xây dựng mô hình định giá đất tại phường Kim Long

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP --------------------------------------------------------------------- BÁO CÁO THU HOẠCH THỰC TẬP GIÁO TRÌNH (RÈN NGHỀ) BÁO CÁO THỰC TẬP GIÁO TRÌNH (RÈN NGHỀ) TẠI PHƯỜNG KIM LONG – TP.HUẾ - THỪA THIÊN HUẾ Nhóm thực tập: Nhóm 2 Ngành: Quản lý đất đai Lớp: QLTTBĐS46 Học kỳ: II Năm học: 2014 - 2015 Tháng 05 /2015 1 Danh sách thành viên nhóm sinh viên thực tập: 1. Lê Văn Quý 2. Nguyễn Thị Ngọc Ánh 3. Nguyễn Ngọc Thành 4. Phan Văn Trung 5. Nguyễn Văn Nguyện 6. Phan Văn Nhựt 2 Lời cảm ơn Để hoàn thành chương trình thực tập rèn nghề lần này trước tiên chúng em xin chân thành cảm ơn thầy Trần Văn Nguyện và thầy Dương Quốc Nõn đã là cầu nối cho nhóm tiếp xúc với UBND phường, đã tận tâm giúp đỡ, dạy dỗ, hướng dẫn, chỉ bảo ân cần, tạo điều kiện tốt nhất cho chúng em hoàn thành chương trình thực tập, cảm ơn khoa đã tạo điều kiện hỗ trợ về tài chính cho nhóm trong quá trình rèn nghề. Chúng em xin cảm ơn sự nhiệt tình giúp đỡ của UBND phường Kim Long, đặc biệt là anh Huy cán bộ địa chính đã cung cấp thông tin, tận tình chỉ dẫn cho việc điều tra thực địa của chúng em. Cuối cùng xin cảm ơn thật nhiều đến sự nhiệt tình của người dân phường Kim Long trong việc giúp đỡ cung cấp thông tin về giá chuyển nhượng bất động sản và các thông tin liên quan. Nhóm sinh viên 3 CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỢT THỰC TẬP 1.1 Thời gian thực tập: từ ngày 12/05/2014 – 18/05/2014 1.2 Địa điểm thực tập: phường Kim Long, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế Mục tiêu: + Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường + Xây dựng mô hình giá đất thực tế thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích như: tính toán, bồi thường, cho thuê đất, góp vốn bằng giá trị thửa đất, thế chấp… + Xác định được giá chuẩn (giá trị cơ sở) cho mỗi vùng giá trị trong khu vực Phường Kim Long, Thành phố Huế. + Xây dựng được bản đồ vùng giá trị trên nền bản đồ vùng địa chính. 1.3 Cách tổ chức: chia ra thành nhóm nhỏ đi điều tra thực tế để thu thập số liệu. Sau đó chia ra làm 3 nhóm: 1 nhóm xử lí số liệu, tính hệ số k (6 người), 3 người nghiên cứu bản đồ, 3 người chuẩn bị báo cáo và làm powerpoint 1.4 Nội dung rèn nghề: Thu thập thông tin chuyển nhượng thực tế trên thị trường theo mẫu phiếu điều tra có sẵn. Sau đó tính toán hệ số các yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản, hệ số giá chuyển đổi qua các năm và tiến hành thành lập bảng đồ phân vùng giá đất cho phường Phú Hậu. 1.5 Phương pháp thực hiện: Phương pháp thu thập, phân tích, tổng hợp các số liệu Phương pháp điều tra thông qua phiếu điều tra Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường Phương pháp xây dựng bản đồ giá đất trên phần mềm Mapinfo 1.6 Nội dung và trình tự các bước thực hiện phương pháp so sánh dữ liệu thị trường Bước 1 : Thu thập số liệu thị trường Tiến hành thu thập dữ liệu thông qua mẫu phiếu điều tra đã có sẵn, yêu cầu phải đầy đủ và có độ chính xác, tin cậy cao • Tập hợp và xử lý thông tin - Tổng hợp số liệu các phiếu điều tra vào mẫu bảng quy định trên Excel 4 - Loại bỏ thông tin không chính xác và độ tin cậy thấp từ 2 nguồn thông tin điều tra trực tiếp và các CQ chức năng • Các nguồn cung cấp thông tin - Cơ quan địa chính; Văn phòng tư vấn nhà đất - Những người môi giới bất động sản - Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản - Cộng đồng dân cư Bước 2: Phân tích dữ liệu TT & phát triển thông tin Yêu cầu phân tích so sánh - Những BĐS dùng để so sánh phải là những BĐS tương tự hoặc gần tương tự như BĐS cần định giá . - Trường hợp có một số khác biệt của BĐS dùng để so sánh có thể điều chỉnh nhỏ cần thiết để làm cho giá BĐS so sánh gần ngang bằng với giá trị của BĐS cần định giá . - Chỉ nên sử dụng những kết quả của các cuộc mua bán, chuyển nhượng BĐS mà giá của nó được thoả thuận trên cơ sở giá thị trường • Tính hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm - Giá đất thu thập qua các năm khác nhau nên sự chênh lệch giá giữa các năm cũng khác nhau do đó để nghiên cứu thì tất cả giá đất thị trường ở các năm phải chuyển đổi về giá đất thị trường năm định giá. - Chọn mẫu điều tra có tất cả các yếu tố khác tương tự hoặc giống nhau và chỉ khác nhau về năm giao dịch bất động sản. * Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm Giá đất/m2 năm n Hệ số K (n-1)-n = Giá đất/m2 năm n – 1 Giá đất/m2 năm n Hệ số K (n-2)-n = Giá đất/m2 năm n - 2 Bước 3: So sánh cặp mẫu, tính hệ số yếu tố ảnh hưởng Chọn và so sánh cặp mẫu của các bất động sản có đặc điểm giống nhau về mọi yếu tố nhưng chỉ khác nhau về yếu tố ảnh hưởng cần tìm hệ số. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: 5 - Yếu tố vị trí thửa đất - Yếu tố quy mô diện tích thửa đất - Yếu tố hình thể thửa đất - Yếu tố hướng thửa đất • Công thức tính giá trị hệ số yếu tố vị trí * Kích thước bề rộng mặt ngõ/mặt đường - Xác định hệ số so sánh giá BĐS ở các vị trí có ngõ rộng từ 1m – 8m G| x (1- 8)| K(1-8) = -----------------G:Giá 1m2 đất (đ/m2) G (MT) - Trường hợp khu vực đã quy hoạch ổn định thì tính theo bề rộng mặt đường (3,5m; 5,5m; 7,5m; 10,5m…) * Chiều sâu của ngõ: Vị trí các bất động sản trong ngõ được chia chi tiết theo chiều dài của ngõ cụ thể: - Dưới 25m: H1 Từ 25m - 50m: H2 - Trên 50m – 75m: H3 Trên 75-100m: H4 - Trên 100m: H5 Tính toán hệ số: H1 H2 H3 H4 H5 ---------------------------MT MT MT MT MT * Kết cấu mặt đường/ngõ Yếu tố này thường phân loại đường/ngõ: - Không có nhựa đường (đất, đá…) - Có nhựa đường Tính toán hệ số: Không có nhựa đường K k/c đường/ngõ = --------------------------------Có nhựa đường • Công thức tính giá trị hệ số yếu tố quy mô - Chọn các cặp mẫu bất động sản có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau, trừ yếu tố về quy mô diện tích là khác nhau - Xác định diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất (căn cứ vào quy hoạch hoặc diện tích đủ để cấp giấy CNQSDĐ) 6 - Phân tổ các nhóm quy mô về diện tích thửa đất: Đưa ra quy mô bất động sản có diện tích chuẩn và các nhóm bất động sản có các quy mô diện tích khác nhau Quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy mô diện tích không chuẩn. Giá 1m2 đất có DT > DT chuẩn Kqm > diện tích chuẩn = Giá 1m2 đất có DT chuẩn Giá 1m2 đất có DT < DT chuẩn Kqm < diện tích chuẩn = Giá 1m2 đất có DT chuẩn • Công thức tính giá trị hệ số yếu tố hình thể Giá đất/m2 thửa đất có hình thể xấu K ht xấu = Giá đất/m2 thửa đất có hình thể tốt * Yếu tố hướng Hướng nhà có ảnh hưởng đến giá cả của BĐS thông qua tâm lý, thị hiếu của con người. - Hướng tốt: Đông, Đông Nam, Đông Tây, Nam - Hướng xấu: Tây, Tây Nam, Tây Bắc, Bắc • Công thức tính giá trị hệ số yếu tố hướng Giá đất/m2 thửa đất có hướng xấu K hướng = Giá đất/m2 thửa đất có hướng tốt Bước 4: Khoanh vùng giá trị * Nguyên tắc khoanh vùng - Nhóm các yếu tố tự nhiên: Dựa vào các trục đường giao thông chính, đường phân thuỷ, hợp thuỷ. Dựa vào các đặc điểm về độ cao thấp và các đặc tính tự nhiên khác nếu có, ranh giới không được cắt ngang qua BĐS. - Nhóm các yếu tố về kinh tế: Căn cứ vào dữ liệu điều tra giá BĐS, bảng giá đất quy định của UBND tỉnh, mức độ đầu tư XD cơ sở hạ tầng đồng bộ trong vùng, mức độ thu nhập của người dân trong vùng, giá cho thuê BĐS. - Nhóm các yếu tố về pháp lý: Dựa vào QHSD đất, giấy CNQSDĐ, giấy phép XD nhà, các yếu tố khác - Nhóm các yếu tố về xã hội: An ninh, trật tự công cộng, môi trường, tâm lý, tập quán của người sử dụng đất 7 * Bản đồ dùng để khoanh vùng giá trị - Dùng bản đồ địa chính để làm bản đồ nền khoanh vùng giá trị. Việc thể hiện ranh giới vùng giá trị trong vùng phải dựa vào nhà hoặc số thửa đất. * Khoanh vùng giá trị - Xác định giá trị cơ sở của mỗi vùng. Giá này do thị trường quy định và gọi đó là giá chuẩn - Từ kết quả xác định được giá chuẩn cho vùng, sau đó xác định ranh giới vùng giá trị Yêu cầu phải tìm được giá chuẩn cho từng vùng, giá chuẩn của mỗi vùng là là giá của BĐS có các yếu tố được xem là chuẩn nhất như có: vị trí mặt tiền, hướng tốt, hình thể tốt, quy mô diện tích chuẩn, cơ sở hạ tầng tốt, môi trường tốt, có giấy tờ hợp pháp ... Bước 5: Xây dựng mô hình định giá đất * Tính giá đất Giá đất trên thị trường của từng thửa đất bằng đơn giá đất chuẩn nhân với diện tích thửa đất, nhân với các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất Công thức tính giá đất cụ thể: G(BĐS) = Gc x S x Ki (i=1-n) Trong đó: G(BĐS): giá bất động sản Gc: giá chuẩn của vùng (giá trị cơ sở) S: diện tích thửa đất Ki: các hệ số ảnh hưởng đến giá đất 1.7. Dự kiến sản phẩm: Xây dựng được bản đồ phân vùng giá đất tại địa bàn phường Phú Hậu, trong bản đồ đó ta có thể truy xuất thông tin về giá đất, diện tích đất, hướng, hình thể, vị trí của từng thửa đất cụ thể,... 8 CHƯƠNG 2. CÁC KẾT QUẢ THỰC TẬP GIÁO TRÌNH, RÈN NGHỀ 2.1 Đặc điểm chung của địa bàn nghiên cứu 2.1.1 Điều kiện tự nhiên  Phường Kim Long là một phường nằm ở phía Tây của Thành phố Huế, bên bờ Bắc của sông Hương.  + Phía Đông giáp phường Phú Thuận  + Phía Tây giáp phường Hương Long  + Phía Nam giáp sông Hương - phường Phường Đúc  + Phía Bắc giáp phường An Hòa  Hình 1: Bản đồ phường Kim Long  Đất đai - địa hình  Địa hình của phường Kim Long tương đối bằng phẳng, độ nghiêng mặt đất phổ biến từ 0,0005 đến 0,001. Do nằm ở vị trí có nhiều sông chảy qua nên 9 đất đai màu mỡ, được bồi tụ phù sa hàng năm do những trận lũ lớn miền Trung.  Khí hậu - thủy văn Phường Kim Long nằm trong vùng khí hậu miền Trung, có hai mùa rõ rệt. Khí hậu thuộc khu vực nhiệt đới gió mùa. - Chế độ nhiệt: Theo tài liệu đo đạc của trạm khí tượng, nhiệt độ ở Huế thuộc vùng tương đối cao, trung bình hằng năm từ 210C_260C có thể so sánh theo bảng dưới : Bảng 1: Các đặc trưng nhiệt độ của Huế so với tiêu chuẩn Các đặc trưng Nhiệt độ tiêu chuẩn Huế 0 Nhiệt độ TB năm Số tháng có NĐTB 140 m2= 0,74 (Phụ lục 5 ) Hệ số quy mô diện tích DT < DT VT2 VT3 CHUẨN CHUẨN 0.825 0.702 0.818 0.86 0.874 0.825 0.702 0.818 0.86 0.874 0.825 0.702 0.818 0.86 0.874 0.825 0.702 0.818 0.86 0.874 0.825 0.702 0.818 0.86 0.874 0.932 0.932 0.932 0.932 0.932 * Tính giá đất theo công thức: Giá đất = Giá trị cơ sở * Diện tích thửa đất * Ki(Ki là hệ số các yếu tố ảnh hưởng) So sánh giá đất thị trường với giá đất quyết định của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế Qua tổng hợp và phân tíchsố liệu nhận thấy giá đất thực tế của thị trường cao hơn rất nhiều so với giá đất theo quy định của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế. Cụ thể như sau: Vùng 1: Đây là vùng có giá cao nhất trong khu vực phường Phú Hậu, có giá trị cơ sở là 6.625 triệu đồng/m2. Mức giá này cao gấp gần 1,66 lần so với giá quy định của tỉnh Thừa Thiên Huế là 4 triệu đồng/m2. Đoạn đường này vừa là trục đường chính của phường.. Vùng 2: Có giá trị cơ sở là 5.25 triệu đồng/m 2, vùng này có giá thị trường thấp hơn vùng một nhưng cao gấp 1.35 lần so với giá quy định của UBND tỉnh là 3.9 triệu đồng/m2. Vùng 3: Có giá trị cơ sở là 4.5 triệu đồng/m2, tương tự vùng này có giá trị nhỏ hơn vùng hai nhưng cao gấp 1.45 lần so với giá đất quy định của UBND tỉnh là 3.1 triệu đồng/m2. Vùng này là vùng có tiềm năng phát triển rất lớn vì đây là vùng có khá nhiều thuận lợi về điều kiện cơ sở hạ tầng phục vụ cho sinh hoạt cũng như kinh doanh thương mại đồng thời tiềm năng phát triển của vùng này là rất lớn nên giá đất ở vùng này cũng khá cao. Vùng 4: Có giá trị cơ sở là 6.8 triệu đồng/m2 cao gấp 1.42 lần so với giá quy định của UBND tỉnhlà 4,8triệu đồng/m2. Giá đất ở đây đang ngày một tăng do vùng này có nhiều điều kiện khá thuận lợi cho sinh hoạt và đi lại. Vùng 5: Có giá trị cơ sở là 5 triệu đồng/m 2 cao gấp 2.38 lần so với giá quy định của UBND tỉnh là 2.1 triệu đồng/m2. Giá đất ở đây cũng đang ngày một tăng do vùng này có 25 nhiều điều kiện khá thuận lợi như vùng 4 Vùng 6 : Có giá trị cơ sở là 6 triệu đồng/m 2 cao gấp 1.25 lần so với giá quy định của UBND tỉnh là 4.8 triệu đồng/m2 .Vùng này có tiềm năng rất lớn để phát triển kinh tế của phường nói riêng và của thành phố nói chung. Biểu đồ 6: So sánh giá đất thị trường với giá quy định của phường Phú Hậu Như vậy, giá đất trên địa bàn phường Phú Hậu chênh lệch không lớn vì Phú Hậu là phường có nền kinh tế chưa phát triển so với các phường khác của thành phố Huế.Các dịch vụ,Cơ sở hạ tầng vẫn chưa được hoàn thiện nên chưa thị trường đất đai ở phương trầm lặng hơn, kéo theo giá đất giao dịch trên thị trường cũng không chênh lệch nhiều so với giá nhà nước. 2.3 Ứng dụng Arcview để xây dựng hệ thống thông tin giá đất phường Phú Hậu 2.3.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu các thông tin chung của từng thửa đất trên nền của bản đồ địa chính Việc xây dựng hệ thống thông tin giá đất trên địa bàn phường được thực hiện kết quả trên 1 tờ bản đồ địa chính trong 28 tờ bản đồ địa chính của phường. Qua quá trình điều tra, số phiếu thu thập thông tin của các thửa đất ở tờ bản đồ số 27 là nhiều nhất. 26 Vì vậy tờ bản đồ số 27 sẽ được chọn làm kết quả để xây dựng hệ thống thông tin giá đất.Việc xây dựng cấu trúc cơ sở dữ liệu các thông tin thuộc tính thửa đất được quản lý bởi các trường thuộc tính trên phần mềm Arcview 3.3 thể hiện ở bảng 4.6 Tiến hành xây dựng dữ liệu thuộc tính các thông tin chung về các trường đã nhập đối với từng thửa đất trên tờ bản đồ số 27. Sau đó kết nối với dữ liệu không gian (bản đồ địa chính) để xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin chung của các thửa đất. Bảng 2.3.1: Các trường thuộc tính của các lớp thửa đất Tên trường (Fields) Type Giải thích Shbando number Số thứ tự của tờ bản đồ địa chính của phường Shthua number number Số thứ tự thửa trong 1 tờ bản đồ Họ tên chủ sử dụng Diachi string string Vùng number Phân vùng giá đất ở Nguon goc string Nguồn gốc sử dụng của thửa đất Giay_cn string Đã có hay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Muc_dich_su_dung string Mục đích sử dụng theo hiện trạng Vi_tri Vị trí thửa đất khi xác định giá đất Huong number string Hinh_the string Hình thể thửa đất khi xác định giá Quy_mo string Quy mô thửa đất khi xác định giá Gia NN_1m2 number Giá 1 m2 theo quy định của nhà nước Gia BDS number Giá tiền của 1 thửa đất theo quy định Gia co so number Giá cơ sở của thửa đất Gia TT_1m2 number Giá 1 m2 đất ngoài thị trường Gia TT_BDS number Giá tiền 1 thửa đất ngoài thị trường Nhu cau ban string Thửa đất có nhu cầu muốn bán Dientich Tenchu Diện tích của thửa đất theo m2 Địa chỉ của chủ sử dụng Hướng của thửa đất khi xác định giá 27 2.3.2 Sắp xếp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo thứ bậc Việc xác định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường tập trung chủ yếu tìm hiểu sự ảnh hưởng của các yếu tố: vị trí, quy mô, hình thể và hướng đến giá đất.Trong đó, yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất. Kết quả điều tra và xử lý để khoanh vùng giá trị cho thấy giá đất ở tuyến đường đường Hùng Vương, An Dương Vương cao gấp 3-5.5 lân giá đất ở các tuyến đường Ngự Bình, Hải Triều. Giá đất mặt tiền gấp 2,5-4,5 lần so với các vị trí 2,3,4 (KH2 = 0,407;KH3 = 0,25;KH4 = 0,22). Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau yếu tố vị trí là yếu tố hướng (K hướng = 0,839), đây là yếu tố được người sử dụng đất khá chú trọng, đặc biệt ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt và sức khoẻ của con người.Yếu tố ảnh hưởng thứ ba đến giá đất là yếu tố quy mô đặc biệt là quy mô trên chuẩn, đối với các thửa có quy mô càng lớn thì giá càng thấp (KTC = 0,903). Và xu hướng người dân có nhu cầu mua các thửa đất có diện tích chuẩn và dưới chuẩn làm đã làm cho giá đất ở quy mô này cao hơn (K DC = 0,9108). Điều này chứng tỏ khả năng tài chính quyết định đến việc lựa chọn quy mô thửa đất của người sử dụng đất ở địa phương.Yếu tố hình thể ảnh hưởng đến giá đất được xếp sau các yếu tố trên, trừ yếu tố quy mô trên chuẩn. Đây là yếu tố ảnh hưởng khá lớn đến giá đất (K HT = 0,922). Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến việc xây dựng và lựa chọn kiến trúc cho ngôi nhà. Nếu hình thể tốt việc xây dựng và lựa chọn kiến trúc sẽ thuận lợi và giá trị ngôi nhà sẽ lớn hơn so với các hình thể không tốt. Như vậy, kết quả sắp xếp thứ tự của các yếu tố ảnh hưởng cho thấy yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất, sau đó đến yếu tố hướng; quy mô dưới chuẩn; hình thể rồi mới đến quy mô trên chuẩn. Có được kết quả sắp xếp thứ tự như trên là do quá trình điều tra, tìm hiểu và phỏng vấn của đa số ý kiến người sử dụng. 2.3.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu thể hiện mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất a. Xây dựng cơ sở dữ liệu và sơ đồ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở Từ kết quả khoanh vùng giá trị đất ở trên địa bàn phường và quy định về xác định vị trí của thửa đất. Tiến hành xác nhận thông tin về vị trí (1,2,3) của từng thửa đất trong bảng thuộc tính của arcview 3.3 của tờ bản đồ số 27 đã có các thông tin chung để có cơ sở dữ liệu thuộc tính của yếu tố vị trí. Trong đó qua thống kê tổng số 28 thửa có vị trí 1 là 46 chiếm 34,32%, vị trí 2 là 71 chiếm 52,99%, vị trí 3 là 17 chiếm 12,69%. Tỷ lệ số lượng vị trí của các thửa đất được thể hiện qua biểu đồ 7 . Biểu đồ 7: Tỷ lệ vị trí các thửa đất Từ cơ sở dữ liệu về thông tin thuộc tính của yếu tố vị trí, tiến hành kết nối với cơ sở dữ liệu không gian để xây dựng bản đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở. Bản đồ này sẽ cung cấp ngoài các thông tin chung còn cung cấp thông tin về vị trí của từng thửa đất. (Hình 1) 29 Hình 1: Sơ đồ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất b. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính và bản đồ ảnh hưởng của yếu tố hướng Theo kết quả nghiên cứu yếu tố hướng nhận hai giá trị là tốt (T) hoặc xấu (X). Tiến hành xác định thông tin hướng đến từng thửa đất trong bảng thuộc tính của arcview 3.3 để có cơ sở dữ liệu thuộc tính về yếu tố hướng. Trong đó tổng số thửa có hướng xấu là 63 chiếm 47.01% và hướng tốt là 71 chiếm 52.99%. Tỷ lệ hướng của các thửa đất được thể hiện ở biểu đồ 8 30 Biểu đồ 8: Tỷ lệ hướng các thửa đất Từ cơ sở dữ liệu về thông tin thuộc tính của yếu tố hướng, tiến hành kết nối với cơ sở dữ liệu không gian để xây dựng bản đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố hướng đến giá đất ở. ( Hình 2) Hình 2:Sơ đồ ảnh hưởng của yếu tố hướng đến giá đất 31 c. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính và bản đồ ảnh hưởng của yếu tố quy mô Theo kết quả nghiên cứu ở bước 3, yếu tố quy mô chia thành 3 giá trị là chuẩn (110-160 m2) ký hiệu là C, dưới chuẩn ([...]... 11 mẫu Giá trị cơ sở: 6.8 triệu đồng/m2 + Vùng 5 : khu vực đường Chi Lăng(từ cầu chợ Dinh đến nhà thờ Bãi Dâu) Số mẫu:5 mẫu Gía trị cơ sở là 5 triệu đồng/m2 + Vùng 6: Khu vực đườn Cao Bá Quát Số mẫu: 3mẫu Giá trị cơ sở: 6 triệu đồng/m2 23 Bản đồ phân vùng giá đất phường Phú Hậu – TP.Huế Bước 5 Xây dựng mô hình định giá đất * Mô hình định giá đất Xác định mô hình định giá đất tức là tìm được giá trị... mua + Hình thể xấu: là những hình thể như hình đa giác,, hình tứ giác có mặt sau nhỏ dần Tiêu chuẩn chọn cặp mẫu so sánh là các yếu tố khác tương đương nhau nhưng yếu tố hình thể là khác nhau Khình thể xấu = Giá 1m 2đất của thửa đất hình thể xấu Giá 1m 2đất của thửa đất hình thể tốt Chọn 3 cặp mẫu so sánh, kết quả là: Khình thể xấu = 0,81(Phụ lục 6 ) 19 Biểu đồ 4:Hệ số hình thể phường Kim Long Hình thể... vị trí, hình thể, quy mô diện tích nhưng khác nhau về năm chuyển nhượng Tiến hành tính toán và chuyển đổi về cùng thời điểm 2014 Tính toán hệ số chuyển đổi: Giá đất/ m2 = Giá trị thửa đất Diện tích đất Hệ số chuyển đổi: K 12-14 = Giá 1m 2đất của thửa đất năm 2014 Giá 1m 2đất của thửa đất năm 2012 K 13-14 = Giá 1m 2đất của thửa đất năm 2014 Giá 1m 2đất của thửa đất năm 2013 Hệ số chuyển đổi giá đất qua... khi xác định giá Quy_mo string Quy mô thửa đất khi xác định giá Gia NN_1m2 number Giá 1 m2 theo quy định của nhà nước Gia BDS number Giá tiền của 1 thửa đất theo quy định Gia co so number Giá cơ sở của thửa đất Gia TT_1m2 number Giá 1 m2 đất ngoài thị trường Gia TT_BDS number Giá tiền 1 thửa đất ngoài thị trường Nhu cau ban string Thửa đất có nhu cầu muốn bán Dientich Tenchu Diện tích của thửa đất theo... từng vùng giá trị và hệ số các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Giá trị cơ sở của mỗi vùng được xác định là giá của những bất động sản có các yếu tố ảnh hưởng được xem là chuẩn nhất Khi tính giá trị cho một BĐS trên một vùng giá trị, phải đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS đó, đồng thời thể hiện lên vùng giá đó như sau: 24 Bảng 5.1 :Mô hình định giá đất phường Phú Hậu Đơn vị tính giá trị cơ... dụng Hướng của thửa đất khi xác định giá 27 2.3.2 Sắp xếp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo thứ bậc Việc xác định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường tập trung chủ yếu tìm hiểu sự ảnh hưởng của các yếu tố: vị trí, quy mô, hình thể và hướng đến giá đất. Trong đó, yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất Kết quả điều tra và xử lý để khoanh vùng giá trị cho thấy giá đất ở tuyến đường... không gian để xây dựng sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy mô đến giá đất ở (Hình 3) 32 Hình 3:Sơ đồ ảnh hưởng của yếu tố quy mô đến giá đất ở d Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính và bản đồ ảnh hưởng của yếu tố hình thể Tương tự như trên, theo kết quả nghiên cứu ở mục bước 3, yếu tố hình thể được chia thành 2 giá trị là tốt (T) hoặc xấu (X) Tiến hành nhập các giá trị này đến từng thửa đất trong bảng... hình thể đến giá đất ở 34 2.3.4 Hệ thống thông tin giá đất ở Từ các kết quả chồng ghép trên đã xây dựng được hệ thống thông tin đến từng thửa đất Hệ thống thông tin này sẽ cung cấp thông tin về số thửa, diện tích, loại đất, họ và tên chủ sử dụng đất, các yếu tố ảnh hưởng giá đất, giá đất thị trường, giá đất Nhà nước,… Và cuối cùng ta được kết quả như sau: - Dữ liệu thuộc tính của tờ bản đồ số 27: Hình. .. sánh giá đất thị trường với giá đất quyết định của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế Qua tổng hợp và phân tíchsố liệu nhận thấy giá đất thực tế của thị trường cao hơn rất nhiều so với giá đất theo quy định của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế Cụ thể như sau: Vùng 1: Đây là vùng có giá cao nhất trong khu vực phường Phú Hậu, có giá trị cơ sở là 6.625 triệu đồng/m2 Mức giá này cao gấp gần 1,66 lần so với giá quy định. .. đất phải tách được giá trị nhà ra khỏi giá trị của bất động sản, nghĩa là phải xác định được giá trị thị trường của nhà Tuy nhiên, trong quá trình chuyển nhượng, hầu hết người nhận chuyển nhượng mua theo giá đất, giá nhà riêng nên đã xác định được giá trị thị trường của đất và trong các phiếu điều tra đã tách riêng phần giá trị của đất Vì vậy, trong quá trình xử lý không cần phải tính giá chi phí xây ... Giá trị sở: triệu đồng/m2 23 Bản đồ phân vùng giá đất phường Phú Hậu – TP.Huế Bước Xây dựng mô hình định giá đất * Mô hình định giá đất Xác định mô hình định giá đất tức tìm giá trị sở vùng giá. .. yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tiến hành khoanh vùng giá trị xác định giá trị sở vùng, xây dựng mô hình định giá đất thị trường Kết tính toán hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Phú Hậu cho... đất Hệ số chuyển đổi: K 12-14 = Giá 1m 2đất đất năm 2014 Giá 1m 2đất đất năm 2012 K 13-14 = Giá 1m 2đất đất năm 2014 Giá 1m 2đất đất năm 2013 Hệ số chuyển đổi giá đất qua năm sau: Hệ số chuyển đổi