức tín dụng nớc khu vực thờng sử dụng hình thức chấp nhà họ hình thức tín chấp cộng đồng Ngoài ra, để đảm bảo đợc hoạt động bình thơng tỏ chức tài nhà việc huy động nguồn vốn lớn, dài hạn lãi suất thấp việc làm cần thiết đặc điểm tài nhà cho đối tợng thu nhập thấp khối lợng vay lớn, thời gian vay dài lãi suất cho vay thấp Nói chung, việc hỗ trợ trực tiếp thông qua vốn vay có nhiều khía cạnh cần phải bàn đến, từ khâu tổ chức , huy động vốn đến khâu sử dụng vốn Tuy nhiên, với thời gian hạn hẹp, để tài sâu nghiên cứu vào khâu sử dụng vốn Về hình thức hỗ trợ gián tiếp thông qua doanh nghiệp đầu t phát triển nhà: Cũng giống nh hình thức cho vay, hình thức mang tính chất tạo điều kiện Đây nguyên tắc có tính chất chủ đọ cho tất giải pháp hỗ trợ hình thức Về thực chất, việc hỗ trợ gián tiép việc Nhà nớc hỗ trợ cho doanh nghiệp đầu t kinh doanh nhà nh: cho vay khoản vay u đãi bao cấp số chi phí nhằm giảm giá bán cho thuê nhà cho đối tợng thu nhập thấp Việc bao cấp đợc thực số khoản chi phí mà Nhà nớc sẵn có lấy nguồn thu khác bù vào mà không làm ảnh hởng tới tính Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 96 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp liên tục lâu dài việc hỗ trự đó, ví dụ nh tièn sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, khoản thuế Qua số ví dụ tính toán cho thấy, việc hỗ trợ Nhà nớc chắn phải có với mức độ định Ngoài ra, phơng thức bán trả góp cho thuê phù hợp hỗ rợ đầy hiẹu Việc bán nhà trả góp phơng thức kinh doanh cần đợc khuyến khích có u điểm gắn ngời với trách nhiệm bảo quản sửa chữa nhà khuyến khích họ tiết kiệm chi tiêu để đầu t vào sản xuất Một số giải pháp nâng cao hiệu dự án đầu t phát triển nhà cho đối tợng thu nhập thấp Hà Nội : Trong giai đoạn chuẩn bị đầu t, cần nâng cao chất lợng luận chứng kinh tế kỹ thuật điều định đến thành bại dự án Nâng cao chất lợng công tác thẩm định cấp giấy phép đầu t , việc thẩm định phải đảm bảo đánh giá xác hiệu tài hiệu kinh tế xã hội cuả dự án, đặc biệt mức độ xác cao tổng dự toán công trình Thủ tục cấp giấy phép phải đảm bảo nhanh gọn, thuận tiện Thực chặt chẽ công tác đấu thầu để tiết kiệm tài đảm bảo chất lợng công trình Yêu cầu đặt phải thực đấu thầu với tất công trình xây dựng nhà đợc Nhà nớc cho phép để nâng cao hiệu tránh tiêu cực xảy Trong giai đoạn thực đầu t xây dựng nhà khu đô thị mới, hiệu đầu t thể chất lợng công trình thời gian thi công Chất lợng công trình tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá khả doanh nghiệp , chất lợng công trình đảm bảo tốt cho uy tín khả thu hồi vốn chủ đầu t Để đảm bảo chất lợng công trình, phía chủ đầu t phảI có biện pháp sau: + Biện pháp thiết kế: Công tác thiết kế phảI đảm bảo tiêu kỹ thuật, mỹ thuật phù hợp với quy hoạch, kiến trúc chung, đảm bảo bố trí hợp lý công ttình công cộng, khu nhà ở, khu vui chơI giảI trí Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 97 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp + Biện pháp thi công: Để thực tốt việc thi công đảm bảo tiến độ thi công công tình nh tiết kiệm nguyên vật liệu, doanh nghiệp phảI có đội ngũ kỹ s xây dựng công nhân lành nghề để thi công theo thiết kế yêu cầu kỹ thuật đặt Thực đồng tổ chức thi công khu đô thị theo công nghệ liên hoàn kết hợp dịch vụ khai thác nhà giai đoạn