A. Nhận biết rõ hơn về ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với mỗi gia đình, cá nhân khi muốn nắm giữ một khối tài sản về đất đai họ sẽ nghĩ đến việc mua đất làm tài sản chung của gia đình hay tài sản riêng của cá nhân. Tuy nhiên trên thực tế đối với những người đã có am hiểu rõ về Luật đất đai thì vấn đề mua đất sẽ không có khó khăn gì, nhưng còn lại đối với những người chưa được tiếp cận và hiểu rõ về luật thì thường lúng túng và gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện việc mua đất. Khi đó sẽ có người đặt ra câu hỏi là “Tôi muốn mua đất thì tôi phải làm những gì? Cần những giấy tờ gì và làm như thế nào?” Trong đời sống hàng ngày, thông qua các giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật, chúng ta có được thửa đất để khai thác, sử dụng phục vụ cuộc sống. Người có quyền sử dụng lô đất đó, được cơ quan Nhà nước làm thủ tục và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều người còn gọi giấy này là bìa đất, sổ đỏ. Và một khi cần vay tiền ở các ngân hàng, người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến làm thủ tục thế chấp vay tiền. Từ thực tế này, một số người vì thế mà quan niệm rằng, giấy này là tài sản, vì việc thế chấp nó, được nhận tài sản khác ở ngân hàng, là tiền mặt Việt Nam đồng. Có một số trường hợp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất trộm, chủ nhân của nó đến cơ quan Công an trình báo, là mất tài sản và đề nghị xử lý theo quy định của pháp luật. Để giúp bạn đọc, nhìn nhận đúng bản chất vấn đề này, bài viết xin đề cập từ khía cạnh pháp lý và thực tiễn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong các tình huống pháp lý đặc trưng, thông dụng dưới đây. Và quan trọng hơn là để giúp cho những người có nhu cầu mua đất biết và hiểu rõ hơn về trình tự, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách chính xác và nhanh chóng để khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ tránh trường hợp lúng túng và làm mất thời gian phải làm lại nhiều lần.
Thủ tục xin cấp sổ đỏ sang tên sổ đỏ A Nhận biết rõ ý nghĩa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với gia đình, cá nhân muốn nắm giữ khối tài sản đất đai họ nghĩ đến việc mua đất làm tài sản chung gia đình hay tài sản riêng cá nhân Tuy nhiên thực tế người có am hiểu rõ Luật đất đai vấn đề mua đất khó khăn gì, lại người chưa tiếp cận hiểu rõ luật thường lúng túng gặp nhiều khó khăn trình thực việc mua đất Khi có người đặt câu hỏi “Tôi muốn mua đất phải làm gì? Cần giấy tờ làm nào?” Trong đời sống hàng ngày, thông qua giao dịch dân theo quy định pháp luật, có đất để khai thác, sử dụng phục vụ sống Người có quyền sử dụng lô đất đó, quan Nhà nước làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều người gọi giấy bìa đất, sổ đỏ Và cần vay tiền ngân hàng, người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến làm thủ tục chấp vay tiền Từ thực tế này, số người mà quan niệm rằng, giấy tài sản, việc chấp nó, nhận tài sản khác ngân hàng, tiền mặt Việt Nam đồng Có số trường hợp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị trộm, chủ nhân đến quan Công an trình báo, tài sản đề nghị xử lý theo quy định pháp luật Để giúp bạn đọc, nhìn nhận chất vấn đề này, viết xin đề cập từ khía cạnh pháp lý thực tiễn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình pháp lý đặc trưng, thông dụng Và quan trọng để giúp cho người có nhu cầu mua đất biết hiểu rõ trình tự, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cách xác nhanh chóng để làm thủ tục xin cấp sổ đỏ tránh trường hợp lúng túng làm thời gian phải làm lại nhiều lần I Trình tự thủ tục xin cấp giấy phép quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.Trình tự thủ tục xin cấp giấy phép quyền sử dụng đất a) Trình tự thực hiện: Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ Văn phòng đăng ký đất cấp huyện Bước 3: Cán tiếp nhận kiểm tra hồ sơ Nếu hồ sơ chưa đầy đủ chưa hợp lệ hướng dẫn bổ sung chỗ viết phiếu yêu cầu bổ sung Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ cán tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi "Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế thực nghĩa vụ tài (nếu có) Sau đó, nộp biên lai thuế cho phận tiếp nhận Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết b) Cách thức thực hiện: Trực tiếp trụ sở hành Văn phòng đăng ký đất cấp huyện c) Thành phần hồ sơ: + Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (theo mẫu) + Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, phiếu lấy ý kiến khu dân cư + Trích lục trích đo + Biên xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã + Thông báo công khai hồ sơ (15 ngày) + 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB - có) + 02 Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01-05/TSDĐ- có) + 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/TK-TNCN- có) + 02 giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có) + 02 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có) + Bản án tòa án, biên thi hành án, định thi hành án quan thẩm quyền, định cấp (nếu có) d) Số lượng hồ sơ: 01 e) Thời hạn giải quyết: 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ g) Đối tượng thực thủ tục hành chính: Cá nhân h) Cơ quan thực thủ tục hành chính: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện i) Kết thực thủ tục hành chính: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất k) Tên mẫu đơn mẫu tờ khai: + Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (mẫu 01/ĐK-GCN Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT) + Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất.(Mẫu 01/LPTB - Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28/2/2011 Bộ Tài chính) + Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01-05/TSDĐ- Thông tư số 30/2005/TTLT/BTC -BTNMT ngày 18/04/2005) + Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.