thẩm định giá trị chung cư beehome tân bình

Chuyên Đề Tốt Nghiệp LỜI MỞ ĐẦU 1) Lý chọn đề tài: Hiện nhu cầu thuê nhà thành phố Hồ Chí Minh lớn, thành phố có mức tăng dân số tăng mạnh đặc biệt dân nhập cư.Phòng trọ tình trạng thiếu thốn, người trọ thường phải sinh sống khu trọ thiếu chất lượng, vệ sinh với giá phòng trọ TP HCM cao Nhiều dự án xây dựng chung cư thực chủ yếu dùng để bán với giá cao nên người dân có thu nhập trung bình khó tiếp cận Chung cư Beehome chung cư xây dựng với mục đích cho thuê 100%, dự án tập đoàn CT Group Để mở rộng dự án Công ty cần vốn để để xây dựng chung cư tương tự nhiều nơi thành phố mà nhiều tỉnh thành phố khác nước Để tạo sở cho việc chấp cho vay thẩm định giá chung cư Beehome công việc cấp bách Đây lý yếu mà chọn đề tài : “ Thẩm định giá trị chung cư Beehome Tân Bình, mục đích cho vay chấp ” làm đề tài tốt nghiệp 2) Mục tiêu nghiên cứu: Mục đích đề tài nhằm làm rõ vấn đề sau: - Chung cư cho thuê gì? Thị trường chung cư cho thuê TP.HCM nào? - Thực trạng thị trường chung cư cho thuê nay, Tình hình đón nhận chung cư Beehome người tiêu dùng - Các yếu tố ảnh hưởng giá cho thuê hộ chung cư - Các phương pháp tốt việc ứng dụng thẩm định giá chung cư cho thuê 3) Đối tượng – phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thị trường chung cư cho thuê địa bàn TP Hồ Chí Minh Page | Chuyên Đề Tốt Nghiệp 4)    Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp so sánh Phương pháp chi phí Phương pháp thu nhập - Trong việc thẩm định giá chung cư Beehome trọng tới phương pháp chi phí phương pháp thu nhập 5) Kết cấu chuyên đề: Chương : Cơ sởlý luận Bất động sản 1, Các vấn đề chung Bất động sản thị trường Bất động sản 1.1, Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản 1.1.2 Thuộc tính 1.1.3 Đặc trưng 1.2, Thị trường Bất động sản 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Đặc điểm 1.2.3 Các lực lượng tham gia 1.2.4 Khu vực 1.3, Cơ sở lý luận giá trị thẩm định giá Bất động sản 1.3.1 Giá thị trường làm sở cho thẩm định giá bất động sản 1.3.2 Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá bất động sản Chương 2, Thực trạng thuê nhà chung cư TP.HCM 2.1, Thực trạng giá cả, môi trường chất lượng sống 2.2, Ưu nhược điểm Page | Chuyên Đề Tốt Nghiệp Chương 3, Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản 3.1, Phương pháp so sánh 3.2, Phương pháp chi phí 3.3, Phương pháp thu nhập 3.4, Phương pháp lợi nhận 3.5, Phương pháp thặng dư Chương : Thẩm định giá chung cư Beehome 4.1, Giới thiệu công ty CT Group chung cư Beehome 4.1, Sử dụng phương pháp chi phí tiến hành thẩm định giá chung cư Beehome 4.2, Sử dụng phương pháp thu nhập tiến hành thẩm định giá chung cư Beehome 4.3, Nhận xét đưa mức giá dẫn KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO Chương Page | Chuyên Đề Tốt Nghiệp Cơ sở lý luận Bất động sản 1, Các vấn đề chung Bất động sản thị trường Bất động sản 1.1, Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản Bất động sản tài sản vô quan trọng giới, tài sản định nghĩa đất đai người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình nhìn thấy sờ mó được, nằm trên, phía hay mặt đất Luật mỗi quốc gia quy định điểm để phân biệt bất động sản động sản Theo khoản Điều 174 Bộ Luật dân năm 2005 Việt Nam: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn - liền với nhà ở, công trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Thuật ngữ bất động sản thẩm định giá hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất Bất động sản bao gồm mặt vật chất pháp lý Mặt vật chất bao gồm vật thấy được, sờ nắm đất đai, công trình đất Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế 1.1.2 Thuộc tính Thuộc tính tính chất vốn có bên bất động sản • Tính bất động : Người ta di chuyển bất động sản từ nơi sang nơi khác Mỗi bất động sản có vị trí định điểm tọa lạc Điều Page | Chuyên Đề Tốt Nghiệp có ý nghĩa quan trọng giá bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí thường mang tính chất địa phương • Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác hình thể, vị trí, quy mô, diện tích lô đất công trình đất hình thành nên tính đa dạng bất động sản Thông thường có bất động sản giống hệt nhau, giá mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể bất động sản • Tính khan : Diện tích đất đai hữu dụng có hạn so với phát triển dân số Đất đai hữu dụng đất đai sinh sống, sản xuất Sự phát triển đất đai hữu dụng phải nằm cân với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất diện tích đất Nhu cầu đất đai nhà người thường vượt mức so với phát triển đất đai hữu dụng nên tọa khan thị trường bất động sản • Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài :Đất đai công trình đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc sống người gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng đất đai công trình đất cải tạo bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài Nhìn chung tồn bất động sản lâu dài so với loại tài sản, hàng hóa khác : công trình xây dựng đất, tồn có hàng trăm năm; đất đai tồn vĩnh viễn • Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn thẩm định giá cho bất động sản hay động sản tính hữu dụng Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối điều kiện tuyệt đối 1.1.3 Đặc trưng Đặc trưng đặc điểm bật bất động sản • Khả co giãn cung bất động sản kém: Tính khan bất động sản tạo nên co giãn cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số biến động giá Khả co giãn thể mặt sau: Page | Chuyên Đề Tốt Nghiệp - Sự phát triển đất đai bị hạn chế điều kiện tự nhiên môi trường - Việc xây dựng công trình đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức tiền bạc - Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ • Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: Bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao sở hữu chủ nên giao dịch liên quan đến bất động sản phải cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét mặt vật chất pháp lý Mặt khác thời gian mua bán tùy thuộc vào thời gian thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định luật pháp • Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt: Giá trị cao với thời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với sống sinh hoạt người, trừ có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu chịu thay đổi Khả thường giải việc cầm cố, chấp thay bán để chuyển quyền sở hữu • Chịu can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nước: Đất đai nguồn tài nguyên quan trọng quốc gia gắn liến với đời sống sinh hoạt nhân dân Mọi biến động đất đai có ảnh hường đến đời sống kinh tế trị quốc gia nên Nhà nước thường can thiệp quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển đổi bất động sản 1.2, Thị trường Bất động sản 1.2.1 Khái niệm • Thị trường bất động sản hệ thống quan hệ kinh tế, thông qua giao dịch bất động sản bên tham gia thực 1.2.2 Đặc điểm • Page | Không có thị trường trung tâm: Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đối với thị trường bất động sản địa điểm cho thị trường thức Việc mua bán bất động sản thường thông qua đơn vị kinh doanh bất động sản liên hệ trực tiếp người có nhu cầu ( mua bán ), người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán báo chí, phổ biến thông qua người môi giới ( cò nhà đất ) • Thị trường mang tính chất địa