vừa đầu t, vừa khai thác khu đô thị để nhanh chóng thu hồi vốn phát huy tác dụng hạng mục công trình Xây dựng công trình theo dự án đợc duyệt, theo thiết kế kế hoạch đề dự án Bảng 15: Trình tự tiến hành thực theo dự án Lĩnh vực quản lý Quản lý quy hoạch Quản lý đất đai đô thị Quản lý xây dựng kinh doanh nhà Lập, xét duyệt đề án Tính toán hiệu kinh tế Tính toán tầng cao, mật Chuẩn bị đầu t quy hoạch sử dụng đất độ xây dựng Quản xây dựng theo Phát triển đất xây dựng đô Thiết kế, kiến trúc, thi Thực đầu t quy hoạch thị công Quản lý khai thác sử Tạo khu đô thị đồng xây dựng kinh doanh Kết thúc đầu t dụng nhà + Đổi công nghệ: Đẩy mạnh nghiên cứu áp dụng vào sản xuất , xây dựng nhà loại vật liệu công nghệ xây dựng mới, đại, giúp giảm thời gian thi công giá thành, giảm ô nhiễm môI trờng, tăng chất lợng kỹ thuật thẩm mỹ công trình Đối với quan quản lý, cần đẩy mạnh tham gia phối hợp quan quản lý chuyên ngành trình thực dự án nhằm đánh giá cách xác toàn diện dự án, kịp thời phát thiếu sót, sai phạm trình thực để đảm bảo chất lợng công trình Giám sát quản lý chặt chẽ dự án thiết phảI tuân thủ kế hoạch tỷ lệ tầng cao ô đất có chức công cộng Không tuỳ tiện thay đổi chức sử dụng đất hạ thấp tầng cao để phục vụ mục đích kinh doanh Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 98 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Thành phố cần khống chế thời gian thực dự án chủ đầu t, trành tình trạng xin đất, thu giảI ngân để Nêú thời hạn cho phép cần thu hồi để giao cho chủ đầu t khác có lực , kể dự án đầu t nớc Trong giai đoạn vận hành kết đầu t, cần thành lập ban quản lý vận hành khu nhà chung c kết hợp với tổ chức máy tổ dân phố Ban quản lý khu nhà đợc hoạt động nh dạng doanh nghiệp cung ững dịch vụ công ích, đảm bảo chất lợng phục vụ quản lý khu nhà cao tầng, tổ chức tốt việc cung cấp dịch vụ có liên quan công trình nh quản lý vận hành thang máy, bơm mớc sinh hoạt, thu gom rác thảI, đảm bảo an ninh trật tự bên công trình, trông giữ xe đạp, xe máy, chăm sóc xanh xung quanh tạo đợc tâm lý thoải mái yên tâm cho ngời dân sống Các khu đô thị phảI đợc thực đồng hạn tầng kỹ thuật xã hội theo tiêu chuẩn đại Yếu tố đồng không hệ thống hạ tầngkỹ thuật nh đờng giao thông, tuyến đIện sinh hoạt, đIện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nớc, mà công trình hạ tầng xã hội nh nhà trẻ, trờng học, bệnh viện, khu thơng mại, công viên vui chơi giải tríđảm bảo nhu cầu sinh hoạt ngày cao nhân dân Kết luận Với tâm to lớn nỗ lực nớc, nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nớc có bớc chuyển biến đầy triển Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 99 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp vọng Góp phần to lớn xây dựng đất nớc, với lợi sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, trị, văn hoá xã hội, công nghiệp hoá Hiện đại hoá thủ đô Hà Nội bớc đầu đạt đợc thành công đáng khích lệ, đời sống kinh tế xã hội nhân dân thủ đô ngày đợc nâng cao Gắn liền với trình đô thị hoá diễn với tốc độ quy mô ngày lớn Nhu cầu nhà đô thị Hà Nội đòi hỏi số lợng lớn mà chất lợng điều kiện sống ngày cao Vấn đề giải đợc việc đầu t mạnh mẽ cho phát triển nhà Hà Nội, phát triển nhà phải trở thành nghiệp xã hội Sự nghiệp giải nơi nghiệp lâu dài, Việt Nam mà toàn giới Sự