Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng nhà ở cho cán bộ cao cấp tại cơ quan quốc hội và trung tâm chăm sóc sức khỏe người caotuổi

Phương pháp nghiên cứu phân tích hệ thống pháp luật...34 Phương pháp này được sử dụng để nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai nói chung và các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu,kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất

kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đượcchỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Lê Đức Hạnh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗlực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhàkhoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồngnghiệp và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa họcPGS.TS Chu Văn Thỉnh tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoànthành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo KhoaQuản lý đất đai - Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, tập thể ban bồi thườnggiải phóng mặt bằng huyện Từ Liêm, phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện

Từ Liêm, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quátrình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồngnghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đềtài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Lê Đức Hạnh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT xvi

DANH MỤC BẢNG v

MỞ ĐẦU 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU 2

1.2.1 Mục đích: 2

1.2.2 Yêu cầu: 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 3

2.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ: 3

2.1.1.1 Bồi thường và chính sách bồi thường: 3

2.1.1.2 Hỗ trợ: 3

2.1.1.3 Tái định cư: 3

2.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 3

2.2 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 5

2.2.1 Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB và ADB) 5

2.2.2 Trung Quốc 6

2.2.3 Inđônêxia 7

2.2.4 Hàn Quốc 8

2.2.5 Nhận xét, đánh giá: 10

2.3 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM QUA CÁC THỜI KỲ 11

2.3.1 Thời kỳ trước 1987 11

2.3.2 Thời kỳ năm 1987 đến 1993 12

2.3.3 Thời kỳ 1993 đến 2003 12

2.3.4 Thời kỳ từ 2003 đến nay 19

2.4 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM 22

2.4.1 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 1988 22

2.4.2 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 1993 22

2.4.3 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 2003 25

2.5 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 27

2.5.1 Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 27

2.5.2 Thực trạng về tình hình bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội: 29

2.5.3 Tồn tại, vướng mắc bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội: 30

2.5.4 Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 31

Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu: 32

CHƯƠNG 2 33

ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

3.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 33

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 33

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33

3.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 33

3.2.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Từ Liêm 33

3.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Từ Liêm 33

3.2.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của

02 dự án nghiên cứu 33 3.2.4 Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 34 3.3 Phương pháp nghiên cứu 34 3.3.1 Phương pháp nghiên cứu phân tích hệ thống pháp luật 34 Phương pháp này được sử dụng để nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai nói chung và các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các văn bản quy phạm pháp luật, các chính sách có liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường GPMB của nước ta dưới góc độ phân tích hệ thống để từ đó phân tích sự phù hợp và sự không phù hợp trong thực thi pháp luật trên địa bàn nghiên cứu 34

3.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập, thống kê, phân tích các tài liệu, số liệu, dữ liệu đã có trên địa bàn nghiên cứu 34

Phương pháp này được sử dụng để thu thập các thông tin cần thiết về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trọ, tái định cư và giá đất áp dụng tại Dự án phục vụ cho mục đích đánh giá việc thực thi pháp luật 34

- Điều tra khảo sát thực địa về tình hình thu hồi đất , thực hiện bồi thường, hỗ trợ tại địa bàn nghiên cứu trên cơ sở phỏng vấn lãnh đạo phòng Tài nguyên và Môi trường, cán bộ địa chính và Chủ tịch UBND

xã nơi có đất bị thu hồi 34 -Thu thập nghiên cứu tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện, số liệu về thực hiện bồi thường, hỗ trợ của 02 dự án nghiên cứu 34

3.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn trực tiếp cán bộ quản lý và người

bị thu hồi đất trên thực tế 35

* Điều tra phỏng vấn trực tiếp một số hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi Việc điều tra được thực hiện như sau: 35

- Sử dụng phiếu điều tra để hỏi ý kiến của người dân 35

- Đối tượng điều tra: mỗi dự án chọn lọc lấy 60 – 80 hộ có diện tích đất

bị thu hồi vào dự án để hỏi ý kiến của người dân 35

- Nội dung phiếu điều tra gồm các câu hỏi: 35 + Loại đất và diện tích bị thu hồi 35 + Quan điểm của gia đình trong việc đơn vị thực hiện công tác GPMB xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường 35 + Giá bồi thường, hỗ trợ về đất, vật kiến trúc, cây cối hoa màu và quan điểm của gia đình về mức giá này so với giá thị trường và sự phù hợp với việc xây dựng mới hoặc giá trị của cây trồng, vật nuôi 35 + Các chính sách hỗ trợ được hưởng: ổn định đời sống và sản xuất, chuyển đổi nghề và tạo việc làm, thưởng bàn giao mặt bằng và quan điểm của người dân về các chính sách hỗ trợ đó 35

+ Phương thức sử dụng tiền của người dân sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ Tình hình đời sống của người dân sau khi bị thu hồi: nguồn thu nhập, việc làm trước và sau khi bị thu hồi đất 35 + Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ có công bằng, dân chủ, công khai với người dân không 35 + Ý kiến của người dân về việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB của cơ quan nhà nước 35

