Phương pháp xác định giá tính thuế bất động sản Tạp chí thuế, 13-10-2008 Số lần xem: 1305 Đối với loại thuế tính theo giá trị đối tượng chịu thuế việc xác định trị giá tính thuế khâu trung tâm trình hành thu Thuế bất động sản loại thuế tính theo giá trị Giá tính thuế thường xác định theo giá thị trường tiền cho thuê bất động sản Giá thị trường Giá thị trường bất động sản giá hình thành theo quan hệ cung cầu thị trường bất động sản Có phương pháp truyền thống sử dụng định giá thị trường bất động sản Phương pháp giá so sánh: Giá lô đất, nhà cần định giá xác định giá thị trường lô đất nhà có đặc điểm giống (tương tự) Phương pháp thích hợp thị trường bất động sản phát triển xuất tính tương đồng lô đất, nhà cần định giá với giá thị trường lô đất, nhà tương tự (ví dụ hai lô đất nằm cạnh khu vực) Mặt khác, để định giá theo phương pháp cần sở liệu tập trung giao dịch bất động sản để đảm bảo công tác định giá xác, hài hoà Phương pháp chi phí: Giá bất động sản cần định giá xác định cách xác định giá lô đất cộng với chi phí xây dựng công trình đất Phương pháp sử dụng để trường hợp thị trường bất động sản phát triển thường áp dụng bất động sản tương đối (ví dụ sở công nghiệp, thương mại) Phương pháp thu nhập: Giá trị bất động sản tổng thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại Do đó, giá trị bất động sản xác định tổng dòng thu nhập tiềm (thu nhập ròng) tương lai quy đổi giá trị Phương pháp dựa vào giá thị trường có nhiều ưu điểm Đối với người có nhà đất khu vực giá trị thị trường cho phép xác định khả nộp thuế, vào giá trị bất động sản chịu thuế Khía cạnh có ý nghĩa mặt công đối tượng nộp thuế có khả nộp thuế (giá trị tài sản nhau) Tuy nhiên, lúc giá trị bất động sản liền với khả nộp thuế Về tâm lý, giá thị trường công khai, minh bạch dễ hiểu người Trên phương diện Nhà nước, sử dụng giá thị trường để thu thuế có điều kiện để thực sách chống đầu thu hồi phần vốn đầu tư sở hạ tầng thông qua giá trị bất động sản hưởng lợi tăng lên Tuy nhiên, việc có đạt mục tiêu chống đầu hay không chuyện khác, người có đất giữ đất chừng lợi nhuận mục tiêu việc giữ đất đạt sau nộp đủ thuế Về mặt kỹ thuật, so với phương pháp tiền cho thuê phương pháp giá thị trường giúp cho quan quản lý giảm khối lượng công việc khổng lồ phải cập nhật giá cho thuê bất động sản thuộc diện đánh thuế (khi sử dụng tiền cho thuê) Phương pháp giá thị trường có nhược điểm giá trị nhà tăng lên thu nhập chủ sở hữu lại không tăng, đặc biệt bối cảnh bùng nổ thị trường bất động sản làm giá nhà đất tăng lên nhanh chóng, vượt xa giá trị thực Vì tính hạn chế nên nhiều nước áp dụng giá thị trường tính thuế có chế độ miễn, giảm thuế cho người có thu nhập thấp Tiền cho thuê Về lý thuyết, giá thị trường bất động sản tương đương với tiền cho thuê với điều kiện tiền cho thuê phải xác định bối cảnh mà giá trị sử dụng tiềm bất động sản đánh giá có hiệu Điều kiện thực tế khó đạt giá trị tiềm nhà, mảnh đất phụ thuộc vào đánh giá thị trường chúng Vì thế, thuế bất động sản dựa vào tiền cho thuê nhằm vào thu nhập giả định nhiều vào thân giá trị thật bất động sản Tiền cho thuê khoản tiền mà người cho thuê trả cho chủ sở hữu bất động sản (thường năm) điều kiện bình thường thị trường Tiền cho thuê dùng để tính thuế bất động sản tiền thuê thực tế mà quan thuế xác định dựa liệu sẵn có sau tiến hành tổng điều tra nhà đất Tiền cho thuê cập nhật để phản ánh biến động giá sử dụng để tính tiền cho thuê tài sản hình thành sau thời điểm Việc tính thuế dựa vào tiền cho thuê có ưu điểm khả dự báo ổn định số thu ngân sách đảm bảo không phụ thuộc vào biến động thị trường Qua đó, quan thuế tính số thu ngân sách từ khoản thuế bất động xây dựng dự toán sở liệu có sẵn (về tiền cho thuê bất động sản chịu thuế) mà không cần biết thị trường bất động sản diễn Ngoài ra, Nhà nước tiết kiệm khoản chi phí (rất tốn kém) xác định tiền cho thuê cách trì hoãn công việc này, thay vào sử dụng hệ số điều chỉnh năm để phản ánh biến động số lạm phát tiền cho thuê Tuy vậy, tiền cho thuê có nhược điểm tồn dạng hình thức không gắn với thị trường Hơn nữa, tiền cho thuê quan thuế xác định thường khó hiểu người nộp thuế họ tiền cho thuê, thực tế (ví dụ người sở hữu nhà không cho thuê) Về mặt kỹ thuật, tiền cho thuê khó xác định thông tin liên quan đến tiền cho thuê bất động sản mẫu (sử dụng để xác định tiền cho thuê bất động sản khác) thường không đầy đủ, đặc biệt mà thị trường cho thuê phát triển (nên nhiều bất động sản không cho thuê hợp đồng thuê) Thuế bất động sản loại thuế cổ Tuy vai trò hệ thống thuế ngày giảm dần phát triển loại thuế (như thuế GTGT, thuế thu nhập) lại loại thuế thích hợp với cấp địa phương Kinh nghiệm thực tiễn cho thấy, để áp dụng thành công thuế bất động sản điều kiện tiên khả quản lý phải đạt mức độ cần thiết, công việc quản lý thuế bất động sản nặng phức tạp, thuế thu nhập cá nhân, công tác định giá bất động sản giữ vai trò trung tâm ... thành công thuế bất động sản điều kiện tiên khả quản lý phải đạt mức độ cần thiết, công việc quản lý thuế bất động sản nặng phức tạp, thuế thu nhập cá nhân, công tác định giá bất động sản giữ vai... trường Qua đó, quan thuế tính số thu ngân sách từ khoản thuế bất động xây dựng dự toán sở liệu có sẵn (về tiền cho thuê bất động sản chịu thuế) mà không cần biết thị trường bất động sản diễn Ngoài... thuê bất động sản mẫu (sử dụng để xác định tiền cho thuê bất động sản khác) thường không đầy đủ, đặc biệt mà thị trường cho thuê phát triển (nên nhiều bất động sản không cho thuê hợp đồng thuê) Thuế