phương, thị trường nhà ở: Đặc tính đấtđai bền vững, thiêu hủy, chia cắt mang Sự khan đất khu vực đáp ứng thừa thãi đất địa phương khác Hơn bất động sản, nhà thường mang tính chất truyền thống địa phương người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán người dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương • Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: Do tính khan đất đai, khả co giãn bất động sản nên thị trường bất động sản cạnh tranh hoàn hảo hàng hóa thông dụng khác, biến động giá đất thường mạnh mẽ biến động giá hàng hóa thông thường, đòi hỏi có can thiệp nhiều Nhà nước, đặc biệt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Sự thiếu thông tin cần thiết cho giao dịch góp phần tạo nên không hoàn hảo cạnh tranh thị trường bất động sản Đa số giao dịch thị trường bất động sản tiến hành riêng rẽ giá giữ bí mật người mau người bán nên thông tin có nắm bắt bị tiết lộ bị hạn chế thiếu thông tin chi tiết diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch • Quá trình giao dịch phức tạp: bất động sản thường có giá trị lớn gắn liền với quyền lợi pháp lý, trình giao dịch bất động sản thường phức tạp Đặc điểm làm tăng thời gian chi phí giao dịch cho công tác tìm kiếm thông tin, tư vấn, thẩm định, toán Page | Chuyên Đề Tốt Nghiệp • Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào ngành khác: hàng hóa bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu ngành sản xuất kinh doanh Việc khai thông thị trường bất động sản tạo điều kiện thuận lợi không cho nhà kinh doanh bất động sản mà cho ngành sản xuất kinh doanh đưa bất động sản tích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế • Nhạy cảm với biến động kinh tế - trị: thị trường bất động sản nhạy cảm tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên kinh tế có mức tăng trưởng ca, dễ bị đóng băng kinh tế suy giảm Thị trường bất động sản nhạy cảm biến động trị, văn hóa, xã hội • Dễ bị phân khúc thị trường: tất tổ chức kinh doanh tuyệt đại phận dân cư có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách người mua, người bán, người thuê, người giao nhận thừa kế, người chấp hay nhận chấp, người phát mại bất động sản hàng hóa 1.2.3 Các lực lượng tham gia • Nhà nước: nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách người sở hữu đất đai lớn Nhà nước cung ứng bất động sản hình thức đầu tư sở hạ tầng, xây dựng mạng lưới giao thông, quy hoạch xây dựng khu dân cư Nhà nước bán hay cho thuê bất động sản thuộc sở hữu nhà nước vào thị trường bất động sản Nhà nước đồng thời quản lý hoạt động thị trường bất động sản, ban hành sách liên quan đến việc sử dụng dất, cải tạo bồi dưỡng đất làm tăng thêm nguồn cung bất động sản • Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp tổ chức, cá nhân tham gia vào việc tạo lập, mua bán bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành tạo lập mặt để cung ứng cho việc xây dựng nhà ở, văn phòng, khách sạn ; trực tiếp xây dựng công trình kiến trúc để bán cho thuê theo nhu cầu thị trường bất động sản Page | Chuyên Đề Tốt Nghiệp • Các tổ chức trung gian: hoạt động thị trường bất động sản người mua người bán bất động sản mà có tổ chức trung gian làm cầu nối, bao gồm: - Các tổ chức tư vấn: giúp bên mua, bên bán hiểu biết vấn đề pháp lý, thể thức giao dịch từ mở đầu kết thúc trình mua bán bất động sản - Các tổ chức môi giới đảm nhận việc giao dịch bên bán bên mua để thực nội dung giao dịch, để chuẩn bị điều kiện cần thiết để người mua người bán đến định cuối - Các tổ chức thẩm định giá bất động sản đưa khoa học để dự báo giá khu vực thị trường làm sở cho giao dịch mua bán bất động sản địa bàn Giá tổ chức công