Tài liệu môn pháp luật kinh doanh bất động sản ths nguyễn tiến dũng

b Phân loại: Chủ thể sử dụng đất người sử dụng đất bao gồm : - Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội -

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING

KHOA TH Ẩ M ĐỊ NH GIÁ – KINH DOANH B Ấ T ĐỘ NG S Ả N

PHẦN 1 NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT

b) Khái niệm pháp luật kinh doanh bất động sản

- Là tập hợp c c văn bản quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành;

- Là hệ thống c c quy phạm pháp luật điều chỉnh c c nhóm quan hệ pháp

luật lên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản

c) Các bộ phận của pháp luật kinh doanh bất động sản:

- Pháp luật vềđất đai

- Pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;

- Pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;

- Nghịđịnh số 17/2006/NĐ-CP về việc thi hành Luật Đất đai

- Nghịđịnh số 84/2007/NĐ-CP về việc quy định bổ sung về việc cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,thu hồi đất, thực hiện quyền sử

dụng đất,trình tự,thủ tục bồi thường,hỗ trợ,tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai do Chính phủ ban hành;

- Nghịđịnh số 197/2004/NĐ-CP về bồi thường,hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất do Chính phủ ban hành;

- Nghịđịnh số 198/2004/NĐ-CP về việc thu t ền sử dụng đất do Chính

phủ ban hành;

- Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xá định giá đất và khung giá c c loại đất do Chính Phủ ban hành;

PHẦN 2 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

I KHÁI QUÁT

1.1 Khái niệm Luật đất đai

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia Cùng với sự

phát triển kinh tế, các công trình đô thị, công trình công nghiệp, công trình dân

cư ngày càng phát triển với quy mô, tốc độ ngày càng lớn trong khi đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô tận, đòi hỏi phải tiết kiệm hiệu quả, tăng cường công tác quản lý đất đai đảm bảo hài hoà giữa lợi ích nhà nước với lợi ích của người sử dụng đất, thúc đẩy hình thành thị trường bất động sản lành mạnh trên cơ sở kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Luật đất đai năm 2003 với các nội dung tăng cường phân cấp cho UBND các cấp trong việc giao đất, cho thuê đất, phân cấp thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, người sử dụng đất có nhiều quyền hơn đối với đất đai

Luật đất đai là văn bản luật được QH thông qua, là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật của nước ta, là tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh những quan hệ đất đai hình thành trong quá trình chiếm hữu,

sử dụng và định đoạt, nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả vì lợi ích đất nước và người sử dụng

1.2 Luật đất đai qua các thời kỳ:

- LUẬT SỐ 3-LCT/HĐNN8 VỀ ĐẤT ĐAI ban hàn n ày 2 /1 /1 8

- LUẬT ĐẤT ĐAI SỐ 2 -L/CTN ban hàn n ày 1 /0 /1 9 , có hiệu lực

- LUẬT ĐẤT ĐAI SỐ 1 /2 0 /QH1 có hiệu lực n ày 0 /0 /2 0

1.3 Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);

b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Định giá đất

Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:

a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai:

- Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước

- Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước

- Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai

- Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương

- Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất

đai và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền

quy định tại Luật Đất đai

1.4 Phạm vi và đối tượng áp dụng

a) Phạm vi điều chỉnh

Luật đất đai quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và

sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

b) Đối tượng áp dụng

Đối tượng áp dụng Luật Đất đai bao gồm:

- Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai;

- Người sử dụng đất;

- Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất

b) Phân loại:

Chủ thể sử dụng đất (người sử dụng đất) bao gồm :

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê

đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử

dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân)

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận

chuyển quyền sử dụng đất;

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường

đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của

tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt

động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà

nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư

được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

2.2 Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử đất

a ) Quyền chung của người sử dụng đất

Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây:

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản

chủ thể

sử dụng đất

Các Cơ

quan NN

T ổ ch ứ c trong n ướ c

Các Tổ chức CT-XH Các Đơn vị

LLVT

Các tổ chức kinh tế

2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật đất đai khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất

Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy

định tại Mục 4 Chương II của Luật Đất đai

b) Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về

sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng

đất;

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất

c) Quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng

cơ sở sản xuất, kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu và phải thực hiện nghĩa

vụ tài chính theo quy định của pháp luật

III QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI

3.1 Nội dung của quản lý Nhà nước đối với đất đai:

a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

g) Thống kê, kiểm kê đất đai;

h) Quản lý tài chính về đất đai;

i) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

k) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và

xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

m) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

n) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo

đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả

3.2 Lập, quản lý hồ sơ địa giới hành chính và các loại bản đồ về đất đai

Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ

sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả nước

Bộ Nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật và định mức kinh tế trong việc cấm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp

3.3 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội , quốc phòng, an ninh;

- Được lập từ tổng thể đến chi tiết, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới

- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả

3.4 Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

3.4.1 Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất:

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị , quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

3.4.2 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất:

• Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuơc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tơn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định

cư ở nước ngồi; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi

• Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định

giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia

đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư

• Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông

nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

• Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 3 điều 37 của Luật

đất đai không được ủy quyền

3.5 Thu hồi đất

Các trường hợp thu hồi đất:

• Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

• Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

• Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

• Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

• Đất bị lấn, chiếm;

• Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

• Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

• Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

• Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn

khi hết thời hạn;

• Đất trồng cây hàng năm không đuợc sử dụng trong 12 tháng liền; đất

trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền;

• Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn

24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao

đất, cho thuê đất đó cho phép

3.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.6.1 Đăng ký quyền sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và

nghĩa vụ của người sử dụng đất

Cơ quan thực hiện việc đăng ký QSD đất: văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc cơ quan quản lý tài nguyên môi trường địa phương

Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất:

• Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất;

• Người sử dụng đất thực hiện quyền và các giao dịch về QSD đất theo quy định của Luật Đất đai;

• Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

• Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;

• Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

3.6.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật về dân

sự trước ngày 01 tháng 8 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất theo quy định mới này; trường hợp người đã được cấp giấy chứng nhận có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang loại giấy mới theo thì không phải nộp lệ phí

Khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

3.6.3 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận

Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho những trường hợp sau đây:

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến trước ngày Luật đất đai có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật

đất đai mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp

đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức

sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật Đất đai;

- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở

3.6.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao

đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài

Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ủy quyền cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cùng cấp

Cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tỉnh và cấp huyện là đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân cùng cấp

để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất

3.7 Thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai

3.8 Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản:

Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:

• Đất mà Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất có một trong các

quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

• Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị

trường bất động sản

(Trích ngh đ nh 181/2004/N Đ -CP)

Điều 59 – Các loại đất được tham gia thị trường bất động sản:

1 Đấ t mà tài s ả n g ắ n li ề n v ớ i đấ t và quy ề n s ử d ụ ng đấ t đượ c tham gia th ị tr ườ ng

b ấ t độ ng s ả n bao g ồ m:

a) Đấ t s ả n xu ấ t nông nghi ệ p, đấ t r ừ ng s ả n xu ấ t không ph ả i là r ừ ng t ự nhiên đượ c Nhà n ướ c giao không thu ti ề n s ử d ụ ng đấ t đố i v ớ i h ộ gia đ ình, cá nhân;

b) Đấ t nông nghi ệ p do h ộ gia đ ình, cá nhân đ ang s ử d ụ ng ổ n đị nh vào m ụ c đ ích

s ả n xu ấ t nông nghi ệ p, lâm nghi ệ p, nuôi tr ồ ng thu ỷ s ả n, làm mu ố i đ ã đượ c Nhà

n ướ c công nh ậ n quy ề n s ử d ụ ng đấ t;

c) Đấ t nông nghi ệ p đượ c Nhà n ướ c giao có thu ti ề n s ử d ụ ng đấ t đố i v ớ i t ổ ch ứ c kinh t ế , ng ườ i Vi ệ t Nam đị nh c ư ở n ướ c ngoài;

d) Đấ t nông nghi ệ p đượ c Nhà n ướ c cho thuê tr ả ti ề n thuê đấ t m ộ t l ầ n cho c ả th ờ i gian thuê đố i v ớ i ng ườ i Vi ệ t Nam đị nh c ư ở n ướ c ngoài, t ổ ch ứ c n ướ c ngoài, cá nhân n ướ c ngoài;

đ ) Đấ t ở đượ c Nhà n ướ c giao cho h ộ gia đ ình, cá nhân để làm nhà ở ; đấ t ở đượ c Nhà n ướ c giao cho t ổ ch ứ c kinh t ế , ng ườ i Vi ệ t Nam đị nh c ư ở n ướ c ngoài để đầ u

t ư xây d ự ng kinh doanh nhà ở ; đấ t ở đượ c Nhà n ướ c cho thuê tr ả ti ề n thuê đấ t m ộ t

l ầ n cho c ả th ờ i gian thuê đố i v ớ i ng ườ i Vi ệ t Nam đị nh c ư ở n ướ c ngoài, t ổ ch ứ c

n ướ c ngoài, cá nhân n ướ c ngoài để đầ u t ư xây d ự ng kinh doanh nhà ở ;

e) Đấ t ở do h ộ gia đ ình, cá nhân đ ang s ử d ụ ng vào m ụ c đ ích làm nhà ở đ ã đượ c Nhà n ướ c công nh ậ n quy ề n s ử d ụ ng đấ t;

g) Đấ t s ả n xu ấ t, kinh doanh phi nông nghi ệ p, đấ t s ử d ụ ng vào m ụ c đ ích công c ộ ng

có m ụ c đ ích kinh doanh đượ c Nhà n ướ c giao có thu ti ề n s ử d ụ ng đấ t đố i v ớ i t ổ

ch ứ c kinh t ế , h ộ gia đ ình, cá nhân, ng ườ i Vi ệ t Nam đị nh c ư ở n ướ c ngoài;

h) Đấ t s ả n xu ấ t, kinh doanh phi nông nghi ệ p, đấ t s ử d ụ ng vào m ụ c đ ích công c ộ ng

có m ụ c đ ích kinh doanh đượ c Nhà n ướ c cho thuê tr ả ti ề n thuê đấ t m ộ t l ầ n cho c ả

th ờ i gian thuê đố i v ớ i ng ườ i Vi ệ t Nam đị nh c ư ở n ướ c ngoài, t ổ ch ứ c n ướ c ngoài,

cá nhân n ướ c ngoài;

i) Đấ t s ả n xu ấ t, kinh doanh phi nông nghi ệ p, đấ t s ử d ụ ng vào m ụ c đ ích công c ộ ng

có m ụ c đ ích kinh doanh do h ộ gia đ ình, cá nhân, t ổ ch ứ c kinh t ế đ ang s ử d ụ ng đ ã đượ c Nhà n ướ c công nh ậ n quy ề n s ử d ụ ng đấ t

2 Đấ t thuê c ủ a Nhà n ướ c tr ả ti ề n thuê đấ t hàng n ă m mà tài s ả n g ắ n li ề n v ớ i đấ t đượ c tham gia th ị tr ườ ng b ấ t độ ng s ả n bao g ồ m:

a) Đấ t tr ồ ng cây lâu n ă m có v ườ n cây, đấ t r ừ ng s ả n xu ấ t có r ừ ng, đấ t làm mu ố i và

đấ t nuôi tr ồ ng thu ỷ s ả n đ ã đầ u t ư h ạ t ầ ng;

b) Đấ t s ả n xu ấ t, kinh doanh phi nông nghi ệ p, đấ t s ử d ụ ng vào m ụ c đ ích công c ộ ng

có m ụ c đ ích kinh doanh mà đ ã đầ u t ư h ạ t ầ ng ho ặ c có công trình g ắ n li ề n v ớ i đấ t

3 Ng ườ i nh ậ n tài s ả n g ắ n li ề n v ớ i đấ t thu ộ c tr ườ ng h ợ p quy đị nh t ạ i kho ả n 2 Đ i ề u này đượ c Nhà n ướ c ti ế p t ụ c cho thuê đấ t trong th ờ i h ạ n còn l ạ i c ủ a h ợ p đồ ng thuê

đấ t đ ã ký k ế t

4 Khi h ế t th ờ i h ạ n s ử d ụ ng đấ t, ng ườ i đượ c Nhà n ướ c giao đấ t, cho thuê đấ t, công

nh ậ n quy ề n s ử d ụ ng đấ t; ng ườ i nh ậ n quy ề n s ử d ụ ng đấ t t ừ ng ườ i khác quy đị nh t ạ i kho ả n 1 Đ i ề u này; ng ườ i nh ậ n tài s ả n g ắ n li ề n v ớ i đấ t thuê c ủ a Nhà n ướ c t ừ ng ườ i khác quy đị nh t ạ i kho ả n 2 Đ i ề u này n ế u có nhu c ầ u gia h ạ n s ử d ụ ng đấ t thì đề u đượ c xem xét gia h ạ n theo quy đị nh t ạ i kho ả n 2 Đ i ề u 34 c ủ a Ngh ị đị nh này

IV CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT

4.1 Khái niệm chế độ sử dụng đất:

Đây là một chế định quan trọng của ngành luật đất đai;

Là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ, nhằm sử dụng đất hợp pháp, hợp lý, đúng mục đích, đạt hiệu quả kinh tế cao vì lợi ích của mình và của toàn xã hội;

Là toàn bộ các quy định pháp luật do Nhà Nước ban hành quy định và bảo

vệ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước cho phép sử dụng đất

4.2 Phân loại đất:

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

• Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng

đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản;Đất làm muối; Đất nông nghiệp theo quy định của Chính phủ;

• Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình

sự nghiệp;Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

đất ản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công

cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử-văn hóa, danh lam thắng cảnh; Đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; Đất có công trình là đình, đền, miếu, am từ đường, nhà thờ họ; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

• Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích

sử dụng

4.3 Thời hạn sử dụng đất:

4.3.1 Đất sử dụng ổn định lâu dài:

- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 4 điều 71 của Luật Đất đai;

- Đất ở;

- Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại điều 88 của Luật Đất đai;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai;

- Đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

- Đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y ế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

4.3.2 Đất sử dụng có thời hạn :

Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng

xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án

đầu tư; Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước ngồi để

thực hiện các dự án đầu tư tại VN được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án

đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng chưa quá 50 năm; đối với dự án

cĩ vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn cĩ điều kiện kinh tế - xã hội khĩ khăn, địa bàn cĩ điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khĩ khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là khơng quá 70 năm Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu cĩ nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về

đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đĩ phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất đã được xét duyệt

Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm, thời hạn cho thuê đất trồng cây lây năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm;

Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp đất được nhà nước giao, cho thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993

Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất:

• Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại

đất cĩ quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất cịn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất

• Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn

định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài

c ơ ng í ch

ĐNN người sử dụng c ĩ

yếu tố nước ngo à i

Đất rừng

Đất sử dụng cho kinh tế trang trại

C á c loại

kh á c

Chế độ ph á p l ý

Giao đất, cho thu ê đất Giao dịch QSDĐ

Hạn mức Thời hạn

Chuyển mục đ í ch

Đ NN do h ộ gia đì nh,

c á nh â n s ử d ụ ng

Quyền sử dụng

Người sử dụng Người sử dụng Giao/ Cho thu ê

CQ Nhà n ướ c

Thu ê , thu ê lại Chuyển nhượng Thừa kế; tặng cho Thế chấp, g ó p vốn

Đăng k ý

Giao dịch QSDĐ

Khoản 1,2

điều 70

luật ĐĐ

Hạn mức nhận chuyển quyền SDĐ

Nghị quyết số 1126/2007/NQ -UBTVQH11

ĐNN do người sử dụng

có yếu tố nước ngoài

Thu tiền một lần Thu tiền

hàng năm

Có dự án đầu tư được xét duyệt (nông nghiệp)

4.5 Chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp:

• Đất ở tại nông thôn:

Đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở,

xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân

để làm nhà ở tại nông thôn phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương

Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải

đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và

theo hướng hiện đại hoá nông thôn

Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp; nghiêm cấm việc xây dựng nhà ở ven các trục đường giao thông trái với quy hoạch khu dân cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

cư

Đất

x â y dựng trụ sở

khu CN, khu CNC, khu KT

Mặt bằng

x â y dựng

cơ sở SXKD

Chế độ ph á p l ý

Giao đất, cho thu ê đất Giao dịch QSDĐ

Hạn mức đất giao Thời hạn

Chuyển mục đ í ch

Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục

vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các

công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại

Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao đất ở hoặc cho thuê đất ở tại đô thị trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất ở cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

b) Cho thuê đất ở thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng

nhà ở để cho thuê;

c) Cho thuê đất ở thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án

đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê theo quy định của Chính phủ

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Việc chuyển đất ở sang đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị và tuân thủ các quy định

về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị

• Đất xây dựng khu chung cư

Đất khu chung cư bao gồm đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công

trình trực tiếp phục vụ đời sống của những hộ trong nhà chung cư theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Việc quy hoạch đất xây dựng khu chung cư phải bảo đảm đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, bảo vệ môi trường

• Đất khu công nghiệp

Đất khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công

nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất

Việc sử dụng đất để xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp phải bảo đảm đồng bộ với quy

hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp

Đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công

nghiệp thì nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng

đất hoặc thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển nhượng, thuê đất, thuê lại đất

gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng

đất, thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc

trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp

Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại

đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đầu tư xây

dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp

Người sử dụng đất trong khu công nghiệp phải sử dụng đất đúng mục đích đã

được xác định, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có các quyền,

nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp thì người nhận chuyển nhượng phải tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định

Người thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày Luật đai có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê lại hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là

năm năm thì tổ chức kinh tế có các quyền quy định tại Điều 110 của Luật Đất

đai, hộ gia đình, cá nhân có các quyền quy định tại Điều 113 của Luật đất đai

• Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh

Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây

dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp; xây dựng

cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh

Việc sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ

sở sản xuất, kinh doanh được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê

đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ

gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ

sở sản xuất, kinh doanh được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài Người Việt Nam định cư

ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật đất đai

còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh

Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh được lựa chọn hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê

đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất,

thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại

đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác

V TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT

5.1 Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm:

- Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền

sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;

- Thuế sử dụng đất;

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

5.2 Giá đất

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

5.3 Giá đất do Nhà nước quy định:

Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu

hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức

giá như nhau

5.4 Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Các trường hợp khác do Chính phủ quy định

5.5 Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

• Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:

Đất mà Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị

trường bất động sản

• Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản:

Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ

các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật Đất đai

Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền xét duyệt

• Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản

Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản bằng các biện pháp sau đây:

- Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất;

- Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản;

- Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất

PHẦN 3 PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở

3.1 Quyền sở hữu nhà ở:

Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó (Điều 4 luật Nhà ở) Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu (Điều 5 luật Nhà ở)

Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hoá Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ở thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu nhà ở theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà ở khác (Điều 5 Luật nhà ở)

3.1.1 Chủ sở hữu nhà ở:

Là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở

có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ

3.1.2 Quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài:

Theo nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 của Quốc hội ban hành ngày 03 tháng 06 năm 2008 Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây

được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

- Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản

lý trong doanh nghiệp đó;

- Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;

- Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình

độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc

biệt mà Việt Nam có nhu cầu;

- Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở

Nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu theo quy định của Nghị quyết này là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại

Điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Cá nhân nước ngoài quy định tại Nghị quyết này phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền

ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp

Đố i

t ượ ng đượ c

s ở h ữ u nhà ở

Cá nhân nước ngoài có đầu

tư trực tiếp tại Việt Nam

C á nhân n ướ c ngoài được thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp hoạt động tại VN

Cá nhân nước ngoài có công

đóng góp cho Việt Nam

Người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu

Người đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên

Cá nhân nước ngoài kết hôn

với công dân Việt Nam

Doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài không có chức

năng kinh doanh BĐ S

Thời hạn được sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam:

Cá nhân nước ngoài quy định tại Nghị quyết này được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Thời hạn này được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Trong thời hạn mười hai tháng, kể từ khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đối tượng quy định trên đây phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại Nghị quyết này được

sở hữu nhà ở tương ứng với thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu được tính từ ngày doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Trường hợp khi hết hạn đầu tư hoặc khi giải thể, phá sản thì nhà ở của doanh nghiệp quy định tại khoản này được xử lý theo quy định của pháp luật

về đầu tư, pháp luật về phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt Nam

Đối với nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước ngoài:

Nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước ngoài khi đầu tư xây dựng dự án nhà ở để bán hoặc cho thuê thì được nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án, thời hạn thuê theo thời hạn thực hiện dự án Trường hợp đầu tư dự án nhà ở để cho thuê thì nhà đầu tư nước ngoài được nhà nước cấp giấy chứng nhận(về sở hữu nhà ở trên đất thuê) cho căn hộ hoặc tài sản kinh doanh cho thuê

Cá nhân nước ngoài có đầu

tư trực tiếp tại Việt Nam

Được thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp hoạt động tại VN

Cá nhân nước ngoài có

công đóng góp cho

Việt Nam

Người có kiến thức, kỹ

năng đặc biệt mà Việt

Nam có nhu cầu

Người đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương

đương trở lên

Cá nhân nước ngoài

kết hôn với công dân

Việt Nam

Doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài không có

chức năng kinh doanh

BĐ S

Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam

từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh

sự theo quy định của pháp luật Việt

Nam Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư do CQ NN Việt nam cấp

3.1.3 Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

Theo Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật

Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 18 tháng 06 năm 2009 Quyền sở hữu

nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được

cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba

tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong

gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam

theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học,

nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có

nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân

Việt Nam sinh sống ở trong nước

Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy ở trên được cơ quan

có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại

Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một

căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình

sinh sống tại Việt Nam

3.1.3 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở (ngoại trừ người nước

ngoài thực hiện theo nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12):

a) Quyền:

- Chiếm hữu đối với nhà ở

- Sử dụng nhà ở

- Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở

nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy

định của pháp luật

- Bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật có liên quan

- Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của mình

- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này

- Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật

b) Nghĩa vụ:

- Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này

- Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở của mình theo quy định của pháp luật nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác

- Thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật khi bán, cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật khi được Nhà nước cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận và trong quá trình sử dụng nhà ở

- Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xử

lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, về việc giải toả, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở hoặc khi Nhà nước trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

3.2 Phát triển nhà ở

6.2.1 Các yêu cầu phát triển nhà ở:

- Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị:

• Tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc, cảnh quan, môi trường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật

• Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu sau đây:

+ Đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư; + Đô thị loại 1 và 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư; + Đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà chung cư

• Nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án Các dự án phát triển nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị

• Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng còn phải được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trước khi đưa vào sử dụng

- Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn:

• Tuân thủ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kiến trúc, các quy hoạch chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bảo đảm sự hình thành và phát triển nông thôn bền vững

• Phát triển nhà ở nông thôn phải gắn với phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống của nhân dân

- Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực miền núi:

• Phát triển nhà ở phải theo điểm dân cư tập trung phù hợp với phong tục, tập quán của từng dân tộc, đặc điểm địa lý, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền, hạn chế việc du canh, du cư

• Phát triển nhà ở phải chú trọng đến việc đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống, văn hoá – xã hội của nhân dân khu vực miền núi

- Yêu cầu của dự án phát triển nhà ở:

• Dự án phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương;

• Dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu đầu tư xây dựng đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Các công trình hạ tầng

xã hội phải được tính toán, xác định theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, phù hợp với quy mô dân số của dự án và có sự tính toán đến các yếu tố ảnh hưởng trong quá trình sử dụng;

• Trong các dự án phát triển nhà ở, kiến trúc nhà ở phải thể hiện theo từng loại nhà cụ thể;

• Dự án phát triển nhà ở phải được thẩm định theo quy định của pháp luật

về xây dựng khi phê duyệt và phải được kiểm định về chất lượng trước khi

đưa vào sử dụng Quyết định phê duyệt và kết quả kiểm định phải được lưu trữ

tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để theo dõi, kiểm tra;

• Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã được phê duyệt Trường hợp có sự thay đổi nội dung, tiến độ của dự án thì chủ đầu tư phải báo cáo và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận

3.2.2 Phương thức phát triển nhà ở:

• Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường (sau đây gọi là nhà ở thương mại)

• Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (sau đây gọi là nhà ở riêng lẻ)

• Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các

đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật nhà ở thuê hoặc thuê mua

(sau đây gọi là nhà ở xã hội)

• Nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (sau đây gọi là nhà ở công vụ)

3.2.3 Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở thương mại:

- Thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án;

- Bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng của dự án đã được phê duyệt

- Công khai tại trụ sở Ban quản lý dự án, địa điểm có dự án và trên phương tiện thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê; số lượng nhà ở còn lại; giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện

được mua, thuê nhà ở

- Phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua và bàn giao cho người mua nhà ở các

hồ sơ liên quan đến nhà ở đó Trường hợp cho thuê nhà ở thì tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở thương mại có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy

định tại điều 66 của Luật Nhà ở

- Báo cáo kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án cho

cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có

dự án

3.2.4 Nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại:

- Vốn của chủ đầu tư;

- Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác;

- Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở;

- Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật

3.2.5 Mua bán, cho thuê nhà ở thương mại:

- Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền hoặc trả chậm, trả dần

Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng

- Giá mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

3.2.6 Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã

hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, thuê mua trên địa bàn

- Tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng quy định tại

Điều 53 và 54 của Luật nhà ở thuê, thuê mua là chủ đầu tư đối với các dự án

phát triển nhà ở do mình đầu tư

- Chủ đầu tư có trách nhiệm sau đây:

• Bảo đảm tiến độ, chất lượng xây dựng nhà ở theo đúng yêu cầu của dự

án đã được phê duyệt;

• Công khai, minh bạch quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở, số lượng nhà ở đã cho thuê và cho thuê mua, số lượng nhà ở còn lại, giá cho thuê, nội dung đăng ký thuê, thuê mua nhà ở và thủ tục ký hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở tại trụ sở của chủ đầu tư và trên phương tiện thông tin đại chúng;

• Báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh kết quả thực hiện các chỉ tiêu đề ra trong dự án khi kết thúc dự án;

• Lưu giữ các hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bàn giao cho đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở này

3.2.7 Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư:

- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

• Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

• Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng

• Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang

bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung

cư đó

3.2.8 Bảo hành nhà ở:

- Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng

- Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở,

tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng

Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành trong thời hạn quy định tại khỏan 4 Điều 74 Luật Nhà ở Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó

- Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra

- Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng và được quy định như sau:

• Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên

và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước;

• Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng;

• Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy

định tại điểm khoản 4 Điều 74 Luật Nhà ở