“Nghiên cứu công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở xã Hưng Chính, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trong giai đoạn 2011 2014”

“Nghiên cứu công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở xã Hưng Chính, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trong giai đoạn 2011 2014”“Nghiên cứu công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở xã Hưng Chính, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trong giai đoạn 2011 2014”

A PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là sản phẩm của của xã hội Đối với sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế được Đối với các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ trong lòng đất

Đất đai là tài nguyên có hạn về diện tích mà nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát triển Đặc biệt là quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước đang diễn ra ồ ạt và Việt Nam lại vừa ra nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO Chính những điều này đã làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng khó khăn, các quan hệ đất đai thay đổi với tốc độ chóng mặt và ngày càng phức tạp, quỹ đất nông nghiệp bị thu hẹp

vì phải dành cho phát triển công nghiệp, quá trình đô thị hóa và cho cả những nhu cầu ngày càng cao của con người Vì vậy, công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất sao cho có hiệu quả là vấn đề bức thiết Để đảm bảo sử dụng đất đai một cách có hiệu quả cũng như công tác bảo vệ và quản lý tốt đất đai thì công tác đánh giá hiện trạng và định hướng sử dụng đất đai là việc làm rất quan trọng, nhằm đưa ra các giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại để đem lại hiệu quả thiết thực nhất phục vụ đời sống xã hội

Trong quá trình khai thác và sử dụng đất phục vụ các mục đích khác nhau

đã làm biến đổi tài nguyên đất nên vai trò của công tác quản lý đất đai là rất quan trọng Trong đó, quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một trong những nội dung cơ bản của quản lý đất đai (Luật Đất đai 2013) Quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất vừa thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước vừa đảm bảo phát huy hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trường trong quá trình sử dụng đất

của người dân Cần phải bổ sung hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, xử lý nghiêm minh các trường hợp vi phạm

Xã Hưng Chính, Thành phố Vinh là một xã có quá trình thay đổi địa giới hành chính có tác động mạnh mẽ đến quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất Từ một xã thuần nông của huyện Hưng Nguyên, năm 2008 xã đã sát nhập vào Thành phố Vinh – đô thị đang phát triển, quy hoạch trở thành trung tâm kinh

tế - chính trị - xã hội của khu vực Bắc Trung Bộ nên chịu ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa Do vậy, quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất diễn ra mạnh mẽ Xã đã tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất để có thể

sử dụng quỹ đất một cách hợp lý và có hiệu quả nhất, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương Quá trình này diễn ra theo hướng tích cực

và có nhiều thành công Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những mặt hạn chế về những vấn đề sau khi chuyển đổi và tác động cuả nó đến sự phát triển kinh tế - xã hội

Xuất phát từ những lí do trên nên em chọn vấn đề: “Nghiên cứu công tác

quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở xã Hưng Chính, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trong giai đoạn 2011 - 2014” làm đề tài khóa luận tốt

- Đánh giá tác động của quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất đến phát triển

nông nghiệp, nông thôn về các mặt: Kinh tế - xã hội – môi trường trên địa bàn

xã Hưng Chính hướng đến sử dụng đất có hiệu quả

- Xác định những tồn tại, nguyên nhân làm giảm tiến độ chuyển đổi mục đích sử

dụng đất và từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm phục vụ công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất

- Đề xuất các giải pháp quản lý sử dụng đất bền vững đáp ứng mục tiêu chiến

lược phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

3 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn xã Hưng Chính, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

4 Phạm vi nghiên cứu

4.1 Giới hạn nội dung

Công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất

4.2 Không gian

Xã Hưng Chính, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

4.3 Thời gian

Giai đoạn 2011 – 2014

5 Quan điểm và phương pháp nghiên cứu

5.1 Quan điểm nghiên cứu

5.1.1 Quan điểm lịch sử

Quan điểm lịch sử là quan điểm nghiên cứu đối tượng, hiện tượng, sự vật luôn luôn xem xét trong một quá trình phát triển cụ thể Đối với đề tài này, em

đã nghiên cứu quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ trước cho đến nay,

ở quá khứ, hiện tại và tương lai; để từ đó thấy được diễn biến của vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xác định được xu hướng phát triển chung của chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở xã Hưng Chính, Thành phố Vinh nói riêng

và trên toàn lãnh thổ Việt Nam nói chung

5.1.2 Quan điểm hệ thống – cấu trúc

Quan điểm hệ thống – cấu trúc là quan điểm nghiên cứu đặt sự vật, hiện tượng, đối tượng trong một hệ thống bao gồm các nhân tố tác động đến nó và sự tác động ngược trở lại của nó đối với hệ thống Đối với đề tài này, quan điểm hệ thống – cấu trúc được nghiên cứu thể hiện trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Trong đó, bao gồm vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất, xem xét thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng trong công tác quản lý đất đai nói chung Từ đó, rút ra những ảnh hưởng của nó đến sự phát triển kinh tế -

xã hội hiện tại và trong tương lai của địa phương

5.1.3 Quan điểm thực tiễn khách quan

Quan điểm thực tiễn khách quan là quan điểm nghiên cứu sự vật, hiện tượng trong thực tiễn đối tượng phát triển Đối với đề tài này, thực tiễn của xã Hưng Chính, Thành phố Vinh cho thấy: Với điều kiện thuận lợi của xã cả về vị trí địa lý, các nguồn tài nguyên và xu hướng phát triển kinh tế - xã hội của xã thì vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra như là một tất yếu khách quan Quá trình chuyển đổi này là phù hợp và có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển nói chung của địa phương

5.1.4 Quan điểm phát triển bền vững

Quan điểm phát triển bền vững là phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững, tăng trưởng kinh tế đi đôi với thực hiện tiến bộ, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường Đối với đề tài này, quan điểm phát triển bền vững được nghiên cứu thể hiện trong những giải pháp trong các lĩnh vực, đặc biệt quan trọng là nhân tố con người, trong đó có đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức

5.2 Phương pháp nghiên cứu

5.2.1 Phương pháp thu thập, xử lý và tổng hợp tài liệu thông tin

+ Các thông tin từ hồ sơ địa chính (tài liệu sử dụng thường xuyên và tài liệu gốc

để tra cứu)

+ Tài liệu từ sách báo, tạp chí, internet…

Thông tin về địa chính, đặc biệt trong quản lý sử dụng đất được thu thập phong phú và đa dạng, các dữ liệu đó chưa đáp ứng được cho quá trình nghiên cứu Để có hình ảnh tổng quát về tổng thể nghiên cứu, số liệu thu thập phải được

xử lý tổng hợp, trình bày, tính toán; kết quả có được sẽ giúp khái quát được đặc trưng của tổng thể

5.2.3 Phương pháp nghiên cứu thực tiễn

Khảo sát địa bàn và trao đổi, phỏng vấn cán bộ, người dân trên địa bàn.Phương pháp này được sử dụng để đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản

lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn xã

6 Cấu trúc của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận – kiến nghị, danh mục tài liệu tham khảo đề tài gồm các chương sau:

Chương 1: Cơ sở lí luận và thực tiễn của công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở xã Hưng Chính, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở

xã Hưng Chính, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản

lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở xã Hưng Chính, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

B NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở XÃ HƯNG

CHÍNH, THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 1.1 Khái quát về công tác quản lý đất đai

1.1.1 Quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.1.1 Khái niệm cơ bản về quản lý Nhà nước về đất đai

Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất, phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai

Quản lý Nhà nước về đất đai nhằm mục đích: Bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia; tăng cường hiệu quả sử dụng đất; bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường

1.1.1.2 Vai trò của Nhà nước về quản lý đất đai

- Đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đai Nhà nước cần đảm

bảo các lợi ích cơ bản của người sử dụng để họ gắn bó với đất đai, yên tâm đầu

tư dài hạn Đi đôi với các quyền, người sử dụng đất phải có các nghĩa vụ đối với Nhà nước như: Nạp thuế sử dụng đất hàng năm, sử dụng đất đúng mục đích, giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi…

- Đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Xây dựng tốt

các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tính khả thi cao, quản lý và giám sát tốt việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Có như vậy, quản lý Nhà nước về đất đai mới phục vụ tốt cho chiến lược phát triển

kinh tế - xã hội, đảm bảo sử dụng tiết kiệm đất đai nhất mà vẫn đạt được mục đích đề ra.

- Khai thác giá trị kinh tế từ đất đai góp phần phát triển kinh tế đất nước Hoạt

động này được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: Thu tiền sử dụng đất (tiền giao đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất), thu các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất (thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cao có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất ) nhằm thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai của Nhà nước

- Đảm bảo ổn định chính trị, giải quyết các vấn đề xã hội trong quá trình khai

thác đất đai Đất đai là tài sản mà thiên nhiên ban tặng cho cả cộng đồng dân cư, được chính người dân khai thác để hưởng lợi, sinh sống; đồng thời cần được Nhà nước thống nhất quản lý theo chuẩn mực chung là pháp luật

- Bảo vệ tài nguyên và môi trường đất Nhà nước đã hình thành được một hệ

thống các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về môi trường từ Trung ương đến địa phương, đã ban hành và thực hiện nhiều biện pháp nhằm khắc phục tình trạng ô nhiễm nghiêm trọng ở nước ta

→ Từ các vai trò trên chúng ta có thể thấy công tác quản lý Nhà nước về đất đai

rất quan trọng, trong đó công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất là đặc biệt quan trọng

1.1.2 Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

Theo Luật Đất đai 2013, các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm 15 nội dung cụ thể như sau:

a, Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó

Sau khi Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có hiệu lực cần tổ chức các lớp tập huấn cho các cán bộ chủ chốt Đồng

tin đại chúng và bằng nhiều hình thức phong phú nhằm giúp người dân hiểu và thực hiện Luật Đất đai Bên cạnh việc ban hành các văn bản cụ thể hoá các các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai cần chú ý tổ chức đôn đốc các cơ quan chức năng thực hiện các văn bản trên địa bàn theo thẩm quyền quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Ví dụ như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014, quyết định số

80, 81, 82/QĐ-UBND về việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất và đăng ký cấp giấy chứng nhận QSD đất

b, Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

Địa giới hành chính là ranh giới được chia nhỏ theo phường, xã vì vậy địa giới hành chính cấp phường, xã được xác định và giao nhau có mốc cắm cụ thể trên thực địa và định vị trên bản đồ địa giới hành chính, tương tự các huyện, các tỉnh Trên bản đồ được thể hiện bằng các nét vẽ theo quy định của bộ Tài nguyên

và Môi trường Tiến hành hoạch định ranh giới theo tài liệu đo đạc địa chính Hồ

sơ ranh giới đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt, đất đai trong phạm vi lãnh thổ ổn định, không có tranh chấp

c, Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

Nhìn chung trong những năm qua, việc khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất đã được thực hiện khá tốt như: Điều tra đất đang sử dụng của các tổ chức thuộc diện Nhà nước giao đất, cho thuê đất (theo Chỉ thị 31/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ)

Mặt khác, công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, đánh giá đất đai theo hướng địa chất công trình , góp phần quan trọng trong việc thực thi các chương trình mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Hiện nay có các loại bản đồ sau:

- Bản đồ giải thửa: Đây là tài liệu bản đồ duy nhất để cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cho nhân dân theo Nghị định 64/CP và phục vụ quản lý đất đai tại địa phương hiện nay

- Bản đồ địa giới hành chính và các loại bản đồ chuyên đề khác:

+ Bản đồ, hồ sơ địa giới hành chính được thành lập năm 1995 tỷ lệ 1/50.000 theo Chỉ thị 364/CT ngày 06/11/1991 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) Nguồn tài liệu này hiện đang được quản lý tại phường (xã), ranh giới ổn định, không tranh chấp

+ Bản đồ nền địa hình, bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 (tỷ lệ 1:10.000), bản đồ này được lập theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT, ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

d, Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Trong những năm qua, công tác lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng thời gian cũng như quy trình hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi trường

Về việc chỉ đạo, thực hiện lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

- Mở hội nghị họp.

- Mời các đơn vị tư vấn về làm việc, lựa chọn đơn vị tư vấn, lập đề cương dự

toán, trình phòng Tài nguyên thẩm định đề cương, ra quyết định chỉ định đơn vị quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

e, Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Việc giao đất ổn định lâu dài cho các đối tượng sử dụng đất nhằm nâng cao quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho các đối tượng sử dụng đất yên tâm đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hợp lý và mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất là một trong những nhiệm vụ quan trọng liên quan đến lợi ích, đời sống của người dân bị thu hồi đất Giải quyết tốt việc bồi thường sẽ

phối hợp chặt chẽ trong tất cả các bước như: Họp, tuyên truyền đến người dân

về nội dung, mục đích của việc Nhà nước thu hồi đất, ban hành quyết định thu hồi đất, thành lập hội đồng bồi thường GPMB, niêm yết công khai giá trị bồi thường đến từng hộ dân Qua đó đề xuất các chính sách, tháo gỡ vướng mắc cho người dân, đảm bảo nguyên tắc công khai, công bằng, phù hợp với quy định của pháp luật

Giao đất, cho thuê đất là một khâu quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước, nó phản ánh cụ thể chính sách của Nhà nước trong việc điều chỉnh các quan

hệ đất đai trong thời kỳ đổi mới Việc giao đất ổn định, lâu dài cho các đối tượng

sử dụng là một bước tiến mới trong nhận thức về quản lý đất đai Đây là một giải pháp quan trọng nhằm khắc phục tình trạng vô chủ, sử dụng kém hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho các đối tượng yên tâm đầu tư phát triển sản xuất và kinh doanh Bước đầu đã thu hút vốn đầu tư của nhân dân và các thành phần kinh tế, tạo bước phát triển mới cho các ngành

f, Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án được Trung tâm phát triển quỹ đất tổ chức thực hiện Tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất đai, tài sản nằm trong phạm vi mốc giới đất bị thu hồi đều được họp công khai, được thông báo cụ thể lý do thu hồi, mục đích ý nghĩa của dự án Trung tâm phát triển quỹ đất tổ chức và lập biên bản điều tra, phúc tra hiện trạng, xác minh diện tích đất và các tài sản trên đất Các biên bản được chủ hộ gia đình, cá nhân, tổ chức và các thành phần tham gia thống nhất ký xác nhận đầy đủ

g, Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trong những năm qua, công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý

hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quan tâm chỉ đạo thực hiện và đã đạt được kết quả quan trọng Việc đăng ký, lập hồ sơ địa chính đã cơ bản hoàn thành, hệ thống sổ sách, hồ sơ địa chính như sổ địa chính,

sổ theo dõi biến động đất đai, sổ theo dõi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hoàn thiện theo đúng quy định.