bố giá trị bắt buộc bên mua bên bán, bảo đảm vững chắc nên thường bên sử dụng để đàm phán trước đến định thỏa thuận cuối - Các tổ chức tài chính, tín dụng tham gia vào việc toán bên, tổ chức sàn giao dịch để bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch toán qua tổ chức tín dụng Vai trò tổ chức tài tín dụng thiếu việc mua bán bất động sản có giá trị cao, đặc biệt quốc gia sử dụng tiền mặt • Người mua bán thông thường: người mua bán bất động sản nhu cầu sở hữu hay nhu cầu sử dụng Đây đối tượng quan trọng mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hướng đến,đặc biệt thị trường nhà 1.2.4 Khu vực • Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: chủ yếu xuất địa phương mà sản xuất nông nghiệp ngành kinh tế chủ yếu Thị trường đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng sử dụng chuyển mục đích sử dụng sang làm đất phục vụ sản xuất, thương mại, du lịch theo quy hoạch Nhà nước Page | Chuyên Đề Tốt Nghiệp • Thị trường bất động sản cư trú: thị trường sôi động nay, vùng đô thị hóa Thị trường phân thành nhóm: - Nhà biệt thự - Nhà vườn - Nhà phố riêng biệt phố liên kế - Nhà chung cư nhiều tầng • Thị trường bất động sản cho sản xuất công nghiệp: thường hình thành khu vực ven đô thị ngoại thành quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm khu công nghiệp tập trung nhà máy đơn lẻ Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng: thị trường chủ yếu trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, vùng đất có tiềm du lịch lớn 1.3, Cơ sở lý luận Bất động sản chưng cư 1.3.1 Khái niệm chung cư Theo Điều 70 Luật Nhà 2005: Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư 1.3.2 Đặc điểm chung cư Chung cư có vai trò quan trọng phát triển đô thị đại Quá trình đô thị hóa kéo theo tình trạng tập trung dân cư đông đúc, làm nảy sinh nhiều vấn đề mà xúc nhu cầu nhà Sự phát Page | 10 Chuyên Đề Tốt Nghiệp Nhu cầu cần tới 24 khu tái định cư tại, tận dụng hết quỹ nhà hoàn thành đáp ứng từ 30% - 40% nhu cầu Theo tiêu phấn đấu thành phố, từ đến năm 2012, • diện tích bình quân đầu người 10m2/ người Hiện tiêu phấn đấu 7m2/ người, từ đến năm 2012 cần thiết xây dựng khoảng 1,7 triệu m2/ năm Qua phân tích cho thấy nhu cầu nhà hàng năm thành phố Hồ Chí Minh lớn ( triệu m2/ năm) Đánh giá tổng hợp nhu cầu nhà cần xây dựng đến • năm 2020 thành phố Hồ Chí Minh đô thị lớn nước Năm 2006 Dân Đô thị Năm 2012 số DT nhà Dân số DT nhà Dân người) m2) người) m2) người) m2) Hà Nội 2,5 1,8 3,5 15,6 56 HCM 6,2 5,5 45,4 10 176 15,33 11 20,38 103 31,5 316 22,55 18 30,4 162 46 548 thị khác Cả nước Page | 26 (triệu (triệu số DT nhà (triệu Đô (triệu (triệu Năm 2020 (triệu Chuyên Đề Tốt Nghiệp Chương Thẩm định giá chung cư Beehome 3.1, Giới thiệu công ty CT Group chung cư Beehome 3.1.1, Giới thiệu công ty CT Group Tập đoàn C.T Group mang đến cho giới hình ảnh trẻ trung, động Cùng với bề dày lịch sử 20 năm Những lĩnh vực hoạt động kinh doanh ngành “nóng” thị trường Việt Nam như: Kinh doanh bất động sản, Bán lẻ cao cấp, Xây dựng, Đầu tư tài chính, Ẩm thực – Giải trí Y tế - Giáo dục, Đồn điền - Khoáng sản Du lịch sinh thái Sự phát triển đồng hành với phát triển kinh tế xã hội đất nước Đồng thời, chia sẻ kinh nghiệm tích lũy Page | 27 Chuyên Đề Tốt Nghiệp cho thành viên công ty mà cho đối tác xã hội Tập đoàn C.T Group bao gồm 36 công ty thành viên trải dài khắp nước với 2.000 nhân viên trụ sở đặt TP.HCM Năm 2007, Tập đoàn C.T Group tạp chí “The Wall Street Journal” Mỹ bình chọn “Móng vuốt rồng Việt Nam” Được thành lập năm 1992 ông Trần Kim Chung ( chủ tịch tập đoàn) CT Group đạt nhiều thành công nhiều lĩnh vực kinh doanh 3.1.2, Giới thiệu chung