Bài giảng quản lý, vận hành và bảo trì hệ thống điện tòa nhà ths nguyễn hồng thanh

NỘI DUNG BÀI GIẢNG1 • Tổng quan về bảo trì hệ thống kỹ thuật 2 • Trạm biến áp, bộ tụ bù và hệ thống phân phối 3 • Vận hành và bảo trì máy phát điện dự phòng 4 • Xử lý trong trường hợp m

QUẢN LÝ, VẬN HÀNH VÀ BẢO TRÌ HỆ THỐNG ĐIỆN

TÒA NHÀ

ThS Nguyễn Hồng Thanh

ng_hong_thanh@yahoo.com http://sites.google.com/site/hongthanhweb

NỘI DUNG BÀI GIẢNG

1 • Tổng quan về bảo trì hệ thống kỹ thuật

2 • Trạm biến áp, bộ tụ bù và hệ thống phân phối

3 • Vận hành và bảo trì máy phát điện dự phòng

4 • Xử lý trong trường hợp mất điện

5 • An toàn điện trong công tác vận hành và bảo trì

6 • Vận hành và bảo trì hệ thống cấp thoát nước

HỆ THỐNG QUẢN LÝ TOÀ NHÀ

Building Management System (BMS)

HỆ THỐNG BMS

LẬP QUY TRÌNH BẢO TRÌ

quy trình bảo trì công trình, bộ phận công trình

khai sau thiết kế cơ sở.

 Nhà thầu cung cấp thiết bị: lập và bàn giao cho

chủ đầu tư quy trình bảo trì đối với thiết bị do

mình cung cấp trước khi lắp đặt vào công trình.

quy trình bảo trì thì chủ đầu tư có thể thuê tổ

chức tư vấn khác có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng để lập quy trình bảo trì.

NỘI DUNG QUY TRÌNH BẢO TRÌ

 Các thông số kỹ thuật, công nghệ của công trình,

bộ phận công trình và thiết bị công trình;

kiểm tra công trình;

dưỡng công trình;

các thiết bị lắp đặt vào công trình;

lý các trường hợp công trình bị xuống cấp;

NỘI DUNG QUY TRÌNH BẢO TRÌ

 Quy định về nội dung, thời gian đánh giá định

kỳ đối với công trình phải đánh giá an toàn

trong quá trình khai thác sử dụng;

kiểm định định kỳ;

trắc đối với công trình có yêu cầu quan trắc;

 Các chỉ dẫn khác liên quan đến bảo trì công

trình xây dựng.

PHÊ DUYỆT QUY TRÌNH BẢO TRÌ

 Chủ đầu tư: tổ chức thẩm định và phê duyệt quy

trình bảo trì công trình trước khi nghiệm thu

công trình đưa vào sử dụng.

 Chủ đầu tư có thể thuê tư vấn thẩm tra quy trình

bảo trì công trình do nhà thầu thiết kế lập để làm

cơ sở cho việc thẩm định, phê duyệt.

 Không bắt buộc phải lập quy trình bảo trì riêng

cho từng công trình cấp III trở xuống, nhà ở

riêng lẻ và công trình tạm.

C TRÌNH CHƯA CÓ QUY TRÌNH BẢO TRÌ

 Khảo sát, kiểm tra và đánh giá chất lượng hiện

trạng công trình.

 Lập quy trình bảo trì công trình:

Chủ sở hữu (hoặc người được ủy quyền) phải tổ chức lập và phê duyệt quy trình bảo trì công

trình đối với công trình đang sử dụng.

 Phạt tiền 30 triệu  40 triệu đồng: không tổ chức

thẩm định, phê duyệt quy trình bảo trì trước khi nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng (Nghị

định 121/2013 ).

NHIỆM VỤ CỦA ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN

HÀNH VỀ HỆ THỐNG KỸ THUẬT

 Quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của

hệ thống trang thiết bị (hệ thống điện, nước, ) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng

chung của tòa nhà.

 Thông báo bằng văn bản về những yêu cầu,

những điều cần chú ý cho người sử dụng khi bắt đầu sử dụng tòa nhà, hướng dẫn việc lắp đặt các trang thiết bị thuộc phần sở hữu riêng vào hệ

thống trang thiết bị dùng chung.

NHIỆM VỤ CỦA ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN

HÀNH VỀ HỆ THỐNG KỸ THUẬT

 Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, bộ phận hệ

thống cấp điện, hệ thống điện, hệ thống trang thiết bị cấp, thoát nước trong và ngoài nhà của tòa nhà.

 Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây

thiệt hại cho người sử dụng tòa nhà.

 Sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của hệ thống kỹ

thuật bị hư hỏng nhằm đảm bảo cho tòa nhà

hoạt động được bình thường

Danh mục Bảo trì dự

(Bộ phận quản lý,

sử dụng hoặc Bộ

Báo cáo kết quả

(Bộ phận bảo trì, Nhà thầu phụ)

Kiểm tra đánh giá

(Bộ phận sử dụng, Bộ phận bảo trì, Ban giám đốc)

Thống kê

(Bộ phận bảo trì)

Lưu hồ sơ

(Bộ phận sử dụng, bảo trì)

CÁC BƯỚC BẢO TRÌ DỰ PHỊNG

CÁC PHƯƠNG PHÁP SỬA CHỮA

 Phương pháp sửa chữa liên tục:

 Sửa chữa theo tuần tự từng công đoạn.

 Không đòi hỏi lượng tập trung nhân công cao.

 Thời gian sửa chữa dài.

 Phương pháp sửa chữa song song:

 Tiến hành đồng thời các công đoạn

 Rút ngắn thời gian sửa chữa.

 Đòi hỏi lượng nhân công tập trung rất cao

 Phương pháp sửa chữa phối hợp.

CÁC PHƯƠNG PHÁP SỬA CHỮA

 Phương pháp sửa chữa cụm:

 Tiến hành thay thế ngay bộ phận có các chi

tiết máy hư hỏng bằng một bộ phận mới

 Thời gian sửa chữa là ngắn nhất

 Lượng nhân công tập trung tại mỗi thời

điểm là không cao

 Bộ phận hư hỏng sau khi được tháo ra sẽ

được sửa chữa tại một thời điểm thích hợp

 Đòi hỏi trang thiết bị đồng nhất, lượng phụ

tùng dự trữ phải lớn và đầy đủ

SƠ ĐỒ HỆ THỐNG ĐIỆN CHÍNH

 Hệ thống thiết bị điện trong từng phòng làm

việc (đèn, quạt, máy lạnh cục bộ, máy tính, máy in, )

HỆ THỐNG ĐIỆN TOÀ NHÀ

 Hệ thống điều hòa trung tâm

 Hệ thống thiết bị báo cháy

NGUYÊN TẮC CHUNG TRONG VẬN HÀNH

VÀ BẢO DƯỠNG HỆ THỐNG ĐIỆN

 Phải nghiên cứu, nắm vững cấu tạo và nguyên tắc

hoạt động của hệ thống cung cấp điện

 Không đi một mình vào phòng máy biến áp

 Chỉ được phép thao tác tại khu vực trung thế khi

được sự chấp thuận của trưởng bộ phận kỹ thuật hoặc trong trường hợp khẩn cấp.

 Khi cần ngắt điện thì cắt các MCCB phụ tải trước,

ngắt MCCB tổng sau (Khi mở thì ngược lại).

NGUYÊN TẮC CHUNG TRONG VẬN HÀNH

VÀ BẢO DƯỠNG HỆ THỐNG ĐIỆN

 Khi mất điện lưới toàn bộ, ca trực phải cấp thời

trở về khu vực máy phát điện và thực hiện theo

các hướng dẫn công việc:

 Trường hợp mất điện.

 Chuyển đổi bộ ATS (Automatic Transfer

Switches) bằng tay.

 Vận hành và bảo dưỡng hệ thống máy phát.

 Khi có cháy nổ xảy ra thì phải cách ly hệ thống

điện khu vực cháy nổ và lân cận ra khỏi hệ thống phân phối chính

NGUYÊN TẮC CHUNG TRONG VẬN HÀNH

VÀ BẢO DƯỠNG HỆ THỐNG ĐIỆN

 Không lau chùi các thiết bị khi đang có điện

 Các thiết bị phân phối chính tại phòng biến áp và

phòng MSB: chủ yếu chỉ làm vệ sinh các khu vực chung quanh thiết bị Việc làm vệ sinh bên trong thiết bị sẽ do nhà thầu chuyên môn thực hiện khi

đã ngắt điện.

 Để thuận tiện theo dõi, tại tổ vận hành và tổ bảo

trì phải có sơ đồ hệ thống điện được copy lớn và treo trên tường (nếu toà nhà không có BMS).

TRẠM BIẾN ÁP HẠ THẾ

TRẠM BIẾN ÁP HẠ THẾ

 Việc quản lý, vận hành và sửa chữa trạm biến

áp hạ thế thường được giao cho Công ty Điện lực (dạng thuê khoán hoặc bàn giao tài sản)

 Khi phát hiện sự cố tại trạm biến áp hạ thế:

 Thông báo ngay cho Công ty Điện lực khu

BỘ TỤ BÙ CÔNG SUẤT PHẢN KHÁNG

VẬN HÀNH BỘ TỤ BÙ

 Khi cắt điện khỏi bộ tụ sẽ vẫn tồn tại điện áp

dư lưu trên tụ bằng giá trị điện áp của lưới

điện vận hành

 Điện áp lưu trên tụ cao áp rất lớn lên có thể

làm nguy hiểm đến tính mạng của người làm việc nếu không làm đủ các biện pháp an toàn hoặc vi phạm quy trình vận hành tụ điện

 Đóng cắt tụ điện chỉ được phép đóng cắt tụ

bằng máy cắt hoặc cầu dao phụ tải (Không dùng cầu dao thông thường)

 Dùng đầu còn lại của điện trở phóng lần

lượt đấu vào từng pha của bộ tụ (Các cực còn lại)

 Dùng bút thử, thử hết điện

 Tiến hành đặt tiếp địa các cực của tụ

HỆ THỐNG PHÂN PHỐI ĐIỆN CÁC TẦNG

Nguồn điện từ tủ điện tổng được chia ra các

riser để đến các tủ điện từng tầng

HỆ THỐNG PHÂN PHỐI ĐIỆN CÁC TẦNG

Tủ phân phối điện từng tầng sẽ cấp nguồn cho

từng căn hộ

HỆ THỐNG PHÂN PHỐI ĐIỆN CÁC TẦNG

MÁY PHÁT ĐIỆN DỰ PHÒNG

LƯU Ý KHI VẬN HÀNH MÁY PHÁT ĐIỆN

 Hệ thống máy phát điện có thể vận hành tự

động hoàn toàn trong điều kiện bình thường, nhưng vẫn cần giám sát thường xuyên và liên tục để đề phòng:

 Rò rỉ dầu hoặc nước làm mát

 Thiết bị cảm biến bị hư cùng lúc với một hư

hỏng khác

 Khi máy hoạt động, nhân viên trực ca phải

hiện diện tại phòng MSB để theo dõi hệ thống điện và máy phát điện

LƯU Ý KHI VẬN HÀNH MÁY PHÁT ĐIỆN

 Cứ mỗi 15 phút, nhân viên trực vào phòng máy:

 Ghi các thông số trên panel điều khiển.

 Kiểm tra tổng quát xung quanh máy: Có tiếng

động lạ ? Có rò rỉ nhiên liệu, chất bôi trơn, chất làm mát ?

 Tuyệt đối không được thay đổi các tham số đã

được cài đặt trên panel điều khiển máy.

 Cửa cách ly giữa phòng đặt máy phát và phòng

Main Switch Board phải luôn được khoá chặt

để đề phòng cháy lan

BẢO DƯỠNG MÁY PHÁT ĐIỆN

 Máy phát điện cần bảo dưỡng hàng tuần + Chạy

không tải 5 phút + chạy có tải 30 phút.

 Nội dung bảo dưỡng:

 Bồn dầu, máy bơm dầu, hệ thống đường ống

tiếp nhận và phân phối.

 Các panel điều khiển máy bơm và hiển thị mức

dầu.

 Các bộ sạc tự động và ắc quy dự phòng

 Quy trình bảo dưỡng sẽ theo hướng dẫn của nhà

cung cấp, lắp đặt máy phát.

LƯU Ý KHI BẢO DƯỠNG MÁY PHÁT ĐIỆN

 Cảnh báo : Sự khởi động bất ngờ của máy

phát điện trong khi đang bảo trì có thể gây ra tai nạn nghiêm trọng hoặc chết người

 Ngăn ngừa sự khởi động bất ngờ bằng cách

tháo rời các cáp ắc qui khởi động

 Cẩn thận: Luôn luôn ngắt nguồn AC ra khỏi

bộ sạc trước khi tháo cáp ắc qui (Tránh tạo

xung điện áp cao đủ để làm hư mạch kiểm

soát dòng DC của máy)

LƯU Ý KHI BẢO DƯỠNG MÁY PHÁT ĐIỆN

 Máy phát điện phải không hoạt động trước

khi bảo trì dưỡng ít nhất 6 giờ: máy nguội

 Gắn đèn sạc vào ổ cắm để đề phòng trong khi

bảo dưỡng bị mất điện

 Hồ quang có thể làm kích nổ khí hydrogen

bay ra từ bình ắc qui

 khu vực ắc qui phải được thông gió tốt trước

khi bảo dưỡng

 Luôn luôn tháo cáp đầu cực âm (-) của ắc qui

trước và nối chúng lại sau cùng

THAO TÁC BỘ CHUYỂN NGUỒN

 Trưởng ca trực là người chịu trách nhiệm

chính trong việc tổ chức chuyển đổi ATS

 Trường hợp ATS không chuyển đổi tự động:

thao tác bằng tay

 Trình tự thao tác:

tuân theo các tàiliệu hướng dẫncủa nhà cung cấpthiết bị

GIỚI THIỆU BIỂU MẪU VỀ BẢO TRÌ

Kế hoạch bảo trì cho máy phát điện

Every Year Service

Check Fuel day tank: Fuel level,

drain water and sediment (drain

fuel-water seperator)

*

6 Walk-around inspection *

7 Check Air Inlet filter *

8 Check battery charger *

GIỚI THIỆU BIỂU MẪU VỀ BẢO TRÌWeek Performed Item Task

1 Safety Turn off the generator before perform any maintenance 2

3 Check Controller (light up), engine oil level, oil leaking,

4 coolant level, drive belt, fan blade, fuel level,

5 day tank leaking.

6

7 Set The generator ON.

8

9 Engine Check lubrication oil level.

10 Check coolant level.

11 Check flexible fuel line and connection.

Phiếu theo dõi bảo trì cho máy phát điện

GIỚI THIỆU BIỂU MẪU VỀ BẢO TRÌ

Nhật ký bảo trì cho máy phát điện

No Work Description

Perform Spare part requirement

Remark

By Date Description QTY Reason

1 Check lubrication oil level.

2 Check coolant level.

Visually inspect for leak at water

pump weep hole.