(Mẫu số 11/KK–TNCN - Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài chính) + Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (người sử dụng đất tự viết) l) Yêu cầu điều kiện thực thủ tục hành chính: Không Không theo thủ tục phải thời gian làm thủ tục nhiều lần Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất: thực theo quy định Điều 123 Luật Đất đai quy đinh cụ thể Điều 135, Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai: 2.1) Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất xã, thị trấn: - Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất - Hồ sơ gồm có: + Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Một loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai (nếu có); + Văn uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có) - Thủ tục: + Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tình trạng tranh chấp đất đai đất; trường hợp người sử dụng đất giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai thẩm tra, xác nhận nguồn gốc thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đất, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt; công bố công khai danh sách trường hợp đủ điều kiện không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét ý kiến đóng góp trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên Môi trường; + Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi ý kiến trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm trích lục đồ địa trích đo địa đất nơi chưa có đồ địa chính, trích hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài trường hợp người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; gửi hồ sơ trường hợp đủ điều kiện không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục đồ địa chính, trích hồ sơ địa đến Phòng Tài nguyên Môi trường; + Phòng Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cấp định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thời gian thực công việc nêu không năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nhận đủ hồ sơ hợp lệ ngày người sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.2) Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phường: - Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên môi trường quận nơi có đất - Hồ sơ gồm có: + Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Một loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai (nếu có); + Văn uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có) - Thủ tục: + Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa cần thiết; lấy ý kiến xác nhận Ủy ban nhân dân phường tình trạng tranh chấp đất đai đất; trường hợp người sử dụng đất giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai lấy ý kiến Ủy ban nhân dân phường nguồn gốc thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đất, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt; công bố công khai danh sách trường hợp đủ điều kiện không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét ý kiến đóng góp trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi ý kiến trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm trích lục đồ địa trích đo địa đất nơi chưa có đồ địa chính, trích hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài trường hợp người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; gửi hồ sơ trường hợp đủ điều kiện không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục đồ địa chính, trích hồ sơ địa đến Phòng Tài nguyên Môi trường; + Phòng Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cấp định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thời gian thực công việc quy định điểm a điểm b khoản không năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ ngày người sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quy định trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất: Theo Điều 50 Luật Đất đai quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sau: “1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận tranh chấp mà có loại giấy tờ sau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất: a) Những giấy tờ quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 quan có thẩm quyền cấp trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan nhà nước có thẩm quyền cấp có tên sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; c) Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; đ) Giấy tờ lý, hoá giá nhà gắn liền với đất theo quy định pháp luật; e) Giấy tờ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ quy định khoản Điều mà giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký bên có liên quan, đến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận đất tranh chấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có hộ thường trú địa phương trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn miền núi, hải đảo, Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận người sử dụng đất ổn định, tranh chấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất loại giấy tờ quy định khoản Điều đất sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận đất tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt nơi có quy hoạch sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất.” Các khoản tiền phải nộp làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Lệ phí trước bạ: Theo quy định Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 Chính phủ lệ phí trước bạ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 Bộ Tài hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (giá tính lệ phí trước bạ giá Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành) - Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 