- Cách Thức điều tra: lấy kết quả điều tra ở các buổi chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ tại các hợp tác xã, UBND xã và đến điều tra tại các hộ gia đình 35 Trên cơ sở kết quả điều tra từ đó tổng hợp, phân tích, so sánh, đánh giá việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tình hình đảm bảo lợi ích hợp lý, ổn định đời sống, ổn định sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm, thu nhập của người dân có đất bị thu hồi thuộc phạm vi nghiên cứu Đưa ra những nhận xét, đánh giá chung về chính sách bồi thường, hỗ trợ ở 02 dự án nghiên cứu và tác động đến đời sống, kinh tế

xã hội, lao động và việc làm của người dân sau khi bị thu hồi đất 35

* Phỏng vấn trực tiếp các cán bộ quản lý và những người trực tiếp thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB để nắm bắt được thái độ của người dân bị thu hồi đât, những khó khăn, vướng mắc và kiến nghị, đề xuất để công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB được tốt hơn 36

- Từ các kết luận về phân tích, tổng hợp số liệu điều tra, các phương pháp

đã đề xuất trong các tài liệu tham khảo, ý kiến các cán bộ quản lý, người dân, phân tích hệ thống, thực hiện lại để đề xuất các biện pháp hoàn thiện chính sách, đổi mới tổ chức thực hiện 36

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37

4.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI 37

4.1.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN 37

4.1.1.1 Vị trí địa lý 37

4.1.2.Đặc điểm kinh tế - xã hội 44

4.1.2.1 Dân số và nguồn lao động 44

4.1.2.2 Đất đai và khoáng sản 45

4.1.2.3 Khả năng khai thác thị trường 46

- T ĂNG TRƯỞNG KINH TẾ : 47

(N GUỒN : P HÒNG T HỐNG KÊ HUYỆN T Ừ L IÊM ; K Ế HOẠCH PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI VÀ DỰ TOÁN THU , CHI NGÂN SÁCH NĂM 2011 – 2012 VÀ 2013) 50

4.1.2.5 T HỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC NGÀNH KINH TẾ 50

-Khu vực kinh tế nông nghiệp 50

- Khu vực kinh tế công nghiệp 51

- Khu vực kinh tế dịch vụ 52

 Đ ÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA ĐIỀU KIỆN KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN ĐẾN SẢN XUÂT NÔNG NGHIỆP 52

4.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT 53

4.2.1 Ban hành các văn bản phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai 53

4.2.2 Công tác xác lập, quản lý địa giới hành chính 54

4.2.3 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 54

4.2.4 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 55

4.2.5 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 56

4.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất 57

4.3 HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG CÁC LOẠI ĐẤT 57

4.3.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 57

4.3.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp 57

4.3.3 Đất chưa sử dụng 58

4.4 BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI GIAI ĐOẠN 2008 - 2012 58

4.4.1 Đất nông nghiệp: 58 4.4.2 Đất phi nông nghiệp: 59

4.5 ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA 02 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU 60

4.5.1 Sơ lược về 02 dự án nghiên cứu 60

1 Dự án Đầu tư xây dựng nhà ở cho cán bộ cấp Thứ trưởng và tương đương hiện đang đương chức công tác tại cơ quan của Quốc hội (Dự án Quốc hội): 60

Khu vực xây dựng dự án trên có địa điểm tại xã Xuân Phương, huyện

Từ Liêm Tổng diện tích của dự án là 45.762 m 2 của 182 hộ và tổ chức (phụ lục 7,8) trong đó: 60

a Tổng diện tích ô đất TT9 là 21.215 m 2 , gồm có: 61

- 13.905 m 2 để xây dựng nhà ở thấp tầng Hình thức sử dụng đất: giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất lâu dài 61

- 1.162 m 2 đất để làm vườn hoa, cây xanh Hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất 61

- 6.148 m 2 đất còn lại để làm đường giao thông khu vực Hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất 61

b Tổng diện tích ô đất TT10 là 24.547 m 2 gồm có 61

- 15.464 m 2 đất để xây dựng nhà ở thấp tầng Hình thức sử dụng đất: giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất lâu dài 61

- 2.733,5 m 2 đất để làm vườn hoa, cây xanh Hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất 61

- 6.339,5 m 2 đất còn lại để làm đường giao thông khu vực Hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất 61

2 Dự án trung tâm chăm sóc sức khỏe người cao tuổi Hoa Sen (Dự án Hoa Sen): 61

- Quy mô dự án: Tổng diện tích: 38.590 m 2 của 109 hộ (phụ lục 9, 10, 11) đất chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp được giao theo Nghị định 64/CP, đất nông nghiệp do UBND xã Xuân Phương quản lý và một số diện tích đất mương, đường nội đồng 61

- Địa điểm xây dựng: thôn Hòe Thị, xã Xuân Phương, huyện Từ Liêm theo bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng tỉ lệ 1/500 do Công ty Cổ phần kiến trúc đô thị Việt Nam lập đã được UBND huyện Từ Liêm chấp thuận ngày 10/2/2010 61

4.5.2 Các văn bản pháp lý có liên quan đến 02 dự án 61

a Các văn bản chung của 2 dự án 61

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; 61

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; 61

- Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; 62

- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và thu hồi đất, giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội; 62

- Quyết định số 40/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội; 62

- Quyết định số 32/2010/QĐ- UBND ngày 4/8/2010 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội; 62

- Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND thành phố Hà Nội về ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2009; 62

- Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND Thành phố Hà Nội về ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2010; 62