nghiệp nhà Hà Nội nghiệp to lớn nớc, Trung ơng toàn dân, quyền cấp Đặc biệt việc giải nơI cho hộ thu nhập thấp Hà Nội Vì thành phần cần giúp đỡ để có chỗ ổn định cho gia đình Để tài nói lên phần thực trạng nhà đối tợng nêu số giải pháp để tham khảo, góp phần vào việc cảI thiện phần chỗ cho số lợng lớn ngời dân Thành phố góp phần đáng kể việc hỗ trợ tài mà đất đai để giúp cho hộ thu nhập thấp có đIều kiện cải thiện chỗ cho gia đình Vì vậy, phải đợc quan tâm cuả cấp lãnh đạo Đảng, quyền, đoàn thể toàn Thành phố, đồng thời mối quan tâm toàn dân chung lo với Nhà nớc Đầu t phát triển nhà Hà Nội phải đợc đạo thống nhất, chặt chẽ tổ chức đủ mạnh, có tham gia thành phần kinh tế đợc triển khai thành phong trào quần chúng rộng rãi, với chế sách phù hợp, linh hoạt theo phơng châm Nhà nớc nhân dân làm huy động đợc nguồn lực xã hội, góp phần làm tăng trởng nhanh, phát triển nhanh quỹ nhà ở, đáp ứng nhu cầu, quyền đợc ngời dân đô thị, cải thiện đáng kể môi sinh, môi trờng sống nhân dân, làm cho Hà Nội phát triển thành thủ đô Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 100 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp xanh, đẹp văn minh Là gơng niềm tự hào nớc ta bớc vào thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 101 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Danh mục tài liệu tham khảo Nguyễn Ngọc Mai, Lập quản lý dự án đầu t, NXB Giáo dục Hà Nội, 1996 Nguyễn Bạch Nguyệt, Giáo trình lập quản lý dự án đầu t, NXB thống kê Hà Nội, 2000 Trờng Đại Học Kinh tế Quốc dân- Khoa kinh tế phát triển, Giáo trình Kinh tế phát triển tập 1, Nhà xuất Thống kê Niên giám thống kê Hà Nội 2000 UBND thành phố Hà Nội, Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2001-2010 UBND thành phố Hà Nội, Chơng trình phát triển nhà Hà Nội từ 2000 đến 2010 Báo cáo Nhà cho đối tợng thu nhập thấp Hà Nội- Bộ Xây Dựng Thống kê tình hình nhà Hà Nội _ Bộ Xây dựng Luận văn Vũ Thanh Nga, Một số giải pháp huy động sử dụng có hiệu vốn đầu t xây dựng khu đô thị Việt nam giai đoạn 20012010, luận văn 39-45 10.Báo kinh tế đầu t , tạp chí Xây dựng số 6.7.8 / 2000 Số 11/2001, Tạp chí kinh tế dự báo số 5/2001 11.Sở Kế hoạch Đầu t Hà Nôi, Báo cáo chế sách phát triển nhà khu đô thị thành phố Hà Nội, 2001 Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 102 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Mục lục Trang Lời nói đầu chơng I: Một số vấn đề lý luận chung .3 I Những vấn đề lý luận đầu t: Khái niệm đầu t phát triển: 1.1 Đặc điểm đầu t phát triển 1.2 Vai trò đầu t phát triển kinh tế .4 a Đầu t giác độ toàn kinh tế 1.3 Kinh nghiệm số nớc vấn đề đầu t phát triển kinh tế - xã hội Khái niệm vốn đầu t nguồn hình thành vốn đầu t: 10 2.1 Vốn đầu t: 11 2.2 Các nguồn hình thành vốn đầu t 11 2.3 Tổ chức quản lý hoạt động đầu t 13 Kết hiệu đầu t 14 3.1 Kết hoạt động đầu t 14 3.2 Hiệu hoạt động đầu t: 15 15 E hệ số hiệu vốn đầu t 15 Một số tiêu đặc trng đầu t phát triển nhà ở: 19 Nhà đô thị tác dụng đầu t phát triển nhà đô thị: 20 II Quá trình phát triển nhà trớc sau đổi Thủ đô Hà Nội: .20 Thực trạng nhà Hà Nội thời kỳ trớc đổi Nhà nớc (19541985) sau đổi (1985 đến nay) .20 III KháI niệm đối tợng nghiên cứu: .28 I Xác định đối tợng thu nhập thấp: 28 Sự cần thiết phải đầu t phát triển nhà cho đối tợng thu nhập thấp Hà Nội: 31 Chơng II : Thực trạng đầu t phát triển nhà Hà Nội cho đối tợng thu nhập thấp 10 năm trở lại ( giai đoạn 1992- 2002 ) 36 I Tình hình chung nhà giá cẳ nhà cho đối tợng thu nhập thấp năm gần đây: .36 Tình hình nhà thành phần thu nhập thấp Hà Nội mức sống c dân Hà Nội qua kết điều tra xã hội học 36 Giá nhà ở, giá xây dựng nhà đô thị năm gần đây: 41 II Thực trạng đầu t phát triển nhà cho đối tợng thu nhập thấp Hà Nội giai đoạn ( 1992-2002 ) 44 Tình hình đầu t phát triển nhà cho đối tợng thu nhập thấp Hà Nội thời gian qua: .44 Nguồn vốn đầu t phát triển: 46 Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 103 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3.Quản lý hoạt động đầu t phát triển nhà Hà Nội cho ngời có thu nhập thấp: 51 Tình hình đầu t phát triển thông qua công tác tái xây dựng tái định c nhà thu nhập thấp Hà Nội .55 III Đánh giá hoạt động đầu t phát triển nhà Hà Nội giai đoạn 19922002: 56 Kết đạt đợc: 56 Hiệu sử dụng vốn dự án đầu t xây dựng nhà cho ngời có thu nhập thấp 59 Chơng III: Định hớng số giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao hiệu đầu t phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp Hà Nội 61 I Định hớng phát triển nhà Hà Nội đến năm 2010: 61 Quan điểm phát triển nhà Hà Nội đến năm 2010: 61 1.1 Quan điểm đối tợng chơng trình phát triển nhà: .61 1.2 Quan điểm vai trò Nhà nớc : 61 1.3 Quan điểm tài chính: .62 1.4 Quan điểm phát triển đồng bộ: 62 1.5 Quan điểm kiến trúc quy hoạch: .63 1.6 Quan điểm mô hình tổ chức quản lý: 63 1.7 Quan điểm mô hình phát triển theo dự án: 63 II Nguyện vọng khả toán, loại hình nhà đợc a chuộng hộ thu nhập thấp 64 Nguyện vọng Khả toán hộ thu nhập thấp : 64 Các loại hình nhà đợc a chuộng hộ thu nhập thấp: 68 3.Các vấn đề tác động vào việc cung cấp có hiệu nhà cho đối tợng thu nhập thấp: .71 III Một số giải pháp nhằm thúc đẩy nâng cao hiệu đầu t phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp Hà Nội 76 Những hỗ trợ tài nhằm khuyến khích đầu t xây dựng nhà cho thành phần thu nhập thấp Hà Nội 76 Giải pháp vốn: 79 Một số giải pháp nâng cao hiệu dự án đầu t phát triển nhà cho đối tợng thu nhập thấp Hà Nội : 97 Kết luận 99 Danh mục tài liệu tham khảo 102 Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 104 [...]... Hiệu quả đầu t chung = Các kết quả đạt đợc do thực hiện đầu t Tổng số vốn đầu t đã thực hiện Hiệu quả tỷ lệ thu n với kết quả thu đợc, kết quả thu đợc đầu ra càng nhiều thì hiệu quả đạt đợc càng cao Còn đối với các chi phí đầu vào, chi phí bỏ ra càng nhiều thi hiệu quả càng thấp Hệ số hiệu quả đầu t: Hệ số hiệu quả đầu t xây dựng đợc tính nh sau: E= (V +M) K Trong đó: E là hệ số hiệu quả vốn đầu t... nâng cao hiệu quả đầu t vào phát triển nhà cho ngời thu nhập thấp tại Hà Nội Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD 35 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chơng II : Thực trạng về đầu t phát triển nhà ở Hà Nội cho đối t ợng thu nhập thấp 10 năm trở lại đây ( giai đoạn 1992- 2002 ) I Tình hình chung về nhà ở và giá cẳ nhà ở cho đối t ợng thu nhập thấp trong những năm gần đây: 1 Tình hình nhà ở của... đầu t phát triển nhà ở đợc sử dụng phổ biến trong phân tích là - Số m2 nhà ở tăng thêm năm I= Số m2 nhà ở năm I- số m2 nhà ở năm (I-1) - Số m2 nhà ở bình quân đầu ngời + Số m2 nhà ở / dân số Số m2 nhà ở tăng thêm hằng năm là chỉ tiêu kết quả phản ánh diện tích nhà ở tăng lên so với năm trớc Qua so sánh số m2 nhà ở tăng thêm giữa các năm có thể đánh giá đợc mức độ đầu t xây dựng nhà ở qua các năm hoặc... triển nhà ở là một hoạt động chứa trong nó những mối liên hệ kinh tế xã hội phức tạp, phong phú Do đó, để đánh giá hiệu quả đầu t phát triển nhà ở có thể đợc xem xét ở nhiều khía cạnh nh mức độ thực hiện quy hoạch, chơng trình phát triển nhà ở của Nhà nớc, số dân có nhà ở tăng thêm, nâng cao chất lợng nhà ở của nhân dân, tạo thêm công ăn việc làm Tuy nhiên, một số chỉ tiêu kết quả và hiệu quả đầu t... giới và UNDP, ngời thu nhập thấp là những ngời chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại 34% thu nhập còn lại dành cho ( nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng v v) + Là những ngời có mức sống thu c nhóm trung bình trở xuống + Xét trên phơng diện cải thiện nhà ở, ngời thu nhập thấp là những ngời phải chi một phần thu nhập để thu nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài... dựng Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ 2 trong cả nớc với khoảng 12 triệu m2 ( 450.000 căn hộ), chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc Nhà ở thu c sở hữu Nhà nớc có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quỹ nhà toàn thành phố bao gồm: Nhà ở thu c sở hữu Nhà nớc do nghành Địa chính - Nhà đất quản lý cho thu khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợp đồng thu nhà ở Nhà ở do các cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với... và kịp thời có biện pháp giảI quyết Chỉ tiêu số m2 nhà ở bình quân đầu ngời cho biết số m2 nhà ở dành cho một ngời dân.Chỉ tiêu hiệu quả này phản ánh mức độ đáp ứng nhu cầu giữa các thời kỳ, giữa các khu vực hoặc so sánh với định mức chuẩn Chỉ tiêu này càng cao thì không gian nhà ở dành cho ngời dân đô thị càng lớn, nó thể hiện đIều kiện sống ở đô thị đó đang đợc nâng cao Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu. .. nhà ở, chuyển sang cơ chế tạo đIều kiện nhằm huy động mọi tiềm năng của nhân dân để duy trì và phát triển nhà ở Tuy vậy, tình trạng nhà ở của đại đa số tầng lớp thu nhập thấp, các gia đình chính sách, cán bộ công nhân viên Nhà nớc vẫn cha có nhiều chuyển biến Xu thế thị trờng hoá nhà ở đã và đang cha có nhiều chuyển biến Xu thế thị trờng hoá nhà ở đã và đang lấn át tính chất xã hội của nhà ở Tình trạng. .. nghèo và đảm bảo công bằng xã hội trở nên một thách thức Tiến tới một thị trờng nhà ở đô thị : Những trở ngại và thách đố Lĩnh vực xây dựng nhà ở và việc lập một thị trờng nhà ở thực sự đang là một trận chiến đầy khó khăn đối với các nhà quản lý và chính quyền đô thị Hà Nội là một thí dụ điển hình cho nhận định này Môi trờng xây dựng của Thành phố rất dễ vợt ra khỏi tầm kiểm soát để rơi vào tình trạng. .. đề thực tập tốt nghiệp 3.2 Hiệu quả của hoạt động đầu t: Hoạt động đầu t xây dựng nhà ở tạo ra tàI sản cố định đòi hỏi chi phí lớn nhng nó mang lại hiệu quả trong thời gian dài Hiệu quả trong quá trình xây dựng dự án đợc xác định bằng kết quả đạt đựoc nhờ sử dụng các nguồn vốn đầu t bỏ ra tại một thời đIểm nhất định Để phản ánh hiệu quả đầu t có thể dùng một số chỉ tiêu sau: Hiệu quả đầu t chung: Hiệu