Bộ Tài hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: + Đối với hộ gia đình, cá nhân quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố thị xã trực thuộc tỉnh: Mức thu tối đa không 100.000 đồng/giấy cấp Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất (không có nhà tài sản khác gắn liền với đất) áp dụng mức thu tối đa không 25.000 đồng/giấy cấp + Miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận hộ gia đình, cá nhân nông thôn Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh (quy định khoản Điều Thông tư này) cấp Giấy chứng nhận nông thôn không miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận - Ngoài phải nộp loại phí khác (nếu có), như: Phí thẩm định, phí trích đo Vì vào khoản Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận tranh chấp mà có loại giấy tờ sau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất: a) Những giấy tờ quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 quan có thẩm quyền cấp trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan nhà nước có thẩm quyền cấp có tên sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; c) Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; đ) Giấy tờ lý, hoá giá nhà gắn liền với đất theo quy định pháp luật; e) Giấy tờ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.” II Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định “Điều 127 Luật Đất đai” Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định sau: a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng ðất nông thôn nộp Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất Trong thời hạn không mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp bên chuyển nhượng phải thực nghĩa vụ tài mà nghĩa vụ tài xác định theo số liệu địa văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài III Căn tính thuế thuế suất 1.Căn tính thuế Được quy định sau: quy định Điều 4, 5,và Điều Căn tính thuế Căn tính thuế chuyển quyền sử dụng đất diện tích đất, giá đất tính thuế thuế suất Điều Diện tích đất tính thuế Diện tích đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất diện tích đất thực tế chuyển quyền sử dụng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác phù hợp với đồ địa sổ địa Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất chuyển quyền sử dụng Nơi chưa có đồ địa diện tích đất tính thuế phải quan địa cấp huyện xác nhận Điều Giá đất tính thuế Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất giá Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định khung giá Chính phủ, phù hợp thực tế địa phương Bảng giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định, niêm yết công khai trụ sở quan thuế quan quản lý nhà, đất, quan địa địa phương Trường hợp bán hộ thuộc nhà nhiều tầng với chuyển quyền sử dụng đất có nhà giá đất tính thuế phân bổ cho tầng theo quy định Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất với thay đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp giá đất tính thuế giá đất phi nông nghiệp Thuế suất Được quy định Điều Điều Điều Thuế suất trường hợp chuyển quyền sử dụng đất không thay đổi mục đích sử dụng đất Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất tính tỷ lệ phần trăm (%) trị giá đất chuyển quyền sử dụng, quy định sau: 1- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà nộp tiền sử dụng đất, chưa nộp tiền sử dụng đất giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, phép chuyển quyền sử dụng đất: a) Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, thuế suất 10% (mười phần trăm) b) Đối với đất ở, đất xây dựng công trình loại đất khác, thuế suất 20% (hai mươi phần trăm) 2- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai trường hợp chuyển quyền sử dụng đất từ lần thứ hai trở mà lần trước nộp thuế chuyển quyền sử dụng theo quy định khoản Điều này, phép chuyển quyền sử dụng đất, thuế suất 5% (năm phần trăm) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất trường hợp sau coi nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai: a) Khi giao đất nộp tiền đền bù thiệt hại theo Quyết định số 186-HĐBT ngày 31-5-1990 Hội đồng Bộ trưởng (nay Chính phủ) đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng chuyển sang mục đích khác b) Đã nộp tiền sử dụng đất vào Ngân sách Nhà nước theo quy định Thông tư số 60-TC/TCT ngày 16-7-1993 Bộ Tài mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước mua nhà không thuộc sở hữu Nhà nước với nhận quyền sử dụng đất có nhà đó; giao đất để xây dựng nhà công trình; giao đất thay cho toán giá trị công trình xây dựng sở hạ tầng c) Mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, mua nhà Công ty kinh doanh nhà Nhà nước theo quy định Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà d) Mua nhà với nhận quyền sử dụng đất có nhà thuộc diện nộp thuế thu nhập theo Pháp lệnh thuế thu nhập người có thu nhập cao 3- Trường hợp chuyển đổi đất cho mà có chênh lệch giá trị khác diện tích, vị trí đất hạng đất, thuế suất 5% (năm phần trăm) phần chênh lệch trị giá 4- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà lần trước chuyển đổi nộp thuế theo quy định khoản Điều a) Nếu nộp tiền sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, thuế suất áp dụng theo quy định khoản Điều b) Nếu nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, thuế suất áp dụng theo quy định khoản Điều Điều Thuế suất trường hợp chuyển quyền sử dụng đất với thay đổi mục đích sử dụng đất 1- Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, quy định sau: Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất với chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp trồng lúa ổn định sang đất phi nông nghiệp, thuế suất 50% (năm mươi phần trăm); từ đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp, thuế suất 40% (bốn mươi phần trăm) Đất nông nghiệp trống lúa ổn định quy định Nghị định đất trồng lúa tưới tiêu nước chủ động có lượng mưa bảo đảm sản xuất lúa ổn định Riêng trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng công trình công nghiệp: a) Từ đất nông nghiệp trồng lúa ổn định sang đất xây dựng công trình công nghiệp, thuế suất 30% (ba mươi phần trăm); b) Từ đất nông nghiệp khác sang đất xây dựng công trình công nghiệp, thuế suất 20% (hai mươi phần trăm); c) Các công trình công nghiệp phải xây dựng theo quy hoạch, phải đươc quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt theo quy định Điều 63 Luật đất đai năm 1993 2- Trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp sang đất nông nghiệp, thuế suất 0% (khôg phần trăm) B THỦ TỤC XIN CẤP SỔ ĐỎ VÀ CHUYỂN NHƯỢNG SỔ ĐỎ Thủ tục xin cấp sổ đỏ Thủ tục cấp sổ đỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất qui định Nghị định 181 phủ, ban hành ngày 29/10/2004 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Không 55 ngày Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ gồm có: đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; loại giấy tờ quyền sử dụng đất (nếu có); văn ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có) Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qui định theo hai giai đoạn: Giai đoạn một: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa cần thiết; lấy ý kiến xác nhận UBND phường tình trạng tranh chấp đất đai đất Trường hợp người sử dụng đất giấy tờ quyền sử dụng đất lấy ý kiến UBND phường nguồn gốc thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đất, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt Danh sách trường hợp đủ điều kiện không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải công bố công khai văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thời gian 15 ngày Văn phòng phải xem xét ý kiến đóng góp trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi ý kiến trường hợp không đủ điều kiện Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục đồ địa trích đo địa đất nơi chưa có đồ địa chính, trích hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài trường hợp người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài theo qui định pháp luật; gửi hồ sơ trường hợp đủ điều kiện không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục đồ địa chính, trích hồ sơ địa đến phòng tài nguyên môi trường Giai đoạn hai: Phòng tài nguyên môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình UBND cấp định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất Thời gian thực công việc qui định hai giai đoạn không 55 ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ ngày người sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thủ tục làm sổ đỏ đất đai a) Thẩm quyền giải quyết: UBND Quận / huyện nơi có đất b) Đối tượng thực hiện: Cá nhân, hộ gia đình Thành phần hồ sơ a) Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu) b) Một loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 50 Luật Đất đai * Lưu ý: Các giấy tờ theo Điều 50 Luật đất đai hiểu sau: + Những giấy tờ quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 quan có thẩm quyền cấp trình thực sách đất đai + Có tên sổ đăng ký ruộng đát, sổ đại + Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; +Giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất + Giấy tờ mua bán nhà đất (giấy viết tay) kèm theo giấy tờ gốc mang tên chủ sử dụng nhà đất trước + Giấy tờ lý, hoá giá nhà gắn liền với đất theo quy định pháp luật; + Giấy tờ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất + Bản án Toà án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án, định giải tranh chấp đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành + Nhà đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực UBND xã, phường, thị trấn xác nhận đất tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất c) Hồ sơ kỹ thuật đất quan Địa có tư cách pháp nhân đo vẽ: d) CMND, Hộ thường trú người sử dụng đất (bản sao) Cách thức thực hiện: * Lưu ý: Hồ sơ bước trước làm sở để thực bước sau: Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất UBND xã, phường, thị trấn thành lập Hội đồng thẩm định có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nguồn gốc thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đất Sau thẩm tra, UBND xã, phường, thị trấn gửi hồ sơ đến UBND Quận/huyện (Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất) Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi ý kiến trường hợp không đủ điều kiện Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài trường hợp người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật Ra thông báo cho người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài Trình UBND Quận/huyện định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bước 3: Người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài theo quy định nhận sổ đỏ Thời hạn giải quyết: 55 ngày Các loại thuế, lệ phí phải nộp: Theo quy định pháp luật địa phương theo hồ sơ pháp lý - Luật Đất đai 2003, Bộ Luật Dân sự, Luật Hôn nhân Gia đình, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007, -Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 - Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007của Bộ Tài nguyên Môi trường - Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 Bộ Tài nguyên Môi trường - Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009, - Luật Thuế thu nhập cá nhân Quốc hội - Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài chính; - Thông tư 60 /2007/TT-BTC ngày 14/6/2007 Bộ Tài - Thông tư 62 /2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 Bộ Tài - Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 Chính phủ - Thông tư Liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài - Hướng dẫn số 5622/HD-LN ngày 09/4/2010 Liên ngành Cục thuế, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng Kho bạc Nhà nước - Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 Bộ Tài - Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 Bộ Tài nguyên Môi trường - Thông tư 17/2009/TT-BTNMT 21/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường - Luật Nhà - NghỊ định số 90/2006/NĐ-CP NGÀY 06/09/2006 - Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 - Thông tư số 16/20/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng Trình tự, thủ tục chuyển nhượng: tối đa 10 ngày Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ gồm có: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ quyền sử dụng đất (nếu có) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực sau: Trong thời hạn không bốn ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp phải cấp giấy chứng nhận Trong thời hạn không ba ngày làm việc kể từ ngày nhận thông báo nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài Trong thời hạn không ba ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng thực xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thủ tục sang tên toàn sổ đỏ (đối với chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng) áp dụng chung cho đất thổ cư nhà chung cư cao tầng thực sau: Thẩm quyền giải quyết: UBND Quận/huyện nơi có nhà đất Đối tượng thực hiện: Cá nhân, hộ gia đình Cách thức thực hiện: * Lưu ý: Hồ sơ bước trước làm sở để thực bước sau bổ sung theo bước sau: Bước 1: Các bên đến quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng (*Lưu ý): Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, thời hạn bị phạt theo quy định nhà nước) Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất) Thành phần hồ sơ gồm: Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bên mua ký) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bên bán ký Riêng trường hợp cho tặng 04 bản) Hợp đồng công chứng lập (01 chính) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (01 có chứng thực quan có thẩm quyền) CMND + Sổ hộ bên mua bên bán (01 có chứng thực quan có thẩm quyền) Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân người cho người nhận để miễn thuế thu nhập cá nhân * Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau có thông báo th́ người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước * Thuế chuyển dịch gồm: - Thuế thu nhập cá nhân: % - Thuế trước bạ: 0,5 % Bước 3: Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất) Thành phần hồ sơ gồm: Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận hợp đồng việc bên mua thực thủ tục hành bên mua ký thay Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; văn thỏa thuận phân chia di sản; văn khai nhận di sản; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (bản gốc) Giấy nộp tiền vào nhân sách nhà nước (bản gốc) Bản CMND + Sổ hộ bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng * Thời hạn sang tên: 15 ngày * Lệ phí sang tên gồm: - Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp; - Lệ phí thẩm định: Mức thu tính 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không 5.000.000 đồng/trường hợp); [...]... chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc) 4 Giấy nộp tiền vào nhân sách nhà nước (bản gốc) 5 Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng * Thời hạn sang tên: 15 ngày * Lệ phí sang tên gồm: - Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp; - Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng... việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thủ tục sang tên toàn bộ sổ đỏ (đối với chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng) áp dụng chung cho cả đất thổ cư và nhà chung cư cao tầng được thực... trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất 3 Sau khi thẩm tra, UBND xã, phường, thị trấn gửi hồ sơ đến UBND Quận/huyện (Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất) Bước 2: 1 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử... 18/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính - Hướng dẫn số 5622/HD-LN ngày 09/4/2010 Liên ngành Cục thuế, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và Kho bạc Nhà nước - Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tài chính - Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Luật... chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ... a) Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu) b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai * Lưu ý: Các giấy tờ theo Điều 50 của Luật đất đai được hiểu như sau: + Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai + Có tên trong sổ đăng ký ruộng đát, sổ đại... chính 4 Trình UBND Quận/huyện ra quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và nhận sổ đỏ 4 Thời hạn giải quyết: 55 ngày 5 Các loại thuế, lệ phí phải nộp: Theo quy định pháp luật tại địa phương và theo từng hồ sơ 6 căn cứ pháp lý - Luật Đất đai 2003, Bộ Luật Dân sự, Luật Hôn nhân và Gia đình, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất... khi có thông báo th́ người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước * Thuế chuyển dịch gồm: - Thuế thu nhập cá nhân: 2 % - Thuế trước bạ: 0,5 % Bước 3: Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất) Thành phần hồ sơ gồm: 1 Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay 2... chính) 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền) 5 CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền) 6 Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân * Thời hạn có... quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện 2 Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài