CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÍ CƠ BẢN CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Bộ luật Dân sự 2005 cũng đã đưa ra định nghĩa của hợp đồng thuê khoán tài sản cụ thể ở Điều 501: “Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên cho thuê khoán g

I ĐẶT VẤN ĐỀ

Hợp đồng thuê khoán tài sản là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài một trong những hợp đồng dân sự thông dụng Trong những năm qua, hợp đồngthuê khoán tài sản cơ bản đã từng bước đi vào đời sống nhân dân ta và phát huyđược vai trò của nó, góp phần làm tăng năng suất lao động, ổn định cuộc sống vàthúc đẩy khối đại đoàn kết toàn dân Chính vì nó có vai trò đó nên việc nghiêncứu hợp đồng thuê khoán tài sản là việc làm cần thiết mang tính lí luận và thựctiễn, góp phần làm cho quan hệ hợp đồng thuê khoán tài sản phát huy hiệu quảcao hơn trong đời sống

sản-II GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN

1.1 Khái niệm hợp đồng thuê khoán tài sản

Theo từ điển tiếng Việt của viện ngôn ngữ học thì “thuê’ được hiểu là dùngngười hay vật nào đó trong một thời gian với điều kiện trả một khoản tiền nhấtđịnh cho thời gian sử dụng đó” “Khoán” là tờ giao ước để làm bằng, là giao toàn

bộ công việc và trả công theo kết quả hoàn thành, hoặc là giao hết công việc chongười khác để khỏi phải tự mình lo liệu, chịu trách nhiệm Từ đó có thể hiểu thuêkhoán tài sản là giao tài sản cho người khác để người khác sử dụng, khai thác vàchịu trách nhiệm và bảo dưỡng, sửa chữa tài sản trong suốt thời gian thuê Ngườithuê có toàn quyền sử dụng vào mục đích kinh doanh của mình nếu được ngườicho thuê chấp nhận đồng thời có nghĩa vụ trả tiề thuê và giao lại tài sản thuế khihết thời hạn

Bộ luật Dân sự 2005 cũng đã đưa ra định nghĩa của hợp đồng thuê khoán tài

sản cụ thể ở Điều 501: “Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các

bên, trong đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản đó và có nghĩa vụ trả tiền thuê”.

Quy định trên về cơ bản đã phân biệt được rõ với hợp đồng thuê tài sảnnhưng định nghĩa này vẫn chưa thể hiện được đặc điểm riêng của hợp đồng thuêkhoán tài sản Do đó, định nghĩa này vẫn chưa đem đến được một hình dung cụ

thể, toàn diện về hợp đồng thuê khoán tài sản với ý nghĩa là một dạng đặc biệtcủa hợp đồng thuê tài sản nói chung.

1.2 Đặc điểm pháp lí hợp đồng thuê khoán tài sản

Hợp đồng thuê khoán tài sản là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung vàmột dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản nói riêng, do đó nó có các đặc điểmchung của hợp đồng dân sự vừa mang đặc điểm cơ bản của hợp đồng thuê tài sản

Cụ thể:

Thứ nhất, hợp đồng thuê khoán tài sản có những đặc điểm chung của hợp

đồng dân sự Hợp đồng dân sự trước hết phải là một thỏa thuận có nghĩa nó phảichứa đựng yếu tố tự nguyện khi giao kết, phải có sự trùng hợp ý chí các bên.Việc giao kết hợp đồng phải tuân theo các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiệnchí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng, tự do giao kết hợp đồng, nhưng khôngđược trái pháp luật và đạo đức xã hội Yếu tố thỏa thuận đã bao hàm trong đó yếu

tố tự nguyện, tự định đoạt và sự thống nhất về mặt ý chí Đây là yếu tố quantrọng nhất tạo nên sự đặc trưng của hợp đồng so với các giao dịch dân sự khác,đây cũng là yếu tố làm nên bản chất của luật Dân sự khác với bản chất ngành luậtkhác

Thứ hai, hợp đồng thuê khoán tài sản là một dạng đặc biệt của hợp đồng

thuê tài sản, do đó mang những đặc điểm pháp lí sau:

1.2.1 Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng song vụ

Hợp đồng song vụ theo quy định tại khoản 1 Điều 406 Bộ luật dân sự 2005

được hiểu là“ hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau”.

Trong hợp đồng thuê khoán tài sản thì tính chất song vụ được thể hiện trongviệc phân biệt quyền và nghĩa vụ đối nhau rất rõ ràng của các bên Mỗi chủ thểtrong hợp đồng thuê khoán tài sản đều là những chủ thể vừa mang quyền lại vừa

có nghĩa vụ dân sự Quyền của bên cho thuê khoán tương ứng với nghĩa vụ củabên thuê khoán và ngược lại Ví dụ: bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuêkhoán theo phương thức mà hai bên đã thỏa thuận, khai thác tài sản đúng mụcđích đồng thời có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê khoán và bên chothuê khoán có quyền đơn phương đơn phương đình chỉ hợp đồng nếu bên thuê

khoán sử dụng tài sản thuê khoán không đúng mục đích, có nghĩa vụ giao tài sảnthuê khoán đúng thỏa thuận …

1.2.2 Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng có đền bù

Tham gia hợp đồng thuê khoán tài sản, khi bên cho thuê khoán giao tài sảnthuê khoán cho bên thuê khoán thì bên thuê khoán phải trả tiền theo đúng thỏathuận của các bên, nếu là thuê đất, thuê mặt nước thì giá thuê do nhà nước quyđịnh Do quan hệ trao đổi tài sản trong giao lưu dân sự có đặc điểm cơ bản là sựtrao đổi ngang giá nên khi bên cho thuê khoán giao tài sản thuế khoán và chuyểngiao tài sản thuế khoán và chuyển quyền sử dụng, khai thác tài sản thuê khoáncho bên thuế khoán thì khoản tiền thuê mà bên thuê trả sẽ là khoản đền bù, lợi íchvật chất mà bên cho thuê khoán được hưởng Trả tiền thuế khoán và phương thứctrả là một điều khoản bắt buộc trong họp đồng do đó nếu các bên không có thỏathuận điều khoản này trong hợp đồng thì nó không còn là hợp đồng thuê tài sảnnữa mà chuyển thành hợp đồng mượn tài sản Bởi vậy, hợp đồng thuê tài sản nóichung và hợp đồng thuê khoán tài sản luôn có tính đền bù

1.2.3 Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng ưng thuận

Hợp đồng ưng thuận là: những hợp đồng theo quy định của pháp luật, quyền

và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh ngay sau khi các bên đã thỏa thuận xongvới nhau về những nội dung chủ yếu trong hợp đồng Trong trường hợp, dù cácbên chưa trực tiếp thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết những về mặt pháp lí đãphát sinh quyền yêu cầu của bên này đối với bên kia trong việc thực hiện hợpđồng, nối theo cách khác, hợp đồng ưng thuận là hợp đồng mà thời điểm có hiệulực đã được xác định tại thời điểm giao kết

Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thuê khoán tài sản là ở thời điểmgiao kết hợp đồng Có nghĩa là quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trong hợpđồng thuê khoán tài sản phát sinh sau khi các bên đã thỏa thuận xong những điềukhoản chủ yếu của hợp đồng như; giá thuê, đối tượng, thời hạn thuê Do hợpđồng thuê khoán tài sản không bắt buộc dưới hình thức văn bản với tất cả các loạitài sản mà chỉ bắt buộc với các loại tài sản nhà nước có quy định Vì vậy, đối vớicác loại tài sản tài sản không cần thể hiện bằng văn bản có hiệu lực khi các bên

đã thỏa thuận xong còn hợp đồng thể hiện dưới hình thức văn bản sẽ có hiệu lựctại thời điểm bên sau cùng kí vào văn bản hoặc thời điểm ghi trong hợp đồng.Đối với trường hợp tài sản thuế khoán hợp đồng phải được công chứng, chứngthực và đăng kí thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm công chứng, chứng thực vàđăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

1.2.4 Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản

Khi hợp đồng thuê khoán tài sản có hiệu lực pháp luật thì bên thuê khoán cóquyền sử dụng tài sản thuế khoán đó theo đúng mục đích mà các bên đã thỏathuận trong hợp đồng trong một thời gian nhất định Trong thời gian này, bênthuê khoán chỉ có quyền khai thác công dụng của tài sản thuê khoán, còn quyền

sở hữu vẫn thuộc về bên cho thuê khoán tài sản

Ngoài những đặc điểm cơ bản trên, hợp đồng thuê khoán tài sản thuê khoántài sản có những đặc điểm riêng Cụ thể:

Thứ nhất, mục đích lợi nhuận là yếu tố quan trọng khi các bên tham gia kí

kết hợp đồng thuê khoán tài sản Khác với hợp đồng thuê tài sản nói chung,người thuê tài sản chỉ sử dụng trong mục đích sinh hoạt, tiêu dùng Còn tronghợp đồng thuê khoán tài sản, người thuê muốn sử dụng tài sản đó để khai thác lợinhuận Đây là đặc điểm tạo nên tính “đặc biệt” của hợp đồng thuê khoán

Thứ hai, đối tựơng của hợp đồng thuê khoán tài sản là những tài sản có giá

trị lớn, không chỉ có động sản mà còn có cả bất động sản, nguồn tài nguyên khácnhư đất, nước, rừng…

Thứ ba, hợp đồng thuê khoán tài sản được kí kết ổn định trong một thời gian

tương đối lâu dài: có thể mùa vụ hay chu kì

Thứ tư, trách nhiệm đối với tài sản được chuyển giao triệt để hơn, người thuê

phải có nghĩa vụ bảo quản, bảo dưỡng bằng chính tài sản của mình

1.3 Ý nghĩa các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản 1.3.1 Ý nghĩa thực tế

Đối với xã hội, hợp đồng thuê khoán tài sản trong một số lĩnh vực mang tínhthen chốt như cho thuê đất, mặt nước giải quyết được khá nhiều vấn đề nan giải

của xã hội là làm sao để quản lí có hiệu quả quỹ đất của nhà nước vừa phát triểnkinh tế.

Đối với lĩnh vực sản xuất, hợp đồng thuê khoán tài sản cũng đóng vai tròquan trọng nhất là với nền công nghiệp sản xuất hàng hóa, nhà xưởng có vai tròrất quan trọng: cá nhân xây dựng nhà xưởng không phải tốn thời gian xây dựng

và quá nhiều tiền cho vấn đề cơ sở vật chất ban đầu vẫn có thể kinh doanh vàđược lợi nhuận Ngoài ra đối với việc họ thuê gia súc cũng phần nào giải quyếtkhó khăn cho người nông dân thiếu vốn, tạo ra cơ sở ban đầu để họ có thể dựavào hoa lợi, lợi tức sau để làm vốn phát triển chăn nuôi

Với nền kinh tế, việc giao kết hợp đồng thuê khoán tài sản đã góp phần tănghiệu quả năng suất lao động, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhândân, thúc đẩy kinh tế phát triển

1.3.2 Ý nghĩa pháp lí

Có thể nói, các quy định về hợp đồng thuê khoán tài sản là công cụ pháp líhiệu quả nhất để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trongquá trình xác lập và thực hiện hợp đồng Đối với các bên thì hợp đồng thuê khoántài sản là phương tiện để họ đạt được mục đích của mình khi tham gia giao kết, là

cơ sở để thực hiện quyền giao lưu dân sự, giúp họ nhìn nhận lại những vấn đềthỏa thuận trong hợp đồng một cách trung thực, khách quan, và là bằng chứngquan trọng đảm bảo quyền và lợi ích khi có tranh chấp

1.4 Khái quát lược sử phát triển của Hợp đồng thuê khoán tài sản

Trong bộ luật Hồng Đức, hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng thuêmướn tài sản nói riêng đã có bước phát triển quan trọng so với thời nhà Lí, Trần.Các nguyên tắc giao kết và thực hiện hợp đồng đã được ghi nhận đó là “tựnguyện và trung thực” Nếu hợp đồng xâm phạm nguyên tắc này thì sẽ vô hiệu.Trong Quốc triều hình luật, khế ước cho thuê rất phổ biến như thuê gia súc,ruộng đất Về hình thức, khế ước không quy định cụ thể là bắt buộc phải lậpthành văn tự hay không Thời hạn hợp đồng có thể kéo dài hàng vụ hay hàngnăm Thời này đã có những chú ý đặc biệt về thời hạn thuế đối với từng loại tàisản và mục đích sử dụng tài sản tương đồng với thời hạn trong hợp đồng thuê

khoán Về phương thức trả tiền thuê khoán, người thuê có thể trả tiền thuê hoặc

Thời kì đổi mới, pháp lệnh hợp đồng dân sự ra đời và sau đó Bộ luật dân sự

1995 cũng ra đời và hoàn chỉnh hơn là bộ luật dân sự 2005 đánh dấu bước pháttriển hơn của pháp luật dân sự chung và pháp luật về hợp đồng thuê khoán nóiriêng

2 CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÍ CƠ BẢN CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

2.1 Đối tượng của Hợp đồng thuê khoán tài sản

Đối tượng của Hợp đồng thuê khoán tài sản được Bộ luật dân sự 2005 quy

định tại Điều 502 “Đối tượng của Hợp đồng thuê khoán tài sản có thể là đất đai,

rừng, mặt nước chưa khai thác, súc vật, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị để khai thác công dugnj hưởn hoa lợi, lợi tức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Căn cứ vào đối tượng hợp đồng, có thể chia hợp đồng thuê khoán thành 3nhóm sau:

Thứ nhất, hợp đồng thuê đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác.

Lúc này, hợp đồng thuê khoán sẽ chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự vàluật đất đai Các tài sản trên là những tài sản đặc biệt bởi nó không thuộc sở hữucủa cá nhân nào mà thuộc sở hữu của nhà nước Điều này đã được quy định rõ

trong Hiến pháp: “đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng

đất thuộc sở hữu toàn dân”, và được cụ thể hóa trong Điều 200 Bộ luật dân sự:

“tài sản thuộc sở hữu nhà nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có

nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi tự nhiên trong lòng biển, thềm lục địa và vùng trời” là tài sản

đặc biệt nên “việc quản lí, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà

nước được thực hiện trong phạm vi và theo trình tự do pháp luật quy định”( Điều

202 Bộ luật dân sự 2005) Vậy chủ thể gồm một bên phải là cơ quan nhà nướcvới tư cách dại diện cho chủ sở hữu đó

Trong Bộ luật dân sự 2005 còn quy định một lọai hợp đồng thuê cũng có đốitượng là đất đai đó là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được quy định từ Điều

Thứ ba, hợp đồng thuê súc vật: loại này ngày càng ít đi trong xã hội.

Trong mục hợp đồng thuê khoán tài sản, các quy định về thuê khoán gia súc đượcquy định chi tiết và cụ thể Chính vì vậy, hợp đồng thuê chỉ cần mục đích khaithác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đo thì đó là hợp đồng thuê khoántài sản

2.2 Chủ thể của Hợp đồng thuê khoán tài sản

Chủ thể của Hợp đồng thuê khoán tài sản là các bên tham gia vào hợp đồngthuê khoán tài sản gồm bên thuê khoán và bên cho thuê khoán Chủ thể của Hợpđồng thuê khoán tài sản rất đa dạng, gồm cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợptác và có cả cơ quan có thẩm quyền của nhà mước, chủ thể phải có năng lực chủthể

2.2.1 Bên cho thuê khoán

Trong hợp đồng thuê khoán tài sản, bên cho thuê khoán thường là chủ sởhữu của tài sản thuê khoán, nhưng có nhiều trường hợp, xuất phát từ đặc điểmcủa đối tượng thuê khoán, bên cho thuê khoán có thể là các đối tượng sau:

Thứ nhất, đối tượng là đất, rừng, mặt nước chưa khai thác.Đây là đối tượng

đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện làm chủ sở hữu Do đó,chủ thể có quyền cho thuê khoán đối vối đối tượng này được quy định rõ trongLuật đất đai 2003, cụ thể tại Điều 37:

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giaođất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đấtđối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ởnước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giaođất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cánhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư

+ Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nôngnghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

+ Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này khôngđược ủy quyền

Điểm đặc biệt mang tính chất mệnh lệnh hành chính cũng được quy địnhtrong luật đất đai đó là các chủ thể trên- các cơ quan có thẩm quyền quyết địnhcho thuê đất không được ủy quyền cho bất kì một chủ thể khác Quy định đokhẳng định tính chất quan trọng của đối tượng này và thẩm quyền tuyệt đối thuộccác cơ quan này

Thứ hai, đối tựơng là cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác.

Với các đối tượng này thì bên cho thuê khoán là chủ sở hữu hợp pháp của tàisản đó

Chủ sở hữu của tài sản đó rất đa dạng có thể là các loại hình công ty( công ty

cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh), doanh nghiệp tư nhân,

hộ kinh doanh, tổ hợp tác

Tham gia giao kết hợp đòng thuê khoán là đại diện theo pháp luật của cácloại hình công ty, hộ kinh doanh, tổ hợp tác hoặc người được ủy quyền

Thứ ba, đối tượng là gia súc, bên cho thuê phải là chủ sở hữu hợp pháp của

gia súc đó hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền giao kết hợp đồng

2.2.2 Bên thuê khoán

Bên thuê khoán cũng có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác cóđầy đủ năng lực hành vi dân sự do pháp luật quy định như trên Bên cạnh đó, để

trở thành một bên chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản, họ phải có nhu cầuthuê tài sản để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đó.

Riêng đối tượng là đất, rừng, mặt nước chưa khái thác thì còn được phápluật đât đai quy định cụ thể đối tượng nào được phép thuê đất

Theo quy định tại Điều 35 Luật đất đai thì các đối tượng được thuê đất chialàm 2 loại là cho thuê đất tiền thuê hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê mộtlần

- Nhà nước cho thuê đất tiền thu hàng năm trong các trường hợp:

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thuỷ sản, làm muối;

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệpvượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụngđất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật này;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừdiện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinhdoanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng cómục đích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhânnước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinhdoanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệuxây dựng, làm đồ gốm;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sởlàm việc

- Nhà nước cho thuê đất tiền thu một lần cho cả thời gian thuê đối với cácđối tượng:

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuêđất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷsản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựngcông trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng đểchuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng,làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sởlàm việc

2.3 Hình thức của hợp đồng thuê khoán tài sản

Thuê khoán tài sản là thuê tư liệu sản xuất để kinh doanh vì vậy, phụ thuộcvào công việc kinh doanh của bên thuê, họ sẽ lựa chọn tư liệu phù hợp để thuêcho nên, đối tượng của hợp đồng thuê khoán đa dạng và hình thức phong phútheo giao dịch Tuy nhiên, tùy từng đối tượng cụ thể và những trường hợp nhấtđịnh mà pháp luật sẽ quy định hình thức của hợp đồng Với đối tượng là bất độngsản, đây là loại tài sản chịu sự giám sát, kiểm tra khắt khe của nhà nước, phápluật quy định hợp đồng phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực

Ví dụ như về hợp đồng thuê đất của cá nhân, hộ gia đình tổ chức phải được lậpthành văn bản có công chứng, chứng thực tại ủy ban nhân dân xã và phải nộp tạivăn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

Tóm lại, sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự 2005 về hình thức của hợp đồngthuê khoán tài sản không cố định cho mọi loại tài sản mà tùy thuộc vào từng loạiđối tượng hợp đồng Điều này khẳng định được sự gắn kết chung cho Bộ luậtdân sự và nguyên tắc giám sát chặt chẽ đối với tài sản là bất động sản để ngănchặn các hành vi khai thác sai mục đích với loại tài sản quan trọng này

2.4 Gía thuê khoán và thời hạn thuê khoán

2.4.1 Gía thuê khoán

Gía thuê khoán là khoản tiền mà bên thuê khoán phải trả cho bên cho thuêkhoán tài sản

Theo Điều 504 Bộ luật dân sự 2005 thì “giá thuê khoán do các bên thỏa

thuận, nếu thuê khoán thông qua đấu thầu thì giá thuê khoán được xác định khi đấu thầu”

Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên vì vậy Nhà nước tôn trọng sự thỏathuận đó Trong hợp đồng thuê khoán tài sản cũng vậy, quyền thỏa thuận giá cảthuê thuộc về bên cho thuê khoán và bên thuê hoán Bên cạnh đó, đối tượng củahợp đồng thuê khoán có thể là bất động sản có giá trị lớn nên bên cho thuê có thểchọn đối tác thông qua đấu thầu, trường hợp này giá thông qua đấu thầu được xácđịnh là giá của hợp đồng thuê khoán tài sản mà không có sự thỏa thuận lại nữa.Thông thường khi thỉa thuận, các bên căn cứ vào: giá trị của tài sản thuê,thời gian thuê, giá trị hiện hành trên thị trường Đối với tài sản khó xác định giátrị hoặc tài sản có giá trị lớn thì có thể xác định thông qua đấu thầu

Gía thuê đất theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 thuộc thẩmquyền xác định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyđịnh đơn giá cho từng trường hợp cụ thể ở địa phương mình Theo nghị định142/2005/NĐ-CP thì đơn giá thuê đất 1 năm tính bằng 0,5 % giá đất theo mụcđích sử dụng Theo Nghị định số 188/2004 NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chínhphủ về phương pháp xác định giá đất khung giá các loại đất và Nghị định số123/2007 NĐ-CP ngày 27/7/2007 thì đơn giá thuê đất của mỗi dự án được xácđịnh ổn định

Thộng thường giá thuế khoán tài sản ổn định trong thời gian thuê nhưng giácũng có thể thay đổi phụ thuộc nhiều yếu tố

2.4.2 Thời hạn của hợp đồng thuê khoán tài sản

Thời hạn thuê khoán là khoảng thời gian xác định được tính từ khi hợp đồngthuê khoán có hiệu lực cho đến khi hợp đồng chấm dứt và bên cho thuê khoánnhận lại được tài sản

Thời hạn của hợp đồng thuê khoán tài sản được cụ thể trong Bộ luật dân sự

tại Điều 503: “thời hạn thuê khoán do các bên thỏa thuận theo chu kì sản xuất,

kinh doanh phù hợp với đối tượng thuê khoán” Thời hạn thuê khoán phụ thuộc

vào ý chí của các bên và giá trị sử dụng tài sản do đó pháp luật không có quy