h, Thống kê, kiểm kê đất đai

Các số liệu thống kê và kiểm kê đất đai là các số liệu rất cần thiết cho quản

lý Nhà nước, hoạt động kinh tế xã hội, quốc phòng - an ninh, nghiên cứu khoa học giáo dục – đào tạo và các nhu cầu khác của cộng đồng Kết quả của thống

kê, kiểm kê đất đai còn là căn cứ để đánh giá hiện trạng sử dụng đất, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhận thức được tầm quan trọng cũng như để thực hiện vai trò quản lý về đất đai, Nhà nước đã thực hiện thống

kê đất đai hàng năm và kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần

i, Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

Ứng dụng các phần mềm như: Microstation V7, V8i, famis, arcgis, envi, mapinfor vào phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn

k, Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

Việc thực hiện các khoản thu, chi liên quan đến đất đai được tổ chức thực hiện nghiêm ngặt theo quy định của Nhà nước Hàng năm đều trích lại một phần nguồn thu từ đất để đầu tư trở lại phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai.Chấp hành đúng các quy định của Nhà nước theo trình tự, thủ tục thu hồi đất, phổ biến tuyên truyền các chủ trương, chính sách về bồi thường, hỗ trợ tái định cư, ra thông báo GPMB, thông báo trước kế hoạch, phương án bồi thường cho người dân biết Việc áp dụng các chế độ chính sách bồi thường được thực hiện đúng quy định của pháp luật, công tác bố trí tái định cư và giải quyết việc làm cho người dân được đặc biệt quan tâm

l, Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Căn cứ vào quy định của pháp luật nói chung và Luật Đất đai nói riêng, trong những năm qua Nhà nước đã và đang quản lý, giám sát việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ngày một tốt hơn Các cấp Đảng ủy,

thể hoá các Chủ trương, Chính sách của Đảng và Nhà nước để triển khai thực hiện ở địa phương, đảm bảo mọi quyền lợi hợp pháp của người dân, đồng thời cũng động viên và huy động được nhân dân tham gia đóng góp nghĩa vụ với Nhà nước bằng việc thực hiện tốt các chính sách thuế.

m, Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

Tổ chức phối hợp với cán bộ thanh tra thường xuyên kiểm tra đã phát hiện kịp thời xử lý các vi phạm lấn chiếm đất công và xây dựng trái phép

Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành chế độ quản lý sử dụng đất được quan tâm nhằm phát hiện ra những yếu kém trong quản lý sử dụng đất để

có các giải pháp khắc phục kịp thời Hàng năm đều có kế hoạch triển khai việc kiểm tra và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai

n, Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

Tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai cho mọi người, triển khai các văn bản thi hành Luật Đất đai Ngoài ra, thông qua các buổi giao ban hàng tháng tổ chức tập huấn các văn bản mới do bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Qua

đó, nâng cao trình độ pháp luật, ý thức trách nhiệm trong công việc của đội ngũ công chức địa chính cơ sở Thường xuyên chuyển tải các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến công tác quản lý đất đai, khoáng sản, môi trường, tạo điều kiện cho lãnh đạo cấp cơ sở nắm bắt, cập nhật được thường xuyên các quy định của pháp luật để thực hiện có hiệu quả hơn công tác quản lý Nhà nước về tài nguyên và môi trường Công chức địa chính hướng dẫn tuyên truyền pháp luật đất đai thông qua đài truyền thanh giúp cho quần chúng nhân dân nâng cao hiểu biết pháp luật đất đai, môi trường góp phần hạn chế các vụ khiếu kiện kéo dài, vượt cấp, tranh chấp, lấn chiếm đất đai, khoáng sản, nâng cao ý thức bảo vệ môi trường

p, Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và

sử dụng đất đai

Cần làm tốt công tác tiếp dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai kịp thời Công tác tiếp dân luôn được coi trọng và thực hiện có nề nếp, đúng nội quy, quy chế tiếp dân và luật khiếu nại tố cáo.

q, Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất được thực hiện nghiêm túc theo pháp luật Việc đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký biến động về đất đai thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất chưa theo kịp diễn biến và thực

tế sử dụng đất Hiện tượng tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền

sử dụng đất vẫn còn diễn ra trong những năm trước đây Tình hình trên đã có nhiều chuyển biến tích cực trong thời gian gần đây từ khi triển khai việc thực hiện cơ chế "Một cửa" nhằm đơn giản hoá thủ tục hành chính

1.2 Công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm về đất đai và phân loại đất đai

1.2.1.1 Khái niệm cơ bản về đất đai

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước con người không tự sản sinh thêm và đặc tính sử dụng của nó là vô hạn Đất đai mang đặc tính mà không gì

có thể thay thế được, là cái nôi, cái cơ bản ban đầu cho sự tồn tại và phát triển của muôn loài Thiếu đất đai thì không thể có một sinh vật nào tồn tại được Các

Mác viết rằng : “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất ” [2].

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt Nhưng tuỳ theo mỗi ngành nghề khác nhau mà đất đai có những vị trí và vai trò khác nhau

Trong ngành công nghiệp, đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh

Trong ngành xây dựng, nó là nền tảng, là cơ sở, tư liệu sản xuất, làm địa điểm để xây dựng các công trình kiến trúc, nhà ở…

Còn trong ngành nông nghiệp, đất đai đóng một vai trò, một vị trí đặc biệt quan trọng Nó là yếu tố cơ bản hàng đầu của ngành sản xuất này Nó không chỉ

là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng, nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động mà không có một vật chất nào có được và thay thế được như con người chỉ có một mẹ mà thôi Điều

đó đã được Các Mác khẳng định rằng đất đai là nguồn gốc của mọi của cải vật

chất, thiếu đất đai thì không thể có cái gì tồn tại được.

Với đặc tính như vậy của đất đai thì việc tìm hiểu, sử dụng hợp lý đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế còn có ý nghĩa về bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên vô cùng quý giá này, để nó mãi mãi là không khan hiếm, không mất đi cái giá trị vốn có của nó, vẫn mãi mãi là môi trường sống của muôn loài

1.2.1.2 Phân loại đất đai

a, Phân loại theo tự nhiên

Phân loại đất Việt Nam theo phương pháp định lượng của FAO – UNESCO (Hội Khoa học đất Việt Nam 1996) thì thổ nhưỡng Việt Nam gồm các loại đất sau [5]:

Bảng 1.1: Bảng phân loại đất Việt Nam theo phương pháp định lượng của

FAO-UNESCO S

- Đất xám

Đa số các đất này được hình thành tại nơi có địa hình bậc thang và dốc tương đối rõ Diện tích lớn nhất gần 20 triệu ha, phân bố rộng khắp các vùng trung du miền núi và một phần đồng bằng

- Đất phù sa

Tổng diện tích đất phù sa chiếm 10,8% diện tích đất tự nhiên của cả nước,

là loại đất rất tốt có độ phì nhiêu và màu mỡ cao Độ phì nhiêu của đất phụ thuộc vào đặc tính phù sa sông bồi đắp Đất phù sa về cơ học thì hạt mịn, tơi xốp, có pha trộn ít hay nhiều cát, tùy lưu tốc của dòng chảy và tốc độ bồi lắng từng vùng

- Đất cát

Chúng có thành phần cơ giới nhẹ, bở rời, hàm lượng Si cao Nhóm đất cát biển nước ta có khoảng 530.000 ha Phân bố dọc ven biển Việt Nam từ Bắc vào

Nam, nhiều nhất là ở Trung Bộ Thích hợp cho việc trồng các loại cây như: Cây công nghiệp ngắn ngày, cây ăn quả, rau màu…

- Đất mặn

Đất mặn là loại đất chứa hàm lượng các muối hòa tan lớn, đa phần là muối

Cl (NaCl, KCl) Ở Việt Nam, tổng diện tích đất mặn là 970.000 ha Phân bố dọc ven biển từ Bắc chí Nam, Phan Rang – Ninh Thuận, ở đồng bằng Bắc Bộ và đồng bằng sông Cửu Long

Nguyên nhân làm đất mặn: Do ảnh hưởng của nước biển theo thủy triều dâng lên, sự xâm lược của nước biển vào vùng trũng nhất và do nước mạch mặn tích lũy lâu ngày trong đất theo mao quản leo lên tạo thành một lớp muối trên mặt đất

- Đất đen

Là nhóm đất được hình thành trong điều kiện bão hòa bazơ hoặc sản phẩm phong hóa tại chỗ Đất thích hợp cho các loại cây như đỗ, đậu, ngô, mía, các loại cây ăn quả Ở địa hình bằng thoát nước kém dành cho lúa cũng như một số loài cây thích nghi khá

- Đất nâu

Nhóm đất này hình thành trong hoàn cảnh đặc biệt ở vùng khí hậu khô hạn

ở Việt Nam trong hai tỉnh Ninh Thuận và Bình Thuận Ở đây lượng mưa thấp hơn lượng bốc hơi, mức độ rửa trôi, xói mòn yếu Đất có độ PH trung tính ít chua hay kiềm yếu, mức độ bão hòa bazơ cao, lượng hữu cơ đạm lân kali trung tính và nghèo, thường thiếu nước vào mùa khô nếu không có biện pháp bảo vệ

- Đất mùn alit trên núi cao

Đất mùn alit núi cao thường nằm trên các đỉnh núi cao như Hoàng Liên Sơn, Ngọc Linh, Ngọc Ang1, Chư Yang Sin với độ cao tuyệt đối trên 200m Thực vật thường là đỗ quyên, trúc, một số cây lá kim ôn đới Trên cùng là tầng thảm mục hoặc lớp mùn thô than bùn trên núi Ở đây quá trình hình thành mùn

là quá trình chủ đạo trên loại đất này

- Đất tác nhân

Đất nhân tác là đất hình thành do tác động của con người Tầng đất do con người tạo ra như đào, đắp, cày, bừa, tưới, tiêu tạo phải từ 50 cm trở lên Những đất chất đống ở thành phố, khu dân cư, khu công nghiệp hay khai thác mỏ, xây dựng các cơ sở hạ tầng có độ dày từ 50 cm trở lên cũng được coi là đất nhân tác Đất nhân tác thường có hình thái phẫu diện không đồng nhất

b, Phân loại theo mục đích sử dụng

- Đất lâm nghiệp

- Đất chuyên

- Đất nông nghiệp (bao gồm đất lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản)

- Đất lâm

- Đất nông nghiệp

- Đất lâm nghiệp

- Đất giáp

- Đất chuyên

dùng

- Đất hoang

- Đất chưa sử dụng

- Đất đô thị - khu hành chính và dân cư nông thôn

- Đất bảo vệ thiên nhiên

- Đất mặt nước

- Đất xây dựng

nghiệp

- Đất ven đô thị

- Đất đô thị

* Ở Việt Nam

- Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1987

Theo Quyết định 201/CP ngày 01/07/1980 về thống nhất quản lý và tăng cường công tác quản lý ruộng đất của Hội đồng Chính phủ, đất đai được phân làm 4 loại: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng khác và đất chưa

sử dụng

- Giai đoạn 1987 - 1993

Luật Đất đai 1987 quy định đất đai được phân thành 5 loại theo mục đích

sử dụng: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng Luật Đất đai 1993 quy định đất đai được phân thành 6 loại theo mục đích sử dụng: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng Trong đó đất đô thị là đất nội thành phố, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác

- Theo quy định của Luật Đất đai 2003 (có hiệu lực từ 01/07/2004), đất đai được

chia thành 3 loại: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Đất đô thị nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm:

+ Đất ở tại đô thị (Điều 84)

+ Đất xây dựng khu chung cư (Điều 85)

+ Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị (Điều 86).

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp (Điều 88)

+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng (Điều 96)

- Theo quy định của điều 10 Luật đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử

dụng, đất đai được phân loại như sau:

Bảng 1.2: Phân loại đất theo mục đích sử dụng theo quy định hiện hành của

nước ta S

Đất phi nông nghiệp khác

3 Đất chưa sử

dụng

(Nguồn: Luật đất đai 2013)

1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

và đất trồng hoa, cây cảnh;

2 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông

nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thuỷ lợi; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở

3 Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

- Đất nông nghiệp

Tổng quỹ đất nông nghiệp ở Việt Nam là 7.637.710 ha, đối với mỗi đơn vị sản xuất, mỗi địa phương quỹ đất nông nghiệp là có giới hạn về mặt diện tích Trong đó, đặc điểm có tính hữu hạn về số lượng đất đai và tính vô hạn về sinh lời của đất đai chi phối một cách rõ rệt nhất

Đất nông nghiệp ở nước ta phân bổ không đều giữa các vùng trong cả nước Vùng đồng bằng sông Cửu Long có tỷ trọng lớn nhất của cả nước chiếm 67,1% diện tích toàn vùng và vùng đất trũng Độ phì và độ màu mỡ của các vùng khác nhau, trong đó vùng đồng vằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu

Long có độ màu mỡ cao chủ yếu là đất phù sa chiếm tỷ lệ lớn so với các vùng khác Còn vùng Đông Nam bộ và Tây Nguyên phần lớn là đất bazan.

Đất nông nghiệp Việt Nam chiếm tỷ lệ rất lớn tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước Với quỹ đất như vậy sẽ bảo đảm cho nguồn lương thực, thực phẩm tiêu dùng trong nước và xuất khẩu Do đó đặc điểm tự nhiên khí hậu cận nhiệt đới lên thực vật Việt Nam rất đa dạng nên sản xuất nông nghiệp ở nước ta cũng rất đa dạng và phong phú Ở miền Bắc nước ta có 4 mùa rõ rệt vì vậy sản xuất nông nghiệp mang tính mùa vụ Ở miền Nam có 2 mùa (mùa mưa và mùa khô) nên việc sản xuất nông nghiệp rất thuận lợi

Vậy để sử dụng đất nông nghiệp cần có các biện pháp nhằm nâng cao và sử dụng đất đai hiệu quả nhất

- Đất phi nông nghiệp

Diện tích đất phi nông nghiệp trên cả nước có mức tăng trưởng tương đối nhanh và tuyến tính trong vòng một thập niên qua Trung bình mỗi năm, diện tích đất phi nông nghiệp gia tăng thêm khoảng 82.000 ha và tốc độ tăng trưởng bình quân hằng năm ở mức xấp xỉ 29%

- Đất chưa sử dụng

Thực tế, diện tích đất chưa sử dụng đã giảm nhanh, mạnh và đáng kể sau một thập niên Chỉ sau 5 năm từ năm 2000-2005, diện tích đất chưa sử dụng đã giảm một nửa từ 10.027.265 ha xuống còn 5.065.884 ha Những con số này cho thấy, quỹ đất đai chưa sử dụng không còn nhiều Ngay cả những cánh rừng nguyên sinh cũng đã bị tàn phá nhiều để phục vụ cho các mục đích mưu sinh của con người

1.2.2 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

1.2.2.1 Khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng với những diện tích đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác

Trong phát triển kinh tế, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất luôn diễn ra

do nhu cầu của thực tế đòi hỏi Việc CĐMĐSDĐ từ loại đất này sang loại đất khác chịu tác động bởi nhiều yếu tố, phụ thuộc vào điều kiện, đặc điểm của từng vùng, lãnh thổ; từng thời kỳ phát triển của vùng, lãnh thổ đó Đối với nước ta, quá trình chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế từ một nước nông nghiệp trở thành một nước công nghiệp phát triển, trong số những yếu tố tác động đến việc CĐMĐSDĐ, có thể phân ra 3 nhóm yếu tố chính sau đây:

- Nhóm các yếu tố về tự nhiên

- Nhóm các yếu tố về kinh tế

- Nhóm các yếu tố về xã hội và môi trường

Các yếu tố nêu trên có mối quan hệ mật thiết với nhau, trong đó yếu tố về điều kiện tự nhiên có vai trò quyết định, các yếu tố còn lại có vai trò quan trọng đối với từng giai đoạn và từng địa phương

Các yếu tố điều kiện tự nhiên và điều kiện kinh tế - xã hội tạo ra nhiều tổ hợp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất đai Tuy nhiên mỗi yếu tố giữ vị trí và có vai trò tác động khác nhau Trong đó điều kiện tự nhiên là yếu tố cơ bản để xác định công dụng của đất đai có ảnh hưởng trực tiếp, cụ thể và sâu sắc, nhất là đối với sản xuất nông nghiệp Điều kiện kinh tế sẽ kiềm chế tác dụng của con người trong việc sử dụng đất Điều kiện xã hội tạo ra khả năng khác nhau cho các yếu tố kinh tế và tự nhiên tác động tới việc sử dụng đất Vì vậy cần phải dựa vào quy luật tự nhiên và quy luật kinh tế - xã hội để nghiên cứu, xử lý mối quan hệ giữa các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội trong lĩnh vực sử dụng đất đai Căn cứ vào yêu cầu của thị trường

và của xã hội, xác định mục đích sử dụng đất, kết hợp chặt chẽ yêu cầu sử dụng đất với ưu thế tài nguyên của đất, để đạt tới cơ cấu tổng thể hợp lý nhất, với diện tích đất đai có hạn sẽ mang lại hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội ngày càng cao và sử dụng đất đai được bền vững

1.2.2.2 Các quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

- Theo điều 52 luật đất đai 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất,

- Theo điều 57 luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất thì:

1 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

g) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

2 Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất.

- Theo điều 58 luật đất đai 2013 quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất,

cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì:

1 Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác nhau mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 ha đất trồng lúa trở lên; từ 20 ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 ha đất trồng lúa; dưới 20 ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng

2 Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan

3 Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dựa án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác

4 Chính phủ quy định chi tiết điều này

- Theo điều 59 luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất,

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngòai theo quy định tại khoản 3 điều 55 của luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 điều 56 của luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch

vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư

3 Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

4 Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này không được ủy quyền

1.2.2.3 Nguyên nhân dẫn đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

- Dân số ngày một tăng lên kéo theo các nhu cầu về đất ở và sinh hoạt trong khi

quỹ đất lại có hạn

- Một số diện tích đất nông nghiệp đã thoái hóa và bạc màu không thể canh tác

được

- Quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa, đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ dẫn đến

lực lượng lao động trong các ngành nông nghiệp giảm dần, đồng ruộng bị bỏ hoang do không có người canh tác

- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỉ trọng các ngành công nghiệp –

dịch vụ, giảm tỉ trọng ngành nông nghiệp

- Chính sách mở cửa thu hút đầu tư đã kéo theo hàng loạt doanh nghiệp trong và

ngoài nước đầu tư vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng

- Quỹ đất đai được sử dụng một cách có hiệu quả, đem lại nguồn thu lớn cho

ngân sách xã

1.2.2.4 Tác động của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

a, Tác động tích cực:

- Hình thành nhiều KCN, khu chế xuất, nhà máy sản xuất ô tô, khu đô thị mới…

làm cho hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội được xây dựng ngày càng đồng

bộ và hiện đại hơn

- Các cấp chính quyền từ tỉnh, huyện và xã đã có quan tâm trong việc vận dụng

các chính sách để giải quyết các vấn đề về bồi thường, hỗ trợ tạo việc làm ổn định đời sống của người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi

- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng trưởng kinh tế cao: Cơ cấu kinh tế có sự

chuyển dịch rõ rệt và hợp lý theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, dịch vụ; giảm dần tỷ trọng ngành nông nghiệp

- Hình thành các khu công nghiệp đã thu hút được các doanh nghiệp, các nhà

đầu tư đồng thời góp phần tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập cho người lao động, góp phần nâng cao mức sống cho người nông dân

- Một số xã tập trung khu công nghiệp cho thấy số người chuyển đến và số

người chuyển đi, số hộ kinh doanh và số lao động chuyển đến có sự biến động sôi động phản ánh sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế tích cực phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất

- Giải quyết việc làm cho người lao động, góp phần chuyển dịch cơ cấu lao

động, tận dụng được lao động nông nhàn Bên cạnh đó có những lớp đào tạo nền

để nâng cao trình độ cho người lao động, đồng thời giải quyết lao động đi xuất khẩu nước ngoài

- Qúa trình CNH – HĐH nông nghiệp nông thôn, làm cho cơ cấu sử dụng đất

thay đổi, dẫn đến cơ cấu lao động có sự thay đổi đáng kể: Giảm dần lao động trong sản xuất nông nghiệp; tăng tỷ lệ lao động trong công nghiệp, dịch vụ - thương mại

- Qúa trình chuyển dịch đất đai sang phát triển công nghiệp, đô thị cùng với việc

sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ đầu tư cho học hành cũng đã có tác động tích cực

là làm cho tri thức của người dân được nâng cao

- Nâng cao trình độ sản xuất giúp người lao động có tinh thần và trí tuệ nhanh

nhạy nắm bắt trong cơ chế thị trường, có khả năng ứng dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến vào sản xuất để phục vụ cho tiến trình CNH – HĐH đất nước Đồng thời tạo ra những con người mới xã hội chủ nghĩa, tạo cho đất nước nền tảng vững chắc xây dựng và phát triển kinh tế xã hội trong thời kỳ đổi mới

- Các khu công nghiệp mọc lên càng nhiều, làng nghề truyền thống càng phát

triển thì kinh tế càng phát triển, sẽ tạo điều kiện cho việc ổn định cuộc sống của người dân Từ đó vấn đề môi trường được người dân quan tâm hơn, có kinh phí

để giải quyết và xử lý rác thải

b, Tác động tiêu cực:

- Bên cạnh những tác động tích cực trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

nông nghiệp cũng còn những tác động tiêu cực đến điều kiện sống của người dân như vấn đề ô nhiễm môi trường, các tệ nạn xã hội có chiều hướng gia tăng

Điều này không những đem lại sự bất ổn cho xã hội mà còn có tác động không nhỏ đến suy nghĩ, niềm tin của những người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi.

- Thu hồi đất nông nghiệp trên dẫn đến một bộ phận dân cư mất đất sản xuất

Điều này làm cho tỷ lệ lao động không có việc làm tăng mạnh Đây là vấn đề đáng lo ngại đối với vấn đề lao động, việc làm của người dân trên địa bàn

- Việc sở hữu tiền bồi thường, hỗ trợ đã góp phần thúc đẩy sự phát triển các nhu

cầu vật chất, văn hoá tinh thần cho người dân Tuy nhiên, phần lớn số tiền đền

bù được sử dụng cho mục đích xây dựng, sửa chữa nhà cửa, mua sắm đồ dùng cho gia đình…ít người đầu tư cho học hay chuyển đổi nghề Việc sử dụng tiền bồi thường như vậy sẽ tiềm ẩn những điều bất ổn về thu nhập, điều kiện sống khi những vấn đề xã hội nảy sinh, khi nếp sống hiện tại không phù hợp với khả năng tài chính của họ

- Sự thiếu đồng bộ, thiếu rõ ràng, minh bạch trong các chủ trương, chính sách;

thiếu sự phối hợp về quy hoạch, kế hoạch với vấn đề đào tạo nghề, giải quyết việc làm cho người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi, chưa gắn việc chuyển dịch cơ cấu đất đai với cơ cấu lao động

- Đất canh tác ngày càng giảm mạnh Cạnh tranh giữa sản xuất nông nghiệp và

sản xuất công nghiệp, phát triển đô thị ngày càng nhanh về tài nguyên tự nhiên, làm cho giá thành sản xuất nông nghiệp ngày càng tăng nhanh, tốc độ thu nhập của nông thôn giảm dần ngày càng tụt hậu so với mức tăng ngày càng nhanh của thu nhập dân cư thành phố

- CNH – HĐH đã lấy đi một số diện tích đất canh tác của người dân dẫn đến

việc dư thừa lao động, một số lao động chuyển sang làm việc tại các khu công nghiệp, hoạt động thương mại và các làng nghề truyền thống, số còn lại làm việc trong nông nghiệp mang tính thời vụ nên thu nhập không ổn định, đời sống bấp bênh

- Chất lượng lao động nông nghiệp nông thôn có trình độ đại học, cao đẳng,

chuyên môn kỹ thuật còn rất mỏng chưa đáp ứng được nhu cầu nền kinh tế và lại càng khó có thể đáp ứng được yêu cầu của sự nghiệp CNH – HĐH

1.2.3 Công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất

1.2.3.1 Khái niệm công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất là hoạt động hành chính của cơ quan thực thi quyền lực Nhà nước (quyền hành pháp) để quản lý, điều hành cơ cấu chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật, đó là Chính phủ và Uỷ ban nhân dân các cấp

1.2.3.2 Vai trò của công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất

- Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước.

- Bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp

pháp của người sử dụng đất

- Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia, tăng cường hiệu quả sử dụng

đất, đảm bảo sử dụng tiết kiệm đất đai nhất mà vẫn đạt được mục đích đề ra

- Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường.

- Quản lý và giám sát tốt việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất

- Xây dựng tốt các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có tính khả thi

cao

- Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất

đai, giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người trực tiếp sử dụng

1.2.3.3 Công cụ quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất

a, Công cụ pháp lý

Luật pháp là công cụ quản lý không thể thiếu được của Nhà nước Từ xưa đến nay, Nhà nước luôn thực hiện quyền cai trị của mình trước hết bằng luật pháp Nhà nước dùng pháp luật tác động vào ý chí của con người để điều chỉnh hành vi của con người Hệ thống luật pháp của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

Việt Nam có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến lĩnh vực quản lý đất đai có nhiều loại khác nhau như: Hiến pháp, Luật đất đai, Luật dân sự, Pháp lệnh, các Thông tư, Chỉ thị, Nghị quyết của Trung ương và chính quyền địa phương các cấp bộ, ngành có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến đất đai.

Pháp luật có những vai trò chủ yếu đối với công tác quản lý đất đai như sau:

- Pháp luật là công cụ duy trì trật tự an toàn xã hội trong lĩnh vực đất đai Trong

hoạt động xã hội, vấn đề đất đai gắn chặt với lợi ích vật chất và tinh thần của mọi chủ thể sử dụng đất nên vấn đề này dễ nảy sinh nhiều mâu thuẫn Trong các mâu thuẫn đó có những vấn đề phải dùng đến pháp luật mới xử lý được

- Pháp luật là công cụ bắt buộc các tổ chức và cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế

đối với Nhà nước và các nghĩa vụ khác Trong sử dụng đất đai, nghĩa vụ nộp thuế là nghĩa vụ bắt buộc, nhưng không phải lúc nào nghĩa vụ đó cũng được thực hiện một cách đầy đủ có rất nhiều trường hợp phải dùng biện pháp cưỡng chế và bắt buộc thì nghĩa vụ đó mới được thực hiện

- Pháp luật là công cụ mà qua đó Nhà nước bảo đảm sự bình đẳng, công bằng

giữa những người sử dụng đất Nhờ những điều khoản bắt buộc, thông qua các chính sách miễn giảm, thưởng, phạt cho phép Nhà nước thực hiện được sự bình đẳng cũng như giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích trong lĩnh vực đất đai giữa những người sử dụng đất

- Pháp luật là công cụ tạo điều kiện cho các công cụ quản lý khác, các chế độ,

chính sách của Nhà nước được thực hiện có hiệu quả hơn

b, Công cụ tài chính

Tài chính là tổng hợp các mối quan hệ kinh tế phát sinh trong quá trình tạo lập phân phối và sử dụng các nguồn lực tài chính của các chủ thể kinh tế - xã hội Tài chính là công cụ để các đối tượng sử dụng đất đai thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của họ, là công cụ quản lý quan trọng cho phép thực hiện quyền

bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất và kết hợp hài hòa các lợi ích, là công

cụ cơ bản để nhà nước tăng nguồn thu ngân sách

Các công cụ tài chính trong quản lý đất đai:

- Thuế và lệ phí: Là công cụ tài chính chủ yếu được sử dụng rộng rãi trong công

tác quản lý đất đai Theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước ban hành các loại thuế chủ yếu trong lĩnh vực đất đai như sau:

Thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (có thể có)

Các loại lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai như lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính

- Giá cả: Đối với đất đai hiện nay, Nhà nước đã ban hành khung giá chung cho

các loại đất cụ thể được quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ để làm cơ sở chung cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ tính giá đất và thu thuế sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, khi cho thuê đất, khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất

- Ngân hàng: Là công cụ quan trọng của quan hệ tài chính Ngoài nhiệm vụ kinh

doanh tiền tệ nói chung nó còn được hình thành để cung cấp vốn cho các công lệnh về khai hoang, cải tạo đất

Vai trò của công cụ tài chính trong quản lý đất đai:

- Tài chính là công cụ để các đối tượng sử dụng đất đai thực hiện nghĩa vụ và

trách nhiệm của họ

- Tài chính là công cụ mà Nhà nước thông qua nó để tác động đến các đối tượng

sử dụng đất làm cho họ thấy được nghĩa vụ và trách nhiệm của họ trong việc sử dụng đất đai Các đối tượng sử dụng đất đều phải có trách nhiệm và nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước

- Tài chính là công cụ quản lý quan trọng cho phép thực hiện quyền bình đẳng

giữa các đối tượng sử dụng đất và kết hợp hài hoà giữa các lợi ích

- Tài chính là công cụ cơ bản để Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách.

c, Công cụ quy hoạch

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là công cụ quản lý quan trọng và là nội dung không thể thiếu được trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai ; đảm bảo cho sự lãnh đạo, chỉ đạo tập trung thống nhất của Nhà nước Thông qua quy hoạch, bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đã được phê duyệt, Nhà nước kiểm soát được mọi diễn biến về tình hình đất đai Quy hoạch đất đai tạo điều kiện để

sử dụng đất hợp lý trên cơ sở điều tra đánh giá phân hạng đất, Nhà nước bố trí sắp xếp các loại đất đai cho các đối tượng sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn

Quy hoạch đất đai được lập theo vùng lãnh thổ và theo các ngành:

- Quy hoạch sử dụng đất đai theo vùng lãnh thổ là quy hoạch sử dụng đất đai

được lập theo các cấp hành chính, gồm: Quy hoạch sử dụng đất đai của cả nước, quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã

- Quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành là quy hoạch sử dụng đất đai được lập

theo các ngành như: Quy hoạch sử dụng đất đai ngành nông nghiệp, quy hoạch

sử dụng đất đai ngành công nghiệp, quy hoạch sử dụng đất đai ngành giao thông

d, Công cụ hành chính

Là cách thức tác động trực tiếp của Nhà nước đến các chủ thể trong quan

hệ đất đai, bao gồm các chủ thể là cơ quan quản lý đất đai của Nhà nước và các chủ thể là người sử dụng đất (các hộ gia đình, các cá nhân, các tổ chức, các pháp nhân) bằng các biện pháp, các quyết định mang tính mệnh lệnh bắt buộc Nó đòi hỏi người sử dụng đất phải chấp hành nghiêm chỉnh, nếu vi phạm sẽ bị xử lý theo pháp luật Trong quản lý Nhà nước về đất đai phương pháp hành chính có vai trò to lớn, xác lập được kỷ cương trật tự trong xã hội Nó khâu nối được các hoạt động giữa các bộ phận có liên quan, giữ được bí mật hoạt động và giải quyết được các vấn đề đặt ra trong công tác quản lý một cách nhanh chóng kịp thời Khi sử dụng phương pháp hành chính phải gắn chặt chẽ quyền hạn và trách nhiệm của các cấp quản lý Nhà nước về đất đai khi ra quyết định Đồng thời phải làm rõ, cụ thể hoá chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của các cơ quan Nhà nước và từng cá nhân Mọi cấp chính quyền, mọi tổ chức, mọi cá nhân khi ra quyết định phải hiểu rõ quyền hạn của mình đến đâu và trách nhiệm của mình như thế nào khi sử dụng quyền hạn đó Các quyết định hành chính do con người đặt ra muốn có kết quả và đạt hiệu quả cao thì chúng phải là các quyết định có tính khoa học, có căn cứ khoa học, tuyệt đối không thể là ý muốn chủ quan của con người Để quyết định có căn cứ khoa học người ra quyết định phải nắm vững tình hình, thu thập đầy đủ các không tin cần thiết có liên quan, cân nhắc tính toán đầy đủ các lợi ích, các khía cạnh khác chịu ảnh hưởng đảm bảo quyết định hành chính có căn cứ khoa học vững chắc

1.2.3.4 Biện pháp quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất

- Tổ chức phổ biến, tuyên truyền về chính sách đất đai cho cán bộ và nhân dân

trong vùng vì họ là những chủ thể trực tiếp tác động vào đất đai thông qua quá trình sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, NTTS và thương mại dịch vụ

- Tăng cường năng lực quản lý đất đai cho cán bộ cấp xã, hoàn thiện định mức

sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất

- Xây dựng khung giá đất cho thuê hợp lý theo vị trí và mục đích sử dụng nhằm

khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào các khu công nghiệp, cụm công nghiệp

- Cụ thể hóa các điều khoản về luật, các văn bản sau luật cho phù hợp với tình

hình thực tế của địa phương trên cơ sở sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả cao phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

- Điều chỉnh quy định về giá đất nông nghiệp cho phù hợp với khả năng sinh lợi

của đất và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường

- Thu hút đầu tư từ bên ngoài vào, thực hiện chính sách tín dụng.

- Trong tương lai quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh hơn cả về số lượng và quy

mô, cần thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp hóa, đồng thời hạn chế việc di chuyển quá mức dân cư và lao động nông thôn vào các đô thị, KCN

- Tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục hành chính cho các nông hộ phát huy thực

hiện các quyền của người sử dụng đất, cần chia nhỏ giai đoạn chuyển dịch đất nông nghiệp sang đất công nghiệp và đất ở để tránh bị đột ngột về tác động giá đất

- Hạn chế quyết liệt đối với các đối tượng có hành vi đầu cơ, kinh doanh nhà ở,

đất ở

- Giải quyết việc làm cho hộ nông dân sau khi đất canh tác dành cho việc phát

triển công nghiệp

- Đền bù thỏa đáng, đúng pháp luật, ngăn chặn những tiêu cực trong quá trình

Trung Quốc đã có 30 năm xây dựng chủ nghĩa xã hội theo lý luận kinh tế

“Chủ nghĩa xã hội hiện thực”, chính sách cải cách thành công của Trung Quốc

đã đem lại những thành tựu to lớn, trong 20 năm cải cách kinh tế, mức tăng trưởng GDP của Trung Quốc đạt 9,7%/năm được xếp vào nước có mức tăng trưởng nhanh nhất thế giới, khoảng 200 triệu người dân được đưa lên khỏi mức đói nghèo, năm 1998, Trung Quốc đứng đầu thế giới về sản lượng nông sản, thu nhập của nông dân Trung Quốc đã tăng lên 16 lần Nông nghiệp Trung Quốc đã làm nên kì tích góp phần quan trọng đáp ứng nhu cầu ăn mặc cho 1,3 tỷ dân có mức sống ngày càng tăng, tạo cơ sở căn bản cho quá trình công nghiệp hóa.Bên cạnh những thành công to lớn về kinh tế, xã hội của công cuộc đổi mới, quá trình phát triển kinh tế của Trung Quốc đã và đang chứa đựng nhiều nguy cơ và thách thức lớn Trong đó chính sách sử dụng đất nông nghiệp, chính sách đô thị hóa và công nghiệp hóa đã có những tác động không nhỏ đến kinh tế

- xã hội Trung Quốc

Qúa trình chuyển dịch đất nông nghiệp sang loại đất khác (chủ yếu là đất công nghiệp và đất ở) của Trung Quốc tăng đã làm cho diện tích đất canh tác ngày càng giảm, diện tích canh tác bình quân đầu người của Trung Quốc chỉ bằng 1/3 mức trung bình trên thế giới Cạnh tranh giữa sản xuất nông nghiệp và sản xuất công nghiệp, phát triển đô thị ngày càng nhanh về tài nguyên tự nhiên làm cho giá thành sản xuất nông nghiệp ngày càng tăng nhanh, ngày càng tụt hậu so với mức tăng ngày càng nhanh của thu nhập cư dân thành phố Khoảng cách chênh lệch về thu nhập giữa nông thôn và thành thị ngày càng xa nhau.Đối với đất nông nghiệp Luật Đất đai hiện nay của Trung Quốc quy định

“Nhà nước bảo hộ đất canh tác, khống chế nghiêm ngặt chuyển đất canh tác thành phi canh tác”

Mỗi một giai đoạn thăng trầm của lịch sử kinh tế, chính trị, xã hội Trung Quốc đều ẩn chứa sự thành bại bởi tác động của một cơ chế, chính sách về nông nghiệp nói chung và sử dụng đất nông nghiệp nói riêng Song những hậu quả tác

động của quá trình chuyển dịch đất nông nghiệp sang đất công nghiệp và đất ở đến đời sống xã hội Trung Quốc là rất lớn Chính sách “…khống chế nghiêm ngặt chuyển đất canh tác thành phi canh tác” tại Trung Quốc ra đời chậm hơn một số nước trong khu vực, song đã thu hút được nhiều thắng lợi trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

1.3.2 Nhật Bản

Nhật Bản là một nước tiến hành cải cách kinh tế sớm nhất ở châu Á, quá độ

từ nền kinh tế phong kiến tiểu nông lên công nghiệp hóa Trải qua một thế kỷ phát triển, Nhật đã trở thành một quốc gia công nghiệp hiện đại nhưng đơn vị sản xuất nông nghiệp chính vẫn là các hộ gia đình nhỏ, mang đậm tính chất của nền văn hóa lúa nước, đặc điểm này giống với Việt Nam

Trước công cuộc duy tân, như mọi nước châu Á nền kinh tế Nhật là nền nông nghiệp sản xuất nhỏ, tiểu nông phong kiến, năng suất thấp, địa tô cao Như Việt Nam, Nhật luôn luôn bị giới hạn bởi tài nguyên đất đai ngày càng ít và dân

số ngày càng tăng Tuy nhiên muốn tạo đà công nghiệp hóa, nhất thiết phải tăng năng suất nông nghiệp, trong hoàn cảnh đất chật người đông cách duy nhất là thâm canh tăng năng suất

Khoa học kỹ thuật nông nghiệp được Nhật Bản coi là biện pháp hàng đầu ngay từ thế kỷ XIX, Nhật chú trọng phát triển các công nghệ thu hút lao động và tiết kiệm đất như: Kỹ thuật tưới nước, dùng phân bón và lai tạo giống tạo nên năng suất cây trồng cao Chính sách khuyến khích phát triển sản xuất được ban hành cũng tạo ra động lực thúc đẩy nông dân áp dụng khoa học công nghệ tăng năng suất cây trồng Đất đai được chia cho mọi nông dân tạo nên tầng lớp nông dân sở hữu nhỏ ruộng đất

Với chính sách tiết kiệm đất triệt để, chính sách bảo hộ sản xuất nông nghiệp đồng nghĩa với sự hạn chế tối đa chuyển dịch đất nông nghiệp sang đất công nghiệp và đất ở, các cơ chế chính sách uyển chuyển phù hợp với từng giai

đoạn phát triển của kinh tế - xã hội, nông nghiệp Nhật Bản đã tác động một cách tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của Nhật Bản.

1.3.3 Đài Loan

Qúa trình phát triển xã hội trước đây cũng giống với giai đoạn phát triển hiện nay của Việt Nam, tức là nền nông nghiệp là chính Vào cuối thế kỷ XIX cải cách ruộng đất ở Đài Loan được tiến hành Quyền sử dụng đất chuyển từ địa chủ thu tô sang chủ đất thực sự quản lý đất đai Nông nghiệp cùng với sự phát triển của kỹ thuật đã phát triển theo hướng thâm canh, chuyên sâu và nông nghiệp thực sự là nền tảng vững chắc cho sự phát triển kinh tế ổn định và mạnh

mẽ ở Đài Loan

Đài Loan đã tiến hành cuộc “Cải cách ruộng đất lần thứ hai” vào năm 1981 Với mục tiêu mở rộng quy mô nông trại, các chính sách hợp tác sản xuất, hợp đồng khoán được áp dụng song song với việc áp dụng các kỹ thuật mới như cơ khí hóa, tự động hóa, các ngành sản xuất “Không sạch” như chăn nuôi, trồng trọt được thay thế bằng sản phẩm sạch, chất lượng cao, không dùng hóa chất Cũng trong quá trình công nghiệp hóa này, giá đất, giá lao động tăng nhanh làm cho sản xuất lúa bị chững lại và giảm sút hẳn Lúa dần được thay thế bằng các cây trồng có giá trị kinh tế cao hơn và tới thập kỷ 1990 việc ưu tiên phát triển môi trường đã trở thành mục tiêu quan trọng của ngành nông nghiệp Đài Loan.Giữa Đài Loan và Trung Quốc về lịch sử chung một cội nguồn, song với chính sách sử dụng đất đai khác nhau, các tác động của các chính sách này đã mang lại hiệu quả hoàn toàn khác nhau Sự chuyển dịch đất nông nghiệp sang đất công nghiệp đã được định hướng về nông thôn đã mang lại hiệu quả vô cùng

to lớn ngay trong cả ngắn hạn, dài hạn cho nền kinh tế đất nước

Thực tế đã cho thấy: Chính sách phát triển nông nghiệp (trong đó có sử dụng đất nông nghiệp hay chuyển dịch đất nông nghiệp) thích hợp đã tác động rất lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia có xuất phát điểm từ

một nền kinh tế nông nghiệp, ngược lại sẽ phải gánh chịu một hậu quả nghiêm trọng cho nền kinh tế - xã hội.

1.4 Các văn bản pháp luật về công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất

- Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13/04/2015 về quản lý, sử dụng đất trồng lúa.

Điều 5: Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp

1 Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai và phải nộp một khoản tiền để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa

2 Tùy theo điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức nộp cụ thể nhưng không thấp hơn 50% số tiền được xác định theo diện tích đất chuyên trồng lúa nước phải chuyển sang đất phi nông nghiệp nhân với giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất tại thời điểm chuyển mục đích

sử dụng đất

3 Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất lập bản kê khai số tiền phải nộp, tương ứng với diện tích đất chuyên trồng lúa nước được nhà nước giao, cho thuê

và nộp vào ngân sách cấp tỉnh theo quy định

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất.

Điều 5: Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

1 Đối với tổ chức kinh tế:

b) Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không

phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014, khi được chuyển