8 Check electrolyte level on battery.

9 Check all electrical connections.

 Khi thao tác tại khu vực riser phải luôn đi 2

người: một người thao tác, một người kiểm tra

an toàn.

 Phải sử dụng các phương tiện bảo hộ cá nhân.

MẤT ĐIỆN TẠI MỘT CĂN HỘ

 Hỏi khách hàng về hiện tượng sự cố

 Mở cửa riser

 Mở cửa tủ phân phối điện của căn hộ kiểm

tra tình trạng của các MCB

 Chuyển sang trạng thái Off tất cả các MCB

 Mở cửa tủ kết nối đường dây để kiểm tra

đường dây, các hộp nối

 Kiểm tra đồng hồ điện, đường dây và các

mối nối

MẤT ĐIỆN TẠI MỘT CĂN HỘ

 Mở nắp tủ phân phối điện của căn hộ kiểm

tra tình trạng của các MCB, đường dây và các mối nối

 Gắn lại cầu chì ở tủ kết nối

 Chuyển tất cả các trang thiết bị bên trong về

trạng thái Off và rút tất cả phích cắm ra khỏi

ổ cắm điện

 Mở lại MCB tổng, ELCB, rồi lần lượt từng

MCB

 Cắm lần lượt các phích cắm trở lại

MẤT ĐIỆN TẠI MỘT CĂN HỘ

 Cho hoạt động, kiểm tra cường độ dòng điện,

dòng điện rỉ và tất cả các chức năng hoạt

động của thiết bị để đảm bảo loại trừ hết tất

cả các nguyên nhân có thể gây ra sự cố

 Trong trường hợp đêm khuya hoặc khách

đang cần nghỉ ngơi, thì cần thương lượng với khách về các hạng mục cần kiểm tra để đưa vào hoạt động ngay

 Các hạng mục để lại chưa kiểm tra thì phải

lưu ý khách không sử dụng

MẤT ĐIỆN TẠI MỘT THIẾT BỊ HOẶC

MỘT NHÓM THIẾT BỊ

 Cách ly thiết bị ra khỏi nguồn cung cấp.

 Kiểm tra lại tình trạng của mỗi thiết bị để loại

trừ các rò rỉ hay chạm gây ngắn mạch (dùng

đồng hồ đo độ cách điện).

 Kiểm tra lại tình trạng của hệ thống cấp điện

cho thiết bị hoặc nhóm thiết bị xem có vấn đề

gì hay không (hệ thống bảo vệ, đường dây, mối nối, độ cách điện, điện áp).

 Cho thiết bị hoạt động trở lại Kiểm tra điện

áp, dòng điện, dòng rò.

MẤT ĐIỆN TẠI MỘT NHÁNH HOẶC

MỘT TỦ PHÂN PHỐI

 Cách ly nhánh hoặc tủ phân phối đó ra khỏi

hệ thống

 Báo cho trưởng bộ phận biết

 Báo cho bộ phận dịch vụ khách hàng nếu sự

cố có liên quan đến việc phục vụ khách hàng (để thông báo cho khách)

 Kiểm tra trên toàn bộ nhánh và các tủ phân

phối để loại trừ nguyên nhân hư hỏng trước khi cấp điện trở lại

MẤT ĐIỆN DO MẤT ĐIỆN LƯỚI

 Khi mất điện lưới, máy phát điện dự phòng sẽ

khởi động nhờ mạch cảm biến

 Trưởng ca trực và nhân viên trở về ngay khu

vực phòng máy biến áp, MSB và máy phát

điện để kiểm tra các ATS có chuyển đổi đầy

đủ hay không (xem các đèn báo), lý do mất

điện, tình trạng hoạt động của máy phát điện

 Nếu ATS không tự chuyển đổi được thì thực

hiện chuyển đổi bằng tay theo hướng dẫn

công việc chuyển đổi ATS bằng tay

MẤT ĐIỆN DO MẤT ĐIỆN LƯỚI

 Trưởng ca trực liên hệ Đội vận hành lưới điện

khu vực để hỏi về nguyên nhân mất điện và

dự kiến thời gian mất điện

 Khi điện lưới cung cấp lại bình thường, đèn

báo tín hiệu điện lưới trên MSB sẽ sáng Máy phát sẽ tự động ngưng

 Trưởng ca trực và nhân viên trực ca phải kiểm

tra rằng các ATS đã chuyển đổi đầy đủ hay

không Nếu không phải thực hiện chuyển đổi bằng tay

MẤT ĐIỆN LƯỚI VÀ MÁY PHÁT

KHÔNG HOẠT ĐỘNG ĐƯỢC

 Kiểm tra vị trí của selector trên mát phát điện có

ở vị trí Off hay không

 Nếu có, hãy chuyển đổi sang vị trí Auto để máy

phát khởi động.

 Nếu vị trí selector đã ở vị trí Auto mà máy phát

vẫn không khởi động được thì chuyển sang vị trí Manual.

 Nếu máy vẫn chưa khởi động được thì phải

chuyển selector về trạng thái Off và kiểm tra

nguyên nhân.

MẤT ĐIỆN LƯỚI VÀ MÁY PHÁT

KHÔNG HOẠT ĐỘNG ĐƯỢC

 Máy phát không khởi động được do ắc qui:

 Chuyển selector về trạng thái Off

 Dùng đồng hồ DC kiểm tra điện áp của mỗi

bình

 Nếu điện áp của bình

<12V thì tiến hành chuyển sang dùng bình dự trữ

Lưu ý: Siết chặt các đầu cực bình ắc qui.

MẤT ĐIỆN LƯỚI VÀ MÁY PHÁT

KHÔNG HOẠT ĐỘNG ĐƯỢC

 Sau 5 phút từ khi mất điện mà:

 Không khởi động được máy phát điện dự

phòng;

 Máy phát điện dự phòng đang vận hành mà

dừng khẩn cấp do hư hỏng

 Trưởng ca trực và nhân viên của mình phải

tiến hành ngay các bước sau:

 Nếu là giờ hành chánh thì thông báo ngay về

phòng trực bộ phận kỹ thuật để nhờ hỗ trợ

MẤT ĐIỆN LƯỚI VÀ MÁY PHÁT KHÔNG HOẠT ĐỘNG ĐƯỢC

 Báo cho bộ phận dịch vụ khách hàng để

thông báo tình trạng hiện thời cho khách và trấn an các khách còn kẹt trong thang máy

 Báo cho bảo vệ để tăng cường an ninh và hỗ

trợ cứu nạn khách bị kẹt trong thang máy

MSB hoặc phòng máy thang máy

 Mở cửa buồng thang máy để xác định vị trí

đang dừng của các thang

MẤT ĐIỆN LƯỚI VÀ MÁY PHÁT

KHÔNG HOẠT ĐỘNG ĐƯỢC

 Thực hiện cứu nạn theo hướng dẫn công việc

cứu nạn thang máy

 Trưởng ca trực gọi điện đến nhà cung cấp

máy phát để họ sang kiểm tra sửa chữa máy phát ngay

 Báo cho trưởng bộ phận kỹ thuật và Ban

giám đốc công ty để có các hướng dẫn và chỉ đạo cần thiết

CÔNG TÁC CHUẨN BỊ CĂN HỘ

Chuẩn bị căn hộ

trước khi thuê

Kiểm tra căn hộ sau khi thuê

CHUẨN BỊ CĂN HỘ TRƯỚC KHI THUÊ

 Bảo trì căn hộ

trống sau một thời gian dài không có khách ở hoặc có tình trạng xuống cấp ở một số hạng mục nào đó

 Kết hợp thực hiện 2 thủ tục: bảo trì dự phòng +

sửa chữa (nếu phát hiện có hư hỏng)