cư Beehome a, Giới thiệu khu đất Beehome tọa lạc Khu đất nơi chung cư Beehome tọa lạc năm B1- khu VK 928 Cộng Hòa, phường 13, quận Tân Bình Đây khu vực đắc địa cho nhu cầu sinh sống, với vị trí chiến lược: • Cách CT Plaza: km • Cách sân bay TSN: km • Cách Super Bowl: 1,5 km • Cách Maximart : 1,5 km • Cách trường Anh ngữ Quốc Tế Việt Mỹ : 1km • Cách E-town : 500 m • Cách siêu thị Citimart Co.op Mart : 500 m b, Giới thiệu công trình chung cư Beehome Page | 28 Chuyên Đề Tốt Nghiệp Bee Home xây dựng khu có diện tích 4.941 m2, diện tích xây dựng 3.310 m2 với quy mô tầng tầng lầu Tổng diện tích xây dựng khoảng 16.550 m2, bao gồm 318 hộ từ 29 m2 - 68 m2, đáp ứng phù hợp nhu cầu mỗi khách hàng Tiện ích hộ Với tiện ích bên tòa nhà, Bee Home hộ cho thuê với đầy đủ tiện ích phục vụ cho bạn, với diện tích 2000 m2 để xe khu thể thao, nhà giữ trẻ, thư viện, internet, café wifi, nhà hàng ẩm thực, spa thư giãn, cửa hàng mua sắm… với đội ngũ phục vụ an ninh, dịch vụ dọn phòng bạn bận rộn Khu vực sân chơi Giá trị từ khác biệt - Giá trị phong cách sống: Giá trị khu hộ không kiến Page | 29 Chuyên Đề Tốt Nghiệp trúc tiện nghi mà quan trọng môi trường sống – người xung quanh bạn - Môi trường sống có văn hóa: Là chọn lọc tinh tế danh cho khách hàng cán nhân viên công ty có uy tín, thật có tham vọng xây dựng Bee Home theo mô hình kiểu mẫu sụ chọn lọc đối tượng khách hàng, xây dựng cộng đồng cư dân chi thức trẻ, động, thân thiện - Dịch vụ quản lý: Giá trị quản lý vô khoa học trật tự cách dài hạn chủ đầu tư chuyên nghiệp tổ ong mang mật cho đời 3.2, Sử dụng phương pháp thu nhập tiến hành thẩm định giá chung cư Beehome 3.2.1, Thông số chung chung cư Bee home: 1, Thông tin chung Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Quốc Tế C&T Vị trí: Đường B1- Khu VK928 Cộng Hòa – F13 – Q.Tân Bình Diện tích đất : 4,941 m2 Diện tích xây dựng: 3,310 m2 Mật độ xây dựng: 62,2% Tổng diện tích sàn XD: 15,862.9 m2 Qui mô: trệt, lầu Page | 30 Chuyên Đề Tốt Nghiệp Chức năng: Căn hộ tiện ích cho thuê, Khu dịch vụ tiện ích Toà nhà xây thành hai block : A B Dự kiến hoàn thành: Tháng 7/2012 3.2.2, Doanh thu dự án: 1, Giá cho thuê theo khảo sát thị trường giá cho thuê hộ giá hợp lý sau: 1.1, Cho thuê Căn hộ 1.6 lô A chung cư Bàu cát Diện tích 60m2, gồm phòng ngủ, phòng khách, nhà bếp, 2WC Giá cho thuê triệu/tháng.Liên hệ trực tiếp: 0983336676 – A Khương Căn hộ trống nội thất, cách chung cư Beehome 3km 1.2, Cho thuê hộ 6.12 lô B chung cư Bàu cát Diện tích 45m2, gồm phòng ngủ, phòng khách, nhà bếp, 2WC Giá cho thuê triệu/tháng ( Bao gồm nội thât); 4,5tr/tháng ( Nếu nội thất).Liên hệ trực tiếp: 01218300510 – Chị Vân cách chung cư Beehome 3km ( Nội thất gồm: tủ, bếp ga, giường, Bàn ) 1.3 Căn hộ Ruby garden, 2A Nguyễn Sĩ Sách, Quận Tân Bình Diện tích 87m2, gồm phòng ngủ, phòng khách, nhà bếp, 2WC Giá cho thuê triệu/tháng ( Bao gồm nội thât); 15tr/tháng ( Nếu nội thất) Liên hệ trực tiếp: 0938689128 – Chị Dung cách chung cư Beehome 2km ( Nội thất gồm: tủ âm, bếp ga, giường, Bàn ) Theo khảo sát thị trường ta thấy: Giá cho thuê chung cư hợp lý khu vực tân bình là: Page | 31 Chuyên Đề Tốt Nghiệp 100.000đ/ m2/Tháng hộ trống 160.000đ/ m2/Tháng hộ có nội thất Lấy giá cho thuê hộ Beehome hợp lý 160.000đ/m2/Tháng làm mức giá dẫn 2, Doanh thu từ cho thuê hộ: Tổng diện tích cho thuê 12.796 m2 , giá thuê 160.000VNĐ/tháng Từ suy Doanh thu = 12.796 x 160.000 x 12 = 24.568.320.000(VNĐ/Năm) 3, Doanh thu từ bãi giữ xe, phí quản lý: - Bãi giữ xe có diện tích 1.200 m2 Công ty cho thuê giá 45.000.000(VNĐ/Tháng) Tức 540.000.000( VNĐ/Năm) với doanh thu dự kiến tăng 1% mối năm - Phí quản lý 4.500(VNĐ/m2) từ suy ra: Doanh thu từ phí quản lý = 12.796 x 4.500 x 12 = 690.984.000(VNĐ/Năm)  Doanh thu khác = 540.000.000 + 690.984.000 = 1.230.984.000 (VNĐ/Năm) 4, Doanh thu khác = 5% x Phí thuê x hiệu suất = 24.568.320.000 x 5% x 85% = 1.044.153.600 (VNĐ) 5, Hiệu suất cho thuê: Hiện số hộ cho thuê lên tới 70%, công ty có sách quảng cáo tốt cộng với giá hợp lý nên dự kiến hiệu suất cho thuê hộ chung cư Bee home sau: Page | 32 Chuyên Đề Tốt Nghiệp năm đầu hiệu suất cho thuêlà 85%, năm hiệu suất cho thuê 95% năm lại hiệu suất cho thuê ổn định mức 90% Thu nhập chung cư trình bày rõ bảng - Doanh thu từ phí dịch vụ: điều chỉnh tăng 2% / Năm - Doanh thu khác: Đây doanh thu từ nhà sách, thư viện, tiêm Internet, siêu thị … chiếm 5% tổng doanh thu năm 3.2.3, Chi phí dự án: * Tiến hành tham khảo ý kiến công ty tư vấn với chi phí 500.000.000 (VNĐ) 1, Chi phí đầu tư thuê đất dự án: Giá đất khu vực chung cư Beehome tọa lạc khảo sát phương pháp chi phí 65.000.000 (VNĐ/m2) Theo nghị định 121/2011/NĐ - CP phủ giá thuê đất = 1.5% giá thị trường Từ ta có giá thuê đất năm công ty phải trả cho phủ = 65.000.000 x 1.5% = 4.817,48 (Tỷ VNĐ) Theo Nghị định năm thay đổi giá thuê lần, Theo khảo sát sau năm giá thuê trung bình tăng khoảng 0.5% 2, Chi phí xây dựng sở hạ tầng Theo Quyết định 295/QĐ – BXD ngày 22/03/2011 chi phí xây dựng sở hạ tầng chung cư dạng Bee home 6,19 (triệu VNĐ/m2) Từ suy chi phí xây dựng sở hạ tầng chung cư Bee home = 16.862 x 6,19 = 104,375.78 (Tỷ VNĐ) Chi phí khấu hao 50 năm Page | 33 Chuyên Đề Tốt Nghiệp 3, Chi phí mua sắm nội thất hộ: Mục Giá/chiếc Số lượng 0.295 1.7 0.3 2.5 318 318 318 318 Quạt trần xoay đảo chiều Tủ âm Bếp ga Bộ bàn ghế Tổng chi phí Chi phí 94 541 95 795 1,525 Tổng chi phí nội thất = 1,525 triệu đồng 4, Chi phí khác (lập dự án, thiết kế, thẩm định, quản lý, giám sát thi công,…)/Chi phí xây dựng: 5% 104,375.78 x 5% = 5,219.07 ( Tr ) 5, Phí dự phòng/chi phí xây dựng: 10% (chi phí hạ tầng, xây dựng chi phí khác) (104,375.78 + 5,219.07) x 10% = 10,960.04 6, Tiến hành phân bổ chi phí xây dựng Tông chi phí phân bổ 100% vào năm 2012 7, Bảng cấu vốn lãi vay Công trình 100% vốn chủ sở hữu 8, Tìm suất chiết khấu dự án - Hiện nay: Lãi suất trái phiếu phủ kỳ hạn năm = 11.44% Phụ phí rủi ro kinh doanh Bất động sản = 4%  Page | 34 Suất chiết khấu = 11.44% + 4% = 15.44% Chuyên Đề Tốt Nghiệp Ước tính dòng chi phí chung cư Chi phí hoạt động: Chiếm 15% tổng doanh thu Chi phí quản lý: Chiếm 2.4% tổng doanh thu Chi phí khác: Chiếm 1.5% tổng doanh thu 3.2.4, Giá trị bất động sản chung cư Beehome Bảng tính giá trị chung cư ( Bảng 2) Giá trị tài sản Theo phương pháp thu nhập giá trị chung cư Bee home xác định 151,478.56 ( Triệu VNĐ) tức gần 151.5 ( tỷ VNĐ) 4.3, Sử dụng phương pháp chi phí tiến hành thẩm định giá chung cư Beehome 4.3.1, Ước tính giá trị lô đất (xem lô đất trống) * Xác định giá trị khu đất theo giá thị trương Thông tin thị trường: Tài sản 1: Bán khu đất 135 B1, p13, Q Tân Bình Vị trí: tọa lạc góc đường B1 giao với hẻm 135 đường B1 Diện tích: 20m * 10m Hiện trạng: phòng cho thuê cấp Giá rao bán: 5,6 tỷ Tình trạng pháp lý: Sổ hồng sang tên chủ Liên hệ: Anh Thanh số điện thoại 01222220999 Tài sản 2: Bán nhà 126 đường Nhất Chi Mai, p13, Q Tân Bình Page | 35 Chuyên Đề Tốt Nghiệp Vị trí: Mặt tiền đường Nhất Chi Mai Diện tích: 6m * 9m Hiện trạng: Nhà nát dạng cấp Giá rao bán: 3,3 tỷ Tình trạng pháp lý: Sổ hồng sang tên chủ Liên hệ: Chị Thu số điện thoại 01229989783 Tài sản 3: Bán nhà 124 đường Nhất Chi Mai, p13, Q Tân Bình Vị trí: Mặt tiền đường Nhất Chi Mai Diện tích: 4m * 9m Hiện trạng: Nhà lầu xây dựng năm 1998 Giá rao bán: 3,2 tỷ Tình trạng pháp lý: Sổ hồng sang tên chủ Liên hệ: Chị Trinh số điện thoại 0979053068 Tài sản 4: Bán nhà 77 đường Nhất Chi Mai, p13, Q Tân Bình Vị trí: Mặt tiền đường Nhất Chi Mai Diện tích: 3,5m * 15m Hiện trạng: Nhà lầu xây dựng năm 1998 Giá rao bán: 3,9 tỷ Tình trạng pháp lý: Sổ hồng sang tên chủ Page | 36 Chuyên Đề Tốt Nghiệp Liên hệ: Chị Thủy số điện thoại 0903329802 Nhận xét: - Tài sản giá rao bán 70 triệu / m2 vị trí góc, với chiều dài mặt tiền B1 20m nên có giá cao giá khu đất thẩm định - Tài sản có giá rao bán 61,11 triệu /m2 khu đất có mặt tiền đường Nhất Chi Mai gần tương đương đường B1 6m nên giá thấp giá khu đất thẩm định - Tài sản 3: Giá trị xây công trình (4 x x 2) x 3.790 = 272,8 (triệu) Giá trị công trình lại 50% : 272,8 x 50% = 136,4 ( triệu) Giá trị rao bán khu đất: 3.200 – 136,4 = 3.063,6 ( triệu) Giá đất rao bán : 85,1 triệu / m2 Nhận thấy khảo sát khu vực, giá bán khu đất không hợp lý nên không dùng mức giá làm mức giá tham khảo - Tài sản 4: - Giá trị xây công trình (3,5 x 15 x 3) x 5.830 = 918,225 (triệu) - Giá trị công trình lại 50% : 918,225 x 85% = 780,5 ( triệu) - Giá trị rao bán khu đất: 3.900 - 780,5 = 3.119,5 ( triệu) - Giá đất rao bán : 59,4 triệu / m2 Khu đất có diện tích mặt tiền nhỏ nên giá trị nhỏ giá trị khu đất thẩm định Dựa vào chứng thị trường, lấy mức giá hướng dẫn trung bình cho khu đất nơi chung cư Beehome tọa lạc là: 65 triệu/ m2 - Giá thuê đất dự án chung cư Bee home sau 50 năm: Page | 37 Chuyên Đề Tốt Nghiệp Năm thứ 15 19 25 Năm Giá thuê Hệ số CK Giá trị tiền thuê đất Lũy kế giá trị 2012 2017 24,087.3 2021 24,207.8 2027 24,328.8 2031 24,450.5 2037 100.00% 48.78% 27.47% 11.61% 6.53% 2.76% 4,817.48 11,749.1 6,648.88 2,823.43 1,597.78 678.49 4,817.48 16,566.6 23,215.5 26,038.9 27,636.7 28,315.25 29 35 39 45 49 50 2047 24,819.0 2051 24,943.1 2057 25,067.9 2061 25,193.2 2062 0.66% 0.37% 0.16% 0.09% 0.08% 163.05 92.27 39.18 22.17 3.86 28,862.2 28,954.5 28,993.7 29,015.8 29,019.74 Năm thứ 4,817.48 Năm 2041 Giá 24,695.61 thuê Hệ số 1.55% CK Giá trị tiền thuê 383.96 đất Lũy kế 28,699.21 giá trị Vậy giá trị tiền thuê đất sau 50 năm đưa 29,019.74 (Tỷ VNĐ) 4.3.2, Ước tính chi phí xây công trình * Dựa vào hướng dẫn xuất vốn đầu tư Bộ xây dựng năm 2010( Quyết định 295/QĐ – BXD ngày 22/03/2011), Giá trị xác định mục IIbảng 4.3.3, Xác định hao mòn ước tính giá trị hao lũy kế * Do tài sản xây dựng đến tháng 7/2012 đưa vào sử dụng nên giá trị hao mòn = 4.3.4, Ước tính giá trị công trình ( giá trị xây trừ hao mòn), Giá trị xác định mục IV bảng 4.3.4, Ước tính giá trị sở vật chất Page | 38 24,572.75 5,063.84 Chuyên Đề Tốt Nghiệp Mục Giá/chiếc Số lượng 0.295 1.7 0.3 2.5 318 318 318 318 Quạt trần xoay đảo chiều Tủ âm Bếp ga Bộ bàn ghế Tổng chi phí Chi phí 94 541 95 795 1,525 4.3.5, Ước tính giá trị chung cư Beehome( tổng chi phí công trình), Giá trị xác định mục VI bảng Xác định giá trị chung cư Bee home Chi phí Mục I, đvt: triệu VNĐ Giá trị Ước tính giá trị lô đất 29,019.74 Diện tích đất (m2) 4,941.00 Giá đất theo khảo sát ( tr VNĐ / m2) II, Ước tính chi phí xây công trình 65 104,381.35 Chi phí xây dựng theo BXD - 2010 tr/m2 6.19 Diện tích sàn xây dựng III, Ước tính hao mòn IV, Ước tính giá trị công trình V, Ước tính giá trị sở vật chất VI, Ước tính giá trị Bee home 16,862.90 104,381.35 1,524.81 134,925.90 4.4, Nhận xét đưa mức giá dẫn Theo phương pháp chi phí ta thấy mức giá chung cư Bee home 134,925.9 ( triệu VNĐ) tức gần 135 (tỷ VNĐ) KẾT LUẬN Thẩm định giá chung cư Bee home Tân bình phương pháp chi phí thu nhập cho ta kết gần giống Theo nhận định thân Page | 39 Chuyên Đề Tốt Nghiệp mức giá 151.5 Tỷ VNĐ mức giá dẫn dự án có thu nhập tiềm Vậy giá trị chung cư Bee home xác định là: 151.5 Tỷ VNĐ TÀI LIỆU THAM KHẢO http://vneconomy.vn Page | 40 [...]... giá chung cư Beehome chúng tôi chỉ sử dụng phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập a, Thẩm định giá Bất động sản bằng phương pháp chi phí a) Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá b) Cơ sở: Giá trị thị trường của tài sản thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị. .. luận giá trị thẩm định giá Bất động sản 1.4.1 Cơ sở thẩm định giá a) Giá trị thị trường Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” Thẩm định giá. .. hiểm • Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản khi không còn tiếp tục sử dụng được nữa • Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu tư xác định Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó • Giá trị thế chấp cho vay: là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định trước hết trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản,... là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạt động Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từ nhiều bộ phận trong đó có những bộ phận tự nó có giá trị thị trường • Giá trị tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của Nhà nước liên quan đến việc tính thuế tài sản • Giá trị bảo hiểm: giá trị được định nghĩa trong chính sách hay trong hợp đồng bảo hiểm • Giá trị. .. Chuyên Đề Tốt Nghiệp 9 Ước tính dòng chi phí của chung cư Chi phí hoạt động: Chiếm 15% tổng doanh thu Chi phí quản lý: Chiếm 2.4% tổng doanh thu Chi phí khác: Chiếm 1.5% tổng doanh thu 3.2.4, Giá trị của bất động sản chung cư Beehome Bảng tính giá trị chung cư ( Bảng 2) Giá trị của tài sản Theo phương pháp thu nhập thì giá trị chung cư Bee home được xác định là 151,478.56 ( Triệu VNĐ) tức gần 151.5 (... sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan tọng để quyết định giá trị của bất động sản b) Giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định. .. phí phải nộp theo quy định của pháp luật - Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá 0 của công trình xây dựng hiện có trên đất - Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình - Bước 5:Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+)... trong giá trị toàn bộ tài sản Hay được hiểu mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó Tổng giá trị của yếu tố cấu thành có thể không bằng tổng giá trị tài sản g) Cung cầu: Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá Trên thị trường giá. .. 4.3, Sử dụng phương pháp chi phí tiến hành thẩm định giá chung cư Beehome 4.3.1, Ước tính giá trị lô đất (xem đây là lô đất trống) * Xác định giá trị khu đất theo giá thị trương Thông tin thị trường: Tài sản 1: Bán khu đất 135 B1, p13, Q Tân Bình Vị trí: tọa lạc tại góc đường B1 giao với hẻm 135 đường B1 Diện tích: 20m * 10m Hiện trạng: 6 phòng cho thuê cấp 4 Giá rao bán: 5,6 tỷ Tình trạng pháp lý: Sổ... vào chứng cứ giá trị thị trường - Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá b, Thẩm định giá Bất động sản bằng phương pháp thu nhập a) Khái niệm: Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên ... lượng tham gia • Nhà nước: nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách người sở hữu đất đai lớn Nhà nước cung ứng bất động sản hình thức đầu tư sở hạ tầng, xây dựng mạng lưới giao... đàm phán trước đến định thỏa thuận cu i - Các tổ chức tài chính, tín dụng tham gia vào việc toán bên, tổ chức sàn giao dịch để bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch toán qua tổ chức tín dụng... nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư 1.3.2 Đặc điểm chung cư Chung cư có vai trò quan trọng phát triển đô