- Thông báo số 14/TB-STC-BG ngày 2/1/2009 của Sở Tài chính về việc thông báo đơn giá làm cơ sở bồi thường, hỗ trợ cây trồng, hoa màu phục

vụ công tác GPMB trên địa bàn Hà Nội năm 2009; 62

- Thông báo số 6838/TB-STC-BG ngày 31/12/2009 của Sở Tài chính về việc thông báo đơn giá làm cơ sở bồi thường, hỗ trợ cây trồng, hoa màu phục vụ công tác GPMB trên địa bàn Hà Nội năm 2010; 62

- Công văn số 4919/STC-QLCS ngày 23/10/2009 của Sở Tài chính Hà Nội về việc đơn giá gạo làm cơ sở hỗ trợ ổn định đời sống khi bị thu hồi đất GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội; 62

b Văn bản pháp lý riêng của 02 dự án: 63

- Dự án Hoa Sen: 63

+ Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 do Công ty cổ phần kiến trúc đô thị Việt Nam lập đã được UBND huyện Từ Liêm chấp thuận ngày 10/02/2010 với diện tích là: 38.590 m 2 63 + Công văn số 103/TNMT.KH ngày 12/01/2011 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc thực hiện thủ tục thu hồi đất để thực hiện dự án Trung tâm chăm sóc sức khỏe người cao tuổi Hoa Sen; 63 + Thông báo số : 487/TB – UBND ngày 10/5/2010 của UBND huyện

Từ Liêm về việc sẽ thu hồi đất tại xã Xuân Phương để thực hiện dự

án xây dựng trung tâm chăm sóc sức khỏe người cao tuổi Hoa Sen 63 + Quyết định số : 11645/QĐ – UBND ngày 24/8/2010 của UBND huyện Từ Liêm về việc thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện giải phóng mặt bằng dự án : xây dựng trung tâm chăm sóc sức khỏe người cao tuổi Hoa Sen tại xã Xuân Phương, huyện Từ Liêm 63 + Quyết định số : 11646/QĐ – UBND ngày 24/8/2010 của UBND huyện Từ Liêm về việc thành lập tổ công tác giúp việc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và thực hiện giải phóng mặt bằng dự án : xây dựng trung tâm chăm sóc sức khỏe người cao tuổi Hoa Sen tại xã Xuân Phương, huyện Từ Liêm 63

+ Quyết định số : 12974– UBND ngày 21/9/2010 của UBND huyện Từ Liêm về việc điều chỉnh thành viên tổ công tác giúp việc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án xây dựng : Bệnh viện Hạnh Phúc, Trung tâm chăm sóc sức khỏe y tế cộng đồng, Trung tâm chăm sóc sức khỏe người cao tuổi Hoa Sen tại xã Xuân Phương, huyện Từ Liêm 63

Hà Nội về việc giao nhiệm vụ cho Trung tâm PTQĐ huyện Từ Liêm thực hiện công tác BTHT và TĐC theo quy hoạch lô TT9-TT10 64 + Quyết định số 684/QĐ-UBND ngày 10/02/2009 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Xuân Phương tỷ lệ 1/500 64 + Quyết định số 2117/QĐ-UBND ngày 07/05/2009 của UBND Thành phố Hà Nội về việc tiếp tục giao Trung tâm phát triển quỹ đất huyện

Từ Liêm thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư theo quy hoạch lô đất TT9-TT10 và TT9-TT10 khu đô thị mới Xuân Phương .64 + Quyết định số 4528/QĐ-UBND ngày 7/7/2009 của UBND huyện Từ Liêm Quyết định về việc phê duyệt phương án tổng thể BTHT và TĐC theo quy hoạch lô TT9-TT10 64 + Thông báo số 469/TB-UBND ngày 17/7/2009 của UBND huyện Từ Liêm Thông báo về việc sẽ thu hồi đất tại xã Xuân Phương để thực hiện

dự án 64

+ Quyết định thu hồi đất số 4464/QĐ-UBND ngày 28/8/2009 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu hồi 45.762m2 đất tại ô TT9- TT10, Khu đô thị mới Xuân Phương, xã Xuân Phương, huyện Từ Liêm; Giao cho Trung tâm phát triển Quỹ đất huyện Từ Liêm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giải phóng mặt bằng

để chuẩn bị thực hiện Dự án: Đầu tư xây dựng nhà ở cho cán bộ cấp Thứ trưởng và tương đương hiện đang đương chức công tác tại cơ quan của Quốc hội; 64 + Quyết định số 9800/QĐ-UBND ngày 3/11/2009 của UBND huyện Từ Liêm Quyết định về việc thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giải phóng mặt bằng 45,762m2 đất tại ô TT9 Quyết định số - TT10 Khu đô thị mới Xuân Phương, xã Xuân Phương để chuẩn bị thực hiện Dự án 64 + Quyết định số 9802/QĐ-UBND ngày 3/11/2009 của UBND huyện Từ Liêm Quyết định về việc thành lập tổ công tác giúp việc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giải phóng mặt bằng 45,762m2 đất tại ô TT9-TT10 Khu đô thị mới Xuân Phương, xã Xuân Phương để chuẩn

bị thực hiện Dự án 65

4.5.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ở 02 dự án: 65

4.5.3.1 Về điều kiện, đối tượng được bồi thường, hỗ trợ 65

Trên cơ sở của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT- BTC – BTNMT ngày 31/1/2008 của Bộ Tài chính

và Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định sô 84/2007/NĐ-CP, trong đó điều kiện bồi thường được quy định cụ thể: 65 a/ Người bị thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường: 65

1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp Luật

về đất đai 65

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn ( sau đây gọi chung là cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà

có một trong các loại giấy tờ sau: 65

- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 65

- Có tên trong sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng đất; 65

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất; 65

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 65

3 Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; 65

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 ,2, 3 điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ

ký của các bên liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp Luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh

chấp 65

4 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan có thẩm quyền đã được thi hành 66

5 Các trường hợp sử dụng đất không theo quy định tại các điểm trên không được bồi thường nhưng được xem xét để tính hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất… 66

4.5.3.2 Kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng của 02 dự án 66

Bảng 4.15: Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án Quốc hội 74

4.6.1 Giải pháp về chính sách 81

4.6.2 Giải pháp về đào tạo nghề, tạo việc làm, tăng thu nhập, ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi 81

4.6.3 Giải pháp về tổ chức thực hiện 82

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84

5.1 Kết luận 84

5.2 Kiến nghị 85

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

DANH MỤC PHỤ LỤC 89

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết đầy đủ

1 BĐĐC Bản đồ địa chính

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Tốc độ tăng giá trị sản xuất trên địa bàn huyện 48

Bảng 4.2 Cơ cấu kinh tế trên địa bàn huyện và khu vực do huyện quản lý 49

Bảng 4.3 Thu chi ngân sách huyện Từ Liêm giai đoạn 2007 -2012 50

Bảng 4.4: Diện tích và cơ cấu các loại đất của huyện Từ Liêm năm 2012 58

Bảng 4.5: Biến động các loại đất của huyện Từ Liêm giai đoạn 2008 - 2012 59

Bảng 4.6 Tổng hợp bồi thường về đất đai của 2 dự án 66

Bảng 4.7 Tổng hợp bồi thường về tài sản, vật kiến trúc, hoa màu 2 dự án 67

Bảng 4.8 Tổng hợp kinh phí hỗ trợ GPMB 68

Bảng 4.9 Kết quả điều tra phỏng vấn các hộ có đất bị thu hồi tại dự án Quốc hội 69

Bảng 4.10 Phương thức sử dụng tiền các hộ dân thuộc Dự án Quốc hội 69

Bảng 4.11 Kết quả điều tra phỏng vấn các hộ có đất bị thu hồi tại dự án Hoa Sen 70

Bảng 4.12 Phương thức sử dụng tiền các hộ dân thuộc Dự án Hoa Sen 70

Bảng 4.13 Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại dự án Quốc hội 72

Bảng 4.14 Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại dự án Hoa Sen 73

Bảng 4.15 Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án Hoa Sen .75

Bảng 4.16 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án Quốc hội 76

Bảng 4.17 Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu Dự án Quốc hội 77

Bảng 4.18 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án Hoa Sen 77

Bảng 4.19 Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu Dự án Hoa Sen 78

Bảng 4.20 Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi thu hồi đất 79

Bảng 4.21 Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi đất 80

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài.

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, làthành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn xây dựng và pháttriển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng Hiến pháp nước CHXHCNViệt Nam chương II điều 18 đã xác định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theoquy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả Nhànước giao đất cho các tổ chức và cá nhân ổn định lâu dài”

Thu hồi đất, bồi thường để giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng.Bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai các

dự án Có thể nói: “ Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phục vụ công tácgiải phóng mặt bằng nhanh là nhân tố quan trọng hoàn thanh dự án” Thu hồi đất làvấn đề hết sức nhạy cảm phức tạp, tác động tới mọi mặt đời sống, kinh tế, xã hội,nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư Trong điều kiện quỹ đất cũngnhư các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngàycàng phát triển thì vấn đề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồiđất và giao đất ngày càng được quan tâm hơn

Để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội theo hướng CNH - HĐH kếthợp với việc sử dụng triệt để, hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệcảnh quan và môi trường sinh thái, thực hiện theo đúng quy định của pháp luật vềĐất đai và các quy định khác có liên quan thì việc thu hồi đất, bồi thường giảiphóng mặt bằng thực hiện các công trình phát triển lợi ích kinh tế, xã hội là việclàm cần thiết, có ý nghĩa quan trọng Tuy nhiên trong quá trình thực hiện cũng gặpphải những khó khăn bức xúc chung trong công tác thu hồi đất, bồi thường giảiphóng mặt bằng

Vì vậy việc điều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân tích, đánh giá có cơ

sở khoa học, từ đó đề xuất sửa đổi bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thườngthiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức hộgia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật,hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặtbằng khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết

Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường,

GPMB, hỗ trợ, TĐC ở huyện Từ Liêm - thành phố Hà Nội, được sự phân côngcủa khoa Quản lý đất đai, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo - PGS.TS Chu Văn

Thỉnh, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho cán bộ cao cấp tại cơ quan của Quốc hội và dự án Trung tâm chăm sóc sức khỏe người cao tuổi Hoa Sen trên địa bàn huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội ”, nhằm

điều tra, tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở, đồng thời đề xuấtmột số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, GPMB,đáp ứng được yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nước

1.2 Mục đích, yêu cầu.

1.2.1 Mục đích:

- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng dự

án đầu tư xây dựng nhà ở cho cán bộ cao cấp tại cơ quan của Quốc hội và dự ánTrung tâm chăm sóc sức khỏe người cao tuổi Hoa Sen trên địa bàn huyện TừLiêm- Thành phố Hà Nội

- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường,giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

- Phỏng vấn các đối tượng có đất bị thu hồi, bồi thường, người thực hiệnchính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi dự án đầu tư xây dựng nhà

ở cho cán bộ cao cấp tại cơ quan của Quốc hội và dự án Trung tâm chăm sóc sứckhỏe người cao tuổi Hoa Sen

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

2.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ:

2.1.1.1 Bồi thường và chính sách bồi thường:

- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công laocho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

- Quyết định thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lạiquyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trịquyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi (13)

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liênquan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhấtđịnh được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mớitrên đó (32)

- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội đồng giảiphóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư (32)

2.1.1.2 Hỗ trợ:

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồiđất thông qua đào tạo nghề mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới (24) 2.1.1.3 Tái định cư:

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống

và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nướcthu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển (24)

2.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính

đa dạng và phức tạp

a- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác

nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành,mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khuvực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạtđộng sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bánnhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuấtnông nghiệp Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng vàđược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng củamỗi khu vực và từng dự án cụ thể

b- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng

trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Đối với khu vực nôngthôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại

là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khảnăng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ đượcđất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuấtnhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng

đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, địnhgiá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết

để đảm bảo đời sống dân cư sau này

- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạtcủa người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lýkhác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đaixây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu táiđịnh cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bámvào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ởkhu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển

Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB đượcthực hiện khác nhau

2.2 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới.

2.2.1 Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB và ADB)

Theo ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng phát triển Châu á (ADB) và các

tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khiNhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợiích công cộng phải đồng thời đảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng để

họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt (24) Trên tinh thần giảm thiểu đếnmức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất có chính sách thỏa đáng, phù hợpđảm bảo người bị thu hồi đất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống.Khắc phục cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống đối với người bị ảnhhưởng Để thực hiện được phương châm đó thì trong công tác bồi thường và táiđịnh cư phải thực hiện chính sách phát triển con người là trung tâm chứ khôngphải chính sách bồi thường vật chất Từ quan điểm đó chính sách bồi thườngcông bằng là bồi thường ngang bằng với tình trạng như không có dự án được sửdụng bằng giá thay thế, sao cho đời sống của người bị ảnh hưởng sau khi đượcbồi thường ít nhất phải đạt được ngang mức cũ của họ như trước khi có dự án

- Theo ADB và WB thì thiếu chứng thư hợp pháp về đất sẽ không ảnhhưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và được mở rộng đốivới cả đối tượng không bị thiệt hại về đất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặttinh thần

- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư baogiờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng

- Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủcác thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án chocác hộ nông dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầuchính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công táctái định cư

- Theo quy định của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thựchiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo nhữngthông tin là khách quan Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm traxem các hoạt động tái định cư có được triển khai đúng không? Từ đó có nhữngkiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái định cư đạt được mục tiêucuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh (24).

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biếttrước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyềnlựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ

đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thườngthiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhànước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnhrất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điềuchỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chấtcủa đất và loại đất (tốt, xấu)

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời,thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau.Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý tạo điều kiện về việclàm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng.Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TĐC đượcquy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động vàtĩnh Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theophương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố

Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiệnnay được thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm

với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”.

- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,

giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính quyền

quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở.Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực

bố trí nhà ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố.Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80%hay 100% (1)

2.2.3 Inđônêxia.

Inđônêxia có luật đất đai từ năm 1960, hiện nay vẫn thực hiện luật này Luậtđất đai quy định có 3 quyền: Quyền xây dựng, quyền sử dụng và quyền sở hữu.Quyền sở hữu được coi là vĩnh viễn, bất di bất dịch Khi Nhà nước cần cho nhucầu công cộng, người sở hữu phải nhường quyền này cho Nhà nước

Khi dự án của tư nhân lấy đất của tư nhân, cơ quan quản lý về đầu tư ở địaphương đứng trung gian giúp các chủ đầu tư tư nhân thương thuyết với chủ sửdụng đất để dàn xếp về giá cả đền bù, di chuyển tài sản, cơ quan này làm nhiệm

vụ bảo vệ quyền lợi của cả người mua và người bán

Đối với các chủ dự án của Nhà nước do Nhà nước đầu tư, được quyền lấy đất

là những dự án phi thương mại Nhà nước láy đất cho những dự án này, bắt buộcngười đang sử dụng đất phải trao quyền sử dụng đất cho Nhà nước và luật cũngghi rõ phải trả tiền cho họ theo giá thi trường, có đàm phán về giá đền bù từ cấpthấp đến cấp cao, cao nhất là cấp Tổng thống quyết định Tuy nhiên khi tính đền

bù về đất còn xem xét tính hợp pháp của người đang sử dụng đất, nếu nhập cưkhông hợp pháp thì không được tính đền bù Người bị thu hồi đất có quyềnchứng minh tính hợp pháp của mình tại Tòa án (26)

2.2.4 Hàn Quốc.

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nênđất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng Do đó để sử dụng đấtmột cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thứcpháp luật

Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị chotừng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉđịnh năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ (26)

Đặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõràng về đất đai Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sửdụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội Chế độnày giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụngđất nhiều hơn quyền sở hữu đất Với khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữuđất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chếcông cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế nàyđược xem là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế Một

là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt được theothủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quyđịnh cưỡng chế của công pháp

Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộngtrong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sungcông đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962 Sau đó theo pháp luật ngoàimục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc nàytrên phạm vi toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã đượclập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường chođến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặclệ” thương lượng không đạt được thỏa thuận thì luật “sung công đất” được thựchiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trìnhnày và đôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi

thường sẽ tăng lên Do đó, cho đến nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thểchế này thành một.

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo bagiai đoạn:

Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá

trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng.Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toànquốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá củagiám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường Giá quyđịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quantrong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có

quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất Quy trìnhchấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai,thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tích

cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai chonhững người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết củaNhà nước Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời vàliên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự

án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đốitượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà đó Còn nếu như các dự

án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặcnhà ở thấp hơn giá thành

Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có pháp nhân,các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ânhuệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khukinh doanh

Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với đấtđai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoángsản…để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.

Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặcđặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hạicho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiệnquyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngàyphải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định Thực chất biện pháp GPMBthường bị người dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gâyảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biệnpháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả (26)

2.2.5 Nhận xét, đánh giá:

Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần có đất Do đất đai cóhạn, vì thế mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đấthoặc trưng thu của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu xâydựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Ở mỗi nước,quyền lực thu hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật đấtđai hoặc một bộ luật khác Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với quy địnhcủa pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng đất không thực hiện thì Nhà nước

có quyền chiếm hữu đất đai Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi thường thiệthại về đất tại mỗi quốc gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhànước đó quy định

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước chúng tacần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hòan thiện chính sách bồi thường GPMB

ở một số điểm sau:

- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồithường GPMB nói riêng;

- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy định

về thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóngmặt bằng; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái định cư, tạo

việc làm của người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữangười sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư.

2.3 Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các thời kỳ.

2.3.1 Thời kỳ trước 1987.

Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nướcViệt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946 Đến năm 1953,Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật cải cách ruộng đất đượcban hành Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêuquyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt Nam,xóa bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiệnchế độ sở hữu ruộng đất của nông dân (6) Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vậnđộng nông dân vào làm ăn tập thể, đồng thời Nhà nước thành lập các nôngtrường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể

Ngày 14/4/1959, Hội đồng chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg quyđịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liênquan đến việc bồi thường và tái định cư ở Việt Nam, sau đó Ủy ban kế hoạchNhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủquy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất để làm địa điểm xây dựng cáccông trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải đảm bảo kịp thời và diện tích đủcần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, đồng thời chiếu cố đúng mứcquyền lợi và đời sống của người có ruộng đất Đất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tậpthể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước Về mức bồi thường và cáchtính bồi thường theo Nghị định 151/TTg:

- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường hai khoản:

về đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bịtrưng thu

- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức

- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt đượcgiúp đỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán củađịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển.

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong nghị địnhnày là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960 Cách bồithường như vậy được thực hiện cho đến khi Hiến pháp 1980 ra đời

2.3.2 Thời kỳ năm 1987 đến 1993.

Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thựchiện bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tàisản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên (8)

Luật Đất đai năm 1988 ban hành quy định về việc bồi thường cũng cơ bảndựa trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980

Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT vềviệc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụngvào mục đích khác thì phải bồi thường Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đấtnông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị tríđất Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu UBND các tỉnh,thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát vớigiá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá địnhmức Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sửdụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng choNhà nước Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việckhai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, địnhcanh, định cư cho vùng bị lấy đất

Tại quyết định này, mức bồi thường còn được phân biệt theo thời hạn sửdụng đất lâu dài hay tạm thời quy định việc miễn giảm tiền bồi thường đối vớiviệc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thủy lợi…

2.3.3 Thời kỳ 1993 đến 2003.

Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) đã quy định:

“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN”.

- Điều 17 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời và tài sản do Nhà nước đầu

tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”.

- Điều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.

- Điều 23 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”.

- Điều 58 quy định về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn

và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; đối với đất được Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại Điều 17 và điều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”(9) Những

quy định trên đã tạo điều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việcthu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia

Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật đất đai

1988 Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồithường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Luật đất đai quy định các loại đất sửdụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụngđất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ đượccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Chính điều này làmcăn cứ cho quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Điều 12 Luật đất đai 1993 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”.

- Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (12).

Sau khi Luật đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất nhiều cácvăn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lýđất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các văn bản đó, bao gồm:

- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và phânbiệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất đểlập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sửdụng và mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét

về tính chất, nội dung, Nghị định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhấtđịnh, so với các văn bản trước, Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàndiện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồiđất, việc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất…

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất

Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hànhNghị định 87/CP

Nghị định 22/1998/NĐ CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP nóitrên và quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải bồi thường, đối tượng đượcbồi thường, phạm vi bồi thường, đặc biệt người có đất bị thu hồi có quyền đượclựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất vàbằng tiền Những nội dung mới đề cập trong NĐ 22/CP:

a- Về điều kiện được bồi thường về đất có những quy định cụ thể các đốitượng được bồi thường Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ

sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K

để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất ở địa phương Đối với đất bị thu hồi là do Nhà nướcgiao sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu, thì người bị thu hồi đất khôngđược bồi thường về đất nhưng được bồi thường thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất.Trường hợp đất thu hồi thuộc đất công ích của xã chưa giao cho ai sử dụng, khigiao đất người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải bồi thường thiệt hại vềđất bằng tiền cho ngân sách xã Người đang sử dụng đất công ích của xã đượcUBND xã bồi thường thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất Diện tích đất ở bồithường cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộctrung ương quy định, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi Trongtrường hợp đất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích đất ở được bồi thường theo quy địnhngười bị thu hồi đất có thể được bồi thường thêm một phần diện tích đất ở, tuỳtheo quỹ đất của địa phương, phần còn lại được bồi thường bằng tiền.

b- Về bồi thường tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoáđược bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất hợp pháp sẽ được trợ cấp70% đến 80% mức bồi thường

c- Về mức bồi thường, tài sản được bồi thường theo mức độ thiệt hại thực tế,bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối đa khônglớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ độclập được bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới

Các Nghị định trước đây hầu như mới chỉ quan tâm đến nội dung bồithường cho đất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với đất bị thu hồi thì Nghị địnhnày đã đưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy định trách nhiệm củaUBND cá cấp và Hội đồng bồi thường GPMB cấp huyện trong việc chỉ đạo lậpphương án bồi thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức

hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án đã đượcphê duyệt, tạo sự chủ động cho các địa phương trong việc lựa chọn phương ánbồi thường phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội quỹ đất của địa phương

Điều 35 quy định: “Tuỳ theo quy mô sử dụng đất và tính chất của mỗi dự

án, UBND cấp tỉnh có thể giao trách nhiệm bồi thường cho các doanh nghiệp có chức năng và đủ điều kiện kinh doanh cơ sở hạ tầng”.

Điều 39 quy định: “Trường hợp chủ dự án thoả thuận được với người có đất

bị thu hồi chấp nhận mức bồi thường thấp hơn quy định của Nghị định này và được UBND cấp tỉnh cho phép thì được bồi thường theo mức đã thoả thuận”(17).

Nội dung mới được quy định là ngoài các đối tượng bị thiệt hại về đất vàcác tài sản gắn liền với đất, cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải dichuyển khi Nhà nước thu hồi đất cũng được công nhận là những người bị ảnhhưởng bởi dự án và được hưởng trợ cấp ngừng việc trong thời gian ngừng sảnxuất kinh doanh nhưng không quá một năm

d- Về phương thức và mức bồi thường đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp,đất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản bồi thường bằng đất có cùng diện tích và chấtlượng, nếu không có đất mới bồi thường bằng tiền; nếu đất được bồi thường códiện tích nhỏ hơn và chất lượng kém hơn đất bị thu hồi, người bị ảnh hưởng đượcbồi thường bằng tiền phần chênh lệch về diện tích và giá trị đất, nếu đất bồithường có giá trị cao hơn đất bị thu hồi thì người bị ảnh hưởng không phải nộptiền phần chênh lệch đó

Đất ở đô thị là đất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn dùng để xây nhà ở, cáccông trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có, phù hợp với quy hoạch đãđược duyệt Đất được quy hoạch để xây dựng đô thị nhưng chưa có cơ sở hạ tầngthì không được bồi thường như đất đô thị

Đối với đất ở thuộc đô thị loại I và loại II chủ yếu bồi thường bằng nhà ởhoặc bằng tiền do người bị ảnh hưởng quyết định Bồi thường bằng đất chỉ đượcthực hiện khi có dự án TĐC được phê duyệt Trường hợp người bị ảnh hưởngđồng ý nhận đất ở ngoại thành thì được hưởng có quyền đề nghị lựa chọn mộttrong ba phương án bồi thường

Đối với đất ở nông thôn, người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất cócùng mục đích sử dụng, mức tối đa được bồi thường bằng đất nơi ở mới không quá

400m2, hoặc không quá 800m2 cho những vùng nông thôn có tập quán nhiều thế hệcùng chung sống trong một hộ hay điều kiện tự nhiên đặc biệt.

đ- Quy trình tiến hành nhận tiền bồi thường: Điều 34 quy định Việc lập Hộiđồng bồi thường thiệt hại GPMB có thể tiến hành sau khi có quyết định thu hồiđất hoặc trước khi có quyết định thu hồi đất Dựa trên cơ sở bản kê khai diệntích, hạng đất, loại đất, số lượng tài sản….Hội đồng bồi thường thiệt hại GPMBkiểm tra, kiểm kê thực tế từ đó xác định thiệt hại về đất và tài sản của các tổchức, hộ gia đình cá nhân có đất vị thu hồi và tài sản bị phá dỡ, tổng hợp lập ánbồi thường trình các ngành các cấp có liên quan Trường hợp UBND tỉnh, thànhphố trực thuộc trung ương quy định chế độ, mức bồi thường vượt quá quy địnhthì phần bồi thường vượt mức do ngân sách địa phương có trách nhiệm chi trả.Đối với các dự án khi thực hiện bồi thường thiệt hại GPMB chưa xác định đượcchủ sử dụng đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trực tiếp tổchức thực hiện bồi thường và chi trả tiền bồi thường, chi phí bồi thường tính theoquy định tại Nghị định này được phân bổ cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đấtthuộc phạm vi dự án chịu trách nhiệm hoàn trả và nộp vào ngân sách Nhà nướcngay sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất

e- Về cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo, đối với các dự án khi bồi thườngGPMB, nếu người bị thu hồi đất thấy quyết định bồi thường không đúng với quyđịnh của pháp luật, thì được quyền khiếu nại và được giải quyết theo quy định củaPháp lệnh khiếu nại và tố cáo Tuy nhiên, trong khi chờ giải quyết khiếu nại vẫnphải chấp hành di chuyển GPMB và giao đất đúng kế hoạch

Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội thôngqua ngày 02/12/1998 Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trênnền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số điều được bổ sung thêm cho phù hợpthực tế

Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính đã tiến hành dự thảolần thứ nhất về sửa đổi bổ sung Nghị định 22/1998/NĐ-CP về việc bồi thườngthiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Trong đó, một số điều cơ bản đã được đề nghịsửa đổi như xác định mức đất để tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái định

cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải chuyển đến nơi ở mới, cácchính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư, Hội đồngbồi thường GPMB và thẩm định phương án bồi thường GPMB (3).

- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghịđịnh 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung vàchế độ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục quản lý Công sản - Bộ Tàichính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/6/2001 quy định

cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng, cụ thể:

a- Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng củangười sử dụng đất vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi íchcông cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ Việc bồi thườnghoặc hỗ trợ theo quy định của Chính phủ

b- Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi.Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua nhà ởcủa Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở Trongtrường hợp phương án bồi thường được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phêduyệt, được công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy định của phápluật mà người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi thì cơ quan quyếtđịnh thu hồi đất có quyền ra quyết định cưỡng chế Trong trường hợp Chính phủ

ra quyết định thu hồi đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương raquyết định cưỡng chế

c-Trong trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng công trình phục vụ lợi íchcông cộng của cộng đồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân đóng góp hoặcNhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có đất được sử dụng

để xây dựng công trình do cộng đồng dân cư và người có đất đó thoả thuận (13).Trong quá trình triển khai Nghị định 22/1998/NĐ-CP, thực tế cho thấy, saukhi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường GPMB, người bị ảnh hưởng gặpnhiều khó khăn, đặc biệt là những người bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển

sang ngành nghề khác Với giá trị được bồi thường, người có đất bị thu hồi không

có khả năng tạo lập nơi ở mới cũng như không có khả năng đầu tư để chuyển sangngành nghề khác Như vậy, dưới tác động của cơ chế thị trường cùng với số lượng

dự án gia tăng, công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng trởnên khó khăn, phức tạp, thực tiễn đòi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách, cơchế, năng lực thể chế trong công tác này Đồng thời, Nhà nước cần có chính sáchphù hợp về nhà ở, việc làm, lao động …để giải quyết những vấn đề có liên quanđến đời sống, dân sinh, kinh tế cộng đồng và ổn định xã hội Sau nhiều năm triểnkhai thực hiện, quá trình của một số tổ chức quốc tế cho các dự án đầu tư phát triển(chủ yếu là các dự án phát triển cơ sở hạ tầng) Nghị định 22/CP đã thể hiện tínhbất cập trong việc áp dụng thi hành và có nhiều quy định không phù hợp với chínhsách bồi thường và TĐC của các tổ chức đó, phần nào hạn chế hiệu quả đầu tư,tiến độ thực hiện và chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất Cầnthiết phải có một văn bản pháp luật mới thay thế Nghị định 22/1998/NĐ-CP vềchính sách bồi thường GPMB và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho cácnhu cầu sử dụng và lợi ích quốc gia

26 tháng 11 năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 là luật có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất, thể hiệnđầy đủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật Đất đai đã ban hành trước đó.Luật có rất nhiều nội dung mới, trong đó đáng chú ý tập trung vào các vấn đềđang đặt ra trong quản lý sử dụng đất đai sau:

a- Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về đất đai với những quyền địnhđoạt, quyền được hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là ngườiđại diện chủ sở hữu;

b- Hoàn chỉnh chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp phù hợp vớinền kinh tế thị trường và tạo điều kiện đẩy nhanh tiến trình CNH-HĐH nôngnghiệp và nông thôn;

c- Coi trọng chính sách đất đai đối với khu vực công nghiệp và dịch vụ, tựtạo ra sự chủ động về chuyển đổi cơ cấu sử dụng quỹ đất đáp ứng nhu cầu pháttriển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH-HĐH đất nước;

d- Thiết lập sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự khácbiệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài và thu hẹp đáng

kể sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc tiếpcận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

đ- Xoá bỏ bao cấp về đất đai trên cơ sở coi đất đai là nguồn vốn, nguồn nộilực to lớn của đất nước cần phải được định giá theo đúng quy luật của kinh tế thịtrường và phải được đối xử như một loại hàng hoá có tính đặc thù trong quá trìnhgiao dịch bất động sản;

e- Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất trên

cơ sở coi quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất, hạn chế sự canthiệp về hành chính không cần thiết trong thực hiện các quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho các quyền sử dụng đất và tài sảngắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sảngắn liền với đất;

g- Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường,

hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá đất bồithường, chính sách tái định cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi đất;

h- Đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai bằng việcphân cấp toàn bộ các quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất cho chính quyền địa phương; quy định cụ thể thủ tục và trình tự thựchiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất;

i- Đổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai theo hướngphát huy vai trò của toà án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu