Giáo trình về kinh tế xây dựng chương 8

Chương 8: (10 tiết) PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ, SO SÁNH PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ 8.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CƠ SỞ KINH TẾ TRONG THIẾT KẾ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ 8.1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG: Khái niệm đầu tư xây dựng đô thị: Đầu tư xây dựng đô thị việc sử dụng nguồn vốn vào việc xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội khu vực đô thị nhằm đạt mục đích phục vụ sinh hoạt vật chất tinh thần cư dân đô thị ngày tốt hơn, đồng thời kết hợp với mục đích phát triển sản xuất kinh doanh có lãi Theo nghĩa rộng hơn, đầu tư xây dựng đô thị bao gồm đầu tư xây dựng công trình sản xuất dịch vụ khác Các đối tượng cần đầu tư xây dựng đô thị: Trong trình hình thành đô thị có nhiều công trình cần đầu tư xây dựng Các công trình đô thị phần lớn mang tính chất phục vụ lợi ích công cộng, số công trình kết hợp kinh doanh như: dịch vụ thương mại, thể dục-thể thao, vui chơi-giải trí Trong kinh tế kế hoạch hóa tập trung, hầu hết công trình phục vụ công cộng đối tượng Nhà Nước đầu tư Hiện chuyển sang chế thị trường, Nhà Nước chủ trương xã hội hoá đầu tư công trình phục vụ công cộng thành phố Đồng thời khuyến kích nhà đầu tư bỏ vốn vào công trình phục vụ công cộng với điều kiện kinh doanh có lãi công trình dịch vụ thương mại, thể dục-thể thao, vui chơi-giải trí số lãnh vức công nghiệp phù hợp Các đối tượng chủ yếu cần thiết phải đầu tư đô thị bên cạnh sở công nghiệp dịch vụ có tính chất kinh doanh hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội a Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm: - Hệ thống đường giao thông đối nội đối ngoại - Các phương tiện giao thông vận tải hàng hóa hành khách - Hệ thống công trình cấp điện đô thị - Hệ thống kinh doanh nước - Hệ thống thoát nướcthải - Hệ thống công trình bưu viễn thông - Hệ thống công trình kỹ thuật bảo vệ môi trường - Hệ thống kho tàng, bến cảng, sân bay - Các sở hạ tầng kỹ thuật khác b Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm: - Các khu nhà - Trụ sở quan hành nghiệp - Các sở giáo dục, đào tạo - Các công trình phục vụ hoạt động văn hóa, nghệ thuật, bảo tàng - Các sở y tế vệ sinh, môi trường - Các khu công viên vui chơi giải trí - Cơ sở nghỉ ngơi an dưỡng - Các công trình thể dục-thể thao - Các sở kinh doanh dịch vụ thương mại - Các sở hạ tầng xã hội khác Các loại dự án quy hoạch xây dựng đô thị: Nghị định 91/CP ngày 17-08-1994 Chính phủ quy định: “Tất đô thị phải xây dựng phát triển theo quy hoạch quy định pháp luật nhằm phục vụ cho mục tiêu trị, kinh tế, văn hóa an ninh quốc phòng” Trên sở định này, công tác quy hoạch phát triển đô thị nước ta chia làm loại dự án sau: a Dự án chiến lược quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội cho nước Đây dự án chủ đạo làm cho ngành, địa phương lập dự án chuyên ngành b Dự án chiến lược phát triển mạng lưới đô thị quốc gia dài hạn đến năm 2020 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo định số 10/1998/QĐ-TTg ngày 23-01-1999 Đây xác định phương hướng xây dựng phát triển mạng lưới đô thị Quốc gia địa bàn nước vùng đặc trưng Nó sở để ngành, cấp quyền lập quy hoạch, kế hoạch xây dựng đô thị, lâp dự án đầu tư cụ thể phù hợp với sách phát triển đô thị quốc gia c Dự án quy hoạch phát triển vùng Đây sở để lập dự án quy hoạch xây dựng đô thị khu công nghiệp, điểm dân cư vùng, đồng thời vạch kế hoạch phát triển sở hạ tầng bảo vệ môi trường vùng Dự án quy hoạch xây dựng vùng dựa sở quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội nước, có thời hạn từ 10 - 20 năm d Dự án quy hoạch chung xây dựng đô thị Đây dự án cụ thể hóa dự án quy hoạch phát triển vùng, nhằm xác định phương hướng cải tạo xây dựng đô thị phát triển không gian, xây dựng sở hạ tầng, đảm bảo môi trường sinh thái Dự án lập cho đô thị riêng biệt hoạc chuổi đô thị dọc theo hành lang giao thông cho thành phố mở Thời hạn dự án từ 10 - 20 năm e Dự án quy hoạch chi tiết: dự án cụ thể hóa dự án quy hoạch chung xây dựng đô thị f Dự án đầu tư xây dựng công trình cụ thể đô thị Phân cấp lập dự án quy hoạch đô thị: a Đối với dự án chiến lược quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội cho nước Bộ Kế hoạch Đầu tư, Viện chiến lược Phát triển chủ trì phối hợp với Bộ, ngành, địa phương nghiên cứu dự thảo b Đối với dự án chiến lược phát triển mạng lưới đô thị quốc gia Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với Bộ, ngành, địa phương nghiên cứu dự thảo c Đối với dự án quy hoạch phát triển vùng Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với Bộ, ngành d Đối với dự án quy hoạch chung xây dựng đô thị thành phố lớn Viện Quy hoạch Đô thị Nông thôn Bộ Xây dựng văn phòng kiến trúc sư trưởng thành phố lớn chủ trì nghiên cứu e Đối với thị xã, thị trấn sở xây dựng địa phương tự nghiên cứu hợp đồng với Viện Quy hoạch Đô thị Nông thôn Bộ Xây dựng nghiên cứu f Đối với dự ánđầu tư xây dựng công trình cụ thể đô thị Chủ đầu tư thuê công ty tư vấn đầu tư thiết kế lập dự án Chủ đầu tư có trách nhiệm trình cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án Yêu cầu dự án đầu tư xây dựng đô thị: - Phải đảm bảo mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội kỳcủa đất nước, đảm bảo chiến lược phát triển mạng lưới đô thị quốc gia, nhằm đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế theo hướng công nghiệp hóa đại hóa - Tranmh thủ huy động nguông vốn thành phần kinh tế nước, nhà đầu tư nước ngoài, nguồn vốn viện trợ tổ chức quốc tế để dáp ứng trình đô thị hóa nhanh chóng nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân đô thị - Ưu tiên đầu tư trước vào hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật để tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng công trình khác đô thị Tiếp đến cưo sở hạ tầng xã hội - Đầu tư tập trung dứt điểm cho công trình để nhanh chóng hoàn thành đưa vào sử dụng, tránh đầu tư phân tán làm cho công trình chậm phát huy tác dụng - Đầu tư xây dựng theo quy hoạch, kiến trúc thiết kế duyệt nhằm đảm bảo phát triển bền vững, mỹ quan, tránh phá làm lại - Nâng cao hiêu hoạt động đầu tư xây dựng đô thị cách sử dụng hợp lý nguồn vốn đầu tư, chống hành vi tham ô, lãng phí trình xây dựng Các nguyên tắc quản lý đầu tư xây dựng đô thị: Cũng đầu tư xây dựng nói chung, đầu tư xây dựng công trình đô thị phải tuân thủ nguyên tắc sau: Nhà nước thống quản lý đầu tư xây dựng tất thàn phần kinh tế muốn đầu tư vào xây dựng đô thị theo pháp luật hành - Phải thực trình tự đầu tư xây dựng - Phải phân định rõ chức quản lý Nhà nước với quản lý chủ đầu tư xây dựng đô thị Nhà nước quản lý mạng lưới xây dựng đô thị quốc gia đảm bảo theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng Còn sản xuất khai thác công trình đầu tư đô tọi chủ đầu tư trực tiếp quản lý - Quy định rõ trách nhiệm cụ thể chủ đầu tư, tổ chức tư vấn, doanh nghiệp xây dựng, tổ chức cung ứng vật tư thiết bị trình thực đầu tư xây dựng để đảm bảo đầu tư vào công trình đô thị mang lại hiệu kinh tế - xã hội cao Nội dung trình tự giai đoạn đầu tư vào dự án xây dựng đô thị: (tuân thủ nội dung trình tự Nhà nước ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng - nghiên cứu chương 2) Các nguồn vốn đầu tư xây dựng đô thị: a Nguồn vốn ngân sách Nhà nước đầu tư vào công trình phúc lợi, văn hoá giáo dục, y tế sở hạ tầng khác b Nguồn vốn tài trợ nước tổ chức phi Chính phủ không hoàn lại dùng để đầu tư vào công trình cung cấp nước sạch, sở y tế, trường học, công trình bảo vệ môi trường sinh thái Nguồn vốn yêu cầu phải sử dụng mục đích c Nguồn vốn vay ưu đãi tổ chức Viện trợ Phát triển Chính thức ODA để xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội Nguồn vốn ODA đòi hỏi phải có tỷ lệ vốn đối ứng nước điều kiện giải ngân nhanh d Nguồn vốn huy động nhân dân e Nguồn vốn nhà đầu tư nước muốn đầu tư trực tiếp vào công trình văn hóa, thể thao, y tế, khu vui chơi giải trí nhằm vừa phục vụ vừa kinh doanh có lãi 8.1.2 PHƯƠNG PHÁP TÍNH TOÁN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN XÂY DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH ĐÔ THỊ: Nội dung dự án đầu tư:(tuân thủ nội dung dự án đầu tư Nhà nước ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng - nghiên cứu chương 2) Các phương pháp tính toán phân tích tài chính: Phân thành nhóm tiêu tĩnh động nghiên cứu môn học dự án đầu tư a Nhóm tiêu tĩnh bao gồm tiêu: - Chỉ tiêu chi phí tính cho đơn vị sản phẩm ( C d ) - - Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho đơn vị sản phẩm ( Ld ) - Chỉ tiêu mức doanh lợi cho đồng vốn đầu tư (D) - Thời hạn thu hồi vốn đầu tư ( Tth ) b Nhóm tiêu động bao gồm tiêu: - Hiện giá hiệu số thu chi (NPW) - Giá trị tương lai cuả hiệu số thu chi (NFW) - Hiệu số thu chi san cho năm (NAW) - Tỷ số thu chi (B/C hay BCR) Phân tích độ an toàn dự án mặt tài chính: - Phân tích độ an toàn nguồn vốn gồm: phân tích kỹ thời gian hyu động vốn, tính pháp lý nguồn vốn, tỷ lệ vốn tự có so với tổng số vốn 50% Tỷ lệ vốn lưu động tự có so với vốn lưu động vay phải đạt từ 2/1 đến 4/1 - Phân tích điểm hòa vốn dự án thông qua tiêu: sản lượng hòa vốn, doanh thu hòa vốn, - Phân tích khả trả nợ dự án: khả trả nợ dự án dựa vào nguồn tài chủ đầu tư, trước hết lấy từ quỹ khấu hao năm, trích phần từ lợi nhuận, không đủ phải vay nguồn khác Mức trả nợ năm (ngạch số trả nợ): N δ = P r.(1 + r ) n (1 + r ) n − Với P - Tổng số tiền vay n - Thời hạn trả nợ theo hợ đồng vay quy định, r - Lãi suất vay vốn - Phân tích độ hạy dự án: Khi lập dư án tiêu tính toán theo dự kiến, thực dự án có thay đổi như: Vốn đâu tư, thời gian xây dựng, doanh thu, lợi nhuận Do muốn cho dự án khả thi có biến động xấu xảy phải tính toán lại tiêu biến đổi phía bất lợi tỷ lệ tính toán lại Nừu tiêu phản ảnh hiệu đạt phương án chọn đảm bảo tính hiệu an toàn Trong điều kiện giá không ổn định, có trượt giá cần phải kể thêm yếu tố trượt giá Vì thông tin không đầy đủ nên dự án gặp rủi ro, lập dự án cần phải phân tích thêm điều kiện rủi robằngcác tiêu xác suất kỳ vọng toán học tiêu hiệu dự án chọn để phân tích Phương pháp phân tích kinh tế xã - hội: Phân tích kinh tế - xã hội phân tích đứng quan điểm lợi ích quốc gia toàn xã hội, tronh phân tích tài đứng quan điểm lợi ích doanh nghiệp Phân tích kinh tế - xã hội thường dựa vào hai nhóm tiê sau: a Các tiêu hiệu kinh tế: cần quan tâm đến tiêu hiệu đem lại trực tiếp cho toàn xã hôi: - Giá trị sản phẩm gia tăng - Mức đóng góp vào ngân sách nhà nước - Góp phần cải thiện cấu kinh tế quốc dân - Góp phần nâng cao suất lao động - Các lợi ích khác hay thiệt hại gây cho lãnh vực có liên quan b Các tiêu xã hội: - Góp phần giải công ăn việc làm, giải nạn thất nghiệp, - Cải thiện điều kiện làm việc điều kiện sinh hoạt cho công đồng - Tạo điều kiên nâng cao trình độ nghề nghiệp cho người lao động - Tác động đến môi trường sinh thái 8.1.3 MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA VIỆC PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ CÁC DAĐT XÂY DỰNG CÔNG TRINH HẠ TẦNG ĐÔ THỊ: PHÂN LOẠI CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG TRONG THÀNH PHỐ: Các công trình phục vụ lợi ích công cộng thành phố bao gồm hai nhóm sau: a Các công trình tính chất kinh doanh thu lợi nhuận: - Các công trình phục vụ cho công tác quản lý hành - Các công trình giáo dục, y tế - Các công trình văn hóa: công viên, cung văn hóa, thư viện - Các công trình thể dục, thể thao - Hệ thống công trình phục vụ vận tải hành khách Những loại công trình này, lập dự án đầu tư phải tính toán phân tích mặt tài chính, kinh tế - xã hội theo phương pháp đánh giá dự án đầu tư hành b Các công trình công cộng có tính chất kinh doanh thu lợi nhuận: - Công trình phục vụ thông tin liên lạc - Công trình thương mại: Chợ, siêu thị, nhà hàng, khách sạn - Các công trình văn hóa: rạp hát, rạp chiếu phim, khu vui chơi giải trí Các công trình loại thường Nhà nước đầu tư, nhằm phục vụ lợi ích công cộng xã hội, không nhằm mục đích kinh doanh thu lãi mặt kinh tế xã hội phải xác định PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA CÔNG TRÌNH PHỤC VỤ CÔNG CỘNG KHÔNG MANG TÍNH CHẤT KINH DOANH THU LỢI NHUẬN: a Trường hợp phương án so sánh có hiệu xã hội: phương án có tổng chi phí năm (C) nhỏ tốt mặt kinh tế C = V.r + S → Với: V - Vốn đầu tư xây dưng công trình r - Lãi suất thu năm đem vốn đầu tư vào lĩnh vực khác có sinh lãi Hoặc lãi suất vay vốn ngân hàng công trình đầu tư từ nguồn vốn vay S - Chi phí sử dụng công trình năm b Trường hợp phương án so sánh không hiệu xã hội: phải tính chi phí để đạt đơn vị hiệu xã hội, thường biểu giá trị sử dụng công trình, ký hiệu C d , phải tính số đơn vị hiệu xã hội đạt tính cho đồng chi phí, ký hiệu Qsd V r + (S − H ) → G sd G sd = → max V r + (S − H ) Cd = Qsd Với: G sd - Giá trị sử dụng tổng hợp (đặc trưng cho hiệu xã hội) công trình, xác định theo phương pháp dùng tiêu tổng hợp không đơn vị đo) H - Hiệu tiết kiệm chi phí hiệu xã hội gây công trình (nếu xác định PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TRONG THÀNH PHỐ: Hiện việc đầu tư xây dựng nhà thực nhiều nguồn vốn đầu tư nhiều thành phần kinh tế klhác nhau, có hình thức đầu tư xây dựng nhà sau: - Nhà nước đầu tư xây dựng nhà từ nguồn vốn ngân sách để giải cho số đối tượng hưởng sách ưu đãi bao cấp - Nhà nước nhân dân bỏ vốn xây dựng Hình thức áp dụng cho đối tượng sách không dạng ưu đãi hoàn toàn - Các tổ chức kinh doanh nhà Nhà nước thành phần kinh tế khác đầu tư xây dựng nhà với mục đích bán cho thuê Đây lừ hình thức kinh doanh bất động sản - Các cá nhân tự bỏ vốn để xây dựng nhà Mặc dù hình thức đối tượng đầu tư có khác nhau, mục đích cuối việc đầu tư phải đạt hiệu kinh tế - xã hội Hiệu việc đầu tư vào nhà xác định theo mục đích như: Đầu tư để giải nhu cầu phúc lợi xã hội, hay đầu tư để kinh doanh, hay đầu tư để tự thoã mãn nhu cầu thân Mỗi loại hiệu xác định theo số yêu cầu riêng tính toán theo phương pháp riêng Trong giai đoạn thiết kế, có trường hợp cần xác định hiệu giải pháp thiết kế nhà ở: a Trường hợp đánh giá để lựa chọn giải pháp thiết kế mặt bằng, hình khối công trình: sử dụng tiêu đánh giá hợp lý mặt bằng, hình khối b Trường hợp đánh giá để lựa chọn giải pháp thiết kế kết cấu sau lựa chọn phương án mặt bằng, hình khối mức độ tiện nghi công trình Đối với trường hợp việc đánh giá theo tiêu kinh tế, công xã hội; dùng tiêu tổng hợp phản ảnh tương đối mặt chi phí đầu tư ban đầu, chi phí sử dụng, chi phí có liên quan đến đơn vị sản xuất kết cấu, thi công, đến tuổi thọ kết cấu yếu tố thời gian bỏ vốn Khi tổng chi phí phương án kết cấu quy thời điểm ban đầu C td Tx C td = µ ∑ t =1 Gt (1 + r ) t ± n Hr (1 + r ) Tx Tx + Rv ∑ Vvi + R x ∑ i =1 t =1 Tsd Vtx (1 + r ) t +∑ t =1 S td (1 + r )t Trong đó: µ - Hệ số điều chỉnh có kể đến tuổi thọ loại kết cấu xét → µ = 1+ Với m = T2 : T1 (1 + r ) T1 + (1 + r ) 2T1 + + (1 + r ) − aT1 (a + − m ) (1 + r )mT a < m ≤ (a+1) T1 ,T2 - Tuổi thọ kết cấu nhà, với: T1 - tuổi thọ ngắn, T2 - tuổi thọ dài) a - Là số chẵn nằm gần trị số m m - Số lần phục vụ kết cấu có tuổi thọ dài so với kết cấu có tuổi thọ ngắn Gt - Chi phí đầu tư để xây lắp kết cấu nhà năm thứ t H r - Hiệu hay thiệt hại rút ngắn hay kéo dài thời gian lắp dựng kết cấu nhà xét Nếu phương án lắp dựng kết cấu rút ngắn H r mang dấu (-) ngược lại mang dấu (+) H r = H1 + H + H + H H - Hiệu rút ngắn thời gian lắp dựng kết cấu dẫn đến đưa nhà vào sử dụng sớm H = r.Gt (Td − Tn ) Td , Tn - Thời gian thi công phương án dài rút ngắn H - Hiệu thu giảm thiệt hại ứ đọng vốn dầu tư xây dựng nhà nhờ rút ngắn thời gian xây dựng H = Gd − Gn G d , G n - Lượng thiệt hại ứ đọng vốn đầu tư trình thi công phương án có thời gian xây dựng dài ngắn Td Gd = r.∑ t =1 Td Gn = r.∑ t =1 Vdt (1 + r )t Vnt (1 + r )t Vdt - Vốn đầu tư xây dựng nhà năm thứ t phương án có thời gian xây dựng dài Vnt - Vốn đầu tư xây dựng nhà năm thứ t phương án có thời gian xây dựng ngắn H - Hiệu giảm thiệt hại ứ đọng vốn sản xuất đơn vị thi công rút ngắn thời gian xây dựng ( H = Rx V xd Td − V xn Tn ) R x - Lợi nhuận tối thiểu chấp nhận đơn vị xây dựng V xd , V xn - Nhu cầu trung bình vốn sản xuất đơn vị xây dựng theo phương án có thời gian xây dựng dài ngắn H - Hiệu kinh tế việc giảm chi phí quy ước cố định chiếm giá thành xây lắp kết cấu nhờ rút ngắn thời gian xây dựng ⎛ T H = B.⎜⎜1 − n ⎝ Td ⎞ ⎟⎟ − ∆C ⎠ B - Các chi phí quy ước cố định chiếm giá thành xây lắp kết cấu phương án có thời gian xây lắp dài ∆C - Chi phí tăng thêm áp dụng biện pháp nhằm làm giảm thời gian xây lắp Rv - Lợi nhuận tối thiểu chấp nhận đơn vị sản xuất vật liệu kết cấu Vvi - Vốn đầu tư ngành sản xuất vật liệu kết cấu loại thứ i có liên quan đến kết cấu xét (tính cho khối lượng kết cấu dùng vào công trình) Vxt - Vốn sản xuất đơn vị thi công bỏ năm thứ t phương án xét S sd - Chi phí sử dụng kết cấu năm thứ t Tx - Thời gian xây lắp kết cấu nhà Tsd - Thời gian sử dụng hay tuổi thọ kết cấu n - Số ngành sản xuất vật liệu kết cấu c Trường hợp đánh giá giải pháp trang thiết bị tiện nghi như: điện chiếu sáng, cấp nước, thiết bị vệ sinh, điều hòa không khí Trường hợp dùng tiêu tổng chi phí đầu tư sử dụng nhỏ nhất: C t = r.Vi + S i → Với: Vi - Vốn đầu tư mua sắm thiết bị tiên nghi phương án i S i - Chi phí sử dụng năm thiết bị tiên nghi phương án i d Trường hợp phương án so sánh có nhiều yếu thay đổi như: quy mô, hình thức kết cấu, trang thiết bị dẫn đến chất lượng sử dụng khác Trường hợp dùng phương pháp sau: - Dùng số xếp hạng phương án - Dùng mối quan hệ giá trị - giá trị sử dụng theo công thức: Qsd = G sd → max Ct Trong đó: Qsd - Số đơn vị giá trị sử dụng đạt đơn vị tổng chi phí G sd - Gía trị sử dụng tổng hợp phương án C t - Tổng chi phí đầu tư chi phí sử dụng năm Bốn trường hợp tính toán chủ yếu dùng để đánh giá hiệu phương án đầu tư xây dựng nhà thuộc nguồn vốn Ngân sách để giải vấn đề nhà theo sách trợ giúp người nghèo đối tượng sách Vì việc lựa chọn tiêu chuẩn hiệu đầu tư chủ yếu tính chung cho tyòan xã hội Nó bao gồm hiệu tiết kiệm chi phí xây dựng hiệu nâng cao mức độ sử dụng Trường hợp xây dựng nhà nhằm mục đích kinh doanh Thì nhà đầu tư phải lấy tiêu lợi nhuận tối đa làm tiêu chuẩn lựa chọn phương án đầu tư Còn người tiêu dùng lại quan tâm đến chất lượng giá Tuy chất lượng giá mối quan tâm người tiêu dùng lại mục tiêu phấn đấu nhà kinh doanh Vì chất lượng giá có liên quan mật thiết đến tiêu lợi nhuận Ta biết rằng: Lơi nhuận = Giá bán - Giá thành sản phẩm Giá thành sản phẩm chi phí nhà sản xuất, song giá bán lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan khách quan như: - Sự hấp dẫn sản phẩm thị trường - Lợi cạnh tranh - Mức nghĩa vụ phải đóng góp cho Nhà nước - Mức lợi nhuận muốn đạt *) Đối với nhà đầu tư muốn đảm bảo kinh doanh không bị lỗ có lãi phải đảm bảo: - Hiện giá hiệu số thu chi lớn không n NPW = ∑ t =1 - n Bt (1 + r ) t −∑ t =1 Ct (1 + r )t ≥0 Hay giá tỷ số thu chi lớn n Bt ∑ (1 + r ) B = C t t =1 n ∑ (1 + r ) t t =1 - ≥1 Ct Muốn đảm bảo kinh doanh đạt hiệu từ năm đầu suất lợi tức năm đầu (l sld ) phải thoả mãn điều kiện: l sld = Bd T0 ∑ (C t =1 >K − Bt )(1 + K ) T0 −t +1 t Trong đó: Bt - Thu nhập năm thứ t nhờ kinh doanh nhà C t - Chi phí năm thứ t cho việc xây nhà để kinh doanh bao gồm tiền lãi phải trả vay vốn phục vụ thi công xây lắp n - Thời kỳ đầu tư xây dựng kinh doanh nhà (kể từ bỏ vốn đầu tư bán hết nhà) r - Mức lợi tức (suất chiết khấu) tối thiểu chấp nhận người đầu tư vào thị trường vốn lãi suất nguồn vốn để định K - Là hệ số để ước tính mức độ giảm giá đơn vị tiền tệ theo thời gian, dùng để quy đổi chi phí thời điểm tính toán ban đầu K= (1 + r )T Bd - Thu nhập năm (như tiền thu trước dân đăng ký mua nhà tiền tiết kiệm chi phí xây dựng) T0 - Số năm công trình chưa đem lại thu nhập gì, tính từ năm bắt đầu xây dựng đến năm sinh lợi, bị lỗ vốn Nếu nhà xây xong bán T0 thời gian xây dựng Trường hợp đầu tư xây dựng nhà thuê tính công thức trên, nhưng: n - Thời kỳ kinh doanh đầu tư thời hạn sử dụng mẫu nhà Bt - Tiền lãi khấu hao năm nhà C t - Chi phí xây nhà chi phí đại tu mà không bao gồm chi phí khác tính vào chi phí để trừ tính lãi cho thuê nhà năm *) Đối với người mua nhà cần quan tâm: - Khi giá trị sử dụng nhà (thể thông qua số tiêu: vị trí, mặt bằng, hình khối, mức độ tiện nghi ) người mua cần quan tâm đến tuổi thọ nhà, liên quan đến đến việc bỏ vốn mua nhà lần lúc ban đầu chi phí sử dụng thường xuyên Tức nên so sánh theo tiêu tổng chi phí C t Nừu nhà có tổng chi phí C t nhỏ nên mua - Trường hợp chi phí sử dụng nhà năm thay đổi (S i ) thì: n C t = V (1 + r ) sd + ∑ S i (1 + r ) sd T T −1 → i =1 Tsd Ct = V + ∑ Hay: i =1 - Si (1 + r )i → Trường hợp chi phí sử dụng nhà năm không đổi (S ) thì: C t = V (1 + r ) + S n T ( 1+ r) sd r −1 → Ct = V + S Hay: (1 + r )T − T r.(1 + r ) sd → sd Trong đó: V - Tổng vốn đầu tư xây dựng nhà (đồng) S i - Chi phí sử dụng nhà năm thứ i (đồng/năm) S - Chi phí sử dụng nhà năm không đổi (đồng/năm) r - Lãi suất vay ngân hàng hay lãi suất tiền gửi tiết kiệm Tsd - Thời gian sử dụng hay tuổi thọ nhà (năm) Nếu giá trị sử dụng phưiơng án khác dùng phương pháp giá trị - giá trị sử dụng để so sánh PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ VÀO CÁC BIỆN PHÁP XỬ LÝ Ô NHIỄM VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG ĐÔ THỊ: a Biểu hiệu đầu tư vào bảo vệ môi trường: Đầu tư vào biện pháp công nghệ để xử lý chất độc hại gây ô nhiễm môi trưòng như: khử bụi bẩn, khí độc không khí, làm nước thải bẩn thu gom rác thải rắn để xử lý đầu tư vào biện pháp bảo vệ môi trường thiên nhiên, làm đẹp cảnh quan đô thị hiệu trực tiếp đem lại cho xã hội làm ảnh hưởng chất độc hại, đảm bảo cân sinh thái Do môi trường sạch, sức khỏe dân cư bảo đảm, giảm ốm đau, tăng tuổi thọ, tăng khả lao đông, đồng thời tạo điều kiện cho loài động thực vật bảo tồn phát triển b Xác định hiệu đầu tư vào biện pháp bảo vệ môi trường: Mục đích việc đầu tư vào biện pháp bảo vệ môi trường nhằm đạt hiệu xã hội môi trường tốt mang lại hiệu kinh tế kéo theo Hiệu xã hội dự án ( H XH ) tỷ số kết xã hội đạt với chi phí bỏ xác định sau: H XH = K XH Ct Trong đó: K XH - kết xã hội đạt năm C t - Tổng chi phí năm để đạt kết xã hội Các kết xã hội ( K XH ) biểu nhiều mặt, đơn vị đo thống nhất, nên khó lượng hóa Vì vậy, dể xác định K XH phải dùng phương pháp cho điểm chuyên gia - Trường hợp xác định hiệu trực tiếp phương án dùng công thức: H ct = M0 − Mc → max Vc Trong đó: H ct - Hiệu cụ thể trực tiếp cuả phương án bảo vệ môi trường M - Tình trạng môi trường chưa cải tạo M c - Tình trạng môi trường sau cải tạo Vc - Vốn đầu tư để cải tạo, cải thiện môi trường Hai tiêu M M c xác định theo trường hợp không thứ nguyên Các tiêu đặc trưng cho tình trạng môi trường thường đo đại lượng vật lý, nên khó dùng phương pháp bình điểm, công thức tính H ct giả định đại lượng đặc trưng cho môi trường độ bẩn, độ ồn lớn xấu, nên M > M c Còn tổng chi phí năm xác định theo công thức sau: C t = V r + S → Trong đó: V - Vốn đầu tư vào biện pháp bảo vệ môi trường (đồng) r - Lãi suất năm đồng vốn, đồng vốn đầu tư vào lãnh vực khác để sinh lãi, lãi suất vay vốn S - Chi phí sử dụng vận hành công trình bảo vệ môi trường năm (đồng) - Trường hợp xác định hiệu kinh tế kéo( H KT ) theo cho ngành sản xuất dịch vụ, tiêu dùng cá nhân: n H KT = m ∑∑ K i =1 j =1 Ct ij → max Trong đó: K ij - Kết kinh tế loại i giảm thiệt hại không ô nhiễm đối tượng nằm khu vực có môi trường cải thiện (đồng) i - loại kết kinh tế (i = - n) j - Đối tượng hưởng kết kinh tế (j = - m) Nếu công trình bảo vệ môi trường có đem lại khoản lợi nhuận trực tiếp năm công trình xử lý nước - rác thải, hút khói bụi có tận dụng làm phân bón, sử dụng làm loại vật liệu tái sinh để sản xuất loại sản phẩm tiêu thụ thu khoản lơị nhuận định L tổng chi phí năm trừ khoản lợi nhuận trước đưa vào tính hiệu quả, đó: C t = V r + S − L → Với L khoản lơị nhuận thui trực tiếp từ dự án biện pháp xử lý môi trường đem lại Nếu dự án bảo vệ môi trường có quy mô lớn thời gian tồn dài, thì: TX Ct = ∑ t =1 Tsd Vt (1 + r ) t +∑ t =1 Tsd St (1 + r ) t −∑ t =1 Lt (1 + r )t → Muốn so sánh nhiều phương án, phương án có tổng chi phí năm nhỏ nhất, hiệu kinh tế kéo lớn tốt Tuy nhiên để lựa chọn phương án cần phải so sánh hiệu đạt phương án với với hiệu tiêu chuẩn - “ngưỡng” hiệu để làm cho định đầu tư 8.1.4 PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ CÁC PHƯƠNG ÁN CẢI TẠO CÁC ĐÔ THỊ CŨ Tính tất yếu việc cải tạo, mở rộng đô thị cũ: Nói chung đô thị nước ta hình thành từ nhiều năm Chúng phát triển theo định hướng kinh tế - xã hội thời kỳ khác Đến đô thị cũ nảy sinh tồn cần giải cách có hiệu đáp ứng trình đô thị hóa phát triển sản xuất, kinh doanh nhu cầu đời sống ngày đòi hỏi nâng cao dân cư đô thị Những tồn đô thị cũ biểu mặt sau: - Quy mô diện tích đô thị cũ không phù hợp với phát triển quy mô dân số mở rộng ngành sản xuất công nghiệp, dịch vụ thương nghiệp phúc lợi công cộng - Sự tăng dân số tự nhiên học làm cho dân cư đô thị tăng nhiều so với chục năm trước Điều làm cho việc đáp ứng nhu cầu tiện nghi sinh hoạt đời sông bị giảm sút - Sư xuống cấp lạc hậu công trình phục vụ công cộng quy mô nhỏ bé hệ thống kỹ thuật hạ tầng làm giảm khả chất lượng phục vụ chúng - Tiêu chuẩn diện tích xanh bị giảm, thiếu chỗ vui chơi, nghỉ ngơi giải trí Tình trạng ô nhiễm môi trường gia tăng làm ảnh hưởng đến sức khopẻ dân cư đô thị - Gây khó khăn cho quản lý đô thị dẫn đến trật tự an toàn xã hội Vì nhà quản lý đô thị phải coi công tác cải tạo đô tghị việc làm thường xuyên nhằm đưa đô thị cũ phát triển phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn nâng cấp đô thị cũ lên trình độ văn minh, đại, tương xứng với đô thị khu vực giới Biện pháp cải tạo đô thị cũ: a) Mở rộng quy mô diện tích đô thị ngoại vi làm cho đô thị ngày lớn diện tích dân số b) Giữ nguyên quy mô đô thị trung tâm, phát triển thêm số đô thị vệ tinh (chùm đô thị) nhằm giãn bớt dân thành phố trung tâm (như quy hoạch cải tạo Hà Nội Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 20-6-1998) Đó loại độ thị mở c) Điều chỉnh phát triển đô thị cách tổ chức lại cấu quy hoạch, phân khu chức hợp lý d) Tiến hành cải tạo khu nhà thấp tầng, xây nhà nhiều tầng để tăng mật độ cư trú e) Cải tạo hệ thống thiết bị tiện nghi mở rộng mạng lưới đưòng, tổ chức hệ thống giao thông nhiều tầng, tìm phương tiện giao thông có hiệu vừa đảm bảo tốc độ, vừa không gây ô nhiễm giảm chi phí vận tải f) Cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật nâng công suất hệ thống cấp điện, cấp nước sạch, mở rộng mạng lưới thoát nước bẩn hệ thống xử lý chất thải rắn, thải lỏng bụi khí độc hại g) Xây thêm đại hóa công trình hạ tầng xã hội bệnh viện, trường học,nhà nghỉ, nhà trẻ, cửa hàng, công trình thể dục thể thao h) Điều chỉnh lại hệ thống giao thông đối ngoại: sân bay, bến cảng, thông tin liên lạc để tăng cường mối liên hệ thuận lợi đô thị nước i) Di chuyển xí nghiệp độc hại khu dân cư, xí nghiệp điều kiện di chuyển phải có biện pháp phòng chống ô nhiễm môi trường j) Tăng thêm diện tích xanh, công viên khu nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí Phương pháp so sánh phương án cải tạo đô thị: Trong trình tiến hành cải tạo, mở rộng đô thị cải tạo phận đô thị ta có nhiều phương án khác nhau: để nguyên quy mô cũ nâng cấp đại hóa sở hạ tầng kỹ thuật, hay phải mở rộng thêm quy mô phải phá bỏ hoàn toàn đô thị cũ để xây dựng Mỗi phương án có ưu nhược điểm riêng, dẫn đến hiệu khác Vì phải tính toán, phân tính để lựa chọn phương án tốt Gọi: C ctao - Tổng chi phí năm phương án cải tạo đô thị C xdm - Tổng chi phí năm phương án xây dựng Phương án cải tạo tốt khi: C ctao < C xdm Với: C ctao = (V p + Vvc + V xdb + Vdh + Vmt ).Rv + S sdct + Tthsx C xdm = (Vcbd + V xdcc + Vo + Vtb ).Rv + S sdm + Tthd Trong đó: V p - Chi phí phá dở phần cải tạo công trình cũ có kể đến giá trị thu hồi Vvc - Chi phí vận chuyển phế thải đổ V xdb - Chi phí xây dựng bổ sung công trình sản xuất, công cộng, hạ tầng nhà Vdh - Chi phí đại hóa mở rộng mạng lưới sở hạ tầng Vmt - Chi phí cho biện pháp cải thiện môi trường Vcbd - Chi phí cho khâu chuẩn bị mặt khu đất xây dựng V xdcc - Chi phí xây dựng công trình công cộng Vo - Chi phí xây dựng nhà Vtb - Chi phí cho cho mạng thiết bị sở hạ tầng kỹ thuật xã hội (không kể đến công trình tính vào V xdcc ) Rv - Lãi suấ phải trả vay vốn ngân hàng để thực phương án S sdct - Chi phí sử dụng năm công trình thành phố phương án cải tạo S sdm - Chi phí sử dụng năm công trình thành phố phương án xây dựng Tthsx - Thiệt hại năm sản xuất phương án cải tạo phải tạm dừng hoạt động xí nghiệp thành phố thời gian cải tạo Tthd - Thiệt hại năm sử dụng đất đai phương án mở rộng thành phố Nếu chất lượng cải tạo phương án khác nên áp dụng phương pháp giá trị - giá trị sử dụng để so sánh phương án Phương pháp so sánh kinh tế phương án đầu tư cải tạo mạng lưới đường nút giao thông đô thị: a Sự cần thiết phải đầu tư cải tạo nâng cấp đường xây dựng nút giao thông đô thị: Đa số đô thị nước ta, đặc biệt đô thị lớn lưu lượng phương tiện vận tải cư dân lại đường phố đông, tình trạng mạng lưới đường đô thị nước ta lại xấu Tất mạng lưới đường đô thị nước ta có bề rộng mặt đường hẹp, cấp đường thấp, nút giao thông hẹp lại giao mức, nên thường xuyên gây ùn tắc giao thông làm giảm khả vận chuyển, tốc độ phương tiện chậm, tốn nhiên liệu, thời gian lại, gây ô nhiễm môi trường không đảm bảo an toàn giao thông Để khắc phục tình trạng trên, cần phải đầu tư nâng cấp mạng lưới giao thông cải tạo nút giao thông đô thị nước ta b Lợi ích việc cải tạo mạng lưới đường nút giao thông đô thị: Khi đầu tư để cải tạo mở rộng nâng cấp mạng lưới giao thông đường đô thị đem lại lợi ích cho người sử dụng (kể nhà nước nhân dân) Các lợi ích biểu sau: - Tăng lưu lượng xe vận chuyển hàng hóa hành khách, góp phần phát triển ngành sản xuất, tăng thu nhập quốc dân - Giảm ùn tắc giao thông, tăng tốc độ xe chạy - Giảm hao phí thời gian chi phí lại dân cư - Giảm chi phí nhiên liệu chạy xe dẫn đến giảm giá thành vận tải giảm ô nhiễm không khí - Giảm tai nạn giao thông, bảo đảm an ninh, an toàn xã hội - Tạo điều kiện phát triển văn hóa, giáo dục, y tế - Làm thay đổi cấu trúc đô thị có ảnh hưởng đến phát triển ngoại ô, vùng lân cận, làm xuất ngành sản xuất c Phương pháp so sánh phương án mạng lưới đường đô thị: Do đặc điểm mạng lưới giao thông đô thị có nhiều nhánh đường ngắn nên xây trạm để thu phí giao thông nội thành, không muónn đầu tư vào cải tạo nhằm mục đích kinh doanh, mà nhà nước phải đầu tư để cải tạo nhằm phục vụ lợi ích công cộng Do phân tích so sánh phương án không cần thiết phải tính tiêu tài : NPV, IRR B/C mà cần tính tiêu kinh tế chủ yếu giá trị lợi ích kinh tế đạt sau cải tạo (Lc ) theo công thức: n Lc = −V0 − ∑ t =1 S t (c / o ) n (1 + rs ) t +∑ t =1 (C vt (o / c ) (1 + rs ) t ) n +∑ t =1 C tgt (o / c ) (1 + rs )t → max Trong đó: Lc - giá trị lợi ích kinh tế đạt sau cải tạo V0 - Vốn đầu tư bỏ ban đầu để cải tạo đường tính theo giá kinh tế (đồng) Nó giá tài nhân với hệ số tính chuyển giá kinh tế S t (c / o ) - Chênh lệch chi phí đại tu, trung tu, tu bảo dưỡng đường năm thứ t phương án có cải tạo so với phương án cải tạo (đồng/năm) S t (c / o ) = S tc - S to S tc - Chi chi phí đại tu, trung tu, tu bảo dưỡng đường năm thứ t phương án có cải tạo (đồng/năm) S to - Chi chi phí đại tu, trung tu, tu bảo dưỡng đường năm thứ t phương án không cải tạo (đồng/năm) C vt (c / o ) - Tiết kiệm chi phí vận hành phương tiện giao thông năm t phương án cải tạo so với phương án cải tạo (đồng/năm) C vto = C vto - C vtc C vto - Chi phí vận hành phương tiện giao thông năm t phương án không cải tạo (đồng/năm) C vtc - Chi phí vận hành phương tiện giao thông năm t phương án cải tạo (đồng/năm) C tgt (o / c ) - Tiết kiệm chi phí tiết kiệm thời gian lại hành khách năm t phương án có cải tạo so với phương án không cải tạo (đồng/năm) C tgt (o / c ) = C tgto - C tgtc C tgto - Giá trị thời gian xe hành khách năm t phương án không cải tạo (đồng/năm) C tgtc - Giá trị thời gian xe hành khách năm t phương án có cải tạo (đồng/năm) rs - Suất chiết khấu kinh tế căm vào thị trường vốn vay để quy định, thông thường rs không nhỏ mức lãi suất thị trường vốn vay n - Tuổi thọ (thời gian tính toán) phương án xét (năm) Để tính chi phí vận hành phương giao thông (C v ) áp dụng công thức sau: C v = Cbd + C cd Ttb Trong đó: C v - Chi phí vận hành (đồng/km) C bd - Chi phí biến đổi cho 1km hành trình xe (đồng/km) C cd - Chi phí cố định cho 1giờ xe (đồng/giờ) Ttb - Tốc độ trung bình xe chạy đường (km/giờ) Chi phí biến đổi tíh theo công thức gần sau: Cbd = λ.e.g Với: λ - Hệ số thực nghiệm, lấy từ 2,6 đến 2,8 e - Lượng tiêu hao nhiên liệu cho km chạy xe (lít/xe-km) g - Giá nhiên liệu (đồng/lít) d Phương pháp so sánh phương án xây dựng cải tạo nút giao thông đô thị: Dối với nút giao thông đô thị có nhẵng đặc tính kỹ thuật riêng, nên thiết kế phải dựa vào lưu lượng xe lưu thông, cấp đường mức đường giao Xét mặt kinh tế hai loại nút giao nhau: đồng mức khác mức có chi phí đầu tư sử dụng khác Sau định lựa chọn loại nào, cần tiến hành phân tích yếu tố cấu thành nút giao thông như: yếu tố hình học đường nhánh nối, tốc độ thiết kế đường nhánh, bán kính công, lưu lượng xe hai đường, tính hợp lý giải pháp kết cấu chi phí chuẩn bị khu đất xây dựng công trình Cuối so sánh phương án tiêu tổng chi phí (C t ) *)Trường hợp1: Thời gian xây dựng ngắn, vốn đầu tư xây dựng bỏ lần chi phí sử dụng năm coi không thay đổi (C t ) tính theo công thức sau: C t = Vi + S i.Tsdi → Trong đó: Vi - Vốn đầu tư phương án i bỏ vào lần (đồng) S i - Chi phí sử dụng công trình chi phí vận tải năm phương án i (đồng) Tsdi - Thời gian sử dụng công trình hay thời gian tính toán phương án i (năm) *)Trường hợp2: Thời gian xây dựng dài (nhiều năm), vốn đầu tư xây dựng bỏ năm khác chi phí đầu tư để đại tu, trung tu, cải tạo công trình thay đổi theo lần sửa chữa, nư chi phí thường xuyên cho tu bảo dưỡng công trình, chi phí vận tải năm trình sử dụng thay đổi tiêu tổng chi phí (C t ) phải kể thêm yếu tố thời gian, đó: Txi Ct = ∑ t =1 Vti (1 + r ) t + nd Vci (1 + r ) t ci +∑ ntri Vdi (1 + r ) t di +∑ Tsd Vtri (1 + r ) tri +∑ t =1 Tsd S tsi (1 + r ) t +∑ t =1 C vi (1 + r )t → Trong đó: Vti - Vốn đầu tư bỏ vào xây dựng năm thứ t phương án i (bao gồm chi phí giai đoạn chuẩn bị xây dựng, chi phí xây lắp công trình chi phí mua sắm thiết bị có) (đồng) Txi - Thời gian xây dựng công trình phương án i (năm) r - Suất sinh lợi tối thiểu Nhà Nước đặt dựa sở thị trường vốn hay lấy lãi suất cho vay ngân hàng Vci - Vốn đầu tư dự kiến để cải tạo công trình sau thời gian sử dụng phương án i (đồng) t ci - Số năm kể từ bắt đầu sử dụng đến năm đầu tư cải tạo công trình phương án i (năm) Vdi - Vốn đầu tư cho lần đại tu năm thứ t phương án i (đồng) t di - Số năm kể từ bắt đầu sử dụng đến năm bỏ vốn đại tu phương án i (năm) nd - Số lần tiến hành đại tu suốt thời gian sử dụng Vtri - Vốn đầu tư cho lần trung tu năm thứ t phương án i (đồng) t ri - Số năm kể từ bắt đầu sử dụng đến năm bỏ chi phí để trung tu phương án i (năm) ntri - Số lần tiến hành trung tu suốt thời gian sử dụng S tsi - Chi phí sử dụng thường xuyên năm thứ t phương án i (bao gồm chi phí cho phận quản lý đường, chi phí sửa chữa nhỏ tu bảo dưỡng thường xuyên) (đồng) Tsdi - Thời gian sử dụng công trình phương án i (năm) C vi - Chi phí vận tải (hay chi phí vận hành) phương tiện giao thông đường phố nằm thứ t phương án i (bao gồm chi phí biến đổi như: chi phí nhiên liệu, dầu mỡ, chi phí săm lốp, bảo dưỡng phương tiện giao thông chi phí cố định như: Khấu hao phương tiện giao thông, lương phận quản lý công nhân lái xe, khoản bảo hiểm, chi phí dụng cụ quản lý, chi phí bến bãi ga (đồng) Hiệu phương án i so với phương án j: C ti / j = C ti − C t j 8.2 QUY MÔ VÀ CẤU TRÚC CỦA ĐÔ THỊ: Khái niệm quy mô đô thị: Quy mô đô thị biểu thị độ lớn đô thị qua hai tiêu là: tổng dân cư đô thị tổng diện tích chiếm đất Chỉ tiêu tổng diện tích chiếm đất tiêu quan trọng chủ yếu xác định trình thiết kế quy hoạch, dựa sở quy mô dân số tiêu chuẩn sử dụng đất để tính Chỉ tiêu dân số đô thị tiêu chủ quan người quy định phụ thuộc vào yếu tố khách quan khác, người ta thường tập trung nghiên cứu vào tiêu xác định quy mô đô thị Theo Quyết định số 132/HĐBT ngày 5-5-1990 Hội đồng Bộ trưởng (nay Chính phủ) quy định Việt Nam có loại quy mô đô thị sau: - Đô thị loại lớn có số dân nội thành ≥ 1.000 ngàn dân - Đô thị loại lớn có số dân nội thành 350 - 1.000 ngàn dân - Đô thị loại trung bình có số dân nội thành 100 - 350 ngàn dân - Đô thị loại trung bình nhỏ có số dân nội thành 30 - 100 ngàn dân - Đô thị loại nhỏ có số dân nội thành - 30 ngàn dân So với tiêu chuẩn nước ta, đến năm 2000, có đô thị lớn thủ đô Hà nội thành phố Hồ Chí Minh Theo kết điều tra dân số ngày 1-4-1999 dân số thành phố Hồ Chí Minh 5.037.155 người, thủ đô Hà nội có 2.672.122 người Ưu nhược điểm của loại quy mô đô thị: a Ưu nhược điểm đô thị lớn: Ưu điểm: - Có tiềm phát triển kinh tế lớn, - Tập trung nhiều công ty sản xuất doanh nghiệp, - Tập trung nhiều nguồn lực tài nguyên như: viện nghiên cứu khoa học, nhà khoa học lực lượng lao động có tay nghề cao, tài nguyên cung ứng yếu tố đầu vào cho công ty sản xuất dồi - Điều kiện tiêu thụ sản phẩm nội thị xuất nhập hàng hóa tới tỉnh khác nước thuận lợi - Hệ thống thiết bị hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội ý đầu tư, nên điều kiện phục vụ tiện nghi công cộng tốt so với đô thị nhỏ b Ưu nhược điểm đô thị nhỏ dân cư tập trung nhiều, nên nảy sinh tiêu cực làm giảm hiệu mặt xã hội như: - Dễ phát sinh tệ nạn xã hội - Chất thải nhiều dễ gây ô nhiễm môi trường làm ảnh hưởng xấu đến sức khỏe người gây hư hỏng công trình - Mật độ đân số cao làm tắc nghẽn giao thông gây thiệt hại chi phí thời gian tiền bạc cho việc lại thành phố Các quan điểm phương pháp xác định quy mô đô thị hợp lý: Việc lựa chọn quy mô đô thị hợp lý vào vài phân tích cá biệt dừng lại mô hình tính toán lý thuyết mà đòi hỏi phải có quan điểm toàn diện dự báo quy mô cho đô thị tương lai Nghĩa phải phân tích tỷ mỷ, đánh giá đầy đủ điều kiện phát triển kinh tế xã hội Đặc biệt yếu tố khách quan chủ quan tiềm nội lực hội nhập quốc tế, cung yếu tố phát triển khoa học kỹ thuật, yếu tố môi trường, sinh thái, chínhsách kinh tế xã hội, điều kiện an ninh, an toàn xã hội giai đoạn phát triển đô thị cho phù hợp với định hướng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội đất nước định hướng phát triển mạng lưới đô thị quốc gia trongtừng giai đoạn ngắn hạn dài hạn Các nhà hoạch định chiến lược phát triển đô thị cần nắm vững quan điểm hướng phát triển quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020, theo định số 10/1998/QĐ-TTg ngày 23-01-1998 Thủ tướng Chính phủ Những quan điểm là: - Mạng lưới đô thị phải phù hợp với phân bố trình độ phatá triển lực lượng sản xuất nước , tập trung xây dựng kinh tế - kỹ thuật vững chắc, làm động lực phát triển đô thị - Bố trí hợp lý đô thị lớn, trung bình nhỏ, tạo cân đối vùng lãnh thổ, kết hợp đẩy mạnh đô thị hóa nông thôn xây dựng nông thôn - Sự hình thành phát triển đô thị phải đảm bảo bền vững trường tồn, sở tổ chức hợp lý môi sinh bảo vệ môi trường - Kết hợp cải tạo với xây dựng mới, coi trọng giữ gìn sắc văn hóa truyền thống dân tộc với việcêaps dụng tiế khoa học, công nghệ để tiến lên đại - Củng cố quốc phòng an toàn xã hội - Huy động nguồn vốn để cải tạo xây dựng đô thị phải coi trọngviệc giữ gìn kỹ cương, tăng cường kiểm soát phát triển đô thị theo quy hoạch pháp luật Cấu trúc khu đô thị: Cấu trúc khu đô thị thể hện số lượng, độ lớn vị trí địa lý khu chức hợp thành đô thị khu công nghiệp, khu nhà ở, khu vực công trình công cộng, khu xanh, công viên vui chơi giải trí Phải tùy theo quy mô tính chất đô thị, tùy theo điều kiện tự nhiên, địa hình, cảnh quan, hướng gió phân bố tài nguyên mà bố trí khu chức cho phù hợp , đảm bảo cấu trúc hợp lý *) Tùy vào khu chức thiết kế quy hoạch có hững nguyên tắc hình thức bố trí riêng Giữa khu công nghiệp dân dụng thường có hình thức bố trí sau: - Bố trí khu công nghiệp phía cuối hướng gió so với khu dân dụng - Bố trí song song theo đơn vị đô thị theo dãi - Bố trí xen kẽ với khu dân dụng phân tán xen kẽ theo nhiều hướng *)Các hình thức bố trí khu dân dụng đô thị: - Bố trí khu nhà riêng biệt - Bố trí khu nhà cao tầng cao tầng xen kẽ khu trung tâm đô thị, dọc theo hai bên đường phố xen kẽ với công trình công cộng công sở, công trình văn hóa - xã hội, siêu thị Sự bố trí định hướng quy hoạch Đối với nứoc ta phân bố tổ chức khu chức chủ yếu đô thị phải tuân theo định hướng bố trí cấu khu công nghiệp, dân dụng cóp đảm bảo cấu trúc đô thị cách cân đối Nhưng cần lưu ý trình hình thành cấu đô thị mang tính chất động Nó chịu tác động quy luật khách quan Nhất điều kiện kinh tế thị trường, quy luật cung cầu đất đai, dịch vụ nhà ở, quy luật sản xuất cung ứng hàng hóa ảnh hưởng đến hình thành tự điều chỉnh cấu trúc đô thị theo quy luật cung cầu Ở phân tích thay đổi cấu trúc đô thị yếu tố lựa chọn vị trí hộ dân đô thị lựa chọn vị trí công ty, doanh nghiệp Sự lựa chọn nơi cho hộ gia đình: Mỗi gia đình có khả tài khác có nhu cầu sử dụng dịch vụ nhà klhác Trên sở khả tài mình, người chủ gia đình phải biết tính toán sử dụng cho tạo thõa mãn cao việc tiêu dùng, có chi phí dịch vụ nhà chi phí lại cho không vượt khả Xét cân chi tiêu hàng hóa dịch vụ nhà hai hộ gia đình sống ngoại ô gần trung tâm đô thị theo đồ thị sau Sự lựa chọn vị trí cho công ty, doanh nghiệp đô thị: Mô hình thành phố mở: Sự cải thiện hệ thống giao thông đô thị ảnh hưởng đến cấu trúc đô thị giá thuê đất đô thị: 8.3 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH LỰA CHỌN CÁC PHƯƠNG ÁN THIÉT KẾ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ: 8.3.1 Vai trò, ý nghĩa việc phân tích đánh giá chọn phương án thiết kế quy hoạch: Thiết kế quy họach đô thị công tác tổng hợp có liến quan đến nhiều ngành khoa học Đó trình nghiên cứu vận dụng nguyên tắc, quan điểm Đảng Nhà nước xây dựng phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn phát triển nên kinh tế đất nước, trình tính toán tiêu phát triển đô thị dựa định hướng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội dài hạn nước hay vùng, tỉnh, thành phố định sơ áp dụng thành tựu khoa học quy chuẩn, tiêuchuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật ngành xây dựng đô thị Các tiêu tính toán thiết kế vẽ đồ án quy hoạch sản phẩm khoa học mang tính chất liên ngành, tính pháp lý sau hồ sơ thiết kế thẩm định cấp có thẩm quyền phê duyệt để cấp, đơn vị thực thi trình quy hoạch đô thị Sự hợp lý tính kinh tế công tác xây dựng đô thị chủ yếu phụ thuộc vào giai đoạn tính toán tiêu để thiết kế quy hoạch Hiệu kinh tế - xã hội đạt cao hay thấp định khâu thiết kế Tuy nhiên khâu tổ chức thực giứ vai trò quan trọng Những sai lầm trình thiết kế quy hoạch dẫn đến hậu nghiêm trọng xây dựng, sử dụng sau như: lãng phí tài nguyên, hủy hoại môi trường sinh thái gây khó khăn cho trình sử dụng Để hạn chế sai lầm thiết kế quy hoạch đảm bảo cho đồ án quy hoạch hợp lý phải tiến hành tính toán phân tích tiêu, đánh giá chúng để lựa chọn phương án hợp lý 8.3.2 PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ SỰ HỢP LÝ CỦA PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ QUY HOẠCH: Các quan điểm đánh giá phương án thiết kế quy hoạch: Như trình bày trên, phương án quy hoạch sản phẩm mang tính tổng hợp cuả nhiều ngành khoa học Sự hợp lý thể nhiều mặt, cần thống số quan điểm đánh giá: - Đánh giá hợp lý phương án quy hoạch phải xem xét đầy đủ tiêu phản ảnh hai mặt định tính định lượng Đồng thời cần có tham gia đánh giá nhà khoa học có liên quan - Giải pháp thiết kế hợp lý phải phản ảnh lối phát triển kinh tế - xã hội đất nước, phải phù hợp với định hướng chiến lược phát triển mạng lưới đô thị quốc gia - Phải xem xét đánh giá giải pháp thiết kế quy hoạch cách toàn diện, theo trình tự từ mục tiêu phát triên đô thị đến thiết kế quy hoạch chung quy hoạch chi tiết - Sự hợp lý quy hoạch giai đoạn trước mặt mà phải đảm bảo phát triển hài hòa tương lai - Phải đảm bảo tính đồng hoàn chỉnh giải pháp thiết kế - Đánh giá phương án quy hoạch phải vào điều kiện cụ thể kinh tế, xã hội, địa lý tự nhiện, môi trường sinh thái hoàn cảnh lịch sử trình đô thị hóa điều kiện nước ta - Phải dựa sở tiến khoa học công nghệ lãnh vực có liên quan đến quy hoạch xây dựng đô thị - Phải đề xuất nhiều phương án thiết kế, phân tích đánh giá để lựa chọn phương án tốt Các phương pháp đánh giá phương án quy hoạch giai đoạn xác định mục tiêu, định hướng hình thành quy hoạch đô thị (giai đoạn 1): Đây giai đoạn quan trọng nhất, giai đoạn phải vận ụng đường lối sách Đảng Nhà nước phát triển kinh tế - xã hội để xác định vai trò, tính chất đô thị, đồng thời lựa chọn quy mô dân cư, địa điểm diện tích xây dựng đô thị Giai đoạn định hợp lý phương án quy hoạch mặt kinh tế - xã hội Vì giai đoạn này, để đánh giá phương án phải phân tích toàn diện hai hệ thống tiêu sau: a Các tiêu định tính: - Sự phù hợp với định hướng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội đất nước - Sự phù hợp với phân bố lưc lượng sản xuất, phân công lao động xã hội, phân vùng quy hoạch sách định cư giai đoạn nước - Sự phù hợp với chiến lược đô thị hóa phát triển mạng lưới đô thị quốc gia - Sự phù hợp với vai trò, chức tính chất điểm dân cư dự định quy hoạch - Sự đáp ứng yêu cầu tổ chức quản lý đô thị văn mnh, đại, phát huy sắc dân tộc kết hợp với bảo đảm an ninh, quốc phòng, có điều kiện phát triển thành phố công nghiệp hóa, đại hóa Các tiêu không tính toán cụ thể được, phân tích cách sâu sắc, có khopa học Hội đồng thẩm định bao gồm chuyên gia đầu ngành nhiều lãnh vực có liên quan Để đảm bảo tính khách quan đánh giá tiêu phải dùng phương pháp cho điểm để lượng hoá tiêu làm cho cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án quy hoạch b Các tiêu định lượng: b.1 Các tiêu phản ảnh cấu kinh tế quy mô đô thị: - Tỷ trọng loại hình sản xuất kinh doanh, dịch vụ đô thị - Tổng sản phẩm GDP đô thị đạt năm theo dự kiến (nếu xác định được) - Quy mô chiếm đất toàn đô thị cho cho phát triển tương lai - Quy mô dân số mật độ dân cư theo dự kiến (nếu xác định được) - Thu nhập GDP người dân đô thị - Cơ cấu thành phần dân cư - Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp - Tiêu chuẩn loại đất đai cho người dân đô thị b.2 Các tiêu chi phí: - Tổng vốn đầu tư ban đầu chung cho toàn thành phố (trước hết cho công trình sở hạ tầng) - Suất vốn đầu tư tính cho người dân đô thị - Chi phí sử dụng năm tính cho người dân đô thị (trước hết cho công trình sở hạ tầng) - Hao phí thời gian lại khu vực đô thị - Thời gian thực quy hoạch b.3 Các tiêu phản ảnh hiệu kinh tế xã hội phương án quy hoạch đô thị: *) Các tiêu phản ảnh hiệu kinh tế: giai đoạn nhà máy sản xuất sở kinh doanh dịch vụ cụ thể chưa xác định xác dự kiến, nên tiêu hiệu kinh tế chủ yếu xem xét theo góc độ vĩ mô tiêu định tính cố gắng xác định số tiêu định lượng theo kinh nghiệm dự toán Bao gồm: + Các tiêu định tính: - Vị trí kinh tế đô thị xét vùng nước sản xuất cung ứng sản phẩm, tiêu thụ hàng hóa, trung chuyển thương mại - Khả trợ giúp đô thị xét phát triển kinh tế cho đô thị bạn khả nhận hợp tác kinh tế từ thành phố bạn (hiệu chuyên môn hóa hợp tác hóa thành phố xét với thành phố bạn) - Tiềm lực phát triển kinh tế khai thác việc xây dựng đô thị xét đem lại đất đai, nhân lực, tài nguyên, vị trí thuận lợi - Tác dụng phát triển kéo theo ngành vùng lân cận để phục vụ cho đô thị xét + Các tiêu định lượng theo ước tính: - Tỷ trọng giá trị sản phẩm hàng hóa dịch vụ thành phố chiếm vùng hay nước - Số lượng chủng loại sản xuất dịch vụ có thành phố - Số lượng chủng loại sản phẩm mà thành phố tiêu thụ - Chỉ tiêu mức doanh lợi đồng vốn đầu tư ( Dt ) ( ước tính được) n Dt = ∑L i =1 n i ∑V → max i i =1 Với: Li - Lợi nhuận thu năm ngành sản xuất hay dịch vụ công cộng thứ i thành phố Vi - Vốn đầu tư vào ngành sản xuất hay dịch vụ công cộng thứ i thành phố n - Số ngành sản xuất hay dịch vụ công cộng thành phố giai đoạn chưa tính mức doanh lợi đồng vốn thời hạn hoàn vốn đầu tư cho doanh nghiệp, sở sản xuất kinh doanh chưa có thiết kế cụ thể *) Các tiêu phản ảnh hiệu xã hội: Chủ yếu dùng lý luận để phân tích; - Số lượng người dân đô thị phục vụ công trình công cộng tính chung tính riêng cho đồng vốn đầu tư - Đời sống dân cư đô thị cải thiện điều kiện sinh hoạt, vệ sinh, môi trường sinh thái - Nâng cao mức hưởng thụ tinh thần, văn hóa, thể dục, thể thao, đảm bảo điều kiện nâng cao sức khỏe cộng đồng Đảm bảo ổn định, phát triển bền vững đô thị tương lai Số lượng chủng loại dịch vụ đời sống vật chất, tinh thần dự kiến quy hoạch - Tỷ lệ diện tích xây dựng công trình phục vụ lợi ích công cộng tổng diện tích xây dựng thành phố theo dự kiến - Góp phần giải nạn thất nghiệp vùng lân cận liên quan đến việc xuất đô thị xét - Trình độ đại tiện nghi công trình sở hạ tầng mỹ quan kiến trúc theo dự kiến quy hoạch - Điều kiện an toàn thành phố mặt thiên tai, địch họa b.4 Các tiêu đánh giá khu đất dự định quy hoạch: *) Các tiêu phản ảnh điều kiện khu đất: - Điều kiện thuận lợi cho việc phát triển sản xuất công nghiệp, giao thông vận tải đối nội, đối ngoại công trình phục vụ công cộng khác - Các điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt dân cư - Các điều kiện địa hình, địa chất công trình, địa chất thủy văn, thủy văn - Điều kiện đảm bảo cho vệ sinh môi trường (hướng gió, khí hậu, hướng thoát nước, hướng xử lý chất thải độc hại) - Điều kiện đảm bảo an ninh, quốc phòng, khả chống thiên tai - Điều kiện cảnh quan thiên nhiên di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh - Điều kiện quỹ đất xây dựng cho trước mắt phát triển tương lai, khả tiết kiệm đất nông nghiệp - Tỷ trọng đất đai cần xử lý mưói xây dựng - Điều kiện đảm bảo cung cấp nguồn nguyên vật liệu, nhiên liệu, lượng nguồn cung cấp nước cho xây dựng, sản xuất sinh hoạt - Khả kết nối với hệ thống thông tin liên lạc, đầu mối giao thông, sân bay, bến cảng, nhà ga *) Các tiêu chi phí cho khu đất quy hoạch: - Chi phí chuẩn bị khu đất xây dựng thành phố (di chuyển chướng ngại vật, nhà cửa, công trình, đền bù hoa màu, san lấp mặt ), tính theo công thức sau: - n C cbd = ∑ Qi × Di i =1 Với: Qi - Khối lượng công tác thứ i phải xử lý trình thực giải tỏa khu đất Di - Đơn giá loại công tác thứ i - Chỉ tiêu thiệt hại kinh tế năm sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng thành phố, tính theo công thức sau: n C thd = ∑ S di × N di × g i i =1 Với: S di - Diện tích đất nông nghiệp loại i bị sử dụng để xây dựng thành phố (ha) N di - Năng suất trồng loại i (tấn/ha.năm) g i - Đơn giá sản phẩm loại trồng loại đất i (đồng /tấn) - Tổng chi phí thiệt hại sử dụng khu đất suốt thời kỳ sử dụng tính toán thành phố là: C t = C cbd + C thd Tsd Với: Tsd - Số năm sử dụng dùng để tính toán người thiết kế quy định b.5 Phân tích, đánh giá lựa chọn phương án: Phương án lựa chọn phương án có nhiều tiêu tốt Các tiêu tốt tiêu chi phí đầu tư, chi phí sử dụng nhỏ tiêu khác phù hợp với mục đích yêu cầu quy hoạch đề Tuy nhiên có nhiều phương án so sánh, phương án có đặc điểm riêng tiêu tốt, xấu khác nên trường hợp nên dùng tiêu so sánh tổng hợp không đơn vị đo phương án để lựa chọn Phân tích tiêu giai đoạn thiết kế quy hoạch chung (giai đoạn 2): Sự hợp lý phương án thiết kế quy hoạch chung giai đoạn phụ thuộc vào phân khu chức cách linh hoạt phù hợp với quy luật phát triển quy hoạch đại, phụ thuộc vào bố trí mạng lưới sở hạ tầng mạng lưới đường giao thông, chọn bề rông mặt đường, bố trí khu công viên xanh, bố trí đô thị trung tâm mạng lưới đô thị vệ tinh, bố trí quảng trường số công trình công cộng khác thành phố Để đánh giá hợp lý phương án tính kinh tế giai đoạn cần tính toán phân tích số tiêu sau: - Sự hợp lý việc phân chia khu chức thông qua việc xác định vị trí khu mối liên hệ chúng - Tỷ trọng đất đai dành cho khu chức (thông qua bảng cân đối loại diện tích khu) - Tỷ trọng đất xây dựng khu chức - Hình thức giao thông nội phương thức vận tải hành khách đô thị - Mật độ đường phố tính cho 1km2 đất thành phố tính theo công thức sau: Tổng chiều dài đường phố tính cho 1km2: ∆ d = Tổng chiều dài đường phố / Tổng diện tích đất thành phố (km/km2) Tỷ trọng diện tích đường phố: E d = Tổng diện tích đường / Tổng diện tích đất thành phố (km2/km2) - Hình thức xử lý nút giao thông đối nội, đối ngoại thành phố (đường hầm, cầu vượt ) - Khoảng cách trung bình từ khu dân cư dô thị thành phố đến trung tâm văn hóa, công nghiệp công trình công cộng khác thành phố - Hao phí thời gian lại phương tiện giao thông đến khu trung tâm doanh nghiệp - Mật độ chiều dài (km/ha) hệ thống thiết bị kỹ thuật (đường ống cấp nước thoát nước, dường điện ) - Mật độ cư trú: Mật độ cư trú netto ( δ netto ) chung cho thành phố: δ netto = Số dân cư thành phố / Diện tích đất khu phố (người/ha) Nâng cao mật độ cư trú netto cách chọn số tầng nhà hợp lý khu dân cư, đặc biệt khu trung tâm nên xây dựng khu nhà nhiều tầng với tỷ lệ lớn khu khác Mật độ cư trú brutto ( δ brutto )chung cho thành phố: δ brutto = Số dân cư thành phố / Diện tích đất toàn thành phố (người/ha) Theo tiêu chuẩn quy phạm thiết kế quy hoạch xây dựng đô thị Việt Nam, quy hoạch chung (chưa bố trí cụ thể loại hình công nghiệp) áp dụng đất xây dựng khu công nghiệp: Đô thị loại 1: 35 - 40 m2/người Đô thị loại 2: 30 - 35 m2/người Đô thị loại 3: 25 - 30 m2/người Đô thị loại 4: 20 - 25 m2/người Phân tích tiêu giai đoạn thiết kế quy hoạch chi tiết (giai đoạn 3): Giai đoạn thiết kế quy hoạch chi tiết giai đoạn xác định quy mô, công trình, bố trí mặt hình thức kiến trúc, khong gian công trình công cộng, thiết kế chi tiết mạng lưới đường với bề rộng mặt cắt ngang cụ thể, thiết kế mạng lưới điện, cấp thoát nước hệ thống công viên, xanh quy hoạch không gian hình thức kiến trúc khu nhà Trong giai đoạn phải bố trí giải pháp mặt hình khối công trình cách cụ thể , điều chỉnh tính toán lại bảng cân đối diện tích đất cho người dân Có thể xác định khái toán chi phí xây dựng công trình chi phí sử dụng năm công trình, có khả xác định hiệu kinh tế công trình sản xuất kinh doanh thành phố Để chọn phương án hợp lý, cần tính toán phân tích tiêu sau: a Các tiêu đánh giá chung: - Chi phí đầu tư cho toàn thành phố: n Vtong = ∑ Qi × Vi (đồng) i =1 Với: Qi - Khối lượng xây dựng công trình loại thứ i Vi - Suất vốn đầu tư công trình loại thứ i - Chi phí đầu tư xây dựng công trình công cộng Chi phí đầu tư xây dựng đường giao thông Chi phí đầu tư xây dựng mạng lưới điện chiếu sáng chung thành phố Chi phí đầu tư xây dựng mạng cấp nước Chi phí đầu tư xây dựng mạng thoát nước bẩn Chi phí đầu tư vào hệ thống bảo vệ môi trường Chi phí đầu tư vào xây dựng nhà Suất chi phí đầu tư cho1 người dân đô thị: Vtong Vng = (đồng/người) Pdt Với: Vtong - Tổng vốn đầu tư chung cho toàn thành phố Pdt - Dân số đô thị - Suất chi phí đầu tư cho1 đất thành phố: Vd = Vtong (đồng/ha) F F- Diện tích đất thành phố (ha) - Chi phí sử dụng năm toàn thành phố: n C tongsd = ∑ S i (đồng) i =1 Với: S i - Chi phí sử dụng năm công trình n - Số loại công trình - Suất chi phí sử dụng năm tính cho1 người dân đô thị: C sd = C tongsd Pdt (đồng/người) - Hao phí thời gian để thực quy hoạch b Các tiêu đánh giá giải pháp thiết kế phận: - Mật độ xây dựng chung toàn thành phố: K xd = Diện tích xây dựng công trình có mái / Diện tích chung toàn thành phố - Mật độ xây dựng riêng cho khu chức Pdt Fo P = dt Ftp δ netto = - Mật độ dân cư netto: - Mật độ dân cư brutto: δ brutto - Mật độ hệ thống đường phố so với diện tích toàn thành phố (km/km2) Tỷ trọng diện tích đường phố: E d = Tổng diện tích đường / Tổng diện tích đất toàn thành phố Chiều dài hệ thống thiết bị kỹ thuật vệ sinh tính cho1 đất thành phố Có cấu tỷ lệ xây dựng nhà theo số tầng - - Số tầng cao trung bình xây dựng thành phố Bảng cân đối sử dụng loại diện tích cho người dân Tổng chi phí xây dựng sử dụng năm (C n ) : C n = Vi r + S i → - Tổng chi phí xây dựng sử dụng suốt thời gian sử dụng (CT ) : CT = Vi + Tsd S i → Trong đó: Vi - Tổng vốn đầu tư phương án i S i - Chi phí sử dụng năm phương án i r - Lãi suất vay vốn ngân hàng để xây dựng Tsd - Thời gian xây sử dụng công trình thành phố dùng để tính toán Các phương pháp so sánh lựa chọn phương án quy hoạch hợp lý: a Phương pháp so sánh lựa chọn phương án quy hoạch có đặc điểm, tính chất cấu quy mô: Khi phương án quy hoạch có cấu, quy mô dân số diện tích giống nhau, khác vốn đầu tư chi phí sử dụng năm phương án có thay đổi hệ thống sở hạ tầng, thay đổi số tiêu chuẩn sử dụng diện tích đất đai mức độ đại sở hạ tầng Trường hợp nên dùng tiêu “Tổng chi phí sử dụng năm” để so sánh, kết hợp với hệ tiêu bổ sung b Phương pháp so sánh lựa chọn phương án quy hoạch phương án so sánh khác quy mô, cấu chức chất lượng sử dụng: Trường hợp so sánh thường xảy phương án so sánh khác quy mô dân số, diện tích đất, vốn đầu tư, đồng thời có khác cấu trúc chức đô thị mức độ đại tiện nghi phục vụ khác Thì việc so sánh phương án thông qua tiêu: - Khối lượng tiền tệ sử dụng thu (đồng) - Khối lượng vật thu có đơn vị đo khác (m2, ha, km, người ) - Chất lượng giải pháp quy hoạch Có tiêu tính trực tiếp từ vẽ, có tiêu xác định gián tiếp thông qua việc cho điểm Vì vây trường hợp phải dùng phương pháp so sánh số tổng hợp xếp hạng phương án hay gọi tiêu tổng hợp không đơn vị đo./ [...]... dựng công trình loại thứ i Vi - Suất vốn đầu tư cơ bản của công trình loại thứ i - Chi phí đầu tư xây dựng các công trình công cộng Chi phí đầu tư xây dựng đường giao thông Chi phí đầu tư xây dựng mạng lưới điện chiếu sáng chung thành phố Chi phí đầu tư xây dựng mạng cấp nước sạch Chi phí đầu tư xây dựng mạng thoát nước bẩn Chi phí đầu tư vào hệ thống bảo vệ môi trường Chi phí đầu tư vào xây dựng nhà... và Nhà nước về xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn phát triển của nên kinh tế đất nước, là một quá trình tính toán các chỉ tiêu phát triển đô thị dựa trên định hướng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội dài hạn của cả nước hay một vùng, một tỉnh, một thành phố nhất định trên cơ sơ áp dụng những thành tựu của khoa học và những quy chuẩn, tiêuchuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật... nhất, vì ở giai đoạn này phải vận ụng các đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển kinh tế - xã hội để xác định vai trò, tính chất của mỗi đô thị, đồng thời lựa chọn quy mô về dân cư, về địa điểm và diện tích xây dựng đô thị Giai đoạn này cũng sẽ quyết định sự hợp lý của phương án quy hoạch về các mặt kinh tế - xã hội Vì vậy trong giai đoạn này, để đánh giá phương án phải phân tích toàn... tính: - Vị trí kinh tế của đô thị đang xét đối với vùng và cả nước về sản xuất cung ứng sản phẩm, tiêu thụ hàng hóa, trung chuyển thương mại - Khả năng trợ giúp của đô thị đang xét về phát triển kinh tế cho các đô thị bạn và khả năng nhận được hợp tác kinh tế từ các thành phố bạn (hiệu quả chuyên môn hóa và hợp tác hóa giữa thành phố đang xét với các thành phố bạn) - Tiềm lực phát triển kinh tế có thể... phí xây dựng của các công trình và các chi phí sử dụng hằng năm của các công trình, cũng như có khả năng xác định được hiệu quả kinh tế của những công trình sản xuất kinh doanh trong thành phố Để chọn được phương án hợp lý, cần tính toán phân tích các chỉ tiêu sau: a Các chỉ tiêu đánh giá chung: - Chi phí đầu tư cơ bản cho toàn thành phố: n Vtong = ∑ Qi × Vi (đồng) i =1 Với: Qi - Khối lượng xây dựng. .. tư bỏ vào xây dựng ở năm thứ t của phương án i (bao gồm các chi phí ở giai đoạn chuẩn bị xây dựng, chi phí xây lắp công trình và chi phí mua sắm thiết bị nếu có) (đồng) Txi - Thời gian xây dựng công trình của phương án i (năm) r - Suất sinh lợi tối thiểu do Nhà Nước đặt ra dựa trên cơ sở của thị trường vốn hay lấy bằng lãi suất cho vay của ngân hàng Vci - Vốn đầu tư dự kiến để cải tạo công trình sau... phí chuẩn bị khu đất xây dựng thành phố (di chuyển chướng ngại vật, nhà cửa, công trình, đền bù hoa màu, san lấp mặt bằng ), được tính theo công thức sau: - n C cbd = ∑ Qi × Di i =1 Với: Qi - Khối lượng công tác thứ i phải xử lý trong quá trình thực hiện giải tỏa khu đất Di - Đơn giá của loại công tác thứ i - Chỉ tiêu về thiệt hại kinh tế hằng năm do sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng thành phố, được... điều kiện phát triển kinh tế xã hội Đặc biệt là các yếu tố khách quan và chủ quan về tiềm năng của nội lực và hội nhập quốc tế, cung như các yếu tố phát triển khoa học kỹ thuật, yếu tố môi trường, sinh thái, các chínhsách kinh tế và xã hội, điều kiện về an ninh, an toàn xã hội ở từng giai đoạn phát triển của mỗi đô thị sao cho phù hợp với định hướng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước... phí cho khâu chuẩn bị mặt bằng khu đất xây dựng mới V xdcc - Chi phí xây dựng các công trình công cộng Vo - Chi phí xây dựng nhà ở Vtb - Chi phí cho cho mạng thiết bị cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội (không kể đến các công trình đã tính vào V xdcc ) Rv - Lãi suấ phải trả nếu vay vốn ngân hàng để thực hiện phương án S sdct - Chi phí sử dụng hằng năm của các công trình trong thành phố của phương án cải... sử dụng hằng năm của công trình n - Số loại công trình - Suất chi phí sử dụng hằng năm tính cho1 người dân đô thị: C sd = C tongsd Pdt (đồng/người) - Hao phí thời gian để thực hiện quy hoạch b Các chỉ tiêu đánh giá giải pháp thiết kế bộ phận: - Mật độ xây dựng chung toàn thành phố: K xd = Diện tích xây dựng các công trình có mái / Diện tích chung toàn thành phố - Mật độ xây dựng riêng cho từng khu chức ... phí trình xây dựng Các nguyên tắc quản lý đầu tư xây dựng đô thị: Cũng đầu tư xây dựng nói chung, đầu tư xây dựng công trình đô thị phải tuân thủ nguyên tắc sau: Nhà nước thống quản lý đầu tư xây. .. lượng xây dựng công trình loại thứ i Vi - Suất vốn đầu tư công trình loại thứ i - Chi phí đầu tư xây dựng công trình công cộng Chi phí đầu tư xây dựng đường giao thông Chi phí đầu tư xây dựng. .. xây dựng, tổ chức cung ứng vật tư thiết bị trình thực đầu tư xây dựng để đảm bảo đầu tư vào công trình đô thị mang lại hiệu kinh tế - xã hội cao Nội dung trình tự giai đoạn đầu tư vào dự án xây